聊城房地產(chǎn)市場分析課件

1、聊城房地產(chǎn)市場分析華潤置地山東省公司二一二年三月/第一部分 城市理解第二部分 市場分析第三部分 項(xiàng)目介紹第四部分 投資建議目錄/第一部分 城市理解/城市理解-區(qū)位聊城居魯西，臨河南、河北，位于華東、華北、華中三大行政區(qū)交界處。位于濟(jì)南一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，2012年省“兩會”政府工作報(bào)告中，首次提出要對聊城重點(diǎn)支持：“加快省會城市群經(jīng)濟(jì) 圈發(fā)展，對區(qū)內(nèi)聊城、德州等市予以重點(diǎn)支持?！鄙綎|半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)陸腹地/城市理解-發(fā)展規(guī)劃城市理解城市理解轄1區(qū)1市6縣1開發(fā)區(qū)：東昌府區(qū)、臨清市、冠縣、莘縣、陽谷、東阿、茌平、高唐和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積 8715平方公里，全市

2、常住人口578.9萬人?！耙怀俏鍏^(qū)”發(fā)展格局，近期發(fā)展方向以東擴(kuò)、南展為主，西、北適當(dāng)完善。開發(fā)區(qū)行政文化區(qū)湖西區(qū)城北商貿(mào)區(qū)中心區(qū)臨清市高唐聊城市茌平冠縣莘縣陽谷東阿/城市理解-發(fā)展目標(biāo)江水北城，運(yùn)河古都。 2011年聊城市接待國內(nèi)游客1057萬人次，同比增長21.21%，過夜游人數(shù)504萬人，同比增長19.87%，實(shí)現(xiàn)旅游總收入62.88億元，同比增長25.37%。/城市理解-主城區(qū) 唯一的城區(qū)東昌府區(qū)，總面積864平方公里，其中主城區(qū)面積40平方公里；東昌府區(qū)人口98萬，其中主城區(qū)人口約40萬。/城市理解-經(jīng)濟(jì)城市理解城市理解2011年完成固定資產(chǎn)投資1041.11億元，比上年增長23.4

3、%，全省排名第十三。2011年聊城GDP為1905.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長12.3%，全省排名第十二；人均GDP達(dá)33420元，全省排名第十五。/城市理解-經(jīng)濟(jì)2011年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額630億元，比上年增長17.4%，全省排名第十二。2011年城市居民可支配收入達(dá)20649元，比上年增長15.4%，全省排名第十三。/城市理解-小結(jié)城市理解城市理解位于濟(jì)南1小時(shí)都市圈內(nèi)，有一定發(fā)展前景；整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在山東省內(nèi)排名靠后；城市規(guī)模較小，主城區(qū)人口較少，城市容量較小。/第二部分 房地產(chǎn)市場分析/市場分析-房地產(chǎn)投資城市理解城市理解 2011年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資91

4、億元，比上年增長61.0%，全省排名第十六。/市場分析-商品房市場2011年聊城商品房銷售面積為272.03萬平米，比上年增長12.2%。其中城區(qū)銷售面積不到100萬平米。2011年年末商品房銷售均價(jià)為4287元/平米，2012年2月份均價(jià)為4270元/平米，比上月下降17元/平米。/市場分析-土地市場城市理解城市理解東昌府區(qū)2011年土地成交面積160萬平方米，成交金額12億元。平均樓面地價(jià)751元/平米，合50萬元/畝。/市場分析-住宅市場 樓盤主要分五大板塊：市中心片區(qū)、城北片區(qū)、湖西片區(qū)、聊大片區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)片區(qū)。市中心片區(qū)房價(jià)最高，在5500-6500元/平米，其余片區(qū)房價(jià)較低，在38

5、00-5500元/平米之間。目前進(jìn)入的外地實(shí)力企業(yè)只有恒大地產(chǎn)，項(xiàng)目位于聊大片區(qū)南側(cè)。城北片區(qū)：售價(jià)為3800-4500市中心片區(qū)：售價(jià)為5500-6500聊大片區(qū)：售價(jià)為4800-5500經(jīng)開片區(qū)：售價(jià)為4200-4800湖西片區(qū)：售價(jià)為3900-4500/市場分析-商業(yè)市場 核心商圈鐵塔商圈北部商圈三個(gè)主要商圈：核心商圈、鐵塔商圈和北部商圈。其中核心商圈人流最大，商業(yè)最興榮；鐵塔商圈和北 部商圈比較分散，規(guī)模不大，商業(yè)檔次較低。核心商圈位于東昌路和柳園路交匯處，主要由金鼎商廈、金鼎購物中心、三聯(lián)家電城等大型商場及沿街 品牌連鎖店構(gòu)成，檔次相對較高；鐵塔商圈位于老城商業(yè)中心，主要以女人街和鐵

6、塔商城為主，檔次較低；北部商圈位于建設(shè)西路北側(cè)，東臨客運(yùn)總站，以香江大市場為主，是聊城最大的批發(fā)物流市場，以對外 批發(fā)為主，檔次偏低。聊城最大的商業(yè)百貨公司在市中心有三個(gè)商業(yè)百貨大樓，商業(yè)物業(yè)類型單一，檔次不高，娛樂餐飲兼容 性較差，2011年總營業(yè)額約8億元（包括周邊縣市下屬商業(yè)百貨營業(yè)額）。目前進(jìn)入的實(shí)力商業(yè)公司只有銀座，位于鐵塔商圈周邊，項(xiàng)目尚未建成。/市場分析-小結(jié)房地產(chǎn)市場容量較小，投資額總量僅91億元，全省排名十六位，僅高于菏澤；主城區(qū)商品房銷售量較小，2011年銷售面積不到100萬平米；主城區(qū)住宅銷售價(jià)格偏低，市中心多數(shù)項(xiàng)目高層住宅銷售價(jià)格在4500-6000元/平米之間，市中心

7、周邊區(qū)域高層住宅銷售價(jià)格在3500-4500元/平米之間；商業(yè)市場格局比較單一，目前尚無大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目；目前進(jìn)入的實(shí)力開發(fā)企業(yè)僅有恒大地產(chǎn)，進(jìn)入的實(shí)力商業(yè)公司僅有銀座商城，上述兩個(gè)公司的項(xiàng)目尚未建成。/第三部分 項(xiàng)目介紹/項(xiàng)目介紹-三個(gè)項(xiàng)目位置共三個(gè)項(xiàng)目：四方城項(xiàng)目、油廠項(xiàng)目、建設(shè)東路改造項(xiàng)目。四方城項(xiàng)目油廠項(xiàng)目建設(shè)東路改造項(xiàng)目/項(xiàng)目介紹-四方城項(xiàng)目四方城項(xiàng)目為聊城古城所在地 ，位于城區(qū)西南，坐落于東昌湖之中，占地一平方公里。規(guī)劃定位為 旅游休閑用地。/項(xiàng)目介紹-四方城項(xiàng)目規(guī)劃容積率為0.5-0.8，新建筑面積約為50萬平米，限高12米；項(xiàng)目拆遷已基本結(jié)束，保留部分古建筑和兩所小學(xué)，保留土

8、地約10萬平米；南北主干道和東西主干道已建成約7萬平米仿古商業(yè)建筑；總地價(jià)17-18億元（政府拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施配套投入17-18億元），樓面地價(jià)超過3000元/平米，由于地 價(jià)過高，之前參與公司已經(jīng)退出，政府決定以捆綁其它項(xiàng)目來平衡該項(xiàng)目虧損。/項(xiàng)目介紹-四方城項(xiàng)目規(guī)劃/項(xiàng)目介紹-四方城項(xiàng)目規(guī)劃/項(xiàng)目介紹-油廠項(xiàng)目項(xiàng)目位于市中心東側(cè)，規(guī)模較小，占地大概70畝；現(xiàn)狀均未拆遷，以食用油廠和兩棟職工住宅樓為主；土地價(jià)格較高，周邊土地樓面地價(jià)已達(dá)到1500元/平米以上；周邊目前高層住宅毛坯價(jià)格為5000-5500元/平米。/項(xiàng)目介紹-建設(shè)東路改造項(xiàng)目建設(shè)東路改造項(xiàng)目位于市中心東北部，新舊城交界處，位置比較偏，可開發(fā)面積約為1000畝，容 積率2左右；現(xiàn)狀均未拆遷，含部分企業(yè)用地和村莊用地；土地價(jià)格較高，180萬/畝左右，合樓面地價(jià)1350元/平米；周邊高層住宅毛坯價(jià)格為4000-