文殊院一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告-doc 35

1、“文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司2005年5月目 錄一、項(xiàng)目總說明 -3二、項(xiàng)目概況 -5三、投資環(huán)境研究 -11四、市場研究 -15五、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目 -17六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件 -21七、投資估算及資金籌措 -22八、項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 -28九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) -28十、風(fēng)險(xiǎn)分析 -31 十一、可行性研究的結(jié)論 -32十二、附件部分 一、項(xiàng)目總說明“文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約合112.98畝。規(guī)劃總建筑面積為86352.34平方米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為51352.34平方米，公共配套設(shè)施建筑面

2、積2000平方米，地下建筑面積3.3萬平方米。其余C3、C5、C7、三宗地約合34.84畝，用于拍賣。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表：項(xiàng)目用地用地面積容積率地上面積地下面積B389700.958521.533000B4-174600.85968B4-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965001.066890C67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期總用地面積合計(jì)112.985畝拍賣土地面積合計(jì)34.839畝地上建筑部分面積合計(jì)51352.3365一期平均容積率0.9857（一）投資可行性研究依據(jù)中

3、房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司對“文殊院”項(xiàng)目一期進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究評估工作，并提交投資可行性研究報(bào)告用于項(xiàng)目銀行貸款，其主要研究依據(jù)如下：1、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國土地管理法；3、中華人民共和國城市規(guī)劃法；4、成都市城市總體規(guī)劃；5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；6、成都市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的法規(guī)政策；7、二年四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額、全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算額四川省估價(jià)表及相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；8、國家及地方關(guān)于營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理?xiàng)l例；9、委托方提供的相關(guān)資料：10、成都市2001年至2004年統(tǒng)計(jì)年鑒；11、其他相關(guān)資料。（二）投資可行性

4、研究假設(shè)前提和限制條件1、本項(xiàng)目土地使用權(quán)能合法取得；且以本報(bào)告設(shè)定的價(jià)格取得為本報(bào)告的假設(shè)前提；2、本報(bào)告設(shè)定的使用用途（商業(yè)）能夠最終通過規(guī)劃部門的認(rèn)可批準(zhǔn)；3、政府對周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃；4、本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導(dǎo)足夠客流量并能滿足消費(fèi)者需求；5、本項(xiàng)目地質(zhì)狀況較好，工程建設(shè)能按計(jì)劃順利進(jìn)行；6、本項(xiàng)目單位工程竣工驗(yàn)收符合國家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目綜合驗(yàn)收能順利通過政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗(yàn)收，項(xiàng)目能及時(shí)交付使用;7、政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢，沒有較大波動(dòng)；8、委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。（三

5、）項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論1.市場分析結(jié)論根據(jù)對“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目的綜合分析得知：該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有文化內(nèi)涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢。旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項(xiàng)目奠定了較好的市場基礎(chǔ)。從市場的角度來開，該項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場需求，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)可行。通過對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項(xiàng)目價(jià)格的若干因素和未來變動(dòng)趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測。商業(yè)用房：19000

6、元/（平均價(jià)格）汽車停車位：2800元/（按市場價(jià)格出售或經(jīng)營）2.財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論通過對該項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到12.47億元（包括商業(yè)用房均價(jià)銷售100%，車庫市場價(jià)格銷售30%，土地拍賣）；產(chǎn)生凈利潤(稅后利潤)0.8371億元；上交銷售稅金及附加0.5519億元、土地出讓金0.4146億元、所得稅0.3831億元，共計(jì)上交稅金1.3496億元。成本利潤率：8.27%，投資利潤率9.83%，銷售利潤率8.34%。綜上所述，項(xiàng)目在市場和財(cái)務(wù)上是可行的,但風(fēng)險(xiǎn)較大。二、項(xiàng)目概況“文殊院”項(xiàng)目位于人民中路旁的成都市文殊院歷史保護(hù)片區(qū)，作為成都現(xiàn)代旅游休閑

7、中心RBD的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心CBD相融合。依托省級重點(diǎn)文物保護(hù)單位文殊院核心保護(hù)區(qū)5.73公頃，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū)，總規(guī)劃用地面積為26.53公頃，將打造成為城市旅游休閑的頂級消費(fèi)商圈?！拔氖庠骸币黄诮ㄔO(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約合112.98畝。規(guī)劃總建筑面積為86352.34平方米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為51352.34平方米，公共配套設(shè)施建筑面積2000平方米，地下建筑面積3.3萬平方米。其余C3、C5、C7、三宗地約合34.84畝，用于拍賣。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表：項(xiàng)目用地

8、用地面積容積率地上面積地下面積B389700.958521.533000B4-174600.85968B4-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965001.066890C67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期總用地面積合計(jì)112.985畝拍賣土地面積合計(jì)34.839畝地上建筑部分面積合計(jì)51352.3365一期平均容積率0.9857項(xiàng)目所處區(qū)域因素分析1.青羊區(qū)區(qū)域位置、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析青羊區(qū)為成都市中心區(qū)，全區(qū)面積67平方公里，轄14個(gè)街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約46萬人。區(qū)

9、內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較高，會計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全。中國第一個(gè)華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)-成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。2000年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值114.86億元。青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會。全區(qū)2000年社會商品零售總額達(dá)到77億元。區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，是規(guī)劃中的成都中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大

10、、交通發(fā)達(dá)、信息通暢。2.青羊區(qū)區(qū)域交通狀況青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點(diǎn)交匯地段將聚集消費(fèi)人流，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。3.城市基礎(chǔ)建設(shè)改善成都市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。城東近年來通過對東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實(shí)施明顯改善，成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房

11、地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價(jià)值。4.項(xiàng)目所在區(qū)域政策環(huán)境舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個(gè)城市的地域文化，成都市政府以“政府主導(dǎo)，市場化經(jīng)營”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵(lì)和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。針對文殊院片區(qū)舊城改造項(xiàng)目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項(xiàng)目順利實(shí)施，特成立項(xiàng)目專家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護(hù)片區(qū)的商業(yè)運(yùn)作。重視文化保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展，“保護(hù)”有雙重意義，對于建筑的保護(hù)，并不簡單是對建筑的保護(hù)，而應(yīng)該是對保護(hù)片區(qū)內(nèi)建筑文化和精神的濃縮和保護(hù)，只有這樣才有可能實(shí)現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。對于人文

12、的保護(hù)，其主要目的是實(shí)現(xiàn)對民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。中房集團(tuán)成都開發(fā)總公司在成功開發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和超前的開發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。目前，該項(xiàng)目所處區(qū)域無論從現(xiàn)實(shí)的宏觀政策、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)特征、發(fā)展趨勢、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個(gè)生活、消費(fèi)和服務(wù)活動(dòng)將日益成熟的時(shí)期。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個(gè)大好的發(fā)展機(jī)會。該區(qū)域是開發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。5.項(xiàng)目所在區(qū)域的文化環(huán)境（1）、宗教文化佛教傳入中國后，經(jīng)過初傳、開拓、傳播等階段，

13、逐漸與我國的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國佛教文化。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時(shí)期、宋元明清時(shí)期、中華民國及以后四個(gè)時(shí)演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開放的寺廟有58座。禪宗是中國佛教史上的大宗派，也是中國佛教獨(dú)有的宗派。成都唯禪宗獨(dú)霸,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。1400年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面積11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓莊嚴(yán)肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年間最為興盛，康

14、熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。院內(nèi)300余尊佛像，觀音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。護(hù)法神韋馱像，為清道光九年（1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細(xì)，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風(fēng)度。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國11年（1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請回的。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻(xiàn)上萬冊，如：院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經(jīng)書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。中國第一都市禪林文殊院片區(qū)所在的城

15、北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有文殊院傳統(tǒng)的“中國四大叢林”之一、全國十大佛教禪院之一。文殊院的佛教文化在全國乃至國際上都有重要的影響。曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯里蘭卡、日本、美國以及不丹國王等佛教人士紛紛來訪。另外，文殊片區(qū)內(nèi)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會庵堂、五岳宮等近十個(gè)寺院，形成名副其實(shí)的宗教文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。（2）、城市文化成都以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng)光秀美、景點(diǎn)眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，是蓉城當(dāng)年商賈如云、車水馬龍的生動(dòng)寫照；“九天

16、開出一成都，千戶萬戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。 多彩之都濃縮了花會、燈會、燒頭香、賞花燈等川西民風(fēng)民俗的成都是一座“多彩之都”。擁有獨(dú)具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚(yáng)琴、清音、評書、金錢板等10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風(fēng)靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。美食之都成都“美食之都”的獨(dú)特魅力吸引了多方游客，名揚(yáng)世界的川菜首當(dāng)其沖，5000多種川菜菜品、23種品型、30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在“品味佳肴美食游”成為黃金假日的一大亮點(diǎn)，在風(fēng)和日麗中體驗(yàn)蓉城美食之都吃的浪漫情懷。休閑之都在成都座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡

17、閑適，穿梭于川西民俗文化之中，游覽山水風(fēng)光、進(jìn)行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng)，感受現(xiàn)代都市的潮流和時(shí)尚。（3）、旅游文化 省會成都是中國歷史文化名城，位于長江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王廟、青城山最具特色；有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位和省級保護(hù)單位19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長江三峽，也是內(nèi)地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風(fēng)光”三大特色。全省旅游外匯收入突破2億美元，國內(nèi)旅游接待人數(shù)跨越7千萬大關(guān)，入境旅游增加良

18、好，有占46.2%的國游外客并以每年13%增長。而文殊院每年接待的全國各地游客突破了300萬人次。（二）項(xiàng)目自身因素分析1.項(xiàng)目所處地理位置、商業(yè)區(qū)位本項(xiàng)目位于成都市青羊區(qū)府河內(nèi)側(cè)，緊臨草市街、文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。距成都市傳統(tǒng)商圈春熙路約1.5公里，距騾馬市商圈約0.5公里，距火車北站約1.5公里，屬于成都市2002年8月7日公布的成都市基準(zhǔn)地價(jià)住宅三級、商業(yè)二級地段。據(jù)調(diào)查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有42種之多，近270家,總經(jīng)營面積達(dá)11000多平方米。2.項(xiàng)目所處區(qū)域交通便捷度：1、公共交通狀況：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有16、99、64、75、302、1、55、33、7

19、3等多路公交車通過，該區(qū)域距離成都市火車北站約1.5公里、距北門汽車站約1.2公里，對內(nèi)對外交通十分方便。2、道路通達(dá)度：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通過，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級和路網(wǎng)密度較高，道路通達(dá)狀況較好。該項(xiàng)目周邊公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，站點(diǎn)交匯地段將聚集大量消費(fèi)人流，便捷的交通為該區(qū)域內(nèi)居民的生活、工作、出行帶來了便利。3.自身文化底蘊(yùn)成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多

20、元化功能的國際寺院”。文殊院位于成都市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院。四川省和成都市的佛教協(xié)會所在地。文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西“四大叢林”之一。傳說清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時(shí)，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠?。公元1703年，康熙皇帝親筆題寫了“空林”匾額一塊賜給文殊院，因此又名“空林堂”。文殊院占地82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴(yán)謹(jǐn)。進(jìn)山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說法堂、藏經(jīng)樓。東西兩廂是鐘鼓樓相對，齋堂與客堂對稱排列，各殿堂以長廊密柱相連結(jié)。全院共有房舍19

21、0余間，建筑面積2萬余方米。房舍為木石結(jié)構(gòu)，雕飾精美。文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片。（三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側(cè)，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項(xiàng)目 進(jìn)行開發(fā)（土地整理后由開發(fā)商自行開發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎縮的影響，無論是開發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過長、利潤額低于市場平均利潤率，甚至無法持續(xù)經(jīng)營。中國的城市舊城改造中，還有三個(gè)經(jīng)典的案例，即南京夫子廟及上海新 天地、上海城隍廟。關(guān)于這三大片區(qū)中啟動(dòng)方式及經(jīng)營模式的探討已經(jīng)很多，總結(jié)起來主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)?；_發(fā)、綜合性經(jīng)營、特色化營銷。而其啟

22、動(dòng)的基礎(chǔ)也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)?shù)拇硇浴Ｈ绻麑⑽氖庠浩瑓^(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進(jìn) 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動(dòng)前都有相當(dāng)?shù)闹燃肮潭ㄏM(fèi)群體。而上海城隍廟及南京夫子廟的成功也證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所當(dāng)然也應(yīng)成為具備同樣性質(zhì)的地方旅游代表區(qū)域。同時(shí)，值得一提的是，目前成都已經(jīng)開發(fā)有成規(guī)模的、類似的歷史文化及川西風(fēng)情的旅游片區(qū)還有武侯祠和杜甫草堂。這兩個(gè)片區(qū)的開發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風(fēng)格、經(jīng)營業(yè)

23、種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營造出讓旅游者能夠“留下來”的氣氛，從而結(jié)合景點(diǎn)形成了整體的旅游片區(qū)，營造出旅游商圈，實(shí)現(xiàn)了片區(qū)價(jià)值的提升。目前，成都市區(qū)范圍內(nèi)可以代表川西民俗風(fēng)情的旅游景點(diǎn)主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。兩者相比較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊院。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國十大禪林之一，享有較高的聲譽(yù)。同時(shí)，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院宗教文化相結(jié)合，從而形成賣點(diǎn)更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。（四）項(xiàng)目最高最佳使用用途定位1、本項(xiàng)目所屬地塊規(guī)劃用途為文化綜合用地、規(guī)劃容積率見附表、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，

24、規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。2、通過對項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為文殊院配套的商業(yè)用房。3、項(xiàng)目所處歷史文化地位、內(nèi)涵，景觀較好；道路通達(dá)度較好，對內(nèi)對外交通便捷；生活配套設(shè)施較為齊全。由此，我們通過研究分析認(rèn)為：項(xiàng)目的在達(dá)到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃。（五）項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值及銷售預(yù)測據(jù)市場調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在140200元/平方米左右，而外層租金在45-110元/平方米左右，相對比例下降了50%左右；而就口岸效應(yīng)，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出50100元/平方米，而在外圍無明顯的差異性。通過對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)

25、市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項(xiàng)目價(jià)格的若干因素和未來變動(dòng)趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測。商業(yè)用房：19000元/（平均價(jià)格）汽車停車位：2800元/平方米（按市場價(jià)出售或經(jīng)營）三、投資環(huán)境研究（一）成都市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境1.成都將在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用（1）在中國經(jīng)濟(jì)版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。這三個(gè)城市圈，是中國城市化進(jìn)程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)，仍將擔(dān)

26、負(fù)中國城市化領(lǐng)頭羊的角色。（2）三大城市經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)為中國的經(jīng)濟(jì)形成了堅(jiān)固的基礎(chǔ)，猶如一支長弓，而長江流域經(jīng)濟(jì)帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國經(jīng)濟(jì)整體均衡發(fā)展的新格局。大北京城市圈大上海城市圈大廣州城市圈長江流域經(jīng)濟(jì)帶西部的致動(dòng)點(diǎn)、發(fā)力點(diǎn)“1”在哪里？（3）要實(shí)現(xiàn)中國整體均衡增長與可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。西部的整體發(fā)展，關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟(jì)圈的拉動(dòng)。（4）在這個(gè)引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點(diǎn)！“3+1”的中國區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出現(xiàn)在西部?。?）這是歷史給予的一個(gè)巨大的天時(shí)！以重慶和成都為兩

27、極的長江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：啟動(dòng)西部大發(fā)展的龍頭，取得進(jìn)入“3+1”格局的入場券。（6） 成都市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標(biāo)也確定為：建設(shè)國家級區(qū)域中心城市,擔(dān)當(dāng)成渝經(jīng)濟(jì)圈的領(lǐng)導(dǎo)角色,推進(jìn)“3+1”格局的真正形成！2.成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位和主要城市的比較城市居民購買力總體狀態(tài)：從社會消費(fèi)品銷售總額角度判斷，成都市居民的購買總體實(shí)力位居第四位，其相對發(fā)展速度與西安并列排第六位；城市居民潛在購買力狀態(tài)：從居民儲蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購買力排名第四位，其相對發(fā)展速度排列第六位；城市對外開發(fā)程度狀態(tài)：從實(shí)際利用外資角度，成都市的對外開放程度還相當(dāng)落后，保持倒數(shù)第三位，但其相對發(fā)展速度

28、位居前列，居第七位；城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進(jìn)一步提高；固定資產(chǎn)投資狀況：成都市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對發(fā)展速度排第八位；3.成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境成都市是我國西部地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國家級重要的旅游中心城市和國家級歷史文化名城，由于成都得天獨(dú)厚的地理位置與迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，成都已成為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設(shè)在成都，借以輻射西南地區(qū)。在國家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個(gè)更

29、加良好的投資環(huán)境。2002年成都市規(guī)劃部門制定和推出“中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃”、“沙河綜合整治規(guī)劃”等有關(guān)舊城改造的城市總體規(guī)劃。上述城市規(guī)劃的實(shí)施以來，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對外交通，增強(qiáng)了吸引外來投資的競爭能力。由國家統(tǒng)計(jì)局城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)、中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心、中國信息報(bào)社共同舉辦的中國綜合實(shí)力百強(qiáng)城市評估結(jié)果日前發(fā)布，成都位居2003年百強(qiáng)城市綜合實(shí)力排名第11位，超過烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。2003年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過200億元的百強(qiáng)城市達(dá)到68個(gè)，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強(qiáng)前十位。（二）

30、成都市城市總體規(guī)劃成都作為四川省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，工業(yè)齊全，是中國重要的糧油和農(nóng)副產(chǎn)品基地，金融、商業(yè)、交通、通信對中西部地區(qū)有較強(qiáng)的輻射能力。成都市堅(jiān)持以城市規(guī)劃為“龍頭”，進(jìn)行舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以較快的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了較大的變化。1.城市發(fā)展戰(zhàn)略中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集“圈層式”發(fā)展為疏密結(jié)合的“扇葉式”布局。優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化“中心城”的概念，形成“一主七衛(wèi)”（市中心及個(gè)外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)）的都市區(qū)格局。優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展

31、城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為205平方公里，建設(shè)用地規(guī)模約96.6平方公里。城南副中心規(guī)劃占地面積3.59平方公里，規(guī)劃建筑面積達(dá)460萬平方米。南部新區(qū)以城南副中心為核心，主要發(fā)展商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。東部新區(qū)規(guī)劃面積76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。其總體包括一個(gè)副中心、一個(gè)片區(qū)中心、六個(gè)片區(qū)、十五個(gè)居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。東部新區(qū)憑其獨(dú)有的環(huán)境優(yōu)勢，將成為一個(gè)綠色的新區(qū)。“井”字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)）； 環(huán)

32、狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。 2.近期成都房地產(chǎn)市場的基本狀況成都市房地產(chǎn)發(fā)展形勢，無論從投資形勢、消費(fèi)現(xiàn)狀方面目前正處于理性時(shí)期；同時(shí)，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的態(tài)勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持良性走勢，開發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場體系已形成，各級市場交易日趨活躍，特別是自2002年銀行接

33、受二手房按揭以來，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前成都市房地產(chǎn)市場整體的特點(diǎn)為：外地實(shí)力開發(fā)商紛紛進(jìn)駐成都，與本土開發(fā)企業(yè)形成對壘的競爭格局，競爭的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競爭對手的情況。大盤開發(fā)逐漸成為趨勢，由于市區(qū)土地資源的相對匱乏，使大盤開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。個(gè)性化項(xiàng)目越來越多，新的房地產(chǎn)營銷概念不斷出現(xiàn)。投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項(xiàng)目日益增多。大規(guī)模舊城改造使小戶型項(xiàng)目持續(xù)走俏，同時(shí)促進(jìn)了二手房市場、租賃市場日益升溫。舊城改造成果顯著。郊

34、外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場前景逐漸被看好。3.成都房地產(chǎn)發(fā)展形勢的趨勢預(yù)測政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將進(jìn)一步促進(jìn)近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)力度；同時(shí)，就遠(yuǎn)期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)測及遠(yuǎn)期政府規(guī)劃顯示，未來20年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費(fèi)意識，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠(yuǎn)。4、結(jié)論此可以推論，未來本案將在成都市房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長的整體拉動(dòng)下得以攀升，尤其當(dāng)作為四川、成都的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，將帶動(dòng)該項(xiàng)目的整體價(jià)值的提升。四、市場

35、研究（一）成都舊城改造工程各大板塊概述1.與文殊院片區(qū)舊城改造工程同期進(jìn)行的其他舊城改造板塊概況綜述與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時(shí)進(jìn)行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前片區(qū)主題的強(qiáng)化與擴(kuò)展。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無論從長期以來所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費(fèi)群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢。改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)模的成都?xì)v史文物博物館，具備一定的歷史文化保護(hù)價(jià)值。原長年經(jīng)營名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。同時(shí)由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商

36、圈的人氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴(kuò)張是必然的趨勢。由于春熙路商圈本身的影響力及擴(kuò)張性，加之大慈寺本身的歷史文化價(jià)值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴(kuò)張范圍后，會打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護(hù)與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。由于改造后的東大街片區(qū)的主題已經(jīng)完全脫離原該片區(qū)的單一性商業(yè)屬性，而同屬城中區(qū)的順城街片區(qū)客觀上又已經(jīng)形成了成都的金融中心，因此，東大街的改造目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不僅僅是拆除與重建，更要面對市場的培育與選擇。2.文殊

37、院片區(qū)自身特點(diǎn)文殊院片區(qū)舊城改造是成都市2002年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。該片區(qū)具備鮮明的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個(gè)體地塊的體量又較小。（1）屬目前舊城改造中市場脈氣最弱的板塊文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開發(fā)中市場脈氣最弱的板塊。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場，無論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域及棕樹區(qū)域）主要以高質(zhì)高價(jià)為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。而城西則集聚了一大批中檔價(jià)位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應(yīng)也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。城東板塊雖然有城東城市

38、副中心等政策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價(jià)房、安居房等為主體。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費(fèi)量都呈現(xiàn)萎縮趨勢，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價(jià)為主體。與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護(hù)區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場人氣商氣指數(shù)相對較高。其后期改造傾向于在保護(hù)的同時(shí)與市中心商業(yè)圈的對接。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護(hù)區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。同時(shí)，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。（2）片區(qū)宗教文化

39、特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營業(yè)種單一的原始狀態(tài)。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問題。作為住宅開發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開發(fā)高檔住宅的優(yōu)勢，同時(shí)還存在宗教特征與住宅開發(fā)沖突的問題（文殊錦苑僅入住5人）。同時(shí)，由于文殊院片區(qū)舊城改造成本地價(jià)較高，如果正常拍賣，有流標(biāo)的可能性。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價(jià)帶來高房價(jià)銷售困難等問題。而文殊院周邊地塊的開發(fā)限高，更加重了開發(fā)的成本問題。實(shí)際操作難度較大。3、結(jié)論基于上述文殊院片區(qū)特點(diǎn)，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的

40、改造工作。文殊院的開發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢，變其弱點(diǎn)為特點(diǎn)，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，對片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進(jìn)行整合，進(jìn)行特色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目（一）成都城區(qū)內(nèi)旅游景點(diǎn)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)圈分析本章從成都旅游市場經(jīng)濟(jì)的角度，對文殊院片區(qū)及成都市內(nèi)數(shù)個(gè)典型旅游景區(qū)及其關(guān)的旅游經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)行分析，并以此為文殊院片區(qū)改造方向的提供支持。1.武侯祠經(jīng)濟(jì)圈武侯祠是中國歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋戰(zhàn)國時(shí)期的珍貴文物，其價(jià)值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護(hù)方面。相對于城區(qū)內(nèi)其他旅游景點(diǎn)，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟(jì)圈是目前成

41、都市內(nèi)經(jīng)營最好，旅游經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。除了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營成功的決定性因素之一。武侯祠周邊打造為三國文化一條街，其業(yè)態(tài)涵蓋了服務(wù)于大型旅游群體的酒樓（占總經(jīng)營商業(yè)總量的11.4%）、特色小吃店（8.6%）、火鍋店（4.8%）、賓館（1.9%）、茶坊（3.8%）、銀行（2.9%）、娛樂場所（1.9%）、古玩市場（1%）、各種生活配套等。詳見下表。武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序 號業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比(%)1服裝1615.22酒樓1211.43小吃店98.64火鍋店54.85辦公用品(文具)43.86茶坊43.87美容美發(fā)43.88市政配套43.89中餐館4

42、3.810茶葉店32.911副食干雜32.912汽車專賣店32.913體育用品32.914銀行32.915賓館21.916沖印彩擴(kuò)店21.917商場21.918水果店21.919五金21.920煙草專賣21.921藥品21.922娛樂場所21.923浴足保健21.924布藝11.025超市11.026車輛維修11.027房屋中介11.028古玩市場11.029旅行社11.030燒烤11.031書店11.032網(wǎng)吧11.033診所11.0合 計(jì)105100.0很明顯，旅游區(qū)周邊的商業(yè)配套，要實(shí)現(xiàn)其最大價(jià)值，必須將景區(qū)與周邊商圈將緊密結(jié)合。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、

43、購物”的需求，實(shí)現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進(jìn)的良性循環(huán)。盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團(tuán)的成本，這無疑與旅行社追求利潤最大化的目標(biāo)存在矛盾。2.杜甫草堂經(jīng)濟(jì)圈據(jù)傳，杜甫草堂是當(dāng)年詩圣杜甫的在成都故居，但目前尚無真正有說服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說外，游草堂，更多的是感受園林美，體會詩人“位卑未敢忘憂國”的胸懷。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點(diǎn)之一。經(jīng)過數(shù)年的改造，杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了

44、較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)圈。杜甫草堂周邊共有商鋪68家，其中酒樓占所有經(jīng)營商業(yè)總數(shù)的11.8%，茶鋪占8.8%，中餐館占7.4%，火鍋店占5.9%，古玩市場、書畫市場、娛樂場所各占1.5%，其余主要為各種生活活配套。詳見下表。草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序 號業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比1酒樓811.8 2茶鋪68.8 3中餐館57.4 4沖印彩擴(kuò)店45.9 5服裝45.9 6火鍋店45.9 7旅行社45.9 8賓館34.4 9美容美發(fā)34.4 10小吃店34.4 11辦公用品(文具)22.9 12超市22.9 13副食干雜22.9 14煙草專賣22.9 15銀行22.9 16浴足保健22

45、.9 17保險(xiǎn)公司11.5 18布藝11.5 19茶葉店11.5 20車維修11.5 21打印11.5 22典當(dāng)行11.5 23古玩市場11.5 24市政配套11.5 25書店11.5 26書畫字畫11.5 27音像用品11.5 28娛樂場所11.5 合 計(jì)68100.0 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認(rèn)同的最大原因。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價(jià)格較高的問題。盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護(hù)價(jià)值，也是目前公認(rèn)的成都市旅游景區(qū)中的兩大亮點(diǎn)，但這兩處景區(qū)賣點(diǎn)都相對單一，仍未實(shí)現(xiàn)歷史文化與地方文化的完美結(jié)合，達(dá)到“游什么即是游成都”的效果。成都，尚無一張能夠

46、真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片。3.寬窄巷子片區(qū)寬窄巷子街區(qū)是目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群。但對舊存民居的合理保護(hù)不夠，形成目前周邊區(qū)域相對復(fù)雜的格局。該區(qū)域有計(jì)劃結(jié)合長順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺，但由于種種原因而遲遲未能啟動(dòng)。目前該片區(qū)內(nèi)古建筑的維護(hù)等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域內(nèi)古建筑的保護(hù)形成實(shí)質(zhì)性的商業(yè)圈。同時(shí)，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。寬窄巷子的保護(hù)已經(jīng)迫在眉睫。4.大慈寺

47、片區(qū)大慈寺位于成都市東風(fēng)路一段，古稱“震旦第一叢林”，成都著名古詩。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。當(dāng)年玄奘在此講經(jīng)，聽眾數(shù)百人，甚至武昌、漢口、南京等地都有佛教信徒前往。該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”。唐代鼎盛時(shí)期，寺內(nèi)有96院，樓、閣、殿、堂等8524間，壁畫1591幅。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像“皆一時(shí)絕藝”。是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫。大慈寺歷經(jīng)興廢，多次毀于兵火?，F(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗。現(xiàn)為成都市博物館，館藏有新中國成立后成都地區(qū)出土和征集得來的歷史文物、資料，品

48、種齊全，數(shù)量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。5.文殊院片區(qū)文殊院為作為成都的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊(yùn)深厚；在本地區(qū)內(nèi)享有相當(dāng)?shù)闹?。文殊院片區(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點(diǎn)景區(qū)，片區(qū)內(nèi)硬件配套的缺乏是重要原因之一。文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的類型以生活配套為主，未能與景區(qū)結(jié)合形成相關(guān)的旅游商業(yè)圈，不能滿足現(xiàn)代旅游景區(qū)發(fā)展的需求。6.小結(jié)成都四川的省會城市，也是四川的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。隨著被稱為“無煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中占有越來越重要的地位。對于中國大多數(shù)相對偏遠(yuǎn)的西部城市，旅游業(yè)的興起甚至具備盤活一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)的巨大能量。作為中國西部門戶的成都

49、，80年代即被列入中國歷史文化保護(hù)名城的行列，而多年以來，成都這一城市在旅游經(jīng)濟(jì)的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在。目前，成都城區(qū)內(nèi)還沒有一個(gè)真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進(jìn)行消費(fèi)的景區(qū)。借舊城改造的契機(jī)，將文殊院片區(qū)打造成突現(xiàn)文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經(jīng)濟(jì)的成果，已不僅是文殊院片區(qū)改造的目標(biāo)，也是西部旅游市場的迫切需求。六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件三大目標(biāo)：三老滿意政府滿意：開發(fā)出代表城市形象的名片打造出體現(xiàn)城市文化的舞臺整合和提升城市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能提升土地經(jīng)營價(jià)值老板滿意降低投資風(fēng)險(xiǎn)，良好的投資價(jià)值和利潤空間老百姓滿意：滿足觀光、休閑和體驗(yàn)

50、的需求項(xiàng)目多元參與的互動(dòng)理念三老模式政府經(jīng)營環(huán)境企業(yè)經(jīng)營市場百姓經(jīng)營文化項(xiàng)目經(jīng)營者：多元經(jīng)營理念經(jīng)營土地；通過做高土地價(jià)值，而不是提高容積率獲得更多面積來提高土地收益；經(jīng)營期望：使開發(fā)商具有充分的投資信心和期望，經(jīng)營文化：發(fā)掘提升特有的文化和氛圍，充分引導(dǎo)消費(fèi)，為商家營造良好的經(jīng)營環(huán)境；兩個(gè)開發(fā)方向充分挖掘文殊院和愛道堂的文化資源，提升片區(qū)的形象和文化價(jià)值；尋求傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代都市文化的對接；一個(gè)重要經(jīng)營角色城市運(yùn)營商中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司作為項(xiàng)目的操作者，其角色不僅僅是政府職能部門，而是一個(gè)城市運(yùn)營商；所謂城市經(jīng)營商，就是從事城市空間尺度上的投資與開發(fā)的單位或企業(yè)，也可以說是城市經(jīng)營戰(zhàn)略

51、的執(zhí)行者城市運(yùn)營商出現(xiàn)的背景政府面對城市大片區(qū)舊城改造和新區(qū)開發(fā)時(shí)，其戰(zhàn)略目標(biāo)為改善城市功能、提升產(chǎn)業(yè)水平和樹立城市形象；政府職能機(jī)構(gòu)是從政策、法規(guī)、行業(yè)、規(guī)劃等角度參與舊城改造和新區(qū)開發(fā)，在經(jīng)營手段和市場化行為方面的職能有限房地產(chǎn)開發(fā)商等經(jīng)營機(jī)構(gòu)不能完全秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，而且沒有能力完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)；面對城市大片區(qū)舊城改造和新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，需要一級半土地開發(fā)商，在政府與市場之間起承上啟下的作用城市運(yùn)營商浮出水面。 城市運(yùn)營商職能政府與市場之間的承上啟下者承上：秉承政府的開發(fā)意圖，從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，以可持續(xù)發(fā)展的理念總攬新

52、區(qū)開發(fā)的各項(xiàng)工作。啟下：引導(dǎo)市場，以經(jīng)營手段啟動(dòng)各種投資、經(jīng)營機(jī)構(gòu)，廣泛整合資源，并對新區(qū)開發(fā)中的企業(yè)行為進(jìn)行有效的控制。立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造條件；整合資源，引導(dǎo)和吸引投資與開發(fā)企業(yè)（如房地產(chǎn)開發(fā)商、城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商、零售商等）共同參與城市功能區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)，創(chuàng)造市場，擴(kuò)大市場，并從創(chuàng)造市場、擴(kuò)大市場的過程中求得城區(qū)的發(fā)展； 城市經(jīng)營商特性扮演者：政府職能部門下屬經(jīng)營機(jī)構(gòu)或企業(yè)工作空間：舊城改造或新區(qū)開發(fā)大型重點(diǎn)項(xiàng)目或片區(qū)戰(zhàn)略定位土地經(jīng)營戰(zhàn)略的制定和實(shí)施者戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)政府的戰(zhàn)略目標(biāo)，并通過土地增值和稅收實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益；經(jīng)營的范圍以土地位依托和載體，經(jīng)營片區(qū)

53、的商業(yè)機(jī)會、土地歷史文化價(jià)值、市政設(shè)施、城市環(huán)境形象等；主要職能項(xiàng)目或片區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略制訂、委托策劃與規(guī)劃、選擇開發(fā)經(jīng)營機(jī)構(gòu)、支持并監(jiān)控開發(fā)與經(jīng)營行為、整體推廣；七、投資估算及資金籌措（一）、總投資估算內(nèi)容一期項(xiàng)目用地平衡表項(xiàng)目用地用地面積容積率地上面積地下面積B389700.958521.533000B4-174600.85968B4-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965001.066890C67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期總用地面積合計(jì)112.985畝拍賣土地面積合計(jì)34.839畝

54、地上建筑部分面積合計(jì)51352.3365一期平均容積率0.9857房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用等。本項(xiàng)目設(shè)總投資為X億元（此總投資不包含C3、C5、C7的投資）。通過計(jì)算得出X為81135.07萬元。加上C3、C5、C7的拆遷成本575.30*34.839=20042.88萬元，項(xiàng)目一期全部投資81135.07+20042.88=101177.78萬元。（二）、投資估算說明1、土地費(fèi)用本項(xiàng)目的土地費(fèi)用為劃撥土地的土地征用拆遷費(fèi)，包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)、臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及

55、對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，“文殊院”項(xiàng)目一期的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。根據(jù)委托方提供的資料以及成都市舊城拆遷改造工作的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)該宗地的拆遷成本為人民幣5.5億元。加之兩年多空置的資金利息（按每年10%累計(jì)計(jì)算），共計(jì)6.5億元，宗地面積為112.985畝，折合拆遷成本為575.30萬元/畝。其中地上建筑部分（B3、B4-1、B4-2、B6、B9、C6）土地拆遷成本為：78.146*575.30= 44957.29萬元。其中C3、C、C7用于拍賣的三塊土地拆遷成本為：34.839*575.3= 20042.8767萬元。土地

56、費(fèi)用為：6.5億元2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括：前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用可按建安工程費(fèi)的2%左右計(jì)算，為：14001.892%=280.03萬元；可行性研究費(fèi)用取總投資的0.1%，為：X0.1%=0.001X萬元；水文地質(zhì)勘測費(fèi)用一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右，一般取10元/平方米計(jì)算，為1051352.34=51.352萬元；按滿足施工要求的場地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米50元計(jì)列，即場地準(zhǔn)備費(fèi)=5051352.34=256.76萬元前期工程費(fèi)為：280.03+0.001

57、X +51.352+256.76=669.28萬元3、房屋開發(fā)費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)包括：建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)：依據(jù)2000定額及近年來類似項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料確定該項(xiàng)目各類建筑物的建安工程：詳見表1。表1建筑安裝工程費(fèi)序號項(xiàng) 目投資額規(guī)劃建筑面積單位價(jià)格備 注（萬元）（）（元）一地上建筑51352.3371商業(yè)用房1790.459683000全木結(jié)構(gòu)2商業(yè)用房7261.4945384.341600框架結(jié)構(gòu)二地下建筑4950.0330001500三合 計(jì)14001.8984352.337公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：本項(xiàng)目的公共配套設(shè)施建設(shè)包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、

58、公共廁所等等配套設(shè)施，建筑面積按2000平方米計(jì)，公共配套設(shè)施的建筑安裝成本按700元/平方米計(jì)，即2000700=140.00萬元基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等項(xiàng)目考慮，即自來水、雨水、污水設(shè)施費(fèi)：50*51352.34=256.76萬元天然氣、供電、電信設(shè)施費(fèi)：65*51352.34=333.79萬元道路、綠化、室外照明費(fèi)用：250*32000（實(shí)際面積估計(jì)）=800.00萬元干線、干道、干管接口費(fèi)用：30*51352.34=154.

59、05萬元房屋開發(fā)費(fèi)總計(jì)為：15686.5萬元4.管理費(fèi)管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目估算按總投資的2%計(jì)取。管理費(fèi)用為：X2%=0.02X=1622.7萬元5.財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為利息和利息外的各種費(fèi)用（本項(xiàng)目按利息的1%記取）。業(yè)主擬于項(xiàng)目開發(fā)初期向銀行貸款7億元，計(jì)劃于2年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為:700000000（1+5.58%1.2）2 -700000000=9660.00萬元融資費(fèi)用為：966010%=96萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用為：96

60、60+96=9756.6萬元6.營銷費(fèi)用（及拍賣費(fèi)用）銷售費(fèi)用包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，可按房地產(chǎn)銷售收入的3%計(jì)取。拍賣費(fèi)用本項(xiàng)目按拍賣成交價(jià)的1%計(jì)取。銷售收入及拍賣收入的確定見后附件1。營銷推廣費(fèi)用：銷售收入3%=3010.24萬元銷售代理費(fèi)用：銷售收入3%=3010.24萬元C3C5C7拍賣費(fèi)用：34.847001%=243.87萬元總費(fèi)用為：3010.24+3010.24+243.87=6264.36億元7.開發(fā)期稅費(fèi)按成都市相關(guān)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費(fèi)主要包括報(bào)建稅費(fèi)，本次測算按成都市建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)收費(fèi)