《房地產盡調》word版

1、盡職調查報告PAGE XX項目集合資金信托計劃盡職調查報告（報告完成日期：2011年05月30日） 目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc294257440 1項目背景與交易結構概述 PAGEREF _Toc294257440 h 1 HYPERLINK l _Toc294257441 1.1項目背景 PAGEREF _Toc294257441 h 1 HYPERLINK l _Toc294257442 1.2交易結構概述 PAGEREF _Toc294257442 h 1 HYPERLINK l _Toc294257443 2融資人資信情況 PAGEREF

2、_Toc294257443 h 2 HYPERLINK l _Toc294257444 2.1融資公司基本情況 PAGEREF _Toc294257444 h 2 HYPERLINK l _Toc294257445 2.2融資公司經營情況 PAGEREF _Toc294257445 h 5 HYPERLINK l _Toc294257446 2.3融資人財務狀況 PAGEREF _Toc294257446 h 5 HYPERLINK l _Toc294257447 2.4融資人銀行貸款及對外擔保情況 PAGEREF _Toc294257447 h 6 HYPERLINK l _Toc29425

3、7448 3項目概況和建設情況 PAGEREF _Toc294257448 h 6 HYPERLINK l _Toc294257449 3.1項目基本情況 PAGEREF _Toc294257449 h 6 HYPERLINK l _Toc294257450 3.2項目建設條件 PAGEREF _Toc294257450 h 8 HYPERLINK l _Toc294257451 3.3項目建設實施進度 PAGEREF _Toc294257451 h 8 HYPERLINK l _Toc294257452 3.4項目的設計、施工、監(jiān)理情況 PAGEREF _Toc294257452 h 9 H

4、YPERLINK l _Toc294257453 4項目市場情況 PAGEREF _Toc294257453 h 10 HYPERLINK l _Toc294257454 4.1項目投資環(huán)境 PAGEREF _Toc294257454 h 10 HYPERLINK l _Toc294257460 4.2項目分析及市場情況 PAGEREF _Toc294257460 h 17 HYPERLINK l _Toc294257461 4.3項目租售情況預測 PAGEREF _Toc294257461 h 21 HYPERLINK l _Toc294257462 5項目財務效益評估 PAGEREF _T

5、oc294257462 h 22 HYPERLINK l _Toc294257463 5.1房地產項目總投資預測 PAGEREF _Toc294257463 h 22 HYPERLINK l _Toc294257464 5.2項目資金來源情況 PAGEREF _Toc294257464 h 24 HYPERLINK l _Toc294257465 5.3項目損益預測 PAGEREF _Toc294257465 h 24 HYPERLINK l _Toc294257466 5.4項目有關財務效益指標 PAGEREF _Toc294257466 h 25 HYPERLINK l _Toc29425

6、7467 6信托方案與風險防范措施 PAGEREF _Toc294257467 h 25 HYPERLINK l _Toc294257468 6.1交易結構安排及信托計劃摘要 PAGEREF _Toc294257468 h 25 HYPERLINK l _Toc294257469 7意見及建議 PAGEREF _Toc294257469 h 26 HYPERLINK l _Toc294257470 8項目資料 PAGEREF _Toc294257470 h 26PAGE 23項目背景與交易結構概述項目背景2004年12月07日，XX有限公司通過置換方式取得位于廣東省惠州市仲愷高新區(qū)20號小區(qū)面

7、積為42,229.2平方米的國有建設用地（下稱“項目土地”）使用權，并獲準在項目土地上開發(fā)房地產項目（以下簡稱“合作項目”）。為了合作項目的順利開發(fā)，XX公司向XX信托申請融資，由XX信托依法設立并發(fā)行信托計劃，募集資金對XX公司進行股權投資，專項用于合作項目的開發(fā)和經營。交易結構概述本項目的信托結構融資方式：股權投資融資總成本%/年。融資人要求信托資金到位時間：2011年6月30日信托期限：2年公司收入：保管人保管費： %/年，以保管合同的約定為準。受益人的預期收益：待定項目發(fā)行計劃（適用于集合類項目）：項目現(xiàn)狀合作項目位于廣東省惠州市仲愷高新區(qū)，項目土地的使用權系通過競拍、項目公司股權轉讓

8、的方式取得，XX公司系專門開發(fā)合作項目的項目公司。項目土地占地面積為42,229.2平方米，規(guī)劃的總建筑面積為330,724平方米，項目土地總價為30,405萬元，折合樓面地價為919元/平方米。目前，土地價款已經全部繳清，國有建設用地使用權證已經辦理，正在進行項目開發(fā)的前期準備工作，其他手續(xù)正在辦理當中。項目總投資及資金來源項目總投資共【127,773】萬元。序號項目金額（萬元）比例1自籌資金【35,768】【27.99】%2信托計劃投資額【36,000】【28.17】%3部分銷售收入【56,005】【43.83】%4總投資【127,773】【100】%融資人資信情況融資公司基本情況融資公司

9、情況融資公司惠州XX公司注冊地址惠州市仲愷高新技術開發(fā)區(qū)法定代表人企業(yè)類型有限責任公司注冊資本8500萬元實收資本8500萬元經營范圍房地產開發(fā)、銷售、管理（憑資質證書經營）經營期限自二四年十二月七日至二一四年十二月六日止房地產開發(fā)資質臨時項目公司實際控制人情況簡介融資公司控股（大）股東情況介紹（如有）公司的股東為Xx有限公司、XX有限公司和XX，出資比例為5%、5%、90%。融資公司稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率營業(yè)稅5%土地使用稅（二類）10.5/平米土地增值稅（預繳）3%房產稅1.2%土地增值稅（清算）2%城市建設稅/費7%企業(yè)所得稅（預繳）4.5%教育和衛(wèi)生附加費3%企業(yè)所得稅（清算

10、）25%地方教育費附加2%施工合同印花稅0.03%購房合同印花稅0.03%融資公司經營情況XX公司是一家以地產開發(fā)為主營業(yè)務，涵蓋施工、物業(yè)投資與管理等行業(yè)的綜合性民營企業(yè)，公司注冊資本八千五百萬元。融資人財務狀況融資公司近三年又一期財務報表及財務指標 (單位：元)資產2010年2009年2008年流動資產：貨幣資金 589,114.44 589,682.17 651,151.10 668,202.91 其它應收款 11,770.00 11,770.00 87,990.00 159,610.00 存貨 83,503,442.81 83,503,442.81 83,460,956.81 83,4

11、60,956.81 流動資產合計 84,104,327.25 84,104,894.98 84,200,097.91 84,288,769.72 非流動資產：固定資產 1,711,524.32 1,730,295.75 1,806,927.07 1,888,189.26 非流動資產合計 1,711,524.32 1,730,295.75 1,806,927.07 1,888,189.26 資產總計 85,815,851.57 85,835,190.73 86,007,024.98 86,176,958.98 負債及所有者權益流動負債：應付賬款 20,000.00 20,000.00 20,00

12、0.00 20,000.00 其他應付款 4,979,882.45 4,979,882.45 4,534,613.05 4,534,613.05 流動負債合計 4,999,882.45 4,999,882.45 4,554,613.05 4,554,613.05 負債總計 4,999,882.45 4,999,882.45 4,554,613.05 4,554,613.05 所有者權益：實收資本/股本 85,000,000.00 85,000,000.00 85,000,000.00 85,000,000.00 未分配利潤 -4,184,030.88 -4,164,691.72 -3,547,

13、588.07 -3,377,654.07 所有者權益總計80,815,969.1280,835,308.2881,452,411.9381,622,345.93負債及所有者權益總計85,815,851.5785,835,190.7386,007,024.9886,176,958.98融資公司主要財務評價指標營業(yè)收入 - - - - 凈利潤 -19,339.16 -617,103.65 -169,934.00 -646,563.40 資產負債率 5.83%5.82%5.30%5.29%流動比率1682.13%1682.14%1848.68%1850.62%速動比率12.02%12.03%16.2

14、3%18.18%凈資產收益率-0.02%-0.76%-0.21%-0.79%資產負債率反映了企業(yè)的長期償債能力，融資公司最近幾期的資產負債率都在10%以下，且保持穩(wěn)定，說明融資公司的長期償債能力很強。流動比率和速動比率反映的是企業(yè)的短期償債能力，比率越高，說明企業(yè)的短期償債能力越強。從上表中可以看出，融資公司最近幾期的流動比率都在15以上，且較穩(wěn)定，表明融資公司短期償還債務的能力很強；速動比率是流動資產扣除流動資產中變現(xiàn)較慢的存貨之后與流動負債的比率，一般而言1:1比較合適，融資公司最近幾期的速動比率都不到0.2，主要是因為融資公司流動資產主要由存貨組成，存貨占流動資產的比例達到了99%以上。

15、經查實，該存貨為項目公司所有的惠州市仲愷高新區(qū)20號小區(qū)四宗土地，土地面積為42229.20平方米。凈資產收益率反映了企業(yè)的盈利能力，該項比率越高，表明股東投資的收益水平越高，獲利能力越強。從上表中的數(shù)據(jù)可以看出，融資公司最近3年的凈資產收益率都為負數(shù)，主要是由于融資公司最近幾期沒有開發(fā)新樓盤，未取得銷售收入所致。融資人銀行貸款及對外擔保情況 已于5月27日在中國人民銀行系統(tǒng)查詢融資人的企業(yè)基本信用信息報告，融資人貸款情況、對外擔保情況及抵押/質押情況如下： 貸款情況：當前未結清貸款為【0】萬元，已結清貸款為【0】萬元,已結清保函【0】萬元，已結清承兌匯票【0】萬。 對外擔保情況：當前對外擔保

16、的合同金額為【0】萬元。抵押/質押情況：當前對外抵押金額為【0】萬元，質押金額為【0】萬元。融資人不存在不良貸款記錄。項目概況和建設情況項目基本情況 項目用地情況項目土地位于廣東省惠州市仲愷高新區(qū)20號小區(qū)仲愷大道與和暢五路（原樂金路）交匯處，東臨和暢四路，南臨仲愷大道，西臨和暢五路，北臨市政路。項目土地出讓時為凈地，不存在拆遷，占地面積為42,229.2平方米，用地性質為商住用地，容積率6.0，規(guī)劃總建筑面積為330,724平方米，計容建筑面積為253,374平方米。項目土地成本情況統(tǒng)計表（單位：萬元）項 目已繳資金成本情況未繳資金成本情況合 計土地成本29,235.46-29,235.46

17、滯納金-各種配套費-契稅等稅金1,169.42-1,169.42拆遷補償-合計30,405-30,405項目基本控規(guī)指標 項目基本控規(guī)指標表序號指標名稱指 數(shù)單位備注1.0規(guī)劃總用地45,536m22.0建設用地面積42,229.2m23.0總戶數(shù)2,584m23.1住宅戶數(shù)1,496戶3.2公寓戶數(shù)1,088戶4.0總建筑面積330,724m24.1計容建筑面積253,374m2商業(yè)面積80,000m2住宅建筑面積130,900m2公寓建筑面積40,800m24.1.4大堂及其他1,674m24.2不計容建筑面積77,350m2地下車庫面積76,000m2梯屋面積1,350m25.0規(guī)劃容積

18、率6.06.0綠地率35%7.0建筑密度55%8.0機動車位1,651個8.1地下停車位1,486個8.2地面停車位165個項目建設條件合作項目已獲得的政府有關部門批文包括：項目建設實施進度工作內容預計時間拆遷階段完成所有拆遷補償協(xié)議的簽署2011.01.10拆除建筑物2011.01.30施工銷售階段簽訂國有土地使用權出讓合同2005.09.12注銷舊房產證，辦理新證土地證未變更辦理國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證2011.01.09辦理建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證2011.05.15工程開工2011.06.30工程0商業(yè)建筑層高達到取得預售證標準2012.03.30住宅建筑層高達到取得

19、預售證標準2012.07.04取得預售證2012.06.10工程竣工交付入住2014.03.10項目的設計、施工、監(jiān)理情況此處說明本項目設計公司，施工單位及監(jiān)理單位本項目的設計單位為：施工與監(jiān)理單位未定。項目市場情況項目投資環(huán)境4.1.1 惠州市投資背景分析 1、惠州概況惠州位于廣東省東南部、珠江三角洲東北部，南臨南海大亞灣，與深圳、東莞、河源等城市構成珠三角東岸都市區(qū)，同享珠三角經濟繁榮。離深圳70公里；距香港100公里，據(jù)廣州120公里?？偼顿Y金額3700億珠三角城際軌道交通規(guī)劃方案獲批建設，其中穗莞深城際、莞惠城際使惠州處于珠三角兩小時生活圈內，深惠一小時生活圈內?；葜菀?guī)劃為珠三角的次中

20、心城：扼守珠江三角洲東部交通門戶，處于政治、經濟、文化中心的高端位置?；葜菀?guī)劃為輻射粵東的地區(qū)性中心城：惠州市地理條件得天獨厚，素有“粵東重鎮(zhèn)”、“嶺南名郡”之譽，有著獨特的自然資源、旅游資源及良好的地理環(huán)境和投資環(huán)境?；葜菀?guī)劃為電子信息、石油化工為主的制造業(yè)基地：積極培育石油及化學產業(yè)集群；形成電子信息業(yè)產業(yè)集群，形成勞動密集型的輕加工業(yè)發(fā)展優(yōu)勢（如服裝、毛織等）。中部都市區(qū)東岸都市區(qū)珠三角兩小時生活圈深惠一小時生活圈西岸都市區(qū)2、惠州GDP連年增長，經濟保持良好勢頭，漲幅迅猛近3年惠州GDP一直保持著穩(wěn)定并快速的增長，2010年 GDP總量居全省第6位，增幅列珠三角第1位。3、惠州城市交通

21、規(guī)劃珠三角一體化惠州市交通基礎設施對接規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，惠州與珠三角其他城市交通一體化對接的總體思路是 “六路緊聯(lián)珠三角，打造三個樞紐中心”，實現(xiàn)惠州與相鄰的廣州、深圳、東莞等三個珠三角城市現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡的無縫對接，與深圳、東莞共同打造珠三角東岸國家級運輸樞紐城市群，構建珠三角東岸城市“半小時都市圈”，融入珠三角“一小時生活圈”。目前，莞惠城際軌道在東莞常平、惠州惠環(huán)同時動工，該工程總投資253.45億元，常平至陳江段2011年底通車，2013年全線貫通，屆時從惠州市區(qū)到東莞、廣州分別只需35分鐘和1個小時。4.1.2 惠州市房地產市場分析 2010年，受史上最嚴調控政策的影響，惠州樓市在第二季度

22、有所波動，而隨著市場對政策的逐步消化及價格洼地效應的進一步顯現(xiàn)，全年整體市場發(fā)展平穩(wěn)，房地產投資不斷增加，基礎設施建設加快，樓市在調控中穩(wěn)中有升。2010年惠州樓市經歷短期震蕩后，迅速恢復，全年量價齊升，主要歸結為兩方面的因素。一是：2010年中央政府從信貸、土地、資金、保障房等多方面收緊樓市政策，旨在抑制投資投機需求，而惠州樓市主要以剛需為主，受政策影響較小。二是：惠州2010年經濟向好、城市建設進度加快，在區(qū)位、資源、市場等方面的優(yōu)勢日益凸顯，吸引本地異地客戶在惠置業(yè)安家。1、土地交易活躍，價格略降2010年惠州掛拍土地232宗，成交商住用地200宗，同比上年增加50%。土地掛牌面積為10

23、24.01萬平方米，成交土地面積為1005.64平方米，同比增長54%。土地成交區(qū)域主要集中惠城、惠東、惠陽三個區(qū)域。2010年惠州各開發(fā)商雖然拿地活躍，但在成交價格上與2009年略微下降，這也表示出開發(fā)商對后期樓市持保守態(tài)度。2007-2010惠州土地成交面積表2007-2010惠州歷年土地交易地面單價2、市場供應大幅增長經歷09年的低谷后，10年房地產投資占比回升態(tài)勢明顯，全年房地產投資額預計達261.4億元，占全市固定資產投資的30.6%?；葜菔袣v年房地產投資額（單位：億元）09年市場的供不應求，激勵房企加大開工量，10年市場供應急速膨脹，全年供應量為713.5萬平米，同比上漲69.3%

24、?；葜菔袣v年供應量走勢圖（單位：萬平米）3、2011年仲愷供應預計根據(jù)網(wǎng)上備案情況在售房源1717套，潛在供應量8931套，片區(qū)供應較大。4、成交量、價格平穩(wěn)上漲2010年惠州樓市在調控中持續(xù)優(yōu)化，市場回歸理性，全年成交量達到581.2萬平米，同比上漲6.9%惠州市歷年成交面積走勢圖（單位：萬平米）2010年惠州樓市受政策影響相對較小，商品房成交均價漲幅明顯，全年成交均價4892元/平米，同比上漲24.8%?；葜菔袣v年成交均價走勢圖（單位：元/平米）4.1.3 仲愷區(qū)背景分析 1、概況及區(qū)位惠州仲愷高新區(qū)位于珠三角東部、惠州市西南部，距東莞72公里，深圳74公里。區(qū)內有惠深、惠河、廣惠、潮莞高

25、速公路和京九、惠澳鐵路通過，交通十分便利。土地面積：320平方公里；總人口: 50萬；主導產業(yè)：電子信息產業(yè)；定位：現(xiàn)代創(chuàng)新型、生態(tài)城市型高新區(qū)。 2010年2月，惠州市委、市政府出臺了關于進一步推動惠州仲愷高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展的決定，賦予仲愷高新區(qū)行使市一級經濟管理權限和縣（區(qū)）一級行政管理權限，建立高新區(qū)一級財政管理體制。仲愷高新區(qū)擴大至“一區(qū)四園五鎮(zhèn)”，下轄仲愷高新科技產業(yè)園、東江高新科技產業(yè)園、惠南高新科技產業(yè)園、中國留學人才發(fā)展基地及陳江、惠環(huán)、瀝林、潼僑、潼湖等5個鎮(zhèn)（街道），面積由原來19.7平方公里擴至320平方公里，人口由20萬擴展到50萬。年度GDP（億元）同比增長（%）

26、工業(yè)總產值（億元）同比增長（%）201026615141815.22011（預計實現(xiàn)）30015160015素有南惠州的“硅谷”之稱仲愷作為國家級的高新技術產業(yè)園區(qū)，是惠州市創(chuàng)新資源最集中、科技成果產業(yè)化最成功的區(qū)域之一。優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，優(yōu)異的產業(yè)環(huán)境 一直深深吸引各大跨國企業(yè)前來投資。惠州仲愷高新區(qū)現(xiàn)有1200多家企業(yè)，其中規(guī)模以上企業(yè)376家，吸引了三星、索尼、LG、科銳、住友、施耐德、可口可樂、普利司通、加拿大鋁業(yè)等世界500強和TCL、德賽、華陽、富紳、億緯、龍旗等國內外知名企業(yè)落戶。2、交通概況深惠高速、惠河高速、潮莞高速公路、莞惠城軌位于惠州、深圳、東莞結合部，扼守惠州西南之門戶的

27、仲愷高新區(qū)盡得三城之財富輻射，尤其隨著莞惠輕軌2號線建設的加速，仲愷正快速的融入珠三角半小時生活圈。3、產業(yè)特點打造國家一流現(xiàn)代創(chuàng)新型、生態(tài)城市型高新區(qū)區(qū)域規(guī)劃目標：通過對現(xiàn)有“一園五鎮(zhèn)”資源稟賦與城市功能的整合提升，構建高新技術產業(yè)發(fā)展的核心競爭力，塑造鮮明的園區(qū)特色與整體城市形象（園中有城，城中有園），將仲愷高新區(qū)打造成為具有持續(xù)競爭力的創(chuàng)新型特色園區(qū)與生態(tài)型科技新城。4、深莞惠一體化步伐加快，對仲愷發(fā)展影響深遠規(guī)劃定位深莞惠三市簽署的關于邊界道路及連接工作計劃的協(xié)議 ，實現(xiàn)三市規(guī)劃協(xié)調一致交通樞紐1、2009年，莞惠城際軌道開工建設2、2010年，深惠沿海高速正式通車3、加快廈深鐵路建設

28、4、推進惠州港與深圳鹽田港合作產業(yè)合作1、借助深圳研發(fā)、人才和資金優(yōu)勢，東莞的制造業(yè)配套發(fā)展優(yōu)勢，推進惠州信息產業(yè)發(fā)展2、吸引深莞精細化工產業(yè)和資本轉移來惠3、借鑒深莞先進管理經驗，依托兩地客源聚集輻射，大力發(fā)展旅游業(yè)4、立足農業(yè)資源優(yōu)勢，依托深莞物流和市場優(yōu)勢，加快推進現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展信息化融合共同推進政府信息資源共享平臺建設，加快構建區(qū)域“物聯(lián)網(wǎng)”、“商聯(lián)網(wǎng)”、“房聯(lián)網(wǎng)”社會管理1、出臺深莞惠社會保險轉移接續(xù)辦法，實現(xiàn)區(qū)域內無障礙轉移2、實現(xiàn)區(qū)域內戶籍人員在三地購房、創(chuàng)業(yè)、教育、醫(yī)療享受同城待遇 5、仲愷綜合評述仲愷區(qū)是惠州三大核心區(qū)域之一，是莞深惠北部發(fā)展帶的重要節(jié)點之一。隨著深莞惠一體化大

29、經濟圈時代步伐加快，區(qū)域發(fā)展日益看好。仲愷區(qū)是惠州重要的產業(yè)區(qū)域，已形成電子信息、光機電一體化產業(yè)體系。仲愷經濟發(fā)展較快，增長高于惠州平均水平，人均收入較高。仲愷高新區(qū)產業(yè)多以具備國際競爭優(yōu)勢的技術集中型產業(yè)為主，產業(yè)經濟效益明顯，從業(yè)人員集中。隨著區(qū)域產業(yè)的快速發(fā)展，區(qū)域產業(yè)人口將迅速增加，將大大推動區(qū)域房地產市場特別是自用型需求的發(fā)展。項目分析及市場情況項目區(qū)域交通情況本項目所在區(qū)域交通便利，區(qū)域通達性強，是惠州連接深圳、東莞、惠陽的重要區(qū)域節(jié)點，緊鄰仲愷大道與莞惠城際輕軌站，莞惠城際軌道在東莞常平、惠州惠環(huán)同時動工，該工程總投資253.45億元，常平至陳江段2011年底通車，2013年全

30、線貫通，屆時從惠州市區(qū)到東莞、廣州分別只需35分鐘和1個小時。到達深圳目前只需60分鐘、惠城區(qū)10分鐘，到達惠鹽高速路口僅數(shù)分鐘車程，高速路：惠深、惠樟、惠淡、惠廣等主干高速公路；鐵路：廣梅汕鐵路和京九鐵路貫穿陳江全境，并在陳江設有客運站和貨運站，是惠州市西南部重要交通樞紐；公交方面：項目周邊已有多路公交車可直達惠州市各行政區(qū)。周邊主要土地成交情況項目周邊如有新近成交土地，可簡要介紹作為參照?；莩侵賽鹌瑓^(qū)本周土地市場僅有1宗經營性商住用地成交。編號：GSK2011-3 位置：惠州市水口龍湖開發(fā)區(qū)27小區(qū)A-17小區(qū)一棟8號面積：92M2 地面均價：815.22元/m2周邊競爭項目分析NO.項目

31、物業(yè)形態(tài)價格（元）裝修推盤量(套)存量(套)開盤時間1TCL四季康城住宅5200毛胚6000少量2010-11-272荷蘭小城住宅8500毛胚11883562011-05-113駿豪國際住宅4650精裝3813592010-12-222011年仲愷供應預計項目評價根據(jù)項目所處工業(yè)園片區(qū)巨大的剛性置業(yè)需求以及片區(qū)潛在的投資價值，本項目客戶應鎖定工業(yè)區(qū)管理人員和深圳投資客為主要購成客戶1、整體形象定位：通往幸福的城際軌道城市地標性建筑引領城市高端人居標準此站，一城榮耀推廣語解析：既體現(xiàn)與輕軌屬性，揭示項目與輕軌的關系；一城榮耀又能雙關體現(xiàn)項目是城市的榮耀和中心2、檔次定位：城市名片、中高檔精品(1

32、)、項目在把握區(qū)域規(guī)劃發(fā)展利好的基礎上，完善自身產品與配套，以高檔、精品型的方向來定位項目。(2)、在社區(qū)氛圍營造上追求精品化、精細化；打造有品位、格調的國際化社區(qū)。(3)、在產品設計上，以精確客戶需求為準則，把控總價，追求引領、高附加值、零缺陷產品。(4)、從實用和快速銷售的角度看，無論自用還是投資，中高檔定位易于被當前和遠期市場接受。3、功能定位：融生活居住、購物休閑、投資為一體的標志性都市綜合體生活居住交通便利、大社區(qū)規(guī)模、配套完善，適宜居家生活。購物休閑構建組合型商業(yè)體，成為片區(qū)消費最集中的商業(yè)旗艦。投 資中小戶型為主，存在價值發(fā)現(xiàn)機會，具備投資潛力。標志性都市綜合體占據(jù)城市最中心位置

33、，打造地標性的各物業(yè)復合的綜合體。4、商業(yè)定位：主題Living Mall，片區(qū)商業(yè)旗艦Living Mall，即“全生活廣場”，一種全新的商業(yè)地產開發(fā)模式，起源于臺北“京華城”，與人們所熟悉Shopping Mall有所不同，Living Mall不僅包含前者的購物功能，涵蓋了集休閑、購物、娛樂、美食為一體的消費模式，同時又是對Shopping Mall的創(chuàng)新，是一種情景交融休閑體驗性商業(yè)消費場所，是一種全新的、自主選擇的、隨機的生活之態(tài)和街鋪形態(tài)。項目租售情況預測項目銷售方式由項目公司直銷。銷售前景分析公寓序號期間2011年2012年合計第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度1銷

34、售面積 6,800.00 6,800.00 6,800.00 6,800.00 6,800.00 6,800.00 40,800.00 (m2)2銷售價格 6,500.00 6,500.00 6,500.00 6,500.00 6,500.00 6,500.00 6,500.00 (元/m2)3銷售收入 4,420.00 4,420.00 4,420.00 4,420.00 4,420.00 4,420.00 26,520.00 (萬元)住宅序號期間第二年合計第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度1銷售面積 21,816.67 21,816.67 21,816.67 21,816.6

35、7 21,816.67 21,816.67 130,900.00 (m2)2銷售價格 5,800.00 5,800.00 5,800.00 5,800.00 5,800.00 5,800.00 5,800.00 (元/m2)3銷售收入 12,653.67 12,653.67 12,653.67 12,653.67 12,653.67 12,653.67 75,922.00 (萬元)商業(yè)序號期間第二年合計第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度1銷售面積 13,333.33 13,333.33 13,333.33 13,333.33 13,333.33 13,333.33 80,000.

36、00 (m2)2銷售價格 19,375.00 19,375.00 19,375.00 19,375.00 19,375.00 19,375.00 19,375.00 (元/m2)3銷售收入 25,833.33 25,833.33 25,833.33 25,833.33 25,833.33 25,833.33 155,000.00 (萬元)車位序號期間第二年合計第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度1銷售面積 275.17 275.17 275.17 275.17 275.17 275.17 1,651.00 (個)2銷售價格 100,000.00 100,000.00 100,000

37、.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00 (元/個)3銷售收入 2,751.67 2,751.67 2,751.67 2,751.67 2,751.67 2,751.67 16,510.00 (萬元)項目銷售收入情況匯總序號期間第二年合計第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度1銷售面積() 54,616.67 54,616.67 54,616.67 54,616.67 54,616.67 54,616.67 327,700.00 2銷售收入(萬元) 45,658.67 45,658.67 45,658.67 45,658.67 4

38、5,658.67 45,658.67 273,952.00 項目財務效益評估房地產項目總投資預測項目投資估算表序號項目名稱投資額（單位：萬元）估算說明1土地費用30,404.88已實際支付2前期工程費用3,547.24惠州市施工材料價格3建筑安裝工程費50,168.05惠州市施工材料價格4公共配套設施建設費17,178.49惠州市施工材料價格5管理費用2,0696財務費用16,800信托融資成本7銷售費用5,4798其它費用及不可預見費2,127項目總投資127,773 項目現(xiàn)金流量表（單位：萬元）序號項目名稱已支出金額201120122013剩余期間合計3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4

39、Q1資金來源 35,768 36,000 - - - 45,659 45,659 45,659 45,659 45,659 45,659 - 345,720 1.1 自有資金 35,768 35,768 1.2 銷售收入 45,659 45,659 45,659 45,659 45,659 45,659 273,952 1.3 信托融資 36,000 36,000 2資金運用 30,405 9,244 6,244 11,029 11,029 29,343 20,943 14,536 14,536 55,936 14,539 35,768 253,550 2.1 土地出讓金 30,405 30,

40、405 2.2 開發(fā)建設投資 6,037 6,037 10,822 10,822 10,822 10,822 4,415 4,415 4,415 4,416 73,021 2.3 銷售費用 913 913 913 913 913 914 5,479 2.4 項目管理費用 207 207 207 207 207 207 207 207 207 206 2,069 2.5 經營稅及附加 2,511 2,511 2,511 2,511 2,511 2,512 15,067 2.6 土地增值稅 1,370 1,370 1,370 1,370 1,370 1,369 8,219 2.7 所得稅 5,12

41、0 5,120 5,120 5,120 5,120 5,122 30,723 2.8 信托融資收益 3,000 8,400 5,400 16,800 2.9 信托融資本金 36,000 36,000 2.10 歸還股東投入 35,768 35,768 3凈現(xiàn)金流 5,363 26,756 -6,244 -11,029 -11,029 16,316 24,716 31,123 31,123 -10,277 31,120 -35,768 92,170 4累計凈現(xiàn)金流 5,363 32,119 25,875 14,846 3,818 20,133 44,849 75,972 107,095 96,8

42、18 127,938 92,170 - 項目資金來源情況自有資金截止到2011年5月20日，已投入自有資金【35,768】萬元。預租售收入利用預售回款投入【56,005】萬元，占全部投資額的43.83%，占全部銷售額的20.44%。本項目銀行貸款項目計劃于2011年8月獲取開發(fā)貸款20,000萬元，貸款期3年。目前正在向農業(yè)銀行惠州分行申請。鑒于本項目銀行貸款仍在申請過程中，尚未落實，所以本盡調報告中未考慮銀行貸款成功申請的情況。本項目信托融資本項目信托計劃以股權形式，融資金額【36,000】萬元。項目損益預測項目銷售、租賃收入分析：項目按可售面積計算，總收入總計【273,952】萬元。物業(yè)類型銷售總價(萬元)銷售單價(元/平方米)住宅75,9225800公寓26,5206500商業(yè)（臨街）20,00040000商業(yè)（非臨街）135,00018000車位 16,510100000元/個合計273,952項目利潤分析：項目預計實現(xiàn)銷售收入【273,952】萬元，扣除成本、稅金，預計稅前利潤【122,893】萬元、稅后利潤【92,170】萬元。 成本利潤表科目金額(萬元)銷售面積單方(元/平方米)備注1.銷售收入273,95210,812按計容建筑面積測算2.銷售成本103,4253,127按規(guī)劃建筑面積測算3.期間費用24,3