重慶永川項目地塊前期策劃報告ppt課件

1、【永川工程】地塊前期謀劃報告CONTENTS目錄Part One市場簡析Part Two地塊分析Part Three工程定位Part Four工程設計建議西部增長極、長江上游經濟中心、國家五大中心城市、內陸開放高地和國家級的交通樞紐。 重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測重慶位置被美國周刊和英國評為“亞洲十大最正確投資城市第七位重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測重慶位置2006年天津濱海新區(qū)納入國家整體開展戰(zhàn)略。1990年4月18日黨中央、國務院做出開發(fā)開放浦東決策。1980年8月26日全國人大常委會經過，深圳等經濟特區(qū)成立。2021年5月5日國務院正式同意回復贊同設立重慶兩江新區(qū)。2021，西部大開發(fā)第十年，作為

2、內陸城市開展高地，從寸灘保稅港區(qū)經過國務院驗收，到“兩江新區(qū)掛牌。根據(jù)“兩江新區(qū)公布的建立時間表，到2020年，主要經濟目的要到達地域消費總5000億元以上，占全市總量的1/4；實現(xiàn)工業(yè)總產值超越10000億元。重慶，開展機遇史無前例！重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測重慶位置第一個階段：是從1998年到2002年，這是中國房地產市場新周期的起點，在此期間，自住型購房消費占主流，房價上漲緩慢；第二個階段：是從2003年至2005年，這是房地產市場的上漲期，經濟開展刺激了住房消費，加之房價的上漲呵斥大量資金進入房地產市場以期保值增值，推進了房價的快速上漲；第三個階段：是從2005到2006年，在這期間國家

3、出臺了一系列抑制樓市的政策，房地產市場也進入了一個相持的階段，樓市的漲幅明顯收斂。第四個階段：是從2006年到2007年，各行業(yè)的資金蜂涌而入到房地產行業(yè)，房價屢創(chuàng)新高，地王頻現(xiàn)。2007年的中國房地產市場更是演繹了一波令人難忘的行情，全國各地的房價都出現(xiàn)了不小的漲幅，年初首先是深圳、廣州樓市領漲全國，5月份之后，沉寂已久的上海樓市也出現(xiàn)了快速上揚的行情，接著，樓市的上漲進一步蔓延到了許多二三線城市。第五個階段：是從2007年到2021年，樓市再次進入相持的階段，不少城市2021年的房價與2007年相比，甚至還出現(xiàn)了小幅的回落。第六個階段：是2021年樓市重又步入高漲期，在這個時期里全國樓市漲

4、聲一片，不少一線城市的高端住宅也是屢創(chuàng)“天價。2021年，在一系列相關相關政策的作用下，樓市再次進入了一個相持期。不過，經過我們對房地產市場長期以來走勢的分析，我們對今年房地產市場的走勢做出了預測，那就是市場上漲的趨勢不會依然不會改動。重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測重慶房地產開展歷程重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測政策導向分析重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測政策導向分析在房價不斷高漲的壓力下，2021年房地產市場的調控政策由2021年“寬松逐漸轉為“嚴峻。中國人民銀行兩次上調存款存款預備金以收緊貨幣、要求非主營房地產央企退市、中央政府延續(xù)下發(fā)“國11條和“國19條文件明確調控方向，而4月底出臺的“新國十條要求“實行

5、更為嚴厲的差別化住房信貸政策以購房貸為著力點，是近年來少有的嚴峻調控政策。而重慶5月底出臺的“渝十條新政相對于中央政策較為“溫暖，未對三套房停貸調控措施，并同時對初次置業(yè)以按揭方式支付的主城納稅人實行財政補助，有保有壓的調控措施，雖然在短 時間內對重慶房地產市場呵斥一定影響，但在“兩江新區(qū)等利好規(guī)劃的影響下，重慶樓市迅速恢復火爆局面。住宅未來一段時間內依然是調控的重點，商業(yè)、商務將延續(xù)目前的政策特別在區(qū)縣甚至是鼓勵開展的數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局從2021年閱歷金融風暴沖擊，2021年政策“救市回暖到今年宏觀調控房價，全市房地產開發(fā)市場區(qū)域格局正在發(fā)生變化，呈現(xiàn)出“圈內由主城九區(qū)向外擴張，“兩翼高

6、速開展積極跟進的總體特征。永川作為重慶“一小時經濟圈的經濟強區(qū)，房地產市場的開展也是日新月異。重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測重慶房地產經濟目的分析重慶房地產開展起伏向上，前景看好。短期判別宏觀調控趨緩，重慶房地產市場變化周期縮短，開發(fā)企業(yè)應變市場才干加強。中期預測房價和房屋供應構造性調整，對于重慶房地產開展中期利好。長期趨勢重慶區(qū)域優(yōu)勢，決議了重慶房地產未來趨勢向好。重慶房地產市場現(xiàn)狀及預測未來重慶房地產開展方向重慶1小時經濟圈六大區(qū)域中心之一大重慶城市中心經濟區(qū)成都276km區(qū)位宏觀環(huán)境分析重慶58km永川區(qū)位宏觀環(huán)境分析永川區(qū)位 是重慶市規(guī)劃建立的職業(yè)教育基地和區(qū)域性中心城市。 是重慶規(guī)劃建立的

7、現(xiàn)代大城市和區(qū)域性中心城市。 永川長江大橋建立啟動和重慶港永川港區(qū)建立推進，成為重慶西部交通樞紐。 到2021年城鎮(zhèn)面積將到達100平方公里，城鎮(zhèn)人口到達100萬人，永川將建立成為別具一格、名至實歸的現(xiàn)代大城市和區(qū)域性中心城市！ 永川區(qū)位宏觀環(huán)境分析區(qū)位宏觀環(huán)境分析經濟文化特征 加工制造城 商貿物流城 職業(yè)教育城 休閑旅游城以商貿、物流、文化、旅游為主的城市產業(yè)特征，更利于人居環(huán)境的打造。永川區(qū)位宏觀環(huán)境分析區(qū)位宏觀環(huán)境分析2021年，永川GDP總值排重慶各區(qū)第10位，人均GDP排重慶各區(qū)第12位。近年來，永川消費總值增幅逐年提高，人均地域消費總值提高明顯。近5年來城市居民的生活程度日漸提高，

8、消費力逐日提升；居民生活逐漸富有，除了具有最根本的溫飽需求，也產生了對高層次精神文化消費的需求。永川區(qū)位宏觀環(huán)境分析區(qū)位宏觀環(huán)境分析永川房地產供需情況08年受金融危機影響，房地產市場冷淡，新開工面積有所減少；09年房地產市場快速復蘇，永川銷售面積到達150萬方，增幅到達55.6%。永川區(qū)位宏觀環(huán)境分析區(qū)位宏觀環(huán)境分析永川房地產市場主要劃分為四大版塊：新城區(qū)板塊、老城區(qū)板塊、城南板塊、城北版塊。 新城區(qū)板塊老城區(qū)板塊城南板塊城北板塊自然生態(tài)資源豐富高端物業(yè)集中地別墅、洋房為主城鄉(xiāng)結合部樓盤質量較低多層為主城區(qū)環(huán)境優(yōu)美中高檔物業(yè)聚集高層、小高層、花園洋房為主老城經濟中心中檔質量樓盤云集高層、單體為

9、主本工程永川房地產市場概略永川房地產板塊城北版塊昌州大道中段、成渝高速公路兩側、箕山角下等區(qū)域。本版塊地處西北，自然生態(tài)資源豐富，環(huán)境秀美，適宜高端物業(yè)，以別墅、花園洋房為主，是永川未來高端物業(yè)的集中地。永川房地產市場概略永川房地產板塊現(xiàn)狀 新城區(qū)板塊望城北路以東，現(xiàn)永川新城區(qū)域。本版塊土地供應量大，市政規(guī)劃合理，城區(qū)環(huán)境優(yōu)美，樓盤質量高, 近兩年開發(fā)的樓盤相繼增多，主要是以高層、小高層、花園洋房等中、高檔物業(yè)為主，高層價錢在38004200元/之間，在售洋房價錢最高價到達1萬元/平米；但相對老城而言，新區(qū)公共交通、客運等市政配套尚不完善，中心商業(yè)中心缺乏主力大型商家支撐，致使新區(qū)商業(yè)開展緩慢

10、。同時由于缺乏商務物業(yè)的供應，導致新區(qū)人氣不旺盛，人流量較少?？蛻羧褐饕蕴嵘幼≠|量的客戶為主。老城區(qū)版塊由原勝利路、中山路兩大版塊組成，是永川老城的經濟中心。本板塊有著新城缺乏的成熟配套設備，但土地受限，拆遷困難，樓盤的質量以中檔為主，主要為高層、小高層、單體樓居多，新工程較少，價錢在3350-4000元/?？蛻粢跃哂袇^(qū)域不舍情結的原住民為主。城南版塊原鐵路以南區(qū)域，永川的城鄉(xiāng)結合部。本版塊由于受成渝鐵路的分割，將其與城區(qū)分開，經濟相對較差，市政配套不完善，主要以多層為主，價錢在3500元/左右。趨勢一：永川新城區(qū)將是房地產開展的重點版塊趨勢二：永川房地產市場正逐漸成熟，三四十萬方體量的工

11、程也曾經開場出現(xiàn)趨勢三：產品多元化、質量化、高端化開展趨勢四：軌道交通的開展，吸引主城購房群體的才干添加永川房地產市場概略永川房地產開展趨勢項目名稱建筑體量（萬方）容積率在售物業(yè)類型主力戶型面積區(qū)域銷售均價（元/ ）銷售率金科中央公園城36.52.5花園洋房洋房兩房、三一期70%荷塘月色16.0 2.1多層兩房83/89三房1013900總體90%昌龍陽光尚城20.22 2.5高層兩室兩廳84三室兩廳102三室兩廳+院館1204000總體90%朝野水晶城11.74 2.7高層單間配套36兩房80三房974200總體90%金域藍灣二期14.15 1.92花園洋房三

12、房109-1173850總體80%青年根據(jù)地2.5 3.5高層一室40-503900總體90%昕暉香堤漫城20.02.5花園洋房兩室兩廳72-81三室二廳88-90四室二廳90-126五室三廳164-187未售未售競盤根本資料及銷售價錢【金科中央公園】在永川發(fā)明了價錢神話，以其品牌的效應、高質量產品、再加上優(yōu)秀的物業(yè)管理，獲得了消費者的認同。一期推出的288套，已售70%。永川房地產市場概略工程周邊競盤分析項目名稱成交客戶區(qū)域重點區(qū)域比率次要比率再次比率金科中央公園城重慶主城70%永川本地30%荷塘月色永川本地90%重慶主城10%昌龍陽光尚城永川本地85%重慶主城15%朝野水晶城永川本地70%

13、重慶主城20%外地10%金域藍灣二期永川本地65%重慶主城30%外地5%青年根據(jù)地永川本地85%重慶主城15%競盤客源區(qū)域分析 除【金科中央公園】以外，其他工程客戶群多為永川本地的購房者，重慶主城的購房者比例較小。但【金科中央公園】重慶主城的購房者占到70%，也可以看出，“金粉的忠實度較高，也是價錢為何如此之高的重要緣由之一。永川房地產市場概略工程周邊競盤分析年齡層次數(shù)據(jù)顯示購房年輕化和改善性需求購房明顯。 區(qū)域統(tǒng)計鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房比重上升明顯，反映永川鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體較大，對樓市起到重要支撐。 購住性質自住型86%，投資型占14%。 永川房地產市場概略目的客戶群分析CONTENTS目錄Part One市

14、場簡析Part Two地塊分析Part Three工程定位Part Four工程設計建議外部環(huán)境分析區(qū)位屬性工程位于永川新城中心區(qū)域，興龍湖中央商業(yè)商務CBD，城市稀缺中央地塊，區(qū)位優(yōu)勢明顯。興龍湖中央商務區(qū)本工程外部環(huán)境分析交通環(huán)境距成渝高速公路出口僅1.5公里；距成渝高鐵永川站僅1公里。區(qū)域交通市內交通交統(tǒng)統(tǒng)達性良好，但尚無公交線路開通，目前僅有109路車經過興龍大道。永川站成渝高鐵成渝高速公路本工程外部環(huán)境分析周邊配套興龍湖中央商務區(qū)第二人民醫(yī)院金科主題商業(yè)街楓葉國際學校人民公園商圈文理學院永川市政府棠城公園醫(yī)療：永川人民醫(yī)院以及工程旁的第二人民醫(yī)院人民醫(yī)院創(chuàng)意產業(yè)園動漫基地教育：文理學

15、院、楓葉國際學校、新永川中學等新永川中學商業(yè)：金科主題商業(yè)街、人民公園商圈及周邊零散社區(qū)商業(yè)其它：永川市政府、體育公園、創(chuàng)意產業(yè)園、動漫基地等目前工程周邊配套大多尚未呈現(xiàn)，現(xiàn)有配套主要為興龍大道左側人民公園商圈及其周邊工程的部分配套。本工程外部環(huán)境分析規(guī)劃方向“建三個湖、造一座城 鳳凰湖片區(qū)承載永川千億級園區(qū)產值重要支撐的工業(yè)園 興龍湖片區(qū)以城市商務功能為中心、以效力外包產業(yè)為特征的調和生態(tài)新城 神女湖片區(qū)旅游效力產業(yè)聚集區(qū) 以興龍湖片區(qū)為中心，打造永川“三湖時代，帶動及提升三個產業(yè)集群，集約成片、結合開展，構建永川新的城市經濟開展體系。本工程地處興龍湖片區(qū)中央商務區(qū)中心區(qū)域內，作為永川市CB

16、D商務效力區(qū)內物業(yè)，有打造高端居住綜合商業(yè)配套商務功能的能夠。內部條件分析四至范圍工程東臨建立大道永川一環(huán)路，西鄰興龍湖東路，南北為兩塊性質相近的未開發(fā)地塊。工程建立用地總面積近58畝。本工程興龍湖東路建立大道內部條件分析地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀丘陵山地地貌，與道路路面有較大高差，場地平整工程量宏大。地塊周邊僅主干道完全成型，與其它地塊相鄰的支路都尚未建成，整個片區(qū)根本尚未開發(fā)，區(qū)域成熟為時髦早。地塊平整后地形較為平坦，沿主干道路呈南高北低的緩坡狀分布，較利于規(guī)劃及建造。夾在南北相鄰地塊之間，同等條件下優(yōu)勢不明顯，同時西面受興龍湖山體公園所阻，景觀視野遭到一定限制。內部條件分析規(guī)劃目的及政府規(guī)劃方向地

17、塊中央“景觀視野通廊將地塊分為東西兩個較小的地塊，不利于工程整體規(guī)劃。景觀視野通廊根據(jù)政府對整個興龍湖片區(qū)的規(guī)劃要求，地塊西側為純商用屬性的公建化建筑寫字樓，并且不能有樓底商業(yè)存在。地塊規(guī)劃用地總面積約72畝，其中建立用地面積近58畝，容積率3.0，總建筑面積約11.5萬方。SWOT分析工程SWOT分析優(yōu)勢： 地段優(yōu)勢：地處新城中心位置，是城市休閑商業(yè)商務中心，永川的門戶窗口，未來永川之黃金地段。 景觀優(yōu)勢：與興龍湖公園毗鄰，典型性公園物業(yè)。 配套優(yōu)勢：周邊配套完善，規(guī)劃先進，商務、生活不假外求。 交通優(yōu)勢：道路興隆，交通規(guī)劃系統(tǒng)完善。 區(qū)域優(yōu)勢：未來永川最具影響力的代表。優(yōu)勢： 本錢優(yōu)勢：開

18、展商拿地本錢較現(xiàn)有住宅售價本錢略顯較高。 規(guī)劃優(yōu)勢：政府在本工程的規(guī)劃中就較多的限制條件；如：視野通廊和CD地段的商業(yè)性質的限制等。 現(xiàn)狀優(yōu)勢：土地平整度不好，前期整治費用較高。時機： 政府傾力打造的中心區(qū)域，政策傾向明顯； 金科、海融等大型房企入駐有利于區(qū)域盡快成型。 未來成渝高鐵的開通，將會為區(qū)域市場的輻射力拓展至其它區(qū)縣以及主城，工程未來前景可期。要挾： 區(qū)縣寫字樓市場的不確定性，為工程公建部分帶來較大風險； 9月30日國家最新一輪針對投資市場的調控，也給工程帶來一定的風險。 新城成熟的時間節(jié)拍能否與本工程的開發(fā)節(jié)拍合拍，將對工程產生艱苦影響。小結 未來永川最具影響力之區(qū)域，堪稱永川之C

19、BD。 商業(yè)商務效力、居住潛力宏大，具備打造區(qū)域高端商業(yè)、居住物業(yè)的條件。 目前區(qū)域尚不夠成熟，配套不夠完善。 對于區(qū)縣市場來說，純商務需求的物業(yè)需求慎重，可向多功能方向思索。 新城未來之黃金地段，永川之門戶中心。CONTENTS目錄Part One市場簡析Part Two地塊分析Part Three工程定位Part Four工程設計建議政府希望：建筑規(guī)劃應與興龍湖城市設計協(xié)調一致。沿興龍湖東路規(guī)劃商務辦公用房。市場情況：該地段住宅供需兩旺，商務物業(yè)尚缺乏一定商務氣氛。我們的問題是：如何定位能既滿足政府的要求同時又能被市場所接受？同時還要實現(xiàn)較高的價錢，以保證開展商的利益？五大步驟處理定位難題

20、處理定位難題第一步模糊物業(yè)傳統(tǒng)屬性 模糊傳統(tǒng)物業(yè)屬性，另類物業(yè)定位,它應該既是非傳統(tǒng)的寫字樓又是非典型的住宅,處理定位難題第一步模糊物業(yè)傳統(tǒng)屬性措施1：公建立面，后現(xiàn)代建筑風格，經過非傳統(tǒng)的方式組合傳統(tǒng)部件，給人耳目一新，以其特立獨行的風格，為新城區(qū)輸入新穎的建筑血液。處理定位難題第一步模糊物業(yè)傳統(tǒng)屬性措施2：功能屬性多樣化HOPSCA是城市文明價值的氣質代表HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化文娛、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。HOPSCA為HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、A

21、PARTMENT構成。HOPSCA包含商務辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑文娛、交通及停車系統(tǒng)等各種城市功能；它具備完好的街區(qū)特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化開展的結果；同時HOPSCA經過街區(qū)作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機結合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)絡，成為城市功能混合運用中心，延展了城市的空間價值。處理定位難題第二步定位于“藍海措施3： 永川首個HOPSCA豪布斯卡工程處理定位難題第二步經典HOPSCA豪布斯卡例如：東京六本木新城“六本木新城集辦公、購物、博物館、影院、酒店、會議設備、住宅、教育機構、媒體機構、公園等功能于一身，一改東京以往平坦、開闊的城市籠統(tǒng)，在

22、不到12公頃的土地上構建了一個功能完善、密集、綠意濃濃、且立體化了的“城中之城與“文化都心?！傲灸拘鲁情_幕至今，每年接待來自本國和外國的游客逾千萬人次，這在日本經濟不振的現(xiàn)階段確是少見的商業(yè)奇觀。40措施1：精裝修提升價值空間酒店式效力公寓、SOHO商務公寓高規(guī)范裝修水準，提升工程整體質量,到達排它性市場位置；菜單式備選精裝方案，個性家居設計，引領時髦新潮流；質量品味個性化，處處有驚喜處理定位難題第三步提升物業(yè)質量，樹立工程價值標桿公共空間裝修星級裝修規(guī)范，強化視覺沖擊，提升工程質量，以表達業(yè)主尊崇感。措施2：改善產品細節(jié)，提升公共部分裝修規(guī)范處理定位難題第三步提升物業(yè)質量，樹立工程價值標桿

23、借力發(fā)力，擴展影響。利用品牌嫁接戰(zhàn)略，可使工程迅速提高品牌知名度和佳譽度，迅速獲得購房群體的認知和喜歡，占領市場，樹立市場競爭壁壘，提高市場競爭力。如可聘請國際知名物業(yè)公司如為工程物業(yè)顧問，印證工程高端的籠統(tǒng)和提供價錢支撐。措施3：提升物業(yè)管理品牌，國際化名牌加分處理定位難題第三步提升物業(yè)質量，樹立工程價值標桿措施4：景觀設計理念植入，制造營銷噱頭處理定位難題第三步提升物業(yè)質量，樹立工程價值標桿利用景觀視野通廊，構成小型公園/開發(fā)社區(qū)公園，與興龍湖公園對應的廣場公園概念，使本案構成“雙公園的營銷噱頭/景觀主題化“濱湖國際公園措施5：物業(yè)智能化和低碳生態(tài)概念，添加工程附加值處理定位難題第三步提升

24、物業(yè)質量，樹立工程價值標桿引入物聯(lián)網概念，打造“智慧人居生活，提升工程檔次，營造工程高端籠統(tǒng)，如思索指紋門鎖等。智能化家居包括家庭智能中心系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、自動抄表系統(tǒng)、IC卡停車場管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)Internet系統(tǒng)、公共電視系統(tǒng)等。 發(fā)明平安、溫馨、高檔次的居住，滿足業(yè)主對不同環(huán)境的需求，極大地改善了生活質量，效力于人們的居家生活，因此應更全面、更富有人性化，為工程制造賣點，提高附加值。除去小區(qū)本身的智能安防系統(tǒng)外，將安防的層面擴展為家庭化，業(yè)主經過系統(tǒng)的設備，利用本人的手機，就可以清楚知道家里的情況，協(xié)助業(yè)主了解家中老人、小孩獨處的情況，處理了業(yè)主“身在外面，

25、心在家中的境況高規(guī)范環(huán)保建材，太陽能系統(tǒng)、風能發(fā)電系統(tǒng)、生物質系統(tǒng)以及溫差能系統(tǒng)的協(xié)同利用，真正實現(xiàn)零碳環(huán)保的安康生活空間。措施5：物業(yè)智能化和低碳生態(tài)概念，添加工程附加值處理定位難題第三步提升物業(yè)質量，樹立工程價值標桿處理定位難題第四步擴展客戶區(qū)域，精準鎖定客戶類型地域分布永川本地人士 70%主城及外地客戶30%年齡分類30-40 40%40-50 40%50以上 20%職業(yè)分布中小私營企業(yè)業(yè)主40%中高層管理人士 15%公務員及事業(yè)單位10%其它15%購房動機自用 40%投資 40%兩者兼有20%處理定位難題第四步處理定位難題第五步差別化營銷，樹立品牌指點者位置 HOPSCA第一倡導者 H

26、OPSCA第一實際者 永川最現(xiàn)代、最國際、最科學、城市建立最正確呈現(xiàn)者營銷戰(zhàn)略建議案名建議善群濱湖國際案名詮釋：即表達工程區(qū)位屬性，又表達出工程的國際化、時代感、以及工程的商務屬性。營銷戰(zhàn)略建議營銷目的營銷目的實現(xiàn)工程的價值，獲取利潤樹立善群地產在永川市場的又一高質量工程工程品牌與銷售速度的相互促進營銷戰(zhàn)略建議營銷定位工程中心籠統(tǒng)工程案名:善群濱湖國際工程中心籠統(tǒng): 永川新城興龍湖CBD經濟活力人群聚集地秀城市萬象，展永川魅力工程形狀多功能城市復合體集合高質量居住、商業(yè)、商務、休閑為一體的CBD生活新區(qū)產品功能以提供居住、商務屬性綜合建筑群為主；輔以綜合商業(yè)餐飲/購物/休閑/文娛/社區(qū)生活效力

27、；同時具備保值、升值功能營銷戰(zhàn)略建議營銷分期分期原那么： 先低價值產品，后高價值產品 先居住類產品，后商務類產品 先臨街產品，后中心產品興龍湖東路今后很有能夠會成為步行街，因此將這塊思索為中心部位SOHO商務公寓小高層公寓，4棟開放式公園酒店式效力公寓1期2期3期營銷戰(zhàn)略建議工程中心價值CBD區(qū)位城市發(fā)動機+高端商務物業(yè)物業(yè)籠統(tǒng)、功能+成渝高速、成渝高鐵城市晉級動能三者相互作用、相互影響、循環(huán)提升的綜合能動效應。工程中心價值營銷戰(zhàn)略建議根底賣點成渝高速、成渝高鐵、城市快速干道建立大道CBD中心/金科商業(yè)配套/中心商圈配套地段鏈接CBD，感受經濟脈搏興龍湖CBD引擎新區(qū)開展，共享城市晉級交通樞紐

28、周邊配套工程概念永川三湖時代興龍湖CBD七星伴月根底賣點營銷戰(zhàn)略建議競爭戰(zhàn)略籠統(tǒng)領袖依托新區(qū)CBD建立全面啟動，迅速成為永川地產工程的標桿，從設計到施工到管理到銷售到對城市的影響成為言論的焦點和市場的焦點價錢領袖價錢逐漸提升，折射品牌價值；帶動周邊物業(yè)共同享用城市開展的利益指點者競爭戰(zhàn)略本工程可以在同區(qū)域其它工程尚未亮相之時，經過媒體以及事件的炒作，迅速達至高知名度、確立工程高質量籠統(tǒng)，樹立工程區(qū)域指點者市場位置，領跑區(qū)域市場。營銷戰(zhàn)略建議工程傳播戰(zhàn)略 以事件炒做造勢 以戶外確立高知名度 以平面媒體樹立高籠統(tǒng)度 以網絡營造良好的言論氣氛，構成繼續(xù)關注 以自制媒體實現(xiàn)渠道營銷戶外物料制作傳統(tǒng)媒體

29、營銷活動（含異地/渠道）網站及多媒體不可預計費用20%13%20%30%14%3%工程總推行費用按1.5%預算，思索加強工程對重慶主城市場的輻射力，增大了在營銷活動部分的比例；同時建議加強渠道銷售力；常規(guī)媒體和戶外以建立工程籠統(tǒng)為主。傳播戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略建議工程價錢戰(zhàn)略價錢戰(zhàn)略的制定原那么:與同類物業(yè)指點者籠統(tǒng)相符;高開平走，逐漸推升：一期入市時以高價高折吸引市場；高價代表樓盤本身應有的價值，高折基于一期產品還未呈現(xiàn)工程最優(yōu)時機；隨著分期產品在優(yōu)質景觀資源上的呈現(xiàn)以及交通路網的改善，以及善群地產在永川市場口碑成為同類物業(yè)的價錢標桿。渠道客戶和零散客戶差別化定價戰(zhàn)略：根據(jù)渠道客戶的質量/數(shù)量以及對工

30、程品牌力的影響實行差別化定價，讓利渠道客戶，帶動市場客戶。推出產品, 按功能開放性結合價錢由低到高的方式出街,呵斥客戶投資增值印象;按產品標志性差別定價：對于具有較高市場影響力和資源稀缺的個別產品制定標桿性價錢，成為帶動市場對質量和工程認識的言論型價錢。精裝入市，提升價值：根據(jù)市場資料可以得知目前永川新區(qū)除金科工程外，售價在38004200元/平米，按此售價預估本工程入市時，價錢可達45005000元/平米，加上精裝本錢及溢價，精裝產品入市價錢可達6000元/平米左右。價錢戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略建議關于一期入市前的工程相關炒作活動事件建議結合知名城市雜志，推出“永川城市開展十大魅力景觀，將工程能夠出現(xiàn)的

31、標志性建筑符號或整體城市建筑群作為未來呈現(xiàn)羅列并引見添加工程影響力推行對工程期望值的拉升例如“永川三湖時代，城市晉級幅員；論改動永川城市格局、城市功能晉級的地產工程等等網站炒做/平媒主題等均可“設計本人的城市電玩設計大賽以工程地塊和案名為根底，利用“模擬城市的游戲方式在全市范圍巨額獎金獎勵優(yōu)秀設計城市者快速推行工程名和工程理念CONTENTS目錄Part One市場簡析Part Two地塊分析Part Three工程定位Part Four工程設計建議工程設計建議工程總體規(guī)劃建議規(guī)劃設計思緒 從工程總體定位及市場定位出發(fā)，思索工程本身具有居住、商業(yè)、商務等多種產品屬性的性質，以政府要求的景觀通廊

32、為中心，左側采取開放式街區(qū)、右側采取封鎖居住小區(qū)的方式進展規(guī)劃。 在思索工程左側商務樓宇與酒店式效力公寓時，由于區(qū)縣商務市場的不確定性，以公建化的立面外型，SOHO公寓的內在方式來進展設計思索，以便在今后商務市場不利的情況下，發(fā)揚SOHO公寓多功能的特點，將商務屬性轉變?yōu)槠幼傩缘墓㈩惍a品，提高工程抗風險、順利變現(xiàn)的才干。 工程右側建立大道為城市主要快速干道，因此不思索布置商業(yè)，工程主要商業(yè)體量將布置在開發(fā)式公園的周圍位置，以設置小型效力式商業(yè)的方式，為商務公寓、居住小區(qū)居民及周邊部分區(qū)域提供商業(yè)配套設備。工程設計建議產品屬性定位 居住功能產品：工程用地根本功能，主要針對以本地購買人群，部

33、分重慶主城人群以及少量投資人群，由于建筑限高55米，其建筑方式思索為18層點式或板式小高層城市公館，輔以公建化立面，加強其建筑質量感。 商務功能產品：工程重點個性化功能產品，承當工程籠統(tǒng)表達、價值提高的重要功能，主要面向永川的生長型企業(yè)/三創(chuàng)業(yè)/新/意企業(yè)/CBD主要關系企業(yè)/商務投資人群等。思索到區(qū)縣商務辦公市場的不確定性，思索以公建化立面的SOHO公寓類多功能產品構成，以便在市場不利的情況下，隨時改動產品功能為居住屬性，加強工程變現(xiàn)才干。 商業(yè)功能產品：工程用地根本功能，也是承當工程籠統(tǒng)表達、價值提高的重要功能。由高端會所、特征餐飲、文娛、休閑、精品購物等業(yè)態(tài)構成。滿足永川高端消費者的消費

34、需求以及部分商務、會議接待等消費需求。區(qū)別于普通裙樓底商的方式，思索采用獨棟商業(yè)+部分商街的建筑方式。 酒店功能產品：工程重點個性化功能產品，承當工程籠統(tǒng)表達、價值提高的重要功能，投資與自用客戶兼有，稍偏向于投資，其目的客戶主要來自于重慶主城及外地，部分來自于本地，以公建化立面，精裝修質量，提升其產品價值。工程設計建議工程總體規(guī)劃建議總體量約10.3萬方，容積率為2.67，其中：SOHO商務公寓、酒店式效力公寓各1棟，每棟2.5萬方，共約5萬方；小高層城市公館約4棟，每棟約1.08萬方，共約4.3萬方；開放式公園，內部分分布置配套商業(yè)，約1萬方。注：由于地形條件限制，相比規(guī)劃中3的容積率稍有減

35、小。SOHO商務公寓小高層公寓，4棟開放式公園酒店式效力公寓工程設計建議產品構造組合建議：SOHO商務公寓市場定位針對三創(chuàng)創(chuàng)意/創(chuàng)新/創(chuàng)業(yè)新經濟企業(yè)打造的面積小但公用商務配套齊全，管理規(guī)范，籠統(tǒng)專業(yè)的商務寫字樓；有較強投資價值；最好能引入扶持或助推產業(yè)開展的相關優(yōu)惠政策和行政部門，如組織得當，可成為工程有利的產業(yè)帶動力量。工程設計建議產品構造組合建議：SOHO商務公寓建筑風格及產品構造公建化的外立面外型，以靈敏多變的內部規(guī)劃來強調產品的可變性和多樣性，表達時髦、前衛(wèi)的覺得，設置3至4部電梯，總層數(shù)約30層，單層面積800平米左右，戶型面積區(qū)間為3050平米，單層1520戶左右，規(guī)范化柱距，可自

36、在組合成較大的戶型。工程設計建議產品構造組合建議：SOHO商務公寓功能建議由于永川真正意義上的寫字樓不多，目前大多數(shù)企業(yè)辦公根本都位于住宅樓內，辦公條件較差，本產品以其規(guī)范化的柱距變化，靈敏多變的空間組合，能更好的提供辦公條件，可以看作是永川寫字樓市場上新的突破，同時也可以防止單純的寫字樓產品功能單一的風險。工程設計建議產品構造組合建議：SOHO商務公寓功能建議公寓大堂裝修風格偏商務屬性，設置公共商務中心，室內空間進展簡單裝修，主要為天地墻面處置，可供客戶立刻入駐辦公。思索到今后有能夠由于市場影響而轉變功能為居住功能，建議衛(wèi)生間、廚房配置齊全，天然氣入戶，商務中心也可順勢轉變?yōu)樾Я⒌男Яχ?/p>

37、心。工程設計建議產品構造組合建議：酒店式效力公寓市場定位永川首個高質量居住型投資物業(yè)小戶型、精裝修、專業(yè)團隊提供管理效力面向有投資需求的主城及本地客戶，以及部分短期居住長期投資的客戶。工程設計建議產品構造組合建議：酒店式效力公寓建筑風格及產品構造公建、時髦的外立面外型規(guī)范化柱距分割戶型空間設置3至4部電梯總層數(shù)約30層單層面積800平米左右，單層1520戶左右戶型面積區(qū)間為3050平米精裝修交房規(guī)范工程設計建議產品構造組合建議：酒店式效力公寓功能建議永川首個精裝修酒店式效力公寓，作為CBD中心區(qū)域的重要功能補充及完善。可引入專業(yè)知名效力式公寓管理團隊對其進展代租、日常效力管理，也可拿出部分出賣

38、給酒店管理公司作為專業(yè)的酒店進展運營管理。工程設計建議產品構造組合建議：小高層城市公館市場定位高尚居住物業(yè)，面積控制得當，物業(yè)管理專業(yè)；面向對城市居住有需求的普通市場，如企業(yè)高管、公務員、醫(yī)生、律師等。主要面向自用者出賣，輔以部分投資者。建筑風格建議以簡約明快的后現(xiàn)代建筑風格為主，使其在整體風格上呈現(xiàn)一定的公建化外觀效果，在建筑形狀與外立面外型時髦、現(xiàn)代、充溢活力，著力打造出標志性的風格。層數(shù)18層，點式或板式構造，單層面積約500平米，一梯46戶，戶型以7090平米兩房或小三房為主，輔以少量4050平米一房及100平米以上三房。工程設計建議產品構造組合建議：小高層城市公館建筑風格及產品構造工程設計建議產品構造組合建議：小高層城市公館園林景觀由于地形狹小，因此在園林景觀的打造上留意在內部營造多層次的立體綠化空間，并盡能夠使景觀組團化，加強景觀方面的均好性，同時思索打造中央集中綠地，構成景觀焦點。規(guī)劃設計應著重思索建筑與景觀的關系，并結合建筑總體風格設計初步確定景觀根本概念及風格取向。工程設計建議產品構造組合建議：小高層城市公館園林景觀為與建筑風格相匹配，思索采用現(xiàn)代園林景觀設計，尊重場地、因地制宜，尋求與場地和周邊環(huán)境親密聯(lián)絡，構成整體設計理念；根據(jù)區(qū)域自然環(huán)境特點，營造園林景觀類型；表現(xiàn)手法簡約，以最少的元素、景物表現(xiàn)景觀最主要特征；注重尺度，“宜人、親人，人工與自然完