江蘇太倉森茂汽車城項目定位報告ppt

1、版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制(fzh)和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。：謹(jǐn)呈(jn chn)：太倉森茂汽車城開發(fā)有限公司2007SH-047江蘇太倉森茂汽車城項目定位報告共一百四十五頁項目(xingm)約束條件及客戶目標(biāo)問題(wnt)解析項目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位報告研究思路問題一：如何尋找項目最佳商業(yè)機(jī)會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險最小的情況下實現(xiàn)利潤最大化？基于項目自身約束條件、

2、現(xiàn)實市場情況和未來城市發(fā)展規(guī)劃，提出解決方案。2共一百四十五頁項目約束條件及客戶(k h)目標(biāo)客戶(k h)目標(biāo)商業(yè)部分經(jīng)營能夠長期獲得穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展；商業(yè)部分合理的業(yè)態(tài)布局，在風(fēng)險最小的情況下創(chuàng)造合理的利潤；六棟公寓樓及沿街商鋪的銷售最大化；提升企業(yè)及項目品牌形象；約束條件地塊是商業(yè)用地，40年產(chǎn)權(quán)；項目容積率1.5；建筑密度50%；一層高度為6.5米、二層高度為5.5米、三層以上高度為5.4米；3共一百四十五頁我們對項目(xingm)的思考實現(xiàn)(shxin)短期價值實現(xiàn)長期價值經(jīng)營物業(yè)銷售物業(yè)要解決的關(guān)鍵問題價值如何盡可能快、盡可能多的收回項目投資？（收回投資）如何實現(xiàn)大體量經(jīng)營性物業(yè)，獲得

3、穩(wěn)定收益？（實現(xiàn)利潤）物業(yè)由于項目地塊土地使用權(quán)為40年，項目商業(yè)部分與公寓部分在運(yùn)營及業(yè)態(tài)分部上要化整為零。風(fēng)險短期市場風(fēng)險長期經(jīng)營風(fēng)險4共一百四十五頁實現(xiàn)項目開發(fā)面臨(minlng)的幾個問題問題一：確立合理的物業(yè)功能組合，使各類物業(yè)相互協(xié)調(diào)，實現(xiàn)快速消化問題二：各種物業(yè)比例如何確定，將風(fēng)險控制在最小問題三：各種物業(yè)類型如何定位問題四：如何打造產(chǎn)品特征，保證項目成功(chnggng)問題五：確定物業(yè)價格，產(chǎn)出合理利潤5共一百四十五頁本項目(xingm)運(yùn)作要遵循的大原則經(jīng)營(jngyng)物業(yè)銷售物業(yè)項目要做足容積率，在市場實現(xiàn)的前提下，盡可能增大可銷售物業(yè)體量。要抓住現(xiàn)實市場機(jī)會，盡量做

4、大商業(yè)面積，提高可銷售物業(yè)價值。要在市場可行的前提下實現(xiàn)快進(jìn)快出。經(jīng)營性物業(yè)要選擇投資量少、回收期短的物業(yè);經(jīng)營性物業(yè)年經(jīng)營收入必須大于土地租金;6共一百四十五頁項目(xingm)約束條件及客戶目標(biāo)問題(wnt)解析項目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位報告研究思路問題一：如何尋找項目最佳商業(yè)機(jī)會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)定收益？問題二：六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險最小的情況下實現(xiàn)利潤最大化？7共一百四十五頁本項目(xingm)要解決的關(guān)鍵問題如何尋找項目最佳(zu ji)商業(yè)機(jī)會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)定收益？問題一六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險最小的情況下

5、實現(xiàn)利潤最大化？問題二8共一百四十五頁項目約束條件及客戶(k h)目標(biāo)問題(wnt)解析項目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位報告研究思路問題一：如何尋找項目最佳商業(yè)機(jī)會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)定收益？問題二：六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險最小的情況下實現(xiàn)利潤最大化？9共一百四十五頁太倉屬江蘇省蘇州市管轄，地處長三角，位于蘇州東部，長江口南岸，擁有(yngyu)良好的區(qū)位優(yōu)勢太倉與蘇州市區(qū)，常熟市、張家港市、昆山市、 吳江市共為蘇州管轄。太倉素有上?！昂蠡▓@”美譽(yù)。太倉東瀕長江，南臨上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)，與崇明島隔江相望，西連昆山市，北接常熟市。 太倉屬長江三角洲

6、沖積平原。全境地勢平坦，自東北(dngbi)向西南略呈傾斜。東部為沿江平原，高程3.5-5.8米。西部為低洼圩區(qū)，西部2.4-3.8米。氣候宜人。屬亞熱帶南部濕潤氣候區(qū)，四季分明，雨熱同期。太倉市上海太湖張家港常熟市昆山市吳江市蘇州城區(qū)蘇 州長 江浙 江崇明島城市層面 地理位置10共一百四十五頁太倉(ti cn)總面積823平方公里，下轄7個鎮(zhèn)總面積822.906平方公里，其中陸地面積(min j)538.466平方公里，水域面積(min j)284.44平方公里，其中長江水域面積(min j)173.89平方公里。太倉轄7個鎮(zhèn)，人民政府駐地城廂鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)也為太倉中心城區(qū)。包含新區(qū)、新城區(qū)、老城

7、區(qū)和郊區(qū)四個組成部分其中陸渡和瀏河接壤上海。港區(qū)為太倉港所在地。城市層面 行政區(qū)域11共一百四十五頁太倉是國家一類口岸城市，交通便利(binl)，水運(yùn)發(fā)達(dá)，已成為上海國際航運(yùn)中心組成部分 陸路交通體系發(fā)達(dá)：高速公路、國道、省道各級公路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)公路交通至上海、蘇州市中心均為50公里左右，到上海虹橋機(jī)場僅半小時車程，一小時可達(dá)浦東國際機(jī)場。境內(nèi)每百平方公里擁有高等級公里41.6公里，密度列江蘇省首位。寧太高速(o s)公路、蘇昆太高速(o s)公路、沿江高速(o s)、204國道、錫太一級等組成高速(o s)公路網(wǎng)絡(luò)，全市各鎮(zhèn)駛上高速(o s)公路均不超過15分鐘。擁有優(yōu)良港口資源共有大小航道50

8、條，總長377公里。太倉擁有長江岸線38.8公里，其中可建萬噸級以上泊位的深水岸線25.5公路，岸線平直，邊灘穩(wěn)定，終年不淤不凍，深水區(qū)開闊穩(wěn)定，能滿足5萬噸遠(yuǎn)洋船原地回轉(zhuǎn)。第三、第四代集裝箱船舶可全天候直達(dá)港口。國家一類口岸太倉港建成大小泊位16個，開辟了國際、國內(nèi)14條航線，已成為上海國際航運(yùn)中心組成部分，距吳淞口僅13海里，是長江入?？谧罱母劭?。目前，太倉港已形成了以近洋外貿(mào)集裝箱運(yùn)輸為主的特色。太倉港城市層面 交通12共一百四十五頁太倉在蘇州5個縣級市中人口(rnku)規(guī)模較小，歷年戶籍人口(rnku)保持平穩(wěn)，外來人口(rnku)增長迅速2005年總?cè)丝?0.2萬，其中外來人口24

9、.49萬人年均(nin jn)增幅25%2006年常住人口58.8萬人太倉總面積比其他四市略低，但人口規(guī)模遠(yuǎn)小于其他縣級市轄區(qū)面積（KM2）昆山：927.7常熟：1266太倉：822.91張家港：998.48吳江：1192城市層面 人口13共一百四十五頁太倉經(jīng)濟(jì)總量低于同級(tn j)城市，但發(fā)展快速2005年江蘇省百強(qiáng)縣第8位，（昆山市第1位、張家港市第2位、常熟市第3位、吳江市第4位），太倉經(jīng)濟(jì)總量低于其他同級(tn j)城市太倉經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 2006年GDP總量266.43億元，同比上升23%，城市層面 發(fā)展水平14共一百四十五頁經(jīng)濟(jì)總量低，人口規(guī)模小，因此人均經(jīng)濟(jì)水平與其他(qt)同

10、級城市持平，消費潛力強(qiáng)2003-2006年間，太倉居民消費升級趨勢日趨明顯，轎車(jioch)、家居類商品消費進(jìn)一步擴(kuò)大。 城市層面 人均水平2005年蘇州5個縣級市的人均可支配收入均在1.7萬左右，到2006年上升至1.9萬，緊逼上海 2 萬的人均水平但年人均消費金額卻低于其他城市，部分消費潛力未得到釋放民間指標(biāo)從商場規(guī)模與商品種類來看，目前大規(guī)模超市與商場不多，但在建大潤發(fā)、蘇寧電器、沃爾瑪?shù)却笮统屑皩汖埳虡I(yè)街、尖沙嘴購物廣場等大型商場，商業(yè)企業(yè)不斷積聚，輻射能力不斷加強(qiáng)。從文化娛樂業(yè)發(fā)展程度來看, 市內(nèi)高檔消費場所不多，市內(nèi)只有少量的肯德基、足浴中心、COFFEE吧和海鮮酒樓等。從汽車

11、檔次來看，市內(nèi)公交體系不發(fā)達(dá)，多私家車，且多為別克、奧迪、寶馬等中高檔轎車。15共一百四十五頁以第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展迅速，德資日資企業(yè)發(fā)展良好，民營企業(yè)綜合實力不斷(bdun)提高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的61%工業(yè)(gngy)增長迅速，增長率連年攀升，2006年達(dá)到32.7%。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)包括了石油化工、機(jī)械機(jī)電、食品、紡織服飾、能源原材料等規(guī)模以上民營企業(yè)20052006工業(yè)總產(chǎn)值173.8237.65增長率41.40%31.7%占規(guī)模以上企業(yè)總產(chǎn)值的比重34.8%34.1%民營企業(yè)在近幾年發(fā)展迅猛，主要圍繞大型企業(yè)發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)及延伸產(chǎn)品。民營企業(yè)已成為太倉工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的

12、中堅力量。外資企業(yè)以歐美日資企業(yè)為主，2005年德資企業(yè)發(fā)展到56家，使太倉成為國內(nèi)德資企業(yè)密度最高、發(fā)展最好的地區(qū)之一 。2006年，規(guī)模以上外資及港澳臺完成工業(yè)總產(chǎn)值376.96億元，增長25.8%，占規(guī)模以上工業(yè)的比重為54.1%城市層面 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)16共一百四十五頁長三角城市群正在以上海為中心增長級，進(jìn)行(jnxng)內(nèi)部資源整合，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)分工趨勢得到加強(qiáng)，層次更加清晰、完善上海蘇州揚(yáng)州無錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山臺州泰州湖州紹興(sho xn)核 心對外窗口 第一圈層次級輻射中心第二圈層專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場第三圈層原材料基地上海將重點發(fā)展國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服

13、務(wù)業(yè)，成為長江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時上海國際大都市的地位得到加強(qiáng)，承但了長三角對外窗口的功能。次級中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場，同時調(diào)整自己在整個城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動低一等級區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。集中發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場第三圈層原材料基地，以廉價的人力、物力、豐富的自然資源為核心競爭力。第二圈層依靠廉價的人力資源，對原材料進(jìn)行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢、低成本、低利潤取勝。依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。第一圈層核心層依靠便捷的交通樞

14、紐、優(yōu)良的社會環(huán)境、高級人才的聚集、與國際接軌的大平臺建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢。城市層面 地位17共一百四十五頁在長三角城市體系中，太倉(ti cn)將積極把握國際制造業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇，接軌上海，接受上海輻射，以港興市長三角是承接國際制造業(yè)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域。太倉接壤上海，臨長江。將積極接受上海輻射，接軌上海，選擇性的承接國際及上海制造業(yè)的轉(zhuǎn)移。未來上海軌道交通有可能通往太倉，太倉與上海聯(lián)系更加緊密太倉港將打造上海國際航運(yùn)中心組合港中的干線港、長江樞紐港和江蘇第一(dy)外貿(mào)大港，圍繞太倉港積極發(fā)展物流產(chǎn)業(yè) 。太倉市上海太湖張家港常熟市昆山市吳江市蘇州城區(qū)蘇 州長 江浙 江崇明島城市層面 地位18共一

15、百四十五頁城市規(guī)劃使太倉各功能區(qū)在城市分工體系中的作用(zuyng)更加明確，城市形態(tài)優(yōu)化 城市規(guī)劃未來重點打造建設(shè)(jinsh)三大功能區(qū)沿江經(jīng)濟(jì)帶、沿滬經(jīng)濟(jì)帶和中部經(jīng)濟(jì)圈。沿滬產(chǎn)業(yè)帶沿江產(chǎn)業(yè)帶中部經(jīng)濟(jì)圈沿滬產(chǎn)業(yè)帶定位：包括城廂、陸渡、瀏河三鎮(zhèn)上海國際航運(yùn)中心的配套組合港國際制造業(yè)基地上海休閑度假投資基地滬郊港口新城大力發(fā)展與上海配套協(xié)作產(chǎn)業(yè)沿江產(chǎn)業(yè)帶：上海國際航運(yùn)中心組合港中的干線港長江樞紐港和江蘇第一外貿(mào)大港構(gòu)建沿江基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)集聚帶，建設(shè)現(xiàn)代化新港城中部經(jīng)濟(jì)圈：工業(yè)：重點發(fā)展紡織服裝、輕工食品、 模具機(jī)械加工等產(chǎn)業(yè)區(qū) 物流：發(fā)揮沿江高速、蘇昆太高速出 口及未來鐵路編組站等道口優(yōu)勢 城市層面

16、 規(guī)劃19共一百四十五頁城廂鎮(zhèn)新城區(qū)開發(fā)建設(shè)與老城區(qū)改造并重(bngzhng)，未來太倉中心城區(qū)建設(shè)主流方向為東南向，大城區(qū)面積不斷擴(kuò)大南郊新城區(qū)將成為城市功能拓展的主要載體，未來將具備(jbi)教育、商貿(mào)、會展、生活居住、休閑度假等城市功能，逐步形成市文化、教育、體育中心。 老城區(qū)的工廠將逐漸北遷，推進(jìn)舊城改造，完善作為核心區(qū)的商業(yè)集中功能及居住功能，商業(yè)輻射功能加強(qiáng)。未來政府將組織實施若干重大基礎(chǔ)設(shè)施項目和社會公共事業(yè)項目，完善新區(qū)一期的城市功能 。2010年規(guī)劃常住人口 將比現(xiàn)在增加10萬太倉大城區(qū)位于城廂鎮(zhèn)，未來大城區(qū)將包含老城區(qū)、新區(qū)(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))和南郊新城區(qū)三大組成部分新區(qū)老城區(qū)生

17、產(chǎn)性用地向北延伸新城區(qū)生活性用地向東南延伸城 廂太倉目前城市化率62.4，到2010年將達(dá)到65%，新增城市面積將達(dá)14萬方經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)向北、向東拓展，形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心。（項目地塊位于該區(qū)）城市層面 規(guī)劃20共一百四十五頁太倉城市宏觀經(jīng)濟(jì)(hn un jn j)總結(jié)太倉區(qū)位良好：位于江蘇省東南部，接壤上海，擁有豐富的海岸線資源及太倉港口，上海軌道交通有可能延伸至太倉。太倉經(jīng)濟(jì)總量小，但發(fā)展迅速。人均可支配收入1.9萬元/年，逼近上海，而人均社會消費品支出低于周邊城市，消費潛力強(qiáng)。太倉未來面臨國際制造業(yè)轉(zhuǎn)移(zhuny)，及承接上海制造業(yè)的機(jī)遇，港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?。城廂?zhèn)老

18、城區(qū)是太倉目前商貿(mào)集中地；新區(qū)是未來的發(fā)展方向城市層面 21共一百四十五頁項目位于太倉城廂鎮(zhèn)城區(qū)北面，距離城區(qū)2.5公里(n l)，交通便利，但不在城市發(fā)展的主流方向太倉市隸屬江蘇省蘇州市管轄，市人民政府駐地城廂鎮(zhèn)汽車(qch)城項目位于城廂鎮(zhèn)城區(qū)的北面 ，緊鄰規(guī)劃的汽車(qch)新客站(有汽車(qch)農(nóng)工站、長途汽車(qch)站)北面有高新留學(xué)生園區(qū)、車管所等 目前城廂鎮(zhèn)有向東發(fā)展的趨勢，項目不在城區(qū)發(fā)展的主要發(fā)展方向上森茂汽車城上海蘇 州太倉市浙 江區(qū)域?qū)用?2共一百四十五頁地塊(d kui)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：總占地約10萬平米容積率：1.5建筑密度:44.5%用地性質(zhì)： 綜合(zn

19、gh)用地產(chǎn)權(quán)： 地塊產(chǎn)權(quán)40年地塊層面北 京 路寧 波 路毛太 路太平 路23共一百四十五頁項目地塊東南面的道路(dol)昭示性較好，道路(dol)寬敞，通達(dá)性強(qiáng)，未來商業(yè)排布的首選位置汽車城地塊：四至：東至太平路南至寧波路西至毛太路北至北京路道路交通情況：項目東面臨(minlng)太倉市的主干道太平路，將來會設(shè)有公交站汽車城站，有115公車經(jīng)過，道路的通達(dá)性極好;項目南面為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的主干道；項目北面為北京路，緊靠高新留學(xué)生園區(qū)；項目的西面毛太路則未完全暢通，通達(dá)性相對較弱汽車城地塊層面24共一百四十五頁屬性界定 描 述 詮 釋區(qū)位屬性蘇州太倉市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(新區(qū))中心區(qū)城市北部是新區(qū)未來發(fā)

20、展的方向，在新區(qū)住宅中心太倉是國家一類口岸城市，交通便利，水運(yùn)發(fā)達(dá)，已成為上海國際航運(yùn)中心組成部分產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展迅速，德資日資企業(yè)發(fā)展良好，民營企業(yè)綜合實力不斷提高緊鄰規(guī)劃中的住宅新區(qū)，但其計劃35年內(nèi)啟動，短期內(nèi)對本項目促進(jìn)作用不大項目屬性緊鄰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）的工廠區(qū)周邊居住形象較差生活配套設(shè)施匱乏規(guī)模較大的綜合體項目東部緊挨經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）工廠區(qū)東、西、南、北面為空地周遍設(shè)施配套大多未建立總建筑面積約15萬平米交通進(jìn)入較性好地塊南面臨寧波路(太倉新客站)、北靠北京路、西面臨毛太路、東臨城市主干道太平路地塊內(nèi)部無可利用資源地塊為綜合用地地塊內(nèi)部平整，基地內(nèi)無祼露土

21、地塊產(chǎn)權(quán)40年項目(xingm)屬性與區(qū)域?qū)傩缘慕缍?5共一百四十五頁項目(xingm)界定經(jīng)濟(jì)總量快速增長 工業(yè)經(jīng)濟(jì)增速加快，服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速 商業(yè)氛圍濃厚的三線城市 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）的不成熟(chngsh)地段 所在位置交通條件優(yōu)越、展示性好 較大規(guī)模，綜合體房地產(chǎn)項目開發(fā)26共一百四十五頁項目(xingm)約束條件及客戶目標(biāo)問題(wnt)解析項目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位報告研究思路問題一：如何尋找項目最佳商業(yè)機(jī)會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)定收益？問題二：六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險最小的情況下實現(xiàn)利潤最大化？本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析

22、的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量27共一百四十五頁本項目商業(yè)(shngy)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū)大型(dxng)百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場專業(yè)市場方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量28共一百四十五頁29太倉市商業(yè)主要集中于三條(sn tio)商業(yè)街：新華西路商業(yè)街、人民路商業(yè)街以及縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街沿街商業(yè)較為集中，商業(yè)繁榮度較高，以零售(ln shu)類為主；人流量較大；與新華西路交界處較為繁華，分布有華聯(lián)商廈、新世界百貨、肯德基等；50-99平方米之間的商鋪所占比例較大商鋪租金在5-6元/平方米

23、/天；售價在14000-15000元/平方米；零售類經(jīng)營情況較好新華西路商業(yè)街沿街商業(yè)主要集中在北面，南面多為大型餐飲以及大型購物中心，整條商業(yè)街以零售類為主；50-99平方米之間的商鋪所占比例較大商鋪租金在4-5元/平方米/天；售價在12000-13000元/平方米；餐飲類經(jīng)營情況較好縣府街商業(yè)街商業(yè)人氣較足；整條商業(yè)街以零售類為主50-99平方米之間的商鋪所占比例較大商鋪租金、售價由西向東逐步遞減；租金范圍在2.5-5元/平方米/天；售價在10000-13000元/平方米；零售類商戶經(jīng)營情況相對較好縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街新華西路商業(yè)街第五季百貨新世界百貨華聯(lián)商廈肯德基方向一：商業(yè)街區(qū)方向

24、二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場29共一百四十五頁新的大體量商業(yè)(shngy)即將推向市場，市中心商業(yè)(shngy)集中度逐漸提高南洋廣場(gungchng)103630平米商業(yè)廣場業(yè)態(tài)：沃爾瑪超市，深圳尖沙咀購物廣場，影城，美容美體中心，健身中心，書城，兒童樂園等恒榮泰城市廣場87614平米城市生活廣場業(yè)態(tài)：由大潤發(fā)超市、兩棟11+1和15+1小高層；8層和12層兩棟商住樓組成縣府街商業(yè)街新華西路商業(yè)街人民路商業(yè)街寶龍城市廣場30萬平米城市生活廣場業(yè)態(tài)：購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、運(yùn)動、居住、美食、酒店、居住等九大功能互動經(jīng)營，形成“一站式消費模式”方向一：商業(yè)街區(qū)方向二

25、：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場30共一百四十五頁整體商業(yè)不發(fā)達(dá)(fd)，物業(yè)檔次較低，居民富裕，隨著城市發(fā)展、商業(yè)檔次的提高，消費潛力將逐步被激發(fā)宏觀：經(jīng)濟(jì)(jngj)持續(xù)增長，商業(yè)需求加大商圈：商業(yè)主要集中于人民路、新華路、縣府街經(jīng)營狀況：新華西路餐飲類商戶經(jīng)營情況較好；人民路、縣府街零 售類商戶經(jīng)營情況較好，特別是服裝、鞋帽類；檔次：檔次較低規(guī)劃：規(guī)劃未完善，自主發(fā)展期業(yè)態(tài)：整體以沿街店鋪零售類商業(yè)為主，占總量的62%，檔次不高客戶：商鋪投資旺盛，投資客以本地人為主，投資客戶與商鋪使用 客戶分離，用于自己經(jīng)營的買家少；價格：租金范圍在2.5-6元/平方米/天；售價在10000-

26、15000元/平 方米；供給：新增商業(yè)以社區(qū)商業(yè)和集中商業(yè)為主方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場世聯(lián)認(rèn)為：項目發(fā)展商業(yè)的機(jī)會是成熟的31共一百四十五頁本項目商業(yè)發(fā)展(fzhn)方向判研商業(yè)街區(qū)大型(dxng)百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場專業(yè)市場方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量32共一百四十五頁世聯(lián)認(rèn)為：從商業(yè)發(fā)展規(guī)律看，太倉百貨行業(yè)正處于從傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過渡中，隨著外來百貨巨頭的進(jìn)入，太倉的百貨行業(yè)競爭(jngzhng)將趨于激烈發(fā)展階段原始形態(tài)傳統(tǒng)商業(yè) 現(xiàn)代商業(yè)

27、 廣義商業(yè) 表現(xiàn)形態(tài)廟會、地攤、集貿(mào)市場 百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場 大型購物中心、便利店、倉儲式商店 SHOPPINGMALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè) 人均GDP（美元）低于1100 1100-20002000-44004400以上城市化率低于25%25%-45%45%-70%70%以上消費特征關(guān)注物質(zhì)本身及價格關(guān)注品質(zhì)、價格便利性愉悅性、舒適性、流行性產(chǎn)品形態(tài)原始、小體量品種繁多、散亂品牌產(chǎn)品涌入，檔次高業(yè)態(tài)豐富，產(chǎn)品附加值高2006年太倉(ti cn)人均GDP4300美元（按常住人口），城市化率65%（調(diào)整后）大型購物中心、便利店為主商業(yè)檔次不高，品牌占的比例小消費者關(guān)注價

28、格和便利性方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場33共一百四十五頁太倉百貨業(yè)態(tài)(y ti)分布方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型(dxng)百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場新世界百貨：傳統(tǒng)百貨，目前經(jīng)營管理水平落后，暫無調(diào)整方向；華聯(lián)商廈：本土傳統(tǒng)百貨巨頭，目前經(jīng)營管理水平較好，已開始向現(xiàn)代百貨過渡；第五季百貨：時尚流行百貨，經(jīng)營管理一般；（1）外資百貨巨頭的進(jìn)入，將會極大改變太倉市的商業(yè)格局，對于昆山市的消費習(xí)慣將會有影響；增加本地商業(yè)吸引力，逐步改變到外地購物的習(xí)慣；改變本地消費者對沿街品牌店的過渡依賴，增加對大型百貨店的購物頻率，對既有的沿街品牌店形成沖擊（2）從

29、外資百貨巨頭的選址看，都是靠近傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)、已有一定商業(yè)氛圍、有潛力成為新的商圈的重要節(jié)點。（3）外資百貨的進(jìn)入，填補(bǔ)了本地現(xiàn)代時尚百貨的市場空白，加速了本地的商業(yè)業(yè)態(tài)升級;縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街新華西路商業(yè)街第五季百貨新世界百貨華聯(lián)商廈34共一百四十五頁本項目所在區(qū)域現(xiàn)階段商業(yè)(shngy)氛圍缺乏，預(yù)計未來會隨著周邊人口的增加形成一定的商業(yè)(shngy)氛圍商業(yè)依托的優(yōu)勢是人氣、交通、成熟的辦公區(qū)及住宅區(qū)、周邊商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展、商業(yè)業(yè)態(tài)的聚積效應(yīng)等，項目所在區(qū)域商業(yè)資源競爭力不強(qiáng)；區(qū)域在相當(dāng)長的一段 時間內(nèi)人氣不足，商業(yè)氛圍欠缺，區(qū)域成熟需一定時間。短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)對本(dubn)項目

30、商業(yè)帶動弱條件目前狀況未來510年預(yù)期人流項目周邊居住人口少，人流量少，區(qū)域當(dāng)前主要為空地，商業(yè)氛圍未顯露隨著新經(jīng)開區(qū)的開發(fā)、片區(qū)的逐步成熟、居民消費需求的提升，人流量將逐漸增大成熟的辦公區(qū)與住宅區(qū)區(qū)域內(nèi)未形成居住區(qū)隨著經(jīng)開區(qū)開發(fā)，片區(qū)未來會逐漸形成一定規(guī)模的居住區(qū)與辦公區(qū)周邊商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè)氛圍缺失隨著經(jīng)開區(qū)開發(fā)、片區(qū)的逐步成熟、人流的聚集，商業(yè)氛圍會逐步形成新城帶動周邊住宅區(qū)動工日期未定，帶動作用不明顯經(jīng)開區(qū)規(guī)劃預(yù)示著太倉城市建設(shè)重點已經(jīng)慢慢北移，遠(yuǎn)期項目所在區(qū)域必將逐步成熟對外輻射力無較強(qiáng)現(xiàn)階段項目周邊商業(yè)氛圍缺乏；預(yù)計未來會隨著經(jīng)開區(qū)的建設(shè)、周邊人口的增加形成一定的商業(yè)氛圍。方

31、向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場35共一百四十五頁依據(jù)本項目的區(qū)位條件，傳統(tǒng)商業(yè)功能定位主要以滿足(mnz)社區(qū)服務(wù)為主，兼具部分鄰里服務(wù)商業(yè)確定商業(yè)服務(wù)功能是指導(dǎo)(zhdo)商業(yè)設(shè)置規(guī)模和設(shè)置等級的關(guān)鍵項目商業(yè)功能的設(shè)置主要依據(jù)其片區(qū)成熟程度、項目臨街狀況、自身規(guī)模、片區(qū)商業(yè)聚集度、對外輻射力等因素影響；本項目所在片區(qū)內(nèi)暫無新開發(fā)項目，項目本身不臨目前的主要街道，因而商業(yè)功能定位主要以滿足社區(qū)服務(wù)為主，兼具部分鄰里服務(wù)商業(yè)；開發(fā)模式成熟區(qū)域陌生區(qū)域商業(yè)氛圍具備較強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營基礎(chǔ)基本無任何商業(yè)經(jīng)營氛圍服務(wù)功能外向型服務(wù)，滿足城市功能為主內(nèi)向型服務(wù)，滿足社區(qū)服務(wù)功能

32、規(guī)模確定依據(jù)所在區(qū)域、臨街狀況8001200/千人 經(jīng)營業(yè)態(tài)指導(dǎo)型經(jīng)營業(yè)態(tài)，社區(qū)服務(wù)為副社區(qū)必備業(yè)態(tài)為主，少量指導(dǎo)業(yè)態(tài)成熟區(qū)域與陌生區(qū)域配套商業(yè)開發(fā)模式的不同 ：方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場36共一百四十五頁通過對部分專業(yè)人士訪談總結(jié)出決定(judng)購物中心類商家選址的關(guān)鍵因素，可以看出大型百貨不是本項目發(fā)展方向直轄市、計劃單列市、沿海開放城市、省會、城市人口規(guī)模在50萬以上；城市邊緣區(qū)傳統(tǒng)商脈的商業(yè)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)；-以城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃做指導(dǎo)；購物中心內(nèi)因外因建筑自身要求道路要求公司戰(zhàn)略要求總規(guī)模：3萬平米；層數(shù)：5層；單層面積：1萬平米建筑格局：通透、

33、方正、實用率高；車位：萬平米400個最優(yōu)層高：4.55米；凈高3.6米以上兩面臨街；其中至少一面臨城市主要交通道路；昭示性好、進(jìn)入行強(qiáng)家庭汽車為交通工具；目的地型消費；吸引力場所城市屬性區(qū)域?qū)傩愿偁庩P(guān)系政策導(dǎo)向訪談的商家：大商集團(tuán)；百盛中國；北京華堂；西單商場；方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)(zhuny)市場方向四：大型賣場37共一百四十五頁本項目(xingm)商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū)大型(dxng)百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場專業(yè)市場方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量38共一百四十五

34、頁零售式專業(yè)市場:國美電器(dinq)順店家電世界百安居在分析了商業(yè)地產(chǎn)的分類體系后明確批發(fā)式專業(yè)市場不是(b shi)本項目商業(yè)發(fā)展方向購物中心批發(fā)市場商業(yè)地產(chǎn)物流中心商業(yè)街區(qū)專業(yè)市場批發(fā)式專業(yè)市場零售式專業(yè)市場批發(fā)式專業(yè)市場:華南國際工業(yè)原料城虎門國際布料交易中心深圳集銀皮革廣場專業(yè)市場是眾多類型相同、屬性相同、目標(biāo)市場相同的商品匯集在一起經(jīng)營的商業(yè)經(jīng)營場所，是商品流通渠道的重要環(huán)節(jié)。方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量39共一百四十五頁通過(tnggu)比較可以看出本項目更適合發(fā)展街鋪式專業(yè)市場

35、集中式專業(yè)市場街鋪式專業(yè)市場說明銷售難度 太倉商鋪投資需求旺盛、部分經(jīng)營者也有買鋪需求；現(xiàn)有專業(yè)市場都只租不售，市場缺乏街鋪式專業(yè)市場的供給。運(yùn)營成本 三層以上商業(yè)，必須增加扶手梯等設(shè)施，增加運(yùn)營成本。價值實現(xiàn) 由于租金的垂直遞減規(guī)律集中式專業(yè)市場難以實現(xiàn)商業(yè)價值最大化。業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換難度 獨立商鋪可以靈活轉(zhuǎn)換業(yè)態(tài)，為小業(yè)主規(guī)避長期風(fēng)險提供最大的可能性采購習(xí)慣不符合符合訪談中80的經(jīng)營戶認(rèn)為街鋪更符合人們的采購習(xí)慣難度(nd)大：難度?。悍较蛞唬荷虡I(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場40共一百四十五頁本項目商業(yè)(shngy)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū)大型(dxng)百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大

36、型賣場專業(yè)市場方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量41共一百四十五頁大型(dxng)賣場建筑形式第一類建筑比例將越來越小，因為這是對土地(td)價值的嚴(yán)重浪費；第二種是大型建筑的群房第三種是進(jìn)入購物中心，成為一個店中店第二類建筑因為要滿足諸多硬件條件，數(shù)量也不會太多；進(jìn)駐大型的綜合購物中心會成為超市、賣場選址的主流趨勢，它與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)互助，共存共榮能夠促使其更長足的發(fā)展；第一種是單體建筑世聯(lián)建議：第三種比較適合本項目方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場42共一百四十

37、五頁超市業(yè)態(tài)在啟動區(qū)的可行性分析(fnx)-（有利條件、不利條件、機(jī)遇、威脅） 商業(yè)(shngy)部分是否具備進(jìn)入大型超市的條件？（SWOT分析）Strength（ 有利條件）太倉作為現(xiàn)代化工業(yè)強(qiáng)市，人均GDP接近4000美金，有相當(dāng)強(qiáng)的購買力；本項目交通便捷，且有足夠的空間用于規(guī)劃停車位；Strength（ 有利條件）和Opportunity (機(jī)遇)項目所屬的區(qū)域為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新區(qū)），在未來本項目周邊主要以住宅為主，目前沒有商業(yè)氛圍，新建的住宅小區(qū)會逐漸的增多，項目地塊位于片區(qū)核心位置，商業(yè)價值很大，輻射面廣；隨著太倉新城開發(fā)趨勢向東、北部進(jìn)展，人口逐漸向東、北部遷移，本項目商圈將有可能成

38、為新的城市商圈核心；方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場43共一百四十五頁超市業(yè)態(tài)在啟動(qdng)區(qū)的可行性分析-（有利條件、不利條件、機(jī)遇、威脅） 商業(yè)部分是否具備進(jìn)入大型超市的條件(tiojin)？（SWOT分析）Weakness（不利條件）本區(qū)域?qū)儆诖_發(fā)地區(qū)，人氣尚未充分形成，需要有一段時間進(jìn)行市場培育；前期對國內(nèi)外的眾多超市商家進(jìn)行了前期溝通，大部分大型超市對本項目意向不明確；Threat (威脅)大型超市對經(jīng)營的面積需求大，面積需求在10000-20000平方米，且對開發(fā)商提出的條件苛刻、免租期較長或單位面積租金較低，這樣不利于開發(fā)商回收資金；目前在太

39、倉世界五百強(qiáng)企業(yè)沃爾瑪已進(jìn)駐，另外大潤發(fā)也已經(jīng)進(jìn)入，對本項目有相當(dāng)大的影響；方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場44共一百四十五頁南洋廣場（未開業(yè)(ki y)）沃爾瑪超市恒榮泰城市廣場(gungchng)（未開業(yè)）大潤發(fā)超市縣府街商業(yè)街新華西路商業(yè)街人民路商業(yè)街時代超級購物中心太倉現(xiàn)階段最好的超市方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場世聯(lián)認(rèn)為：大賣場是目前太倉商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，面臨著被外資壟斷整體市場的危險太倉有比較多便利型沿街小超市；外資大賣場巨頭進(jìn)入太倉市場，內(nèi)資大賣場目前沒有進(jìn)入動作，本土缺乏大型企業(yè)，太倉市場存在被外資企業(yè)壟斷的危險。

40、聯(lián)華超市太倉最大的聯(lián)華超市45共一百四十五頁大型超市選址(xun zh)要求序號技術(shù)指標(biāo)具體要求序號技術(shù)指標(biāo)具體要求1選擇區(qū)域城市核心商圈、商業(yè)中心內(nèi)或商業(yè)新區(qū)12柱間柜（m）88m2經(jīng)營樓層選（層）3層13燃?xì)夤艿佬枰?需求面積（m2）10，000-20，000 m214排污提供獨立的排污管道，排煙管道，化糞池及隔油池4單層面積（m2）5000 m2 左右15店前走道開闊5層高要求（m）首層層高5.5m，二層以上層高4.5m16停車位置、數(shù)量具體情況而定6樓板承重（kg/m2）500kg/ m217物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡裝/毛坯7給排水符合國家標(biāo)準(zhǔn)18租金承受范圍30元/ m2 /月左右（從實際

41、情況酌情考慮）8供配電2500KVA19交付租金形式一般是純租金9中央空調(diào)200-220Kcal/ m220租賃年限15-20年10店內(nèi)垂直交通提供自動人形扶梯、貨梯2部21免租期半年以上11卸貨區(qū)（m2）300 m222發(fā)展商品牌影響力相當(dāng)重要世聯(lián)認(rèn)為：大型超市不適合(shh)本項目方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場46共一百四十五頁中型超市商家(shn ji)選址分析中型超市內(nèi)因外因建筑自身要求道路要求公司戰(zhàn)略要求總規(guī)模： 30005000平米層數(shù)： 12層，可在地下建筑格局：實用率高；層高：凈高3.6米以上進(jìn)深：-車位：-依托百貨商場；依托大型住宅區(qū)人口依托

42、發(fā)展；-大型住區(qū)商業(yè)中心區(qū)不在同一個住區(qū)內(nèi)出現(xiàn)；不在同一百貨商場內(nèi)出現(xiàn)；-城市屬性區(qū)域?qū)傩愿偁庩P(guān)系政策導(dǎo)向方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨(bihu)方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場47共一百四十五頁超市(cho sh)業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式商業(yè)功能超市食品、日用品為主采取自選銷售為主，出入口分設(shè)，集中收銀營業(yè)時間12小時以上便利店（精品店）食品、小百貨為主有小容量，及時性消費以開售自選為主，集中收銀營業(yè)時間16小時以上，提供精品、即時性食品的輔助設(shè)施大型綜合超市大眾化衣、食、日用品齊全滿足一次性購全采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，集中收銀停車場面積不低于營業(yè)面積的50倉儲型商店大眾化衣、

43、食、日用品為主，自有品牌，低價格，批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，集中收銀預(yù)留大面積的停車場 世聯(lián)認(rèn)為：本項目適合(shh)發(fā)展精品型超市方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場48共一百四十五頁本項目商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：街鋪最大化， 其余(qy)商業(yè)轉(zhuǎn)換為泛商業(yè)物業(yè)近期抓住現(xiàn)實市場機(jī)會，以街鋪式填補(bǔ)市場空白，獲取競爭優(yōu)勢(yush)，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化;以獨立街鋪的形式為小業(yè)主遠(yuǎn)期轉(zhuǎn)換業(yè)態(tài)、規(guī)避長期風(fēng)險提供最大的可能性;沿街排布部分商業(yè)，近期引入(汽車)專業(yè)市場，遠(yuǎn)期等待區(qū)域成熟，實現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換;開發(fā)戰(zhàn)略造街造坊，鋪鋪臨街，街鋪最大化;銷售為主，少量持有;街鋪+精品

44、型超市+街鋪式專業(yè)市場問題一：如何尋找項目最佳商業(yè)機(jī)會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)定收益？49共一百四十五頁項目約束條件及客戶(k h)目標(biāo)問題(wnt)解析項目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位報告研究思路問題一：如何尋找項目最佳商業(yè)機(jī)會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)定收益？問題二：六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險最小的情況下實現(xiàn)利潤最大化？50共一百四十五頁51在經(jīng)歷了2004-2005年的跳躍式投資熱潮后，太倉房地產(chǎn)投資暫時(znsh)回落社會固定資產(chǎn)投資和住宅建設(shè)投資太倉市對住房建設(shè)的投資呈逐年(zhnin)遞增趨勢，2005年完成投資為2004年的1.5倍， 2

45、003年的4.6倍，2006年2007有所緩和年度投資額（單位：億元）固定資產(chǎn)投資額（單位：億元）占固定資產(chǎn)投資額20023.0960.035.33%20033.5111.183.15%200416.7138.6312.05%200522.45170.9213.13%200615.98200.177.98%2007（1-4月）4.5473.946.14%施工面積與竣工面積在投資快速增長的帶動下，住宅建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，施工面積和竣工面積總體呈明顯的上升趨勢，尤其是2004-2006年太倉市住宅施工與竣工面積快速上升房地產(chǎn)宏觀市場投資51共一百四十五頁太倉(ti cn)住宅產(chǎn)業(yè)呈供銷兩旺的狀態(tài)，但

46、高檔住宅空置率偏高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失衡2001至2007年期間，太倉市住宅產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)供需兩旺的狀態(tài)(zhungti)。 2006年住宅竣工量和銷售量約為2001年的2.5倍。歷年住宅銷售量略高于竣工量，供略小于求2006年受“國六條”的影響，銷售面積有所減少太倉住宅市場空置率偏高，而其中別墅和高檔公寓的空置率更高達(dá)30%，為普通住宅的2-3倍中小戶型房型供給不足，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡 2006和2007的銷售情況良好，空置率有所下降合理空置風(fēng)險區(qū)嚴(yán)重積壓區(qū)5%-10%10-20%20%200413.81%200520.5%資料來源：太倉市住宅建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)房地產(chǎn)宏觀市場住宅供給52共一百四

47、十五頁53在經(jīng)歷了2004的跳躍式上漲后，2007年的上半年迎來又一次快速上漲，目前(mqin)太倉房價已經(jīng)走向增長放緩期漲幅趨緩原因政府在2003、2004年出讓大規(guī)模建設(shè)用地，緩解(hun ji)供需矛盾。政府在2004年后加大對經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)力度，2003年投入2600萬元用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，2004年和2005年分別投入16227萬元和47175萬元，是2003年的6倍多和18倍多。國家2005年開始不斷出臺房地產(chǎn)緊縮性政策規(guī)范房地產(chǎn)市場06年底至今，隨著全國各地房地產(chǎn)的熱銷，太倉也迎來了新一輪的漲價高峰，目前太倉樓盤均價4500元/m2（不完全統(tǒng)計），半年多時間漲了900多元緩慢增

48、長期年均上漲300元/m2漲幅跳躍式增長期上漲1600元/m2緩慢增長期年均上漲200元/m2高速增長期年均上漲900元/m2目前，太倉房價增長幅度趨緩房地產(chǎn)宏觀市場價格走勢53共一百四十五頁54近年住房建設(shè)用地出讓(chrng)的面積先增后減，近兩年的待開發(fā)用地較少，未來兩三年面市房源趨緩，未來市場樂觀 供應(yīng)狀況2007年1-6月共出讓土地31塊，面積共61.18萬m2太倉市區(qū)(shq)（包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）的住宅和商業(yè)用地共出讓15塊，面積是18.25萬m2類型數(shù)量面積（萬m2）住宅92.34商住69.71商業(yè)142.21倉儲227.02合計3161.18住房建設(shè)用地出讓的面積先增后減，主要原

49、因有兩方面：1）2003、2004年住房建設(shè)用地供應(yīng)出讓的規(guī)模偏大，2）國家宏觀調(diào)控，緊縮土地開發(fā)量和供應(yīng)量2007年1-6月太倉市出讓土地數(shù)量和面積年份 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 合計 成交面積 （畝） 6404567 1485147013599577成交金額 （萬元） 158401638691206736267871160437614平均地價 （萬/畝）24.7535.8881.2642.6652.3645.69太倉目前城市化率62.4，到2010年將達(dá)到65%，新增城市面積將達(dá)14萬方，未來將產(chǎn)生大量剛性需求年份 2001年 2002年 2003年 20

50、04年 2005年 本年度完成開發(fā)土地面積（萬m2）511.8717.181.016.59待開發(fā)土地面積（萬m2）8.2524.5341.910.677.79房屋建筑面積合計（萬m2） 25.9930.8928.5845.0617.25房地產(chǎn)宏觀市場土地供應(yīng)54共一百四十五頁55太倉市房地產(chǎn)開發(fā)商總體資質(zhì)不高，企業(yè)(qy)規(guī)模小、資金實力較弱，開發(fā)能力有限開發(fā)商總體資質(zhì)不高太倉開發(fā)商以本地企業(yè)為主，多為三級開發(fā)商，在99家開發(fā)(kif)企業(yè)中，擁有二級和四級開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別有20家和14家，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)65家，三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)占全部開發(fā)企業(yè)的66%。項目開發(fā)商金谷府邸太倉市金建

51、房產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 蘇州華南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 太倉市紡織房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 太倉市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 華僑花園蘇州銘成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇五洋房產(chǎn)有限公司太倉市華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)能力有限部分樓盤由多家開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)開發(fā)完成后，分別分得部分物業(yè)，各自銷售同一個樓盤出現(xiàn)多個售樓處或同一個售樓處內(nèi)不同開發(fā)商的售樓員，甚至出現(xiàn)銷售價格不一致現(xiàn)象資金實力弱開發(fā)商普遍企業(yè)自籌資金不足。2004年太倉房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率75.8%，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。房地產(chǎn)宏觀市場開發(fā)商55共一百四十五頁宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)是防范行業(yè)風(fēng)險，還原真實需求，抑制過度增長；就目前而言，政策對太倉房地產(chǎn)市場(sh

52、chng)影響將體現(xiàn)在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上從宏觀調(diào)控的各項制度(zhd)和政策來看，政府調(diào)控的主要目的如下：規(guī)范土地市場，控制暗箱操作，整頓開發(fā)行業(yè)促使行業(yè)軟著路，抑制固定資產(chǎn)投資增長過快的行為，減少對國民經(jīng)濟(jì)的損傷防范金融風(fēng)險，防止泡沫過度產(chǎn)生穩(wěn)定房價，調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)打擊投機(jī)行為，促使市場熱錢退出，還原市場真實需求國家政策影響較大的城市一般為投資性需求旺盛、房價上漲過快、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的地區(qū)。相對而言，太倉市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為健康，房價較為合理，房地產(chǎn)投機(jī)行為較少，以自住型需求為主，因此受到政策的影響會比較小。政策影響主要集中表現(xiàn)在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，太倉房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將側(cè)重中低價位、

53、中小套型普通商品住房土地供應(yīng).太倉受收縮性政策影響，可能會影響價格上漲的幅度，但總體趨勢不會改變；相對于太倉而言，政策對房地產(chǎn)市場影響將集中在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，客戶對政策反應(yīng)不敏感房地產(chǎn)宏觀市場政策分析56共一百四十五頁太倉市住宅市場近幾年在高速增長過程中保持了供求兩旺的運(yùn)行狀態(tài)商品房投資經(jīng)過2004-2005的投資熱潮后，目前(mqin)暫時收縮商品房價格在2004及2007上半年經(jīng)歷兩次較大幅度的上漲后，目前漲幅逐漸放緩房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性問題比較突出，高檔大戶型住宅空置率高，中小戶型住房供給不足太倉市房地產(chǎn)開發(fā)商總體開發(fā)能力及水平有限受政策影響，太倉房地產(chǎn)市場未來土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將側(cè)重中低價位、中小

54、套型普通商品住房土地供應(yīng)57房地產(chǎn)宏觀(hnggun)市場研究結(jié)論57共一百四十五頁58太倉城區(qū)是商品房建設(shè)(jinsh)的主要區(qū)域一級公路公路速高經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)204國道(u do)世紀(jì)苑華僑花園華源上海城萬鴻城市銀座曼氏銀洲花園南洋麗都金谷府邸恒榮泰城市廣場皇家麗晶寶龍城市廣場沿江住宅+商業(yè)街住宅+集中商業(yè)主要商業(yè)街項目地塊項目地塊酒店式公寓老城區(qū)高爾夫湖濱花苑新瀏河君悅豪庭錦繡新城房地產(chǎn)微觀市場住宅物業(yè)典型樓盤分布圖 58共一百四十五頁老城區(qū)是太倉的房價高地，經(jīng)濟(jì)(jngj)開發(fā)區(qū)東南部的房價有趕超之勢一級公路公路速高經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)204國道(u do)3500-38004600-7800430

55、0-46004500-50004300（二手）460044005000-55005800（精裝修）3800沿江4000-53005400-6000老城區(qū)老城區(qū)地段好，配套齊全，是太倉的房價高地，房價普遍在5000元/m2以上城西緊鄰204國道，雖然配套齊全，但環(huán)境較差，且并非位于城市發(fā)展方向，成長空間不大城北工廠聚集，政府有意拆遷改造，將工廠北遷，建設(shè)太倉新的生活居住區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于太倉市主要發(fā)展軸上，將打造成太倉新的城市生活社區(qū)房地產(chǎn)微觀市場住宅物業(yè)價格分布59共一百四十五頁6005年下半年至今房價平均漲幅為30%左右(zuyu)，房價平均漲了1000元/m2以上04年06年07年20003

56、0004000700060005000房價(元/m2)03年05年華源上海城華僑花園寶龍城市廣場曼氏銀洲花園金谷府邸君悅豪庭萬鴻城市銀座南洋麗都皇家麗晶恒榮泰城市廣場虛線圈中五個樓盤（華源上海城、寶龍城市廣場、曼氏銀洲花園、金谷府邸、萬鴻城市銀座）從05年下半年至今房價平均漲幅為30%左右，上漲了1000元/m2以上未來住宅市場放緩，預(yù)計(yj)未來年均漲幅不超過10%從開盤到現(xiàn)在主要樓盤的房價變化情況1000房地產(chǎn)微觀市場住宅物業(yè)價格漲幅 60共一百四十五頁61價格(jig)區(qū)位(q wi)11293148761051華源上海城2高爾夫湖濱花苑3華僑花園4寶龍城市廣場5曼氏銀洲花園6金谷府邸

57、7君悅豪庭8萬鴻城市銀座9南洋麗都10皇家麗晶11恒榮泰城市廣場價格和區(qū)位是決定太倉住宅產(chǎn)品競爭力的主要因素，個別項目通過領(lǐng)先的產(chǎn)品可以突破區(qū)位限制實現(xiàn)溢價佳低差高房地產(chǎn)微觀市場住宅物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì) 61共一百四十五頁62在售樓盤多數(shù)(dush)進(jìn)入尾盤，未來供應(yīng)量很少銷售情況及未來推售情況項目9月后可能有50-60萬m2住宅推向市場錦繡新城一期剩200套左右小高層和高層，二期還未開始建設(shè)，預(yù)計在08年初華源上海城僅剩余70套左右大面積高層產(chǎn)品高爾夫湖濱花苑尾盤，剩余少量小高層產(chǎn)品華僑花園尾盤，剩余部分小高層產(chǎn)品，將推出商鋪寶龍城市廣場已銷售90%以上，剩余一些高層大戶型產(chǎn)品曼氏銀洲花園一期已基本

58、售完，10月將推出二期，兩棟高層和沿街商鋪金谷府邸一期剩余很少房源，另有一棟高層（64戶）將在9月底推出君悅豪庭住宅和沿街商鋪都已售完萬鴻城市銀座剩余房源少于10套，未來推集中商業(yè)南洋麗都一期已基本售罄，二期酒店式公寓將于9月底推出，大概200套左右皇家麗晶7月推出100多套，已剩余不多，年底將一棟小高層恒榮泰城市廣場04年05年06年07年9月房地產(chǎn)微觀市場住宅物業(yè)(w y)樓盤供應(yīng) 62共一百四十五頁63項目規(guī)模（萬平米）銷售速度（套/月）錦繡新城74.63-華源上海城40.1430高爾夫湖濱花苑17.9580華僑花園17.530寶龍城市廣場3010曼氏銀洲花園7.1925金谷府邸1130

59、-40君悅豪庭9.5640萬鴻城市銀座3.5120南洋麗都9.42100皇家麗晶1.66100恒榮泰城市廣場8.7650-6006年年底至07年上半年太倉住宅市場消化速度較快，平均水平在20-40套/月部分項目由于(yuy)產(chǎn)品品質(zhì)和環(huán)境出眾（高爾夫湖濱花園）或大型商業(yè)配套（南洋麗都、恒榮泰城市廣場）或差異化產(chǎn)品（皇家麗晶），銷售速度高于平均水平整體市場06年底(nind)以后消化速度加快，20-40套/月為正常水平，部分項目銷售速度可達(dá)100多套/月房地產(chǎn)微觀市場住宅物業(yè)銷售速度 63共一百四十五頁64項目多層小高層高層別墅1錦繡新城2華源上海城3高爾夫湖濱花苑4華僑花園5寶龍城市廣場6曼氏

60、銀洲花園7金谷府邸8君悅豪庭9萬鴻城市銀座10南洋麗都11皇家麗晶12恒榮泰城市廣場合計7873多層產(chǎn)品(chnpn)因其得房率高、物管費低等原因，廣受客戶歡迎但隨著城市的發(fā)展，可建設(shè)用地逐漸減少，土地成本不斷提高。城市住宅的產(chǎn)品形式從多層向高層不斷拔升。建筑形式的改變同時也帶來了產(chǎn)品升級，電梯、產(chǎn)品拔高形成的大規(guī)模綠地、社區(qū)規(guī)劃等使原有產(chǎn)品形式產(chǎn)生了巨大提升。太倉市場處于多層向小高層、高層建筑形式升級階段?？蛻粢呀?jīng)接受產(chǎn)品升級帶來的價格提升，并愿意選擇小高層產(chǎn)品。多層小高層高層產(chǎn)品形式不斷升級時間多層是市場最受歡迎的建筑形式，小高層和高層產(chǎn)品也逐漸(zhjin)被客戶接受房地產(chǎn)微觀市場住宅物