北京教育型置業(yè)報(bào)告

1、PART 1一場(chǎng)教育軍備競(jìng)賽，首選要有入場(chǎng)券。無(wú)論是京籍還是非京籍家長(zhǎng)，都在尋找能力范圍內(nèi)的最優(yōu)解。戶口-為娃走？為娃留？據(jù)北京市第七次全國(guó)人口普查公報(bào)數(shù)據(jù)，至 2020 年 11 月，北京全市常住人口為2189.3 萬(wàn)人。與 2010 年（第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，下同）的 1961.2 萬(wàn)人相比，十年增加 228.1 萬(wàn)人，平均每年增加 22.8 萬(wàn)人。比 2000 年到 2010 年的年平均增長(zhǎng)率 3.8%下降 2.7 個(gè)百分點(diǎn)。全市常住人口中，0-14 歲人口 259.1 萬(wàn)人，占 11.9%；15-59 歲人口 1500.3 萬(wàn)人，占 68.5%；60 歲及以上人口 429.9 萬(wàn)人，

2、占 19.6%。與 2010 年相比，0-14 歲人口比重上升 3.3 個(gè)百分點(diǎn)；15-59 歲人口比重下降 10.4 個(gè)百分點(diǎn)；60 歲及以上人口比重上升 7.1個(gè)百分點(diǎn)。盡管北京市常住人口增長(zhǎng)有所放緩，但從年齡構(gòu)成來(lái)看，適齡入學(xué)兒童的總量不減反增，這無(wú)疑給北京各類學(xué)校，尤其是市區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)校帶來(lái)巨大的運(yùn)作壓力。每年 4-5 月，北京各區(qū)公布入學(xué)政策，戶口、住房是重要的篩選條件。政策和人口的變化，對(duì)教育型置業(yè)有著顯著影響。人口結(jié)構(gòu)：勞動(dòng)力外溢，城區(qū)適齡入學(xué)兒童不減反增受多方面因素影響，北京的常住人口正在從中心城區(qū)向“外”流動(dòng)，北京市 2020 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，城六區(qū)人口全部下跌

3、，合計(jì)減少達(dá) 24.7 萬(wàn)人，其中，作為核心區(qū)的東城、西城合計(jì)已不足 200 萬(wàn)人。與此同時(shí)，近郊區(qū)人口全部增加，其中，門頭溝、通州、順義增長(zhǎng)最快。離開的都是哪些人？以東城、西城、海淀三區(qū)為例，其常住人口中，2020 年 15-59歲勞動(dòng)人口環(huán)比上年分別減少 11.6、5.1、16 萬(wàn)人，占比下降 8.2%、2.9%、2.7%，是區(qū)域中人口流失體量最大的人群。然而，0-14 歲適齡入學(xué)兒童卻沒(méi)有因勞動(dòng)力外溢而明顯下降。數(shù)據(jù)顯示，東城、西城、海淀三區(qū)，即教育資源最豐富、最受家長(zhǎng)認(rèn)可的“東西?！?，其 0-14 歲適齡入學(xué)兒童的人口數(shù)量不減反增，分別增長(zhǎng) 1.7、1.9、4.5 萬(wàn)人，占比上升 1.

4、7%、2.1%、1.7%。2020 年2019 年區(qū)域15-59 歲0-14 歲15-59 歲0-14 歲東城42.39.853.98.1西城66.115.871.213.9朝陽(yáng)234.839.5-32.9海淀218.437.1234.432.6放開“二孩”是適齡入學(xué)兒童總量增長(zhǎng)的主要因素。2013 年國(guó)家放開“單獨(dú)二孩”政策，2015 年全面放開，如今第一批二孩恰好進(jìn)入幼升小階段。戶籍選擇：非京籍人口更想要改變現(xiàn)狀針對(duì)京籍和非京籍兩類人群，我們提出了一個(gè)問(wèn) 題：是否愿意孩子在現(xiàn)居住地上學(xué)/是否愿意孩子回老家上學(xué)?？此剖且粋€(gè)選擇題，但更多的是受訪者對(duì)于目前可享受到的教育資源的認(rèn)可度以及對(duì)戶籍的

5、取舍。13.5%京籍受訪者表示“不愿意在現(xiàn)居住地上學(xué)”，其中中心城區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)三類人群選擇“不愿意”的分別占樣本總量的 1%、10.6%、1.9%。非京籍中表示“不愿意回老家上學(xué)”的受訪者達(dá)到 45.2%。相比之下，非京籍受訪者對(duì)于另尋優(yōu)質(zhì)教育資源的需求更加急迫。占百分比已育未育選項(xiàng)您是否會(huì)為了孩子的教育問(wèn)題更改戶籍是否要為了改善孩子的學(xué)習(xí)環(huán)境而落戶到大城市，一直是困擾外來(lái)人口的問(wèn)題。有人認(rèn)為京津等城市教育水平更高、高考競(jìng)爭(zhēng)壓力小，有人則認(rèn)為大可不 必。本次調(diào)查中 18.3%的受訪者考慮或已經(jīng)落戶北京，32.7%的受訪者則沒(méi)有任何想法。是，考慮/已經(jīng)落戶北京18.3%23.5%13.2%

6、是，考慮/已經(jīng)落戶天津5.8%7.8%3.8%是，考慮/已經(jīng)落戶其他城市16.3%11.8%20.8%否32.7%27.5%37.7%沒(méi)想好26.9%29.4%24.5%不過(guò)，遷戶可能更多受現(xiàn)實(shí)條件約束，比如北京高昂的生活成本和落戶準(zhǔn)入門檻、受訪者的職業(yè)限制、家人贍養(yǎng)等因素影響。在調(diào)查中，已生育者有遷戶意愿的比例比未生育者更高。在百度搜索指數(shù)中，以“北京落戶政策”為關(guān)鍵詞，居于 20-29 歲之間的用戶占 48.55%，而隨著年齡增長(zhǎng)，更多的用戶把目光轉(zhuǎn)向天津落戶。相比于競(jìng)爭(zhēng)激烈的北京積分落戶，天津落戶門檻較低且不設(shè)總量限制，成為了北漂家長(zhǎng)的“保底志愿”。搜索占比5040-4930-3920-

7、29190.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%天津落戶政策北京落戶政策PART 2資源-要雞娃？要躺平？在一個(gè)公平度不足和階級(jí)固化的社會(huì)里，進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校是家長(zhǎng)搶占賽道的第一步，為此，學(xué)區(qū)成了中產(chǎn)家庭向上階層流動(dòng)的最現(xiàn)實(shí)的選擇。根據(jù)北京市教委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京市共有小學(xué) 1236 所，其中城六區(qū) 641 所。按照“就近入學(xué)”政策，理論上所有住宅都有對(duì)應(yīng)的一所或多所學(xué)校。上世紀(jì) 50 年代，北京市教委發(fā)布了一批市級(jí)重點(diǎn)小學(xué)名單，雖然 21 世紀(jì)后為縮小學(xué)校差距，促進(jìn)公平分配資源而取消了重點(diǎn)小學(xué)制度，但是早期人力物力的投入以及學(xué)校聲譽(yù)、教學(xué)質(zhì)量的積累，重點(diǎn)學(xué)校

8、在家長(zhǎng)心目中的地位仍然不可動(dòng)搖。2014 年-2016 年期間，北京市教委公布了 3 批北京中小學(xué)學(xué)校文化建設(shè)示范校名單，其評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)涵蓋文化建設(shè)、辦學(xué)理念、師資力量、課程設(shè)置、公共關(guān)系、校園環(huán)境以及優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域發(fā)展等維度，上榜學(xué)校某種程度上可以說(shuō)是北京的優(yōu)質(zhì)學(xué)校。這一名單仍然是現(xiàn)價(jià)段家長(zhǎng)對(duì)于學(xué)校質(zhì)量評(píng)價(jià)的主要衡量標(biāo)準(zhǔn)之一，本文以此名單為根據(jù)隨機(jī)選取部分小學(xué)進(jìn)行研究。資源分布：優(yōu)質(zhì)學(xué)校集中化即使是教育資源十分豐富的北京，也存在分配不均衡的現(xiàn)象。在市教委 2014 年公布的首批示范小學(xué)名單中，城六區(qū)擁有 30 所，高于其他所有區(qū)域的總和，其中“東西朝?！敝惺痉缎W(xué)占名單總量的 40.7%。雖然自第二批

9、起官方有意將入圍名額向郊區(qū)傾斜，但也不能改變優(yōu)質(zhì)學(xué)校集中在中心城區(qū)的事實(shí)。學(xué)區(qū)偏好：東西海家長(zhǎng)更“較真”200150100500各區(qū)示范小學(xué)（含一貫制）分布情況東城西城 朝陽(yáng) 海淀 豐臺(tái) 石景山門頭溝房山 通州 順義 昌平 大興 懷柔 平谷 密云 延慶首批重點(diǎn)第二、三批重點(diǎn)其他小學(xué)8在北京某幼升小主題論壇中，從有關(guān)“學(xué)區(qū)”的話題中出現(xiàn)頻率最高的 30 個(gè)詞來(lái)看，家長(zhǎng)關(guān)注的內(nèi)容呈現(xiàn)出集中化、精準(zhǔn)化等特點(diǎn)。海淀、西城、東城等“牛?！奔械貐^(qū)，對(duì)于具體學(xué)校和片區(qū)的討論更為熱烈，討論的話題也更為詳盡。對(duì)于入學(xué)計(jì)劃會(huì)有針對(duì)性地討論具體某所學(xué)校甚至某個(gè)班，而其他區(qū)域以及非京籍家長(zhǎng)的話題，則更寬泛，大多圍繞

10、在買房、落戶、是否要進(jìn)入“東西朝?！鄙?，除了對(duì)區(qū)域內(nèi)極個(gè)別知名學(xué)校有較多討論外，普通學(xué)校的討論熱度并不高。學(xué)區(qū)友好度榜單我們通過(guò)對(duì)教育環(huán)境、生活環(huán)境兩大類對(duì)城六區(qū) 67 個(gè)片區(qū)進(jìn)行“學(xué)區(qū)友好度”的綜合評(píng)定，指標(biāo)變量及權(quán)重的確定如下：指標(biāo)確定對(duì)已采集的 67 個(gè)片區(qū) 445 所學(xué)校進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類。教育環(huán)境方面，通過(guò)小學(xué)的數(shù)量以及辦學(xué)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)判，某一片區(qū)內(nèi)的小學(xué)數(shù)量是可吸納學(xué)生規(guī)模的決定因素。教育質(zhì)量方面，由于官方?jīng)]有對(duì)辦學(xué)質(zhì)量進(jìn)行過(guò)打分，我們?nèi)砸匀雵薪涛幕痉缎Ｃ麊螢榛鶞?zhǔn)進(jìn)行評(píng)定。生活環(huán)境方面，公交站點(diǎn)的數(shù)量直接決定學(xué)生出行的便利度。文體設(shè)施某種程度上也可反應(yīng)片區(qū)內(nèi)的文化環(huán)境。而房?jī)r(jià)的高低則

11、直接影響家長(zhǎng)對(duì)于學(xué)區(qū)的選擇，考慮到城六區(qū)房?jī)r(jià)整體較高，因此價(jià)格越低的片區(qū)對(duì)于家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)友好度越高。價(jià)值類別價(jià)值指標(biāo)量化標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)量化教學(xué)規(guī)模生活環(huán)境小學(xué)數(shù)量按片區(qū)內(nèi)學(xué)校數(shù)量評(píng)分，每個(gè)計(jì) 1 分小學(xué)質(zhì)量按片區(qū)內(nèi)示范校數(shù)量占比評(píng)分，分 4 個(gè)等級(jí)：7 分（75%以上）、5 分（50-75%）、3 分（10-49%）、1 分（10%以下）交通環(huán)境按片區(qū)內(nèi)公交站、地鐵站點(diǎn)數(shù)量評(píng)分，分 3 個(gè)等級(jí)：5 分（大于 80個(gè)）、3 分（60-80 個(gè)）、1 分（少于 60 個(gè)）文體環(huán)境片區(qū)內(nèi)擁有博物館、文化館、體育館、圖書館數(shù)量，每個(gè)計(jì) 1 分按片區(qū)內(nèi)房屋均價(jià)與該區(qū)全區(qū)均價(jià)差距評(píng)分，分 3 個(gè)等級(jí)：5 分（低于房

12、價(jià)全區(qū)均價(jià) 90%）、3 分（均價(jià)上下浮動(dòng) 10%內(nèi)）、1 分（高于全區(qū)均價(jià) 110%）在此基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)已采集到的的數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)分得出北京城六區(qū)各片區(qū)（小學(xué)劃片） “友好度”得分，總表如下：區(qū)域數(shù)量質(zhì)量交通文體房?jī)r(jià)總分和平里8331318安交4553118景山-東華門7731119北新橋-東直門6550117東四-朝陽(yáng)門-建國(guó)門8350521東花市-崇文門-前門5152518龍?bào)w5530518天壇-永定門10351524金融街5550116德勝5750320什剎海7330114月壇4731318陶然亭-白紙坊7330518展覽路5530518廣安門內(nèi)-牛街5752524西長(zhǎng)安街5350114廣

13、安門外9750122大柵欄-椿樹-天橋3151515新街口4553320望京5750118幸福村7731119和平街5330112定福莊7310516安貞4754121黑莊戶9310518十八里店12332525東壩7530520勁松4752321八里莊8750323酒仙橋7352320呼家樓5553119管莊2730517崔各莊9310518垂楊柳3551317紫竹院6551320中關(guān)村7550118羊坊店6350317學(xué)院路7330316西三旗9330520萬(wàn)壽路6351116永定路5550520八里莊7331519上地5330314清河4330515青龍橋10510117花園路53503

14、16海淀6351116北太平莊6351318上莊西北旺9130518四季青11330320溫泉蘇家坨8112517X019350522X029351119X038330317X049330116X056331114X066550117X078333320X087330316X099330318X108310315X115110512X125310514西部10510521北部6552321中部8332319東南9331117具體來(lái)看，東城與石景山是“學(xué)區(qū)友好度”最均衡的兩個(gè)區(qū)域，其低于 15 分的片區(qū)均為 0，石景山由于區(qū)域人口和學(xué)校數(shù)量較少，故暫不進(jìn)行分析。其他五區(qū)中，東城最“穩(wěn)”，學(xué)校數(shù)量

15、、質(zhì)量、交通以及文體設(shè)施的分布都較均衡，在購(gòu)房預(yù)算充足的情況下，選擇東城的家長(zhǎng)大多出于“保底學(xué)校不會(huì)太差”這一考慮。相比之下，西城擁有更多高分片區(qū)，占比達(dá) 36%，與此同時(shí)西城也擁有少量低分片區(qū)，片區(qū)與片區(qū)之間，同一片區(qū)各個(gè)學(xué)校之間都存在較大差異。因此對(duì)于家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，選擇西城可能會(huì)面臨被派位到不滿意的學(xué)校。東西城作為北京房屋均價(jià)最高的兩個(gè)區(qū)域，準(zhǔn)入門檻較高，因此許多家長(zhǎng)把目光轉(zhuǎn)投到朝陽(yáng)海淀。海淀區(qū)擁有 17 個(gè)學(xué)區(qū)，各學(xué)區(qū)的教育資源差距極大。在家長(zhǎng)眼中，海淀“好的非常好，差的非常差”，其高分片區(qū)數(shù)量低于朝陽(yáng)也印證了這一點(diǎn)。因此，海淀區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)學(xué)校的對(duì)口房產(chǎn)價(jià)格往往居高不下，如萬(wàn)壽路片區(qū)、海淀片區(qū)等

16、，房?jī)r(jià)得分項(xiàng)拉低了部分片區(qū)的總分。數(shù)量（占比）數(shù)量（占比）15-19 分的片區(qū)20-25 分的片區(qū)低于 15 分的片區(qū)數(shù)量（占比）東城0（0%）6（75%）2（25%）西城2（18%）5（46%）4（36%）朝陽(yáng)1（7%）8（53%）6（40%）海淀1（5%）12（71%）4（24%）豐臺(tái)3（25%）7（58%）2（17%）石景山0（0%）2（50%）2（50%）朝陽(yáng)區(qū)擁有 15個(gè)學(xué)區(qū)，超 170 所小學(xué)，因地域面積大、知名商圈云集、次新社區(qū)較多的原因，在市場(chǎng)上的熱度不次于 “東西?！保婚g流傳朝陽(yáng)區(qū)是“青春版海淀”。朝陽(yáng)高分片區(qū)是城六區(qū)最多的，占比達(dá) 40%。但細(xì)看其得分構(gòu)成，我們可以發(fā)現(xiàn)朝

17、陽(yáng)的文體類得分較高，如果單看小學(xué)情況，其得分會(huì)大大降低。朝陽(yáng)同樣存在不同片區(qū)之間教育水平差距較大的問(wèn)題，因此朝陽(yáng)更適合綜合型置業(yè)的購(gòu)房者，而非單純的教育型置業(yè)。豐臺(tái)區(qū)在五區(qū)中得分居于末位，由于發(fā)展起步時(shí)間晚于其他四區(qū)，豐臺(tái)在基礎(chǔ)配套建設(shè)，尤其是交通覆蓋上得分較低。若單看小學(xué)情況，片區(qū)之間實(shí)力較均衡。PART 3置業(yè)-老破小？高大新？從“單校劃片”到“多校劃片”乃至“全區(qū)協(xié)調(diào)”的導(dǎo)向意義極強(qiáng)，人們正在重新制定自己的教育置業(yè)方案，新的熱門區(qū)域也會(huì)在供需關(guān)系的調(diào)整中再次涌現(xiàn)。置業(yè)意愿：中產(chǎn)已生育家庭買房更看重學(xué)區(qū)中高檔收入調(diào)查顯示，不同人群在購(gòu)房時(shí)對(duì)于學(xué)區(qū)的重視程度有明顯差異。各收入群體中，家庭月收

18、入低于 1 萬(wàn)元的購(gòu)房者相對(duì)更不在乎學(xué)區(qū)的優(yōu)劣，僅 15.4%的受訪者表示會(huì)將學(xué)區(qū)作為置業(yè)的重點(diǎn)考慮因素。而在群體中，這一比例明顯提升，其中月收入為 3-5萬(wàn)元的受訪者最在意學(xué)區(qū)，占比達(dá)非京40籍%。按照胡潤(rùn)研究院發(fā)布 2019 年提出的中產(chǎn)階級(jí)定義“一線城市年收入達(dá) 30 萬(wàn)元”這一標(biāo)準(zhǔn)，這部分人群恰好屬于北京中產(chǎn)群體。在更高收入檔位，對(duì)學(xué)區(qū)的關(guān)注度反而有所下降，有一部分原因在于，部分群體在子女教育的選擇上已經(jīng)不局限于公立劃片學(xué)校，他們擁有私立學(xué)校、課外補(bǔ)習(xí)乃至出國(guó)留學(xué)等更多選 擇。已育二孩或二孩以上已育一孩已婚未育未婚5萬(wàn)以上3-5萬(wàn)2-3萬(wàn)1-2萬(wàn)1萬(wàn)以下0.0%20.0%40.0%60

19、.0%80.0%100.0%重點(diǎn)考慮學(xué)區(qū)會(huì)考慮，但不是重點(diǎn) 無(wú)所謂此外，不同的人生階段對(duì)于“學(xué)區(qū)房”的看重程度也有明顯差別。調(diào)查顯示，已生育家庭比未生育家庭更在意學(xué)區(qū)的選擇。已生育一個(gè)子女的家庭中，34.3%的受訪者在買房時(shí)會(huì)重點(diǎn)考慮學(xué)區(qū)，而在未婚受訪者中這一比例降低到 23%。值得注意的是，隨著二胎家庭的增多和三胎政策全面放開，北京市區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源的承接壓力正在慢慢加大，教育內(nèi)卷化會(huì)使得擁有多個(gè)子女的家庭在換房時(shí)越來(lái)越渴望一步到位，學(xué)區(qū)同樣也會(huì)成為他們衡量房屋性價(jià)比的重要因素。置業(yè)時(shí)機(jī)：幼升小階段買房幾率最大考慮到城六區(qū)部分片區(qū)及學(xué)校對(duì)落戶、獲得房產(chǎn)證、實(shí)際居住等方面都有時(shí)間要求，家長(zhǎng)們往往

20、會(huì)提前 1-3 年提前購(gòu)置房產(chǎn)以便孩子落戶上學(xué)。調(diào)查顯示受訪者在孩子入托入幼、幼升小階段考慮買“學(xué)區(qū)房”的占比分別為 27.9%、31.7%，甚至有 14.4%的受訪者在生育前就會(huì)考慮?？梢钥闯鲈诩议L(zhǎng)心目中，小學(xué)階段是孩子教育進(jìn)程中最重要的一環(huán)。同時(shí)，購(gòu)房客群對(duì)購(gòu)房時(shí)機(jī)的預(yù)期呈現(xiàn)出人群分化的特征。分地區(qū)看，非京籍受訪者在入托入幼階段考慮置業(yè)的比例明顯高于京籍家庭，而在小升初階段考慮置業(yè)的非京籍受訪者僅有 10%，與京籍購(gòu)房者的 24.1%相去甚 遠(yuǎn)。成交走勢(shì)：城六區(qū)交易量旺季下跌不同人群考慮購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”的時(shí)機(jī)京籍非京籍生育前入幼入托幼升小小升初不清楚每年 3-5 月是傳統(tǒng)“學(xué)區(qū)房”交易旺季，

21、各區(qū)在此期間出臺(tái)劃片政策并完成入學(xué)登 記。近年來(lái)北京不斷強(qiáng)調(diào)“多校劃片、隨機(jī)派位”等手段，“投資神話”和“學(xué)位神話”正在被政策平衡。尤其是今年，城六區(qū)之中西城與海淀入學(xué)政策再度收緊，市場(chǎng)已明確給出打擊“學(xué)區(qū)房”的信號(hào)。受此影響，城六區(qū)二手房市場(chǎng)出現(xiàn)變化。自 3 月進(jìn)入交易高位后，二手房成交量開始出現(xiàn)下行趨勢(shì)，“東西朝海”四區(qū)表現(xiàn)尤為明顯。其中，海淀區(qū) 5月二手房成交不足 2000套，環(huán)比下降 17%，西城區(qū)與東城區(qū)成交量環(huán)比降幅均超過(guò) 11%。隨著入學(xué)塵埃落定，6 月以后市場(chǎng)成交也將從高位回落到正常水平。值得注意的是，西城區(qū) 5 月成交量已經(jīng)低于去年同期。成交價(jià)格：多因素支撐房?jī)r(jià)堅(jiān)挺依舊600

22、05000400030002000100002020.5-2021.5北京二手房銷售套數(shù)東城西城朝陽(yáng)海淀豐臺(tái)石景山成交價(jià)格受入學(xué)政策影響并不明顯。數(shù)據(jù)顯示，城六區(qū)二手房成交均價(jià)自今年以來(lái)整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有漲的態(tài)勢(shì)，東城、西城、海淀三區(qū) 5 月成交均價(jià)環(huán)比分別上漲 3.1%、2.7%、2.3%，其主要原因在于中心城區(qū)的房?jī)r(jià)受多方面因素影響，政策或許會(huì)對(duì)炒作學(xué)票的“老破小”產(chǎn)生短期利空，但大部分入市房源的占位與配套等方面的優(yōu)勢(shì)不會(huì)受學(xué)區(qū)政策調(diào)整而貶值。戶型偏好：大戶型關(guān)注度顯著提升1200001100001000009000080000700006000050000400002020.5-2021.5

23、北京二手房銷售價(jià)格東城西城朝陽(yáng)海淀豐臺(tái)石景山居住觀念、入學(xué)政策、二胎家庭增多等因素正在改變?nèi)藗儗?duì)于戶型的需求。以 2018年 4 月以及 2021 年 4 月安居客網(wǎng)站上北京掛牌二手房為樣本，按照各類戶型統(tǒng)計(jì)關(guān)注度百分占比的情況。研究發(fā)現(xiàn)，城六區(qū)內(nèi)一居室的關(guān)注度整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，三居室的關(guān)注度有了明顯上升。北京及城六區(qū)二手房各戶型關(guān)注度北京東城西城朝陽(yáng)海淀豐臺(tái)石景山100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%2021年2018年2021年2018年2021年2018年2021年2018年2021年2018年2021年2018年2021年2018年0.00%1室 2室 3室4室

24、 5室 5室以上具體來(lái)看，東城、西城兩區(qū)一居室關(guān)注度分別下降 4.12%、0.28%，三居室關(guān)注度分別提升 5.57%、0.4%。由于近年來(lái)兩區(qū)針對(duì)過(guò)道房、車庫(kù)房、空掛戶等情況的入學(xué)審核工作逐漸收緊，“老破小”對(duì)于教育型置業(yè)人群的吸引力已經(jīng)明顯下降，此外，考慮到高昂的換房成本，越來(lái)越多的人開始傾向于一步到位，三居室對(duì)于二胎或老人同住的家庭來(lái)說(shuō)是最理想的選擇。購(gòu)房成本：32.7%受訪者愿意為學(xué)區(qū)買單在置業(yè)過(guò)程中，價(jià)格始終是左右選擇的關(guān)鍵因素之一。而學(xué)區(qū)作為房子的附加價(jià)值，在家長(zhǎng)心目中自有一桿秤來(lái)衡量是否值得為之買單。調(diào)查顯示，32.7%的受訪者表示愿意為了教育資源而花更多的錢買房，40.4%的受

25、訪者表示不愿意，另有 26.9%表示“不一定，視情況而定”。不過(guò)，購(gòu)房?jī)r(jià)格在區(qū)域、收入和生育狀態(tài)等維度上也存在著顯著差異。朝陽(yáng)海淀居民最愿意“花錢”，近郊區(qū)緊隨其后在此次調(diào)查中，朝陽(yáng)、海淀的居民對(duì)于教育置業(yè)的積極性最高，超過(guò) 40%的受訪者表示愿意為了教育資源而花更多的錢買房，而在懷柔、平谷、密云、延慶四個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)的受訪者的這一占比分別為 21.6%、22.2%、13.5%、15%，差異顯著。在房山、通州、順義、昌平、大興這五個(gè)近郊區(qū)，受訪者對(duì)于教育置業(yè)的重視程度同樣不低，這一占比的平均值超 30%。一張“學(xué)票”價(jià)值幾何？10 萬(wàn)以內(nèi)是主流看法當(dāng)房子的其他屬性相同，人們?cè)敢鉃榱藘?yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)多花多少錢

26、來(lái)買房？這一問(wèn)題可以理解為在家長(zhǎng)心目中一張“優(yōu)質(zhì)學(xué)票”的價(jià)值幾何。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，通過(guò)受訪者居住區(qū)域與價(jià)格區(qū)間交叉分析發(fā)現(xiàn)，44.1%的受訪者選擇“10 萬(wàn)以內(nèi)”，城六區(qū)居民的心理價(jià)位相對(duì)更高，選擇“10-20 萬(wàn)”選項(xiàng)的綜合占比達(dá) 33.3%，東西城受訪者分別為 41.9%、 37.2%。此外，35.8%的海淀居民選擇“20-30 萬(wàn)”，側(cè)面反映購(gòu)房者在該區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源的競(jìng)爭(zhēng)程度。分區(qū)域&購(gòu)買意愿的交叉百分比分區(qū)域&學(xué)區(qū)價(jià)值的交叉百分比區(qū)域愿意不愿意視情況而定區(qū)域10 萬(wàn)以內(nèi)10-20 萬(wàn)20-30 萬(wàn)30 萬(wàn)以上東城38.751.6%8.1%東城17.7%41.9%29.0%11.3%西

27、城35.938.5%25.6%西城20.5%37.2%29.5%12.8%朝陽(yáng)40.029.6%30.4%朝陽(yáng)32.2%27.8%23.5%16.5%海淀41.127.4%31.6%海淀20.0%21.1%35.8%23.2%豐臺(tái)37.143.5%19.4%豐臺(tái)41.9%32.3%19.4%6.5%石景山21.147.4%31.6%石景山44.7%39.5%13.2%2.6%門頭溝15.857.9%26.3%門頭溝47.4%36.8%15.8%0.0%房山28.440.7%30.9%房山49.4%27.2%19.8%3.7%通州32.546.3%21.3%通州46.3%28.8%17.5%7.5%順義31.741.7%26.7%順義45.0%33.3%18.3%3.3%昌平35.730.6%33.7%昌平41.8%31.6%17.3%9.2%大興22.839.1%38.0%大興51.1%35.9%10.9%2.2%懷柔21.641.2%37.3%懷柔49.0%31.4%17.6%2.0%平谷22.266.7%11.1%平谷66.7%22.2%11.1%0.0%密云13.550.0%36.5%密云53.8%25.0%17.3%3.8%延慶15.050.0