房地產(chǎn)成本控制規(guī)劃_secret

1、房地產(chǎn)成本控制規(guī)劃概述 房產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外,還應該降低開發(fā)成本,嚴格控制各項費用支出?！袄麧欎N售收入成本費用”這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。項目成本控制應貫穿于項目開發(fā)全過程，要有效地控制項目的成本，就要在項目決策和實施的各個階段，從前期立項、項目市場定位、規(guī)劃設計方案確定、工程施工與采購、銷售控制與管理、資金運作與財務管理、物業(yè)管理等多方面采取措施，通過技術(shù)方案比選，經(jīng)濟分析等，把成本控制的觀念和手段滲透和運用到開發(fā)各環(huán)節(jié)的措施之中。二、我公司成本管理建議控制方法建議根據(jù)我公司實

2、際情況，建議采用目標總成本管理法，即在項目立項階段就根據(jù)項目情況給出一個項目開發(fā)全過程的目標總成本，然后在項目實施過程中，嚴格按既定目標控制總成本，隨時進行投資偏差分析與控制。而各個單項之間可以互相協(xié)調(diào)，成本在某項上超支，可以在其他項目上采取措施節(jié)余下來，確保總成本不得超支。控制步驟：項目投資決策階段：利用足夠的時間按照正常程序細心進行項目可行性研究報告的編制工作，打破只是將報告作為資料報建、存檔的傳統(tǒng)習慣。此期間，需要充足的相關數(shù)據(jù)資料和工作時間，不可急于求成，不加細致的分析和優(yōu)化，特別是其中的市場調(diào)查、技術(shù)方案、投資估算、融資方案、財務評價、風險分析方面的內(nèi)容。參與人員：總師辦，財務部，稽

3、核部，辦公室均需參與其中，特別是總師辦和財務部。總師辦在此階段需給出項目技術(shù)方案的建議，要切合實際，切實可行，不可照搬照套，完成任務。財務部要給出項目融資方案，正確評估財務費用，作出項目財務評價?；瞬繐?jù)此作出投資估算，并進行項目可行性研究，編制項目建議書，作出項目風險分析。建設工程設計階段：首選設計技術(shù)力量優(yōu)秀的設計組織和確定經(jīng)驗豐富、綜合技能全面的設計項目負責人，公開招標設計單位。努力提高設計經(jīng)濟合理性。也可試行標準設計或限額設計，細心做好設計方案的優(yōu)選工作。依據(jù)可行性報告中的投資估算額來控制初步設計，得用初步設計概算審定的投資額和工程量分解到各個專業(yè)，再分解到各個單位工程和分部工程，每個

4、專業(yè)在保證功能的前提下，按照上階段分配下來的投資限額控制各階段的設計；施工圖設計是最后的細化階段，更是需要上階段設定的投資限額進行細致的設計，做到施工工藝和成本控制合理并存的程度。此階段主要參與人員為總師辦，總工程師需根據(jù)既定的投資估算給出合理的設計建議，按計院給出的概算（單位工程概算、單項工程綜合概算、建設工程總概算三級），對比投資估算作出合理的設計調(diào)整建議。施工招投標階段：此階段按照常州房地產(chǎn)行業(yè)的慣例，主要在于施工單位的選擇和讓利談判上，可根據(jù)不同的房屋結(jié)構(gòu)、層數(shù)確定讓利點數(shù)，不一定拘泥于市場行情，針對不同性質(zhì)的施工企業(yè)，讓利的點數(shù)也可不同。另一個是在什么基礎上的讓利，比如材料價格的確定

5、，甲供材的確定都關系到讓利的多少。施工單位的選取要建立以項目管理組織為主、公司資質(zhì)為次的考察理念，嚴格把關，不讓不正規(guī)的民間組織來魚目混珠。施工單位的讓利確定后，與其的協(xié)議要各項條款細化，特別是關于結(jié)算和容易發(fā)生糾紛和索賠的條款更要細化。此階段主要參與人員為工程部和稽核部。開工前期的各項手續(xù)辦理與現(xiàn)場準備工作階段：將工程費用以外的工程建設其他費用（如土地使用費、建設單位管理費、勘察設計費、監(jiān)理費、臨設費等）詳細分類劃分，利用控制什么、怎么控制、誰來控制、什么時間進行、在什么地方、控制到什么程度的形式進行預算管理。此階段參與人員主要是前期設計部。項目施工期間的成本控制：此階段成本控制主要是工程變

6、更和現(xiàn)場簽證的價款確定，。在項目進行中或多或少會出現(xiàn)變更，在變更下達中應隨即附加變更價款在工程總值中的增減額度預算，將被動的事后控制變?yōu)槭虑翱刂啤，F(xiàn)場簽證內(nèi)容盡可能控制在變更項目實施以前，在實施過程中變更分項嚴格按照約定時限和程序進行。現(xiàn)場簽證只能涉及工作量，價格要以合同約定為準，和大合同同步執(zhí)行。此階段的參與人員以工程部，稽核部為主。項目竣工結(jié)算期間的成本控制：建議增加重復審計環(huán)節(jié)，可以將決算審計調(diào)整為監(jiān)理-工程部-稽核部-外審，就象一條濕毛巾用同樣的力量擰兩次和四次之后其中的含水量是不同的一樣，我想其中的水份會越來越少。綜合審計和單項審計要合并匯總，防止重復計算的發(fā)生。此階段的參與人員以工

7、程部、稽核部為主。項目物業(yè)管理前期的成本控制： 工程竣工交接后出現(xiàn)的質(zhì)量問題和維修費用往往由于責任難以分清而無法或不能從工程保修金當中扣除，導致建設單位的直接與間接損失。為確保保修金的?？顚Ｓ?，可以采用保修金自交付物業(yè)之日起由物業(yè)公司支付的辦法，物業(yè)公司一般會從自身經(jīng)濟角度出發(fā)，努力要求施工單位維修，施工單位延期不到場者，可以約定有物業(yè)公司另請維修單位，費用自保修金中保除。由財務部嚴格把關保修金支付流程，避免資金流失。 以上是成本控制的初步框架，具體的各個環(huán)節(jié)的控制措施，出現(xiàn)投資偏差的分析與控制，還要一步步細化。做到一個項目竣工結(jié)算時，整個項目投入了多少，是否投資超限？其中的基礎、主體、屋面、門窗、裝飾、上下水、電器、暖通、弱電、市政配套、環(huán)境綠化