中興空港項目前期定位報告（共85頁）

1、中興空港項目前期定位報告謹呈：天津中興房地產(chǎn)1開發(fā)商問題研判控制風險，實現(xiàn)價值最大化，兼顧企業(yè)品牌世聯(lián)對開發(fā)商問題的梳理作為一家實力雄厚上市公司，房地產(chǎn)非主業(yè)，且首次進入天津市場的前提下，項目的成功開發(fā)要凌駕于其他目標之上。2本體分析宏觀大勢市場解析項目定位價格定位與經(jīng)濟測算報告提綱3本體條件分析14空港唯一的生活配套區(qū)內(nèi)/輻射中心城區(qū)及濱海新區(qū)/周邊氛圍尚未形成項目地塊位于天津市東麗區(qū)空港物流加工區(qū)內(nèi)，毗鄰華明示范小城鎮(zhèn)和東麗湖度假區(qū)；距離外環(huán)線9公里；距離市區(qū)中心約20公里；距離濱海國際機場約10公里；距離東麗湖約8公里；距離濱海新區(qū)中心約30公里；區(qū)位東麗湖度假區(qū)華明示范鎮(zhèn)東麗湖空港物流

2、加工區(qū)天津濱海國際機場津漢城市快速路外環(huán)本項目至市中心20公里，行車時間約40分鐘至濱海機場10公里，行車時間約10分鐘至外環(huán)線9公里，行車時間約10分鐘至東麗湖4公里，行車時間約5分鐘5自身質(zhì)素良好、昭示性受限高影響的中等規(guī)模項目地塊現(xiàn)狀已實現(xiàn)場清地平，形狀規(guī)整，具備短期內(nèi)開發(fā)的條件；項目占地149565.6平米本項目受90/70政策限制地塊限高為43米容積率2建筑密度25%綠地率40%規(guī)劃性質(zhì)為居住用地經(jīng)濟指標本案西臨遠洋新干線/環(huán)境良好/周邊地塊尚未開發(fā)東至中環(huán)東路西至規(guī)劃路、對面為遠洋新干線南至東七道北至東六道項目四至本案規(guī)劃路中心大道東六道東七道航宇道航海道中環(huán)東路居住環(huán)境優(yōu)越/生活

3、配套尚未跟進/區(qū)域認知度有待提升A項目周邊尚在開發(fā)中，未來生活配套有望跟進西北側(cè)有40萬平米的蓄水湖以及高爾夫球場湖北既是空港管委會所在，周邊金融、商務配套齊全工業(yè)地塊住宅地塊周邊配套B遠洋新干線高爾夫管委會中心大道蓄水湖中環(huán)東路東六道東七道天津市地鐵2號線線路圖本項目 主要交通條件： 津漢公路、津京唐高速公路、楊北公路，行車時間約為半小時； 公共交通： 目前區(qū)域內(nèi)有3條公交線路通往市內(nèi)，未來還將規(guī)劃6條線路，3條通往市區(qū)，1條通往塘沽，2條區(qū)內(nèi)環(huán)網(wǎng)運行； 近期規(guī)劃： 地鐵2號線達到李明莊站、東麗預留站、機場站 ，建成通車時間為2010年，將大大縮短市區(qū)到該區(qū)域的便利性； 遠期規(guī)劃： 到202

4、0年規(guī)劃中還有地鐵2號線還將延伸至加工區(qū)，4號線規(guī)劃至空港運營區(qū)與學院區(qū)交界處； 本項目李明莊站東麗站（預留）濱海機場站天津市2020年規(guī)劃軌道交通圖本項目交通路網(wǎng)發(fā)達/目前公交系統(tǒng)、軌道交通匱乏，未來有望改善項目質(zhì)素良好，具備一定規(guī)模；項目所屬區(qū)域為空港內(nèi)唯一生活配套區(qū)，受中心城區(qū)和濱海新區(qū)雙向輻射；臨近高爾夫球場、蓄水湖，環(huán)境優(yōu)越；指標因素目前公交系統(tǒng)、軌道交通匱乏，未來有望改善項目本體評價區(qū)位因素配套因素交通因素生活配套尚未跟進/區(qū)域認知度有待提升配套因素優(yōu)勢劣勢周邊路網(wǎng)發(fā)達交通因素周邊氛圍尚未形成區(qū)位因素本體分析報告提綱宏觀大勢市場解析項目定位價格定位與經(jīng)濟測算11宏觀大勢212地塊價

5、值（是什么？） 項目價值產(chǎn)品價值（做什么？）深入挖掘地塊價值，研究城市/區(qū)域發(fā)展機會 以動態(tài)發(fā)展的眼光看待城市的發(fā)展和各個區(qū)域的功能定位地塊自身質(zhì)素優(yōu)越，區(qū)域發(fā)展剛剛起步13政策環(huán)境天津的發(fā)展空前被關(guān)注；國務院針對天津城市總體規(guī)劃提出了天津的城市定位 “環(huán)渤海地區(qū)/北方經(jīng)濟中心”、“我國北方對外開放的門戶”、“高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地”、“北方國際航運中心和國際物流中心”；到2010年的天津規(guī)劃實現(xiàn)濱海新區(qū)發(fā)展新跨越，把天津建設成為現(xiàn)代化國際港口大都市和中國北方重要的經(jīng)濟中心；原廣東省委書記、深圳市委書記張高麗調(diào)任天津市長（2007.03）；為把天津建行成為北方港口中心和物流中心，濱海

6、新區(qū)建設如火如荼，天津機場擴建提上日程；積極爭取并實現(xiàn)空客A320組裝線落戶天津；海河改造城市快速網(wǎng)絡鋪設、京津高速鐵路動工 舉措政策舉措政府發(fā)展天津決心強烈，天津正面臨全新的發(fā)展機遇14濱海新區(qū)空港城天津市區(qū)京津走廊天津段區(qū)域發(fā)展動力：環(huán)渤海經(jīng)濟圈規(guī)模初具；京津走廊發(fā)展軸的確定；濱海新區(qū)的開發(fā)是天津絕佳的發(fā)展機會，將帶動發(fā)展軸上各個關(guān)鍵節(jié)點的經(jīng)濟發(fā)展；地塊所在區(qū)域位于京津走廊的必經(jīng)之路空港城內(nèi)，已經(jīng)納入濱海開發(fā)區(qū)發(fā)展前緣。本項目一、 城市群落格局（城市未來規(guī)劃及城市功能布局演變） 區(qū)域統(tǒng)籌天津市的規(guī)劃建設要注意與京津冀地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的協(xié)調(diào)，特別是要求天津“注意加強與北京市的協(xié)調(diào)，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、

7、協(xié)調(diào)發(fā)展，提高為首都、環(huán)渤海以及北方地區(qū)服務的功能?！?國務院十一五規(guī)劃環(huán)渤海環(huán)渤海經(jīng)濟圈關(guān)鍵節(jié)點之一15二 城市功能結(jié)構(gòu)的分布和“雙級”布局的影響中心城市功能結(jié)構(gòu)圖（2005-2020）本項目濱海新區(qū)發(fā)展范圍 天津的“雙級”發(fā)展模式，使得項目位所在區(qū)域于連接兩級的鏈條之上； 項目所在區(qū)域是城市發(fā)展鏈條上各個發(fā)展節(jié)點中最大的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，也是天津市14個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之首； 由于緊鄰中心城區(qū)，交通條件發(fā)達，自身產(chǎn)業(yè)條件良好，預留了大面積的發(fā)展空間，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?；天津位于城市核心區(qū)外最居實力也最有潛力的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，連接起中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)16重點建設項目面積目前進度泰達西區(qū)39平方公里總面積

8、42平方公里，其中39平方公里屬于東麗區(qū)空港物流加工區(qū)42平方公里一期23.5平方公里基礎基礎設施已經(jīng)鋪設完畢空客A320一期建設濱海機場擴建東麗湖路有度假區(qū)63平方公里規(guī)劃方案已經(jīng)完成海河工業(yè)區(qū)目前已經(jīng)形成規(guī)模本項目東麗區(qū)重點建設功能區(qū)三、天津東部東麗區(qū)規(guī)劃東麗空港物流加工區(qū)是目前東麗區(qū)重點區(qū)域之一，也是最具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域17區(qū)域發(fā)展前景明朗政策舉措政府發(fā)展天津決心強烈，天津正面臨全新的發(fā)展機遇環(huán)渤海經(jīng)濟發(fā)展的動力核心，京津發(fā)展軸的東始點天津位于城市核心區(qū)外最居實力也最有潛力的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，連接起中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)東麗空港物流加工區(qū)是目前東麗區(qū)重點區(qū)域之一，也是最具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域東麗

9、湖城市旅游度假區(qū),濱海新區(qū)后花園空港臨空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶，劃入濱海新區(qū)的發(fā)展范疇，天津十一五規(guī)劃的重要部分華明鎮(zhèn)南華西，北華明，新農(nóng)村建設的重點示范項目 世聯(lián)認為，項目未來輻射的范圍決不僅限于空港周邊，而是一個輻射天津，面向環(huán)渤海的項目18空港概述2002年10月，經(jīng)天津市委、市政府批準設立位于天津濱海國際機場西北端，緊靠“京哈”鐵路大動脈，臨靠“京津塘”、“津濱”高速公路和外環(huán)線距市中心20公里 ，距天津港及開發(fā)區(qū)、保稅區(qū) 30余公里，距首都北京 140公里2005年天津市規(guī)劃濱海新區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)（航空城），空港物流加工區(qū)為其重要組成部分未來區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)人口將達20萬人，對區(qū)域內(nèi)各項配套的拉動作用難

10、以估量19產(chǎn)業(yè)區(qū)保稅區(qū)物流區(qū)商務區(qū)總部經(jīng)濟、會展經(jīng)濟、現(xiàn)代服務業(yè)民航產(chǎn)業(yè)基地航空科技研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化、飛機組裝及零部件生產(chǎn)項目保稅加工制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)保稅物流中心航空貨物基地：分撥、倉儲、配送、加工、展銷采購、分撥配送、轉(zhuǎn)口貿(mào)易、國際中轉(zhuǎn)空港物流區(qū)空港加工區(qū)科技研發(fā)和產(chǎn)業(yè)華項目：電子信息、機械、生物制藥、航空制造、汽車零部件、新材料新能源的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)配套區(qū)公寓、醫(yī)院、學校等生活配套區(qū)域空港歐洲工業(yè)園天津高新紡織工業(yè)園空港國際汽車園 金地工業(yè)園商務會展區(qū)本項目golf目前主要開發(fā)一期機場物流加工物流加工民航科技產(chǎn)業(yè)基地空港物流加工區(qū)規(guī)劃20本項目 規(guī)劃：空港物流加工區(qū)規(guī)劃占地42平方公里

11、，目前一期23.5平方公里基礎設施鋪設完畢；分為機場運營區(qū)、物流加工配送區(qū)、商務會展區(qū)、生態(tài)休閑區(qū)、生活配套、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、民航科技產(chǎn)業(yè)基地等七個功能區(qū)布局golf目前一期開發(fā)基礎設施已經(jīng)全部完成物流加工物流加工民航科技產(chǎn)業(yè)基地近期規(guī)劃：2期遠期規(guī)劃：3期機場運營區(qū)物流區(qū)商務會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)休閑生活配套民航產(chǎn)業(yè)基地21序號名稱規(guī)模說明1中國民航科技產(chǎn)業(yè)化基地 11平方公里 中國民航學院、民航科技研發(fā)基地、教育培訓中心、民航認證和測試中心、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、航空維修基地、航空制造基地等 2空港國際汽車園 1平方公里 集汽車展示、銷售、維修服務等功能于一體3河東金地工業(yè)園 2.3平方公里 河東區(qū)政府與

12、天津港保稅區(qū)聯(lián)合創(chuàng)建，分為物流加工區(qū)、電子信息工業(yè)區(qū)和相關(guān)制造加工區(qū) 4歐洲工業(yè)園 一期占地230萬平，預留450萬平園區(qū)可提供標準廠房和量身訂做廠房，可采取出租、先租后買、以租代買及直接購買 5天津高新紡織工業(yè)園184.1公頃 預計年實現(xiàn)銷售收入70億元人民幣，出口創(chuàng)匯5.5億美元 6空港國際商貿(mào)城項目 占地30公頃，建面40萬平一座五星級國際酒店，一座綜合性商業(yè)娛樂設施（SHOPPING MALL），以及高級公寓若干 產(chǎn)業(yè)項目主要產(chǎn)業(yè)項目22空港國際汽車園 商務會展區(qū)本項目golf目前一期開發(fā)基礎設施已經(jīng)全部完成物流加工民航科技產(chǎn)業(yè)基地近期規(guī)劃：2期企業(yè)： 空客A320組裝線； 注冊的50

13、0多家中外企業(yè)中，現(xiàn)代物流和國際貿(mào)易企業(yè)近200家。日本豐田通商、美國UPS、新加坡葉水福等世界500強和知名物流企業(yè)聚集； 經(jīng)濟：2005年地區(qū)生產(chǎn)總值3.5億元，工業(yè)總產(chǎn)值6.56億元，進出區(qū)貨物總值0.88億美元；歐洲工業(yè)園天津高新紡織工業(yè)園金地工業(yè)園生活配套主要產(chǎn)業(yè)項目遠期規(guī)劃：3期23包括電子信息工業(yè)園、生命科學工業(yè)園、汽車零配件工業(yè)園、新材料工業(yè)園、高科技創(chuàng)業(yè)園目前空港物流加工區(qū)內(nèi)的高新紡織工業(yè)園、國際汽車園等研發(fā)、生產(chǎn)基地、物流基地已形成紡織產(chǎn)業(yè)原天津市國有紡織企業(yè)改制重組，一大批新興的紡織企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)，先進的設備、員工、管理使得企業(yè)有較強的競爭力，效益良好。目前企業(yè)的數(shù)量還

14、在增長中。園區(qū)產(chǎn)業(yè)高新紡織工業(yè)園、國際汽車園等研發(fā)、生產(chǎn)基地已形成24空港國際汽車園占地1平方公里，投資 10億元；包括汽車博覽中心、著名汽車品牌4S店、客戶服務中心、二手車交易市場、汽車配件城及試乘試駕公園、汽車檢測線等；集汽車貿(mào)易、休閑娛樂為一體，充分體現(xiàn)了聚集效應，形成了汽車銷售及汽車服務完整的產(chǎn)業(yè)鏈；已經(jīng)聚集了德國奔馳、英國勞斯萊斯、日本豐田、韓國現(xiàn)代和一汽大眾、上海大眾等30家國內(nèi)外著名汽車品牌專賣店，匯集了50余家知名進口汽車品牌，形成一定影響力。園區(qū)產(chǎn)業(yè)國際汽車園相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)形成集中布局25項目占地面積為41300平方米，建筑面積52000平方米。 設置：商務寫字間、會議

15、室、大型多功能廳、豪華客房、中餐廳、快餐廳、歌舞廳、咖啡廳、便利超市、郵局、藥房、美容美發(fā)中心、商務中心、洗衣房等；為駐區(qū)企業(yè)設置了金融、保險、外匯代理、會計師事務所、律師事務所、檢疫、郵電通信、交通運輸?shù)葯C構(gòu)。重點開發(fā)項目2天津空港國際物流會展中心 園區(qū)產(chǎn)業(yè)重點開發(fā)項目1 天津國展天津國際展覽中心整體搬遷至空港物流加工區(qū)，規(guī)劃建筑面積12萬平米，2007年底動工，預計2009年建成天津國展展會產(chǎn)業(yè)是空港物流加工區(qū)重點發(fā)展項目之一26 中冶天工（十三冶）等一批中大規(guī)模企業(yè)將于近期內(nèi)搬遷入駐空港； 總占地面積將近9萬平米；園區(qū)產(chǎn)業(yè)中冶天工海關(guān)大廈天保控股司法大樓總部經(jīng)濟：大規(guī)模企業(yè)總部遷入，未來

16、將引發(fā)總部經(jīng)濟效應集群27經(jīng)濟情況2006年空港生產(chǎn)總值突破200億元，占整個濱海新區(qū)生產(chǎn)總值的10.3%； 年生產(chǎn)總值增長保持35%左右，遠高于濱海新區(qū)20%、天津市14%的增長率 ；政府關(guān)注和空港強大的產(chǎn)業(yè)動力，使得其經(jīng)濟發(fā)展能力不可估量28規(guī)模位置產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平配套工業(yè)園最簡單的產(chǎn)業(yè)園類型，規(guī)模一般一般分布在城鎮(zhèn)的邊緣N/A無居住和其他配套，居住和其他需求依托中心城市。企業(yè)社區(qū)聯(lián)合體工業(yè)園/城市單元體此類園區(qū)規(guī)模較大一般位于城市郊區(qū)多從事工業(yè)生產(chǎn)和零配件加工以及倉儲業(yè)，產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模與程度有限 就業(yè)人員同時依賴產(chǎn)業(yè)園區(qū)與城市中心附近的配套 就業(yè)人口規(guī)模尚不足以承受大型的休閑和娛樂設施以及大片

17、的綠地， 但已能夠形成自我維持的，具有良好社會結(jié)構(gòu)和認同感的城市單元。多功能綜合體工業(yè)園/新城規(guī)模很大，達城市級一般分布在核心城市邊緣產(chǎn)業(yè)在空間上獲得聚集效益，相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生足夠的就業(yè)需求與消費需求居住、商貿(mào)、教育、休閑娛樂等活動的集聚，多功能綜合體工業(yè)園區(qū)本身就是一個新城。資料來源：世聯(lián)模型工業(yè)園區(qū)動態(tài)發(fā)展的三個階段區(qū)域目前正由城市產(chǎn)業(yè)園單元體向產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變（萬人口）29空港之勢 濱海新區(qū)距離天津市區(qū)最近的前沿，除天津市和濱海新區(qū)外最大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展組團，產(chǎn)業(yè)人口將突破20萬人；目前空港物流加工區(qū)已經(jīng)形成了一定產(chǎn)業(yè)基礎，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化；國際物流中心的定位、天津機場擴建、使得空港城開始新一輪的

18、發(fā)展建設浪潮； 空客的落戶，進一步加強了空港的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)鏈的完善，更提高了空港在天津乃至全國的經(jīng)濟地位；各大發(fā)展商爭相進駐（中遠、萬順、萬通等），聯(lián)手開發(fā)，加速了區(qū)域的建設和價值提升，該區(qū)域即將成為新的商務板塊熱點。發(fā)展前景世聯(lián)認為，未來空港將向配套齊全、功能分區(qū)明確的產(chǎn)業(yè)新城的方向轉(zhuǎn)變，未來項目將是一個新城核心生活區(qū)的項目。30位置： 示范鎮(zhèn)北依北環(huán)鐵路，南臨津漢路，西側(cè)含經(jīng)濟功能區(qū)，東靠貫赤路、楊北公路 定位： 推進農(nóng)村城市化，加快社會主義新農(nóng)村建設試點之一 探索創(chuàng)新建設模式承包責任制不變，可耕種土地不減，尊重農(nóng)民意愿，以宅基地換房。 首個本市 “以宅基地換房” 示范鎮(zhèn)“華明模式”。概

19、述華明示范鎮(zhèn)31配套： 九年一貫制學校1所（ 已建成） 幼兒園5所（已建成1所） 中心醫(yī)院 老年公寓 文化廣場 農(nóng)民培訓學校等服務、文化設施 各類主題公園 占地：780萬平米 功能規(guī)劃： 回遷房（230萬平米） 商品房（198萬平米） 商務區(qū)（132萬平米為住宅區(qū)提供配套及為空港物流區(qū)服務 經(jīng)濟功能區(qū)（220萬平米）華明示范鎮(zhèn)華明中學32華明鎮(zhèn)規(guī)劃經(jīng)濟功能區(qū)商務區(qū)華明新家園產(chǎn)業(yè)區(qū)華明示范鎮(zhèn)33 當前城鎮(zhèn)人口5萬，未來五年華明鎮(zhèn)規(guī)劃人口達到22萬，人口增長17萬； 規(guī)劃到2010年天津郊區(qū)城市化率達到60%，而上海郊區(qū)城市化了率2010年規(guī)劃達到75% 天津城市化的腳步加快 郊區(qū)地帶的城市化進程

20、加速，居住需求增加 對城市化的物業(yè)形態(tài)需求增加區(qū)域發(fā)展200720092012人口5萬10萬22萬時間華明示范鎮(zhèn)34 規(guī)劃容納總?cè)丝?-10萬； 農(nóng)民安置區(qū)計劃安置12個村，共計4.5萬人 ； 商品房區(qū)域規(guī)劃人口4-5萬人，與安置區(qū)部分保持風格統(tǒng)一人口總量大2007年底首批入住為當?shù)剞r(nóng)民2008年商品房土地開始招牌掛流程，經(jīng)濟實力較強人群預計2010-2012年左右進入該區(qū)域截至目前，一期48棟樓的住宅小區(qū)已具備入住條件；二期300棟還遷房于去年11月中旬全部封頂，包括公建設施在內(nèi)共計155萬平方米；2007年內(nèi)，華明鎮(zhèn)的12個村、4.5萬農(nóng)民，將整體搬遷到華明家園 2007年底商品房部分土地

21、開始進入招牌掛工作華明示范鎮(zhèn)華明之勢新農(nóng)村建設示范工程 中低端人口的聚集地，短期內(nèi)人口迅速提升 未來承接城市擴張下的人口居住分流功能，郊區(qū)城市化進程迅速35華明之勢 新農(nóng)村建設示范工程 中低端人口的聚集地，短期內(nèi)人口迅速提升 未來承接城市擴張下的人口居住功能空港之勢 濱海新區(qū)距離天津市區(qū)最近的前沿，天津市個發(fā)展組團之一 沉寂歷年之久的空港城開始新一輪的發(fā)展建設浪潮 空客的落戶，進一步加強了空港的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)鏈的完善，更提高了空港在天津乃至全國的經(jīng)濟地位 各大發(fā)展商爭相進駐，聯(lián)手開發(fā)，加速了區(qū)域的建設和價值提升（圣光地塊的轉(zhuǎn)手），該區(qū)域即將成為新的商務板塊熱點濃郁的生活氛圍濃厚的商務氛圍項目二

22、、立足空港（商務、居住功能），輻射華明（居住功能）一、項目未來發(fā)展動力主要依靠空港36優(yōu)勢Strength 項目綜合條件SWOT分析 位于空港城唯一生活配套區(qū)內(nèi)，商業(yè)輻射范圍廣； 項目自身地塊條件良好； 交通通達性好；自然環(huán)境優(yōu)越；空港的發(fā)展時間戰(zhàn)線長，有可能出現(xiàn)不可控因素威脅 Threat 機會 Opportunities 劣勢 Weaknesses 周邊尚無生活配套，居住氛圍有待營造； 公交線路匱乏； 區(qū)域認知度存在偏差； 限高可能影響昭示性； 雙級發(fā)展迅速帶動區(qū)域發(fā)展空港的發(fā)展契機、華明鎮(zhèn)的示范效應 板塊漸熱，項目具有投資價值 相對其它地塊而言，項目拿地成本是項目有力的競爭優(yōu)勢（樓面地價

23、約400元/平米）項目所在的區(qū)位與自身條件決定了項目的屬性：未來產(chǎn)業(yè)新城的核心居住地塊37地塊價值（是什么？） 項目價值產(chǎn)品價值（做什么？）深入挖掘地塊價值城市優(yōu)先發(fā)展方向大規(guī)模綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)域空港內(nèi)唯一生活配套區(qū)域中等體量居住項目 產(chǎn)品打造的方向？未來產(chǎn)業(yè)新城的核心居住地塊38本體分析報告提綱宏觀大勢市場解析項目定位價格定位與經(jīng)濟測算39市場解析340宏觀市場概況人民幣持續(xù)升值直接影響物業(yè)價值；全國城市化進程的加速；目前我國正處于人口紅利階段；隨著經(jīng)濟的發(fā)展，中產(chǎn)階級人數(shù)增加，房地產(chǎn)成為了他們財產(chǎn)保值的重要手段。未來房地產(chǎn)市場大勢不變41中觀市場概況天津土地日益稀缺，土地價格增幅明顯；天津商

24、品房市場受剛性需求和未來發(fā)展因素影響，量價齊升；存量房市場交易活躍；市內(nèi)拆遷力度加大拉動了市場需求；未來天津房地產(chǎn)市場仍將高速發(fā)展42市場解析報告提綱宏觀市場中觀市場針對性市場Q1: 區(qū)域的產(chǎn)品都是什么？Q2: 客戶構(gòu)成是什么？Q3: 借鑒點在哪里？43空港物流加工區(qū)規(guī)劃中心廣場天?？毓伤痉ù髽强崭蹏H中心金融街人工湖人工湖萬順酒店及酒店式公寓圣光項目遠洋新干線天津國展Shopping mall數(shù)碼電子廣場文化產(chǎn)業(yè)區(qū)空港國際貿(mào)易中心海關(guān)大樓投資服務中心威盛電子供電應急中心白云賓館中冶天工停車場萬通酒店式公寓總部經(jīng)濟項目房地產(chǎn)項目空港規(guī)劃商業(yè)項目綠化景觀中心廣場B酒店商務區(qū)C 文化產(chǎn)業(yè)區(qū)（藝術(shù)中

25、心、影院等）A商務核心區(qū)D居住配套區(qū)域空港內(nèi)部商務、配套規(guī)劃完整，各種功能需求均能滿足 高爾夫球場本案44鞍鋼鋼材加工配送基地落戶天津空港物流區(qū)，總投資1.2億，占地3.5萬平方米，公司年設計加工能力22萬噸，將成為鞍鋼集團在華北地區(qū)最大的鋼材加工配送基地。2007-9-29空港航空220千伏變電站竣工投運，項目位于空港物流加工區(qū)二期規(guī)劃用地內(nèi)，總占地面積達13078平方米。2007-9-30空客總裝廠房宣告收尾 11家航空制造企業(yè)落戶。2007-11-17國內(nèi)最大航空租賃公司，長江租賃有限公司遷址天津。2007-11-17天津國際機械有限公司日前在保稅區(qū)空港加工區(qū)竣工投產(chǎn)，總投資2億元人民幣

26、，廠房面積4.4萬平方米，這是保稅區(qū)空港加工區(qū)承接的天津市戰(zhàn)略東移又一個重要項目。 2007-11-21 ；空港設施逐步完善+大型企業(yè)陸續(xù)進駐=區(qū)域潛力逐步體現(xiàn)近期市場變化45各類型物業(yè)價格的市場增幅為1000-1500元/平米上半年價格目前價格銷售情況空港國際中心公寓6700-6800元/平米公寓7800元/平米預計公寓月底開盤；酒店整體出售圣光皇冠國際廣場精裝公寓10000元/平米開盤時間由10月份延期至年底，寫字樓已賣給空港管委會遠洋新干線住宅6500-7000元/平米商務別墅15000元/平米寫字樓9000元/平米住宅7500元/平米商務別墅18000元/平米寫字樓9000元/平米商務

27、別墅共55套，開盤推出10余套，銷售2/3，住宅共2880戶，延后至明年3月開盤，分2期開盤金融街起價7400元/平米,每層差價100-200元現(xiàn)起價9400元/平米，臨街12400元/平米起，每層差價不變現(xiàn)房，目前已有6家以上銀行進駐空港國際貿(mào)易中心前期認購6600元/平米起價,均價6900/平米目前認購7、8層，8000元/平米前期售罄，目前在售7、8層近期市場變化46土地集中供應+品牌開發(fā)商+低容積率=未來住宅競爭激烈本項目拿地成本優(yōu)勢明顯/區(qū)域價值進一步提升行政區(qū)地塊編號位置土地使用權(quán)人用途占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率成交價格（億）成交日期樓面地價（元/ m2）東麗區(qū)津麗華明

28、（掛）2007-116號東麗區(qū)楊北公路南側(cè)深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司居住2880003186001.11 16.0992007-9-295053.04 東麗區(qū)津麗華明（掛）2007-120號東麗區(qū)楊北公路南側(cè)北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司居住、商業(yè)3513002796000.80 9.8092007-9-303508.23 東麗區(qū)津麗華明（掛）2007-119號東麗區(qū)楊北公路南側(cè)天津市安居建設發(fā)展總公司居住、商業(yè)2671002247000.84 7.8912007-9-303511.79 東麗區(qū)津麗華明（掛）2007-118號東麗區(qū)楊北公路南側(cè)天津市安居建設發(fā)展總公司居住276100321400

29、1.16 4.0592007-9-301262.91 東麗區(qū)津麗華明（掛）2007-117號東麗區(qū)楊北公路南側(cè)天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團)股份有限公司居住1992001644000.83 9.122007-9-305547.45 東麗區(qū)津經(jīng)濟適用房(招)2007-07東麗區(qū)楊北公路南側(cè)天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團)股份有限公司居住614001294002.11 02007-10-90東麗區(qū)津經(jīng)濟適用房(招)2007-06東麗區(qū)楊北公路南側(cè)北京泰福恒投資發(fā)展有限公司居住885001536001.74 02007-10-90近期市場變化47項目名稱占地建筑面積容積率建筑層數(shù)面積區(qū)間售價租金在售情況車位開發(fā)商

30、空港國際貿(mào)易中心5053.5580001211層70-160m2目前認購8000元/平米2元/天目前在售項目7-8層，處于儲客階段300天津銘朗置業(yè)金融中心36833.6105620(商業(yè)9000多)3.16前排5后排11前排600-900后排300-800起價9400，2層起每層差100-200元3.5元/天(包物業(yè)費)利用自身優(yōu)勢向大客戶銷售,面向高端,已經(jīng)售出一半,后期面向小客戶天津萬順置業(yè)目前大型企業(yè)總部遷入多半自己置地上蓋辦公物業(yè)，或者作為招商引資項目免租金進駐空港，如中興通信等價格：8000元平米起客戶：軟通信息科技等信息科技企業(yè)、金融機構(gòu)等銷售率：約70%左右（目前），萬順擁有賽

31、頓中心等寫字樓客戶資源、銷售情況較好。在售寫字樓48項目名稱占地建筑面積建筑層數(shù)面積區(qū)間售價租金車位開發(fā)商遠洋新干線6.7萬平米9萬平米商務別墅3層共55套,聯(lián)排寫字樓5層共3幢商務別墅300-400平米,寫字樓200-500平米商務別墅16000元/平米起,寫字樓9000/平米商務別墅和寫字樓共600個中遠圣光皇冠假日寫字樓2.8萬平米11層已整體出售空港管委會524個共用圣光空港國際中心1.02萬平米2.4萬平米11層50-70平米,少部分110平米7800元/平米（含精裝）只售不租160個海津置地會展中心寫字樓41300平米(包括會展館)1.7萬平米5層單層面積3000平米左右，可自由分

32、割8300元/平米2-3元平米/天天津市森海置業(yè)發(fā)展有限公司從空港國際中心（商住公寓）的續(xù)客情況來看，投資傾向占到一定比例，準業(yè)主對其投資價值較感興趣，中小企業(yè)目前客戶量較少。未來上市的寫字樓4907.107.207.307.408.108. 208.308.409.109.209.309.410.110. 210.310.42007.10商務別墅開盤.年底寫字樓開盤、共萬平米季度2007.8開盤,現(xiàn)已前期認購,5.8萬平米遠洋新干線金融街空港國際貿(mào)易中心2007.2開盤,1.7萬平米空港國際物流會展中心預計2007.12開盤,1.7萬平米在售上市2007.12開盤,4萬平米空港國際中心商住公

33、寓 當前市場總體供應量達到30萬平米 辦公物業(yè)類型豐富，包含了大開間寫字樓（10萬平米）別墅類寫字樓獨棟、聯(lián)排（萬）、小開間商住公寓（萬），其中小開間商住公寓的競爭較小。寫字樓市場競爭50項目名稱開盤建筑面積建筑層數(shù)面積區(qū)間售價戶數(shù)車位開發(fā)商圣光皇冠假日酒店式公寓08年初開盤08.12入住4萬平米11層,首層4.5米層高,其余3.3米層高.總高低于43米60-70一居110-120二居(主力)150-160三居10000元/平米,帶精裝修,送家電家具400多套地下兩層3萬平米共524個,地上有零散車位,可租可售(價待定)圣光置業(yè)萬通空港2008.615萬規(guī)劃中規(guī)劃中規(guī)劃中萬通置業(yè)萬順酒店式公寓

34、07年底8萬平米規(guī)劃中規(guī)劃中規(guī)劃中萬順置業(yè)未來上市的酒店式公寓51圣光皇冠假日07.107.207.307.408.108. 208.308.409.109.209.309.410.110. 210.310.42008年初酒店式公寓開盤.08.12入住、4萬季度2008.6開盤.2010年底完成銷售、15萬萬通酒店式公寓2007年底開始銷售,8萬萬順酒店式公寓08年3月開盤，住宅部分體量約30萬遠洋新干線在售上市普通住宅未來供應量達到萬平米 酒店式公寓未來供應量達到萬，均為品牌開發(fā)商打造，未來競爭激烈，同時也促進了該區(qū)域內(nèi)投資市場的升溫酒店式公寓市場競爭52位置東七道與中心大道占地面積建筑面積

35、21.5萬平米45萬平米 商業(yè)6.7萬平米8萬平米 住宅14.7萬平米37萬平米物業(yè)類型商務別墅、寫字樓、住宅裝修標準毛坯開發(fā)商中遠集團總體推售計劃分三期銷售，預計2008年3月一期開盤，銷售面積約10萬平米營銷手段圍擋主題國際化商務生活中心遠洋新干線項目概況住宅市場競爭53市場解析報告提綱宏觀市場中觀市場針對性市場Q1: 區(qū)域的產(chǎn)品都是什么？Q2: 客戶構(gòu)成是什么？Q3: 借鑒點在哪里？以滿足商務需求為主導、寫字樓、酒店、公寓均衡發(fā)展，而住宅項目目前只有1個，且未上市以產(chǎn)業(yè)人口主導、少量投資客以及主、被動郊區(qū)化客戶拔高區(qū)域價值、突出宜居概念、兼顧投資屬性54本體分析報告提綱宏觀大勢市場解析項

36、目定位價格定位與經(jīng)濟測算55項目定位56競爭的核心競爭力空港的區(qū)域價值+自然環(huán)境項目與遠洋新干線住宅部分的質(zhì)素非常相似，其核心競爭力也與遠洋相同，即世聯(lián)認為，區(qū)域內(nèi)僅有遠洋新干線1個住宅項目，且未來住宅用地有限，未來市場相對空白，關(guān)鍵在于快速增加區(qū)域的認知度；在空港發(fā)展的不同階段，把握客戶的變化；至于遠洋新干線，從現(xiàn)階段來看，它充當?shù)慕巧褚粋€搭檔，而不是一個競爭對手57空港城內(nèi)的生態(tài)居所空港城：導入空港城的概念，充分體現(xiàn)未來空港發(fā)展的速度以及輻射的范圍；生態(tài)居所：顧名思義，作為空港內(nèi)唯一的生活配套區(qū)，項目周邊有高爾夫球場、蓄水湖，區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)越；項目整體定位58商務別墅寫字樓住宅建筑面積

37、約8.3萬約37萬體量配比18%82%戶數(shù)55套3棟2756套車位600個2000個產(chǎn)權(quán)40年40年70年開盤時間2007.10未知預計2008年3月入住時間2008年中旬2008年底價格(元/m2)16000元/平米9000元/平米7500元/平米物業(yè)費1.5-2.0元/平米/月樓層3層5層6、9、11、14層戶型300-400平米200-500平米65-185平米目標客戶喜歡獨立自由辦公的空港企業(yè)有一定實力的大中型企業(yè)客戶空港和空客工作員工，企業(yè)員工房，目前已經(jīng)有十三冶等部分企業(yè)前往咨詢團購事宜。65 一居70-90 兩居90 小三居137 舒適型三居150-185大四居遠洋新干線項目概況

38、項目借鑒59一期開發(fā)遠洋新干線產(chǎn)品分析遠洋新干線住宅部分一期預計08年3月開盤，建筑有14層、11層、9層、6層四種，共25棟建筑。首期推出住宅共10萬平米，面積均在90平米以下，有7080平米一居室，90平米兩居、三居共11種戶型，約1088套。 戶型70一室80一室90兩室90三室套數(shù)2818680362比例2.6%1.6%62.5%33.3%項目借鑒60遠洋新干線產(chǎn)品分析 80平米舒適一室兩廳 方正戶型，動線科學 超大南向臥室，安靜舒適，光線明亮 各功能區(qū)與分割明確，互不干擾 90平米兩室兩廳一衛(wèi) 方正戶型，南北通透 空間利用率大，功能分區(qū)明確 90平米經(jīng)濟型三居 空間緊湊，有贈送面積

39、書房可改小臥室，空間利用率高 居住舒適性不高 單衛(wèi)生間，且為暗衛(wèi)項目借鑒61遠洋新干線產(chǎn)品分析項目住宅建筑均以南偏東15為主要朝向，創(chuàng)造使用價值及日照、采光的最大化。規(guī)劃設計利用南、北、東三面的14層建筑群將住宅地塊圍起，營造社區(qū)氛圍。西側(cè)連接商務辦公地塊，利用6層、9層、11層的漸高建筑作為3層獨棟辦公樓向14層高層建筑 的過渡區(qū)，形成良好空間。一期建筑位于地塊南側(cè)，以及西南角與項目獨棟辦公區(qū)的過渡部分。一期住宅建筑分為四個組團：第一組團第二組團第三組團第四組團第一組團：建筑17棟，共約25900平米。每棟14層，僅有少量70平米一室，其余全部是90平米兩室戶型。第二組團共9棟14層建筑，全

40、部為90平米兩居室，共約34020平米。第三組團為5棟11層建筑，戶型全部為90平米經(jīng)濟型三居，共約27720平米。第四組團有三棟建筑，均為6層與9層的混合體，各種戶型都有，共約9540平米。住宅一期項目借鑒62遠洋新干線營銷分析主題詞“創(chuàng)造一種生活，實現(xiàn)一個夢想”主打概念區(qū)位 + 宜居區(qū)位：濱海新區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道，核心位置；周邊有40萬平米蓄水湖；鄰近18洞溫泉高爾夫球場；快速路距市內(nèi)車程1520分鐘；地鐵2號線、4號線宜居：37萬建面住宅社區(qū)，容積率不到2；綠地率40%，景觀豐富；建筑最高14層，其余11、9、6層不等；全部南偏東15度朝向，光線充足；空港區(qū)276萬平米綠化，空氣清

41、新項目借鑒63遠洋新干線營銷分析營銷語言“成功視野，是在公司還能知道老婆在客廳練瑜伽”遠洋新干線目前的主打產(chǎn)品是獨棟辦公樓和普通住宅，兩個地塊相連，辦公樓區(qū)東側(cè)即有611層住宅。該營銷語言推廣的是兩種產(chǎn)品合二為一的概念，即丈夫在office獨棟辦公，同時妻子旁邊的住宅里生活，營造了一種溫馨且浪漫的氛圍。盡管遠洋新干線目前沒有提出營銷概念等，但相信諸如此類打造生活方式的理念在今后的實際營銷中會層出不窮。社區(qū)配套7800平米商業(yè)配套；3600平米會所，四層，設有游泳池、茶座、書吧、活動室、健身房、練功房、西餐廳等功能區(qū)域；社區(qū)物業(yè)服務中心項目借鑒64遠洋新干線目前已接受多組看房顧客，據(jù)估算，投資客

42、約占30%， 與自住型約占70%，關(guān)注戶型在90平米以上或以下大約各占50%，自住型客戶以在空港開發(fā)區(qū)工作者為主，外地人較少（白領(lǐng)階層），也有企業(yè)團購（35套，量不大）。行業(yè)包括空港區(qū)的金融、物流、貿(mào)易、加工等各個行業(yè)，年齡層以年輕人居多。遠洋新干線營銷分析客戶分析我們隨機采訪了在空港區(qū)管委會工作的幾名政府人員，他們的意見比較一致，即對在空港加工區(qū)置業(yè)的興趣不大。管委會每天4點半下班，有15輛班車接送人員上下班，因此居住在市內(nèi)并沒有太大不方便；另外有些人認為在空港區(qū)置業(yè)生活還是不夠方便，周末去市內(nèi)玩樂聚會等交通還是構(gòu)成問題（目前情況下）；而且每天下班后空港區(qū)還是比較冷清，人氣不足；此外一名主管

43、房產(chǎn)方面的人士認為，空港區(qū)目前房價有些虛高，他本人并不會考慮購買，他認為在50006000元/平米左右定價比較合適；此外表示對投資客選擇此地表示不認同，認為租客不會很多，因為藍領(lǐng)階層會有相應檔次價位較低的藍領(lǐng)公寓解決生活問題?？蛻粼L談項目借鑒65遠洋新干線借鑒點營銷推廣產(chǎn)品組合面積配比客戶特征客戶訪談啟動期價格平臺目前報價7500元/平米，總價控制確保與區(qū)域公寓項目進行競爭住宅市場競爭客戶對空港生活配套欠缺、價格偏高區(qū)域價值尚需引導自住比例較大，年輕的產(chǎn)業(yè)人口主導區(qū)域市場起步階段特征配套設施商業(yè)配套、會所、社區(qū)服務中心兼?zhèn)渚幼》諊鸂I造中通過新生活方式的演繹，充分挖掘項目區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢由地塊價值

44、較低的臨街小戶型產(chǎn)品啟動降低風險，保證回現(xiàn)6+9+11+14層結(jié)合，通過內(nèi)低外高的層次感減小外界對小區(qū)內(nèi)部的影響滿足90/70政策，首期均為90平米以下的戶型，主推90平米二室戶型客戶明顯針對自住客戶項目核心賣點梳理區(qū)位+宜居（拔高區(qū)域價值，改變客戶認知/環(huán)境+產(chǎn)品+配套，吸引客戶購買）66皇冠國際酒店式公寓報價：10800元/平米主力戶型：110-120平米2居，60-70平米1居客戶特征：來 源：企業(yè)客戶，空客和空港中大型企業(yè)有意向，有部分來自市區(qū)的投資客戶年 齡：25-40歲支付能力：自住客戶以公基金為主、按揭，企業(yè)會一次性支付置業(yè)目的：自住,企業(yè)員工宿舍、投資置業(yè)邏輯：地段、產(chǎn)品（戶型

45、）、物業(yè)管理空港國際貿(mào)易中心報價：8500元/平米主力戶型： 70-160平米客戶特征：來 源：中小企業(yè)客戶，與空港內(nèi)企業(yè)機構(gòu)等有一定聯(lián)系，少量投資客行 業(yè)：（空港相關(guān)，空客相關(guān)，貿(mào)易，物流規(guī) 模：中、小型企業(yè)置業(yè)目的：辦公置業(yè)邏輯：地段，總價需求面積：23間（200-400平米）區(qū)域客戶掃描67遠洋新干線（獨棟辦公）報價：16000元/平米主力戶型：300-400平米 地上三層客戶特征：來 源：企業(yè)客戶行 業(yè)：貿(mào)易、物流，進出口、醫(yī)藥、紡織企業(yè)規(guī)模：中型企業(yè)置業(yè)目的：辦公置業(yè)邏輯：地段、環(huán)境、品牌、產(chǎn)品需求面積：400平米左右遠洋新干線（住宅）報價：7500元/平米主力戶型：65平米1居，7

46、0-90兩居，130平米3居客戶特征：來 源：空港內(nèi)員工，企業(yè)購置員工房，投資客年 齡：25-50歲支付能力：自住客戶以公基金為主、按揭，投資客、企業(yè)會一次性支付置業(yè)目的：自住，員工宿舍，投資置業(yè)邏輯：地段，環(huán)境，品牌，產(chǎn)品區(qū)域客戶掃描68空港國際中心(辦公)報價：7800元/平米主力戶型：50-70平米，少量110平米客戶特征(未對外銷售，內(nèi)部認購也沒有開始）來 源：企業(yè)客戶、投資客戶，目前蓄客未明確引導辦公/居住行 業(yè)：企業(yè)規(guī)模：小型置業(yè)目的：辦公置業(yè)邏輯：地段、產(chǎn)品需求面積：空港國際中心(公寓)報價：7800元/平米主力戶型：50-70平米，少量110平米客戶特征：來 源：產(chǎn)業(yè)性客戶,空

47、港工作員工，投資客年 齡: 25-40支付能力：自住客戶以公基金為主、按揭、基本無一次性付清，支付能力有限;投資客一次性付清置業(yè)目的：自住,投資置業(yè)邏輯：地段、產(chǎn)品（戶型）區(qū)域客戶掃描69金融中心報價：8000元/平米主力戶型：前排寫字樓 600-900平米，后排寫字樓300-800平米客戶特征：來 源：企業(yè)客戶、世界500強、國際國內(nèi)大型 公司行 業(yè)：外貿(mào)、物流、IT、金融規(guī) 模：大型企業(yè)置業(yè)目的：辦公置業(yè)邏輯：地段，定位(高端)，體量(大)，產(chǎn)品(戶型)面積需求：各面積區(qū)間均勻分布，有少部分要求小面積的客戶區(qū)域客戶掃描蓄客情況70居住屬性的公寓和住宅目前受到空港客戶關(guān)注，主要用于自住，有企

48、業(yè)團購意向。也有部分投資客，銷售人員針對投資客的說辭準備得比較充分。投資屬性的公寓和住宅有空港企業(yè)客戶關(guān)注，團購用于企業(yè)員工的居住，部分來自市區(qū)的投資客開始關(guān)注空港市場。辦公類產(chǎn)品目前咨詢的中小企業(yè)較多，需求面積較小，約100-300平米，用于自己辦公；投資客較少。自用客戶關(guān)注投資客戶關(guān)注公寓企業(yè)客戶個人客戶辦公產(chǎn)品公寓住宅寫字樓 投資客戶對于各種類型的產(chǎn)品都有所關(guān)注住宅公寓住宅區(qū)域客戶總結(jié)71客戶定位地緣性客戶為主空港物流加工區(qū)及華明產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)人口 單身貴族/情侶 企業(yè)客戶郊區(qū)化客戶看好項目自身具備優(yōu)良的自然環(huán)境資源，且未來發(fā)展?jié)摿薮蟮闹鲃咏紖^(qū)化人群 由于城市中心房價高而又渴望生活品質(zhì)的被動郊區(qū)化人群核心客戶重要