經(jīng)營與房地產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)典策略和房地產(chǎn)經(jīng)營的基本運用

1、經(jīng)營與房地產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)典策略和房地產(chǎn)經(jīng)營的基本運用1，房地產(chǎn)經(jīng)營學的研究對象 是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動全過程的經(jīng)營問題。2，研究目的：a研究房地產(chǎn)經(jīng)營的基本經(jīng)濟活動及其運作規(guī)律，以便從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟運作的過程，指導企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動。b研究基本的房地產(chǎn)經(jīng)營預測和決策技術、營銷技術，幫助企業(yè)掌握現(xiàn)代經(jīng)營原理與方法；掌握科學的決策程序和決策方法；提高企業(yè)在市場經(jīng)濟中的適應力和競爭力。c 研究房地產(chǎn)經(jīng)營計劃管理、財務管理、人力資源管理等一整套現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理手段和方法。以提高企業(yè)管理效率和管理水平。d 研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析的原則和方法，探索提高企業(yè)綜合經(jīng)濟效益及項目經(jīng)營效益的途徑。3,研究內(nèi)容 一

2、是關于經(jīng)營與房地產(chǎn)經(jīng)營的基本概念、基本原理、基本運作規(guī)律的內(nèi)容。二是關于房地產(chǎn)市場分析、預測與決策技術的研究。三是關于房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營管理職能的研究。四是關于房地產(chǎn)營銷理論與方法的研究。五是關于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析的理論與方法。4.經(jīng)營管理的職能 ：戰(zhàn)略職能、決策職能、開發(fā)職能、財務職能和公關職能。5.財務職能的核心是資金的運用和管理。6.任務：廣開資金渠道，多方籌措資金；加強資金管理、降低成本開支。提高資金利用效益；增加企業(yè)積累，擴大企業(yè)實力。7內(nèi)容：1.資金籌措職能2.資金管理職能3.資金運用職能4.經(jīng)濟核算與經(jīng)營分析職能。8思想：一、面向市場的經(jīng)營思想 二、競爭致勝的經(jīng)營思想

3、 三、注重信息的經(jīng)營思想 四、致力人才開發(fā)的經(jīng)營思想 五、注重計劃管理的經(jīng)營思想 六、以經(jīng)營效益為核心的經(jīng)營思想 9.經(jīng)營目標是指企業(yè)在一定時期風，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動要達到的成果，是經(jīng)營思想的具體體現(xiàn)，也是企業(yè)一切經(jīng)營活動的依據(jù)和歸屬。10.企業(yè)的經(jīng)營目標體系分為目標功能、目標層次和目標時序p911.按目標功能分類：1.市場性目標 2.發(fā)展性目標3.生產(chǎn)性目標4.服務性目標5.成本性目標6.財務性目標7.效率性目標8.效益性目標12.按目標層次分類：1.戰(zhàn)略決策層目標2.中間部門職能層目標3.車間班組執(zhí)行層目標13.按目標時序分類：1.遠期目標，10年以上。2.中期目標，5年左右。3.近期目標，

4、一般本年度。14.經(jīng)營目標的作用：1.經(jīng)營目標形成了企業(yè)經(jīng)營管理活動的中心。2.經(jīng)營目標構(gòu)成了考核與檢驗企業(yè)經(jīng)營成果的標準。3.經(jīng)營目標的制定和推行是強化企業(yè)經(jīng)營管理，提高經(jīng)營效益和手段。4.經(jīng)營目標是企業(yè)利益的集中體現(xiàn)，成為號召職工、團結(jié)職工、激勵職工為之奮斗，提高企業(yè)職工主動性與創(chuàng)造性的力量源泉。15.經(jīng)營方針是指導企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動和行為綱領，是指貫徹企業(yè)的經(jīng)營思想，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標而確立的基本原則。16.經(jīng)營方針按其構(gòu)成層次上劃分，可分為企業(yè)經(jīng)營總方針和具體的經(jīng)營方針。17.企業(yè)具有的方針類型：1.生產(chǎn)發(fā)展方針2.技術發(fā)展方針3.項目發(fā)展方針4.市場發(fā)展方針5.人才資源發(fā)展方針6.管理發(fā)

5、展方針18.房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)預期目標，確定實現(xiàn)目標的戰(zhàn)略和策略，并有意識、有計劃地加以實現(xiàn)的經(jīng)濟活動過程。19.房地產(chǎn)開發(fā)是指對一定區(qū)域內(nèi)的土地、房屋建筑、配套設施和基礎設施所進行的投資、規(guī)劃、建設等經(jīng)濟活動。20.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關系： 1房地產(chǎn)經(jīng)營反映的是在一定社會經(jīng)濟形態(tài)下的房屋、土地關系。2.房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)商品的銷售。租賃、抵押等以交易為主要形式的經(jīng)濟活動。3.房地產(chǎn)經(jīng)營涉及到產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移，在很大程度上受到法律的保護與制約，國家法規(guī)便有較多的約束。21.房地產(chǎn)經(jīng)營特點:1.房地產(chǎn)商品價格昂貴，對于大多數(shù)用戶而言，往往不可能一下子拿出這么多的巨款購買房屋。2.房

6、地產(chǎn)商品不可移動。因而其交易過程不是商品位置的流動，而是商品所有者或使用者的更替。3.有些房地產(chǎn)商品，如城市建筑地塊，其使用權與所有權是分離的。4.一般商品的交換對象范圍不受限制.5.一般商品的交換出售后的用途是不加限制的。6.一般商品交易只是單純的買賣關系。7.由于房地產(chǎn)資源和稀缺性，從長遠來看房地產(chǎn)商品都具有升值潛力。8.由于地產(chǎn)市場實際上是政府壟斷的市場，這就意味著，價格機制、競爭機制對土地供求關系的調(diào)節(jié)作用，就不如其他商品市場那么明顯。22.經(jīng)濟環(huán)境是經(jīng)營者擬經(jīng)營的項目在建設期間和未來的建成使用期間所面臨的基本條件。23.房地產(chǎn)經(jīng)營的環(huán)境因素：1.政治環(huán)境2.社會環(huán)境3.經(jīng)濟環(huán)境4.法

7、律環(huán)境5.自然環(huán)境24.經(jīng)營風險是指在特定環(huán)境下和特定時期內(nèi)，客觀存在的可能導致經(jīng)濟損失的變化。25.經(jīng)營風險的特點：1.客觀性2.偶然性3.相對性4.可測可控性5.風險與效益的共生性.26.房地產(chǎn)經(jīng)營風險是指由于隨機因素所引起的房地產(chǎn)項目實際價值與估計價值或預期價值之間的差異。27.房地產(chǎn)經(jīng)營風險來源：1.國家風險2.市場風險3.企業(yè)風險房地產(chǎn)經(jīng)營項目的風險分析方法主要有盈虧分析、敏感度分析、概率分析。房地產(chǎn)經(jīng)營的基本運用28.房地產(chǎn)經(jīng)營可分為三個環(huán)節(jié)：一是生產(chǎn)過程的經(jīng)營，二是流通過程的經(jīng)營，三是消費過程的經(jīng)營。29.房地產(chǎn)經(jīng)營的基本運作，包括城市土地開發(fā)、城市房產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的銷售、租賃抵

8、押、典當、拍賣、估價、入股與信托，以及房產(chǎn)的修繕與管理經(jīng)營等。城市房產(chǎn)開發(fā)包括新區(qū)的開發(fā)與舊城改建兩類。新區(qū)開發(fā)包括土地征用和城市基礎設施建設。30.城市建設用地，無論是收回國有土地或是集體所有土地，一般需按如下程序進行：申請選址。2.制訂方案。3.申請批準。4.發(fā)布用地通告。5.簽訂補償、安置合同。6.發(fā)證。31.城市房地產(chǎn)開發(fā)是指按照城市建設總體規(guī)劃的要求，進行房屋和其他建筑物的生產(chǎn)和再生產(chǎn)。32.房地產(chǎn)交易是指把房產(chǎn)和地產(chǎn)作為商品而進行的買賣、租賃、抵押、典當和交換等的流通活動。33.主要交易方式：土地使用權出讓、土地使用權轉(zhuǎn)讓、房屋銷售、房屋租賃等。34.房地產(chǎn)的其他交易方式：房地產(chǎn)抵

9、押、房地產(chǎn)典當、投資入股、房屋互換、房地產(chǎn)估價、拍賣。2135.物業(yè)管理可分為住宅區(qū)管理、公寓管理、寫字樓宇管理及商業(yè)物業(yè)管理類型。住宅區(qū)管理原則：1.服務第一、方便群眾的原則。2.統(tǒng)一經(jīng)營、綜合管理的原則。3.企業(yè)化管理、獨立核算的原則。4.專業(yè)管理與群眾管理相結(jié)合的原則。5.產(chǎn)權與經(jīng)營權分離的原則。住宅區(qū)管理模式：1.開發(fā)公司管理型。2.“三結(jié)合”管理型。3.街道辦事處管理型。4.物業(yè)管理型。36.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營運作是指房地產(chǎn)企業(yè)以土地開發(fā)和房屋建設為經(jīng)營目標，根據(jù)內(nèi)部條件與外部條件環(huán)境，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，進行策劃、決策的事總過程。37.城市土地開發(fā)經(jīng)營運作是指地產(chǎn)商或地產(chǎn)綜合開發(fā)

10、企業(yè)發(fā)土地開發(fā)為經(jīng)營目標，依據(jù)城市建設總體規(guī)劃要求和對地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的預測，從土地選址與可行性研究開始，經(jīng)項目立項。征地拆遷，到對土地進行加工平整和基礎設施建設，滿足進行城市房屋建設的建筑地段為止的全過程。土地使用權的出讓：1.取得城市土地使用權的法律依據(jù)。2.城市土地的有償使用制度。3.城市土地出讓的有限期使用制度。4.土地所有權與使用權的兩權分離。25城市土地使用權出讓的國家壟斷制度：1.城市土地出讓的國家壟斷經(jīng)營制度。2.城市土地使用權出讓的批準權限。土地使用權出讓的主要方式：1.協(xié)議出讓方式。2.招標出讓。3.公開拍賣。27土地使用權的轉(zhuǎn)讓：1.土地使用權轉(zhuǎn)讓與出讓的區(qū)別。282.土

11、地使用權轉(zhuǎn)讓的條件：a.只有國家出讓的土地使用權才能轉(zhuǎn)讓。b.只有依據(jù)出讓合同規(guī)定進行開發(fā)利用的土地使用權才能轉(zhuǎn)讓。C.土地使用權轉(zhuǎn)讓應當簽訂合同。D.土地使用權轉(zhuǎn)讓必須辦理過戶登記手續(xù)。3.土地使用權轉(zhuǎn)讓的原則：a.”認地不認人”的原則。B.房地產(chǎn)不可分的原則。 C.房地產(chǎn)效益不可損的原則。4.土地使用權轉(zhuǎn)讓的年限2938.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)展商對城市房屋及各類建筑物、構(gòu)造物的興趣與經(jīng)營。工程項目組織1.招標類型：a.工程總承包招標 b.建設項目階段招標 c.專項招標2.招標方式：a.公開招標 b.邀請招標 c.協(xié)議招標3.招標程序：a.選擇招標方式 b.編制招標文件夾c.編制標

12、底 d.招標資格審查 e.組織現(xiàn)場勘察 f.報送標書 g.開標、評標和決標 h. 簽訂承包合同（二）工程項目管理 39. 工程項目管理是指開發(fā)對各施工單位在家施工過程中的綜合管理。 開發(fā)公司對工程項目組織管理的主要職能有三個方面： 一是、項目地盤管理。 二是、工程質(zhì)量監(jiān)督。 三是、工程驗收與交用。40.房地產(chǎn)交易經(jīng)營運作：是指房地產(chǎn)經(jīng)營者，依據(jù)對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的預測，以房產(chǎn)、地產(chǎn)作為商品進行的買賣、租賃、抵押、典當和交換等交易活動的實施決策過程。房屋銷售的方式：1.房地產(chǎn)銷售委托。2.現(xiàn)貨買賣與期貨交易。房屋買賣程序：1.確認資格。2.簽訂房屋買賣合同。3.付款成交。4.房地產(chǎn)過戶。房屋租

13、賃與房屋買賣的區(qū)別：1.房屋買賣是買得所有權，而房屋租賃是承租人從房屋所有人處租得一段時間內(nèi)的使用權。2.房屋買賣是一次性交易，一次實現(xiàn)房屋的價值；而房屋租賃則是分期多次交易，分期實現(xiàn)價值。3.房屋買賣是一次性付款，或分期付款，而房屋租賃，多是按月付款，一般稱為月租。4.由于房屋租賃是把使用權從所有權中分離出來，因而在房屋租賃中產(chǎn)生了兩種相關的特點.第一、房屋出租，發(fā)生了使用權對房屋所有人處分權的制度。第二、由于房屋出租，也產(chǎn)生了所有權對使用權的某種制約。租賃雙方的權利與義務房屋出租方的權利：1.有按期收取資金的權利。2.有監(jiān)督承租方愛護使用房屋的權利。3.有依法收回出租房屋的權利。4.因國家建設需要，必須騰讓房屋時，出租方有權終止租賃合同，對用戶按有關規(guī)定另行安置。房屋出租方的義務35房屋承租方的權利35房屋承租方的義務35房屋租賃程序：1.租賃雙方平等協(xié)商。互利互惠、議定租金。2.簽訂房屋租賃合同，明確雙方權利與義務。3.將租賃合同送當?shù)胤抗軝C關備案，