房地產(chǎn)房價研究

1、 . . 12/12房地產(chǎn)房價研究 日期：年前再談房價房價是這幾年越來越受社會關(guān)注的話題，進(jìn)入2007年更是如此，這個話題變得格外敏感。許多房地產(chǎn)同行一見這樣的話題都躲避開不談，我也是如此，在接受媒體采訪前就事先申明不談房價和與房價有關(guān)的問題。但記者的愛好恰恰是，你越想躲開的問題他越是要追問，我只好在一段時間絕所有媒體記者的采訪，盡量少和他們接觸。前幾天，我們推廣部的同事安排我接受新財經(jīng)雜志的采訪，做一個年終專稿，事先說好采訪絕不涉與房價的問題，但記者在采訪的過程中，卻一直追問我對 2007年房價漲或跌的看法，同時，新財經(jīng)的攝影記者也在一旁發(fā)表自己對房價的看法和不滿。一時間，我們在現(xiàn)場鬧得有些

2、不愉快，差點(diǎn)中斷了這次采訪。過后我想一想，其實(shí)也沒有堅(jiān)決不談房價的必要，為什么不能發(fā)表自己的看法呢？每個人處的位置不同，看問題的角度自然就不同，這些看法不一定是全面的，也不一定是正確的，但大家如果都能很理性地提出自己的看法，一起討論分析，開闊視聽，總不是壞事。所以，今天我寫一篇關(guān)于房價的個人觀點(diǎn)，希望能夠和大家理性地討論，交換看法，尋找出解決問題、克服困難的辦法。一、的房價分布像一條大頭魚。低檔房是頭，中高檔房是腰，高檔房是尾。平均房價其實(shí)是不能說明任何問題的，它的漲或跌同樣不能說明問題。以為例，去年銷售了2011億元的房屋，在這些房屋中有住宅，也有寫字樓、商鋪，最高銷售價格是大鐘寺國際廣場，

3、它的單價突破了每平方米4.6萬元；其次就是華遠(yuǎn)開發(fā)的昆侖公寓和銀泰中心，均價也在每平方米4萬元以上；同樣是在市管轄圍之，還有一些項(xiàng)目均價在每平方米2000元以下，如昌平的清秀園、佳蓮小區(qū)、溫泉花園等等。同樣是房子，但是商鋪、寫字樓，星級飯店和普通住宅這些不同的物業(yè)類型間卻完全沒有關(guān)系，不能看成同一類產(chǎn)品，它們在市場上的價格相差超過20倍，甚至更多，取它們的平均值來看房價的漲跌顯然是沒有意義的?，F(xiàn)在，全社會關(guān)注的重點(diǎn)是住宅的價格，特別是住宅中中低檔房的價格變化，中低檔住宅的價格變化真正影響到那些困難家庭的生活。既然平均房價不能說明市場上房屋價格的變化，那什么能夠說明房地產(chǎn)市場的變化呢？首先，要把

4、不同用途的房屋分開，現(xiàn)在政府房屋交易的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)已經(jīng)完全可以把這些產(chǎn)品分開進(jìn)行統(tǒng)計，并能做到與時向社會公布它們價格的變化。除經(jīng)濟(jì)適用房的價格是政府制定后固定不變之外，政府應(yīng)該與時地公布每個城市和每個城市不同區(qū)域房價的變化，越是能夠與時地公開，才能夠與時給購房人提供真實(shí)、準(zhǔn)確、透明的信息，讓這些購房人進(jìn)行正確的判斷和決策。因?yàn)楝F(xiàn)在國大部分城市，政府都實(shí)現(xiàn)了房屋銷售的網(wǎng)上簽約，甚至可以像股票市場一樣公布每天房屋出售的變化情況。在最近兩年出臺的對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策中，中央政府每次都在強(qiáng)調(diào)政府要給市場提供準(zhǔn)確、真實(shí)、透明的信息。這些信息，是房地產(chǎn)市場發(fā)展重要保證，沒這些數(shù)據(jù)房地產(chǎn)市場就像瞎子摸象一樣，

5、找不到問題所在。這里，我以2005年和2006年的銷售情況為例，對房價的分布情況做了一個簡單分析。2005年不同價位房屋的銷售面積分布情況經(jīng)我們計算后發(fā)現(xiàn)，它們是呈對數(shù)正態(tài)分布，即低檔房屋銷售面積是一個大頭，后面拖著高價位房子形成的長長的尾巴，像一條大頭魚一樣。我們看到越是高檔房，銷售面積就越少。我們還通過分析其他城市不同年份的房價和銷售面積發(fā)現(xiàn)，房價與銷售面積的分布基本都是呈對數(shù)正態(tài)分布的規(guī)律。圖一：市2005年房價和銷售面積分布圖。從圖一可以看出，4000元以下價位的銷售面積很少；但在每平方米60007000元的銷售面積非常大，接近450萬平方米的成交量；而在每平方米1300014000元

6、的價位從分布上看又是一個低谷；到了每平方米15000元平方米左右，又形成一個成交量的高峰。總體來看，2005年房屋銷售面積2216萬平方米，銷售額1670億元，平均價格7534元每平方米。再看一下圖二，2006年市房價和銷售面積的分布圖。這條對數(shù)正態(tài)分布曲線與2005年比較扁平多了。即低檔房銷售面積增加了，高檔房的銷售面積也增加了，相對來說，中檔房的銷售面積減少了，但因?yàn)楦邫n房的銷售面積增加更為明顯，所以拉動了總體價格的上升。圖二：2006年市房價和銷售面積的分布圖。把2005年和2006年房價和銷售面積的數(shù)據(jù)疊加起來，圖三，2005年和2006年市房價和銷售面積的分布圖。我們將更清楚地看到它

7、們的變化趨勢：1、低價位房子增加了，即每平方米3000元以下的房子有了顯著增加。2、每平方米60007000元這個區(qū)間的中檔房子銷售面積下跌了接近40%。3、在2005年出現(xiàn)的每平方米1300014000元的低谷在2006年被填平了。4、出現(xiàn)了一個銷售價格每平方米42000元以上的孤島，這個孤島主要是由三個項(xiàng)目構(gòu)成：即大鐘寺國際廣場、昆侖公寓和銀泰中心。圖三：2005年和2006年市房價和銷售面積的分布圖。從圖三中可以清楚地看到房地產(chǎn)市場2005年和2006年的房價變化。把2005年和2006年市房價和銷售面積的分布用曲線圖形來描述，在不同的房屋價位上，用股票市場的漲跌線表示出來，紅線表示銷售

8、面積增加，綠線表示減少，在房價6000-7000元/平方米的區(qū)間里，2006年比2005年在銷售面積上有很大的減少。如果還用“大頭魚”來形象描述05年、06 年的房價分布的變化趨勢，那就是說，這條魚的頭略有縮小，腰和尾巴在變粗。二、總結(jié)的影響房價的六個因素這幾年促使房價總體上漲的原因到底是什么呢？未來還會有一些什么樣的原因影響房價呢？房價在市場中總是上漲力量和下跌兩種力量相互作用，達(dá)成平衡妥協(xié)的結(jié)果。我們看一看，在2007年哪些因素是推高房價的力量，哪些是推動房價下跌的力量。首先，是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長。中國經(jīng)濟(jì)這幾十年時間快速持續(xù)地增長是全世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上從來沒有過的事情，從來沒有任何一個

9、經(jīng)濟(jì)體以如此高的速度持續(xù)增長20多年，經(jīng)濟(jì)的增長形成了房地產(chǎn)市場持續(xù)強(qiáng)勁的需求。這是構(gòu)成房價上漲的主要原因。這也是最基本的原因，2007年這一點(diǎn)并沒有變化，中國與過去幾年一樣，仍然保持政治穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，沒有受到國際恐怖主義威脅，是最安全的國家。在這樣的環(huán)境和氛圍中，大家都在想的是安居樂業(yè)，大家的注意力和重點(diǎn)放在購房上。其次，是人民幣升值的壓力，最終導(dǎo)致人民幣資產(chǎn)的重新估值。在全世界任何地方，無論是美洲還是歐洲；也無論是發(fā)達(dá)的西歐國家還是還比較貧窮的東歐國家；無論是在和平的城市，還是在戰(zhàn)火紛飛的中東，每個地方我都親眼看到許許多多勤勞的中國人的身影。在跟他們交談時我感覺到，不管每個人的想法怎

10、么樣，但有一點(diǎn)幾乎是大家的共識，那就是：人民幣升值了，要把自己賺的辛苦錢用各種辦法帶回國或寄回國，換成人民幣或購買人民幣的資產(chǎn)來保證資產(chǎn)不貶值。這也是全國房價上漲的原因之一，與股票的上漲有同樣的道理。第三，近幾年房屋供應(yīng)量的相對減少也是促使房價上漲的一個因素。從總量上，看房子的供應(yīng)量在增加，但是比不上市場需求量的增加，比如就很有代表性，2006年房子成交面積2288萬平方米，比2005年僅僅增長了3.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上銷售額和銷售均價兩位數(shù)的增長。前幾年，土地出讓的減少和銀行給房地產(chǎn)行業(yè)貸款資金的減少，是導(dǎo)致房屋供應(yīng)量減少的兩大因素。如2004年公開出讓土地是546萬平方米，是當(dāng)年銷售面積的五分

11、之一；2005年公開出讓土地433萬平方米，也是當(dāng)年銷售面積的五分之一；2006年公開出讓土地面積是824萬平方米，是當(dāng)年銷售面積的36%。以上數(shù)字都是建筑面積，是可比的，并且這些出讓土地大部分在三環(huán)之外。另外，市場上房屋的供應(yīng)量是由土地的供應(yīng)和資金的供應(yīng)兩者共同作用形成的。這幾年，不斷地增加二手房在流通環(huán)節(jié)的稅收（現(xiàn)在二手房交易的稅收已經(jīng)高達(dá)成交額的10%），也進(jìn)一步導(dǎo)致了二手房供應(yīng)量的減少和房屋空置率的增加。第四，最近一些部門的政策導(dǎo)致進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻在一步步提高。從2006年以來，一大部分中、小型房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)橘Y金緊、進(jìn)入門檻高了而一步步在萎縮，這些中小型房地產(chǎn)發(fā)展商在市場上的供應(yīng)

12、量越來越少，2007年更是如此，這并不利于房價的回落，這些市場上的中小公司才真正是市場上房屋降價的主力軍，是推動房價走低的主要力量，他們沒有品牌，也沒有足夠的資金實(shí)力，只能靠打價格戰(zhàn)或用低于同行的價格在市場上傾銷。而那些有品牌，有實(shí)力的開發(fā)商是不會輕易打價格戰(zhàn)的。另一條政策就是清算從1994年1月1日以來的土地增值稅，這也會使許多沒有預(yù)提和預(yù)交土地增值稅的中小型房地產(chǎn)公司和企業(yè)在未來幾年時間慢慢消亡。這些實(shí)際上都會影響市場上房屋的供應(yīng)量，因?yàn)樯a(chǎn)的廠家都不存在了，產(chǎn)品就更加無法制造出來，沒有房地產(chǎn)商，房子的供應(yīng)量自然就會減少。第五，從中國人的消費(fèi)觀念上來看，中國人過了許多年的苦日子，不愿意消費(fèi)

13、，更愿意投資。購買房子大多是為了投資，而不是消費(fèi)。除了房地產(chǎn)和市盈率已經(jīng)很高的股票市場，中國人沒有其他投資的渠道，只能在房子和股票中選擇，而在房子和股票中，更多的人還是先選擇房子。父母為了讓自己的兒女們未來有安全感，首先想到的是給他們準(zhǔn)備一套房子，兒女們能有一套房子，成了成家立業(yè)的基礎(chǔ)，有了房子，老人的心里就踏實(shí)了。反過來，兒女們對父母的孝順也表現(xiàn)在房子上，兒女們也希望自己能有一套房子，把年邁的父母接到城里來，接到自己身邊，方便照顧。房子牽掛多少心，房子對很多人的意義已經(jīng)不只是居住，而是獲得生活安全感的重要基礎(chǔ)。第六，市對外宣布未來將推出一千萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和一千萬平方米的限價商品房，一共

14、兩千萬平方米。每年銷售面積約兩千萬平方米。在未來三年，這兩種房子約占市場銷售面積的三分之一。如果集中在7000元/平方米以下的價位，將對這個區(qū)間價位的房價起到很大的抑制作用。這么大的供應(yīng)量如果能如期地推向市場，會成為拉低中低檔房房價的重要力量。經(jīng)濟(jì)適用房政策已經(jīng)很明確，但這一千萬平方米的限價高品房政策還沒有出臺，外地人可不可以購買限價商品房？如何購買？限價商品房如何再交易？發(fā)什么樣的房產(chǎn)證？這些都有待明確。第七，在去年，曾有傳言說，在2008年奧運(yùn)會期間，市政府要讓工地停工，謠言傳得有鼻子有眼兒。今年初，市政府正式澄清了謠言，08奧運(yùn)會期間施工工地不停工。這一措施有利于市穩(wěn)定房價，并且增加市場

15、上房子的供應(yīng)量。否則，停半年的工，市場上房子的供應(yīng)量更少了，房價不漲得更快了嗎？三、非?？春弥袊姆康禺a(chǎn)市場全國房地產(chǎn)的發(fā)展到現(xiàn)在為止其實(shí)是很不平衡的，沿海開放城市和陸城市是沒法比的。2005年，、三市，再加上、兩省占了全國房地產(chǎn)稅收的55%，這個數(shù)字就足以證明全國房地產(chǎn)發(fā)展的不平衡。所以，解決住房問題，政府應(yīng)該把主要的注意力放在經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)和銷售政策的嚴(yán)格執(zhí)行上，不能輕易地把政府補(bǔ)貼了多少年的經(jīng)濟(jì)適用房又通過上市轉(zhuǎn)化為商品房，這樣不僅增加了政府負(fù)擔(dān)，也無法靠經(jīng)濟(jì)適用房的積累來解決社會中真正低收入人的住房問題，對市場經(jīng)濟(jì)來說，這種做法也是極為不公平的，不要讓那些不該買經(jīng)濟(jì)適用房的人購買經(jīng)濟(jì)適用房，占到不該占的便宜，從而真正通過經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋的手段來解決困難戶的住房。還要把權(quán)利和責(zé)任同時下放給政府最基層組織，因?yàn)槿袊鞯氐那闆r千差萬別，很難用統(tǒng)一模式去解決問題。城市建設(shè)是百年大計，涉與到我們的子后代。西方發(fā)達(dá)國家以與許多城市在發(fā)展過程中有許多失敗的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。在目前房價上漲的壓力下，政府要特別小心，不要犯別的城市和國家在房屋建設(shè)中犯的錯誤。否則，如果只是為了解決眼前的問題，而