房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)審審核講義_secret

1、 PAGE 42房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告與估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核講義*山東*房地產(chǎn)評(píng)估有限公司總經(jīng)理內(nèi)容要求：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的作用與內(nèi)容；房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容；房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告審核的的標(biāo)準(zhǔn)。2009年8月31日目 錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc4102 第一章 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的作用和內(nèi)容 PAGEREF _Toc4102 3 HYPERLINK l _Toc18505 第一節(jié)、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的作用 PAGEREF _Toc18505 3 HYPERLINK l _Toc4222 第二節(jié)、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容 PAGEREF _Toc4222 5 HYPERLINK l _To

2、c401 一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的合法性 PAGEREF _Toc401 5 HYPERLINK l _Toc15155 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的真實(shí)性 PAGEREF _Toc15155 7 HYPERLINK l _Toc27117 三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的相關(guān)性 PAGEREF _Toc27117 8 HYPERLINK l _Toc1104 第三節(jié)、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc1104 8 HYPERLINK l _Toc21797 第四節(jié)、防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的措施 PAGEREF _Toc21797 10 HYPERLINK l _Toc1952 第五節(jié)、降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的方法 PAGE

3、REF _Toc1952 12 HYPERLINK l _Toc12910 第二章 估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容 PAGEREF _Toc12910 14 HYPERLINK l _Toc6067 第一節(jié)、內(nèi)部三級(jí)審核 PAGEREF _Toc6067 15 HYPERLINK l _Toc29063 第二節(jié)、不同估價(jià)目的下審核的重點(diǎn) PAGEREF _Toc29063 16 HYPERLINK l _Toc22290 一、城市房屋拆遷估價(jià)報(bào)告 PAGEREF _Toc22290 17 HYPERLINK l _Toc23949 二、抵押目的下的房地產(chǎn)估價(jià) PAGEREF _Toc23949 27 HY

4、PERLINK l _Toc13366 三、司法鑒定房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 PAGEREF _Toc13366 34 HYPERLINK l _Toc928 第三章 房產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中的常見(jiàn)問(wèn)題 PAGEREF _Toc928 37 HYPERLINK l _Toc9760 一、報(bào)告的形式、格式方面存在的問(wèn)題 PAGEREF _Toc9760 37 HYPERLINK l _Toc11159 二、報(bào)告的各組成部分存在的問(wèn)題： PAGEREF _Toc11159 38 HYPERLINK l _Toc14017 三、用以出現(xiàn)的低級(jí)錯(cuò)誤 PAGEREF _Toc14017 39 HYPERLINK l _To

5、c23368 第四章 主管部門(mén)對(duì)評(píng)估報(bào)告的審查標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc23368 40 HYPERLINK l _Toc4500 簡(jiǎn)介：檢查標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表： PAGEREF _Toc4500 40 HYPERLINK l _Toc24889 后記54第一章 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的作用和內(nèi)容近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，特別是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，房地產(chǎn)評(píng)估在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的作用越來(lái)越大，無(wú)論是房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、交換、租賃、拍賣(mài)、估價(jià)、保險(xiǎn)、課稅，還是房地產(chǎn)的征用、拆遷、補(bǔ)償以及房地產(chǎn)的糾紛、侵害和合并，也不論是企業(yè)合資、合作、租賃、承包經(jīng)營(yíng)、企業(yè)改制、合并、分設(shè)、破產(chǎn)結(jié)業(yè)清算，還是房地產(chǎn)的投資決

6、策、管理和會(huì)計(jì)成本核算等，都離不開(kāi)房地產(chǎn)評(píng)估這一基礎(chǔ)性工作。房地產(chǎn)評(píng)估工作的成果是以評(píng)估報(bào)告的形式體現(xiàn)的，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過(guò)程和估價(jià)成果的文件，是給委托方的書(shū)面答復(fù)，是關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值或價(jià)格的研究報(bào)告。第一節(jié)、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的作用房地產(chǎn)估價(jià)涉及的范圍很廣，報(bào)告中所述評(píng)估目的就是報(bào)告的用途，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的法律地位到底有多高呢？在實(shí)踐中有兩種認(rèn)識(shí)：一是依據(jù)；二是證據(jù)。無(wú)論是依據(jù)還是證據(jù)，都表明估價(jià)報(bào)告所起的作用。根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的通知（國(guó)辦發(fā)199992號(hào)文），評(píng)估機(jī)構(gòu)屬于 “法律規(guī)范、政府監(jiān)督、行業(yè)自律”模式的機(jī)構(gòu)，其

7、行為不具備行政行為效力的全部?jī)?nèi)容。 行政行為包括公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力四個(gè)方面： （1）公定力是指行政行為一經(jīng)成立，不論其是否合法，即具有被推定為合法而要求所有機(jī)關(guān)、組織或個(gè)人予以尊重的一種法律效力。之所以要對(duì)行政行為作這樣的推定，是因?yàn)樯鐣?huì)對(duì)行政主體的地位和作用予以充分信任和尊重，從而穩(wěn)定權(quán)力義務(wù)關(guān)系。 （2）確定力是指已生效行政行為對(duì)行政主體和行政相對(duì)人所具有的不受任意改變的法律效力。它要求行政主體不得任意改變自己所作的行政行為，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這是因?yàn)?，行政行為是行政主體向行政相對(duì)人所作的設(shè)定、變更或消滅權(quán)利義務(wù)的一種承諾，行政主體有義務(wù)信守和兌現(xiàn)自己的承諾，否則就損

8、害了行政相對(duì)人對(duì)這種承諾的信任。 （3）拘束力是指已生效的行政行為所具有的約束和限制行政主體及行政相對(duì)人行為的法律效力。拘束力是對(duì)行政主體和行政相對(duì)人雙方而言的，對(duì)他人不具有拘束力。 （4）執(zhí)行力是指已生效的行政行為要求行政主體和行政相對(duì)人對(duì)其內(nèi)容予以實(shí)現(xiàn)的法律效力。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)所作的估價(jià)報(bào)告不具有行政行為所具有的公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力，但它是行政機(jī)關(guān)和人民法院作出判斷和決定的重要參考，產(chǎn)生影響力而非決定力。因此，估價(jià)報(bào)告符合證據(jù)的特征。估價(jià)師所撰寫(xiě)的估價(jià)報(bào)告（及其證詞）作為專業(yè)證據(jù)，為政府、司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)、律師等所看重。法定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作出的估價(jià)報(bào)告屬于優(yōu)勢(shì)證據(jù)，在沒(méi)有足夠

9、的其他相反證據(jù)否定時(shí)，仍應(yīng)以其為依據(jù)作出裁判。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承攬估價(jià)業(yè)務(wù)是通過(guò)良好的公信力，其所作出的估價(jià)報(bào)告是否被行政機(jī)關(guān)和人民法院采信，直接影響其公信力的提升和下降，證據(jù)對(duì)當(dāng)事人不產(chǎn)生直接的拘束力，只有估價(jià)報(bào)告被行政行為采信后才產(chǎn)生拘束力，因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)需對(duì)有輕微過(guò)失性的錯(cuò)誤估價(jià)報(bào)告承擔(dān)法律責(zé)任。當(dāng)然，如果估價(jià)機(jī)構(gòu)故意作出虛假的估價(jià)報(bào)告致使民事主體作出錯(cuò)誤的判斷，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。在有關(guān)訴訟中，人民法院可以依法對(duì)其虛假作證行為進(jìn)行制裁。因此，信譽(yù)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)生命之所在。 第二節(jié)、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：1全面性：應(yīng)完整地反映估

10、價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套；2公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評(píng)論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)；3準(zhǔn)確性：用語(yǔ)應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對(duì)未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫(xiě)入，對(duì)難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說(shuō)明，并描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。4概括性：應(yīng)用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)估價(jià)中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對(duì)獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來(lái)說(shuō)明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：l封面； 2 目錄； 3致委托方函； 4估價(jià)師聲明； 5估價(jià)的假

11、設(shè)和限制條件； 6估價(jià)結(jié)果報(bào)告； 7估價(jià)技術(shù)報(bào)告； 8附件。具體內(nèi)容規(guī)范中已經(jīng)描述的很詳細(xì)，我們要討論的是作為證據(jù)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容。作為有效證據(jù)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，必須滿足證據(jù)的合法性、真實(shí)性、相關(guān)性三種特性，報(bào)告的內(nèi)容應(yīng)滿足并體現(xiàn)三性的特征。一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的合法性證據(jù)的合法性標(biāo)準(zhǔn)是指證據(jù)的主體、取得證據(jù)的程序、方法以及證據(jù)的形式是否符合法律的規(guī)定。證據(jù)的合法性直接決定證據(jù)能力。證據(jù)的合法性包括三方面： （1）證據(jù)主體必須符合法律的有關(guān)規(guī)定。城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)第四條規(guī)定：“拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。”證據(jù)的主體只

12、有符合法律的有關(guān)規(guī)定才具有證人資格，否則，即使其提供的證據(jù)客觀真實(shí)的并與案件事實(shí)有關(guān)，也不具有合法性，不能被采用。據(jù)此，估價(jià)報(bào)告只有法定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作出并由房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，才能作為證據(jù)被采用。例如，江蘇省某拆遷項(xiàng)目，就補(bǔ)償安置的問(wèn)題沒(méi)有達(dá)成協(xié)議，經(jīng)拆遷人申請(qǐng)，拆遷管理部門(mén)作出補(bǔ)償安置裁決，被拆遷人不服裁決，向人民法院提起行政訴訟，經(jīng)過(guò)庭審舉證、質(zhì)證發(fā)現(xiàn)，裁決所依據(jù)的估價(jià)報(bào)告簽名的“估價(jià)師”不具有房地產(chǎn)估價(jià)師資格，法院否定該證據(jù)的效力，并以事實(shí)不清為由撤銷裁決責(zé)令重新作出。 （2）證據(jù)的收集和取得證據(jù)的方法必須符合法定程序和要求。估價(jià)報(bào)告的形成必須符合法定程序，城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)第六

13、條第二款規(guī)定：“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式?！?如果違反該程序規(guī)定完全由拆遷人確定估價(jià)機(jī)構(gòu)，所作的估價(jià)報(bào)告就違反了證據(jù)的合法性而不被采信。 之所以規(guī)定了估價(jià)機(jī)構(gòu)確定的法定程序，是有其內(nèi)在邏輯性和現(xiàn)實(shí)背景的：作為拆遷人的開(kāi)發(fā)公司大多數(shù)與房地產(chǎn)管理部門(mén)具有種種密切關(guān)系，特別是一些國(guó)有的開(kāi)發(fā)公司更是如此。這樣，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)便通過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)與作為拆遷人的開(kāi)發(fā)公司都成了“同行”。拆遷評(píng)估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在眾多估價(jià)機(jī)構(gòu)“爭(zhēng)飯吃”的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過(guò)低評(píng)估以迎合拆遷人的要求，企圖與開(kāi)發(fā)公司建立“良

14、好的關(guān)系”以求下一個(gè)拆遷項(xiàng)目評(píng)估的委托；出現(xiàn)這種情況的另一個(gè)因素在于估價(jià)機(jī)構(gòu)的委托和確定沒(méi)有引入公開(kāi)、公平、公正的招標(biāo)投標(biāo)機(jī)制，整個(gè)評(píng)估市場(chǎng)在拆遷人的操縱之下，估價(jià)機(jī)構(gòu)很難有獨(dú)立人格，只能在妥協(xié)與干預(yù)之中生存與發(fā)展。作為行業(yè)自律的管理部門(mén)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)正在完善公平競(jìng)爭(zhēng)、公正評(píng)估的制度和規(guī)范，當(dāng)然，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師制度建立僅十年，對(duì)其要求不能象西方發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资昴酥辽习倌臧l(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)。作為國(guó)家主管部門(mén)，建設(shè)部制定的城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)，這從制度上保證拆遷房屋評(píng)估公正進(jìn)行，為證據(jù)的合法性審查提供了可能。 （3）證據(jù)的形式必須符合法律規(guī)定。估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)具備的形式要件包括委托人、評(píng)估標(biāo)的、估

15、價(jià)方法、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師等等。缺少必備要件就屬于證據(jù)的形式不符合法定要求而不被采信。 二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的真實(shí)性證據(jù)的真實(shí)性是指是否具有能夠客觀反映事實(shí)真相的屬性，或者說(shuō)是否具有客觀存在性。證據(jù)的真實(shí)性是使證據(jù)獲得證據(jù)能力的本質(zhì)要求。 證據(jù)的真實(shí)性要求證據(jù)的內(nèi)容和形式都必須具有客觀性，證據(jù)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)以客觀事物為基礎(chǔ)，離開(kāi)事物客觀存在的主觀臆斷，無(wú)根據(jù)的猜測(cè)、幻覺(jué)以及迷信邪說(shuō)都不具有證據(jù)的客觀真實(shí)性。據(jù)此，估價(jià)報(bào)告的結(jié)論存在主觀臆斷，無(wú)根據(jù)的猜測(cè)因素的，就不具有客觀真實(shí)性。證據(jù)形式的客觀性要求證據(jù)必須以一定的有形載體展示在人們面前，應(yīng)當(dāng)是直接或間接的被人們所感知。由于證據(jù)是對(duì)未知事實(shí)的反映，對(duì)于

16、證據(jù)的真實(shí)性的認(rèn)定，要靠人的主觀認(rèn)識(shí)活動(dòng)來(lái)完成，因此，證據(jù)的真實(shí)性往往并不能完全等于客觀真實(shí)，存在著片面性和誤差等不符合事實(shí)真實(shí)的可能性。這就要求必須對(duì)證據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格的審查和甄別，通過(guò)證據(jù)的出示、質(zhì)疑和抗辯程序，排除對(duì)證據(jù)的虛假和不真實(shí)的懷疑，從而使最能夠反映案件事實(shí)真相的證據(jù)成為定案的依據(jù)。 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)的一些規(guī)定保證了估價(jià)報(bào)告客觀真實(shí)的反映被拆遷房屋客觀真實(shí)的價(jià)值。其第五條規(guī)定：“拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果?！钡谑畻l規(guī)定：“受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管

17、理部門(mén)應(yīng)當(dāng)允許查閱?！钡谑臈l規(guī)定：“拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行?！?這些規(guī)定為行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和人民法院對(duì)估價(jià)報(bào)告真實(shí)性的判斷提供了線索。 三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的相關(guān)性證據(jù)的相關(guān)性又稱為關(guān)聯(lián)性，是指證據(jù)是否與案件的待證事實(shí)具有一定的關(guān)系。審查估價(jià)報(bào)告的關(guān)聯(lián)性時(shí)包括：（1）該估價(jià)報(bào)告要證明的內(nèi)容與案件事實(shí)是否有關(guān)；（2）該估價(jià)報(bào)告所證明的問(wèn)題對(duì)案件事實(shí)認(rèn)定是否具有實(shí)際意義；（3）該估價(jià)報(bào)告對(duì)于要證明的事實(shí)是否具有證明力。 證據(jù)的合法性、真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性雖各具特點(diǎn)，但具有統(tǒng)一性和不可分割性，是一有機(jī)整體，

18、相互補(bǔ)充，缺一不可。第三節(jié)、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的風(fēng)險(xiǎn)基于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告證據(jù)優(yōu)勢(shì)，不論是委托人還是當(dāng)事人都對(duì)估價(jià)報(bào)告寄予希望。當(dāng)人們以房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為依據(jù)處置房地產(chǎn)而不能取得所期望的結(jié)果時(shí)，往往會(huì)對(duì)當(dāng)初所采信的評(píng)估報(bào)告的準(zhǔn)確性和公正性產(chǎn)生懷疑，甚至將評(píng)估機(jī)構(gòu)訴之公堂，影響了房地產(chǎn)評(píng)估工作的社會(huì)評(píng)價(jià)。評(píng)估報(bào)告結(jié)果的確定性和評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的不確定性存在天然矛盾，這就決定了評(píng)估工作的風(fēng)險(xiǎn)性。評(píng)估工作在實(shí)踐中可能會(huì)出現(xiàn)以下風(fēng)險(xiǎn)： 1、評(píng)估報(bào)告的估價(jià)目的和估價(jià)用途不符的風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)目的是估價(jià)機(jī)構(gòu)的期望用途，是建立最終評(píng)估價(jià)值結(jié)論的基礎(chǔ)，評(píng)估價(jià)值結(jié)論是與目的相匹配的。有時(shí)評(píng)估委托方由于節(jié)省評(píng)估經(jīng)費(fèi)等原因，總希望

19、一份評(píng)估報(bào)告能用于各種用途，比如，當(dāng)一份以轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值等為估價(jià)目的評(píng)估報(bào)告用于房地產(chǎn)抵押貸款參考依據(jù)時(shí)，報(bào)告提供了不恰當(dāng)?shù)男畔ⅲ涂赡茉斐蓻Q策者的判斷失誤。由于評(píng)估報(bào)告的估價(jià)目的和估價(jià)用途不符的風(fēng)險(xiǎn)，雖然與委托方和報(bào)告的使用者有關(guān)，但還是評(píng)估師應(yīng)避免和防范的。 2、委托方提供虛假情況的風(fēng)險(xiǎn)。雖然我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已有較大發(fā)展，但不可否認(rèn)的是一些法規(guī)制度還亟待完善，不誠(chéng)信現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生，在這種背景下，部分利欲熏心的人為達(dá)到其不可告人的目的，不惜向評(píng)估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段。如果評(píng)估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會(huì)出具與事實(shí)不符的評(píng)估報(bào)告。如果評(píng)估師因此產(chǎn)生較大失誤

20、，就有可能被人認(rèn)為與委托方同流合污而引發(fā)訴訟。法律上對(duì)重大過(guò)失可能推定為故意。 3、評(píng)估原則、程序和方法使用不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中規(guī)定了房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循的原則、程序和方法，但具體情況是千差萬(wàn)別的，程序和方法也不是一成不變的。比如對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估一般應(yīng)采用市場(chǎng)比較法為基準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，替代原理是市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)。如何判斷市場(chǎng)的完善性，如何正確選取參照對(duì)象，如何對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行恰當(dāng)修正等都有賴于評(píng)估師按其專業(yè)判斷能力判斷市場(chǎng)是否存在偏差，所采取的程序和方法是否科學(xué)、適用。評(píng)估師如果不能遵守評(píng)估原則的精神，運(yùn)用了帶有明顯缺陷的程序和方法，就極易出具錯(cuò)誤的評(píng)估報(bào)告。特別應(yīng)指出的是，有時(shí)房地

21、產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間不正當(dāng)?shù)膲簝r(jià)競(jìng)爭(zhēng)，造成了評(píng)估成本的不正常壓縮，必然減少評(píng)估人員的外勤工作量，影響評(píng)估程序的正常實(shí)施和評(píng)估方法的選擇，這樣很容易造成評(píng)估工作缺陷，使評(píng)估工作偏差加大，增加了評(píng)估工作的風(fēng)險(xiǎn)。 4、評(píng)估師素質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估工作執(zhí)行的好壞，評(píng)估報(bào)告水平高低歸根結(jié)底取決于評(píng)估師自身素質(zhì)水平，評(píng)估師素質(zhì)包括業(yè)務(wù)素質(zhì)、道德素質(zhì)等，評(píng)估師的素質(zhì)越高，評(píng)估工作風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，評(píng)估工作風(fēng)險(xiǎn)就越大。如果評(píng)估工作者業(yè)務(wù)素質(zhì)低，就可能出現(xiàn)工作過(guò)失、報(bào)告誤導(dǎo)，如果評(píng)估工作者道德素質(zhì)不過(guò)關(guān)，出現(xiàn)欺詐、違約、泄密、濫用評(píng)估資格的現(xiàn)象，是可以預(yù)見(jiàn)的。 隨著改革開(kāi)放的深入和中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，國(guó)有企業(yè)的改制重組，民

22、營(yíng)企業(yè)的興起和大量外資的引入，我國(guó)多種經(jīng)濟(jì)成分并存的局面將更加復(fù)雜，承包，租賃，收購(gòu)等各種經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作形式也將層出不窮，各種高新技術(shù)將廣泛運(yùn)用于房地產(chǎn)業(yè)中，這些方面的發(fā)展變化，要求評(píng)估工作人員能與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)評(píng)估師的素質(zhì)提出更高的要求。 第四節(jié)、防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的措施 1、加強(qiáng)與客戶的溝通，謹(jǐn)慎選擇客戶。評(píng)估人員要控制評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)與客戶進(jìn)行充分的溝通，不僅要在評(píng)估時(shí)與客戶溝通，而且在評(píng)估前和評(píng)估后也應(yīng)加強(qiáng)與客戶的溝通。在評(píng)估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況，掌握客戶評(píng)估的真實(shí)需求，為做出正確的評(píng)估計(jì)劃做準(zhǔn)備；評(píng)估進(jìn)行時(shí)的溝通重在保證評(píng)估程序和方法的貫徹執(zhí)行；在評(píng)估后與客戶溝通則重在引導(dǎo)客戶

23、合理運(yùn)用評(píng)估報(bào)告，減少評(píng)估報(bào)告誤用的可能性。此外，加強(qiáng)與客戶的溝通，更容易識(shí)別資料的真假性，了解客戶的道德品質(zhì)，促使評(píng)估機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎選擇客戶，避免盲目接受評(píng)估項(xiàng)目而承受較大的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，并由此造成的不必要的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。 2、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，樹(shù)立質(zhì)量至上的觀念。降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方面，是評(píng)估師對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)態(tài)度。隨著房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)化，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作人員的作用和期望也隨著提高，評(píng)估工作的責(zé)任范圍和潛在風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增加，因此，評(píng)估工作者應(yīng)認(rèn)識(shí)到評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的廣泛性和可能帶來(lái)的危害，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按規(guī)范和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評(píng)估工作，擬定科學(xué)的評(píng)估計(jì)劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序和方法，制

24、作全面規(guī)范的評(píng)估報(bào)告，才能減少評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的同時(shí)，要求在評(píng)估工作中樹(shù)立質(zhì)量至上的觀念，樹(shù)立“以質(zhì)量求生存、以質(zhì)量求發(fā)展”的競(jìng)爭(zhēng)觀念，只要評(píng)估工作質(zhì)量水平上去了，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)自會(huì)隨之下降。此外，評(píng)估機(jī)構(gòu)還應(yīng)建立評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)基金，以提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 3、健全內(nèi)部質(zhì)量控制體系，加強(qiáng)外部監(jiān)督機(jī)制。要有效降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，還有賴于內(nèi)部、外部的雙重控制和監(jiān)督。一方面評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制政策和程序，其中，最重要的控制制度是估價(jià)復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以提升估價(jià)師的專業(yè)水準(zhǔn)，可以加強(qiáng)委托人對(duì)評(píng)估報(bào)告的信心，而且更重要的是它可以評(píng)價(jià)評(píng)估工作所采用的程序、方法是否

25、適當(dāng)，并對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行恰當(dāng)性檢查，從而有效地降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)；另一方面房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的行業(yè)主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)必須加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅(jiān)決查處，促進(jìn)評(píng)估工作水平的提高，為評(píng)估工作建立一個(gè)良好的外部環(huán)境。 4、注重評(píng)估人員的后續(xù)教育，努力提高評(píng)估人員素質(zhì)水平。要把評(píng)估從業(yè)人員素質(zhì)水平的提高作為保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的首要因素。時(shí)代的突飛猛進(jìn)要求評(píng)估人員能跟上發(fā)展步伐，保持其持業(yè)能力以適應(yīng)社會(huì)對(duì)它的要求，后續(xù)教育是提高評(píng)估人員素質(zhì)、保持其持業(yè)能力的有效手段之一。行業(yè)主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)有計(jì)劃地組織人員集中進(jìn)行培訓(xùn)和考核活動(dòng)，各評(píng)

26、估機(jī)構(gòu)和人員也可根據(jù)自己的情況和特點(diǎn)進(jìn)行自我培訓(xùn)。后續(xù)教育應(yīng)擺脫那種為教育而教育的形式主義，應(yīng)針對(duì)當(dāng)前評(píng)估工作遇到的新問(wèn)題、新情況有目的地進(jìn)行，既可采取聘請(qǐng)名師講座的形式，也可采用評(píng)估人員相互交流討論的形式，使后續(xù)教育切實(shí)為提高評(píng)估人員素質(zhì)水平服務(wù)。 5、加強(qiáng)同行間的溝通與合作不同的估價(jià)師所具備的估價(jià)專長(zhǎng)不一樣，有的估價(jià)師擅長(zhǎng)做住宅評(píng)估，有的擅長(zhǎng)做商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，有的擅長(zhǎng)做土地評(píng)估。估價(jià)機(jī)構(gòu)也是如此。通過(guò)同行的相互合作，可以取長(zhǎng)補(bǔ)短、相互借鑒、互通信息，對(duì)一些難度較大或比較新型的評(píng)估業(yè)務(wù)可以共同探討研究，在做出高質(zhì)量的評(píng)估報(bào)告的同時(shí)，也分擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。比如，本市某住宅小區(qū)由于前后設(shè)計(jì)方案的變化，小

27、區(qū)業(yè)主認(rèn)為自己的房屋價(jià)值受到了影響，部分房屋的價(jià)值有所變動(dòng)，與開(kāi)發(fā)商發(fā)生了糾紛。開(kāi)發(fā)商委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)值影響量的評(píng)估。這是比較具有新意的評(píng)估項(xiàng)目。筆者所在機(jī)構(gòu)與其他四家機(jī)構(gòu)共同進(jìn)行該項(xiàng)評(píng)估，在評(píng)估中多名估價(jià)師發(fā)揮自身所長(zhǎng)，緊密合作，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)出色地完成評(píng)估，得到了當(dāng)事人的認(rèn)可，使糾紛得以圓滿解決。第五節(jié)、降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的方法房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就是承擔(dān)法律責(zé)任。因?yàn)椴还苁鞘艿浇?jīng)濟(jì)賠償、行政處罰或刑事處罰，都是依據(jù)相應(yīng)的法律、法規(guī)作出的?！肮?、公正、公開(kāi)”是房地產(chǎn)估價(jià)師基本的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，絕大多數(shù)估價(jià)師是能夠遵守的。可是由于不同的原因，有意的：如礙于情面、爭(zhēng)取業(yè)務(wù)、行政干預(yù)、謀取私利等；

28、無(wú)意的：如疏忽大意、過(guò)于自信、受騙上當(dāng)、被串改變?cè)斓龋傆幸恍┕纼r(jià)報(bào)告內(nèi)容全部或部分失實(shí)，損害了當(dāng)事人的利益。許多房地產(chǎn)估價(jià)師埋頭鉆研業(yè)務(wù)知識(shí)，對(duì)估價(jià)規(guī)范、估價(jià)技術(shù)、估價(jià)參數(shù)耳熟能詳，但對(duì)法律知識(shí)卻知之甚少，導(dǎo)致難以把握對(duì)與錯(cuò)、是與非、合法與違法以及罪與非罪的界限。自己埋下的這棵“定時(shí)炸彈”，說(shuō)不定什么時(shí)候就會(huì)被追究責(zé)任。1、保證估價(jià)結(jié)果的合理性委托方拿到估價(jià)報(bào)告后，首先關(guān)心的是估價(jià)結(jié)果，因?yàn)楣纼r(jià)結(jié)果對(duì)當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有決定性的影響。如果估價(jià)結(jié)果合理，估價(jià)師也就不會(huì)有任何承擔(dān)法律責(zé)任的可能，執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也無(wú)從談起。因此，提高估價(jià)結(jié)果的合理性是防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的核心措施。如何保證估價(jià)結(jié)果的合理性？方法有

29、很多，如規(guī)范操作、機(jī)構(gòu)內(nèi)部三級(jí)審核、案例和參數(shù)選取準(zhǔn)確等。最根本的一點(diǎn)，就是正確把握市場(chǎng)，以市場(chǎng)信息為依據(jù)進(jìn)行評(píng)估。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，絕大多數(shù)的評(píng)估都要給出市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)報(bào)告所用的案例必須是來(lái)自市場(chǎng)的真實(shí)案例，不能憑空捏造；各項(xiàng)參數(shù)的確定要依據(jù)市場(chǎng)行情，盡量避免主觀決定；估價(jià)結(jié)果要貼近市場(chǎng)行情，不能偏差太大。要做到這點(diǎn)，就需要估價(jià)師平時(shí)下功夫去收集、整理市場(chǎng)信息，并將其應(yīng)用于評(píng)估實(shí)踐中。從某種意義上說(shuō)，每一份評(píng)估報(bào)告的真正審核者不是單位的總估價(jià)師、總經(jīng)理，而是市場(chǎng)。評(píng)估結(jié)果必須經(jīng)得起市場(chǎng)的檢驗(yàn)，這是防范風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)性措施。2、提高估價(jià)業(yè)務(wù)委托合同的質(zhì)量，明確約定雙方的責(zé)任和義務(wù)有些風(fēng)險(xiǎn)是由于委托

30、方和估價(jià)方責(zé)任未明確造成的。比如，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范4.0.2條規(guī)定“估價(jià)目的應(yīng)由委托方提出”，這點(diǎn)必須在委托合同中寫(xiě)明，并由委托方認(rèn)可。因?yàn)椴煌纼r(jià)目的下的評(píng)估結(jié)果會(huì)有較大差異。舉例來(lái)說(shuō)，同一套住宅，以轉(zhuǎn)讓為目的評(píng)估得出的評(píng)估結(jié)果中可能會(huì)含有房屋的裝修價(jià)值，而以抵押為目的評(píng)估得出的價(jià)格就不包含裝修價(jià)值，甚至出于謹(jǐn)慎原則，評(píng)估結(jié)果僅為抵押價(jià)值。如果將以轉(zhuǎn)讓為目的的評(píng)估報(bào)告用于抵押貸款，就會(huì)高估價(jià)值。如果在委托合同中不加以約定或約定不明確的話，那么在發(fā)生評(píng)估報(bào)告的實(shí)際用途與報(bào)告內(nèi)規(guī)定用途不符時(shí)，估價(jià)師極有可能由于“說(shuō)不清楚”而被“合理地懷疑”為有意提供不實(shí)的評(píng)估報(bào)告。而有效防范此風(fēng)險(xiǎn)的方法是提高估價(jià)

31、業(yè)務(wù)委托合同的質(zhì)量，明確約定雙方的責(zé)任和義務(wù)。估價(jià)業(yè)務(wù)委托合同是進(jìn)行估價(jià)的依據(jù)之一，它明確了委托方和估價(jià)方的權(quán)利和義務(wù)以及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，必須由委托方承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)務(wù)必在委托合同中寫(xiě)明。3、合理使用估價(jià)報(bào)告的“假設(shè)與限制條件”在實(shí)踐中，估價(jià)報(bào)告中的“假設(shè)與限制條件”對(duì)某些難以確定的事項(xiàng)作了必要的假設(shè)，同時(shí)限制了估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的條件，確實(shí)起到了保護(hù)估價(jià)師的作用。但是，必須注意的是，“假設(shè)與限制條件”不能濫用，必須以合法、合規(guī)為前提。比如，某臨街底層房地產(chǎn)合法用途是住宅，實(shí)際用途是店鋪（但沒(méi)有合法證明）。住宅用途的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/平方米，當(dāng)事人為了要銀行多貸款，找到估價(jià)師要求出一份評(píng)估報(bào)告，

32、并要求按照商業(yè)店鋪用途評(píng)估到1萬(wàn)元/平方米。這時(shí)，估價(jià)師必須按照規(guī)范，按照合法原則評(píng)估住宅用途的價(jià)格，千萬(wàn)不能順應(yīng)委托方要求，在“假設(shè)與限制條件”中假設(shè)其用途為商業(yè)店鋪用途后按店鋪用途出具估價(jià)報(bào)告。這樣做違背了合法原則，也很容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)師必須杜絕濫用假設(shè)與限制條件。房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要估價(jià)師個(gè)人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)、政府主管部門(mén)共同努力，其中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是內(nèi)部審核制度，完善的三級(jí)審核制度是報(bào)告質(zhì)量的保證。第二章 估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容盡管房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范對(duì)估價(jià)報(bào)告有標(biāo)準(zhǔn)的格式，但正如世界上沒(méi)有兩片相同的葉子一樣，每一份報(bào)告都應(yīng)有自己的重點(diǎn)和難點(diǎn)。當(dāng)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接一個(gè)項(xiàng)目后

33、，必須分析這個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，機(jī)構(gòu)中誰(shuí)最適合做這個(gè)項(xiàng)目，對(duì)難度較大的評(píng)估項(xiàng)目應(yīng)成立三人以上的項(xiàng)目組，確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。人員的組成要兼顧估價(jià)人員的技術(shù)能力和寫(xiě)作能力，參與人員應(yīng)該有明確的分工，盡量把低級(jí)錯(cuò)誤杜絕在撰寫(xiě)過(guò)程中。第一節(jié)、內(nèi)部三級(jí)審核在報(bào)告完成后，按照估價(jià)規(guī)范的要求，必須經(jīng)過(guò)三級(jí)復(fù)核才能出具正式報(bào)告，每一級(jí)審核要有明確的分工，對(duì)審核的內(nèi)容各有側(cè)重點(diǎn)，即使以后報(bào)告出現(xiàn)問(wèn)題，也可馬上知道哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，“三審”分工為：1、“一審”責(zé)任人為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目一般有兩個(gè)以上評(píng)估人員，包括項(xiàng)目參與者和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。在領(lǐng)受項(xiàng)目及完成撰寫(xiě)報(bào)告期間，一審應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）參與人員的審核首先要審核項(xiàng)

34、目參與者與該項(xiàng)目是否有利益沖突（假如分配項(xiàng)目時(shí)忽視這一點(diǎn)），如有必須請(qǐng)相關(guān)人員回避。（2）資料的審核對(duì)委托方提供的資料逐一審核，有可能的話，核對(duì)原件，以確保資料的準(zhǔn)確、全面、合法。（3）審核報(bào)告格式是否按照估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀、估價(jià)目的選擇房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范或城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范的版本撰寫(xiě)報(bào)告。（4）審核文字與排版，是否符合機(jī)構(gòu)報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)格式，例如：字體、顏色、段落、文字表達(dá)必須清晰、準(zhǔn)確，避免出現(xiàn)錯(cuò)別字。（5）審核對(duì)價(jià)格影響因素的分析是否與估價(jià)結(jié)果相符。對(duì)整個(gè)報(bào)告的評(píng)估過(guò)程是否放在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)大背景下進(jìn)行分析，是否對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行分析。2、“二審”的責(zé)任人為部門(mén)業(yè)務(wù)經(jīng)理審核的側(cè)重點(diǎn)為：（1）估價(jià)定

35、義的審核價(jià)值定義是否清楚。是否會(huì)產(chǎn)生歧義，前后是否一致，影響價(jià)格的關(guān)鍵因素在定義中是否體現(xiàn)，如土地使用年限、容積率等。（2）估價(jià)方法、估價(jià)思路的審核估價(jià)方法、估價(jià)思路是否符合本次估價(jià)目的，估價(jià)過(guò)程是否正確。比較復(fù)雜的項(xiàng)目是否用多種評(píng)估方法測(cè)算。（3）假設(shè)條件和說(shuō)明的審核假設(shè)條件是否成立，相關(guān)說(shuō)明是否規(guī)避估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)（筆者始終認(rèn)為體現(xiàn)一個(gè)估價(jià)師的水平，最重要的是要看他如何在此項(xiàng)中的表述），對(duì)一些比較特殊的項(xiàng)目是否將背景情況表述清楚。（4）估價(jià)對(duì)象描述的審核通過(guò)描述是否說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的權(quán)利狀況、建筑物或土地的現(xiàn)狀，“四至”（是規(guī)劃中，還是現(xiàn)狀）、區(qū)域狀況、個(gè)別因素等是否陳述清楚。（5）附件

36、的審核附件是否適用該報(bào)告，是否缺少或多余（附件不是越多越好。有些作為估價(jià)依據(jù)的如政府改變規(guī)劃的批文等，必不可少）。3、“三審”的責(zé)任人為總估價(jià)師主要審核內(nèi)容：（1）估價(jià)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)控制的審核就估價(jià)目的、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)結(jié)果綜合考慮，出具該報(bào)告對(duì)機(jī)構(gòu)可能會(huì)帶來(lái)的影響和風(fēng)險(xiǎn)。（2）估價(jià)結(jié)果的審核對(duì)估價(jià)結(jié)果的橫向（同期的不同區(qū)域）和豎向 （不同期的同區(qū)域）的比較和權(quán)衡，最終得到估價(jià)結(jié)果。第二節(jié)、不同估價(jià)目的下審核的重點(diǎn)拋開(kāi)第一章中我們講到的估價(jià)師執(zhí)業(yè)中的道德風(fēng)險(xiǎn)以外，正常執(zhí)業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該通過(guò)內(nèi)部審核來(lái)降低。評(píng)估目的不同，相關(guān)當(dāng)事人對(duì)報(bào)告關(guān)注的重點(diǎn)也不同，要求我們對(duì)報(bào)告審核的內(nèi)容也要有所偏重。我們最常見(jiàn)的房

37、地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告按估價(jià)目的，可分為抵押、拆遷、司法鑒定和損害賠償?shù)取Ｎ覀冇懻撘幌庐?dāng)事人的關(guān)注重點(diǎn)，同時(shí)分析我們內(nèi)部審核的重點(diǎn)。一、城市房屋拆遷估價(jià)報(bào)告補(bǔ)償安置是城市房屋拆遷中的核心內(nèi)容，拆遷活動(dòng)所涉及的民事法律關(guān)系主要表現(xiàn)為補(bǔ)償安置，補(bǔ)償安置的基礎(chǔ)是被拆遷房屋價(jià)格的評(píng)估，評(píng)估結(jié)論的載體是估價(jià)報(bào)告。此類報(bào)告應(yīng)注意哪些問(wèn)題呢，我們通過(guò)一個(gè)案例來(lái)討論。案例1：“六家被拆遷戶狀告鄭州市拆遷辦”原載2006年03月17日今日安報(bào)15版拆遷引發(fā)訴訟案，代理律師：張國(guó)法。本案背景：原住宅位于鄭州市西太康路的繁華地段的名被拆遷房屋的業(yè)主，年月日，鄭州市地產(chǎn)集團(tuán)依據(jù)鄭州市拆遷辦“鄭拆裁字第號(hào)”行政裁決書(shū)，將他們的房

38、屋強(qiáng)制拆遷。名原告認(rèn)為，無(wú)論是價(jià)格上的補(bǔ)償，還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，他們都受到了不公平待遇。而被告則認(rèn)為，年月日，第三人鄭州市地產(chǎn)集團(tuán)在拆遷區(qū)域張貼了房屋拆遷公告，同年月日又張貼了拆遷宣傳提綱。拆遷工作開(kāi)始后，大部分被拆遷人與鄭州市拆遷辦簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議，并進(jìn)行了搬遷。而上述名原告卻沒(méi)有與鄭州市地產(chǎn)集團(tuán)達(dá)成拆遷協(xié)議，也未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)被拆遷房屋的評(píng)估報(bào)告提出書(shū)面異議。雙方發(fā)生爭(zhēng)議后，年月日，名原告一紙?jiān)V狀將鄭州市拆遷辦告上法庭，請(qǐng)求法院撤銷被告作出的這項(xiàng)行政裁決。開(kāi)庭時(shí)間：年月日上午時(shí)開(kāi)庭地點(diǎn)：鄭州市金水區(qū)人民法院第一審判庭合議庭組成人員： 審判長(zhǎng)：*、審判員：*、* 原告：委托代理人：*，河南*律師

39、事務(wù)所律師被告：鄭州市*管理辦公室第三人：鄭州市*集團(tuán)原告：我方訴訟請(qǐng)求有兩項(xiàng)：、判決撤銷被告作出的“鄭拆裁字第號(hào)”行政裁決書(shū)；、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。被告：、我們所作的行政裁決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，適用法律正確，程序合法，內(nèi)容適當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以維持；、名原告訴訟請(qǐng)求的理由沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，依法不能成立。第三人：原告所稱“地產(chǎn)集團(tuán)提交材料不合規(guī)定，沒(méi)有取得拆遷許可證”等事實(shí)和理由不能成立，這是原告的主觀猜測(cè)。我們按照建設(shè)部城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程的規(guī)定向鄭州市拆遷辦提交了資料，鄭州市拆遷辦依照法定程序作出的裁決合理合法。我方在年月日已取得拆遷許可證，評(píng)估程序與結(jié)果客觀公正，原告的回遷請(qǐng)求因建

40、設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)而無(wú)法滿足。原告的訴訟請(qǐng)求無(wú)法律依據(jù)，請(qǐng)法庭依法予以駁回。被告：我們向法庭共提交份證明材料，以證明我們所作裁決的依據(jù)是依原告的申請(qǐng)而進(jìn)行的。主要有拆遷裁決申請(qǐng)書(shū)、被拆遷房屋的估價(jià)報(bào)告、補(bǔ)償安置方案、拆遷宣傳提綱、協(xié)商記錄、提出異議通知書(shū)、調(diào)解會(huì)記錄、送達(dá)回證、該案爭(zhēng)議的裁決書(shū)等。原告質(zhì)證：估價(jià)程序是否合法審判長(zhǎng)：請(qǐng)?jiān)鎸?duì)被告的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證。原告：我方認(rèn)為，被告所出示的證據(jù)之四鄭州市光明房地產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)所拆遷房屋作出的評(píng)估報(bào)告不合法。首先，依據(jù)建設(shè)部城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)第條的規(guī)定，雙方達(dá)不成一致意見(jiàn)的，應(yīng)該采取投票或由當(dāng)事人抽簽的方式選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，而原告并未能夠參加確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的

41、活動(dòng)，也未接到被告方任何形式的通知，所以確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的程序不合法；其次，估價(jià)的程序嚴(yán)重違法。該評(píng)估報(bào)告作出的日期是年月日，而動(dòng)員拆遷戶們進(jìn)行拆遷的宣傳提綱所公布的日期是年月日。（只有三天時(shí)間）這說(shuō)明評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。原告代理律師張國(guó)法：一、被告為拆遷人頒發(fā)的房屋拆遷許可證超過(guò)了有效期限。被告為拆遷人鄭州市地產(chǎn)集團(tuán)頒發(fā)鄭拆許字（2004）第019號(hào)房屋拆遷許可證的時(shí)間是2004年4月16日。該房屋拆遷許可證許可的拆遷期限是180天。也就是說(shuō)應(yīng)在2004年10月16日前實(shí)施拆遷。如果沒(méi)有在規(guī)定的期限內(nèi)完成拆遷的，應(yīng)當(dāng)按照鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例第12條的規(guī)定在其原拆遷期限屆滿15日前向被

42、告申請(qǐng)辦理延期手續(xù)。但直到2004年10月21日房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告才作出。這時(shí)許可其拆遷的期限就已經(jīng)超過(guò)5天了。被告作為城市房屋拆遷管理部門(mén)，在作出拆遷裁決時(shí)，對(duì)拆遷人持有的房屋拆遷許可證的效力不加審查，而將一個(gè)超期無(wú)效的房屋拆遷許可證作為證據(jù)使用，顯然是錯(cuò)誤的。二、被告作出的拆遷裁決書(shū)所依據(jù)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在嚴(yán)重的違法和違規(guī)現(xiàn)象。第一、確定拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的程序不合法。按照建設(shè)部印發(fā)的城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)第六條的規(guī)定，“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例第35條規(guī)定，“拆遷當(dāng)事人就委托評(píng)估機(jī)構(gòu)達(dá)不成一致意見(jiàn)的，由人民政府城市建設(shè)拆遷

43、管理部門(mén)組織有關(guān)當(dāng)事人在具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽定”。涉及到本案，被告和拆遷人至今沒(méi)有提供出其依法確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的證據(jù)，所以，被告確定拆遷房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)的程序不合法。第二、房地產(chǎn)估價(jià)程序嚴(yán)重違法。 1、拆遷房屋的估價(jià)結(jié)果有可能是拆遷人和評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)商得出的。我們提醒法庭注意的是，拆遷人鄭州市地產(chǎn)集團(tuán)動(dòng)遷宣傳提綱是在2004年10月18日公布的，本案中的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是在動(dòng)遷宣傳提綱宣布之后的第四天，即2004年10月21日作出的。令人稱奇的是，在估價(jià)報(bào)告尚未作出之前，動(dòng)遷宣傳提綱中竟然就公布出了拆遷房屋的評(píng)估價(jià)（見(jiàn)動(dòng)遷宣傳提綱第四頁(yè)中間部分）！這就不得不讓人對(duì)評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性產(chǎn)生懷疑。這種

44、現(xiàn)象的發(fā)生究竟是評(píng)估機(jī)構(gòu)在弄虛作假，還是委托人與評(píng)估機(jī)構(gòu)在協(xié)商評(píng)估價(jià)格，甚至是雙方串通在一起來(lái)?yè)p害原告的合法權(quán)益，原告很是疑惑！河南省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第44條規(guī)定，“估價(jià)機(jī)構(gòu)顯示公正、弄虛作假的，其評(píng)估結(jié)果無(wú)效，房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其退回評(píng)估費(fèi)用，并處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款”。在此，原告認(rèn)為該評(píng)估結(jié)果有失公正，應(yīng)是無(wú)效的，被告據(jù)此作出的裁決也是不合法的。 2、評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘。城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)第15條第1款規(guī)定“拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料”，我們?cè)诒桓嫣峁┑淖C據(jù)中沒(méi)有看到評(píng)估機(jī)

45、構(gòu)對(duì)實(shí)地進(jìn)行查勘的記錄和相關(guān)的影像資料。因?yàn)椤皩?shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可”（見(jiàn)城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)第15條第2款）。即便是“因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的”，也“應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明”（見(jiàn)城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)第15條第3款）。代理人沒(méi)有看到被告或評(píng)估機(jī)構(gòu)履行實(shí)地查勘程序的證據(jù)。因此，該評(píng)估報(bào)告程序不合法的。依據(jù)最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定第62條的規(guī)定，對(duì)被告在行政程序中采納的鑒定結(jié)論如果原告提出證據(jù)證明鑒定程序嚴(yán)

46、重違法的，人民法院對(duì)此鑒定結(jié)論不予采納。第三、評(píng)估結(jié)論內(nèi)容不完整，估價(jià)報(bào)告缺少必需的內(nèi)容。 建標(biāo)199948號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范第8部分第2條規(guī)定“估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：1封面；2目錄；3致委托方函；4估價(jià)師聲明；5估價(jià)的假設(shè)和限制條件；6估價(jià)結(jié)果報(bào)告；7估價(jià)技術(shù)報(bào)告；8附件。而被告提供的證據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中卻缺少了估價(jià)技術(shù)報(bào)告這部分重要的內(nèi)容。這樣，原告就不知道該房地產(chǎn)估價(jià)是如何對(duì)個(gè)別因素、區(qū)域因素、市場(chǎng)背景、最高最佳使用進(jìn)行分析的。更不知道估價(jià)方法是如何選用的，估價(jià)測(cè)算是如何進(jìn)行的，當(dāng)然也就不知道估價(jià)結(jié)果是如何確定出來(lái)的。該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中的附件也不符合規(guī)范的要求，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中第8部分第

47、3條第17項(xiàng)規(guī)定“附件應(yīng)包括反映估價(jià)對(duì)象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明。而本案被告提供的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的附件中，就沒(méi)有估價(jià)對(duì)象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，也沒(méi)有估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明。代理人認(rèn)為，該估價(jià)報(bào)告中缺失這些必需的內(nèi)容，就違反了河南省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第30條第3款所規(guī)定的“估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守估價(jià)規(guī)范，做到公開(kāi)、公平、公正”的原則。依據(jù)最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定第62條的規(guī)定，對(duì)被告在行政程序中采納的鑒定結(jié)論如果原告提出證據(jù)證明鑒定結(jié)論內(nèi)容不完整的，人民法院對(duì)此

48、鑒定結(jié)論不予采納。三、被告以分類評(píng)估結(jié)果作為拆遷裁決的依據(jù)不合法。從被告提供的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中可以看出，此次估價(jià)是對(duì)拆遷項(xiàng)目的分類評(píng)估。即在評(píng)估時(shí)點(diǎn)對(duì)成套住宅和非成套住宅進(jìn)行了分類評(píng)估。鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例第34條規(guī)定“城市建設(shè)拆遷補(bǔ)償安置評(píng)估包括對(duì)拆遷房屋的分類評(píng)估和分戶評(píng)估。分戶評(píng)估是指評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋，按戶根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)和建筑面積，結(jié)合該房的樓層、朝向、成新等因素進(jìn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估”。第35條規(guī)定“拆遷當(dāng)事人可參照被拆遷房屋的分類評(píng)估價(jià)格簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；拆遷當(dāng)事人對(duì)分類評(píng)估結(jié)果有異議，達(dá)不成協(xié)議的，被拆遷房屋的補(bǔ)償金額以分戶評(píng)估的價(jià)格確定，分戶評(píng)估的評(píng)

49、估機(jī)構(gòu)由拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商共同委托。” 拆遷人在其動(dòng)遷宣傳提綱中第3頁(yè)，也對(duì)該條例的第35條進(jìn)行了宣傳。既然原告對(duì)分類評(píng)估結(jié)果有異議，而且拒絕以分類評(píng)估的結(jié)果為依據(jù)和拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，那么，作為被告就應(yīng)按照鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定組織拆遷當(dāng)事人進(jìn)行分戶評(píng)估。遺憾的是被告沒(méi)有依法行政，使得其裁決存在違法的情形。四、被告以原告在裁決程序中沒(méi)有以書(shū)面的形式對(duì)評(píng)估結(jié)果提出異議，就推定“評(píng)估結(jié)果合法有效”即沒(méi)有事實(shí)根據(jù)，也沒(méi)有法律依據(jù)。首先，按照城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)第20條的規(guī)定“拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托

50、估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估”，這里就要求書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的前提是“收到估價(jià)報(bào)告”，而原告卻從來(lái)沒(méi)有收到過(guò)正式送達(dá)的估價(jià)報(bào)告。其次，到目前為止原告查找了國(guó)家、河南省以及鄭州市的關(guān)于房屋拆遷的法規(guī)和規(guī)章，均沒(méi)有發(fā)現(xiàn)關(guān)于要求“拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議必須以書(shū)面方式提出”的規(guī)定。再次，原告已經(jīng)清楚的向被告和拆遷人表明對(duì)估價(jià)結(jié)果持有異議：原告得知拆遷人給出的拆遷房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之后，就認(rèn)為這個(gè)估價(jià)太低，因此，拒絕和拆遷人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議；在裁決程序中的調(diào)解會(huì)上，原告用明示或默示的方式表示補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議，最終沒(méi)有達(dá)成調(diào)解協(xié)議；在拆遷人的裁決申請(qǐng)書(shū)中第6頁(yè)，被告的拆遷裁決書(shū)中的第7頁(yè)，本訴訟中被告所提供的證

51、據(jù)7中（即：未達(dá)成拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的戶數(shù)比例及原因說(shuō)明）都表述了原告對(duì)估價(jià)結(jié)果不認(rèn)同有異議的態(tài)度。所以，被告以原告在裁決程序中沒(méi)有以書(shū)面的形式對(duì)評(píng)估結(jié)果提出異議，就推定“評(píng)估結(jié)果合法有效”即沒(méi)有事實(shí)根據(jù)，也沒(méi)有法律依據(jù)。五、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告超過(guò)了有效的使用期限。 該評(píng)估報(bào)告是2004年10月21日交付的（拆遷人在2004年10月18日就知道結(jié)果了），被告所作出的拆遷裁決是2005年11月7日。在該評(píng)估報(bào)告的第9頁(yè)第13部分顯示的是“估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期”即“有效期自估價(jià)報(bào)告交付之日起至拆遷補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止，并不得超過(guò)12個(gè)月，超過(guò)12個(gè)月后需要重新進(jìn)行評(píng)估”。從評(píng)估報(bào)告交付之日（2004年10月21日

52、）到被告作出裁決之日（2005年11月7日）時(shí)隔12個(gè)月有余，而且拆遷補(bǔ)償?shù)浆F(xiàn)在也沒(méi)有結(jié)束，所以，按照該評(píng)估報(bào)告自身的規(guī)定，其已經(jīng)因超過(guò)了有效期而歸于無(wú)效。被告依據(jù)一個(gè)超過(guò)有效期限的鑒定結(jié)論作為裁決的依據(jù)顯然是錯(cuò)誤的。六、被告和拆遷人沒(méi)有提供確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格的證據(jù)。本案中，被告作出的拆遷裁決書(shū)中認(rèn)可了拆遷人制定的補(bǔ)償安置方案，但在補(bǔ)償安置方案中的“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”方案中，安置房的總價(jià)款卻不知是如何計(jì)算出來(lái)的。國(guó)務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第25條、河南省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第31條以及鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例第32條均規(guī)定：實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)依照條例的規(guī)定，分別對(duì)拆遷房屋和所調(diào)換的房屋的價(jià)格

53、進(jìn)行房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。本案中的被告和拆遷人沒(méi)有提供確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)格證據(jù)和依據(jù)。其在安置方案中提出擬進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋沒(méi)有進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。被告在作出拆遷裁決時(shí)認(rèn)可安置方案確定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)格，也屬于“主要證據(jù)”不足。七、被告和拆遷人沒(méi)有考慮對(duì)被拆遷的房屋室內(nèi)自行裝修、裝飾部分的損失進(jìn)行補(bǔ)償。 建設(shè)部城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)第3條第2款規(guī)定“被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估確定”。拆遷人在實(shí)施拆遷行為時(shí)應(yīng)考慮被拆遷房屋室內(nèi)的裝飾裝修補(bǔ)償問(wèn)題，這是每一個(gè)居民都會(huì)遇到的實(shí)際問(wèn)題。是拆遷時(shí)就必須考慮補(bǔ)償因素。但被告

54、和拆遷人在此次拆遷補(bǔ)償過(guò)程中不但不考慮被拆遷人的這部分利益，而且被告作為拆遷管理部門(mén)竟然對(duì)此問(wèn)題置若罔聞，更不要談組織協(xié)商和評(píng)估了。被告在裁決時(shí)對(duì)這部分補(bǔ)償金不予確認(rèn)就侵犯了被拆遷人的合法權(quán)益，其拆遷裁決顯然也是違法的。八、被告沒(méi)有對(duì)原告土地使用權(quán)的補(bǔ)償問(wèn)題進(jìn)行裁決。我國(guó)憲法第10條第3款規(guī)定“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。我國(guó)土地管理法第58條規(guī)定，為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，政府在收回土地時(shí)對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。從本質(zhì)上看，拆遷人地產(chǎn)集團(tuán)此次的拆遷行為，是希望通過(guò)拆遷獲得被擁有的土地，因此，在房屋拆遷安置補(bǔ)償時(shí)必

55、須考慮土地使用權(quán)的補(bǔ)償問(wèn)題。被告裁決時(shí)對(duì)此不予考慮是于法相悖的。九、 被告作出的拆遷裁決程序違法。（一）被告沒(méi)有核實(shí)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)。如前所述，拆遷人在申請(qǐng)裁決時(shí)已經(jīng)清楚的告知被告，原告對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，因此遲遲不簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程第10條第4項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，且未經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)專家委員會(huì)鑒定的，房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)委托專家評(píng)估委員會(huì)進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的估價(jià)結(jié)果作為裁決依據(jù)。鑒定時(shí)間不記入裁決時(shí)限”。被告作為裁決機(jī)構(gòu)，明知原告對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，而且評(píng)估結(jié)果又明顯不符合法律規(guī)定的程序，并遺漏了許多重要的內(nèi)容。卻不去委托專家評(píng)估委員

56、會(huì)進(jìn)行鑒定。徑直作出裁決是嚴(yán)重的程序違法行為。（二）被告沒(méi)有依法送達(dá)拆遷裁決書(shū)。城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程第15條規(guī)定“裁決書(shū)應(yīng)當(dāng)通過(guò)直接送達(dá)、留置送達(dá)、委托送達(dá)或郵寄送達(dá)等方式送達(dá)”。而原告至今也沒(méi)有正式接收到裁決書(shū)的正式文本，被告更沒(méi)有提供送達(dá)裁決書(shū)的書(shū)面證據(jù)，因此，被告的裁決程序違法。十、本次拆遷行為違反了法律的禁止性規(guī)定。河南省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第12條和鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例第13條都規(guī)定：工程指揮部等臨時(shí)性機(jī)構(gòu)和房屋拆遷管理部門(mén)不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。但是本次拆遷最終卻由“鄭州市丹尼斯夢(mèng)幻世界項(xiàng)目指揮部”來(lái)實(shí)施強(qiáng)制拆遷。這種行為顯然是違法的，對(duì)此行為無(wú)論是被告還是

57、人民法院都應(yīng)該予以糾正。綜上所述，由于被告所作出的具體行政行為（即2005鄭拆裁字第002號(hào)行政裁決書(shū)）的主要證據(jù)不足，而且違反了法定程序。依據(jù)行政訴訟法第54條第1款第2項(xiàng)的規(guī)定，人民法院應(yīng)依法判決撤銷被告所作出的2005鄭拆裁字第002號(hào)行政裁決書(shū)并應(yīng)判決被告重新作出具體行政行為。被告：年月日，第三人鄭州市地產(chǎn)集團(tuán)在拆遷區(qū)域張貼了房屋拆遷公告，同年月日又張貼了拆遷宣傳提綱等，宣傳提綱中告知了已審查備案的搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、補(bǔ)償安置方案及產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置地點(diǎn)等內(nèi)容；拆遷工作開(kāi)始后，大部分被拆遷人與鄭州市拆遷辦簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議，并進(jìn)行了搬遷。而上述名原告卻沒(méi)有與鄭州市地產(chǎn)集團(tuán)達(dá)成拆遷協(xié)議，

58、也未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)鄭州光明房地產(chǎn)評(píng)估有限公司的評(píng)估結(jié)果（即被拆遷房屋的評(píng)估報(bào)告）提出書(shū)面異議。并且，拆遷人主體適格，實(shí)施拆遷程序合法，補(bǔ)償安置方案符合國(guó)務(wù)院發(fā)布的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例等的有關(guān)規(guī)定。我們同時(shí)查實(shí)，拆遷人拆遷后的建設(shè)項(xiàng)目只有商務(wù)樓，住宅樓的計(jì)劃沒(méi)有得到有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，原告提出的原地回遷的要求無(wú)法滿足屬正常情況。所以，拆遷人的拆遷工作符合有關(guān)規(guī)定，拆遷辦的行政裁決合法。綜上所述，原告的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，依法應(yīng)該予以駁回。法院最終的判決是：駁回？；調(diào)解？；撤銷？這都不是我們關(guān)注的重點(diǎn)。從本案可以看出，估價(jià)報(bào)告是否有效成了判決的關(guān)鍵。我們從本案中應(yīng)該得

59、到啟示，當(dāng)事人不一定懂得估價(jià)方法，但卻掌握更專業(yè)的法律知識(shí)。依據(jù)城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)，我們內(nèi)部審核的重點(diǎn)應(yīng)放在以下幾個(gè)方面。一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的合法性審查 （1）主體資格必須合法。估價(jià)機(jī)構(gòu)必須是三級(jí)以上資質(zhì)，簽字的估價(jià)師必須是本機(jī)構(gòu)專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（2）證據(jù)的收集和取得證據(jù)的方法必須符合法定程序和要求。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。（3）證據(jù)的形式必須符合法律規(guī)定。實(shí)地查勘記錄、拍攝被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料是否由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意

60、在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報(bào)告中做出相應(yīng)說(shuō)明。二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的真實(shí)性審查 1、估價(jià)報(bào)告的結(jié)論應(yīng)客觀真實(shí)的反映被拆遷房屋客觀真實(shí)的價(jià)值；2、被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬是否真實(shí)；3、是否嚴(yán)格執(zhí)行政府或者其授權(quán)部門(mén)公布的價(jià)格。三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的相關(guān)性審查 最高最佳使用的假設(shè)是否符合被拆遷房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)；二、抵押目的下的房地產(chǎn)估價(jià)2006年1月，三部委關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知及配套發(fā)布房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)，確定房地產(chǎn)評(píng)估在金融機(jī)構(gòu)抵押貸款業(yè)務(wù)中重要作用，也明確金融業(yè)與評(píng)估業(yè)合作的重要性。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的進(jìn)