基礎(chǔ)精講全講義05.第五章房產(chǎn)稅

1、稅務(wù)師職業(yè)資格稅法（）主講:教授、中國會計師第五章稅【考情分析】本章在近三年中所占分值為 8 分左右，主要為單選題和多選題，個別年份出現(xiàn)過與其他稅種結(jié)合的計算題，計算比較簡單?！窘Y(jié)構(gòu)】第一節(jié) 概述一、稅的概念以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或收入為計稅依據(jù)，向房屋所有人征收的一種稅。第二節(jié) 征稅范圍、和稅率是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的。房屋則是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、居住或儲藏物資的場所。第一節(jié) 概述第二節(jié) 征稅范圍、和稅率 第三節(jié) 計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算第四節(jié) 減免稅第五節(jié) 征收管理獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池

2、油柜、酒窖菜窖、池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯、各種油氣罐以及罩棚等，則不屬于。一、征稅范圍稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，不包括農(nóng)村。開征稅的工礦區(qū)須經(jīng)省級人民批準(zhǔn)。不在開征地區(qū)范圍之內(nèi)的工廠、倉庫，不應(yīng)征收稅。二、稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋所有人為。其中：1.屬國家所有的，由經(jīng)營管理納稅；屬集體和個人所有的，由集體和個人納稅。2.出典的，由承典人納稅。備注：典當(dāng)是出典人（所有人）急需，又想保留贖回權(quán)的一種融資行為。由于出典期間，所有人無權(quán)支配房屋，所以由對房屋具有支配權(quán)的承典人為。3.所有人、承典人不在房屋所在地的，由代管人或者使用人納稅。4.未確定及租典糾紛未解決的，亦由代

3、管人或者使用人納稅。5.無租使用其他。納稅和個人無租使用管理部門、免稅及納稅的，應(yīng)由使用人代為繳納稅。以外幣為記賬本位幣的，按繳款上月最后一日的匯率中間價折成計算繳納。三、稅率（一）從價計稅：1.2%（二）從租計稅：12%1.個人出租住房，按 4%的稅率征收稅。2.對企事業(yè)、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收。第三節(jié) 計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算一、計稅依據(jù)按余值計稅和按收入計稅兩種。1.對經(jīng)營自用的房屋從價計征，以的計稅余值作為計稅依據(jù)。計稅余值是指依照稅定按原值一次減除 10%至 30%的損耗價值以后的余額。如果未按會計制度規(guī)定記載原值，在計征稅時，應(yīng)按

4、規(guī)定調(diào)整原值。具體減除比例，由省、直轄市人民在稅定的減除幅度內(nèi)自行確定。（1）原值是指按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋。（2）原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機、過道、曬臺等。凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入原值，計征稅。（發(fā)2005173 號）屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應(yīng)從最近

5、的探視井或三通管起，計算原值；電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)結(jié)管起，計算原值。問：我計劃近期對辦公場所進(jìn)行裝修，裝修過程中配置的消防設(shè)施，是否需要繳納稅？（來源 : 國家稅務(wù)納稅服務(wù)司， 2012 年 12 月 31 ）答：企業(yè)配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動的消防設(shè)施屬于應(yīng)繳納稅的配套設(shè)施，無論是否計入固定資產(chǎn)原值，均應(yīng)納入原值繳納稅；如果可以隨意移動，如移動式滅火器材，則不需要繳納稅。（3）對原有房屋進(jìn)行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。（4）更換房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價值計入原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再

6、計入原值，原零配件的原值也不扣除。（5）對出租，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收期限的，免收期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照原值繳納稅。例：2016.4.12016.9.30 年免收收取由所有人由所有人從價計征稅從租計征稅（6）對按照原值計稅的，無論會計上如何核算，原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于 0.5 的，按房產(chǎn)建筑面積的 2 倍計算土地面積并據(jù)此確定計入原值的地價。解釋：宗地容積率是地塊上的建筑物總面積與地面面積的比。（7）出典的，由承典人按余值繳納稅。2.對于出租的房屋從租計征，以收入為計稅依據(jù)。收入是指所有人在出租使用權(quán)時所獲得的總收入，

7、包括貨幣收入、實物收入、勞務(wù)收入以及其他形式的收入。提示：自 2016 年 5 月 1 日起，計征稅的收入不含。（財稅201643 號 ）如果獲得的是勞務(wù)形式或其他形式的收入，則應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惖钠骄?，確定標(biāo)準(zhǔn)額從租計征。【例題】出租時，如果以勞務(wù)為抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝悇趧?wù)的平均價格折算為房租收入，據(jù)此計征稅。（ ） （2007 年）【】【】房屋出租時，如果以勞務(wù)抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惖乃?，確定一個標(biāo)準(zhǔn)額從租計征。3.投資聯(lián)營及融資租賃的計稅依據(jù)。（1）對投資聯(lián)營的，在計征稅時應(yīng)予區(qū)別對待參與分紅、共擔(dān)風(fēng)險余值計稅；固定收入、不擔(dān)風(fēng)險收入計稅?！纠}單選題】某企業(yè)有一處原

8、值1 000 萬元，2016 年 7 月 1 日用于投資聯(lián)營（收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險），投資期為 5 年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入 50 萬元，當(dāng)?shù)匾?guī)定的扣除比例為 20%。該企業(yè) 2016 年應(yīng)繳納稅（ ）A.6.0 萬元 B.9.6 萬元C.10.8 萬元D.15.6 萬元【正確】C【】應(yīng)繳納稅1 000（1-20%）1.2%/2+5012%10.8（萬元）（2）對融資租賃房屋的情況由承租人自融資合同約定開始日的次月起依據(jù)余值計算征收，未約定開始日的合同簽訂的次月起計算繳納稅。4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性的計稅依據(jù)對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代

9、管人或使用人繳納稅。其中自營的，依照原值減除 10%至 30%后的余值計征，沒有原值或不能將業(yè)主共有與其他的原值準(zhǔn)確劃分開的，由所在地地方參照同類核定原值；出租的，依照收入計征。二、應(yīng)納稅額的計算（一）地上建筑物從價計征：年應(yīng)納稅額應(yīng)稅原值（1-扣除比例）1.2%從租計征：應(yīng)納稅額收入12%（個人出租住房或向個人出租住房為 4%）【例題單選題】（2010 年）擁有三套，一套供自己和家人居??；另一套于 2009年 7 月 1 日出租給王某居住，每月收入 1 200 元：還有一套于 9 月 1 日出租給李某用于生產(chǎn)經(jīng)營，每月5 000 元。2009 年應(yīng)繳納稅（ ）元。A.1 088B.1664C

10、.2 688D.3264【正確】A【】應(yīng)繳納稅1 20064% 5 00044%1 088（元）【例題單選題】（2011 年）某企業(yè) 2010 年初委托施工企業(yè)建造倉庫一幢，9 月末辦理驗收手續(xù)，倉庫入賬原值 400 萬元：9 月 30 日將原值 300 萬元的舊車間對外投資聯(lián)營，當(dāng)年收取固定利潤 10 萬元。當(dāng)?shù)匾?guī)定計稅余值扣除比例為 30%。2010 年度該企業(yè)上述應(yīng)繳納稅（ ）萬元。A.3.60B.3.93 C.4.14 D.6.25【正確】B【】以進(jìn)行投資，收取固定收入，不承擔(dān)投資風(fēng)險，按收入計算繳納稅。應(yīng)繳稅400（130%）1.2%123300（130%）1.2%1291012%3

11、.93 （萬元）【例題】 （2011 年）某公司辦公大樓原比例值 30000 萬元，2010 年 2 月 28 日將其中部分閑置房間出租，租期 2 年。出租部原值 5000 萬元，每年 1000 萬元，當(dāng)?shù)匾?guī)定稅原值減除為 20%，2010 年該公司應(yīng)繳納房稅。【】應(yīng)納稅=（30 000-5 000）（1-20%）1.2%（1-20%）1.2%2/1210/1212%=348（萬元）（二）建筑物稅應(yīng)納稅額計算具備房屋功能的建筑的稅政策如下（財稅2005181 號） ：凡在稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的建筑，包括與地上房屋相連的地筑以及完全建在地面以下的建筑、人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收稅。

12、1.出租的建筑按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收稅。2.自用的建筑（1）工業(yè)用途，以房屋的 50%60%作為應(yīng)稅原值。應(yīng)納稅的稅額=應(yīng)稅原值1-（10%-30%）1.2%（2）商業(yè)和其他用途，以房屋的 70%80%作為應(yīng)稅原值。應(yīng)納稅的稅額=應(yīng)稅原值1-（10%-30%）1.2%房屋折算為應(yīng)稅原值的具體比例，由、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。（3）對于與地上房屋相連的建筑，如房屋的室、停車場、商場的部分等，應(yīng)將部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收稅?！纠}單選題】 （2013 年）某企業(yè) 2012 年有一處建筑物，為商業(yè)用途（原值 80

13、 萬元），10 月底將其出售。當(dāng)?shù)匾?guī)定稅減除比例為 30%,商業(yè)用途建筑以的 70%作為應(yīng)稅原值。2012 年該企業(yè)應(yīng)繳納稅（ ）元。A.3920B.4 312C.4704D.4 820【正確】 A【】應(yīng)繳納稅=8070%（1-30%）1.2%10/1210 000=3 920（元）第四節(jié) 減免稅一、減免稅基本規(guī)定（一）國家機關(guān)、人民團(tuán)體、自用的（二）國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的自用的（三）寺廟、公園、名勝古跡自用的（四）個人擁有的非營業(yè)用的二、減免稅特殊規(guī)定1.企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、自用的免稅。2.經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對毀損居住的房屋和房屋，在停止使用后，可免征稅。3.自 2004 年

14、8 月 1 日起，對空余租賃收入暫免征收稅。4.凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚和、等臨時性房屋在施工期間一律免征稅。但是如果在基建工程，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建的，應(yīng)當(dāng)從基建接收的次月起，依照規(guī)定征收稅?！纠}】某企業(yè) 2016 年 2 月委托一家施工新建廠房，9 月對建成的廠房辦理驗收手續(xù)，同時接管基建工地上價值 100 萬元的材料棚，一并轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，原值合計 1 100萬元。該企業(yè)所在省規(guī)定的余值扣除比例為 30%。2016 年企業(yè)該項固定資產(chǎn)應(yīng)繳納稅（ ）。【】1 100（1-30%）1.2%3/122.31（萬元）5.自 2004 年 7 月 1

15、 日起，因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修理期間免征稅?！纠}】某企業(yè)擁有 A、B 兩棟，A 棟自用， B 棟出租。A、B 兩棟在 2005 年 1月 1 日時的原值分別為 1 200 萬元和 1 000 萬元,2005 年 4 月底 B 棟租賃到期。自 2005年 5 月 1 日起，該企業(yè)由 A 棟搬至B 棟辦公，同時對 A 棟開始進(jìn)行大修至年底完工。企業(yè)出租 B 棟的月為 10 萬元，地方確定按原值減除 20%的余值計稅。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納稅（ ）。（2006CPA）【】1 200（120%）1.2%12 41000（120%）1.2%128410 12%15.04（萬元）6.納稅

16、與免稅共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征稅。7.老年服務(wù)機構(gòu)自用的暫免征收稅。8.按規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支的事業(yè)向職工出租的自有住房；房管部門向居民出租的公有住房免征稅。9.對于郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)依法征收稅。10.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前不征收稅。但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收稅。11.鐵道部（鐵路總公司）所屬鐵路企業(yè)自用的，繼續(xù)免征稅。12.對行使國家行政管理職能的總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構(gòu)自用的，免征稅。13.天然林的保護(hù)工程相關(guān)的免稅。14.經(jīng)營公租

17、房所取得的收入免稅公租房總結(jié)：（財政部 國家稅務(wù)關(guān)于公共租賃住房政策財稅2015139號 ）對公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅；免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的印花稅。住房作為公共租賃住房，免征契稅、印花稅；對公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。對企事業(yè)、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地。對公共租賃住房免征稅。2018 年 12 月 31 日前，公共租賃住房經(jīng)營管理出租公共租賃住房免征。（財稅201636 號 ）企事業(yè)、社會團(tuán)體以及其他組織捐贈住房作為公共租賃住房，符合規(guī)定的，對其公

18、益性捐贈支出在年度利潤總額 12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。個人未超過其申報的應(yīng)納稅所得額 30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。執(zhí)行期限為 2016 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日。15.為農(nóng)村居民提供生活用水而建設(shè)的供水工程運營管理的生產(chǎn)、辦公用，從2016 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日，免征。既向城鎮(zhèn)居民供水，又向農(nóng)村居民供水的飲水工程運營管理，依據(jù)向農(nóng)村居民供水量占總供水量的比例免征稅。(P320.15、21新）16. 對商品儲備管理公司及其直屬庫承擔(dān)糧食儲備業(yè)務(wù)自用的、土地，免征稅。17：對高校學(xué)生公寓免征稅。18

19、.由財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的文化轉(zhuǎn)制為企業(yè)，自 2014 年 1 月 1 日至 2018 年 12月 31 日止，自轉(zhuǎn)制之日（工商登記之日）起對其自用免征稅。補充：財政部 國家稅務(wù)關(guān)于體育場館稅和城鎮(zhèn)土地使用稅政策，財稅2015130 號（補充，新）1.自 2016 年 1 月 1 日起，國家機關(guān)、人民團(tuán)體、財政事業(yè)、居民委員會、村民擁有的體育場館，用于體育活動的、土地，免征稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。2.經(jīng)費自理事業(yè)、體育社會團(tuán)體、體育、體育類民辦非企業(yè)擁有并運營管理的體育場館，同時符合下列條件的，其用于體育活動的、土地，免征稅和城鎮(zhèn)土地使用稅：（1）向社會開放，用于滿足公眾體育活動需要；（2）體育場館取得的收入主要用于場館的、管理和事業(yè)發(fā)展；（3）除當(dāng)年新設(shè)立或登記的以外，前一年度登記管理機關(guān)的檢查結(jié)論為“合格”。3.企業(yè)擁有并運營管理的大型體育場館，其用于體育活動的、土地，減半征收稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。4.享受上述體育場館的運動場地用于體育活動的天數(shù)不得低于全年自然天數(shù)的 70%。5.球、馬術(shù)、汽車、卡丁車、摩托車的比賽場、訓(xùn)練場、練習(xí)場，除另有規(guī)定外，不得享受稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策。【例題多選題】（2013 年）依據(jù)稅相關(guān)規(guī)定，下列說法，正確的有（ ）。A.稅的征稅范圍包括農(nóng)村B.房屋出典的由出典人繳