房地產(chǎn)項目調(diào)查分析要點課件

1、房地產(chǎn)項目調(diào)查分析要點（討論稿） 分行信審部天馬行空官方博客：http:/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：1755696321 房地產(chǎn)企業(yè)流動資金或開發(fā)資金貸款，均與其開發(fā)項目相連。因此，貸中調(diào)查要針對企業(yè)基本面、財務(wù)狀況、項目本身三方面進行。其中，對項目本身的調(diào)查是非常重要的一環(huán)。 項目開發(fā)貸款面臨的主要風(fēng)險： 1、項目無法按期完工，變成“胡子”工程。 2、市場表現(xiàn)不力，銷售回籠困難。 3、銷售款被挪用。2一、基本面的調(diào)查：1、按照授信流程附錄2要求收集資料（增加收 集開發(fā)資質(zhì)等級證書）。2、企業(yè)從業(yè)歷史、管理層從業(yè)經(jīng)驗,以及在本 行業(yè)中的地位和在本行業(yè)的影響力。

2、3、企業(yè)對銀行資金的依賴度、融資能力、還 款記錄。3二、財務(wù)狀況的調(diào)查： 因行業(yè)經(jīng)營特點，開發(fā)企業(yè)的財務(wù)受項目建設(shè)進度、銷售狀況等影響極大，除按總行授信評級要求進行調(diào)查分析外，應(yīng)特別關(guān)注： 1、存貨 結(jié)合項目進度計劃、資金計劃、銷售計劃等,分析其構(gòu)成是否合理、變化是否與計劃相符。42、應(yīng)付帳款和其他應(yīng)付款 當前，房地產(chǎn)行業(yè)施工方墊資、拖欠工程款和欠繳規(guī)費較普遍。通過該調(diào)查，分析其合理性和還款資金來源。3、預(yù)收帳款分析項目的預(yù)售狀況。天馬行空官方博客：http:/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：1755696325 三、項目本身的調(diào)查：1、項目“五證”是否齊全國有土地

3、使用權(quán)證、規(guī)劃用地許可證、建設(shè)用地許可證、投資許可證、施工許可證。2、項目開發(fā)規(guī)模與開發(fā)商資質(zhì)等級是否相符3、對項目的技術(shù)指標調(diào)查多層或高層；磚混結(jié)構(gòu)或鋼混結(jié)構(gòu)；綜合樓開發(fā)或片區(qū)商住樓開發(fā)；營業(yè)房、寫字樓、住宅總面積；主力戶型及各戶型之間的比例等。6 4、開發(fā)商對項目的定位客戶群、銷售價格、銷售方案的合理性。5、項目的建設(shè)規(guī)模、進度計劃、建設(shè)成本總建筑面積、總投資、總工期及封頂、竣工時間等。6、項目按揭行是否落實、按揭方式如何7、項目的資金組成及落實情況自籌資金占比及到位情況；計劃以預(yù)售資金回籠實行滾動開發(fā)，其占比及實現(xiàn)的可能性；項目資金缺口。天馬行空官方博客：http:/tmxk_docin

4、 ；QQ:1318241189；QQ群：1755696327。8、對已開工項目，調(diào)查項目當前進度、完成投資額、已投入資金構(gòu)成、預(yù)售情況等。9、項目市場調(diào)查分析通過對本地經(jīng)濟發(fā)展水平、項目地理位置、周邊環(huán)境、設(shè)計定位、開發(fā)商知名度等因素的綜合調(diào)查分析，以及項目周邊已經(jīng)存在或正在建設(shè)中的與本項目同類型、同檔次房屋總量，與市場需求結(jié)合，對項目市場前景作出定性分析。8 10、貸款用途調(diào)查，包括金額、期限貸款額是否滿足項目資金缺口需求，貸款期限是否與建設(shè)進度、銷售計劃相一致。11、還款來源分析 綜合分析貸款投入項目或其他已開發(fā)項目銷售計劃的現(xiàn)實性和可行性。12、如果為合作開發(fā)項目，調(diào)查合作關(guān)系和了解合作

5、人的基本情況。天馬行空官方博客：http:/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632913、對施工企業(yè)的調(diào)查施工企業(yè)的技術(shù)能力、是否墊資施工、墊資額、開發(fā)商付款方式、是否設(shè)置留置權(quán)等。四、擔保人或抵、質(zhì)押物的調(diào)查 按授信流程要求進行調(diào)查。10 施工企業(yè)調(diào)查要點 （討論稿） 分行信審部11施工企業(yè)申請授信品種一般為：流動資金貸款類、開立保函類、開立信貸證明類。對不同的授信品種，調(diào)查重點不同。12一、對流動資金貸款類業(yè)務(wù)的調(diào)查 （一）基本面調(diào)查：1、按照授信流程附錄2要求收集資料（增加收集施工資質(zhì)等級證）。2、行業(yè)地位：資質(zhì)、施工規(guī)模（目前的施工量及連續(xù)性）、

6、過去的施工業(yè)績（優(yōu)質(zhì)率、合格率、履約率等）。3、技術(shù)和經(jīng)營管理力量，項目施工管理模式。4、主業(yè)是否突出。5、企業(yè)人員負擔情況。天馬行空官方博客：http:/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632136、當前已簽定但未執(zhí)行或正在執(zhí)行的合同量。7、企業(yè)施工項目的建設(shè)單位行業(yè)是否為有較強技術(shù)或資金壁壘的行業(yè)，如電力行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等。14（二）貸款用途調(diào)查：1、不定向補充流動資金不足。企業(yè)同時承攬多個工程項目，貸款不定向用于某一工程。2、定向購買施工工程原材料、設(shè)備等。3、工程墊資。天馬行空官方博客：http:/tmxk_docin ；QQ:1318241189

7、；QQ群三）還款來源調(diào)查：1、以綜合營業(yè)收入為還款來源： 重點調(diào)查企業(yè)財務(wù)狀況。在企業(yè)申請大額貸款時，還應(yīng)調(diào)查分析項目業(yè)主的實力，同時結(jié)合施工規(guī)模、連續(xù)性、成本控制等方面。（1） 常規(guī)財務(wù)指標分析。（2） 結(jié)合企業(yè)特點，著重分析： 企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、營業(yè)收入與利潤增長的變化趨勢： 企業(yè)負債經(jīng)營的情況，對銀行的依賴性是否過強； 預(yù)收帳款情況； 應(yīng)收帳款的變化、結(jié)構(gòu)及帳齡情況； 現(xiàn)金流情況；162、以專項收入為還款來源： 如市政工程公司提出以財政撥款或市政建設(shè)償債基金為還款來源，調(diào)查來源的真實性和可行性。3、提供的其他還款來源： 針對還款來源的具體情況，調(diào)查其局限性。（四）擔

8、保的調(diào)查：按授信流程要求進行調(diào)查。（五）風(fēng)險防范措施 采取由銀行、施工企業(yè)、項目業(yè)主三方簽署協(xié)議方式，項目業(yè)主在我行開立支付工程款專戶，相對形成貸款資金在行封閉運行。17二、對保函類業(yè)務(wù)的調(diào)查 投標保函、履約保函、預(yù)付款保函。（一）企業(yè)的資質(zhì)、以往工程項目執(zhí)行情況、社會信譽等。（二）是否發(fā)生過以下情況：與建設(shè)單位或企業(yè)之間串通投標、以不正當手段謀取中標；未取得施工許可證擅自施工行為；18 將承包的工程轉(zhuǎn)包或違法分包行為；嚴重違反國家工程建設(shè)強制性標準；以往是否發(fā)生過重大質(zhì)量事故；其他違反法律、法規(guī)行為。（三）如果是對外承包企業(yè)，項目為國外工程，需要了解所在國國別風(fēng)險。（四）反擔保的調(diào)查。19 三、對信貸證明類業(yè)務(wù)的調(diào)查（一）對符合授信流程附錄2A第六條規(guī)定的授信承諾業(yè)務(wù)，按特別處理規(guī)定辦理。20 （二）對不符合授信流程附錄2A第六條規(guī)定要求的授信承諾，原則上不予受理。如確需，申請人應(yīng)出具承諾函，以免除我行在信貸證明項下的貸款責(zé)任。但因承諾函為我行與申請人之間的私下協(xié)議，可能存在聯(lián)手“欺騙”項目業(yè)主的法律風(fēng)險。因此，必須對承包商（申請人）、建設(shè)項目和項目業(yè)主進行嚴格調(diào)查，對信貸證明和承諾函格式進行規(guī)范。同時，申請人應(yīng)具備：21 建設(shè)部頒發(fā)的工程總承包