房地產(chǎn)估價講稿ppt

1、、市場比較法A、教學(xué)課時 6課時B、教學(xué)目的與要求通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握市場比較法的基本原理掌握交易實(shí)例的收集與可比實(shí)例的選取掌握目標(biāo)房地產(chǎn)差異修正掌握市場比較法應(yīng)用舉例與分析C、本章教學(xué)重點(diǎn)交易實(shí)例的收集與可比實(shí)例的選取D、本章教學(xué)難點(diǎn)目標(biāo)房地產(chǎn)差異修正4.1 市場比較法的基本原理一、市場比較法的概念市場比較法，市價比較法，交易實(shí)例比較法，買賣實(shí)例比較法，市場資料比較法，現(xiàn)行市價法，簡稱，比較法或市場法。通過比較方法求取房地產(chǎn)價格的一種方法將估價對象房地產(chǎn)與在近期已發(fā)生了交易的類似房地加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)表了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。其類似房地

2、產(chǎn)：在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價對象房地產(chǎn)相同或相類似的房地產(chǎn)估價對象房地產(chǎn)：一個具體項目中需要估價的房地產(chǎn)其前提：交易市場已經(jīng)形成比準(zhǔn)價格房地產(chǎn)估價中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法4.1 市場比較法的基本原理二、市場比較法的理論依據(jù)：替代原理（P50）表現(xiàn)為效用相同條件相近的房地產(chǎn)價格總是相互牽引趨于一致。4.1 市場比較法的基本原理三、適用條件與范圍（P51）適用：房地產(chǎn)市場較為發(fā)達(dá)情況，也就是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與估價對象房地產(chǎn)相類似房地產(chǎn)的交易較多時，才是有效方法。不適用的情況：沒有房地產(chǎn)交易的地方在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)某些類型很少見

3、的房地產(chǎn)，或交易實(shí)很少的房地產(chǎn)，如古建筑難以成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟另外，對估價人員要求：廣博的知識和豐富的經(jīng)驗(yàn)（需要進(jìn)行交易情況，交易日期，區(qū)域因素和個別情況的修正）4.1 市場比較法的基本原理四、市場比較法的操作步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行交易日期修正進(jìn)行區(qū)域因素修正進(jìn)行個別因素修正求出比準(zhǔn)價格4.1 市場比較法的基本原理五、市場比較法的限制條件近期性可替代性非單一生正常性可修性合法性 4.2交易實(shí)例的搜集應(yīng)具有充足的初級資料盡可能搜集較多的交易實(shí)例，是運(yùn)用此法的先決條件，如果太少，不僅會影響準(zhǔn)確性、客觀性，甚至?xí)故袌龇o法使用。搜集交易實(shí)例

4、要日積月累，時刻留意一、搜集交易實(shí)例的途徑（P52）1、查閱政府資料2、報刊租售信息3、以購買者身份與經(jīng)辦人、交易當(dāng)事人洽談4、交易展示會5、同行相互提供6、其他途徑：如向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解7、其他途徑 4.2交易實(shí)例的搜集一、搜集交易實(shí)例的途徑（P52）1、查閱政府資料2、報刊租售信息3、以購買者身份與經(jīng)辦人、交易當(dāng)事人洽談4、交易展示會5、同行相互提供6、其他途徑：如向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解7、其他途徑4.2交易實(shí)例的搜集二、搜集交易實(shí)例的內(nèi)容（P52）1、雙方交易情況與交易目的2、交易實(shí)例的房

5、地產(chǎn)狀況3、成交價格與付款方式4、成交日期5、付款方式6、交易情況交易實(shí)例調(diào)查表（P53）建立交易實(shí)例資料數(shù)據(jù)庫 4.3 可比實(shí)例的選取可比實(shí)例，符合一定條件的可供比較參照的交易實(shí)例，應(yīng)選擇3個以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合以下要求：（P54）一、與估價對象類似的房地產(chǎn)（用途、結(jié)構(gòu)、地段）二、成交日期與估價時點(diǎn)相近，不宜超過一年三、與估價對象房地產(chǎn)的價格類型應(yīng)相同四、成交價格為正常價格或可修正為正常價格選取可比實(shí)例的分配法（P55）4.4價格可比基礎(chǔ)的建立目的：為后面交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素的修正服務(wù)。對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行換算處理，建立價格的可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其表述方式和內(nèi)

6、涵。換算處理內(nèi)容：1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一采用單價3、統(tǒng)一幣種與貨幣單位4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵與面積單位4.5 交易情況修正1、交易情況修正含義： 是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)例，成交價格的偏差，將其成交價格修正為正常價格。2、造成成交價格偏差的原因4.5 交易情況修正3、交易情況修正的方法：測定特殊因素對房地產(chǎn)交易價格的影響程度利用百分率法和差額法進(jìn)行交易情況修正交易情況的修正公式：正常價格=可比實(shí)例的成交價格交易情況修正系數(shù)若以正常交易價格為基準(zhǔn)（100）對可比實(shí)例價格進(jìn)行修正，則：正常價格=可比實(shí)例的成交價格舉例4.6交易日期的修正一、交易日期修正的含義 實(shí)際上是交易狀況修正，

7、即將可比實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點(diǎn)的價格，以符合估價時的市場行情，這種調(diào)整稱為交易日期修正。二、交易日期修正的方法：估價時點(diǎn) 價格=可比實(shí)例在成交時價格 交易日期修正系數(shù)估價時點(diǎn) 價格=可比實(shí)例在成交時價格1、采用價格指數(shù)修正在估價時點(diǎn)時的價格=可比實(shí)例成交日期時的價格估價時點(diǎn)的價格指數(shù)/成交日期時的價格指數(shù)2、利用價格變動率進(jìn)行修正在估價時點(diǎn)時的價格=可比實(shí)例成交日期時的價格（1價格變動期數(shù)）期數(shù)4.7房地產(chǎn)狀況修正 一、房地產(chǎn)狀況修正的含義 即將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格二、房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容 區(qū)位狀況：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公

8、共設(shè)施 權(quán)益狀況：土地使用年限、規(guī)劃限制條件（容積率） 實(shí)物狀況：土地面積形狀大小、建筑物規(guī)模、結(jié)構(gòu)、裝修工程質(zhì)量等因素。4.7房地產(chǎn)狀況修正三、房地產(chǎn)狀況修正的方法在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格=可比實(shí)例在房地產(chǎn)狀況下的價格房地產(chǎn)狀況修正在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格=可比實(shí)例在房地產(chǎn)狀況下的價格 1/（1 R%）1.直接比較修正單一系數(shù)法:直接比較修正,加權(quán)比較修正多重系數(shù)法:房地產(chǎn)狀況修正=區(qū)域因素*個別因素2.間接比較修正四、房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問題估價對象房地產(chǎn)狀況必須是估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況，可比實(shí)例在房地產(chǎn)狀況必須是可比實(shí)例房地產(chǎn)在成交日期時的房地產(chǎn)狀況4.8綜合修正計算一、綜合計算

9、修正公式1、直接比較修正公式 交易情況修正 交易日期修正 房地產(chǎn)狀況修正估價對象房地產(chǎn)價格 = 可比實(shí)例價格100/( ) ( ) /100 100/( ) =可比實(shí)例價格正常市場價格/實(shí)際成交價格價格時點(diǎn)價格/成交日期價格 對象狀況價格/實(shí)例狀況價格2、間接比較修正公式 交易情況修正 交易日期修正 標(biāo)準(zhǔn)化修正 房地產(chǎn)狀況修正估價對象價格 = 可比實(shí)例價格100/( ) ( ) /100 100/( ) ( )/100 =可比實(shí)例價格正常市場價格/實(shí)際成交價格價格時點(diǎn)價格/成交日期價格 標(biāo)準(zhǔn)狀況價格/實(shí)例狀況價格對象狀況價格/標(biāo)準(zhǔn)狀況價格4.8綜合修正計算二、求取綜合結(jié)果的方法簡單算術(shù)平均法加權(quán)算術(shù)平均法中位數(shù)法眾數(shù)法其他方法4.8綜合修正計算市場比較法內(nèi)容總結(jié)和運(yùn)用搜集交易案例存入交易案例庫選