2010地產(chǎn)文案-2009年6月無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告_50-24打包下載--_易居研究

1、無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告2021年6月目 錄出品機(jī)構(gòu)：無錫易居房地產(chǎn)研究所克而瑞中國信息技術(shù)無錫機(jī)構(gòu)編委：張永岳 丁祖昱 張 燕 主編：金曉兵編輯：耿永然王新科嚴(yán)中聯(lián)系 ：051082727309 :無錫.摩天360大廈.805室 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc232309743易居觀點(diǎn) PAGEREF _Toc232309743 h 3HYPERLINK l _Toc232309744數(shù)字樓市 PAGEREF _Toc232309744 h 4HYPERLINK l _Toc232309745第一章、政策資訊篇 PAGEREF _Toc232309745 h

2、5HYPERLINK l _Toc232309746一、政策法規(guī) PAGEREF _Toc232309746 h 5HYPERLINK l _Toc232309747二、市場(chǎng)資訊 PAGEREF _Toc232309747 h 6HYPERLINK l _Toc232309748三、市政動(dòng)態(tài) PAGEREF _Toc232309748 h 8HYPERLINK l _Toc232309749第二章、商品房市場(chǎng)篇 PAGEREF _Toc232309749 h 9HYPERLINK l _Toc232309750一、市場(chǎng)綜述 PAGEREF _Toc232309750 h 9HYPERLINK

3、l _Toc232309751二、供求關(guān)系分析 PAGEREF _Toc232309751 h 10HYPERLINK l _Toc232309752三、供給量分析 PAGEREF _Toc232309752 h 11HYPERLINK l _Toc232309753四、成交量分析 PAGEREF _Toc232309753 h 12HYPERLINK l _Toc232309754五、成交均價(jià)分析 PAGEREF _Toc232309754 h 13HYPERLINK l _Toc232309755第三章、土地市場(chǎng)篇 PAGEREF _Toc232309755 h 14HYPERLINK l

4、 _Toc232309756一、市場(chǎng)綜述 PAGEREF _Toc232309756 h 14HYPERLINK l _Toc232309757二、本月公告土地分析 PAGEREF _Toc232309757 h 14HYPERLINK l _Toc232309758三、本月成交地塊分析 PAGEREF _Toc232309758 h 15HYPERLINK l _Toc232309759第四章、商品住宅市場(chǎng)篇 PAGEREF _Toc232309759 h 20HYPERLINK l _Toc232309760一、市場(chǎng)綜述 PAGEREF _Toc232309760 h 20HYPERLIN

5、K l _Toc232309761二、供求關(guān)系分析 PAGEREF _Toc232309761 h 21HYPERLINK l _Toc232309762三、供給量分析 PAGEREF _Toc232309762 h 22HYPERLINK l _Toc232309763四、成交量分析 PAGEREF _Toc232309763 h 24HYPERLINK l _Toc232309764五、成交均價(jià)分析 PAGEREF _Toc232309764 h 26HYPERLINK l _Toc232309765六、熱點(diǎn)板塊 PAGEREF _Toc232309765 h 27HYPERLINK l

6、_Toc232309766七、工程解析 PAGEREF _Toc232309766 h 28HYPERLINK l _Toc232309767第五章、辦公市場(chǎng)篇 PAGEREF _Toc232309767 h 29HYPERLINK l _Toc232309769第六章、商業(yè)市場(chǎng)篇 PAGEREF _Toc232309769 h 30HYPERLINK l _Toc232309771第七章、別墅市場(chǎng)篇 PAGEREF _Toc232309771 h 31HYPERLINK l _Toc232309773第八章、產(chǎn)品分析篇 PAGEREF _Toc232309773 h 32HYPERLINK

7、l _Toc232309775第九章、營銷媒體篇 PAGEREF _Toc232309775 h 42HYPERLINK l _Toc232309776一、營銷透析 PAGEREF _Toc232309776 h 42HYPERLINK l _Toc232309777二、媒體分析 PAGEREF _Toc232309777 h 43HYPERLINK l _Toc232309778三、典型工程 PAGEREF _Toc232309778 h 45HYPERLINK l _Toc232309779第十章 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 PAGEREF _Toc232309779 h 48HYPERLINK l _T

8、oc232309780一、崇安區(qū) PAGEREF _Toc232309780 h 48HYPERLINK l _Toc232309781二、南長區(qū) PAGEREF _Toc232309781 h 49HYPERLINK l _Toc232309782三、北塘區(qū) PAGEREF _Toc232309782 h 50HYPERLINK l _Toc232309783四、新區(qū) PAGEREF _Toc232309783 h 51HYPERLINK l _Toc232309784五、濱湖區(qū) PAGEREF _Toc232309784 h 52HYPERLINK l _Toc232309785六、錫山區(qū)

9、 PAGEREF _Toc232309785 h 53HYPERLINK l _Toc232309786七、惠山區(qū) PAGEREF _Toc232309786 h 54易居觀點(diǎn)地產(chǎn)半年觀點(diǎn)：需要謹(jǐn)慎，不可樂觀 悲觀、彷徨、驚喜、狂熱這是很多親身感受了今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)開展歷程的人所走過的心路歷程。 春節(jié)后一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度彌漫著悲觀的氣氛，由于當(dāng)時(shí)國際金融危機(jī)正盛，住宅銷售遭遇前所未有的寒冬，然而隨著陽春三月的來臨，樓市“小陽春卻意外而至，但此時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)依然低迷，國際金融危機(jī)也不見削弱，樓市的前景到底如何，很多人是彷徨的、疑心的。隨著數(shù)據(jù)的披露，三月份無錫商品住宅成交46.19萬平方

10、米，環(huán)比增長66.53%；四月份成交48.19萬平方米，五月份成交56.47萬平方米。商品住宅成交量月度環(huán)比急速上升，已經(jīng)超越 2007 年同期的水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)無疑給處在經(jīng)濟(jì)調(diào)整中的中國一個(gè)驚喜，并且隨著市場(chǎng)的持續(xù)回暖，“小陽春已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤捌G陽天，市場(chǎng)已經(jīng)略顯“狂熱了?？陀^講，上半年樓市的上漲行情是由一些因素推動(dòng)的，并非“天上掉餡餅的偶然行情。上半年樓市脫離宏觀經(jīng)濟(jì)根本面，走出了獨(dú)立向上的行情，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生“功不可沒 。這聽起來像是一個(gè)冷笑話，但卻真實(shí)發(fā)生在市場(chǎng)上。比照一下，2007 年政府對(duì)房地產(chǎn)采取了嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，各種緊縮性措施如加息、加稅、二套房貸政策等接連出臺(tái)，導(dǎo)致市場(chǎng)

11、成交極度低迷，房地產(chǎn)業(yè)處于衰退的邊緣。年底國際金融危機(jī)突然惡化后，中央的經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生大規(guī)模調(diào)整，從緊縮性的“一保一控轉(zhuǎn)為“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促開展 ，房地產(chǎn)業(yè)由于具有迅速拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)的特性，被寄予了厚望，并一越從“被調(diào)控的對(duì)象上升為“保增長的急先鋒。雖然在國務(wù)院出臺(tái)的十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中沒有囊括房地產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)業(yè)卻獲得了很多實(shí)際的利好措施，如央行連續(xù)降息、首套房消費(fèi)利率優(yōu)惠、降低住房工程資本比例等。國家實(shí)際上從金融環(huán)境、投資環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境等方面全面放開了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開展的束縛。 當(dāng)然，金融危機(jī)下市場(chǎng)對(duì)通脹預(yù)期的擔(dān)憂也導(dǎo)致了投機(jī)資金再次進(jìn)入樓市，直接促進(jìn)了市場(chǎng)成交的擴(kuò)大和價(jià)格的上升，需

12、要強(qiáng)調(diào)的是，上半年樓市的回暖其根底依然是以自主需求和改善型需求為主，投資需求對(duì)樓市的繁榮有“錦上添花的正面作用，但更應(yīng)該警惕其“趁火打劫的負(fù)面作用。 對(duì)于樓市下半年的走勢(shì)，易居認(rèn)為有兩個(gè)因素非常關(guān)鍵。其一是宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)如果能夠好轉(zhuǎn)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資就會(huì)逐步活潑，那么房地產(chǎn)業(yè)的投資需求壓力相應(yīng)會(huì)減弱，這有利于市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定，防止住房價(jià)格的大起大落；宏觀經(jīng)濟(jì)如果能夠好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)消費(fèi)預(yù)期將繼續(xù)向好，對(duì)于住宅成交量的穩(wěn)定也具有促進(jìn)作用。其二，政策環(huán)境變化。中國房地產(chǎn)是個(gè)政策市，這已經(jīng)無需論證。在人多地少的客觀情況下，幾乎每次市場(chǎng)調(diào)整都是緊縮政策造成的，每次市場(chǎng)的恢復(fù)和崛起也都得益于政策穩(wěn)定和放松。

13、現(xiàn)在樓市正處在政策沉默期間，市場(chǎng)成交量在不斷放大，而價(jià)格也在逐步走高，政策能夠繼續(xù)保持沉默的前提條件是市場(chǎng)沒有進(jìn)入非理性狀態(tài)，市場(chǎng)供給和需求能夠根本保持平衡，價(jià)格與大多數(shù)人的消費(fèi)能力能夠匹配。從現(xiàn)在的情況看，市場(chǎng)正在走鋼絲繩，政府面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)現(xiàn)狀似乎也是睜一只眼閉一只眼，主要原因是房地產(chǎn)依然是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的急先鋒，即使略微過火也不會(huì)馬上采取措施來打壓。但市場(chǎng)一旦脫離了正常的軌道，政策出手也不可防止。 綜合來看，下半年樓市的開展依然是謹(jǐn)慎的，但也絕不可盲目的悲觀或樂觀。這種謹(jǐn)慎來自于歷次市場(chǎng)波動(dòng)的規(guī)律認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)出現(xiàn)反復(fù)和低谷是一個(gè)行業(yè)市場(chǎng)處于良性開展的信號(hào)，反倒是一個(gè)行業(yè)連續(xù)十?dāng)?shù)年反規(guī)律的高速

14、膨脹開展才更需我們冷靜思考， “冬天進(jìn)補(bǔ)，春天打虎 ，即便未來還有產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，但那正是行業(yè)、企業(yè)修煉內(nèi)功的時(shí)候。數(shù)字樓市2021年6月房地產(chǎn)市場(chǎng)概況類別供給面積萬環(huán)比增減幅成交面積萬環(huán)比增減幅供求比成交均價(jià)元/環(huán)比增減幅商品房28.3633.77%64.54-6.79%1:2.28 65985.08%商品住宅10.22-41.10%50.51-10.55%1:4.94 57270.02%別墅7.98303.03%6.438.23%1:0.80 94552.39%商業(yè)8.03329.41%5.51-19.21%1:0.69 1022019.53%辦公2.13 2.1260.61%1:1.00 9

15、30418.03%數(shù)據(jù)來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2021年6月無錫市商品住宅成交面積排行榜排名區(qū)域樓盤名稱成交套數(shù)成交面積成交金額萬元成交均價(jià)元/1濱湖太湖國際社區(qū)16619694.5114132.1371762濱湖山語銀城13617717.3811019.5462203錫山春江花園12417242.739654.36655994惠山綠地世紀(jì)城14316806.767171.48242675濱湖尚錦城12414976.877847.47952406崇安金河灣家園12614342.199365.51965307北塘富城灣公寓11812957.285806.31244818濱湖萬科城

16、市花園11912638.728728.19569069北塘西城紀(jì)12212442.496171.449496010新區(qū)長江國際雅園11411307.299662.9778546數(shù)據(jù)來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第一章、政策資訊篇一、政策法規(guī)表1-1：2021年6月全國房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時(shí)間來源政策名稱主要內(nèi)容6月22日國務(wù)院?土地調(diào)查條例實(shí)施方法?國土資源行政主管部門工作人員在土地調(diào)查工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任，對(duì)于尚不構(gòu)成犯罪的，也將依法給予行政處分。土地調(diào)查包括全國土地調(diào)查、土地變更調(diào)查和土地專項(xiàng)調(diào)查，并從土地調(diào)查機(jī)構(gòu)及人員等方面對(duì)?土地調(diào)查

17、條例?的相關(guān)制度進(jìn)行了細(xì)化資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、市場(chǎng)資訊全國：解放70/90， 標(biāo)志性調(diào)控政策被證實(shí)退出據(jù)新華社下屬上海證券報(bào)證實(shí)，上海、南京、成都等多個(gè)城市已經(jīng)在土地招拍掛操作中，取消了單體工程70%以上建90平方米以下戶型的硬性要求。作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控標(biāo)志性政策，“70-90政策目前已經(jīng)實(shí)質(zhì)性退出市場(chǎng)。【易居視點(diǎn)】：“7090政策始于2006年。政策執(zhí)行三年來，雖然在一定程度上增加了小戶型市場(chǎng)占有率，但也滋生了一些問題，比方，開發(fā)商變相修改結(jié)構(gòu)，以贈(zèng)送陽臺(tái)面積、增大挑高變雙層結(jié)構(gòu)、兩套房打通連售等方式頻打“擦邊球。隨著全球金融危機(jī)沖擊國內(nèi)市場(chǎng)，國家于去年下半年調(diào)整宏觀

18、調(diào)控戰(zhàn)略，將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)給予了重點(diǎn)政策支持，以刺激市場(chǎng)回暖。取消“70-90限制，將節(jié)省開發(fā)商變相調(diào)整結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的隱性本錢，提高開發(fā)商投資熱情。同時(shí)，增加投資類商品房的市場(chǎng)供給。這對(duì)活潑房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定推動(dòng)作用。財(cái)政部：房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與三種情況下不征個(gè)稅 中新網(wǎng)6月15日電 據(jù)國家財(cái)政部下發(fā)個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題通知指出，三種情形下的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅。(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承當(dāng)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；(三

19、)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人?！疽拙右朁c(diǎn)】：個(gè)稅開征初期，在高額的稅費(fèi)下，眾多投資客以及炒房者通過贈(zèng)予、轉(zhuǎn)增等方式來躲避個(gè)稅。隨著08年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步調(diào)整，房地產(chǎn)投資需求比例明顯減少，因此之前“一刀斬的個(gè)稅征收政策迫切需要完善，對(duì)于真正需要通過贈(zèng)予、繼承等方式明確房屋權(quán)屬問題的案例免稅，也表達(dá)了政策的人性化。消協(xié)劉俊海：消法將修改 買房有望獲懊悔權(quán) 已實(shí)施15年的?消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法?以下簡稱消法將迎來第一次大修?！耙⒗潇o期制度，也就是懊悔權(quán)制度。原那么上讓消費(fèi)者在合理期限內(nèi)可以無條件退貨，特別是對(duì)于電視直銷商品。還要增加消費(fèi)者安寧權(quán)制度。

20、增強(qiáng)公權(quán)力的行為保護(hù)。劉俊海認(rèn)為，消費(fèi)者的懊悔權(quán)制度未必適用于所有消費(fèi)行為，但三類商品交易活動(dòng)應(yīng)當(dāng)適用懊悔權(quán)制度：網(wǎng)上交易；先交錢后簽合同的消費(fèi)行為；交易額巨大的消費(fèi)行為，比方購置汽車、房屋等?！疽拙右朁c(diǎn)】：“買房可獲懊悔權(quán)言論自拋出以來就受到熱議，作為購房者來說，消法的大修，是值得歡呼雀躍的。但從實(shí)際實(shí)施來看，很明顯該項(xiàng)法律的制定依舊存在眾多不確定因素，例如如何處置投資行為？如何應(yīng)對(duì)開發(fā)商假按揭等等，從目前來看，多少有點(diǎn)不靠譜。而據(jù)后續(xù)新聞報(bào)道，消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長劉俊海表示“不過這只是我個(gè)人的看法和建議，不代表任何部門。也說明了該項(xiàng)法律從目前來說是尚不成熟的。 財(cái)政部：盡快推進(jìn)資源稅改革 研究

21、開征物業(yè)稅 6月11日，在第十三屆中韓稅收政策交流會(huì)上，中國財(cái)政部副部長王軍表示，中國將積極推進(jìn)稅制改革和稅收政策完善，盡快推進(jìn)實(shí)施資源稅改革，加快理順環(huán)境稅費(fèi)制度，研究開征環(huán)境稅。 王軍強(qiáng)調(diào)，在一攬子經(jīng)濟(jì)刺激方案包括稅收政策實(shí)施后，中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了企穩(wěn)回暖跡象，但不確定因素和突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)依然較多?！疽拙右朁c(diǎn)】：物業(yè)稅的想法在誕生之初是為了抑制房價(jià)，但開征物業(yè)稅，并不意味著房價(jià)一定下跌，總體而言，開征物業(yè)稅對(duì)抑制房產(chǎn)炒賣、平抑房價(jià)，減少資產(chǎn)泡沫具有積極作用。物業(yè)稅開征的初期，會(huì)刺激房地產(chǎn)的需求，特別是高檔住宅的價(jià)格有望下滑，導(dǎo)致高端市場(chǎng)銷售加速。從中長期來看，住宅市場(chǎng)將由目前的“購置本錢高、使

22、用本錢低向“購置本錢低、使用本錢高轉(zhuǎn)變，由于住宅使用本錢的大大提高，高端市場(chǎng)的遠(yuǎn)期開發(fā)將會(huì)受到一定程度的壓抑，具體影響將取決于征稅標(biāo)準(zhǔn)及稅賦水平。商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面較少，引起的爭議相對(duì)不大，因此物業(yè)稅有可能將最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)全面征稅。國務(wù)院會(huì)議:抓好七項(xiàng)工作 引導(dǎo)住房消費(fèi) 國務(wù)院總理溫家寶17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)固和開展企穩(wěn)向好的形勢(shì)，必須抓好進(jìn)一步調(diào)整結(jié)構(gòu)等七項(xiàng)工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)固和開展企穩(wěn)向好的形勢(shì)，必須抓好以下七項(xiàng)工作：(一)進(jìn)一步調(diào)整結(jié)構(gòu)，大力培育和擴(kuò)大消費(fèi)需求，保持投資穩(wěn)定增長，全面增強(qiáng)國內(nèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用

23、。抓緊實(shí)施家電下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)、農(nóng)機(jī)下鄉(xiāng)、家電汽車以舊換新等政策，引導(dǎo)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開展，積極開展旅游休閑消費(fèi)，拓寬文化消費(fèi)市場(chǎng)。認(rèn)真落實(shí)中央投資方案，扎實(shí)做好工程建設(shè)各項(xiàng)工作。重視引導(dǎo)和擴(kuò)大民間投資，破除壟斷和限制。無錫：廉租房保障3年規(guī)劃出臺(tái) 無錫標(biāo)準(zhǔn)比全國多3平米目前，無錫市廉租房保障標(biāo)準(zhǔn)是人均住房建筑面積16平方米，這不僅高于人均13平方米的國家規(guī)定，也高于人均15平方米的省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。無錫市住房保障中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。無錫市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，到09年年底，力爭使全市所有符合條件的低保住房困難家庭都獲得實(shí)物配租，用兩年時(shí)間提前完成江蘇省制定的三年目標(biāo)。無錫力建“兩型社會(huì) 鼓

24、勵(lì)購置節(jié)能省地住宅6月21日，無錫市召開全市資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)綜合配套改革試點(diǎn)方案匯報(bào)會(huì)。無錫市科學(xué)制定綠色采購、綠色信貸、綠色消費(fèi)機(jī)制，鼓勵(lì)廣闊市民購置節(jié)能省地型住宅，購置節(jié)能、節(jié)水產(chǎn)品和再生利用產(chǎn)品，購置無污染、無公害的綠色產(chǎn)品和綠色效勞。無錫市優(yōu)化用地保開展據(jù)了解，今年全市擴(kuò)大內(nèi)需工程總投資超過1200億元，工程總數(shù)超過300個(gè)，總用地需求約5.5萬畝，而全市建設(shè)用地占用農(nóng)用地的指標(biāo)只有9030畝。面對(duì)如此大的“缺口，無錫在年初便明確了用地指標(biāo)分配原那么：方案指標(biāo)優(yōu)先投向調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升產(chǎn)業(yè)層次的工程和保障民生工程、環(huán)境工程等工程，向提升競爭力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等“三創(chuàng)載體工程傾斜

25、，向現(xiàn)代效勞業(yè)工程傾斜。三、市政動(dòng)態(tài)保利達(dá)廣場(chǎng)將在五年內(nèi)建成無錫又一地標(biāo)性建筑，被業(yè)界視為重振火車站勝利門商圈的保利達(dá)廣場(chǎng)，與6月29日舉行了奠基儀式。保利達(dá)廣場(chǎng)工程可建設(shè)用地面積6萬余平方米，地上總建筑面積超過40萬平方米。西至無錫一百東、北至古運(yùn)河、東為工運(yùn)路、南至解放北路。工程由香港保利達(dá)集團(tuán)投資，總投資25億港元。該工程集住宅、酒店式公寓、商業(yè)于一體。方案在5年內(nèi)完成。根據(jù)未確認(rèn)的信息透露，保利達(dá)主樓將在300米68層以上。但有關(guān)人士表示，因?yàn)槭浅呓ㄖ?，需?jīng)省規(guī)劃部門批準(zhǔn)?！疽拙右朁c(diǎn)】：隨著保利達(dá)廣場(chǎng)的正式奠基以及紅豆國際廣場(chǎng)的落成，勝利門商圈將迎來快速的開展，將成為未來名副其實(shí)的副

26、中心區(qū)，以及眾多高端工程的聚集地。南禪寺、崇安寺、勝利門、歐風(fēng)街-金太湖國際將連成一個(gè)全新的經(jīng)濟(jì)樞紐，對(duì)于北塘區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展將起到一個(gè)積極的促進(jìn)作用。無錫崇安構(gòu)筑城市現(xiàn)代化核心板塊6月中旬，崇安區(qū)深入開展向“加快科學(xué)開展的好典型無錫太湖國際科技園學(xué)習(xí)活動(dòng)，全區(qū)上下進(jìn)一步感受到了“百舸爭流、不進(jìn)那么退的競爭壓力，增強(qiáng)了“加快轉(zhuǎn)型、提升功能的內(nèi)生動(dòng)力。區(qū)委書記蔣偉堅(jiān)強(qiáng)調(diào)，“學(xué)習(xí)先進(jìn)、優(yōu)化開展、強(qiáng)化功能、加快轉(zhuǎn)型是當(dāng)前及今后一段時(shí)期崇安應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快開展，全力構(gòu)筑城市現(xiàn)代化核心板塊的主旋律、主基調(diào)。北大門綜合交通樞紐工程開建我市綜合交通樞紐工程主要由交通綜合體、商業(yè)設(shè)施、長途客運(yùn)

27、汽車站、公交樞紐、出租車及社會(huì)車輛上下點(diǎn)、下沉式廣場(chǎng)等局部組成，南至興源南路，北至北新河，西至錫澄路，東至通江大道，規(guī)劃中的滬寧城際鐵路、軌道交通1號(hào)線、3號(hào)線將在這里交會(huì)。按照方案，該工程中的滬寧城際鐵路配套站務(wù)樓將于2021年與城際鐵路同步交付，交通樞紐于2021年底投入使用，整個(gè)工程2021年完成。太湖大道年內(nèi)下穿紅星路太湖大道與紅星路的“相遇，即將從平面交叉變?yōu)榱Ⅲw交叉。昨從市重點(diǎn)辦得悉，作為太湖大道節(jié)點(diǎn)改造的一局部，太湖大道-紅星路立交工程已正式開工。年內(nèi)，太湖大道將以下穿紅星路的方式全新亮相，我市東西向的通行能力將大幅提高。第二章、商品房市場(chǎng)篇一、市場(chǎng)綜述供給量出現(xiàn)回調(diào)，成交量首現(xiàn)

28、疲軟，均價(jià)小幅增長6月，無錫商品房供給面積28.36萬平米，成交面積64.54萬平米，成交均價(jià)6598元/平米；1-6月，無錫商品房累計(jì)供給面積133.64萬平米，累計(jì)成交面積318.03萬平米，累計(jì)供求比1：2.41。圖2-1：2021年1月至2021年6月無錫市商品房供求走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表2-1：無錫市6月商品房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2021年5月2021年6月同比增長%環(huán)比增長%供求比1:3.271:2.28供給量萬m221.228.36-44.69%33.77%成交量萬m269.2464.54102.09%-6.79%成交價(jià)格元/ m262796598-1.4

29、3%5.08%成交總額億元43.4842.5899.16%-2.07%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求關(guān)系分析月度供求比略有改善6月，全市商品房市場(chǎng)供求比為1：2.28，本月供給量止住下滑趨勢(shì)，再度放量，緩解了上月供不應(yīng)求的局面，但單月供求關(guān)系仍處在供小于求局面。1-6月，全市商品房市場(chǎng)累計(jì)供求比為1：2.38，由于09年以來市場(chǎng)以消化存量為主，新增供給持續(xù)缺乏，致使累計(jì)供求關(guān)系繼續(xù)維持在供小于求的良好局面。供求市場(chǎng)整體仍處于供大于求縱觀08年以來供求關(guān)系的走勢(shì)，08年單月供求比數(shù)據(jù)均低于1呈現(xiàn)供大于求，全年市場(chǎng)低迷，供給量不斷積壓而成交市場(chǎng)平淡，而進(jìn)入09年單月供求比數(shù)據(jù)均高

30、于1市場(chǎng)似乎開始出現(xiàn)了久違的供不應(yīng)求的局面，有人惜售有人提價(jià)，新一輪樓市春天似乎已經(jīng)來到，但是從08年以來累計(jì)供求關(guān)系來看，無錫商品房市場(chǎng)累計(jì)供求比僅為1：0.86，市場(chǎng)顯然處在供大于求的局面，面對(duì)這輪由信貸刺激、政策鼓勵(lì)，供給缺乏等多因素而引發(fā)的所謂“春天，開發(fā)商仍需理性看待。圖2-2：2021年1月至2021年6月無錫市商品房供求關(guān)系比照?qǐng)D資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、供給量分析新增供給再度回調(diào)6月，全市商品房供給面積為28.36萬平米，環(huán)比上漲33.77%，同比下降44.69%。1-6月，全市商品房累計(jì)供給面積為133.64萬平米，與去年同期270.80萬平米相比，下降50

31、.65%。供給市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象6月供給市場(chǎng)出現(xiàn)33%增長，但是本輪增長主要是結(jié)構(gòu)性增長而非整體供給市場(chǎng)增長，本月供給中普通住宅供給量明顯缺乏，而商業(yè)、辦公、別墅物業(yè)的市場(chǎng)供給量均出現(xiàn)300%以上的增長，抵消了普通住宅市場(chǎng)供給缺乏對(duì)整體市場(chǎng)影響，但是本輪結(jié)構(gòu)性增長背后是普通住宅市場(chǎng)供給的觸底滑落至07年2月以來最低，僅為10.22萬平米，可以預(yù)計(jì)進(jìn)入三季度，普通住宅市場(chǎng)供給的反彈勢(shì)必拉到整體市場(chǎng)供給的復(fù)蘇。圖2-3：2021年1月至2021年6月無錫市商品房供給量比對(duì)圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、成交量分析單月成交量止住上揚(yáng)，整體成交仍顯瘋狂6月，全市商品房成交量為64.54萬平

32、米，環(huán)比下降6.79，同比上升102.09。1-6月，全市商品房累計(jì)成交量為318.03萬平米，與去年同期165.72萬平米相比，上升91.91%，與2007年同期成交數(shù)據(jù)205.97萬平米相比，亦有54.51%的增長。6月成交下滑，市場(chǎng)波動(dòng)抑或下跌信號(hào)6月商品房成交的一路上揚(yáng)趨勢(shì)終于止住，就如同一季度小陽春行情剛開始時(shí)對(duì)于小陽春究竟能延續(xù)多久的爭論一樣，當(dāng)二季度末成交市場(chǎng)出現(xiàn)下滑之際，市場(chǎng)后續(xù)何去何從，6月的下滑究竟是如2月是上揚(yáng)趨勢(shì)中的波動(dòng)，還是市場(chǎng)開始逆行的信號(hào)？2007年市場(chǎng)是瘋狂的，而目前2021無論是從成交面積或是成交均價(jià)上都已經(jīng)超越2007年，而在6月的數(shù)據(jù)中可以看到，成交量下滑

33、的同時(shí)是成交均價(jià)的繼續(xù)上漲，如按照目前市場(chǎng)趨勢(shì)開展下去，迎接中國房地產(chǎn)的無疑就是一個(gè)巨大的泡沫，是選擇如2021年的軟著陸，盡管市場(chǎng)成交疲軟，但至少市場(chǎng)仍在跑量，還是選擇2021年時(shí)業(yè)內(nèi)對(duì)后勢(shì)所判斷的樓市寒冬，成為繼日本和美國后下一個(gè)破滅的地產(chǎn)泡沫。圖2-4：2021年1月-2021年6月無錫市商品房成交量比對(duì)圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)五、成交均價(jià)分析成交均價(jià)小幅上升6月，全市商品房成交均價(jià)為6598元/平米，環(huán)比上漲了5.08，與去年同期相比那么下跌1.43。成交均價(jià)攀升對(duì)需求抑制效應(yīng)明顯從5-6月各物業(yè)類型成交均價(jià)同比數(shù)據(jù)來看，各物業(yè)類型成交均價(jià)均保持不同程度的增長，其中商

34、業(yè)與辦公物業(yè)增幅均超過18%，而住宅與別墅分別只有0.02%，2.39%的增長，投資型物業(yè)的增幅顯著也驗(yàn)證了目前業(yè)內(nèi)比擬普遍的觀點(diǎn)，隨著對(duì)通貨膨脹的預(yù)計(jì)更多投資者將選擇樓市作為避風(fēng)港，而從5-6月商品房成交的各項(xiàng)指標(biāo)上看，成交金額下滑2.07%，成交量下挫6.79%，唯一保持上漲趨勢(shì)的只有成交均價(jià)，顯然在小陽春行情中不斷上漲的成交均價(jià)已經(jīng)開始對(duì)需求釋放起到抑制效應(yīng)。圖2-4：2021年1月-2021年6月無錫市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第三章、土地市場(chǎng)篇本月土地市場(chǎng)無供給與成交第四章、商品住宅市場(chǎng)篇一、市場(chǎng)綜述供給繼續(xù)走低，成交小幅下挫，均價(jià)走平6月，無錫商品

35、住宅供給面積10.22萬平米，成交面積50.51萬平米，成交均價(jià)5727元/平米；1-6月，無錫商品住宅累計(jì)供給面積94.38萬平米，累計(jì)成交面積255.10萬平米，累計(jì)供求比1：2.70。圖4-1：2021年1月至2021年6月無錫市商品住宅供求走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表4-1：無錫市6月商品住宅各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2021年5月2021年6月同比增長%環(huán)比增長%供求比3.254.94供給量萬m217.3510.22-78.83%-41.10%成交量萬m256.4750.51112.58%-10.55%成交價(jià)格元/ m257265727-7.23%0.02%成交總額億元3

36、2.3328.9397.21%-10.52%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求關(guān)系分析供給持續(xù)走低，供求曲線繼續(xù)上揚(yáng)6月，全市商品住宅市場(chǎng)供求比為1：4.94，盡管成交量出現(xiàn)下降，但是連續(xù)的供給缺乏致使供求曲線繼續(xù)上揚(yáng)，到達(dá)08年以來的新高。1-6月，全市商品住宅市場(chǎng)累計(jì)供求比為1：2.70，較去年同期1：0.65相比，供求關(guān)系出現(xiàn)明顯變化。供求關(guān)系創(chuàng)下08年新高背后從2021年以來的供求關(guān)系來看，無論是單月供求比還是累計(jì)供求比無不顯示出與目前市場(chǎng)行情相一致的供不應(yīng)求，成交火爆。但是當(dāng)用08年以來的供求數(shù)據(jù)來分析，可以清楚看到目前的供不應(yīng)求、成交火爆背后實(shí)際上新增供給嚴(yán)重缺乏，這

37、種人為形成的供不應(yīng)求成交火爆究竟還能維持多久，目前尚難以斷言，但是市場(chǎng)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的根底是建立在真實(shí)的供求關(guān)系之中，目前的2021年以來的供求關(guān)系顯然已經(jīng)難以客觀的反映出火爆市場(chǎng)背后的玄機(jī)，但是隨著積壓的新增供給在下半年的釋放，下半年的供求關(guān)系很難再出現(xiàn)類似上半年的嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面圖4-2：2021年1月至2021年6月無錫市商品住宅供求情況比對(duì)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、供給量分析1、供給總量分析供給量繼續(xù)下滑6月，全市商品住宅供給面積為10.22萬平米，環(huán)比下降41.10%，同比下降78.83%。1-6月，全市商品住宅累計(jì)供給面積為94.38萬平米，與去年同期194.68萬平

38、米相比，下降51.52%。月度供給接近谷底，繼續(xù)盤整醞釀反彈如果說2021年是需求被壓抑的一年，那么2021年到目前為止無疑是供給被壓抑的一年，在上月供給增長之后 ，本月供給市場(chǎng)再度乏力出現(xiàn)小幅回落趨勢(shì)，10.22萬平米的供給量也創(chuàng)近三月以來新低，月度供給量已經(jīng)開始觸底，進(jìn)入三季度初市場(chǎng)供給極有可能繼續(xù)低位徘徊，但是自三季度末進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季起，新工程入市及房展會(huì)等刺激之下，市場(chǎng)供給勢(shì)必開始進(jìn)行反彈。圖4-3：2021年1月至2021年6月無錫市商品住宅供給量比對(duì)圖 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、成交量分析1、成交總量分析市場(chǎng)成交小幅減少，同比數(shù)據(jù)依舊保持高增長6月，全市商品住宅

39、成交量為50.51萬平米，環(huán)比下降10.55，同比上升112.58。1-6月，全市商品住宅累計(jì)成交量為255.10萬平米，與去年同期126.53萬平米相比，漲幅到達(dá)101.61%。上半年火爆收盤，下半年市場(chǎng)仍需謹(jǐn)慎隨著6月成交量減少，2021年以來的成交走高勢(shì)頭終于被暫停，回憶二季度市場(chǎng)整體成交仍處在高位狀態(tài)中，但由于三季度初是房地產(chǎn)傳統(tǒng)淡季，因此市場(chǎng)成交在隨后兩月中極有可能繼續(xù)走低進(jìn)入09年來第一次盤整階段。但是隨著供給市場(chǎng)后續(xù)的放量反彈，必將刺激成交市場(chǎng)的逐步升溫，但是需要關(guān)注的是，在本月成交價(jià)格對(duì)成交量的抑制作用已經(jīng)十清楚顯，如在未來市場(chǎng)供求博弈中，開發(fā)商仍堅(jiān)持現(xiàn)階段的提價(jià)策略，成交市場(chǎng)

40、仍存有不穩(wěn)定性。圖4-6：2021年1月-2021年6月無錫市商品住宅成交量走勢(shì)資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2、成交結(jié)構(gòu)分析三區(qū)聚集效應(yīng)減弱本月濱湖、新區(qū)、惠山三區(qū)成交較上月均有不同程度減少，三區(qū)所占比重由上月68.80%滑落至64.32%，錫山與北塘本月成交小幅增長，但是對(duì)整體市場(chǎng)影響有限。區(qū)域成交結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定從區(qū)域比重比照來看，目前崇安、北塘、錫山隨著區(qū)域開發(fā)推進(jìn)，區(qū)域正在不斷成熟區(qū)域成交比重也逐步穩(wěn)定，新區(qū)、濱湖、惠山盡管單月波動(dòng)不斷但是作為全市成交主力區(qū)域，三區(qū)比重也根本保持平穩(wěn)，唯一特例是南長區(qū)，由于區(qū)域地理面積不大且近年來開發(fā)集中在太湖廣場(chǎng)區(qū)域，工程同質(zhì)化明顯，導(dǎo)致成交

41、大起大落，預(yù)計(jì)隨著下半年南長北片板塊的啟動(dòng)，南長成交比重將明顯提高。圖4-7：2021年5月2021年6 月商品住宅區(qū)域成交面積比重比照?qǐng)D資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)區(qū) 域5月成交面積(萬)6月成交面積(萬)同比增長%環(huán)比增長%崇安區(qū)5.12 4.28 191.57%-16.43%南長區(qū)2.21 2.48 115.57%12.35%北塘區(qū)5.23 6.02 1305.73%15.23%新區(qū)9.91 8.59 165.07%-13.30%濱湖區(qū)16.60 13.09 40.30%-21.12%錫山區(qū)5.06 5.24 253.51%3.48%惠山區(qū)12.34 10.81 21.52%

42、-12.44%表4-2：2021年5月2021年6月商品住宅區(qū)域成交面積表數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)五、成交均價(jià)分析成交均價(jià)根本持平6月份全市商品住宅成交均價(jià)為5727元/平米，環(huán)比上漲0.02%，與去年同期相比，減少7.22%。本月成交均價(jià)根本持平，但是價(jià)格持平的背后卻是成交量減少10.55%，并且是新區(qū)、濱湖、惠山主力區(qū)域的共同下降，明顯隨著價(jià)格的不斷攀升，需求正在逐步減弱。圖4-9：2021年1月-2021年6月無錫市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)六、工程解析6月錫城樓市與5月相比雖有小幅下滑，但是依舊處于高位運(yùn)行狀態(tài)。本月全市住宅TOP1

43、0總成交量為15.01萬平方米。環(huán)比下滑了1.64萬平方米，跌幅為9.85%，跌幅有逐漸方法的趨勢(shì)。罕見，6大區(qū)域均有工程入圍TOP10從本月TOP10的入榜工程來看，除南長區(qū)以外，其余6大區(qū)域均有工程入榜，其中濱湖區(qū)依舊為入榜工程數(shù)量最多的區(qū)域，到達(dá)了4個(gè)。6大區(qū)域均有工程入榜確實(shí)比擬罕見，這個(gè)也在一定程度上反映出目前無錫樓市板塊的聚集效應(yīng)在逐漸減退。與濱湖樓盤動(dòng)輒幾十萬平米的體量相比，錫山、崇安、北塘等工程體量明顯較小，而能持續(xù)幾月保持較好的成交走勢(shì)入圍TOP10實(shí)屬不易，這主要是由于濱湖區(qū)不斷回漲的均價(jià)成為購房者的主要限制因素，而目前北塘區(qū)等離市中心距離較近的板塊工程成交均價(jià)相對(duì)較低，加

44、之目前快速內(nèi)環(huán)線的開通，區(qū)域交通改善，產(chǎn)品之間差距縮減，因此逐漸成為經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)較弱，對(duì)總價(jià)較為敏感購房者的首選。開盤、加推不再成為入榜條件與以往新開盤、新加推工程集中成交從而入圍TOP10不同，本月TOP10工程中僅有萬科城市花園和愛家金河灣兩大工程有房源加推，其他8大工程均是由于之前存量房源帶動(dòng)成交，由此也可以看出，個(gè)案影響導(dǎo)致成交波動(dòng)的現(xiàn)象正在逐漸減弱，整體市場(chǎng)逐漸趨于平穩(wěn)。 中高端物業(yè)又成市場(chǎng)主流本月TOP10樓盤中，五成工程成交均價(jià)到達(dá)6000元/平米以上，其中太湖國際社區(qū)和長江國際花園分別到達(dá)7000+和8000+以上。與之前中低價(jià)樓盤明顯占優(yōu)不同，目前中高端我也又稱市場(chǎng)主流。主要

45、原因有二，一是目前各個(gè)工程成交均價(jià)均有回漲的趨勢(shì)，工程檔次發(fā)生變化，由本處于中低端區(qū)域的工程逐漸上升成為中高端工程，二是由于目前改善型需求入市，導(dǎo)致中高端物業(yè)較之前成交量有顯著上升。表4-4： 2021年6月商品住宅成交套數(shù)TOP10列表排名工程區(qū)域板塊最新開盤時(shí)間成交套數(shù)成交均價(jià)同比周邊價(jià)格漲跌幅累計(jì)銷售率開發(fā)商1太湖國際社區(qū)濱湖太湖新城板塊2021-6-141667176 6.20%80.56%華潤新鴻基房地產(chǎn)(無錫)2山語銀城濱湖梁溪河板塊2021-4-181366220 48.79%無錫銀城房地產(chǎn)開發(fā)3春江花園錫山東亭板塊2006-12-11245599 66.28%無錫聚江房地產(chǎn)有限

46、責(zé)任公司4綠地世紀(jì)城惠山惠山新城板塊2021-1-221434267 1.35%95.43%上海綠地集團(tuán)無錫置業(yè)5尚錦城濱湖太湖新城板塊2007-9-221245240 74.45%新城房地產(chǎn)開發(fā)(無錫)6金河灣家園崇安通江上馬板塊2021-8-231266530 4.86%28.84%無錫愛家投資7富城灣公寓北塘北塘北片板塊2021-11-151184481 76.39%無錫市北塘區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營公司8萬科城市花園濱湖太湖新城板塊2006-5-11196906 -5.83%87.53%無錫萬科房地產(chǎn) 9西城紀(jì)北塘盛岸-山北板塊2021-6-271224960 33.80%無錫山北綜合建設(shè)開展10

47、長江國際雅園新區(qū)長江路板塊2021-6-281148546 40.25%無錫市民生房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第五章、辦公市場(chǎng)篇市場(chǎng)綜述市場(chǎng)供給有所回暖，成交量價(jià)均大幅上漲6月，無錫辦公用房供給面積 2.13萬平米，成交面積2.12萬平米，成交均價(jià)9304元/平米；1-6月，無錫辦公用房累計(jì)供給面積2.72萬平米，累計(jì)成交面積8.29萬平米，累計(jì)供求比1：3.05。圖5-1： 2021年1月至2021年6月無錫市辦公用房供求走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表5-1：無錫市2021年6月辦公用房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2021年5月2021年6月同比增長%環(huán)比增長%

48、供求比1供給量萬m202.13成交量萬m21.322.12381.82%60.61%成交價(jià)格元/ m27883930412.71%18.03%成交總額億元1.041.97447.22%89.42%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第六章、商業(yè)市場(chǎng)篇市場(chǎng)綜述供給量大幅上升，成交量再度下滑，均價(jià)大幅反彈6月，無錫商業(yè)用房供給面積8.03萬平米，成交面積5.51萬平米，成交均價(jià)10220元/平米；1-6月，無錫商業(yè)用房累計(jì)供給面積20.16萬平米，累計(jì)成交面積31.68萬平米，累計(jì)供求比1：1.57。圖6- 1： 2021年1月至2021年6月無錫市商業(yè)用房供求走勢(shì)圖資料來源：CRIC中國房地

49、產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表6-1：無錫市09年6月商業(yè)用房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2021年5月2021年6月同比增長%環(huán)比增長%供求比1：3.651：0.69-67.76%-81.2%供給量萬m21.878.03341.21%329.41%成交量萬m26.825.5141.65%-19.21%成交價(jià)格元/ m285501022041.34%19.53%成交總額億元5.835.63100.36%-3.43%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第七章、別墅市場(chǎng)篇市場(chǎng)綜述供給量大幅上揚(yáng)，成交量價(jià)雙漲6月，無錫別墅供給面積7.98萬平米，成交面積6.4萬平米，成交均價(jià)9455元/平米；1-6月，無錫別墅累計(jì)供給

50、面積16.38萬平米，累計(jì)成交面積22.96萬平米，累計(jì)供求比1：1.4。圖7- 1： 2021年1月至2021年6月無錫市別墅市場(chǎng)供求走勢(shì)圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表7-1：無錫市09年6月別墅市場(chǎng)各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2021年5月2021年6月同比增長%環(huán)比增長%供求比1：2.341：0.8-85.07%-65.81%供給量萬m21.987.981008.33%303.03%成交量萬m24.636.465.80%38.23%成交價(jià)格元/ m2923494553.10%2.39%成交總額億元4.276.0570.90%41.69%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第八章、

51、產(chǎn)品分析篇熱銷產(chǎn)品分析綠地世紀(jì)城本月綜述本月，綠地世紀(jì)城以1.68萬方的成交量位列全市成交排行榜第四位，成為惠山新城各大樓盤的領(lǐng)頭羊。綜觀整體市場(chǎng)走勢(shì)，綠地世紀(jì)城本月成交搶眼的主要原因一是離不開5月份“前程組團(tuán)的加推，二是工程本身確實(shí)存在較多的亮點(diǎn)，較為完善的商業(yè)和教育配套也使得其在惠山新城板塊中占據(jù)了較為重要的位置。工程背景表8-1：綠地世紀(jì)城工程概況 占地面積萬平方米52所在區(qū)位惠山新城板塊總建筑面積萬平方米78規(guī)劃戶數(shù)5000套容積率1.5首次開盤時(shí)間2006-10-12綠化率50累積銷售率73.6%物業(yè)形態(tài)多層、小高層、聯(lián)排別墅開發(fā)企業(yè)上海綠地集團(tuán)無錫置業(yè)資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決

52、策咨詢系統(tǒng)工程總平圖工程區(qū)位圖工程規(guī)劃綠地世紀(jì)城總體規(guī)劃建筑面積78萬平方米，規(guī)劃分為五期開發(fā)，產(chǎn)品覆蓋聯(lián)排別墅、花園洋房、高層、小高層等多種產(chǎn)品形態(tài)，滿足了多層次居住需求，針對(duì)的目標(biāo)客戶群較廣。工程二期還規(guī)劃了眾多景觀資源和公共設(shè)施，如人工湖、濱水步道、藝術(shù)會(huì)所、體育場(chǎng)所、商業(yè)街區(qū)等。波士頓公館還集中了最正確景觀資源和公共設(shè)施，人工湖、濱水步道、藝術(shù)會(huì)所、體育場(chǎng)所、商業(yè)街區(qū)等，還將重現(xiàn)波士頓城市的著名人文景觀，如鋪著紅磚的自由之路、優(yōu)美的查理斯河等，使居民和游人流連忘返，仿佛置身于波士頓城。工程二期總體規(guī)劃圖小高層實(shí)景圖工程進(jìn)度圖3、工程在售產(chǎn)品工程目前在建的二期共由11棟4-5層的多層，4

53、棟22-24層高的層以及1棟11層的小高層組成，規(guī)劃戶數(shù)為1500戶，當(dāng)期占地面積為97000平方米，總建筑面積為200720平方米。目前共推出762套房源，主要戶型為85-89平米的二房戶型，100-120的緊湊型三房戶型、121-145平米的舒適型三房戶型以及150-200平米的復(fù)式戶型。 典型戶型分析小高層住宅戶型兩室戶型 DB2戶型 面積：85平米 DB3戶型 面積：87平米 綠地世紀(jì)城的兩種二室戶型均是目前市面上采光通風(fēng)較好，較為理想的“H型小面積戶型，兩居室一南一北排列，客廳餐廳形成一個(gè)整體，既能明確功能分區(qū)又減少了浪費(fèi)的面積，在小面積戶型中，該類戶型是比擬理想的。DB2戶型還另外

54、自帶南北雙陽臺(tái)，客廳開間到達(dá)3.9米，充分保證起居生活的舒適性，主臥室還設(shè)計(jì)有南向飄窗，既能增加空間感又可以提高利用率。該戶型主要的缺點(diǎn)是由于受衛(wèi)生間采光窗設(shè)計(jì)的影響導(dǎo)致次臥室面積較小，未來起居布局不太方便，量外就是衛(wèi)生間門口正對(duì)入戶門，在隱秘性方面相對(duì)較差。DB3戶型那么相對(duì)較為方正，由于衛(wèi)生間自帶東窗，所以使得次臥室并沒有面積較小的弊病，相對(duì)來說利用率比DB2戶型高不少，該戶型主要的缺點(diǎn)那么是與DB2戶型相比主臥室缺少飄窗，并且衛(wèi)生間的布局也依舊無法回避弊病。三室戶型DC6戶型 面積：105平米 DC7戶型 面積：102平米 上述兩種三室戶型為綠地世紀(jì)城戶型中的緊湊型三室戶型，隨著戶型設(shè)計(jì)

55、觀念的不斷進(jìn)步，注重功能性的緊湊型戶型越來越受到購房者的青睞，DB6、DB7兩大戶型雖然目前僅為105與102平米，但是功能齊全，并且劃分合理。3.9米開間客廳與餐廳連成一體并且自帶南北雙陽臺(tái)，主臥和次臥室均朝南設(shè)計(jì)，采光充足，獨(dú)立儲(chǔ)藏室設(shè)計(jì)，增加了儲(chǔ)藏空間。兩種戶型主要的區(qū)別依舊是由于衛(wèi)生間采光的不同而導(dǎo)致書房的功能有所差距，DB6戶型的書房功能性明顯更大，既可做書房也可以做客臥。GC2戶型 面積：120平米GC2戶型為目前在售的主力三室戶型之一，與上述緊湊型戶型相比，該戶型明顯提升舒適型，不僅在客廳、臥室等主要活動(dòng)區(qū)域增大開間，并且在功能區(qū)的劃分上更加合理，并且增加了114平米入戶花園以提

56、升整體使用率。主、次臥和書房均配置了轉(zhuǎn)角大面積飄窗，加強(qiáng)整體空間感。整個(gè)戶型布局方正，全明結(jié)構(gòu)，為目前市場(chǎng)上較為認(rèn)可的三室戶型之一。 4、開發(fā)進(jìn)度綠地世紀(jì)城目前已經(jīng)開發(fā)至第二期，其中一期已于2007年底交房，目前主要在售的是二期產(chǎn)品。2021年5月最新開盤的是8、9號(hào)樓的“前程組團(tuán)，為小高層住宅，共推出200套左右，均價(jià)為4350元/平米。此次推出的小高層戶型主要有89平米、116平米以及120平米。目前這兩棟樓已經(jīng)建設(shè)到地面兩層，預(yù)計(jì)2021年11月可以交付。二期一期2021年5月16日推出8號(hào)、9號(hào)樓兩棟小高層9號(hào)樓8號(hào)樓分期開發(fā)示意圖表8-2：綠地世紀(jì)城分期開發(fā)情況工程名稱總建筑面積m2

57、容積率綠化率%建筑形態(tài)對(duì)外報(bào)價(jià)元/平方米現(xiàn)狀一期1000001.637.00%情景洋房、小高層、聯(lián)排別墅住宅：4200-5000別墅：6200-6800已經(jīng)交房入住二期2007202.0737.00%多層、小高層、高層4200-5000銷售中資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)5、本月成交關(guān)注本月綠地世紀(jì)城成交結(jié)構(gòu)以5月推出的8、9號(hào)樓物業(yè)結(jié)構(gòu)根本相同，主要是以89-93的二室戶型和120平米左右的三室戶型為主，另外還有一局部大戶型房源，更多的集中在二期的多層住宅中。表8-3：綠地世紀(jì)城6月成交分類：房型物業(yè)形態(tài)套數(shù)總面積()套均面積()均價(jià)(元/)二室二廳小高層474356.5992.6

58、94258三室二廳多層、小高層809719.21121.494320四室二廳多層1144.38144.385040躍層、復(fù)式多層、小高層142466.07176.154020資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)5、成交走勢(shì)分析綠地世紀(jì)城目前共有二期開盤，一期在06年底開盤，開盤初期由于惠山新城板塊處于建設(shè)初期，因此工程整體銷售情況并不理想，直至到07年3月以后，在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域板塊整體上升的帶動(dòng)下，工程成交出現(xiàn)第一個(gè)高潮期，但是由于之間上市量較大，工程依舊可售量較大。進(jìn)入08年以后，受整體房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的影響，工程成交依舊難有突破，加之之前較大的存量，使得08年4月-09年4月處

59、于一個(gè)供給空白期，主要以銷售存量為主。09年5月以后，市場(chǎng)呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)回暖的跡象，工程推出新組團(tuán)，從而也帶動(dòng)工程再次進(jìn)入成交高潮期，以1.68萬方的成交量創(chuàng)歷史最高值。圖8-1：綠地世紀(jì)城開盤以來月度成交走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)6、周邊市場(chǎng)狀況目前工程周邊在售的住宅物業(yè)工程數(shù)量較多，其中不乏類似復(fù)地公園成、融創(chuàng)理想城市等大盤。主要的在售同質(zhì)產(chǎn)品類型主要有：百大春城二期、奧林匹克花園二期、融創(chuàng)理想城市、復(fù)地公園城邦、賽維拉榮譽(yù)和金都蘭斯。百大春城二期復(fù)地公園城奧林匹克花園賽維拉融域融創(chuàng)理想城市金都蘭斯周邊主要在售工程分布圖表8-4：本案與周邊主要在售樓盤列表工程名稱產(chǎn)品類型建筑面

60、積萬占地面積萬最新開盤時(shí)間銷售面積銷售金額萬元銷售均價(jià)元/4月5月6月4月5月6月4月5月6月復(fù)地公園城住宅5031.252021-05-253450.214876.875399.551639.802260.592537.61475346354700百大春城二期住宅28.9519.32006-12-207172.536773.273019.453265.083135.021509.65455246295000金都蘭斯住宅3016.672021-03-293072.463946.451657.741226.681428.49613.16399339143699奧林匹克花園住宅28.424.222