高端物業(yè)工程服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)

1、XXXXXX物業(yè)工程服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)序號設(shè)備名稱巡查頻次(不少于)巡 查 內(nèi) 容標(biāo) 準(zhǔn)負責(zé) 崗位班日周1電 梯系統(tǒng)2次機房衛(wèi)生、通風(fēng)、溫度、濕度、設(shè)備房防小動物進入情況干凈，溫度不超40，濕度正常，通風(fēng)良好，做好防小動物措施。電梯管理員、設(shè)備責(zé)任人機房應(yīng)急照明、消防設(shè)施應(yīng)急照明使用正常，消防設(shè)施完好并定期檢查合格。曳引電動機溫度、潤滑油、緊固情況符合說明書要求溫度，潤滑油適量，無松動。減速箱油位油色、連軸器、緊固情況油色清澈，無松動。限速器、選層器運行情況運行正常。控制柜內(nèi)繼電器、接觸器工作情況開關(guān)、接觸、聲音正常。制動器（線圈溫度、制動輪臟污情況）溫度正常，干凈。變壓器、電抗器、電阻器運行溫度符

2、合說明書要求溫度。對講機、警鈴、應(yīng)急燈、滅火器使用正常、完好。轎箱內(nèi)照明、風(fēng)扇、裝飾使用正常、完好。轎內(nèi)、廳外指層燈及指令按鈕使用正常、完好。廳門及轎門踏板清潔、關(guān)閉順暢干凈，關(guān)閉順暢。井道、底坑情況干凈，無積水，照明完好。補償鏈、鋼絲繩情況完好，無斷股，無銹蝕。各種標(biāo)示物及救援工具情況標(biāo)示清楚，救援工具齊全且擺放整齊。電梯運行舒適感運行時無明顯震動，平層時平穩(wěn)無震動。2柴 油 發(fā) 電 機 系 統(tǒng)1機房衛(wèi)生、通風(fēng)、溫度、濕度、設(shè)備房防小動物進入情況干凈，溫度不超過40，濕度正常，通風(fēng)良好，做好防小動物措施。運行值班員、設(shè)備責(zé)任人機房應(yīng)急照明、消防設(shè)施應(yīng)急照明使用正常，消防設(shè)施完好并定期檢查合格

3、。蓄電池液位、電流、電壓電池液位合適無溢出，電流、電壓滿足產(chǎn)品要求（24V）。水箱水位，有無泄漏水位合適，無溢出無泄漏。機油油位，油色，有無泄漏機油保持在合適位置，油色清澈無漏油。柴油油位，有無泄漏柴油油位保持在3/4位置，密封良好，無明顯揮發(fā)無泄漏。螺栓、皮帶、線頭松緊及各路管線、開關(guān)、指示燈、儀表正常緊固無松動，開關(guān)、指示燈、儀表顯示正常。系統(tǒng)處于自動啟動狀態(tài)（具有自動啟動功能）。停市電時能自動啟動發(fā)電機快速供電。3供配電系統(tǒng)2機房衛(wèi)生、通風(fēng)、溫度、濕度、設(shè)備房防小動物進入情況干凈，溫度不超過40，濕度正常，通風(fēng)良好，做好防小動物措施。運行值班員、設(shè)備責(zé)任人機房應(yīng)急照明、消防設(shè)施應(yīng)急照明使

4、用正常，消防設(shè)施完好并定期檢查合格。運行電流、電壓；三相電流是否平衡運行電流、電壓滿足市電供電要求。運行功率因素滿足市電供電要求（居民用電大于0.9）。 變壓器負荷率、三相繞組溫度繞組溫度溫升不超過規(guī)定值。斷路器、空氣開關(guān)及所處狀態(tài)；完好，使用正常，標(biāo)示所處的狀態(tài)。各種儀表、指示顯示正常，標(biāo)示清晰完好，使用正常。設(shè)備運行狀況良好。機房漏水、積水無漏水、積水。4供水系統(tǒng)3機房衛(wèi)生、通風(fēng)、溫度、設(shè)備房防小動物進入情況干凈，溫度不超過40，通風(fēng)良好，做好防小動物措施。運行值班員、設(shè)備責(zé)任人機房應(yīng)急照明、消防設(shè)施應(yīng)急照明使用正常，消防設(shè)施完好并定期檢查合格。生活水池水池上鎖，水質(zhì)清澈無污染。水泵、閥門

5、漏水、閥門開閉及狀態(tài)標(biāo)示無明顯漏水，閥門開閉正確，標(biāo)示所處的狀態(tài)。水池水位水位保持在正常范圍內(nèi)。廢水坑排污泵排污泵動作良好，污水池水位不超過池深2/3供水壓力符合設(shè)計壓力。設(shè)備運行電流、電壓符合設(shè)計電流、電壓。各種儀表、指示顯示正常，標(biāo)示清晰完好，使用正常。各種水泵運行狀況運行正常。5中央空調(diào)系統(tǒng)4機房衛(wèi)生、通風(fēng)、溫度、設(shè)備房防小動物進入情況干凈，溫度不超過40，通風(fēng)良好做好防小動物措施。運行值班員、設(shè)備責(zé)任人機房應(yīng)急照明、消防設(shè)施應(yīng)急照明使用正常，消防設(shè)施完好并定期檢查合格。水泵、閥門漏水、閥門開閉及狀態(tài)標(biāo)示無明顯漏水，閥門開閉正確，標(biāo)示所處的狀態(tài)。設(shè)備運行電流、電壓符合設(shè)計電流、電壓。冷凍

6、水進出水溫度及冷卻水進出水溫度符合設(shè)計要求。冷卻水溫差滿負荷時不低于5度， 冷凍水及冷卻水出水壓力符合設(shè)計要求。高壓、低壓及油壓回路油路暢通無漏油，壓力符合產(chǎn)品設(shè)計要求。各種儀表、指示顯示正常，標(biāo)示清晰完好，使用正常。主機及各種水泵運行情況運行正常。冷卻塔運行情況運行正常。冷卻塔水質(zhì)清澈無垢冷凍水管保溫層良好，無凝結(jié)水設(shè)備房漏水、積水無漏水、積水。設(shè)備、設(shè)施維護保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)序號設(shè)備名稱周 期保 養(yǎng) 內(nèi) 容效 果負責(zé)崗位周月季年1柴油發(fā)電機系統(tǒng)11、機房衛(wèi)生清潔、防小動物設(shè)施；完好設(shè)備責(zé)任人32、發(fā)電機組試運行；正常13、檢查充電線路聯(lián)結(jié)牢固14、檢查蓄電池液位，電解液應(yīng)高出極板10-15毫米，不足

7、加蒸餾水或電池液補齊；合適15、檢查機油油處于油尺HILI之間,不夠加補。檢查冷卻水箱中的水位，水箱水應(yīng)在水蓋下50毫米，不夠加補；合適16、檢查發(fā)電機組有無漏油、漏水現(xiàn)象；正常17、檢查機油的油質(zhì)，如渾濁有變質(zhì)應(yīng)進行更換；清澈18、檢查螺栓、皮帶、線頭松緊及各路管線、開關(guān)、指示燈、儀表，確保其正常；完好19、運行250小時或按實際需要更換機油濾清器；更換110、運行250小時或按實際需要更換燃油濾清器；更換111、運行250小時或按實際需要更換水濾清器；更換12、運行250小時或按實際需要更換本機專用機油；更換213、檢查各二級開關(guān)、開關(guān)柜聯(lián)結(jié)完好、牢固214、清潔控制柜內(nèi)灰塵。干凈2供配電

8、系統(tǒng)11、機房衛(wèi)生清潔、防小動物設(shè)施；完好設(shè)備責(zé)任人22、配電箱（柜）整潔，門鎖正常，開關(guān)靈活；正常13、接觸器觸點良好，無燒蝕，聲音常；正常14、繼電器延時準(zhǔn)確，接線觸點完好；正常25、按鈕、指示燈接線完好，觸點接觸可靠，指示燈明亮；完好16、熔斷器底座牢固，接觸良好；完好17、電容器無膨脹或高溫滲油現(xiàn)象；完好18、互感器接線柱牢靠，無發(fā)熱；正常19、開關(guān)接觸良好，開斷正常，無發(fā)熱；完好111、消防設(shè)施完好112、清潔電柜內(nèi)灰塵。干凈3供水系統(tǒng)11、機房衛(wèi)生清潔、防小動物設(shè)施；完好設(shè)備責(zé)任人32、消火栓泵、噴淋泵手動點動試運轉(zhuǎn)；正常23、生活泵、穩(wěn)壓泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵保養(yǎng)；完好14

9、、管道、閥門保養(yǎng)；完好15、斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠；正常16、檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲；完好27、水泵、閥門、管道、支架油漆翻新；完好18、清潔控制柜內(nèi)灰塵。干凈4中央空調(diào)系統(tǒng)11、機房衛(wèi)生清潔、防小動物設(shè)施；完好設(shè)備責(zé)任人12、冷卻塔清潔、維護保養(yǎng)；完好13、風(fēng)機盤管清潔、維護保養(yǎng)；完好14、冷凝器、蒸發(fā)器維護保養(yǎng)；正常15、冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維護保養(yǎng)；正常16、冷凍水、風(fēng)機盤管管路保養(yǎng)；正常17、閥類維修保養(yǎng)；完好18、控制柜設(shè)備維護保養(yǎng)；完好29、水泵、閥門、管道、支架油漆翻新；

10、完好110、清洗風(fēng)口隔塵網(wǎng)；干凈111、清潔控制柜內(nèi)灰塵。干凈5電梯系統(tǒng)11、機房衛(wèi)生清潔、防小動物設(shè)施；完好設(shè)備責(zé)任人32、清潔控制箱內(nèi)電路板，檢查（扁平）電纜插接件是否牢固；牢固33、檢查控制箱所有電纜連接情況，并上緊；牢固34、檢查接觸器、繼電器觸頭是否清潔平滑，清除內(nèi)部灰塵；完好35、測量控制箱絕緣（0.5M），并作記錄（切斷電子線路情況下進行測量）；正常36、檢查接地線是否連接可靠；完好37、檢查、清潔接觸器和繼電器觸頭，發(fā)現(xiàn)燒融現(xiàn)象時，可用細銼修平，清除銼屑，調(diào)整動靜觸頭間的間隙；完好38、檢查各保護裝置動作是否正常；正常39、檢查接地線連接是否可靠，測量接地電阻；正常310、檢查

11、各電路板接插件是否連接牢固；牢固111、檢查、清潔散熱風(fēng)機；正常312、檢查制動帶磨損情況，清除制動帶上的油污、灰塵；完好313、檢查制動力矩，調(diào)整制動彈簧；正常314、檢查曳引機減速箱內(nèi)潤滑油油質(zhì)，如果潤滑油變質(zhì)或變臟，應(yīng)及時更換；正常315、檢查主要零部件的磨損程度，進行必要的修配或更換；正常316、檢查電動機電纜連接情況及制動線圈電線連接情況，并上緊；牢固217檢查電動機軸承潤滑情況，更換潤滑脂（大約工作10002000小時后更換新的潤滑脂）；正常318、檢查各安全裝置，按照年檢要求調(diào)整或處理；正常319、檢查清潔自動門鎖，加油潤滑；正常320、檢查轎廂門和自動門機構(gòu)，擦拭門導(dǎo)軌，涂抹少

12、量機油，檢查開關(guān)門動作；正常321、檢查層門擦拭門導(dǎo)軌，涂抹少量機油，進行開關(guān)門動作檢查；正常322、檢查層門機械電氣聯(lián)鎖裝置，并清潔；正常323、檢查清潔轎箱照明及風(fēng)機扇，測量電氣絕緣并記錄；正常325、檢查曳引鋼絲繩是否受力均勻，并調(diào)整；正常326、檢查對重鏈?zhǔn)欠癯霈F(xiàn)扭曲、過長，并及時排除；完好327、清潔井底緩沖器，檢查液壓油液面高度（應(yīng)保持在最低油位以上），根據(jù)情況及時補充；清潔柱塞外圓露出表面，并涂防銹油或緩沖器油；正常328、檢查導(dǎo)軌潤滑情況，加潤滑油；正常329、檢查導(dǎo)靴磨損情況，發(fā)現(xiàn)磨損嚴(yán)重的及時更換；完好331、檢查電梯井道，填補井道孔、洞，做好防漏、防小動物措施，清潔電梯井

13、道。完好6閉路監(jiān)控系統(tǒng)21、檢查監(jiān)視器電源線路及視頻線路接觸是否良好；良好設(shè)備責(zé)任人22、檢查視頻切割器電源線路及視頻線路接觸是否良好；良好2檢查監(jiān)控攝像設(shè)備機柜的固定及防腐是否良好；良好2檢查各控制線路、電源線路、視頻連線接觸是否良好；良好25、檢查室外攝像槍支撐桿的固定及防腐是否良好、攝像槍防塵罩的密封性是否防風(fēng)、防水；地線接觸是否良好；良好26、檢查監(jiān)控室的通風(fēng)、照明、及清潔。良好27、檢查防雷接地裝置獨立接地體低于4歐姆，聯(lián)合接地體低于1歐姆可視對講機系統(tǒng)31、檢查系統(tǒng)主機是否正常、攝像槍是否老化或損壞；正常2、檢查系統(tǒng)電源是否正常；33、檢查系統(tǒng)中繼器是否正常；正常34、檢查系統(tǒng)各連

14、接線路接觸是否良好；良好35、檢查電控鎖能否正常使用；正常36、檢查對講主機使用說明是否清晰；清晰37清理可視主機內(nèi)及攝像槍灰塵。干凈28、檢查防雷接地裝置獨立接地體低于4歐姆，聯(lián)合接地體低于1歐姆紅外線報警系統(tǒng)21、紅外線報警系統(tǒng)布防后對各對探頭進行測試檢查；干凈22、清潔對射探頭上的灰塵；干凈23、檢查主機及輸出探頭電源電壓是否正常；正常24、檢查主機板及鍵盤是否正常使用。正常25、檢查防雷接地裝置獨立接地體低于4歐姆，聯(lián)合接地體低于1歐姆一卡通門禁系統(tǒng)31、檢查電腦及軟件是否正常正常2、檢查通信是否正常；33、檢查IC卡門禁是否正常；正常34、檢查門禁的防水、防雨、防潮；良好35、檢查門

15、禁的電源及通信線路是否正常。正常26、檢查防雷接地裝置獨立接地體低于4歐姆，聯(lián)合接地體低于1歐姆一卡通停車場系統(tǒng)31、檢查車場電腦及聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)；良好32、檢查車場系統(tǒng)線路接觸是否良好；良好33、檢查各車場的IC卡操作讀卡器功能是否正常；正常34、檢查各車場手動控制道閘是否正常；正常3檢查道閘減速器有無機油，若不足，則添加；正常3檢查同步皮帶有否磨損、斷裂，有則更換；更換3檢查平衡彈簧有否斷裂現(xiàn)象，有則更換；更換38、檢查道閘桿垂直、水平位置是否到位，若不到位，調(diào)整限位開關(guān)撥桿位置；正常39、檢查地感器是否正常工作。正常210、檢查防雷接地裝置。獨立接地體低于4歐姆，聯(lián)合接地體低于1歐姆公共設(shè)施維

16、護保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)：序號設(shè)施名稱維 保 部 位計劃維保周期負責(zé)崗位 1上人屋面1、對損壞的面層進行修補即壞即處理維修員2、對分格縫用瀝青進行勾縫；即壞即處理3、對天臺泛水、變形縫進行處理；即壞即處理4、對屋面滲漏進行處理。即壞即處理2外墻飾面（涂料、面磚）1、外墻、圍墻裂縫修補、空鼓面磚更換即壞即處理2、涂料外墻粉刷（或局部即臟即處理）。每4年3內(nèi)墻飾面1、涂料飾面重點部位粉刷；即壞即處理2、涂料飾面全面粉刷；每4年3、瓷磚飾面空鼓更換。即壞即處理1、磁磚地面空鼓、破裂更換；即壞即處理4樓面、地面2、水泥地面起砂、裂縫修理。即壞即處理5天棚1、抹灰層空鼓處理；即壞即處理2、天棚重新粉刷；每4年3、裝修吊頂?shù)恼{(diào)平、破損的處理。即壞即處理6室外道路（地面）1、大理石地面裂縫、缺角系統(tǒng)修補；每1年2、廣場磚地面