和順地產(chǎn)陽光城市三、四季度策劃戰(zhàn)略報(bào)告

1、-確保開發(fā)利潤率 走可持續(xù)發(fā)展之路-和順陽光城市三、四季度策劃戰(zhàn)略 根據(jù)股份公司下達(dá)的房產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)，要求年終所有開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目稅后利潤率必須達(dá)到15%。和順陽光城市立足南陵，前期開發(fā)贏得了階段性的勝利，取得了部分成果，但與股份公司的開發(fā)目標(biāo)要求還有一定的距離，為了保證整個(gè)開發(fā)過程的總體利潤，走可持續(xù)發(fā)展之路，南陵和順各個(gè)部門分別根據(jù)指標(biāo)要求制定詳細(xì)計(jì)劃，為實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)而進(jìn)行階段性開發(fā)分解，并逐步落實(shí)到工作實(shí)際中去。工程緊抓進(jìn)度，控制時(shí)間節(jié)點(diǎn)：從06年7月份至07年1月份，工程進(jìn)度如下表，工程部應(yīng)該嚴(yán)格按照計(jì)劃安排部署，保證開發(fā)節(jié)點(diǎn)，為營銷提供便利。房地產(chǎn)E網(wǎng) 期別類別樓號建筑面積（）工程開發(fā)主

2、要節(jié)點(diǎn)內(nèi)容與控制時(shí)間設(shè)計(jì)招標(biāo)開工開盤竣工交付1.1多層住宅1# 2# 3# 4#10958已完成已完成已完成已完成01.2多層住宅6# 8# 9# 12#11975已完成已完成已完成已完成1.31.3A多層住宅7# 10# 11# 15#10645已完成已完成已完成1.3B花園洋房16# 17# 18#4990已完成1.41.4A多層住宅20# 21#7759已完成已完成已完成已完成1.4B多層住宅22#2500已完成已完成1.51.5A多層住宅5# 13# 23# 24# 25# 26#132571.5B多層及洋房倍訊易 14# 27# 28# 29#74192.12.1A多層住宅30# 3

3、1# 32#7731已完成2.12.2B多層住宅33# 34#9500已完成策劃推陳出新，保障樓盤的熱銷：根據(jù)工程開發(fā)進(jìn)度，策劃上會相應(yīng)的推出相關(guān)活動(dòng)對新老客戶進(jìn)行項(xiàng)目推介宣傳，保持與開發(fā)節(jié)奏的一致性，從而提升項(xiàng)目的品質(zhì)，為后期樓盤做出合理的價(jià)格而不斷升溫。為了對策劃推廣費(fèi)用進(jìn)行控制，針對南陵當(dāng)?shù)氐娜宋娘L(fēng)俗及文化底蘊(yùn)，策劃部將有針對性的開展以中小型、大眾喜好型活動(dòng)為主，以大型公關(guān)活動(dòng)為輔對項(xiàng)目亮點(diǎn)進(jìn)行深化、闡述，促使項(xiàng)目每期推出都有吸引人的新賣點(diǎn)，從而達(dá)到項(xiàng)目的火暴銷售。具體策劃事件及預(yù)算單項(xiàng)費(fèi)用如下：序號銷售推廣計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)容/和居會活動(dòng)預(yù)算（萬元）1業(yè)主乒乓球賽活動(dòng)06.01-06.15

4、與新老業(yè)主聯(lián)誼0.242項(xiàng)目美譽(yù)度的深化，對對聯(lián)活動(dòng)：上聯(lián)：蛙聲 水聲 讀書聲 聲聲悅耳 ；06.15-09.05對聯(lián)做好掛在銷售大廳入口處，讓所有的南陵人民都深深地記住本項(xiàng)目的亮點(diǎn)，讓學(xué)生們能背得出來。0.323 “市級安全文明工地”稱號宣傳06.15-07.15過街條幅(縣城/鄉(xiāng)鎮(zhèn))、電視字幕、短信群發(fā)、現(xiàn)場布幅、彩車上街等0.64房管局乒乓球邀請賽07.01 -08.31政企關(guān)系活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)衫、宣傳單頁等65業(yè)主紙牌比賽07.10-07.20起到以老帶新的作用0.246陽光城市產(chǎn)品展銷聯(lián)合會08.0808.20邀請與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)單位聯(lián)手一起搞活動(dòng)促銷，使淡季不淡0.27陽光女孩電視大獎(jiǎng)賽

5、評選08.0108.31社會性公共活動(dòng)，大型社會活動(dòng)使淡季不淡88銷售大廳廣場納涼晚會（電影播放/文藝演出）07.3109.30起到以老帶新的作用，兩個(gè)月期間不定期開展，可半月一次0.89銷售大廳周圍一圈霓虹燈制作07.3108.31亮化工程1.210廣場舞臺制作07.0107.20 為開展系列和居活動(dòng)和相關(guān)外來產(chǎn)業(yè)商的促銷活動(dòng)而設(shè)置1.411與政府等部門的公共活動(dòng)開展06.0712.31有利項(xiàng)目品牌提升、政企關(guān)系和諧、促進(jìn)開盤等活動(dòng)1012陽光城市文學(xué)家筆會09.0709.20 與南陵文化局、報(bào)社名記者、作家等政府官方合作，發(fā)表著作，影響公務(wù)員購房0.2413業(yè)主可愛寶貝比賽10.0110

6、.20準(zhǔn)業(yè)主1歲5歲可愛寶貝才智表演賽0.3514成交客戶去蕪湖春天參觀半日游10.1510.25起到以老帶新的作用0.3515業(yè)主兒童繪畫、書法比賽：我愛我家陽光城市11.0111.15 現(xiàn)場速寫、素描、水彩繪畫、書法表演評比獎(jiǎng)項(xiàng)目0.3516銷售大廳廣場業(yè)主（成人）才藝表演11.0111.30 文化社區(qū)、鬧市區(qū)印象，以老帶新。0.3517與青少年活動(dòng)中心等單位聯(lián)手舉辦青少年愛家愛國愛科技活動(dòng)12.0112.18借助學(xué)生而發(fā)動(dòng)家長，促成愛我陽光城市0.3518小區(qū)首批交付活動(dòng)12.1501.05制造交付氣氛、心平氣和、送禮品等1 .519圣誕節(jié)、元旦室內(nèi)外裝飾12.2012.31一年復(fù)始，萬

7、象更新0.520籍山路路燈桿、大廣告牌更新12.1212.31繼續(xù)保持銷售案場周邊不被其它項(xiàng)目干擾18廣告新穎、客戶定位準(zhǔn)確：根據(jù)南陵房產(chǎn)現(xiàn)狀，和順陽光城市基本上已經(jīng)達(dá)到家喻戶曉的地步，后期推盤只需在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上予以深化與炒作，告知開盤信息。由于廣告及其他營銷費(fèi)用一般控制在房產(chǎn)銷售總額的3%左右，為了達(dá)到效果以及實(shí)現(xiàn)開發(fā)15%的利潤，可以采用靈活的小、中型與客戶互動(dòng)的活動(dòng)為主，既節(jié)省了營銷廣告宣傳費(fèi)用也達(dá)到了預(yù)期的廣告宣傳效果，所以后期作為戶外推廣這一方面將以與客戶聯(lián)誼活動(dòng)為主，大型公關(guān)性活動(dòng)為輔的形式持續(xù)。具體媒體仍以電視、短信、條幅、巨幅為主，適當(dāng)時(shí)間可以采取宣傳單頁進(jìn)行上街派發(fā)，為了擴(kuò)大項(xiàng)

8、目的指名度，大江晚報(bào)及蕪湖日報(bào)可做為第二媒體選擇對象。后期以觀念廣告及形象廣告為主推，全力打造一種全新生活理念，為繁忙的都市群體在新城區(qū)提供一快休閑與鍛煉身體的良好去處，適當(dāng)減少促銷性的廣告宣傳，主動(dòng)迎合客戶，而不是強(qiáng)違客戶意愿。以城區(qū)公務(wù)員及鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)較好的潛在客戶為客源目標(biāo)，進(jìn)行挖掘。開發(fā)成本預(yù)算控制：房地產(chǎn)的開發(fā)成本包含有眾多項(xiàng)目，每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須進(jìn)行嚴(yán)格的控制，方能實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤目標(biāo)，工程成本預(yù)算中具體大項(xiàng)有：建安工程費(fèi)用、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、設(shè)計(jì)、勘探、監(jiān)理費(fèi)用、供電、供水、供氣費(fèi)用、景觀工程費(fèi)用、門、墻工程費(fèi)用、智能化工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用等，大小幾十項(xiàng)費(fèi)用，所以如果那一項(xiàng)超標(biāo)就會影響

9、預(yù)期利潤的實(shí)現(xiàn)，從此也可以看出房產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜、多部門溝通協(xié)作的過程，是一個(gè)集體力量的凝結(jié)。風(fēng)險(xiǎn)成本：和順陽光城市作為南陵城市的第一大盤，其操作具有不可估測的風(fēng)險(xiǎn)，不可預(yù)見性較多，所以只有在合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)情況下，才能保證預(yù)期利潤的實(shí)現(xiàn)，考慮了風(fēng)險(xiǎn)成本后的利潤也才比較真實(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)的利潤應(yīng)主要看現(xiàn)金利潤，而不是實(shí)物利潤，就是不以公司到底開發(fā)了多少樓盤為衡量。管理成本：南陵和順目前具有職工約50人，一個(gè)規(guī)?；墓倦r形以現(xiàn)，相比管理費(fèi)用也隨之增加，所以說作為一個(gè)走可持續(xù)發(fā)展的大公司要有很強(qiáng)的協(xié)調(diào)和管理水平，要不斷提高自身的管理水平，這樣才能降低管理成本，為預(yù)期利潤的實(shí)現(xiàn)降低投入。時(shí)間成本：和順陽

10、光城市的完全開發(fā)估計(jì)需要10年左右，在這么長的時(shí)間里，怎么運(yùn)作，需要一個(gè)人做充分考慮，具有前瞻性，指導(dǎo)項(xiàng)目的發(fā)展。開發(fā)周期越短，資金回籠越快，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就越低，資金成本、管理和經(jīng)營成本也就越小，公司的經(jīng)營狀況才會越好。預(yù)算部相關(guān)預(yù)算的準(zhǔn)確性，對上層的領(lǐng)導(dǎo)決策起著至關(guān)重要的作用，相關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合也是十分重要，一個(gè)長遠(yuǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須靠各個(gè)部門的完美配合。在后期提價(jià)中，預(yù)算起著先導(dǎo)作用，成本加利潤作為樓盤提價(jià)的第一資料來源與確切指導(dǎo)，應(yīng)該予以重視。提升價(jià)格之見：房產(chǎn)的價(jià)格主要決定于兩大因素，一個(gè)是原始成本，一個(gè)是開發(fā)商的欲望，作為安徽水利上市企業(yè)在完成房產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，肩負(fù)著一個(gè)重任，那就是攜手南陵人

11、民共建和諧新社會（包括防洪工程、市橋河治理等），可謂是責(zé)任重大，眾目關(guān)注，所以在考慮開發(fā)成本及后期利潤的同時(shí)，還必須帶有人性化的關(guān)懷政策。所以在提升價(jià)格時(shí)，應(yīng)該進(jìn)行充分考慮，考慮市場的接受度及客戶的心理價(jià)位,有針對性、合理性的對項(xiàng)目的價(jià)格做出評估。為了合理提升價(jià)格，必須對賣點(diǎn)進(jìn)行合理整合，領(lǐng)讀國家房產(chǎn)新政策，預(yù)防后期開發(fā)隱患，突出項(xiàng)目亮點(diǎn)，選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)適當(dāng)?shù)臅r(shí)間進(jìn)行推廣與宣傳。針對目前的南陵房產(chǎn)市場及和順陽光城市本身的地理位置等因素，營銷策劃部有目的的對市場進(jìn)行了分析，并對和順陽光城市的后期開發(fā)及定價(jià)提出了建設(shè)性的意見，下面是市場的價(jià)格現(xiàn)狀：老城鬧市區(qū)附近的茗桂華庭為1520元/；大阪城為1

12、730元/；蔚藍(lán)世紀(jì)花園為1650元/；祥生如意花園為1650元/；新城區(qū)的成熟小區(qū)金都花園為1650元/；萬森花園為1600元/；新世紀(jì)花園價(jià)格為1780元/；銀河香江為2000元/。 和順陽光城市最近一次對外公開開盤價(jià)為1570元/，實(shí)際開盤均價(jià)為1600元/，考慮以上所提到的本次開盤樓棟位置、環(huán)境與開盤季節(jié)等綜合因素，本次調(diào)價(jià)不宜大跨度提高，實(shí)際開盤均價(jià)建議上浮為50元以內(nèi)，為1650元/以內(nèi)，對外公開開盤價(jià)為1600元/。 以下是歷次開盤樓號及均價(jià)提升示意圖，均價(jià)呈小幅上升趨勢，屬于緊跟市場型：1480元/1540元/1578元/1600元/一期二期1#、2#4#、12#3#、8#、9

13、#6#、20#、21#10#、15#1650元/從以上規(guī)律看，采取多次開盤的形式，每次提升價(jià)格幅度不大，客戶容易接受，使產(chǎn)品的升值處于無形與有形之間，達(dá)到客戶與公司雙贏的態(tài)勢，利于可持續(xù)發(fā)展。本次推盤是07年的第二次，由于現(xiàn)在南陵市場上的房產(chǎn)銷售均價(jià)基本上較和順陽光城市略有上浮，但考慮到公司的可持續(xù)開發(fā)及755畝大盤的長遠(yuǎn)運(yùn)做，建議本次推盤定價(jià)應(yīng)該慎重，多從客戶心理意愿以及能承受的價(jià)位出發(fā)，對本次推盤給予一個(gè)合理的價(jià)位，從而達(dá)到當(dāng)天開盤的火暴銷售，為后期開發(fā)也提供便利。尋求賣點(diǎn)整合：區(qū)位價(jià)值：和順陽光城市位于未來南陵新城的中心領(lǐng)地，獨(dú)占新城房產(chǎn)領(lǐng)域之鰲頭，加之方便的交通，205國道、318國道

14、相繼穿過，是通往旅游勝地黃山與九華山的必經(jīng)之地，外出十分便捷，也是招商等的一個(gè)最大亮點(diǎn)，但需要正確引導(dǎo)與深化宣傳。自然景觀：和順陽光城市一期陽光水岸，以自然“水”系作為最大賣點(diǎn)，但目前水系還未進(jìn)行治理與優(yōu)化，后期開發(fā)過程中，應(yīng)加快景觀進(jìn)度的節(jié)奏，使一個(gè)清新景觀呈現(xiàn)在客戶面前，作為小區(qū)入住的一大支撐點(diǎn)。產(chǎn)品類別：和順陽光城市戶型適中，從80的二房到120左右的三房，完全可以滿足城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)上三口之家以及兩代同堂的需要，基本價(jià)格與縣城其他樓盤相比，還處于客源的能承受范圍之內(nèi)，所以前期的銷售去化較快，良好的銷售形式為下一步的數(shù)次開盤打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?，F(xiàn)在國家又通過制度限制大面積房產(chǎn)的開發(fā)，而和順陽光城

15、市基本上是以中小戶型為主，迎合了市場的需要，利于項(xiàng)目的長遠(yuǎn)發(fā)展。人以群分：和順陽光城市從成交客戶的分析看，以城區(qū)公務(wù)員及鄉(xiāng)鎮(zhèn)上經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的一族為主，加上教師、醫(yī)生各個(gè)群體的加入，使整個(gè)和順陽光城市小區(qū)內(nèi)部人文品質(zhì)有了一定的檔次，整體素質(zhì)較高，所以說和順陽光城市小區(qū)是個(gè)高素質(zhì)群體居家的理想之地。功能提升：建設(shè)一個(gè)客戶滿意的健康、生態(tài)、和諧之城是南陵和順一直努力的方向，隨著開發(fā)進(jìn)程的加快，一個(gè)純自然生態(tài)理念、理想健康的新城將展示于廣大客戶面前。和順陽光城市將以其超大的規(guī)模、原始逸人的環(huán)境為未來南陵的新城規(guī)劃點(diǎn)上精彩的一筆。產(chǎn)品嫁接：和順陽光城市未來走規(guī)?；⒊鞘谢l(fā)展這條路，教育概念的塑造、運(yùn)動(dòng)理念

16、的宣傳勢不可少。現(xiàn)在產(chǎn)品基本上處于前期，但可以借未來的無形價(jià)值來贏得目前的價(jià)值空間，在可實(shí)現(xiàn)的范圍內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)品延伸宣傳，想必會取得理想的效果。樓盤軟性：現(xiàn)在和順陽光城市的硬件就猶如我們的產(chǎn)品、我們的景觀等，但到物業(yè)交付以后，就要到一些具體的軟性服務(wù)上來，正如我們現(xiàn)在宣傳的五星物業(yè)，它是一種服務(wù)，是一種無形產(chǎn)品；我們的小區(qū)內(nèi)部文化的營造，業(yè)主生活氛圍的融合將是一個(gè)長期的過程。公司前期的品牌烘托這些都是樓盤軟性的極大化發(fā)揮?？蛻羟捌谫I的是樓盤的口碑，但到了交付對樓盤的評價(jià)，才是真正意義的對樓盤的認(rèn)可或否定。我們注重現(xiàn)在，但也應(yīng)該注重未來。樓盤及發(fā)展商形象：在房產(chǎn)開發(fā)如火如荼的時(shí)代，注重品牌，注重自身

17、形象的深化已經(jīng)成了所有開發(fā)商必走的途徑，也有前期塑造成功的，也有不是很理想的；和順陽光城市前期項(xiàng)目的立項(xiàng)以及賣點(diǎn)挖掘宣傳都是十分到位，所以才贏得了銷售上的良好業(yè)績。良好的品牌將指引項(xiàng)目向和諧化、成功化發(fā)展，是一個(gè)永遠(yuǎn)的真理。居住文化與生活方式：和順陽光城市以和居會為依托，努力為客戶創(chuàng)造一個(gè)和諧理想的居住小區(qū)，打造一種陽光、健康、活力的新城新生活，為客戶的未來生活方式給予一個(gè)恰到好處的定位，讓客源對未來的生活充滿希望與祈求，未來的和順陽光城市將是一個(gè)充滿歡樂和諧與歌聲幸福的和諧小區(qū)。創(chuàng)意促銷：隨著房產(chǎn)銷售的空間不斷縮小，房產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭也愈演愈烈，廣告是鋪天蓋地，各種促銷活動(dòng)也是比比皆是，不

18、乏明星助陣、歌星、演員捧場，甚至一些大盤不吝中金邀請國際大脘進(jìn)行操作。和順陽光城市項(xiàng)目立足于縣城，可以選取小中型的活動(dòng)為主，以與客戶互動(dòng)為主，注重客戶參與性，達(dá)到與客源的心里溝通，方能取得好的宣傳效果。國家新政領(lǐng)讀與規(guī)避：明確新建住房結(jié)構(gòu)比例：自2006年6月1日起，各城市（包括縣城，下同）年度（從6月1日起計(jì)算，下同）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。妥善處理已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目：對于2006年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目，由城市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)啬甓刃陆ㄉ唐纷》拷Y(jié)構(gòu)比例要求

19、，區(qū)別規(guī)劃用地性質(zhì)、項(xiàng)目布局，因地制宜地確定需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)的具體項(xiàng)目。嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為：各地建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，加強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)肅查處違反或規(guī)避套型結(jié)構(gòu)要求的違法違規(guī)行為。加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)責(zé)任追究制度：對沒有按要求嚴(yán)格審查，違規(guī)發(fā)放規(guī)劃、施工、商品房預(yù)售許可證和施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書的單位和個(gè)人，要及時(shí)予以嚴(yán)肅查處。加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。各級房地產(chǎn)管理部門要按照法定程序和許可條件，嚴(yán)格把好商品房預(yù)售許可關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購（包括認(rèn)

20、訂、登記、選號等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。各級房地產(chǎn)管理部門要按照法定程序和許可條件，嚴(yán)格把好商品房預(yù)售許可關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購（包括認(rèn)訂、登記、選號等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售合同管理。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實(shí)購房實(shí)名制。公司應(yīng)該根據(jù)國家房管新政策，對不利于公司發(fā)展的一面，例如上面條例關(guān)于建設(shè)面積、預(yù)售、

21、廣告發(fā)布等一些有礙公司推盤的內(nèi)容，公司給予合理適當(dāng)?shù)囊?guī)避，采取靈活多樣的房產(chǎn)促銷形式，帶動(dòng)銷售，以客戶最終滿足作為工作目標(biāo)。品牌與開發(fā)商-至關(guān)重要：品牌的樹立在項(xiàng)目的前期至關(guān)重要，成功的品牌塑造可以影響項(xiàng)目的開發(fā)，使項(xiàng)目朝更好的方向發(fā)展，反之則不然。品牌可以作為一個(gè)賣點(diǎn)進(jìn)行側(cè)重化宣傳，但其也是獨(dú)立的，品牌就是客源對開發(fā)商的第一印象。作為開發(fā)商應(yīng)該引起足夠的重視，所以項(xiàng)目的立項(xiàng)入市宣傳定位一定要成功，要不然會給后期的開發(fā)帶來許多麻煩與不良后果。安徽水利上市品牌為支撐，以本土開發(fā)商的身份易于接近客戶，客源對本土企業(yè)的后期物業(yè)較放心，所以才贏得前期的火暴銷售，外省及外資企業(yè)雖然可以開發(fā)好的樓盤，但客

22、源擔(dān)心后期物業(yè)交付后的管理問題，所以說安徽水利上市品牌為和順陽光城市的銷售贏得了先機(jī)。南陵和順立足南陵身兼數(shù)職，一個(gè)是蕪湖市重點(diǎn)項(xiàng)目南陵城市防洪工程，一個(gè)是縣市橋河清淤治理，再次才是和順陽光城市的開發(fā)，所以只有前者有了好的業(yè)績，才能給政府帶來信心，故此才能保證后期和順陽光城市房地產(chǎn)的開發(fā)，所以三者是相輔相成的，互為制約與影響。銷售與銷售管理-溝通、協(xié)作：房產(chǎn)銷售進(jìn)入90年代以后，房產(chǎn)銷售已經(jīng)不是簡單的賣房了，而是對客戶一種理念的闡述，對未來的一種把握，客戶買房也是買的一種服務(wù)，一種對未來生活的向往與渴望?，F(xiàn)代的購房要求已經(jīng)不是簡單的住房，而是一個(gè)以居住為基本滿足元素而引出一個(gè)能滿足生活所需及高

23、于生活所需的綜合體，它是附購物、娛樂、餐飲或教育、運(yùn)動(dòng)及家庭辦公為一體的綜合房產(chǎn)。把握顧客心態(tài)，迎合客戶心理所需，想客戶所想，把客戶的利益放在首位，已經(jīng)成了眾多房產(chǎn)開發(fā)公司的一種不可缺失的銷售理念?？紤]一個(gè)家庭，而不僅僅是對一個(gè)購房者。銷售管理注重對全體銷售人員房產(chǎn)基本知識的灌輸，注重服務(wù)，以人性化的關(guān)懷贏得客源，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)充分發(fā)揮個(gè)人能力，以維護(hù)公司信譽(yù)、企業(yè)品牌作為立足點(diǎn)。作為銷售人員除了具有扎實(shí)的專業(yè)知識以外，必須具備親和性以及與客戶良好的溝通能力，首先要有推銷自己的能力，然后才是推銷開發(fā)商，只有客戶對以上兩者在心理上接受或者說認(rèn)可，才能進(jìn)一步推銷樓盤，這樣一個(gè)程序下來，客戶達(dá)成意向的

24、幾率較高。在銷售講解中，可以灌輸項(xiàng)目的高附加值，并利用個(gè)人技能創(chuàng)造一些緊迫感，促成下單，在客戶合理的要求下，也可適當(dāng)為客戶購房提些建議。景觀配套-靚裝出爐：景觀環(huán)境的包裝是居住要求的很大一部分，現(xiàn)在客戶在預(yù)購房以前對景觀及外圍環(huán)境的考慮也占了較大份額，良好的社區(qū)景觀，勢必會帶來良好的銷售。前期的景觀只能通過沙盤對客戶進(jìn)行介紹，從此客戶將把沙盤上美麗的景觀作為一個(gè)印象，如果開發(fā)商在后期的景觀配套中，沒能按照規(guī)劃要求或者低于沙盤模型所展示在客戶面前的進(jìn)行設(shè)置，開發(fā)商的形象也將因此而大大折扣，不利于長期的發(fā)展。以適當(dāng)?shù)膱@林小品對社區(qū)景觀進(jìn)行點(diǎn)綴、美化，對社區(qū)道路進(jìn)行整理，對廣場進(jìn)行氛圍營造及晚間亮化

25、等。社區(qū)文化氛圍營造-創(chuàng)造和諧新生活：社區(qū)是在一定地域內(nèi)發(fā)生社會活動(dòng)和社會關(guān)系、有特定生活方式并具有成員歸屬感的人群所組成的相對獨(dú)立的社會生活共同體。社區(qū)為一定的地緣群體和區(qū)域社會，它必須具有一個(gè)相對穩(wěn)定的人文區(qū)位意義上的地域、一定規(guī)模和具有同質(zhì)性的人口、以橫向分布和聯(lián)系為主要特征的組織結(jié)構(gòu)、有一定程度共同性的文化心理和生活方式。和順陽光城市具備了較大的規(guī)模，可以容納較多的人群，而且客戶人文素質(zhì)都較高，基本上達(dá)到了一個(gè)社區(qū)的要求，也易于各種社區(qū)文化活動(dòng)開展。目前以和居會的形式拉動(dòng)新老客戶參與組織的系列活動(dòng)，形式多樣、內(nèi)容豐富，贏得了客戶的喜愛，如大家參與的運(yùn)動(dòng)類活動(dòng)。組織家庭式、大眾喜聞樂見以

26、及符合當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗的中、小型客戶互動(dòng)活動(dòng)，全力營造一個(gè)新家的氛圍，讓客戶對家有一個(gè)新印象、一個(gè)新的定位。聆聽客戶的需要，尊重客戶的意見，為客戶營造一個(gè)舒適的家，贏得良好的社會口碑。交房節(jié)點(diǎn)把握：07年底前期開發(fā)的1#、2#樓相繼就要交房，于交房節(jié)點(diǎn)把握良好的造勢宣傳時(shí)機(jī)，帶動(dòng)下一輪新客戶的累積。交樓標(biāo)準(zhǔn)的公示，嚴(yán)格保證施工質(zhì)量，不回避缺點(diǎn)：名稱項(xiàng)目主要內(nèi)容基礎(chǔ)部分結(jié)構(gòu)層高2.8M ，全框架結(jié)構(gòu)外檐高級涂料頂部平頂：屋面鋪新型防水保溫材料，預(yù)留太陽能熱水器機(jī)位首層小院設(shè)置院落分隔（圍欄），院內(nèi)綠化公共部分地面防滑地磚墻面涂料樓梯扶手鐵藝扶手樓道燈聲控延時(shí)燈排油煙井道預(yù)制排油煙井道室內(nèi)部分外墻外墻環(huán)保

27、涂料粉刷內(nèi)墻墻體混合沙漿、白色膩?zhàn)臃鬯㈨斉锘旌仙碀{、白色膩?zhàn)臃鬯⒌孛嫠嗌碀{，刮糙毛面門窗住宅房進(jìn)門為防盜門，無內(nèi)門，鋁塑窗廚房預(yù)留給排水接口和管道天然氣接口空間衛(wèi)生間不設(shè)潔具，預(yù)留給排水接口陽臺南陽臺為大面積落地陽臺，塑窗門，歐式鐵藝欄桿電梯品牌電梯配套部分水自來水供給到戶，一戶一表，PPR給水管，預(yù)留太陽能熱水管，UPVC下水，首層獨(dú)立下水電一戶一表，不少于50W/平方米天燃?xì)忸A(yù)留鋪設(shè)管道空間電話電話入戶，客廳、主臥預(yù)留端口電視有線電視，起居室、主臥室預(yù)留接口寬帶網(wǎng)寬帶網(wǎng)入戶，書房，次臥智能化1、可視門鈴對講；2、閉路電視監(jiān)控；3、車輛管理系統(tǒng)；4、周界報(bào)警系統(tǒng)；5、電子公告牌；6、背景音樂系統(tǒng)；7、多媒體信息箱。贈(zèng)送部分電子對講單元門電子對講話機(jī)品牌防盜門廚房、衛(wèi)生間水龍頭室內(nèi)照明白枳燈交房活動(dòng)的組織：交鑰匙活動(dòng)（慶典）。物業(yè)管理-趨向人性化：以蚌埠錦江物業(yè)為藍(lán)本，制定相關(guān)的規(guī)范、約束機(jī)制；提供保安的應(yīng)變技能、以及良好的保潔服務(wù)等。一般的主要公眾制度有：a)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；b)物業(yè)管理委托合同；c)業(yè)主公約；d)住宅使用說明書；e)質(zhì)量保證書；f)電梯使用管理規(guī)定；g