2021年物業(yè)管理師物業(yè)管理管理實(shí)務(wù)知識(shí)點(diǎn)：物業(yè)管理投標(biāo)程序

1、Word文檔 2021年物業(yè)管理師物業(yè)管理管理實(shí)務(wù)知識(shí)點(diǎn)：物業(yè)管理投標(biāo)程序 物業(yè)管理投標(biāo)的程序 1獵取招標(biāo)信息 依據(jù)招標(biāo)方式的特點(diǎn)，投標(biāo)人獵取招標(biāo)信息一般來(lái)自?xún)蓚€(gè)渠道：一是從公共媒介上采集公開(kāi)招標(biāo)信息，二是來(lái)自招標(biāo)方的邀請(qǐng)。 2項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范 在獵取招標(biāo)信息后，投標(biāo)人應(yīng)首先組織經(jīng)營(yíng)管理、專(zhuān)業(yè)技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面的人員對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，猜測(cè)中標(biāo)勝利的可能性和存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行策劃，制訂相應(yīng)的投標(biāo)策略和風(fēng)險(xiǎn)掌握措施，確保投標(biāo)的勝利或避開(kāi)企業(yè)患病損失。 (1)項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目評(píng)估一般分為兩個(gè)階段，即初選階段，預(yù)備和實(shí)施階段。初選階段的評(píng)估主要是在調(diào)查、討論資料的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析、猜測(cè)

2、和評(píng)定，目的是確定是否參加投標(biāo)；預(yù)備和實(shí)施階段的評(píng)估主要是對(duì)投標(biāo)物業(yè)進(jìn)行深化的調(diào)查和進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，并在此基礎(chǔ)上確定最佳投標(biāo)策略和管理方案。 項(xiàng)目評(píng)估主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： 1)投標(biāo)物業(yè)的基本狀況 投標(biāo)人在分析招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本狀況時(shí)，主要是從物業(yè)的性質(zhì)、類(lèi)型人手，著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、配套設(shè)施設(shè)備等詳細(xì)狀況。屬于新建物業(yè)的，就要了解物業(yè)的建設(shè)周期和進(jìn)度，分析物業(yè)現(xiàn)有條件對(duì)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的利弊，如在早期介入和前期物業(yè)管理的項(xiàng)目中，要關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問(wèn)題，以便在方案中提出相應(yīng)的解決或建議方案；屬于已投入使用的

3、物業(yè)的，則應(yīng)收集物業(yè)使用過(guò)程中的詳細(xì)資料，如歷年大中修方案實(shí)施狀況、配套設(shè)施功能改造方案等；屬于商業(yè)類(lèi)型物業(yè)的，則應(yīng)了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規(guī)模；對(duì)公用事業(yè)類(lèi)型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本狀況外，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃或已配置的設(shè)施中是否具備預(yù)防及應(yīng)對(duì)緊急大事的條件等。 物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)招標(biāo)文件、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、標(biāo)前會(huì)議等渠道獵取招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本資料，為項(xiàng)目的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、人員及崗位的設(shè)置、費(fèi)用測(cè)算等供應(yīng)精確的依據(jù)。 2)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位 分析招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位要從投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境人手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場(chǎng)定位，調(diào)查物業(yè)所在地域的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治及法律環(huán)境，詳細(xì)包

4、括物業(yè)所在地域的法規(guī)政策，政府管理，社會(huì)文化傳統(tǒng)與風(fēng)俗習(xí)慣，居民收入與消費(fèi)水平，物業(yè)所在區(qū)域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流淌狀況，同類(lèi)物業(yè)的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等。 3)業(yè)主的需求 招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求包括業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費(fèi)的承受力量等。目前設(shè)計(jì)得較為規(guī)范的物業(yè)管理招標(biāo)文件中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求都有明確詳細(xì)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)仔細(xì)分析招標(biāo)文件的相關(guān)內(nèi)容。對(duì)于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標(biāo)項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研的方式了解招標(biāo)物業(yè)業(yè)主(包括預(yù)售或現(xiàn)售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶(hù))的文化層次、生活需求、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的期望與要求，從而為制訂物業(yè)管理方案中的服務(wù)重點(diǎn)和管理措施供應(yīng)決策依

5、據(jù)。 4)建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本狀況 建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本狀況包括其背景資料以及是否具有誠(chéng)意合作并具備履行合同的實(shí)力。屬于新建物業(yè)的，要具體調(diào)查了解建設(shè)單位的資金實(shí)力、技術(shù)力氣和商業(yè)信譽(yù)等，并通過(guò)對(duì)建設(shè)單位以往所承建的物業(yè)質(zhì)量，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作狀況的調(diào)查，分析推斷招標(biāo)物業(yè)建設(shè)單位的牢靠性；屬于重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)調(diào)查解聘原管理方的緣由、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人是否與原建設(shè)單位或管理方存在法律糾紛；對(duì)于已投入使用肯定年限的招標(biāo)物業(yè)，需具體了解物業(yè)的使用狀況、產(chǎn)權(quán)人的背景、資金實(shí)力和信譽(yù)，物業(yè)是否存在重大隱患；屬于要求投標(biāo)人參加物業(yè)

6、合作經(jīng)營(yíng)的招標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)另作詳細(xì)的投資可行性分析論證。 5)招標(biāo)條件和招標(biāo)過(guò)程 對(duì)招標(biāo)方要求的條件要進(jìn)行深化分析，猜測(cè)中標(biāo)的可能性。對(duì)在招標(biāo)文件和招標(biāo)過(guò)程中消失的特別要求和狀況要進(jìn)行分析推斷，調(diào)整招標(biāo)策略，避開(kāi)因招標(biāo)方或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手使用違規(guī)手段操縱招標(biāo)活動(dòng)，使企業(yè)蒙受不必要的損失。如有的招標(biāo)文件會(huì)由于招標(biāo)者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向。在閱讀標(biāo)書(shū)時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)特殊留意招標(biāo)公告中的特別要求，以便作出正確推斷，還應(yīng)對(duì)招標(biāo)方增加的合同特別條款作出其是否符合物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的推斷，從而評(píng)估企業(yè)若擔(dān)當(dāng)特別條款可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。 6)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析評(píng)估包括了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的規(guī)模、數(shù)量和企業(yè)綜合實(shí)力；

7、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)接管物業(yè)的社會(huì)影響程度；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與招標(biāo)方是否存在背景聯(lián)系，在物業(yè)招標(biāo)前雙方是否存在關(guān)聯(lián)交易；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目是否具有肯定優(yōu)勢(shì)；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能實(shí)行的投標(biāo)策略等。 7)企業(yè)自身?xiàng)l件的分析 對(duì)企業(yè)自身?xiàng)l件的分析內(nèi)容包括：招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)，所在區(qū)域、規(guī)模是否符合企業(yè)進(jìn)展規(guī)劃；項(xiàng)目類(lèi)型是否符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶(hù)；常規(guī)猜測(cè)的盈利；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)掌握是否在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)；投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)有的人、財(cái)、物等資源條件滿(mǎn)意項(xiàng)目需求的力量。 物業(yè)管理企業(yè)只有通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的分析和正確的評(píng)估，并結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)條件，才能確定招標(biāo)項(xiàng)目的選擇和招標(biāo)活動(dòng)的詳細(xì)實(shí)施。 (2)投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的防范與掌握 物業(yè)管理投標(biāo)的

8、主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等三個(gè)方面。 1)來(lái)自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有：招標(biāo)方提出顯失公正的特別條件，招標(biāo)方未告知可能會(huì)直接影響投標(biāo)結(jié)果的信息，建設(shè)單位可能消失資金等方面的困難而造成項(xiàng)目無(wú)法正常進(jìn)行，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長(zhǎng)，招標(biāo)方與其他投標(biāo)人存在關(guān)聯(lián)交易等。 2)來(lái)自于投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)主要有：未對(duì)項(xiàng)目實(shí)施必要的可行性分析、評(píng)估、論證，從而造成投標(biāo)決策和投標(biāo)策略的失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價(jià)格測(cè)算失誤造成未中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營(yíng)；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)答辯消失失誤；接受資格審查時(shí)消失不行預(yù)見(jiàn)或可預(yù)見(jiàn)但未作相應(yīng)防范補(bǔ)救措施的失誤；投標(biāo)資料(如物業(yè)管理方案、報(bào)價(jià)等)泄露；

9、投標(biāo)人實(shí)行不正值的手段參加競(jìng)爭(zhēng)，被招標(biāo)方或評(píng)標(biāo)委員會(huì)取消投標(biāo)資格；未按要求制作投標(biāo)文件或送達(dá)投標(biāo)文件造成廢標(biāo)等。 3)來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)主要有：實(shí)行低于成本競(jìng)爭(zhēng)、欺詐、行賄等不正值的競(jìng)爭(zhēng)手段；具備相關(guān)背景或綜合競(jìng)爭(zhēng)的肯定優(yōu)勢(shì)；竊取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)隱秘等。 對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的防范與掌握的詳細(xì)措施有：嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的要求參加投標(biāo)活動(dòng)；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評(píng)估，周密策劃、組織、實(shí)施投標(biāo)活動(dòng)；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受力量，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇閱歷豐富的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；慎重對(duì)待合同的附加條款和招標(biāo)方的特別要求等。 3登記并取得

10、招標(biāo)文件 物業(yè)管理企業(yè)在確定參與投標(biāo)后，按招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)指定的地點(diǎn)和方式登記并取得招標(biāo)文件。 4預(yù)備投標(biāo)文件 投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，并對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文件又稱(chēng)標(biāo)書(shū)，一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求供應(yīng)的其他材料等幾部分組成。常見(jiàn)的做法是將投標(biāo)文件依據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類(lèi)。 (1)商務(wù)文件(或稱(chēng)物業(yè)基本狀況) 商務(wù)文件又稱(chēng)商務(wù)標(biāo)，主要包括： 1)公司簡(jiǎn)介。包括投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績(jī)、人員等狀況。 2)公司法人地位及法定代表人證明。包括資格證明文件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主

11、管部門(mén)頒發(fā)的資質(zhì)等級(jí)證書(shū)、授權(quán)書(shū)、代理協(xié)議書(shū)等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶(hù)看法書(shū)、中介機(jī)構(gòu)出具的財(cái)務(wù)狀況書(shū)等)。 3)投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求供應(yīng)的其他資料。 商務(wù)文件要求投標(biāo)人按招標(biāo)要求和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)真實(shí)反映企業(yè)的狀況和具體的報(bào)價(jià)。 (2)技術(shù)文件 技術(shù)文件又稱(chēng)技術(shù)標(biāo)，主要是物業(yè)管理方案和招標(biāo)方要求供應(yīng)的其他技術(shù)性資料。 應(yīng)留意，有的招標(biāo)條件要求在技術(shù)文件中禁止透露可以反映企業(yè)狀況的數(shù)據(jù)、文字、報(bào)價(jià)等，在預(yù)備材料時(shí)應(yīng)按招標(biāo)要求預(yù)備相關(guān)資料。 5送交投標(biāo)文件 全部投標(biāo)文件編制好以后，投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件要求進(jìn)行封裝，并按時(shí)送達(dá)招標(biāo)單位。 6接受招標(biāo)方的資格審查 投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件規(guī)定的要求預(yù)備相應(yīng)資料，接受招標(biāo)方的資格審查。 7參與開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo) 投標(biāo)人在