關(guān)于-當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)運行情況分析

1、-. z關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的運行情況分析及風(fēng)險提示一、近期房地產(chǎn)行業(yè)運行特點一近期相關(guān)政策我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過2021年一系列政府調(diào)控，房價上升的勢頭并未被明顯抑制。進(jìn)入2021年后，從中央到地方，各職能部門又一輪針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控以組合拳的方式逐步展開。此輪調(diào)控是2021年房產(chǎn)市場整頓的延續(xù)。自2021 年1月以來，國家出臺了一系列抑制投機性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)安康開展的調(diào)控政策參見下表。2021年出臺的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策一覽表政策出臺時間政策容政策意圖2011-1-26國務(wù)院：國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知國八條調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓

2、住房營業(yè)稅政策，加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)視和檢查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。強化差異化住房信貸政策，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。2011-1-27財政部、國家稅務(wù)總局：關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知個人將購置缺乏5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購置超過5年含5年的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購置房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購置超過5年含5年的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅2011-3-16發(fā)改委：商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定規(guī)商品房銷售價格行為，建立和維護(hù)公開、公正、

3、透明的市場價格秩序，保護(hù)消費者和經(jīng)營者合法權(quán)益2011-3-31各地相繼出臺2021年房價調(diào)控目標(biāo)全國657個城市(包括287個設(shè)區(qū)城市、370個縣級市)中，有608個城市(包括281個設(shè)區(qū)城市、327個縣級市)公布年度新建住房價格控制目標(biāo)，占92.5%。2011-5-6國土資源部：關(guān)于切實做好2021年城市住房用地管理和調(diào)控重點工作的通知今年的重點任務(wù)和根本要：穩(wěn)供給、保民生，加強對囤地、炒地行為的監(jiān)視查處。2011-5-26國土資源部：關(guān)于嚴(yán)格落實異常交易地塊上報制度有關(guān)問題的函凡在土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)中歸入住宅用地和商服用地，并且符合招拍掛出讓中溢價率超過50%，成交總價或單價創(chuàng)歷史

4、新高條件的，均需要填報2011-6-1財政部、住建部：要求各地切實落實保障性安居工程資金加快預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度對各地加強保障性安居工程資金管理等工作提出明確要求2011-6-3關(guān)于印發(fā)國有土地上房屋征收評估方法的通知規(guī)國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平2011-8-4人民銀行、銀監(jiān)會關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融效勞工作的通知對于政府投資建立的公共租賃住房工程，但凡實行公司化管理、商業(yè)化運作、工程資本金足額到位、工程自身現(xiàn)金流能夠滿足貸款本息歸還要求的，各銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)按照信貸風(fēng)險管理的有關(guān)要求，直接發(fā)放貸款給予支持2011-8-23國土資源部：對需報國務(wù)院批準(zhǔn)

5、建立用地的城市圍進(jìn)展了調(diào)整除原規(guī)定需報國務(wù)院批準(zhǔn)用地84個城市外，自2021年起，新增上收22城市建立用地審批權(quán)2011-9-28國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障房建立和管理的指導(dǎo)意見大力推進(jìn)以公共租賃住房為重點的保障性安居工程建立2021年央行3次上調(diào)存貸款利率2021年央行6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2011年3月30日銀監(jiān)會年報2021年將繼續(xù)加大房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管控力度。嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的違規(guī)行為，強化房地產(chǎn)集團(tuán)貸款管理，加強抵押品的合規(guī)認(rèn)定、價值評估和后續(xù)管理工作。嚴(yán)格實行動態(tài)、差異化管理的個人住房貸款政策，限制各種名目的炒房和投機性購房。2021年7月銀監(jiān)會加強對商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個人消費等非住

6、房貸款的檢測，保持對商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險的關(guān)注與警覺。2021年8月央行、銀監(jiān)會：關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融效勞工作的通知鼓勵銀行等金融機構(gòu)對保障性住房建立予以貸款支持，同時也鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)以銀團(tuán)貸款形式發(fā)放公租房貸款2011年9月21日國務(wù)院在加強管理、防風(fēng)險的根底上，銀行業(yè)金融機構(gòu)可以向?qū)嵭泄净\作并符合信貸條件的公租房工程直接發(fā)放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平臺公司發(fā)放貸款。上述政策的出發(fā)點是保障民生、抑制投機，大力增加保障性住房和普通商品住房供給，繼續(xù)鼓勵居民自住和改善性需求，引導(dǎo)房價的理性回歸。調(diào)控政策綜合運用土地、金融、稅收等市場調(diào)整手段，穩(wěn)

7、定房地產(chǎn)的價格，特別是加強對前期房價上漲過快的一線核心城市的調(diào)控。從調(diào)控策略來看，調(diào)控的目標(biāo)是為了打壓局部性泡沫，穩(wěn)定房價，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善房地產(chǎn)市場制度，使房地產(chǎn)行業(yè)走入安康平穩(wěn)的開展軌道。只有這樣，才能從而發(fā)揮其經(jīng)濟命脈的作用，完善金融系統(tǒng)控，提高房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量，從源頭化解金融風(fēng)險。二土地市場運行情況1、土地成交量下降國土資源部在年初下發(fā)了2021年城市住房用地管理和調(diào)控重點工作的通知，將本年土地管理工作的基調(diào)定位為穩(wěn)供給、保民生、控價格。土地市場受調(diào)控影響，地方政府在推地上比擬慎重，有意識地把住宅用地放在后面推，因此前三季度商業(yè)用地等地塊推出量相比照擬多，相比之下住宅用地推出

8、量比擬少。前三季度全國住宅用地推出量、成交量同比雙降。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，1至9月全國133個城市共推出5722宗，累計供給量30580萬平方米，同比減少12%。累計成交量25068萬平方米，同比減少8%。一線城市中，住宅用地累計供給量同比減少2%，則減少了16%。雖然第三季度一線城市土地成交量出現(xiàn)爆發(fā)式上漲，同比上漲約22.1%，但10月份，成交量巨幅縮量，全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)408宗，成交面積2004萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。住宅用地成交量

9、更是創(chuàng)出年最低，熱點城市中，、等城市10月住宅類地塊則零成交。2、土地價格增速放緩、溢價率下降慘淡成交狀況直接涉及到土地市場成交價格，住宅類用地溢價率更是降至年最低水平。國土資源部近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國主要城市地價總體水平小幅上漲，同比、環(huán)比增幅全面回落。第三季度，全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為3040元/平方米，同比增長8.4%，環(huán)比增長1.3%。居住用地地價為4518元/平方米，同比增長10.5%，較上一季度下降0.3個百分點；環(huán)比增長1.7%，較上一季度下降0.5個百分點。全國133個城市土地平均溢價率也持續(xù)走低。10月溢價率僅為3%，較上月再減3個百分點，較去年同期減少28個

10、百分點。前10個月，全國133個城市住宅類用地溢價率在一月創(chuàng)下高點后，一直處于平穩(wěn)下滑走勢，且均低于去年同期，并在10月降至今年最低水平。3、土地流拍時有發(fā)生開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆?，同時拿地資金也并不充裕，土地出讓過程中往年開發(fā)商劇烈競爭的現(xiàn)象今年鮮有出現(xiàn)，土地流標(biāo)現(xiàn)象也時有發(fā)生。10月21日，5宗商業(yè)地塊開標(biāo)，最終只有2宗地塊以底價成交，另外3宗商業(yè)地塊因無人申請而提前終止出讓。市原定于11月1日公開出讓18宗地塊，因為開發(fā)商投資意愿不高，買家認(rèn)購缺乏，也終止了其中南站12宗地塊的出讓。、等地也頻頻出現(xiàn)商業(yè)用地流拍的情況。三房產(chǎn)市場運行情況在房產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的背景下，限購令、房產(chǎn)稅、信貸收緊

11、、利率調(diào)整等政策紛紛出臺，近期房產(chǎn)市場成交量下降，價格也有所松動，大型房企已經(jīng)主動開場降價。自2021年三季度以來，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)首次落至120以下，并連續(xù)3個季度環(huán)比同比同步回落，9月份國房景氣指數(shù)國房景氣指數(shù)：是全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)的簡稱，由房地產(chǎn)開發(fā)投資、本年資金來源、土地開發(fā)面積、房屋施工面積、商品房空置面積和商品房平均銷售價格個分類指數(shù)構(gòu)成。降至100.4。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅下降國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長31.1%。其中，住宅投資35832億元，增長34.3%。全國商品房銷售面積79653萬平方米，增長10.0%。其中，住宅

12、銷售面積增長9.0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源68429億元，同比增長20.2%，增幅持續(xù)回落。其中，受銷量增加影響，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款保持小幅增加，國貸款增幅則持續(xù)下降。2、房價指數(shù)回落為100，房價下降城市逐步增多根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年10月，全國100個城市住宅平均價格為8856元/平方米，與9月相比下降0.23%，其中58個城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月價格環(huán)比下跌的城市比9月增加14個，是自去年8月以來下跌城市數(shù)量最多的一個月。與去年10月相比，全國100個城市住宅平均價格上漲5.21%，漲幅較上月縮小0.95個百分點。

13、總體來看，10月100個城市的住宅平均價格連續(xù)第二個月環(huán)比下降，且降幅有所擴大，環(huán)比下跌的城市數(shù)量為今年以來最多的一個月。在限購圍不斷擴大和信貸緊縮的雙重壓力下，龍湖、首創(chuàng)、*、富力、恒大等大型房企在一、二線城市的局部工程開場降價促銷，以價換量緩解資金壓力和提升銷售業(yè)績，局部樓盤價格較上月降幅超過20%。3、商品房成交量下跌嚴(yán)重，局部城市出現(xiàn)退房潮中國指數(shù)研究院11月7日公布的最新報告顯示，11月首周10月31日11月6日全國樓市成交繼續(xù)走低，八成城市成交量出現(xiàn)同比下降。今年前十個月，商品房住宅成交量相比去年同比下降17.8%,同比前年下降51.8%。9月、10月份，在、等地，紛紛出現(xiàn)了一定規(guī)

14、模的退房潮。一次性退房505套余波未平，開發(fā)商的降價行為又引發(fā)了業(yè)主強烈不滿，樓市也在遭遇退房的考驗。市網(wǎng)上房地產(chǎn)10月14日公布的10月份退房顯示，新增期房退房53套，創(chuàng)出最近幾個月來的新高。4、二手房市場：成交量下行趨勢更為顯著二手房成交方面，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1-10月份十大城市二手房價格指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下跌，跌幅比9月有所擴大，且十個城市全部下跌。環(huán)比來看，十大城市平均降幅為0.95%，較9月擴大0.26個百分點；同比來看，十大城市依然全部上漲，但漲幅較上月有所縮小。具體來看，、和的跌幅居前三位，環(huán)比跌幅在1.2%-2.0%之間，和跌幅未達(dá)0.5%，分別為0.35%和0.39%。四房

15、地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況：房地產(chǎn)企業(yè)，作為夾在政策與市場中間的第三方，承受著宏觀調(diào)控的絕大局部壓力。調(diào)控至今，全國房企的流動資金緊迫性已明顯增加，尤其是下半年，銀根一再收緊，并且信托、海外融資等多重融資渠道被堵，局部前期資金充裕度不高的房企面臨資金壓力，已將融資眼光拋向產(chǎn)權(quán)交易、外鄉(xiāng)私募資金等非常規(guī)的融資方式。同時，對于多數(shù)房企來說，由于樓市調(diào)控的持續(xù)，今年前三季度的業(yè)績并不理想，三季度業(yè)績出現(xiàn)大滑坡。根據(jù)已經(jīng)發(fā)布的144家房企的業(yè)績顯示，1-9月眾房企的同比增速紛紛放緩，而三季度的數(shù)據(jù)更是出現(xiàn)環(huán)比下降的情況，其中凈利潤從二季度的143.96億元直線下滑至三季度的97.03億元，跌幅超過三成。此外，1

16、44家房企前三季度的應(yīng)收賬款合計203.72億元，較去年同期的162.05億元上漲25.71%。而同時144家房企的存貨量到達(dá)了1.22萬億元，同比去年三季度0.86萬億元大幅上漲了41.86%。融資困難疊加銷售萎縮的雙重壓力下，房企經(jīng)營壓力增大。截至10月，對、*和四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)展不完全統(tǒng)計顯示，掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或工程出現(xiàn)了井噴，總數(shù)超過600家。而去年同期則缺乏300家。房企規(guī)模交易(交易股份超過10%，標(biāo)的額超過1000萬元)累計已達(dá)93宗，總交易額達(dá)300.8億元，遠(yuǎn)超去年全年的84宗165.25億元的規(guī)模，預(yù)計全年交易額可能比去年翻一番。11月，更是傳出了房

17、企龍頭綠城的破產(chǎn)傳聞。正所謂一葉知秋，調(diào)控政策出臺，使得房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)了明顯的下滑，伴隨著量價萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況開場危機四伏，局部房企正面臨著生存難題，這也直接導(dǎo)致了今年以來房企間兼并重組事件的升級，中小房企賣掉公司或者抱團(tuán)取暖成為現(xiàn)在最可靠的選擇。同時，隨著二手房市場冷淡，地產(chǎn)中介也提前進(jìn)入寒冬。今年以來二手房中介共關(guān)閉門店約1000家左右，為三年來最多。其中10月關(guān)閉門店177家，已連續(xù)多月單月關(guān)閉中介門店超過100家，其中約73%為中小經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。與此同時，地產(chǎn)中介龍頭老大中原地產(chǎn)近期也傳出將裁員2000人，并關(guān)閉100家大小門店消息，更是讓人人心惶惶。在樓市金九銀十”最后一

18、點希望徹底幻滅之后，地產(chǎn)中介也面臨嚴(yán)重吃不飽的狀況了。隨著冬季的臨近，地產(chǎn)中介也要提前進(jìn)入寒冬。二、房地產(chǎn)行業(yè)走勢分析在最近幾個星期里，強烈的市場信號已經(jīng)不斷叩響：諸房企因降價引發(fā)業(yè)主圍攻；大興、房山、順義、通州等幾大郊區(qū)均出現(xiàn)低價樓盤；近三個月二手房市場成交量接近2021年下半年市場最低迷時期的水準(zhǔn)；各地房交會慘淡收場，等代表性二線城市紛紛參加降價潮；年最重要土地出讓方案因競拍開發(fā)商人數(shù)不夠而流拍；上市房企六成靠借款維持運轉(zhuǎn)，資金短缺已火燒眉毛在如此強烈的市場信號下，分析人士預(yù)計房價下跌會促使國家放松諸如提高房貸利率及禁購二套房等旨在降溫房地產(chǎn)市場的一系列緊縮措施。然而溫家寶總理在10月29日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議后，重申了他的房地產(chǎn)緊縮政策，指出各級地方政府應(yīng)在未來幾個月繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓人民群眾看到調(diào)控政策的成效。在國家對房地產(chǎn)政策堅持宏觀調(diào)控的取向不變的政策背景下，花旗集團(tuán)(Citi)房地產(chǎn)分析師蔡金強(Oscar Choi)認(rèn)為，明年房價將繼續(xù)下跌10%，但這是一個保守的估計。中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任建海認(rèn)為，如果政府繼續(xù)實行調(diào)控措施的話，則房價將下跌50%。我們認(rèn)為，在國家