2021年物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)考點剖析9

1、Word文檔 2021年物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)考點剖析9 2021年物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)考點剖析9信息由物業(yè)管理師考試頻道供應(yīng)， 辦公物業(yè)的管理 【教學(xué)目的】 本講的教學(xué)目的是使同學(xué)了解辦公物業(yè)(寫字樓物業(yè))的特點、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容、物業(yè)管理的運作方式、租金的確定等內(nèi)容，能夠針對性的依據(jù)寫字樓物業(yè)的特點制定物業(yè)管理方案。 【教學(xué)內(nèi)容提要】 本講的教學(xué)內(nèi)容主要包括：寫字樓物業(yè)概述，寫字樓物業(yè)管理的特點及內(nèi)容，寫字樓物業(yè)管理的運作方式，寫字樓物業(yè)租金的確定等。 【教學(xué)重點和難點】 本講的教學(xué)重點是寫字樓物業(yè)分類的影響因素，寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容，寫字樓物業(yè)管理的運作方式;教學(xué)難點是寫字樓物業(yè)租

2、金的確定。 【教學(xué)方法】 本講的教學(xué)方法將采納以老師講授的方法為主，適當?shù)囊龑?dǎo)同學(xué)參加課堂爭論，并運用案例分析的方法。 【教學(xué)手段】 本講的教學(xué)手段將主要以傳統(tǒng)的講授教學(xué)手段為主。 【教學(xué)內(nèi)容與學(xué)時】 本講教學(xué)內(nèi)容約需8學(xué)時，詳細教學(xué)內(nèi)容如下： (1)寫字樓物業(yè)概述 (2)寫字樓物業(yè)管理的特點 (3)寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容 (4)寫字樓物業(yè)管理的運作方式 (5)寫字樓物業(yè)租金的確定 一、寫字樓物業(yè)概述 (一)寫字樓的含義 寫字樓是指供各種企事業(yè)單位的職員和政府機構(gòu)的行政管理人員從事商業(yè)經(jīng)營活動和辦理行政事務(wù)的樓宇。寫字樓是我國目前高檔物業(yè)的重要組成部分之一，其主要功能是為業(yè)主和用戶供應(yīng)高檔次的辦

3、公場所和管理服務(wù)。有的寫字樓由業(yè)主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租?，F(xiàn)代寫字樓一般具有比較現(xiàn)代化的設(shè)備，而且環(huán)境優(yōu)越、通訊快捷、交通便利，有寬敞的停車場(庫)相匹配。在大城市里，為滿意各種不同用戶的需求，寫字樓越來越專業(yè)化，如有些建筑只供應(yīng)政府機關(guān)、企事業(yè)單位、文化訓(xùn)練、金融、保險以及律師等辦公使用，并配備有相應(yīng)的設(shè)施。寫字樓消失的時間是十九世紀末、二十世紀初的美國，創(chuàng)立者是喬治霍爾特。 (二)寫字樓物業(yè)的類型 目前，我國寫字樓分類尚無統(tǒng)一的標準，主要依照其所處的位置、規(guī)模、功能進行分類。 1、按建筑面積劃分。 (1)小型寫字樓。是指建筑面積一般在1萬平方米以下的寫字樓。 (2)中型寫

4、字樓。是指建筑面積一般在13萬平方米的寫字樓。 (3)大型寫字樓。是指建筑面積一般在3萬平方米以上的寫字樓。 (4)超大型寫字樓。是指建筑面積在十幾萬甚至幾十萬平方米以上的寫字樓。 2、按使用功能劃分。 (1)單純型寫字樓。是指基本上只有辦公一種功能的寫字樓。 (2)商住兩用型寫字樓。具有辦公和居住兩種功能的寫字樓。 (3)綜合型寫字樓。是指以辦公為主，同時又具備其他多種功能，如有公寓、商場、展廳、餐廳、保齡球場、健身房等多種用房的綜合性樓宇。 3、按現(xiàn)代化程度劃分。 (1)非智能型寫字樓。是指傳統(tǒng)的、一般性的寫字樓。 (2)智能型寫字樓。是指具備高度自動化功能的大樓，通常包括通信自動化、辦公

5、自動化、建筑設(shè)備自動化、樓宇管理自動化等功能。 4、按樓宇的綜合條件劃分。 (1)甲級寫字樓。是指具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;其收益力量與新建成的寫字樓相當;有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時的設(shè)備修理與保安服務(wù)。 (2)乙級寫字樓。是指具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益力量低于新落成的同類建筑物。 (3)丙級寫字樓。是指物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿意新的建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍

6、能滿意低收入承租人的需求，因租金較低，尚可保持合理的出租率。 (三)寫字樓物業(yè)的特點 一般說來，寫字樓具有以下特點： 1、地理位置優(yōu)越，交通條件便利。寫字樓多位于城市中心的繁華地段，與公共設(shè)施和商業(yè)設(shè)施相鄰，有多種便利的交通條件(公共汽車、地鐵、高速大路等)供來往人員選擇，有足夠的停車位供使用。 2、單體建筑規(guī)模大，機構(gòu)和人員集中。寫字樓多為高層建筑，樓體高、層數(shù)多、建筑面積大，辦公單位集中，往往能會集數(shù)百家國內(nèi)外大小機構(gòu)，容納上萬人在其中辦公，人口密度較大。 3、外觀裝飾標準高，內(nèi)部空間分割敏捷。為吸引有實力的機構(gòu)進駐辦公，滿意他們體現(xiàn)身份、高效辦公的要求，寫了樓選用的建筑材料一般都較為高檔、先進，外觀裝飾、大堂裝修和燈光布置等都有較高的要求，強調(diào)有獨特的線條、格局和顏色。 寫字樓內(nèi)部空間分割較為敏捷。當前，寫字樓內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)設(shè)計一般有兩種方式：第一，預(yù)先分隔成大小不同、面積不等、風(fēng)格各異的辦公室供用戶選擇;其次，辦公室設(shè)計為一個大面積的布置空間，甚至為一層樓，然后由用戶按自己的需要進行分隔、布置。 4、使用時間集中，人員流淌性大。寫字樓的使用時間一般比較集中，多在上午8點以后、下午6點以前。上班時間，人來人往，川流不息，下班后人去樓空，特別寧