雙流市場調(diào)查報告

1、雙流(shun li)市場調(diào)查報告 全景(qun jn)置業(yè)共五十二頁雙流區(qū)域(qy)發(fā)展狀況：雙流區(qū)域發(fā)展狀況： 2002年2007年隨著成都南面CBD（城市商務中心）的市政的規(guī)劃，成都南面的房地產(chǎn)開發(fā)得到了突飛猛進的發(fā)展態(tài)勢。整個南面形成了以華陽、航空港、雙流為點狀的聚集地，各自連接和輻射(fsh)的地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域。近年來雙流的房地產(chǎn)發(fā)展依托本地強大的市場經(jīng)濟基礎，在產(chǎn)品放量和均價上都有大幅度提升。 縱觀雙流地產(chǎn)，隨著城市化進程的不斷加快，雙流所屬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買群體將能進一步刺激雙流房產(chǎn)的市場增長速度，成長空間將能得到進一步的擴大。共五十二頁(1)、住宅(zhzhi)部分05年07年新盤供給量：

2、注：以上(yshng)數(shù)據(jù)來源于房地產(chǎn)交易中心。共五十二頁 分析：06年的雙流新盤供給量受國六條影響較去年同期下降了14.68%，但成都各郊縣新盤供給量上依然處于絕對優(yōu)勢獨占鰲頭。依據(jù)現(xiàn)在市場發(fā)展狀況及新實行的土地增殖稅政策新盤供給 預計(yj)：07年雙流商品房供給將出現(xiàn)抬升氣象。共五十二頁03年07年雙流(shun li)住宅均價（單位：元/）：注：以上(yshng)數(shù)據(jù)來源于房地產(chǎn)交易中心。共五十二頁 分析：從2003年上半年的普遍銷售價格1200元/左右上升到目前的銷售價格，可以看出近幾年，雙流(shun li)房地產(chǎn)得到了飛速發(fā)展，銷售價格也在4年的時間內(nèi)上漲近150%。07年預計增

3、大的商品房供給可能會使房市更加活躍，根據(jù)市場信息反饋保守預計今年同比上漲8%。共五十二頁三大(sn d)板塊分布圖：共五十二頁06年07年三大板塊(bn kui)住宅均價（單位：元/）：注：以上數(shù)據(jù)(shj)來源房地產(chǎn)交易中心。共五十二頁分析：通過對雙流三大房產(chǎn)主體板快分析得出雙流由于城區(qū)面積小，市中心的附屬輻射帶價格受相關城市配套影響不大，總體類比趨勢平緩。城區(qū)板塊：此板塊 06年的住宅交易均價整體發(fā)展趨勢平穩(wěn)，年成交均價已達到2950元/，略高于新區(qū)和三強路板塊。值得注意的是中心板塊已經(jīng)有電梯觀景毫宅的出現(xiàn)，說明雙流市場已經(jīng)可以接受高層和奢侈住房。新區(qū)板塊：依托市政整體規(guī)劃發(fā)展起來的新區(qū)，

4、但是配套并不完備的新區(qū)價格也相應低于城區(qū)價格。三強板塊：此板塊為雙流地塊放量較大(jio d)的區(qū)域，樓盤規(guī)模較大(jio d)，因此板塊內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)類型層次較高，直接帶動了市場均價的攀升。共五十二頁06年07年雙流商業(yè)(shngy)均價（單位：元/）：注：以上(yshng)數(shù)據(jù)來源于房地產(chǎn)交易中心。（2）商業(yè)部分共五十二頁 分析：2006年的雙流的新盤商業(yè)地產(chǎn)多位于商業(yè)培育期區(qū)域，成交均價相對于商業(yè)成熟區(qū)的多層臨街底商還有一定距離，但隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展因素的逐漸具備，待開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)所屬(sush)商圈的發(fā)展，07年的商業(yè)地產(chǎn)成交均價有望同比上漲4.5%。 共五十二頁06年07年三大板塊(bn

5、 kui)商鋪均價：注：以上(yshng)數(shù)據(jù)來房地產(chǎn)交易中心。共五十二頁 分析(fnx)：受商業(yè)區(qū)域分布的影響，三大商業(yè)地產(chǎn)板塊的成交均價的制約因素依然是最為傳統(tǒng)的商圈的成熟度和人流大小。由此說明雙流本身商業(yè)地產(chǎn)還處于平緩傳統(tǒng)發(fā)展期，07年三大板塊的均價增長幅度不會過高。共五十二頁核心商圈商業(yè)租金(zjn)水平示意圖共五十二頁簡述： 核心商圈：棠中路以北，南昌路以西，棠湖公園正門以東，順城街以西的商圈是為雙流最為核心的商圈。 核心商圈業(yè)態(tài)：整個商圈主要以服裝、通訊、超市業(yè)態(tài)作為排布，形成了雙流商業(yè)的核心地帶。 該商圈租金：以棠湖公園為接點，棠湖東路一段商鋪租金為每月6090元/ ，租金以好又

6、多超市的人流為依托(ytu)點，越靠近好又多的越貴。棠湖西路一段租金為每月3560元/，以新一佳超市為分界點租金過新一佳因人流因素遞減。共五十二頁市中心含次商圈租金(zjn)示意圖共五十二頁簡述： 次商圈（含部分核心商圈）： 劃分：西安路以南，棠中路以北，電視塔路以東，三強東路以西的區(qū)域作為核心商圈的輻射區(qū)域。 業(yè)態(tài)：與核心商圈共享完備交通網(wǎng)絡、金融系統(tǒng)，生活配套，同時也形成了核心商圈輻射帶所應當具備的較為成熟的商圈配套，形成了雙流的市中心商圈。 租金：商圈租金價格在每月2860元/左右，以商鋪所處位置人氣不同(b tn)來界定商鋪租金。共五十二頁迎春路商圈：（本項目周邊商圈） 做為本項目所在

7、的迎春路商圈，為雙流城北的主要商圈帶，是為市中心商圈的城北延伸帶。 整個商圈東起迎春路一段西至迎春路四段，輻射片區(qū)廣，以迎春路3段作為成熟商圈分界線，3段以北的租金為每月2560元/左右(zuyu)，3段以南為每月1128元/左右(zuyu)。 值得注意的是迎春路3段的富豪時代小區(qū)借助本身業(yè)主的消費能力，小區(qū)臨街鋪面租金成為迎春路3段以西的最高點為每月2027元/，而富豪時代對門的多層臨街底商（多為農(nóng)民集資房）的租金為1012元。共五十二頁 綜述：雙流房地產(chǎn)市場(shchng)經(jīng)過20032004市場(shchng)培育期后在2005年從商品房供給量上得到很好的體現(xiàn)，但由于在新政和市場(shc

8、hng)平穩(wěn)過度期影響，去年的供給有一定下降趨勢，綜合分析市場(shchng)表現(xiàn)需求量必將帶動市場(shchng)供給量，07年的供給量還是較為樂觀的。從均價上住宅的均價漲幅明顯高于商鋪，這也反映出逐漸降溫的商業(yè)地產(chǎn)的成熟還需待時日。共五十二頁雙流(shun li)樓盤信息在售樓盤分布圖共五十二頁個案( n)分析：天府景秀項目名稱大成天府景秀3期本案翰林風華開發(fā)商大成置業(yè)開發(fā)商北川房產(chǎn)地址廣都大道189號地址白依中街經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標總占地367畝總占地70畝總建面240000總建面72581綠化率60%綠化率32%容積率1.55容積率1.61總戶數(shù)1681總戶數(shù)241項目住宅狀況項目住宅狀況

9、建筑類型多層建筑類型多層住宅面積區(qū)間60-170 住宅面積區(qū)間67-207主力面積100主力面積109-120均價3000元/均價/項目商業(yè)狀況項目商業(yè)狀況面積區(qū)間58-170面積區(qū)間84-190均價5500元/均價/租金20-28元/租金15元/客戶群體本地、成都、西藏、青海客戶群體本地銷售情況三期一批次銷售60%銷售情況/項目配套交通：連廣都大道，臨長冶路主道以及大件路，靠雙流客運中心，川藏路。附屬生活配套：商店，運動場，幼兒園，城市廣場等生活設施與社區(qū)步行距離不超過10分鐘。學校：棠湖中學，雙流中學。醫(yī)療：雙流縣醫(yī)院。項目配套交通：處于快速通道雙龍路上，靠城北主干道迎春路。附屬生活配套：

10、紅旗超市、互惠超市，緊臨白依下街花月中街中低檔餐飲休閑區(qū)。學校：新雙流中學。醫(yī)療：中小型醫(yī)療診所。共五十二頁 推廣預測：推廣費用按總產(chǎn)值1%來計算 推廣費用=總建面*銷售均價*1%=720萬 對比分析： 天府景秀：占據(jù)雙流至成都的主路口上，正對雙流客運中心，人流車流繁盛，交通便捷(binji)程度高，同時距離中心城區(qū)較近，能完全共享中心成熟配套，再加上項目規(guī)模較大能完成自身配套，因此在商鋪和住宅上都有很大提升。 本項目：雖處于雙龍快速通道，但周邊配套還處于初建發(fā)展期，人氣商氣需要培育，住宅和商鋪均價上很難比齊天府景秀，但是項目未來發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆?，借助新區(qū)發(fā)展的勢頭，項目存在成長空間。 備注：

11、在銷售周期上，天府景秀一批次200套房源已經(jīng)銷售60%，主要還是前期積累客戶，整體后期銷售動力不足。結合本項目情況在前期客戶積累和開盤后銷售上應當具有連貫性。 共五十二頁項目名稱棠湖帝景本案翰林風華開發(fā)商四川鑫龍發(fā)展有限公司開發(fā)商北川房產(chǎn)地址雙流縣棠湖南路地址白依中街經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標總占地60多畝總占地70畝總建面76000總建面72581綠化率45%綠化率32%容積率1.58容積率1.61總戶數(shù)324總戶數(shù)241項目住宅狀況項目住宅狀況建筑類型小高層建筑類型多層面積區(qū)間137-258面積區(qū)間67-207主力面積137-162主力面積109-120均價4200元/均價/客戶群體本地、成都、西藏

12、、甘孜客戶群體本地項目配套交通：位于市中心交通變捷。附屬生活配套：新一佳超市、好又多超市、各類品牌服裝店、棠湖公園。學校：棠湖中學，雙流中學。醫(yī)療：雙流縣中醫(yī)院、雙流縣醫(yī)院。項目配套交通：處于快速通道雙龍路上，靠城北主干道迎春路。附屬生活配套：紅旗超市、互惠超市，緊臨白依下街花月中街中低檔餐飲休閑區(qū)。學校：新雙流中學。醫(yī)療：中小型醫(yī)療診所。個案( n)分析：棠湖帝景共五十二頁 推廣預測：推廣費用按總產(chǎn)值1%來計算 推廣費用=總建面*銷售均價*1%=319萬 對比分析：處于城區(qū)核心地帶的棠湖帝景擁有最為成熟的配套同時兼具正對棠湖公園的特殊地理位置，成為其高檔(godng)住宅的定位核心。相比于本

13、項目地理位置，配套，環(huán)境優(yōu)勢突顯。共五十二頁項目名稱宗申溪流別院本案翰林風華開發(fā)商四川誠裕房地產(chǎn)開發(fā)商北川房產(chǎn)地址雙流縣白河路二段99號地址白依中街經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標總占地95畝總占地70畝總建面109200總建面72581綠化率46%綠化率32%容積率1.71容積率1.61總戶數(shù)704總戶數(shù)241項目住宅狀況項目住宅狀況建筑類型多層建筑類型多層面積區(qū)間90-190面積區(qū)間67-207主力面積130主力面積109-120均價3100元/均價/項目商業(yè)狀況項目商業(yè)狀況面積區(qū)間50-60面積區(qū)間84-190均價5500元/均價/租金20-23元租金15元/客戶群體本地、成都、甘孜客戶群體本地銷售情況

14、已售83%銷售情況/項目配套交通：緊靠城區(qū)3條主干道棠湖路、藏衛(wèi)路、廣都路，車行便捷。附屬生活配套：紅旗連鎖、紅艷超市、一桿旗菜市、三里壩菜市、雙流人民廣場、體育場。醫(yī)療：雙流婦幼保健院。項目配套交通：處于快速通道雙龍路上，靠城北主干道迎春路。附屬生活配套：紅旗超市、互惠超市，緊臨白依下街花月中街中低檔餐飲休閑區(qū)。學校：新雙流中學。醫(yī)療：中小型醫(yī)療診所。個案分析：溪流(xli)別院共五十二頁 推廣預測：推廣費用(fi yong)按總產(chǎn)值1%來計算 推廣費用=總建面*銷售均價*1%=338萬 對比分析：與本項目同處于快速通道上的溪流別院，依靠自身四期的發(fā)展規(guī)模，完善了日常生活配套，同時也帶動了周

15、邊配套的成熟。銷售情況良好，所剩50套房源均為大戶型一定程度上說明雙流市場大戶型需求量處于相對飽和。作為同樣擁有大戶型的本項目在大戶型的銷售周期上可能會拉長。共五十二頁項目名稱貴通御苑風景本案翰林風華開發(fā)商貴通建設集團開發(fā)商北川房產(chǎn)地址雙流縣區(qū)東升鎮(zhèn)白河路地址白依中街經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標總占地112畝總占地70畝總建面118000總建面72581綠化率40%綠化率32%容積率1.59容積率1.61總戶數(shù)816總戶數(shù)241項目住宅狀況項目住宅狀況建筑類型多層、疊拼退臺式洋房建筑類型多層面積區(qū)間100-200面積區(qū)間67-207主力面積130主力面積109-120均價3000元/均價/客戶群體本地、成

16、都客戶群體本地銷售情況已售98%銷售情況/項目配套交通：位于通往新城區(qū)主干道白河路上，緊靠城區(qū)3條主干道棠湖路、藏衛(wèi)路、廣都路，車行便捷。附屬生活配套：紅旗連鎖、紅艷超市、一桿旗菜市、三里壩菜市、雙流人民廣場、體育場。醫(yī)療：雙流婦幼保健院。項目配套交通：處于快速通道雙龍路上，靠城北主干道迎春路。附屬生活配套：紅旗超市、互惠超市，緊臨白依下街花月中街中低檔餐飲休閑區(qū)。學校：新雙流中學。醫(yī)療：中小型醫(yī)療診所。個案分析：御苑(y yun)風景共五十二頁 推廣預測：推廣費用按總產(chǎn)值1%來計算 推廣費用=總建面*銷售均價*1%=354萬 對比分析：御苑風景依靠未來雙流新區(qū)的市政規(guī)劃，將濕地公園，新區(qū)發(fā)展

17、作為潛力發(fā)掘點，小區(qū)規(guī)模及檔次在雙流都屬中高檔項目，使其均價達到(d do)3000元/。未來的發(fā)展?jié)摿?、升值空間糅合小區(qū)精致的景觀小品和園林設計拉短了御苑風景的銷售周期。本項目縮短銷售周期在小區(qū)定位上還存在差距。共五十二頁項目名稱錦秀華都本案翰林風華開發(fā)商成都華興房產(chǎn)開發(fā)商北川房產(chǎn)地址雙流縣三強北路地址白依中街經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標總占地340畝總占地70畝總建面300000總建面72581綠化率45%綠化率32%容積率多層1.7、花園洋房1.1容積率1.61總戶數(shù)2000總戶數(shù)241項目住宅狀況項目住宅狀況建筑類型多層、疊拼退臺式洋房建筑類型多層面積區(qū)間80-180面積區(qū)間67-207主力面積1

18、20主力面積109-120均價2900元/均價/項目商業(yè)狀況項目商業(yè)狀況面積區(qū)間50-200面積區(qū)間84-190均價6000元/均價/租金未定租金15元/客戶群體本地、成都客戶群體本地項目配套交通：緊靠環(huán)城路，車行便利。 附屬生活配套：有項目自身配套的商業(yè)步行街，市政公園，金蘋果幼兒園項目配套交通：處于快速通道雙龍路上，靠城北主干道迎春路。附屬生活配套：紅旗超市、互惠超市，緊臨白依下街花月中街中低檔餐飲休閑區(qū)。學校：新雙流中學。醫(yī)療：中小型醫(yī)療診所。個案分析(fnx)：富豪時代共五十二頁 推廣預測：推廣費用按總產(chǎn)值1%來計算 推廣費用=總建面*銷售均價*1%=870萬 對比分析(fnx)：錦繡

19、華都與本項目雖然距城區(qū)的路程相差不大，但該項目規(guī)模較大，且周圍生活配套比本案較為成熟，所以均價達到了2900元/。共五十二頁項目名稱富豪時代本案翰林風華開發(fā)商富豪實業(yè)開發(fā)商北川房產(chǎn)地址雙流縣迎春路3段地址白依中街經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標總占地130畝總占地70畝總建面140000總建面72581綠化率37.8%綠化率32%容積率1.77容積率1.61總戶數(shù)982總戶數(shù)241項目住宅狀況項目住宅狀況建筑類型多層建筑類型多層面積區(qū)間28-270面積區(qū)間67-207主力面積120主力面積109-120均價2700元/ 均價/項目商業(yè)狀況項目商業(yè)狀況面積區(qū)間50-100面積區(qū)間84-190均價550元/均價/

20、租金20-28元/租金客戶群體本地、成都客戶群體本地項目配套交通：位于城北主干道迎春路上，距市中心不遠交通較為便捷。 附屬生活配套：有項目自身配套，包括紅旗超市、餐飲、干洗、布藝，過街及為白依下街花月中街中低檔餐飲休閑區(qū)。學校：新雙流中學、雙流中學。醫(yī)療：中小型醫(yī)療診所。項目配套交通：處于快速通道雙龍路上，靠城北主干道迎春路。附屬生活配套：紅旗超市、互惠超市，緊臨白依下街花月中街中低檔餐飲休閑區(qū)。學校：新雙流中學。醫(yī)療：中小型醫(yī)療診所。共五十二頁 推廣預測：推廣費用按總產(chǎn)值1%來計算 推廣費用=總建面*銷售均價*1% =378萬 對比分析：作為與本項目相鄰的項目，富豪時代所處位置和區(qū)域要略勝一

21、籌。該項目對面本身存在的居民小區(qū)配套同該項目規(guī)劃的配套逐漸形成社區(qū)日常(rchng)配套圈。然而本項目的配套卻只能依靠自身配套完善。共五十二頁 綜述：針對樓盤類比分析本項目在交通狀況、生活日常配套上還有一定差距，但是依托新雙流中學的校園商圈的逐漸形成，未來雙流新區(qū)的市政規(guī)劃，本項目本身所具有的潛在(qinzi)發(fā)展力是能得到認同的。本項目的完工，緊靠的農(nóng)民安置房的修建完結，項目周邊商氣也會隨人流增加而得到一定程度上的發(fā)展。共五十二頁本項目客戶回訪(hufng)分析 客戶認知(rn zh)渠道從以上數(shù)據(jù)分析：目前到訪客戶90%以現(xiàn)場包裝（圍墻、售樓部）吸引，只有10%為朋友介紹。可以看出本相絕大

22、多客戶源來于市場。共五十二頁客戶(k h)群體區(qū)域從以上數(shù)據(jù)分析：到訪問客戶95%為雙流本地客戶，目前只有5%為成都客戶群體。該數(shù)據(jù)反映出郊縣樓盤主要以本地市場為主，對異地客戶吸引有一定難度(nd)（與為做宣傳有一定關系），符合成都市統(tǒng)計局對郊縣樓盤的分析（郊縣樓盤85%為本地客戶、8%-10%為異地客戶）共五十二頁職業(yè)(zhy)從以上數(shù)據(jù)看出：本項目客戶群體25%的客戶為企業(yè)職工(zhgng)、20%為個體戶、18%為事業(yè)單位、老師以及其他各占15%、退休人員占7%不難看出從以上職業(yè)可以分析出本相的客戶群體收入處于中等水平價格過高對其購買力有一定影響。共五十二頁用途(yngt)從以上數(shù)據(jù)分析

23、：本項目用途自住在絕對因素，其抄房客戶所占比例并不大只有10%可以(ky)看出項目在客戶群體觀念中其升值空間并不大。共五十二頁付款(f kun)方式從以上數(shù)據(jù)分析：本項目按揭客戶占80%、一次性付款客戶占20%。不難看出本項目客戶群體比較看重(knzhng)自身的現(xiàn)金流。共五十二頁面積(min j)需求 從以上數(shù)據(jù)(shj)可以看出：80-90占35%、90-120占45%、120以上20%共五十二頁客戶接受心理價格小戶型客戶（80以下）-2680元/為主80110-2580元/2680元/為主110以上-2480元/2580元/為主從數(shù)據(jù)可以看出(kn ch)：本項目客戶心理價位在2580元

24、/2680元/共五十二頁樓盤均價（基數(shù)(jsh)）計算 項目名稱本項目富豪時代御苑風景天府景秀溪流別院 均價（元/M2）價格修正因素PxPA=2700PB=3000PC=3000PD=3100位 置 置302021212321周邊環(huán)境201314141313內(nèi)部景觀151212131211交通情況151213131412生活配套1067676規(guī) 模534554發(fā)展商信譽555555合 計1007176777972共五十二頁Pi=( QX/ Qi)Pi 注：Pi為各項目之均價PA 富豪時代 =( QX/QA)PA =(71/76) 2700元=2522元/PB 御苑風景 =( QX/QB)PB

25、=(71/77) 3000元=2767元/PC 天府景秀 =( QX/QB)PB =(71/79) 3000元=2696元/PD 溪流別院 =( QX/QB)PB =(71/72) 3100元=3057元/各相關樓盤權重取值為Wi（根據(jù)各個項目與本項目的遠近和可參照(cnzho)性，設定對應百分比）WA= 40% WB=30% WC=10% WD=20%PX =PiWi =PAWA+PBWB+PBWC+PCWB+PDWD =252240% + 276730% + 269610% + 305720% =1009+ 830+ 270 + 611 =2720 本項目建議開盤均價為： 2701元/共五

26、十二頁綜合(zngh)評估本項目預計銷售均價住宅預計(yj)銷售均價項 目 名 稱富豪時代3期天府景秀御苑楓景流溪別院戶數(shù)（戶）180650380235銷售率97%75%98%90%銷售時間（月）92254平均銷售速度（戶/月）19227453價格漲幅（元/）400600200200從上述表格中可以得出：市場平均銷售速度=（19+22+74+53）/4=42（套/月）市場平均銷售均價漲幅=（400/9+600/22+200/5+200/4）/440（元/月）按照市場正常發(fā)展趨勢，可以得出本項目的銷售情況如下：按照市場平均的銷售速度來看，項目的銷售周期=241/426（月）共五十二頁 方案1：銷

27、售周期為3個月 分析：根據(jù)市場調(diào)查相關區(qū)域樓盤銷售平均速度(sd)來看6個月為正常銷售周期，因此假如將周期縮短3個月，每月將比市場平均銷售速度(sd)多出近40套，銷售壓力巨大。按市場分析法本項目如果要在3個月內(nèi)完成銷售，價格不會處于市場類比的平均狀態(tài)。 建議市場售價建議住宅均價為=2710-402=2630元/ 推廣預測：推廣費用按總產(chǎn)值1%來計算 推廣費用=總建面*銷售均價*1% =78萬（因為客戶接受此價格，故推廣費用可以縮?。┕参迨摲桨?：銷售周期為6個月 分析：依據(jù)市場調(diào)查相關區(qū)域樓盤銷售平均速度來看6個月為正常銷售周期，因此我們采用正常銷售周期下的市場銷售均價2710元/ 建議

28、(jiny)市場售價建議(jiny)住宅均價為2710元/ 推廣預測：推廣費用按總產(chǎn)值1%來計算 推廣費用=總建面*銷售均價*1%=80萬（該價格屬于正常價格，我公司可以在推廣上可以采用其他渠道來節(jié)約推廣費用）共五十二頁方案3：銷售周期為1112個月 分析：假如設定銷售周期為1112個月的話，銷售周期時間線延長，將會受到市場土地、商品房放量，空置房增加，國家宏觀調(diào)控等因素的影響，無疑會造成市場平均漲幅空間縮小，同時將增加銷售成本和風險系數(shù)。因此在核算市場價格上采用連續(xù)4個月市場平均銷售均價漲幅壘加法 建議市場售價建議住宅均價為=2699+404=2859元/ 推廣預測：推廣費用按總產(chǎn)值1%來計算 推廣費用=總建面*銷售均價*1% =95萬（客戶(k h)對于該價格較為排斥，故其中的可變因素較多 共五十二頁我司觀點：制定均價需要考慮一下因素 1、開發(fā)商現(xiàn)金流（開發(fā)風險）：工程款、銀行貸款等因素需要銷售回款。 2、樓盤競爭（市場風險）：市場放量市場競爭加大，價格過高會造成客戶流失，不利于銷售。 3、項目情況（項目風險）：本項目對比其他樓盤在景觀綠化、小區(qū)配套、位置等因素都比較薄弱。 4、客戶接受（認知風險）：目前客戶心理地價在2650元/平米左右(zuyu