《房地產(chǎn)建筑業(yè)營(yíng)改增全面準(zhǔn)備與應(yīng)對(duì)策略》課件

1、房地產(chǎn)建筑業(yè)營(yíng)改增全面準(zhǔn)備與應(yīng)對(duì)策略四大行業(yè)改革難點(diǎn)：建筑業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)：納稅地點(diǎn)、匯總納稅、老合同金融保險(xiǎn)業(yè)：業(yè)務(wù)形態(tài)多樣、 金融衍生工具、 進(jìn)銷項(xiàng)核算生活服務(wù)業(yè)：進(jìn)項(xiàng)發(fā)票取得、優(yōu)惠政策延續(xù)、差額征稅、匯總納稅。全國(guó)124892億元增長(zhǎng)4.8%；增值稅31109億元， 營(yíng)業(yè)稅19313億元，分行業(yè)看，金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅4561億元，增長(zhǎng)19.5%；房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅6104億元，增長(zhǎng)8.5%；建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅5136億元，增長(zhǎng)7.2%。營(yíng)業(yè)稅改增基本政策各省稅務(wù)機(jī)關(guān)全面推開營(yíng)改增任務(wù)分解表.doc關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知36.doc附件1營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法.doc附件2營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試

2、點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定.doc附件3營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定.doc附件4跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定.doc營(yíng)改增若干征收管理事項(xiàng)的公告.doc第一部分、營(yíng)改增政策規(guī)定要點(diǎn)解析老項(xiàng)目老辦法1.增值稅價(jià)外稅-不計(jì)成本2.增值稅納稅人-負(fù)責(zé)人制3.增值稅稅率-3，5，11，174.納稅地點(diǎn)：機(jī)構(gòu)地，項(xiàng)目地。5.增值稅計(jì)算方法：一般和簡(jiǎn)易6.進(jìn)項(xiàng)稅抵扣：除不允許外可抵扣最大的特點(diǎn)，稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁。計(jì)算方法：銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額一、哪些行為（行業(yè)）新納入增值稅范疇增值稅征稅不是對(duì)行業(yè)，是對(duì)增值稅應(yīng)稅行為。不管你屬于什么行業(yè)，凡是屬于增值稅應(yīng)稅行為即為繳納該增值稅的充分必要條件。營(yíng)改增，

3、就是哪些原來屬于征收營(yíng)業(yè)稅的行為，改為征收增值稅。房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)二、營(yíng)改增企業(yè)適用稅率政策 應(yīng)稅行為范圍稅率服務(wù)交通運(yùn)輸服務(wù)、郵政服務(wù)、電信服務(wù)、建筑服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)。6%（交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)11%；有形動(dòng)產(chǎn)租賃17%）無形資產(chǎn)技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)6%（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)11%）不動(dòng)產(chǎn)建筑物、構(gòu)筑物11%跨境應(yīng)稅0征收率3%三、“建筑服務(wù)”新政要點(diǎn)1、稅率由3%改為11%，進(jìn)項(xiàng)可以抵扣。2、老項(xiàng)目，可適用3%簡(jiǎn)易征稅。3、清包工的項(xiàng)目，可適用3%簡(jiǎn)易征收。4、甲方供材項(xiàng)目，可適用3%簡(jiǎn)易征稅

4、。5、新事物，2%的預(yù)征率。6、在項(xiàng)目所在地扣除分包款后，再按差額預(yù)征增值稅。7、按3%征收率簡(jiǎn)易征收的項(xiàng)目，分包的費(fèi)用允許在總收入中扣除。四、金融服務(wù)新政要點(diǎn)1、稅率由5%改為6%，進(jìn)項(xiàng)可以抵扣。2、利息費(fèi)用、與貸款業(yè)務(wù)直接相關(guān)的傭金與手續(xù)費(fèi)支出所產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額，均不可抵扣。3、銀行間同業(yè)拆借免稅。4、金融商品買賣按差額納稅。5、融資租賃售后回租并入金融服務(wù)。稅率改變小，影響整體不大，融資租賃影響較大，金融行業(yè)沒有過渡政策。五、“生活服務(wù)”新政要點(diǎn)1、稅率有5%改為6%，進(jìn)項(xiàng)可以抵扣。2、餐飲服務(wù)、娛樂服務(wù)、居民日常服務(wù)，不能作為進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣。3、住宿業(yè)碩果猶存，增加了籌劃空間及風(fēng)險(xiǎn)。4、

5、代理服務(wù)可按差額計(jì)稅。5、旅游服務(wù)可按差額計(jì)稅。餐飲服務(wù)、娛樂服務(wù)、居民日常服務(wù)，不能作為進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣，稅率提高了1個(gè)點(diǎn)，但是餐飲業(yè)本身可以進(jìn)項(xiàng)抵扣，會(huì)沖減影響并可能降低稅負(fù)。六、“銷售不動(dòng)產(chǎn)”新政要點(diǎn)1、一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得或自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式的，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得或自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

6、房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。第二部分：房地產(chǎn)建筑業(yè)營(yíng)改增應(yīng)對(duì)策略與籌劃方向一、營(yíng)改增前必須面對(duì)的工作事項(xiàng)1.自身經(jīng)營(yíng)范圍的評(píng)估；2.營(yíng)改增后的稅負(fù)變化；3.財(cái)務(wù)核算方式的改變；4.發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、開具、納稅申報(bào)的改變；5.上下游供應(yīng)鏈的影響；6.可能帶來的潛在的發(fā)展機(jī)遇等。發(fā)票！發(fā)票！經(jīng)營(yíng)成敗必將靠發(fā)票！經(jīng)驗(yàn)豐富會(huì)計(jì)支持，繳稅專戶，申報(bào)日賬戶金額不超過稅款三、具體操作層面應(yīng)該做點(diǎn)什么1.通知客戶價(jià)格及發(fā)票變化；(已簽合同/未簽合同)2.加強(qiáng)對(duì)取得增值稅專用發(fā)票的管控(培養(yǎng)習(xí)慣)3.選擇供應(yīng)商合作并及時(shí)取得增值稅專用發(fā)。4.梳理

7、現(xiàn)有的采購(gòu)合同和銷售合同，合同的訂立要更為細(xì)致并修改合同模板（含稅價(jià)，發(fā)票條款）5.日常管理方式報(bào)表體現(xiàn)增值稅特色6.可暫時(shí)推遲不急需的采購(gòu)7.了解并積極申請(qǐng)稅收優(yōu)惠。8.制定系統(tǒng)升級(jí)改造行動(dòng)計(jì)劃及發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)管控體系選擇一般納稅人或簡(jiǎn)易計(jì)稅方法1，交易主要對(duì)手是否是單位還是個(gè)人。2，留抵稅額是否能消化？3，簡(jiǎn)易方法全額納稅與一般方法差額納稅的預(yù)估。3，三年內(nèi)是否有大額投資或其它進(jìn)項(xiàng)稅？4，三年內(nèi)對(duì)手是否有變化？5，可以先不選擇簡(jiǎn)易？以后隨時(shí)簡(jiǎn)易？6，出租謹(jǐn)慎選擇簡(jiǎn)易。三、企業(yè)如何避免在營(yíng)改增實(shí)施過程中多交冤枉稅？1，資金是否結(jié)算完畢？ 2，是否已全部申報(bào)營(yíng)業(yè)稅？3，發(fā)票是否開具？繳納營(yíng)業(yè)稅必須開

8、票！4，對(duì)方索要增值稅專用發(fā)票是否可以延遲開具？5，發(fā)票繳銷后后續(xù)事項(xiàng)如何處理？6，修改票據(jù)報(bào)銷制度，要增票。問：延期開發(fā)票是否可以抵扣增值稅？跨期發(fā)票能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅.doc4月30日前處理好所有營(yíng)業(yè)稅。試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。四、營(yíng)改增前后與供應(yīng)商的博弈梳理采購(gòu)業(yè)務(wù)，確定可抵扣范圍首先要列出各種成本費(fèi)用明細(xì)，核對(duì)規(guī)定或者咨詢稅局，看哪些可以抵扣，一一記下，做成成本費(fèi)用、購(gòu)置資產(chǎn)、工程建設(shè)抵扣情況清單。需要注意的是，已有采購(gòu)業(yè)務(wù)要梳理，以前未發(fā)生、即將發(fā)生的采購(gòu)業(yè)務(wù)也要梳理，經(jīng)常

9、更新清單。五、營(yíng)改增前后甲方與施工方的博弈要點(diǎn)招標(biāo)價(jià)格是否變化，預(yù)算調(diào)整1，甲方供材料發(fā)票開具與付款2，代扣水電費(fèi)的發(fā)票處理3，建筑業(yè)預(yù)付款比例4，發(fā)票開具時(shí)間5，質(zhì)保金發(fā)票等等。六、怎樣提高可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額合同中規(guī)定發(fā)票條款即是防范風(fēng)險(xiǎn)也是一種節(jié)稅策略.doc修改銷售、采購(gòu)內(nèi)控流程，體現(xiàn)增值稅了解客戶是否也營(yíng)改增，發(fā)票在報(bào)價(jià)中考慮。批準(zhǔn)權(quán)限的級(jí)別也要改變，是否含稅價(jià)？必須在公司內(nèi)部流程中描述清楚，否則會(huì)引起不必要的歧義。供應(yīng)商清單要梳理。設(shè)置供應(yīng)商入圍門檻逐一聯(lián)絡(luò)供應(yīng)商，詢問是否能提供專用發(fā)票，如果不能，也行，降價(jià)或不買。七、怎樣提高可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？可以抵扣增值稅的范圍是怎樣規(guī)定的？第二十六條

10、 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。進(jìn)項(xiàng)稅額構(gòu)成要件：1、必須取得增值稅專用發(fā)票，普通發(fā)票沒用2、增值稅專用發(fā)票必須通過稅務(wù)局認(rèn)證3、必須及時(shí)申報(bào)抵扣4、必須用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，集體福利和個(gè)人消費(fèi)除外，特別注意非正常損失房地產(chǎn)開發(fā)可以抵扣增值稅的范圍.doc建筑業(yè)可以抵扣增值稅的范圍.doc八、房地

11、產(chǎn)建筑業(yè)企業(yè)集團(tuán)營(yíng)改增準(zhǔn)備工作方案要點(diǎn)（2015）.docx成立應(yīng)對(duì)小組1、成立平臺(tái)公司：供應(yīng)鏈、勞務(wù)派遣2、重新審閱合同版本3、梳理集團(tuán)各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況4、核實(shí)供應(yīng)商納稅資質(zhì)5、梳理甲方直接采購(gòu)抵扣應(yīng)對(duì)方案6、提前規(guī)劃各項(xiàng)目成本結(jié)算工作安排7、梳理各項(xiàng)目甲方項(xiàng)目業(yè)主信息第三部分、房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增主要稅務(wù)問題及應(yīng)對(duì)策略1、房地產(chǎn)老項(xiàng)目新項(xiàng)目怎樣劃分？不同處理稅率是多少？房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更一般納稅人銷售其2016

12、年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得

13、的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。4，對(duì)于不同類的房產(chǎn)即住宅、商業(yè)、車位、政府工程，是否采用不同的增值稅政策？第五十三條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)向索取增值稅專用發(fā)票的購(gòu)買方開具增值稅專用發(fā)票，并在增值稅專用發(fā)票上分別注明銷售額和銷項(xiàng)稅額。屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票：（一）向消費(fèi)者個(gè)人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。（二）適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為。住宅、商業(yè)地產(chǎn)、車位，如有多重屬性，如何進(jìn)行增值稅處理？6，存量房產(chǎn)在營(yíng)改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？項(xiàng)目劃斷，

14、同一公司可以不同稅率一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。7，不動(dòng)產(chǎn)抵扣要點(diǎn)1.適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。8，營(yíng)改增時(shí)已開盤項(xiàng)目如何處理？同一開盤項(xiàng)目下的房產(chǎn)是否繳

15、納不同類型的流轉(zhuǎn)稅？老項(xiàng)目建筑工程施工許可證。與施工許可證為準(zhǔn)，區(qū)分一般計(jì)稅方法，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。9、一級(jí)開發(fā)差額征稅？拆遷安置視同銷售如何進(jìn)行營(yíng)改增？營(yíng)改增后，一級(jí)開發(fā)商仍然可以按凈額繳納增值稅？拆遷補(bǔ)償回遷房產(chǎn)視同銷售并繳納增值稅？現(xiàn)金拆遷補(bǔ)償部分的增值稅處理？ 項(xiàng)目公司尚未成立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發(fā)票抬頭都是總公司，不是項(xiàng)目公司。在項(xiàng)目公司成立后，取得土地的相關(guān)支出是否能作為項(xiàng)目公司的成本？項(xiàng)目公司是否可以進(jìn)行增值稅抵扣？10、取得土地支付的土地出讓金、規(guī)費(fèi)是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得

16、的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額支付的土地出讓金可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅11%支付的為同獲得土地相關(guān)的各種費(fèi)用是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？ 抵扣票據(jù)認(rèn)定？11、資金成本利息方面、融資費(fèi)用如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？貸款服務(wù)不可以抵扣。小額貸款公司、典當(dāng)行、信托公司、委托貸款、民間借貸。發(fā)票怎樣取得？個(gè)人收取利息可以開增值稅發(fā)票嗎？納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。12、開發(fā)配套設(shè)施是否視同銷售？產(chǎn)權(quán)屬于政府、全體業(yè)主所有的，進(jìn)項(xiàng)稅怎樣抵扣？代建，房地產(chǎn)公司代理業(yè)增值稅如何處理？ 項(xiàng)目公司開發(fā)建

17、造的配套設(shè)施包括居委會(huì)用房、會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電通訊、人防等公共設(shè)施，是否視同銷售？還是進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出？ 其成本、費(fèi)用所發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅是否可以從銷項(xiàng)稅額中抵扣？13、是否收到預(yù)售款時(shí)即產(chǎn)生銷項(xiàng)稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？怎樣交稅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。15、房產(chǎn)進(jìn)行投資增值稅處理？合作建房的增值稅處理？將房產(chǎn)免費(fèi)提供給酒店使用，營(yíng)改增后是否有影響？投資應(yīng)該繳納增值稅。合作建房分配時(shí)按營(yíng)業(yè)稅情況處理？土地增值稅。17、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？（一）納稅人發(fā)生應(yīng)

18、稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。18、營(yíng)改增前后甲供材料的稅務(wù)與發(fā)票處理第二十五條 下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣：（一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額。（二）從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。（三）購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額外。（四）從境外單位或者個(gè)人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅

19、務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅19、房地產(chǎn)公司已經(jīng)銷售的期房但尚未繳付的房屋或工程如何征收增值稅？可以選擇簡(jiǎn)易方法。已經(jīng)收款部分開地稅發(fā)票，到國(guó)稅換增值稅發(fā)票。面積差補(bǔ)增值稅或退還營(yíng)業(yè)稅。20、沒有取得收入前是否可以認(rèn)定為一般納稅人？第四條 年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。會(huì)計(jì)核算健全，是指能夠按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。22、現(xiàn)有的合同條款是否需要修訂？運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)核算、預(yù)算、造價(jià)等等是否需要做出調(diào)整？如何做出調(diào)整？經(jīng)營(yíng)模式、銷售模式是否要改變？如何做出變更

20、？過度政策的影響如何應(yīng)對(duì)營(yíng)改增前的房產(chǎn)是否要向建筑公司催收營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，是否要趕在改征前為客戶開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票224、代收費(fèi)用問題價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。25、不征收增值稅項(xiàng)目的應(yīng)用。2.存款利息。3.被保險(xiǎn)人獲得的保險(xiǎn)賠付。4.房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金。5.在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和

21、個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。26、銷售價(jià)格偏高或偏低問題第四十四條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類平均價(jià)格確定（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類價(jià)格確。（三）組成計(jì)稅價(jià)格=成本（1+成本利潤(rùn)率）不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款第四部分、建筑行業(yè)營(yíng)改增主要稅務(wù)問題及應(yīng)對(duì)策略（一）建筑服務(wù)1、工程服務(wù)2、安裝服務(wù)3、修繕服務(wù)4、裝飾服務(wù)5、其他建筑服務(wù)1、機(jī)構(gòu)地申報(bào)納稅；建筑服

22、務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款。2，老項(xiàng)目（2 個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)）：可選擇。簡(jiǎn)易：扣分包，3%。預(yù)繳與申報(bào)相同。一般：全額11%，分包應(yīng)可取得抵扣憑證。預(yù)繳扣分包款的2%；申報(bào)正常進(jìn)銷核算。新項(xiàng)目：1、清包、甲供材項(xiàng)目：可選擇。（1）、簡(jiǎn)易：扣分包，3%。預(yù)繳與申報(bào)相同。（2）、一般：全額11%，分包應(yīng)可取得抵扣憑證。預(yù)繳扣分包款的2%；申報(bào)正常進(jìn)銷核算。2、一般項(xiàng)目：全額11%，分包應(yīng)可取得抵扣憑證。預(yù)繳扣分包款的2%；申報(bào)正常進(jìn)銷核算。1、工程掛靠業(yè)務(wù)還能做嗎？尚未結(jié)束的怎么辦？營(yíng)改增后建筑安裝企業(yè)掛靠的處理方法建議。單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營(yíng)的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）以發(fā)包人、出租人、

23、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人營(yíng)改增后建安掛靠經(jīng)營(yíng)怎么辦.doc建筑勞務(wù)公司被掛靠賬務(wù)及涉稅問題.doc1，獨(dú)立納稅：參考總局公告2012年57號(hào)公告24條。2，掛靠轉(zhuǎn)化為分包、轉(zhuǎn)包3，規(guī)范管理招標(biāo)、合同、法律、財(cái)務(wù)統(tǒng)一4，統(tǒng)一采購(gòu)5，發(fā)票總公司統(tǒng)一對(duì)外開，收入全部到總公司基本戶，扣除稅費(fèi)再留增值稅保證金11%，分三年支付2、地材如沙石等取得不了進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票怎么辦？一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。銷售簡(jiǎn)易辦法

24、：財(cái)稅（2014）57號(hào)，以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰(不含粘土實(shí)心磚、瓦)。商品混凝土(僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土)。一般納稅人選擇簡(jiǎn)易辦法計(jì)算繳納增值稅后，36個(gè)月內(nèi)不得變更。3、支付的人工費(fèi)能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？如果不能抵扣又該怎么辦？一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購(gòu)建筑工程所需的材料或只采購(gòu)輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收

25、率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。建筑業(yè)營(yíng)改增納稅地點(diǎn)如何確定.doc總機(jī)構(gòu)所在地？項(xiàng)目所在地？省市縣區(qū)？一項(xiàng)目一登記？項(xiàng)目部預(yù)繳2%總部匯繳？多退少補(bǔ)。關(guān)于建筑安裝業(yè)跨省異地工程作業(yè)人員個(gè)人所得稅征收管理問題的公告52.doc5、甲方要求多開發(fā)票怎么辦？發(fā)票管理辦法規(guī)定：“第二十二條開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋發(fā)票專用章：（一）為他人、為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；（二）讓他人為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；（三）介紹他人開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。7、改

26、革前已經(jīng)完工但尚未結(jié)算的工程現(xiàn)在是不是要開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票？將來可否開具專用發(fā)票？5月1日全部改為增值稅，不能再開營(yíng)業(yè)稅發(fā)票了。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在4月30日的不允許開增值稅專用發(fā)票。8、已開工但改革時(shí)未完工的工程項(xiàng)目，是否可以掐段繳納營(yíng)業(yè)稅和增值稅？還是同一繳納營(yíng)業(yè)稅或增值稅？建筑工程老項(xiàng)目，是指：（1）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；（2）未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。10、建筑公司新項(xiàng)目可否成為小規(guī)模納稅人實(shí)行簡(jiǎn)易征收的模式？應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額超過財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)

27、準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。11，長(zhǎng)期合同如多年完成總包合同如何處理？一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。營(yíng)改增開始前，開發(fā)商與各服務(wù)方已經(jīng)簽訂的長(zhǎng)期合同（如與總承包商簽訂的建筑合同）在合同有效的項(xiàng)目期內(nèi)，營(yíng)業(yè)稅還是簡(jiǎn)易征收增值稅？13，施工企業(yè)按照完工百分比法確認(rèn)會(huì)計(jì)收入，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？ （一）納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)

28、票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。14，注冊(cè)地和項(xiàng)目所在地不同時(shí)如何處理？取得發(fā)票如何抵扣？在哪里開具發(fā)票？領(lǐng)購(gòu)增值稅專業(yè)發(fā)票有限額，如何處理？ 建筑業(yè)稅率11%，是否轉(zhuǎn)嫁銷項(xiàng)稅給開發(fā)公司？增值稅申報(bào)是否在項(xiàng)目所在地申報(bào)？注冊(cè)地和項(xiàng)目所在地不同時(shí)如何處理？取得發(fā)票如何抵扣？在哪里開具發(fā)票？ 建筑業(yè)反映存在難以取得可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的增值稅專用發(fā)票的情況，對(duì)于部分難以取得增值稅專用發(fā)票的成本，是否有特殊的處理方式？ 15、營(yíng)改增后總包、分包、轉(zhuǎn)包、EPC？BT、BOT、BOO、PPP？總公司、分公司、項(xiàng)目總？承包？經(jīng)營(yíng)納

29、稅人的確認(rèn)與稅務(wù)處理簡(jiǎn)易方法分包處理試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。一般計(jì)稅方法抵扣進(jìn)薦稅16、建筑業(yè)可以抵扣增值稅的范圍.doc（1）人工費(fèi)（2）材料費(fèi) （3）機(jī)械使用費(fèi)（4）其他直接費(fèi)（5）分包成本（6）間接費(fèi)用 17，人工成本抵扣問題1、勞務(wù)分包如何取得發(fā)票？2、層層轉(zhuǎn)包如何處理？3、外包如何處理？4、臨時(shí)用工如何處理？勞務(wù)用工無法取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票征稅。應(yīng)對(duì)之道，應(yīng)盡快成立若干勞務(wù)公司，且成為一般納稅人，期望政府能對(duì)此有優(yōu)惠政策。管理成本進(jìn)項(xiàng)稅抵扣問題5、業(yè)務(wù)招待費(fèi)6、招標(biāo)、圍標(biāo)費(fèi)7、行業(yè)管理費(fèi)用、上交費(fèi)用8、管理人員工