物業(yè)公司管理工具箱_secret

1、PAGE PAGE 159物業(yè)公司規(guī)范化管理工具箱 目 錄第一章 物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán)一、大型物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)二、中型物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)三、小型物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)四、市場發(fā)展部職責(zé)五、市場發(fā)展部權(quán)力六、服務(wù)中心職責(zé)七、服務(wù)中心權(quán)力八、工程管理部職責(zé)九、工程管理部權(quán)力十、環(huán)境管理部職責(zé)十一、環(huán)境管理部權(quán)力十二、秩序管理部職責(zé)十三、秩序管理部權(quán)力十四、質(zhì)量管理部職責(zé)十五、質(zhì)量管理部權(quán)力十六、行政人事部職責(zé)十七、行政人事部權(quán)力十八、財務(wù)部職責(zé)十九、財務(wù)部權(quán)力第二章 市場發(fā)展部一、市場發(fā)展部經(jīng)理崗位職責(zé)二、市場發(fā)展部主管崗位職責(zé)三、物業(yè)市場調(diào)查計劃表四、物業(yè)情況調(diào)查表五、年度市場拓展總額計劃表六、市場發(fā)

2、展營銷計劃表七、年度廣告預(yù)算表八、客戶等級分類表九、物業(yè)市場調(diào)研流程十、物業(yè)市場拓展流程十一、投標管理流程十二、物業(yè)管理市場需求情況調(diào)查表十三、物業(yè)管理委托合同簽訂程序圖第三章 服務(wù)中心一、服務(wù)中心經(jīng)理崗位職責(zé)二、服務(wù)中心主管崗位職責(zé)三、業(yè)主情況登記表四、業(yè)主家庭登記表五、業(yè)主入住登記表六、收費項目一覽表七、業(yè)主投訴處理登記表八、業(yè)主投訴處理表九、社區(qū)活動登記表十、社區(qū)活動記錄與質(zhì)量檢驗表十一、社區(qū)活動申報表十二、出入證件收發(fā)表十三、出租房屋登記表十四、物業(yè)裝修申請表十五、裝修手續(xù)登記表十六、業(yè)主入住管理流程十七、業(yè)主遷入管理流程十八、業(yè)主投訴處理流程十九、施工證件收發(fā)流程二十、物業(yè)報修服務(wù)流

3、程二十一、裝修審批管理流程二十二、公司水牌制作流程二十三、業(yè)主回訪服務(wù)流程二十四、服務(wù)質(zhì)量調(diào)查流程二十五、管理費用收繳流程第四章 工程管理部一、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)二、工程管理部主管崗位職責(zé)三、維修主管崗位職責(zé)四、裝修驗收表五、設(shè)備總清單六、設(shè)備臺賬七、設(shè)備資料卡八、設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計表九、設(shè)備大修年度計劃表十、設(shè)備外修申請表十一、設(shè)備零部件更換及大修履歷表十二、設(shè)備維修報告書十三、設(shè)備事故報告書十四、房屋及附屬設(shè)施大修工程驗收報告表十五、水泵運行日檢查表十六、低壓配電運行日記錄表十七、高低壓倒閘操作表十八、樓層電房設(shè)備檢查表十九、低壓配電柜檢查保養(yǎng)內(nèi)容周期表二十、空調(diào)運行記錄表二十一、空調(diào)水泵運

4、行記錄表二十二、分體空調(diào)檢查保養(yǎng)記錄表二十三、盤風(fēng)管檢查保養(yǎng)記錄表二十四、空調(diào)停機通知單二十五、電梯巡視記錄表二十六、房屋維修管理流程二十七、設(shè)備巡查管理流程二十八、電梯運行管理流程二十九、房屋本體共用部位日常檢查表三十、共用設(shè)施設(shè)備日常檢查表第五章 環(huán)境管理部一、環(huán)境管理部經(jīng)理崗位職責(zé)二、保潔主管崗位職責(zé)三、綠化主管崗位職責(zé)四、室內(nèi)清潔日檢查表五、室外清潔日檢查表六、環(huán)境清潔周檢查表七、清潔質(zhì)量總結(jié)表八、消殺服務(wù)記錄表九、消殺服務(wù)檢查表十、綠化工作日檢查表十一、綠化養(yǎng)護周檢表十二、保潔管理流程十三、綠化管理流程十四、每日保潔工作考核表十五、每周保潔工作考核表十六、每月保潔工作考核表十七、綠化

5、養(yǎng)護工作考核表第六章 秩序管理部一、秩序管理部經(jīng)理崗位職責(zé)二、保安主管崗位職責(zé)三、車輛主管崗位職責(zé)四、車輛收費登記表五、車位統(tǒng)計匯總表六、車輛管理日檢表七、保安交接班記錄表八、治安報案登記表九、消防巡查記錄表十、辦理業(yè)主出入證流程十一、盤查可疑人員流程十二、失物招領(lǐng)流程十三、打架斗毆處理流程十四、防火安檢處理流程第七章 質(zhì)量管理部一、質(zhì)量管理部經(jīng)理崗位職責(zé)二、質(zhì)量管理部主管崗位職責(zé)三、典型的質(zhì)量體系文件層次構(gòu)成圖四、質(zhì)量記錄文件清單五、質(zhì)量記錄查閱審批表六、內(nèi)部質(zhì)量審核檢查表七、內(nèi)部質(zhì)量審核計劃表八、內(nèi)部質(zhì)量審核日程表九、管理評審記錄表十、物業(yè)管理問題診斷表十一、質(zhì)量體系審核會議簽到表十二、質(zhì)

6、量體系審核不合格報告十三、質(zhì)量認證流程十四、質(zhì)量評審流程十五、質(zhì)量管理手冊編寫流程第八章 行政人事部一、行政人事部經(jīng)理崗位職責(zé)二、行政人事主管崗位職責(zé)三、應(yīng)聘人員求職登記表四、印章使用登記表五、辦公用品請購單六、發(fā)文登記表七、文書檔案借閱表八、員工獎懲登記表九、招聘與錄用管理流程十、辦公用品采購流程十一、員工獎懲管理流程十二、采購需求匯總表十三、新員工培訓(xùn)計劃安排表第九章 財務(wù)部一、財務(wù)部經(jīng)理崗位職責(zé)二、財務(wù)部主管崗位職責(zé)三、年度預(yù)算統(tǒng)計表四、管理費用預(yù)算表五、月份收支匯總表六、支票使用登記表七、公司財務(wù)日報表八、月工資發(fā)放總表九、現(xiàn)金流量分析表十、公司經(jīng)營利潤表十一、公司審計報告表十二、固定

7、資產(chǎn)登記表十三、記賬憑證匯總流程十四、年度預(yù)算編制流程十五、現(xiàn)金預(yù)算管理流程十六、費用報銷管理流程十七、利潤核算管理流程十八、納稅申報管理流程第一章 物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán)一、大型物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)董事會市場拓展部工程管理部服務(wù)中心財務(wù)部秩序管理部環(huán)境管理部質(zhì)量管理部總經(jīng)理副總經(jīng)理市場發(fā)展部物業(yè)管理部綜合事務(wù)部人力資源部財務(wù)中心ZHONGXIN 分公司A分公司B分公司C行政人事部二、中型物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)護衛(wèi)部主管環(huán)境部主管維修部主管會所主管客服主管服務(wù)中心行政人事部出納會計財務(wù)部總經(jīng)理總經(jīng)理助理物業(yè)管理部行政主管人事主管市場拓展部開發(fā)主管策劃主管三、小型物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)市場拓展部財務(wù)部物業(yè)管理部

8、總經(jīng)理綜合管理部人力資源部護衛(wèi)組工程組環(huán)境組四、市場發(fā)展部職責(zé)職責(zé)1公司市場開發(fā)策略的制定并組織實施職責(zé)3物業(yè)市場調(diào)查、項目情況調(diào)查的具體實施職責(zé)4建立物業(yè)市場資料、物業(yè)項目信息的數(shù)據(jù)庫職責(zé)5物業(yè)服務(wù)管理的前期規(guī)劃，撰寫投標書，進行投標工作職責(zé)6代表公司與開發(fā)商（業(yè)委會）簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同職責(zé)7進行公司對外宣傳策劃、廣告發(fā)布管理職責(zé)8建立、維護與客戶（開發(fā)商、業(yè)委會）的關(guān)系，增進友誼職責(zé)9完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他工作職責(zé)2公司市場拓展、項目開發(fā)工作的組織、安排五、市場發(fā)展部權(quán)力權(quán)力1權(quán)力3權(quán)力4權(quán)力5權(quán)力6權(quán)力7權(quán)力8權(quán)力9權(quán)力2有權(quán)參與公司經(jīng)營戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的制定，具有建議權(quán)有權(quán)制定公司市場

9、發(fā)展規(guī)劃，進行項目開發(fā)工作有權(quán)對物業(yè)項目具體合作形式、范圍等提出建議有權(quán)參與各分公司、下屬機構(gòu)市場拓展人員的考核工作有對市場發(fā)展部內(nèi)部員工聘任、解聘的建議權(quán)及對員工考核的權(quán)力有要求相關(guān)部門配合相關(guān)工作的權(quán)力有市場發(fā)展部內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)建立、工作開展的自主權(quán)有其他相關(guān)權(quán)力有權(quán)參與年度、季度經(jīng)營計劃的制定，具有建議權(quán)六、服務(wù)中心職責(zé)職責(zé)1負責(zé)制定服務(wù)中心的各項制度、服務(wù)項目及各項服務(wù)的工作流程職責(zé)3受理業(yè)主的投訴和回訪職責(zé)4受理業(yè)主室內(nèi)設(shè)施的報修并安排相關(guān)人員上門服務(wù)職責(zé)5辦理業(yè)主入住手續(xù)和各種費用的托收及水電、燃氣、有線電視的開戶手續(xù)職責(zé)6辦理業(yè)主的搬離手續(xù)及大件物品的放行手續(xù)職責(zé)7辦理業(yè)主室內(nèi)裝修

10、及裝修驗收的申請手續(xù)職責(zé)8辦理各種證件，如施工人員出入證、車輛出入證等職責(zé)9辦理業(yè)主使用會所娛樂的手續(xù)職責(zé)10發(fā)布各類相關(guān)服務(wù)信息，如設(shè)施檢查、停電停水、蟲害消殺等的通知職責(zé)11為業(yè)主提供物業(yè)的各種中介服務(wù)、代辦清潔等服務(wù)項目職責(zé)2提供所轄物業(yè)的管理咨詢服務(wù)七、服務(wù)中心權(quán)力權(quán)力1權(quán)力3權(quán)力4權(quán)力5權(quán)力6權(quán)力7權(quán)力8權(quán)力2有權(quán)參與公司經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，具有建議權(quán)有權(quán)對破壞與業(yè)主間關(guān)系的行為和過失提請?zhí)幜P有對服務(wù)中心內(nèi)部組織機構(gòu)建立、員工考核的權(quán)力有對服務(wù)中心內(nèi)部員工聘任、解聘的建議權(quán)有要求相關(guān)部門配合相關(guān)工作的權(quán)力有客戶服務(wù)部內(nèi)部工作開展的自主權(quán)有其他相關(guān)權(quán)力有權(quán)制定物業(yè)服務(wù)制度及有對服務(wù)改進的提

11、議權(quán)八、工程管理部職責(zé)職責(zé)1負責(zé)制定轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定職責(zé)3負責(zé)裝修方案審批，監(jiān)督裝修方案實施職責(zé)4負責(zé)所轄物業(yè)機電設(shè)備的維修和保養(yǎng)職責(zé)5負責(zé)轄區(qū)內(nèi)的工程改造、設(shè)備更新、方案及預(yù)算的編制并送有關(guān)部門評審職責(zé)6負責(zé)與政府供水、供電部門接洽，保證對所轄物業(yè)的正常供水、供電職責(zé)7負責(zé)業(yè)主的特約上門維修服務(wù)職責(zé)8負責(zé)所有設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)（供電、空調(diào)、給排水等）的管理、運行、維修職責(zé)9負責(zé)對維修裝修項目、設(shè)備的保養(yǎng)進行驗收職責(zé)10負責(zé)對設(shè)備保養(yǎng)、維修、工程項目進行技術(shù)審核職責(zé)11配合服務(wù)中心做好業(yè)主入住時房屋設(shè)施、設(shè)備的交驗和記錄工作職責(zé)2負責(zé)新接管物業(yè)項目的供電、空調(diào)、給排水、建

12、筑裝修等的驗收和資料核實職責(zé)12負責(zé)較大工程的質(zhì)量監(jiān)督及驗收職責(zé)13負責(zé)維修、施工外包合同的起草職責(zé)14負責(zé)轄區(qū)內(nèi)緊急情況的處理職責(zé)15處理所轄物業(yè)其他情況及完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他工作九、工程管理部權(quán)力權(quán)力1權(quán)力3權(quán)力4權(quán)力5權(quán)力6權(quán)力7權(quán)力8權(quán)力2有權(quán)參與公司經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，并提出相應(yīng)建議有權(quán)對工程管理的各服務(wù)項目進行改進有對工程管理部門內(nèi)部組織機構(gòu)建立、員工考核的權(quán)力有對工程管理部內(nèi)部員工聘任、解聘的建議權(quán)有要求相關(guān)部門配合相關(guān)工作的權(quán)力有工程管理部內(nèi)部工作開展的自主權(quán)有其他相關(guān)權(quán)力有權(quán)制定工程管理部的各項制度并監(jiān)督實施十、環(huán)境管理部職責(zé)職責(zé)1負責(zé)制定所轄物業(yè)的清潔衛(wèi)生、環(huán)境保護制度職責(zé)3

13、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，定期對所轄物業(yè)實施消毒、滅菌工作職責(zé)4對所轄物業(yè)的環(huán)境進行規(guī)劃職責(zé)5對所轄物業(yè)的綠色植物進行定期養(yǎng)護職責(zé)6配合其他部門做好交樓、業(yè)主入住及參觀前的環(huán)境準備工作職責(zé)7負責(zé)保潔、花草養(yǎng)護人員的招聘需求計劃、工作安排及日常工作監(jiān)督考核等職責(zé)8及時與服務(wù)中心溝通所轄物業(yè)存在的環(huán)境保護問題，提出改進建議職責(zé)9完成公司領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他工作職責(zé)2負責(zé)所轄物業(yè)的清潔衛(wèi)生工作，消除衛(wèi)生死角十一、環(huán)境管理部權(quán)力權(quán)力1權(quán)力3權(quán)力4權(quán)力5權(quán)力6權(quán)力7權(quán)力8權(quán)力2有權(quán)參與公司物業(yè)管理服務(wù)政策的制定，并提出相應(yīng)建議有權(quán)對破壞轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的行為和過失提請?zhí)幜P有對環(huán)境管理部內(nèi)部組織機構(gòu)建立、對員工考核的權(quán)力

14、有對環(huán)境管理部內(nèi)部員工聘任、解聘的建議權(quán)有要求其他部門配合相關(guān)工作的權(quán)力有環(huán)境管理部內(nèi)部工作開展的自主權(quán)有其他相關(guān)權(quán)力有權(quán)參與公司經(jīng)營計劃的制定，并提出相應(yīng)建議十二秩序管理部職責(zé)職責(zé)1負責(zé)所轄物業(yè)范圍內(nèi)的安全保衛(wèi)工作職責(zé)3負責(zé)所轄物業(yè)的火災(zāi)事故的應(yīng)急疏散及緊急滅火職責(zé)4負責(zé)所轄物業(yè)車輛的管理職責(zé)5嚴格治安管理，做好人員來訪和出入登記、閉路電視監(jiān)控、全天24小時巡查等職責(zé)6嚴格消防管理，落實消防責(zé)任制，及時消除火災(zāi)隱患職責(zé)7積極配合公安部門打擊轄區(qū)內(nèi)及周圍發(fā)生的違法犯罪活動職責(zé)8負責(zé)對所轄物業(yè)進行治安與消防工作的宣傳、指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)9做好護衛(wèi)隊伍的建設(shè)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)及工作班次安排職責(zé)10協(xié)助其他部門

15、做好轄區(qū)日常管理工作職責(zé)11完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作職責(zé)2負責(zé)所轄物業(yè)的消防管理和設(shè)備監(jiān)控十三、秩序管理部權(quán)力權(quán)力1權(quán)力3權(quán)力4權(quán)力5權(quán)力6權(quán)力7權(quán)力8權(quán)力9權(quán)力2有權(quán)參與公司物業(yè)管理服務(wù)政策的制定，并提出相應(yīng)建議有權(quán)對轄區(qū)內(nèi)的違法、違紀行為依據(jù)相關(guān)規(guī)定進行處理有權(quán)對火災(zāi)等緊急情況進行處理有對秩序管理部內(nèi)部組織機構(gòu)建立、員工考核的權(quán)力有對秩序管理部內(nèi)部員工聘任、解聘的建議權(quán)有要求其他部門配合相關(guān)工作的權(quán)力有秩序管理部內(nèi)部工作開展的自主權(quán)有權(quán)參與公司年度季度經(jīng)營計劃的制定，并提出相應(yīng)建議有其他相關(guān)權(quán)力十四、質(zhì)量管理部職責(zé)職責(zé)1負責(zé)制定并監(jiān)督貫徹公司的質(zhì)量管理規(guī)章制度、質(zhì)量方針、政策和有關(guān)管理程序職

16、責(zé)3組織公司內(nèi)部質(zhì)量管理體系的策劃、實施、監(jiān)督和評審工作職責(zé)4負責(zé)組織對總部及下屬公司服務(wù)質(zhì)量體系審核，并監(jiān)督較重大問題的解決職責(zé)5編制公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量手冊及相關(guān)質(zhì)量文件并下發(fā)，監(jiān)督執(zhí)行職責(zé)6負責(zé)與質(zhì)量認證機構(gòu)的接洽職責(zé)7組織質(zhì)量數(shù)據(jù)分析和質(zhì)量改進措施的研究、實施工作職責(zé)8負責(zé)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量運作的監(jiān)督、檢查和控制，組織處理與質(zhì)量有關(guān)的投訴問題職責(zé)9完成公司領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他任務(wù)職責(zé)2負責(zé)推進公司服務(wù)質(zhì)量體系建設(shè)、質(zhì)量認證工作十五、質(zhì)量管理部權(quán)力權(quán)力1權(quán)力3權(quán)力4權(quán)力5權(quán)力6權(quán)力7權(quán)力8權(quán)力9權(quán)力2有權(quán)參與公司經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，并提出相應(yīng)建議有權(quán)對破壞服務(wù)質(zhì)量體系、影響公司形象的行為和過失提請?zhí)幜P有

17、權(quán)對公司各部門物業(yè)管理服務(wù)工作進行監(jiān)督檢查有對質(zhì)量管理部內(nèi)部組織機構(gòu)建立、員工考核的權(quán)力有對質(zhì)量管理部內(nèi)部員工聘任、解聘的建議權(quán)有要求其他部門配合相關(guān)工作的權(quán)力有質(zhì)量管理部內(nèi)部工作開展的自主權(quán)有其他相關(guān)權(quán)力有權(quán)參與公司年度、季度經(jīng)營計劃的制定，并提出相應(yīng)建議十六、行政人事部職責(zé)職責(zé)1負責(zé)公司各項行政、人事管理制度的制定和監(jiān)督檢查職責(zé)3負責(zé)公司各項行政辦公費用預(yù)算及支出控制職責(zé)4負責(zé)員工的招聘、選拔任用及培訓(xùn)工作職責(zé)5負責(zé)各類崗位員工的績效考核管理，并對員工崗位異動、獎懲等進行評議職責(zé)6負責(zé)員工入職、離職手續(xù)的辦理及勞動關(guān)系處理職責(zé)7負責(zé)公司行政辦公車輛的調(diào)度、維護保養(yǎng)及交通費用控制職責(zé)8負責(zé)后

18、勤保障服務(wù)，包括員工宿舍管理、通信器材管理等職責(zé)9負責(zé)公司各類辦公用品、辦公設(shè)備的采購管理職責(zé)10負責(zé)公司各類文書檔案資料的建檔管理職責(zé)11負責(zé)公司各類會議的組織管理職責(zé)2負責(zé)公司人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃及建設(shè)，保證公司發(fā)展所需的各類人才的到位職責(zé)12負責(zé)公司各類來客的接待、招待安排等職責(zé)13負責(zé)公司內(nèi)部消防、安全管理職責(zé)14完成公司領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他工作十七、行政人事部權(quán)力權(quán)力1權(quán)力3權(quán)力4權(quán)力5權(quán)力6權(quán)力7權(quán)力8權(quán)力9權(quán)力2有權(quán)參與公司經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，并有建議權(quán)有對公司人力資源規(guī)劃、發(fā)展的決定權(quán)或建議權(quán)有權(quán)對違反公司行政制度的行為和過失提請?zhí)幜P有對公司內(nèi)部各崗位員工實行考核及崗位異動的建議權(quán)有對各

19、分公司、下屬機構(gòu)員工考核的參與權(quán)有對行政人事部內(nèi)部組織機構(gòu)建立、員工考核的權(quán)力有對行政人事部內(nèi)部員工聘任、解聘的建議權(quán)有行政人事部內(nèi)部工作開展的自主權(quán)有權(quán)參與公司經(jīng)營計劃的制定，并有建議權(quán)權(quán)力10權(quán)力11有要求相關(guān)部門配合相關(guān)工作的權(quán)力有其他相關(guān)權(quán)力十八、財務(wù)部職責(zé)職責(zé)1負責(zé)公司財務(wù)收支匯總平衡職責(zé)3負責(zé)公司固定資產(chǎn)的管理職責(zé)4負責(zé)租金收支管理職責(zé)5負責(zé)物業(yè)有償服務(wù)管理費的管理職責(zé)6負責(zé)流動資金和專項資金的管理職責(zé)7負責(zé)商品房資金的管理職責(zé)8負責(zé)公司新開發(fā)物業(yè)項目的預(yù)測和風(fēng)險分析職責(zé)9對公司重大合作項目合同進行評審及建議職責(zé)10負責(zé)公司會計信息化建設(shè)職責(zé)11協(xié)助行政人事部做好財務(wù)部員工隊伍建設(shè)

20、職責(zé)2負責(zé)公司發(fā)展所需資金的籌集、運用規(guī)劃和使用分配管理職責(zé)12完成公司領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他工作十九、財務(wù)部權(quán)力權(quán)力1權(quán)力3權(quán)力5權(quán)力6權(quán)力7權(quán)力8權(quán)力9權(quán)力10權(quán)力2有權(quán)參與公司經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，并提出相應(yīng)建議有權(quán)對違反公司財務(wù)制度的行為和過失提請?zhí)幜P有對財務(wù)部內(nèi)部組織機構(gòu)建立、員工考核的權(quán)力有對各地分公司、分支機構(gòu)、物業(yè)項目管理處人員績效考核的參與權(quán)有對財務(wù)部內(nèi)部員工聘任、解聘的建議權(quán)有要求相關(guān)部門配合相關(guān)工作的權(quán)力有財務(wù)部內(nèi)部工作開展的自主權(quán)有其他相關(guān)權(quán)力有權(quán)參與公司年度、季度、月度經(jīng)營計劃的制定，并提出相應(yīng)建議權(quán)力4有對各部門費用報銷的審核、審批權(quán)第二章 市場發(fā)展部一、市場發(fā)展部經(jīng)理崗位職

21、責(zé)職責(zé)1根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標制定市場拓展計劃、項目開發(fā)管理制度并組織實施職責(zé)3制定項目調(diào)查計劃并組織實施職責(zé)4建立項目拓展工作流程及操作規(guī)范，指導(dǎo)、培訓(xùn)市場發(fā)展部員工職責(zé)5規(guī)劃、組織、實施、協(xié)調(diào)公司市場策劃及廣告宣傳工作職責(zé)6積極拓展項目開發(fā)渠道、開發(fā)策略并組織實施職責(zé)7組織指導(dǎo)項目投標工作，代表公司進行投標現(xiàn)場答辯職責(zé)8關(guān)注物業(yè)管理市場的發(fā)展變化，及時提出公司發(fā)展的建議職責(zé)9負責(zé)市場發(fā)展部組織建設(shè)及員工的培訓(xùn)、考核工作職責(zé)10完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作職責(zé)2根據(jù)企業(yè)特點、實力和服務(wù)能力確定項目開發(fā)范圍，制定項目拓展措施二、市場發(fā)展部主管崗位職責(zé)職責(zé)1協(xié)助市場發(fā)展部經(jīng)理建立部門各項規(guī)章制度的完成職

22、責(zé)3建立項目信息數(shù)據(jù)庫并對各項目信息進行管理、分析職責(zé)4負責(zé)實施公司宣傳計劃，擴大公司知名度，營造良好的公司運營氛圍職責(zé)5積極與項目開發(fā)商（業(yè)委會）溝通，增進了解，加強友誼，為合作打好基礎(chǔ)職責(zé)6進行投標的前期準備工作，包括商議物業(yè)管理合作形式、標書制定等職責(zé)7進行投標工作，為招標單位提供本公司相關(guān)資質(zhì)文件、標書等職責(zé)8協(xié)助做好議標現(xiàn)場答辯，接待招標單位專家考察工作職責(zé)9時刻關(guān)注物業(yè)管理市場動態(tài)及發(fā)展趨勢，開發(fā)物業(yè)管理服務(wù)方式，提出改進建議職責(zé)10定期總結(jié)市場拓展工作，積累經(jīng)驗，改進項目開發(fā)工作流程和方式職責(zé)11完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作職責(zé)2具體實施項目拓展計劃，組織人員進行物業(yè)市場調(diào)查及項目資料

23、的收集三、物業(yè)市場調(diào)查計劃表調(diào)查目標調(diào)查時間樣本范圍考慮因素調(diào)查方法設(shè)計準備事項人員來源行程進度時間調(diào)查對象負責(zé)人備注費用預(yù)算資料費交通費人員工資其他費用批 示批準： 審核： 制表： 四、物業(yè)情況調(diào)查表填表時間： 年 月 日物業(yè)項目名稱目前狀況截止到填表時間，該物業(yè)開發(fā)工作進行至 階段物業(yè)基本情況開發(fā)商主要聯(lián)系人職務(wù)聯(lián)系方式物業(yè)名稱坐落位置 市 區(qū) 四 至東至 ，西至 南至 ，北至 物業(yè)類型多層 小高層 高層 超高層 混合 住宅區(qū) 公寓 別墅寫字樓 商住樓 商場 工業(yè)園區(qū) （請在要選擇的位置上打）周邊環(huán)境描述開工時間 年 月 日竣工時間 年 月 日開盤時間 年 月 日入住時間 年 月 日占地面

24、積 平方米建筑總棟數(shù) 棟大堂數(shù) 個總戶數(shù) 戶總建筑面積 平方米開發(fā)期數(shù)分 期開發(fā)周界長度網(wǎng)絡(luò)狀況本物業(yè)已建成 /擬建成局域網(wǎng)是 否 （請在相應(yīng)位置上打）本物業(yè)網(wǎng)絡(luò)接入方式DDN專線 xDSL ISDN （請在相應(yīng)位置上打）建筑情況本期建筑面積 平方米住宅面積 平方米類型建筑面積層數(shù)銷售均價各住宅建筑類型的基本情況高層 平方米 層 元/平方米多層 平方米 層 元/平方米商業(yè)面積鄰街 平方米 層 元/平方米裙樓 平方米 層 元/平方米地下室 平方米 層會所 平方米 層公建面積幼兒園、小學(xué)等 平方米其他面積 平方米綠化綠化率 綠化面積 平方米電梯品牌電梯數(shù)量垂直梯 部，扶梯 部，合計 部停車場車場指

25、標地面車位 個，面積 平方米地下車位 個，面積 平方米出 入 口車場 個進口， 個出口小區(qū) 個進口， 個出口建筑規(guī)劃設(shè)計單位園林景觀設(shè)計單位銷售策劃單位工程施工單位項目規(guī)劃設(shè)計要點及設(shè)計說明項目總規(guī)劃圖和各標準層平面圖備 注編制： 填表人：五、年度市場拓展總額計劃表填制日期： 年 月 日項目市場拓展量（平方米）平均價格拓展額計劃（萬元）以實際成績?yōu)榛A(chǔ)的計劃與競爭對手對抗要求的計劃以事業(yè)發(fā)展計劃為基準的計劃最終決定的計劃批準： 審核： 制表：六、市場發(fā)展營銷計劃表 年度時間營銷策略采取的形式費用預(yù)算（萬元）一季度二季度三季度四季度旺季備注合計編制： 填表人： 批準：七、年度廣告預(yù)算表 年度廣告

26、類型廣告效率單位成本有效篇幅頻度小計各區(qū)域廣告費用預(yù)算小計平常旺季總部上海深圳電視廣告網(wǎng)絡(luò)廣告軟文刊登新聞報道彩頁廣告其他類型合計全年廣告費用總額編制： 填表人：八、客戶等級分類表等級業(yè)種客戶名稱基本情況A級住宅小區(qū)寫字樓（大廈）工業(yè)園區(qū)B級住宅小區(qū)寫字樓（大廈）工業(yè)園區(qū)C級住宅小區(qū)寫字樓（大廈）工業(yè)園區(qū)編制： 填表人：九、物業(yè)市場調(diào)研流程 市場發(fā)展部經(jīng)理理市場發(fā)展部主管市場調(diào)研專員開始確定物業(yè)調(diào)研目標制定調(diào)研計劃調(diào)研工作準備調(diào)研計劃執(zhí)行調(diào)研資料匯總審批驗證數(shù)據(jù)相關(guān)信息支持通過未通過調(diào)研資料分析調(diào)研報告存檔審批編寫調(diào)研報告結(jié) 束十、物業(yè)市場拓展流程開發(fā)商（業(yè)委會）開始市場發(fā)展部總經(jīng)理市場發(fā)展部

27、經(jīng)理市場信息收集信息分析與甄別全面掌握目標項目情況協(xié)助選定目標項目與客戶溝通，加深感情，增進了解關(guān)注制作標書招標公告審批接待項目考察現(xiàn)場答辯簽訂合同結(jié)束報送標書評標、議標考察待選公司修改完善十一、投標管理流程發(fā)出招標公告開始市場發(fā)展部經(jīng)理直氣理理直氣壯經(jīng)理理市場發(fā)展部開發(fā)商（業(yè)委會）總經(jīng)理接到通知投標申請審核審核呈交投標資質(zhì)文件審查資格提供招標文件，接受咨詢投標準備投標書撰寫審核審核報送投標書專家評議標書現(xiàn)場答辯組織投標單位答辯中標訂立合同訂立合同結(jié)束十二、物業(yè)管理市場需求情況調(diào)查表物業(yè)管理市場需求情況調(diào)查表尊敬的先生/女士：您好！為了提高我公司物業(yè)管理服務(wù)水平，更好地開發(fā)物業(yè)服務(wù)項目，為您提

28、供周到、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，我公司制定了此次調(diào)查計劃。希望您能夠配合完成以下問題，并將問卷直接交與我公司的調(diào)查專員。您的意見是我們寶貴的財富，謝謝您的合作！請在您認為的正確答案后面的方框內(nèi)打“”個人基本情況性別男 女學(xué)歷博士 研究生 本科 專科 中專以下家庭人口狀況2人 3 人 4人 4人以上職 業(yè)公務(wù)員 教師 經(jīng)營管理人員 文藝人員 科技人員職 務(wù) 一般職員 中層管理者 高層管理者 單 位 性 質(zhì)國家機關(guān) 事業(yè)單位 企業(yè)年 齡2535歲 3545歲 4555歲 55歲以上 其他家庭月收入（RMB）2 000元以下 2 0003 000元 3 0005 000元 5 000元以上家庭住址家住房屋產(chǎn)權(quán)自

29、有 租住 企業(yè)分房當前物業(yè)管理服務(wù)情況現(xiàn)住房管理情況單位管 物業(yè)管理公司管 發(fā)展商管 其他對現(xiàn)管理者的態(tài)度不滿意，但沒辦法 不滿意，想盡快另選新的管理單位 不太滿意，但希望管理單位繼續(xù)管理 滿意口很滿意最希望得到的服務(wù)（最多選4個）小家電維修 生活用品維修 小五金維修 洗滌衣服（如干洗） 代送煤氣服務(wù) 接送幼童上學(xué)與入托、托幼服務(wù) 上下班接送服務(wù)美容美發(fā) 鮮奶專送 其他服務(wù)（請例舉3項）（ ）現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費標準RMB元月平方米l元以下 11.5元 1.52元 22.5元 2.53元 33.5元 3.54元 45元 5元以上你一般需要下面的哪些服務(wù)項目（多選）物業(yè)租售代理 洗滌服務(wù)（如干洗） 入戶

30、清冼衣服 送餐服務(wù) 代送煤氣服務(wù)房屋裝潢（室內(nèi)裝潢設(shè)計與施工） 房屋（空房）看管 花木出租 花木養(yǎng)護地毯清洗烘干 地板清洗打蠟 玻璃墻面清潔 代裝防盜門 代裝空調(diào) 搬家服務(wù) 小家電（具體類別略）維修 車輛清洗 居室衛(wèi)生清潔 生活用品（具體類別略）維修 清洗玻璃窗、百葉窗 廚房灶具清洗 清洗抽油煙機車輛出租（單車出租） 代訂車、船、機票 接送幼童上學(xué) 入托托幼服務(wù) 代看護病人 接送病人 照顧老人 代發(fā)郵件 美容美發(fā) 圖書租賃（具體類別略） 音像（具體類別略）出租 鮮奶專送 鮮花專送 禮品專送生日蛋糕專送 日常生活用品專送 代聘保姆 介紹家教 代辦保險 您最需要哪些配套服務(wù)設(shè)施（最多選3個）餐飲店

31、 酒吧 咖啡店 棋牌社 橋牌俱樂部 影視歌舞廳音樂茶坊 菜市場 圖書館 錄像室 托兒所 幼兒園 健身館游泳池 網(wǎng)球場 臺球房 中介咨詢公司 小型超市 其他您希望平時能舉辦哪些活動（最多選3個）各種展覽和文化知識講座 （書法學(xué)習(xí)班、舞蹈學(xué)習(xí)班等）培訓(xùn) 定期舉辦京劇演唱比賽 少兒歌曲比賽 健身活動 青少年流行歌曲比賽 企事業(yè)員工保健講座各類（鋼琴、繪畫等）學(xué)習(xí)班 生日宴會等包場服務(wù) 家庭衛(wèi)生講座 家庭晚會 親友聚會 其他您認為理想的物業(yè)管理公司應(yīng)該是（或者您選擇物業(yè)管理公司通常注意哪些方面）123十三、物業(yè)管理委托合同簽訂程序圖開始接到投標邀請信討論研究目標物業(yè)投標決定，進行投標參加開標、評標會議

32、現(xiàn)場答辯協(xié)商一致后簽訂合同結(jié)束第三章 服務(wù)中心一、服務(wù)中心經(jīng)理崗位職責(zé)職責(zé)1負責(zé)服務(wù)中心相關(guān)制度的草擬與制定，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準后執(zhí)行職責(zé)3主持服務(wù)中心日常工作，全面進行服務(wù)質(zhì)量控制職責(zé)4及時解決業(yè)主的各類投訴，并按照公司的服務(wù)要求給予業(yè)主答復(fù)職責(zé)5定期走訪轄區(qū)內(nèi)業(yè)主，征求其對服務(wù)管理工作的意見職責(zé)6負責(zé)服務(wù)中心內(nèi)部員工的培訓(xùn)職責(zé)7負責(zé)服務(wù)中心日常服務(wù)項目的審批工作職責(zé)8負責(zé)服務(wù)中心突發(fā)性事件的處理工作職責(zé)9負責(zé)轄區(qū)內(nèi)各項物業(yè)管理人員的獎懲、考核以及工資的發(fā)放職責(zé)10負責(zé)與其他部門協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作職責(zé)11完成上級領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他工作職責(zé)2負責(zé)中心各項規(guī)劃、計劃的制定二、服務(wù)中心主管崗位職責(zé)職責(zé)1

33、協(xié)助服務(wù)中心經(jīng)理完成各項規(guī)章制度、計劃的草擬職責(zé)3負責(zé)轄區(qū)內(nèi)各項物業(yè)管理工作，按作業(yè)指導(dǎo)書的規(guī)定進行操作職責(zé)4負責(zé)與業(yè)主委員會溝通聯(lián)系，按計劃進行顧客滿意度調(diào)查職責(zé)5負責(zé)每月對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作進行檢查職責(zé)6組織對所轄物業(yè)房屋、設(shè)施情況按計劃進行檢查職責(zé)7負責(zé)與轄區(qū)附近街道、派出所等機關(guān)部門的聯(lián)系工作職責(zé)8負責(zé)處理業(yè)主的投訴及意見反饋等工作職責(zé)9負責(zé)轄區(qū)內(nèi)不合格服務(wù)的處理職責(zé)10建立健全轄區(qū)內(nèi)物業(yè)圖紙資料職責(zé)11積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時任務(wù)職責(zé)2按月統(tǒng)計上報轄區(qū)內(nèi)的水電維修情況及各種工作的開展情況，并制定計劃三、業(yè)主情況登記表姓 名性 別出生年月照片原戶籍所在地 省 市（縣） 區(qū)（鄉(xiāng)） 街（村

34、） 號身份證號碼是否已辦理暫住證產(chǎn)權(quán)性質(zhì)私房（租房）合同號碼企業(yè)名稱聯(lián)系電話企業(yè)性質(zhì)主管部門簽訂合同時間 年 月 日合同租期已交保證金元正式開業(yè)時間 年 月 日負責(zé)人從業(yè)人員名經(jīng) 營范 圍主 營兼 營從業(yè)人員名單及情況 （附身份證復(fù)印件）房 屋 改造 情 況已改造內(nèi)容是否已審批已交押金元備 注四、業(yè)主家庭登記表編號： 填表日期： 年 月 日業(yè)主姓名性別出生日期業(yè)主相片原戶籍所在地身份證號是否已辦理暫住證房 號購 房 日 期家庭成員資料稱謂姓名性別出生年月民族籍貫身份證（暫住證）號碼工作單位（學(xué)校）詳細地址職務(wù)職稱電話/手機聯(lián)系備注房屋資料戶口所在地派出所戶型建筑面積購房合同號碼入住通知單號碼房

35、屋性質(zhì)房屋用途五、業(yè)主入住登記表房屋性質(zhì)戶型業(yè)主名稱性別出生年月民族籍貫身份證（暫住證）號碼工作單位或聯(lián)系地址銀行賬戶（一本通）聯(lián)系電話/手機備注六、收費項目一覽表項 目標 準金 額（元）備 注單元對講門系統(tǒng)/戶電話開戶費/部煤氣開戶費/戶閉路電視開戶費/戶物業(yè)管理費/平方米信箱費/戶室外空調(diào)架/套防盜網(wǎng)、窗/戶其他費用/戶總計金額（人民幣）七 、業(yè)主投訴處理登記表序號時間投訴人聯(lián)系 電話投訴內(nèi)容受理人處理結(jié)果投訴人意見備注八、業(yè)主投訴處理表年 月 日業(yè)主姓名業(yè)主住址接待人姓名投訴部門責(zé)任人投訴問題處理改善意見聯(lián)絡(luò)事項業(yè)主反饋情況主管評定意見備 注九、社區(qū)活動登記表序號活動名稱舉辦單位或部門協(xié)

36、辦單位或部門舉辦日期參加人數(shù)備 注注： 1由服務(wù)中心經(jīng)理指定負責(zé)宣傳的人員填寫，并附每次活動的照片；2由服務(wù)中心保存3年。十、社區(qū)活動記錄與質(zhì)量檢驗表活動名稱開展時間舉辦地點活動記錄申報人簽字：檢驗結(jié)果經(jīng)理簽字：公司審批意見十一、社區(qū)活動申報表活動名稱開展時間舉辦地點活動計劃申報人簽字： 服務(wù)中心審批意見服務(wù)中心經(jīng)理簽字： 公司審批意見十二、出入證件收發(fā)表棟號：發(fā) 放 證 件裝修人員證件收回房號業(yè)主姓名出入證號碼裝修辦證人姓名辦證時間經(jīng)辦人持證人姓名證件號碼回收時間經(jīng)辦人備注十三、出租房屋登記表年 月 日 出租房屋業(yè)主姓名聯(lián)系電話出租用途出租期限 年 月 日至 年 月 日止承租人姓名聯(lián)系電話證

37、件名稱及號碼承租人單位說明1業(yè)主及承租人應(yīng)如實填寫以下欄目2業(yè)主應(yīng)保證承租人清楚了解物業(yè)的有關(guān)管理規(guī)定3業(yè)主應(yīng)要求承租人按時交納各項費用，如果滯交費用，服務(wù)中心最終將同業(yè)主結(jié)算4終止租賃時，雙方應(yīng)提前3天到服務(wù)中心填寫以下項目終止租賃時間 年 月 日承租人費用繳納情況 財務(wù)人員： 日期：業(yè) 主 意 見 業(yè)主： 日期：服務(wù)中心意見 主管簽字： 日期：十四、物業(yè)裝修申請表棟號： 填寫日期：業(yè)主姓名單位名稱及詳細地址聯(lián)系電話裝修單位全 稱執(zhí)照號碼負責(zé)人聯(lián)系電話裝修人數(shù)申請裝修范圍和內(nèi)容服務(wù)中心初審初審人：日 期：申請裝修期限年 月 日至 年 月 日裝修工程預(yù)算造價裝修押金收款人裝修保證本業(yè)主和施工隊

38、保證：遵守服務(wù)中心關(guān)于裝修管理制度及相關(guān)管理制度的規(guī)定，保證按期完成，若有違約，愿接受服務(wù)中心的處罰。業(yè)主簽名： 施工隊負責(zé)人簽名：服務(wù)中心經(jīng)理審批：簽 名：年 月 日十五、裝修手續(xù)登記表序號棟房號業(yè)主姓名申請時間裝修許可證號碼裝修施工期限裝修人數(shù)初驗時間正式驗收時間備注十六、業(yè)主入住管理流程業(yè) 主服務(wù)中心房產(chǎn)開發(fā)商開始引導(dǎo)辦理手續(xù)協(xié)助報到身份驗證交納物業(yè)費簽訂物業(yè)協(xié)議驗房收樓裝修咨詢結(jié)束十七、業(yè)主遷入管理流程業(yè) 主服務(wù)中心工程管理部開始遷入證件審核遷入準備發(fā)放用戶手冊服務(wù)介紹房屋驗收入住通知結(jié)束配合相關(guān)部門提供服務(wù)十八、業(yè)主投訴處理流程業(yè) 主服務(wù)中心開始結(jié)束相關(guān)部門投訴事件產(chǎn)生投訴記錄責(zé)任確

39、定調(diào)查了解投訴處理處理情況記錄投訴回訪是否滿意否是十九、施工證件收發(fā)流程施工單位 服務(wù)中心業(yè)主開始辦理申請資料填寫證件審核提供證件辦理證件提供人員相片發(fā)放出入證佩戴出入施工結(jié)束收回出入證結(jié)束二十、物業(yè)報修服務(wù)流程業(yè)主服務(wù)中心工程管理部開始發(fā)現(xiàn)物品損壞，報修報修受理情況記錄情況調(diào)查維修結(jié)束維修記錄回訪配合結(jié)束二十一、裝修審批管理流程業(yè) 主服務(wù)中心工程管理部開始裝修準備受理裝修申請資料審核工程材料準備工程管理部查看設(shè)施檢查裝修批復(fù)收取裝修保證金發(fā)放裝修許可證結(jié)束開始裝修否是是否二十二、公司水牌制作流程業(yè) 主服務(wù)中心外部單位開始水牌需求申請受理申請資料審核收繳費用制作水牌核對水牌水牌掛出結(jié) 束協(xié)助二

40、十三、業(yè)主回訪服務(wù)流程業(yè) 主服務(wù)中心相關(guān)部門開始制訂回訪計劃電話預(yù)約確定回訪時間實施回訪協(xié)助提出疑問、異議回訪記錄記錄統(tǒng)計結(jié)束現(xiàn)場問題處理二十四、服務(wù)質(zhì)量調(diào)查流程是是否否否否是是開始 定期自檢提出意見自檢報告檢查審批定期檢查配合聽取業(yè)主反饋意見與建議提出意見根據(jù)服務(wù)標準提出質(zhì)疑解答質(zhì)疑 對解答情況進行分析綜合評分對評分提出意見確定評分審批獎懲接受處理繼續(xù)服務(wù)考核（年終）審批接受處理服務(wù)總結(jié)結(jié)束審核獎懲定期檢查總經(jīng)理行政人事部服務(wù)中心各部門業(yè)主代表二十五、管理費用收繳流程否否是是是是否總經(jīng)理業(yè) 主服務(wù)中心財務(wù)部開始發(fā)出繳費通知業(yè)主繳費是否交費發(fā)出催款通知最后催款通知是否交費是否交費暫停服務(wù)通知是

41、否交費暫停服務(wù)申請審核暫停服務(wù)結(jié)束出納收款審核入賬第四章 工程管理部一、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)職責(zé)1組織制訂、補充、修訂物料調(diào)配、設(shè)備維護與維修的各項規(guī)章制度職責(zé)3根據(jù)公司各物業(yè)管理處的實際需求，結(jié)合公司物料采購情況，合理調(diào)配各種物料負責(zé)本中心內(nèi)部員工的培訓(xùn)職責(zé)4組織擬定設(shè)備管理、操作、維護的各種程序文件和技術(shù)標準，并組織執(zhí)行職責(zé)6職責(zé)5負責(zé)設(shè)備設(shè)施的安裝驗收、安全運行管理工作職責(zé)6負責(zé)設(shè)備維修保養(yǎng)、房屋修繕等管理工作職責(zé)7負責(zé)對工程管理部所有人員的全權(quán)管轄和調(diào)配職責(zé)8配合人事培訓(xùn)部門做好設(shè)備使用操作方面的技術(shù)培訓(xùn)工作職責(zé)9審查設(shè)備維修計劃及設(shè)備的年、季、月度保養(yǎng)的周期計劃，并督促、檢查、落實

42、工作職責(zé)10組織制訂設(shè)施更新、改造工程計劃，抓好技術(shù)革新、技術(shù)改造工作，并組織實施職責(zé)11定期走訪轄區(qū)內(nèi)業(yè)主，征求其對服務(wù)管理工作的意見負責(zé)其他相關(guān)工作職責(zé)2職責(zé)5負責(zé)公司工程維修事務(wù)和技術(shù)的組織、指導(dǎo)及管理工作二、工程管理部主管崗位職責(zé)職責(zé)1負責(zé)分管系統(tǒng)和部位設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作，確保所轄系統(tǒng)各種設(shè)備的正常運行職責(zé)3編制各類設(shè)備的技術(shù)檔案職責(zé)4及時登記各設(shè)備的運行情況及維修記錄職責(zé)5制訂設(shè)備的大、中、小修及保養(yǎng)計劃，定期編制與之配套的備品、備件計劃職責(zé)6負責(zé)檢查下屬實施崗位責(zé)任制、操作規(guī)程及設(shè)備維修保養(yǎng)制度的執(zhí)行情況職責(zé)7及時掌握科技發(fā)展新動態(tài)，及時提出推廣新技術(shù)、新工藝、新材料的建議職責(zé)8

43、定期檢查各專業(yè)系統(tǒng)各種設(shè)備的運行狀態(tài)，發(fā)生故障及時組織力量搶修及時解決業(yè)主的各類投訴，并按照公司的服務(wù)要求給予業(yè)主答復(fù)職責(zé)9制定切實可行的節(jié)能措施，提出實施辦法職責(zé)10職責(zé)4審閱運行報表，掌握所屬系統(tǒng)當天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時杜絕浪費現(xiàn)象職責(zé)11實地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正措施職責(zé)2負責(zé)制定所管轄系統(tǒng)的最佳運行方案職責(zé)12負責(zé)制訂所管轄系統(tǒng)設(shè)備月度和年度的維修保養(yǎng)計劃和備品、備件計劃職責(zé)13負責(zé)制定所管轄系統(tǒng)運行方案，并不斷與運行人員研究改進措施主持服務(wù)中心日常工作，全面進行服務(wù)質(zhì)量控制職責(zé)14職責(zé)3現(xiàn)場督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控制工作質(zhì)

44、量與進度職責(zé)15定期對所管轄員工進行技術(shù)考核職責(zé)16檢查下屬崗位紀律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正職責(zé)17及時完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作三、維修主管崗位職責(zé)職責(zé)13職責(zé)14職責(zé)15職責(zé)16職責(zé)17完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)職責(zé)21職責(zé)20職責(zé)19職責(zé)18職責(zé)1負責(zé)協(xié)助公司工程管理部對所轄物業(yè)項目新增項目進行接管及驗收工作職責(zé)3掌握公用設(shè)施的運行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)異常，及時組織人員搶修職責(zé)4保證上下水管道、排污管道暢通，確保轄區(qū)污水不外溢負責(zé)服務(wù)中心相關(guān)制度的草擬與制定，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準后執(zhí)行職責(zé)5確保所管轄的設(shè)備設(shè)施完好整潔，對下屬人員和設(shè)施、設(shè)備有全面的管理責(zé)任職責(zé)6職責(zé)1負責(zé)協(xié)助所轄物業(yè)項目其

45、他部門處理小區(qū)工程維修投訴的解釋和處理工作職責(zé)7按公司有關(guān)規(guī)定核定住戶維修項目和標準，監(jiān)督維修人員及時為住戶提供服務(wù)職責(zé)8按維修回訪要求對住戶進行回訪，確保維修質(zhì)量并采取有效措施改進服務(wù)職責(zé)9負責(zé)小區(qū)已接管項目公共區(qū)域所有設(shè)施的管理、維修和維護工作職責(zé)10負責(zé)向工程管理部經(jīng)理提交管轄范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的更新、改造建議和大、中修計劃職責(zé)11協(xié)助工程管理部經(jīng)理共同向總公司提交方案并組織、監(jiān)督實施項目的整改全過程職責(zé)2負責(zé)制定公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施管理的各種規(guī)章制度，出具設(shè)備、設(shè)施巡檢表職責(zé)12向工程管理部經(jīng)理提交設(shè)備的改造、更新前后運行效果的各方面對比資料以及設(shè)備的改造、更新經(jīng)驗總結(jié)負責(zé)完成日常使用的專

46、業(yè)技術(shù)資料的搜集、管理工作負責(zé)所有涉及本專業(yè)的技術(shù)服務(wù)工作并承擔相應(yīng)責(zé)任負責(zé)轄區(qū)內(nèi)改建、擴建項目的施工及現(xiàn)場監(jiān)督管理工作負責(zé)向工程管理部經(jīng)理提出工程管理方面的合理化建議積極推廣新技術(shù)，努力降低能耗，節(jié)約管理成本積極配合部門內(nèi)其他專業(yè)、其他部門的工作負責(zé)制訂本部門年度、月度維修工作計劃，并組織實施負責(zé)維修員工的日常管理、考核，以及安全教育和物業(yè)知識的培訓(xùn)四、裝修驗收表棟號房號業(yè)主姓名施工負責(zé)人姓名樓管員初驗時間備注初驗情況業(yè)主簽名： 日期：施工隊負責(zé)人： 日期：樓管員： 日期：正式驗收時間備注正式驗收情況業(yè)主簽名： 日期：施工隊負責(zé)人： 日期：樓管員： 日期：五、設(shè)備總清單填寫日期：序號設(shè)備編號

47、設(shè)備名稱規(guī)格型號生產(chǎn)廠家出廠日期投入使用時間所在部門使用狀態(tài)保養(yǎng)人大修次數(shù)備注制表： 審核：六、設(shè)備臺賬填寫日期：序號設(shè)備編號卡片號設(shè)備名稱型號規(guī)格制造商出廠日期安裝日期安裝地點設(shè)備原值設(shè)備凈值制表： 審核：七、設(shè)備資料卡卡號： 建卡日期：設(shè)備名稱設(shè)備編號設(shè)備規(guī)格設(shè)備型號安裝地點安裝日期制造商出廠日期出廠編號額定電壓額定電流額定轉(zhuǎn)速設(shè)備原值已提折舊設(shè)備凈值設(shè)備圖號說明書冊數(shù)技術(shù)資料共 份額定功率工作介質(zhì)使用年限主要附件序號名稱型號規(guī)格制造商數(shù)量主要性能參考制表： 審核：八、設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計表填寫時間：序號設(shè)施（設(shè)備）名稱型號（規(guī)格）單價（元）數(shù)量總額（元）生產(chǎn)廠家國別購入日期用途填表： 審核：九、

48、設(shè)備大修年度計劃表序號設(shè)備編號設(shè)備名稱大修內(nèi)容所需主要材料名稱及規(guī)格型號預(yù)計費用預(yù)計實施日期備注制表： 審核： 批準：十、設(shè)備外修申請表 填寫日期：設(shè)備名稱設(shè)備編號設(shè)備型號設(shè)備使用單位故障描述預(yù)計維修費用外修原因工程管理部簽名：使用單位意見簽名：經(jīng)理批示簽名：十一、設(shè)備零部件更換及大修履歷表設(shè)備名稱設(shè)備型號設(shè)備編號使用單位安裝位置開始使用日期大修履歷表日期零部件更換及大修記錄維修單號碼記錄人十二、設(shè)備維修報告書設(shè)備名稱設(shè)備編號使用單位報修時間開工時間完工時間維修領(lǐng)班維修人員故障現(xiàn)象故障原因維修結(jié)果驗收人十三、設(shè)備事故報告書資產(chǎn)編號設(shè)備名稱型號規(guī)格使用部門事故發(fā)生時間事故排除時間事故報告人事故類

49、別責(zé)任人停機臺時修理工時修復(fù)費用事故發(fā)生經(jīng)過及損壞情況事故原因分析分析人：時間：事故原因違反操作規(guī)程擅離工作崗位超負荷運轉(zhuǎn)沒有按期檢修忽略安全措施檢修質(zhì)量不良設(shè)備先天不足潤滑管理不善其它事故預(yù)防措施及處理意見設(shè)備管理部經(jīng)理意見總經(jīng)理意見十四、房屋及附屬設(shè)施大修工程驗收報告表工程名稱合同造價工程地點施工日期施工單位完工日期工程內(nèi)容施工單位完工檢查意見簽名蓋章：時 間：工程管理部驗收意見簽名蓋章：時 間：參與驗收人員簽名十五、水泵運行日檢查表日期時間上區(qū)生活水泵1號泵泵體電動機電流（A）2號泵泵體電動機電流（A）恒壓泵泵體電動機電流（A）切換開關(guān)自動手動變頻恒定出口壓力上區(qū)生活水缸壓力消防水泵消防

50、栓泵上區(qū)壓力中區(qū)壓力下區(qū)壓力補壓泵出口壓力電流（A）泵體消防壓力污水泵狀態(tài)水位排糞泵1號泵狀態(tài)2號泵狀態(tài)水泵總控制柜電壓地下水池水位水表讀數(shù)用水量檢查人注：“”代表正常；“”代表異常十六、低壓配電運行日記錄表 年 月 日期時間室內(nèi)溫度電壓電流有功電度功率無功電度功率功率因數(shù)值班電工備注ABBCCAABC十七、高低壓倒閘操作表操作開始時間工作完成時間工作任務(wù)操作人員順 序操作項目123值班工程師： 領(lǐng)班：十八、樓層電房設(shè)備檢查表 填寫日期：設(shè)備地點空氣開關(guān)標志空氣開關(guān)接觸狀況插接式母線槽電纜普通電源正常照明總開關(guān)確保電源事故照明總開關(guān)配電箱電表清潔備注十九、低壓配電柜檢查保養(yǎng)內(nèi)容周期表 填寫日期

51、：序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)內(nèi)容周期二十、空調(diào)運行記錄表填寫日期： 參數(shù) 單位機組編號壓力冷卻水壓力冷卻水溫度室內(nèi)外溫度開機時間停機時間值班員備注高壓低壓入口出口入口出口室內(nèi)室外MPaMPa二十一、空調(diào)水泵運行記錄表機組編號啟動時間停機時間電壓電流壓力值班員備注ABBCCAABC二十二、分體空調(diào)檢查保養(yǎng)記錄表空調(diào)位置空調(diào)編號工作電流冷媒壓力開關(guān)、按鈕操作配電管線各緊固件塵網(wǎng)清潔冷凝器清潔蒸發(fā)器清潔接水盤清潔備注高低二十三、盤風(fēng)管檢查保養(yǎng)記錄表樓層風(fēng)機噪聲風(fēng)機轉(zhuǎn)速溫控開關(guān)電磁閥閘閥塵網(wǎng)備注二十四、空調(diào)停機通知單日 期停機機號停機原因開始停機時間操作員恢復(fù)開機時間操作員停機通知情況恢復(fù)開機通知情況二十五

52、、電梯巡視記錄表小區(qū)（大廈）名稱： 填寫日期：巡 檢 項 目電 梯 號123456789101112機房1機房各部清潔2油杯、油位3盤車工具、救援規(guī)程4應(yīng)急燈、滅火器5控制柜內(nèi)繼電器接觸器6照明、通風(fēng)設(shè)備7警告牌及門窗、門鎖8牽引電動機9減速箱及繩輪10安全裝置11機房溫度轎廂1轎廂門聯(lián)鎖2安全觸板及開關(guān)3轎內(nèi)顯示器、按鈕4對講電話與警鈴5天花板、壁板、地面6通風(fēng)扇7照明燈8異音、異感（起動、行駛、加減速之平穩(wěn)性，振動、噪音、平層差等）井道1廳門按鈕及顯示2鑰匙開關(guān)及消防按鈕3廳門聯(lián)鎖巡視檢查人： 巡視時間：注：良好打“”；不良打“”，并填寫電梯維修登記表。二十六、房屋維修管理流程是 是 否

53、否 否 是 是 是 制定修繕計劃 審核 開始 勘察鑒定制定修繕方案 是否招標標標標 審批 總經(jīng)理工程管理部經(jīng)理工程管理部維修施工單位財務(wù)部審核 是 否 是 審核 審核 投標提交工程預(yù)決算 審核資料 簽訂合同 開標 簽訂合同 監(jiān)督施工 組織施工 組織施工 否 參加開標、評標會議驗收是否合格結(jié)算工程款 建立房屋技術(shù)檔案結(jié)束 否 否 參加開標、評標會議二十七、設(shè)備巡查管理流程是否是了解自身責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備按規(guī)定的時間、次數(shù)對責(zé)任設(shè)備巡查檢查設(shè)備表面及機內(nèi)清潔情況清潔緊固接口端子查明原因檢查設(shè)備異味、異聲及過熱情況確認設(shè)備正常后完成巡查維修記錄巡查工作日志開始結(jié)束設(shè)備管理主管設(shè)備管理員是否良好 檢查端

54、子緊固情況有無有無告警 檢查告警情況否是否良好 查明原因維修否是是否正常常 二十八、電梯運行管理流程否 是 否 是 否 是 否是 開始 雙方簽訂保修協(xié)議審核 配備維修/操作人員 派人協(xié)助解決 定時巡查發(fā)現(xiàn)問題 建立電梯技術(shù)檔案 通知做好生活/工作準備結(jié)束 是否在保修范圍之內(nèi)內(nèi)？復(fù)驗是否合格接管/驗收停梯 改 進修理/開通使用工程管理部經(jīng)理工程管理部電梯公司業(yè)主制訂維修保養(yǎng)計劃 二十九、房屋本體共用部位日常檢查表名 稱編號地址檢查人負責(zé)人檢查時間年 月 日檢查項目檢查結(jié)果損壞原因完好基本完好一般損壞嚴重損壞自然損壞人為損壞預(yù)防保養(yǎng)不善其他原因1基礎(chǔ) 承重部件 承重墻2屋角 隔熱層 接地面3內(nèi)墻角

55、4門 樓梯護欄 墻面檢測方法直觀法 刺探法 儀器檢測法 計算法整體質(zhì)量評定完好 基本完好 一般損壞 嚴重損壞備 注三十、共用設(shè)施設(shè)備日常檢查表名 稱編號地址檢查人負責(zé)人檢查時間年 月 日檢查項目檢查結(jié)果損壞原因完好基本完好一般損壞嚴重損壞自然損壞人為損壞預(yù)防保養(yǎng)不善其他原因1區(qū)內(nèi)道路、路燈2溝、渠、池、井、上下水主管道、室外消防設(shè)施3機電設(shè)備4公用標識導(dǎo)視、其他共用設(shè)施檢測方法直觀法 刺探法 儀器檢測法 計算法整體質(zhì)量評定完好 基本完好 一般損壞 嚴重損壞備 注第五章 環(huán)境管理部一、環(huán)境管理部經(jīng)理崗位職責(zé)職責(zé)1定期向公司領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主委員會匯報環(huán)境管理部工作情況，并聽取公司領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主委員會的意見和

56、要求，且全力負責(zé)貫徹實施職責(zé)3每天上班前檢查轄區(qū)內(nèi)所列明的保潔、綠化項目的完成情況，及其積存量職責(zé)4按上級的指示工作，主持每日班前會，分配員工的工作職責(zé)5執(zhí)行公司指示，積極配合各部門工作，做好交樓、入住及參觀前的環(huán)境準備工作職責(zé)6檢查轄區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生死角是否積存了垃圾雜物，并且及時調(diào)動人員清運職責(zé)7對存在的問題，積極找出原因并與服務(wù)中心商議提出合理建議和解決方案職責(zé)8監(jiān)督轄區(qū)保潔人員、綠化人員的工作紀律及糾正違規(guī)現(xiàn)象，并做好記錄職責(zé)9檢查屬下員工的考勤、儀容儀表，表揚好人好事，處罰違紀人員，做到獎罰分明，督促屬下員工工作職責(zé)10做好員工崗前和崗位培訓(xùn)，提高下屬的思想素質(zhì)、工作質(zhì)量和工作效率職責(zé)2組

57、織部門制定環(huán)境管理制度，包括保潔管理制度、綠化管理制度等職責(zé)11完成總經(jīng)理交辦的其他工作任務(wù)二、保潔主管崗位職責(zé)職責(zé)1協(xié)助環(huán)境管理部經(jīng)理制定與保潔工作相關(guān)的制度、規(guī)章、人員紀律等職責(zé)3每天檢查值班人員的工作區(qū)域保潔工作情況職責(zé)4檢查并監(jiān)督下屬員工個人工作是否按計劃圓滿完成職責(zé)5檢查并記錄每周所需清潔物品，保證手動清潔設(shè)備清潔、擺放整齊職責(zé)6負責(zé)所有清潔工具及清潔用品的登記、入庫、發(fā)放及回收管理職責(zé)7對新員工和在職員工進行清潔程序和機械使用及設(shè)備維護的培訓(xùn)，幫助其掌握工作技能，勝任工作要求職責(zé)8嚴格按操作規(guī)程組織開展工作，避免事故的發(fā)生職責(zé)9發(fā)現(xiàn)事故隱患及時處理，對各種違紀行為、現(xiàn)象及投訴隨時向

58、上級匯報職責(zé)10處理任何突發(fā)事件后的保潔工作，一旦需要則應(yīng)協(xié)助其他人員工作職責(zé)11完成必需的辦公室工作，如保管考勤簿、清潔工具及清潔用品登記簿等職責(zé)2協(xié)助環(huán)境管理部經(jīng)理負責(zé)環(huán)境管理部的內(nèi)務(wù)監(jiān)督管理工作完成環(huán)境管理部經(jīng)理交辦的其他工作任務(wù)職責(zé)12三、綠化主管崗位職責(zé)職責(zé)1協(xié)助環(huán)境管理部經(jīng)理制定綠化管理制度、規(guī)章、人員紀律等職責(zé)3安排、調(diào)配綠化人員的工作，定期檢查，督促養(yǎng)護職責(zé)4做好綠化工程的施工管理、合同管理及工程材料的檔案管理工作職責(zé)5定期巡查，記錄、報告綠地及轄區(qū)衛(wèi)生現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，問題嚴重不能立即解決的，向上級匯報職責(zé)6組織專業(yè)人員負責(zé)綠化設(shè)施及器具的養(yǎng)護職責(zé)7組織對綠化人員進行定

59、期或不定期的培訓(xùn)，學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，提高養(yǎng)護、管理水平職責(zé)8負責(zé)綠化人員的考勤，協(xié)助行政人事部做好綠化人員的績效考核工作職責(zé)2負責(zé)轄區(qū)內(nèi)的綠化布局、綠化工程施工及各區(qū)域的綠化養(yǎng)護現(xiàn)狀職責(zé)9完成環(huán)境管理部經(jīng)理交辦的其他工作任務(wù)四、室內(nèi)清潔日檢查表檢查人員： 編號：檢查日期受檢人員檢查項目不合格次數(shù)處理結(jié)果消防管電表箱電子門消防栓信報箱走廊墻面窗戶開關(guān)天臺雨篷樓道梯級樓道地面樓道燈具扶手單車房填寫說明：對照清潔工作檢驗標準，由保潔主管檢查記錄，合格在記錄欄內(nèi)打“”，發(fā)現(xiàn)不合格時在對應(yīng)欄內(nèi)打“”，并注明不合格原因，輕微不合格由保潔主管處理，發(fā)生嚴重不合格時，保潔主管應(yīng)及時報告部門經(jīng)理處理。五、室外清潔日

60、檢查表檢查人員： 編號：檢查日期受檢人員檢查項目不合格次數(shù)處理結(jié)果人行道排水溝散水坡停車場單車棚游樂場衛(wèi)生間垃圾池（站)馬路崗?fù)ぞG地雕飾標識牌污水井路燈宣傳欄噴水池填寫說明：對照清潔工作檢驗標準，由保潔主管檢查記錄，合格在記錄欄內(nèi)打“”，發(fā)現(xiàn)不合格時在對應(yīng)欄內(nèi)打“”，并注明不合格原因，輕微不合格由保潔主管處理，發(fā)生嚴重不合格時，保潔主管應(yīng)及時報告部門經(jīng)理處理。六、環(huán)境清潔周檢查表編號： 檢查人員： 填寫日期：受檢人員檢查項目檢查時間檢查結(jié)果處理結(jié)果果皮箱垃圾屋及地面大理石地面地毯進出口雨篷樓內(nèi)公共門、玻璃門、消防栓、樓梯扶手、欄桿、燈開關(guān)等走廊七、清潔質(zhì)量總結(jié)表填表人： 日期： 年 月 日轄區(qū)