租金定價(jià)-商業(yè)項(xiàng)目百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪指數(shù)計(jì)算方法及結(jié)果

1、百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪指數(shù)計(jì)算方法及結(jié)果蓬勃發(fā)展的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)需要一個(gè)反映商鋪價(jià)格水平、波動(dòng)幅度和變動(dòng)趨勢(shì)的指標(biāo)工具，為商鋪投資者、經(jīng)營者及各類投資人提供決策及參考的依據(jù)。房地產(chǎn)指數(shù)使投資者、經(jīng)營者和管理者能夠及時(shí)了解影響房地產(chǎn)變化的及其程度；透析房地產(chǎn)現(xiàn)狀，未來發(fā)展形勢(shì)。尤其是地方性的房地產(chǎn)指數(shù)其優(yōu)勢(shì)在于能夠深入到具體區(qū)域、業(yè)態(tài)類型中及時(shí)準(zhǔn)確的獲得新數(shù)據(jù)從而減小了誤差，使指數(shù)更具有借鑒意義。房地產(chǎn)指數(shù)的細(xì)分化是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要。1、樣本的選擇與替換樣本的選擇及方法項(xiàng)目規(guī)模的界定：商鋪項(xiàng)目 5000 平方米以上。商鋪指數(shù)采取判斷抽樣的方法，即根據(jù)的判斷或的決定抽取樣本的方法。樣本商鋪的調(diào)整

2、：當(dāng)基期距計(jì)算期的時(shí)間較遠(yuǎn)或樣本商鋪不再具有代表性時(shí)對(duì)樣本進(jìn)行替換調(diào)整。2、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)的計(jì)算頻率：由房地產(chǎn)的特點(diǎn)商鋪指數(shù)每季度計(jì)算一次。權(quán)數(shù)的確定：計(jì)算商鋪指數(shù)的權(quán)數(shù)以商鋪的營業(yè)面積為權(quán)數(shù)。3、計(jì)算公式理論基礎(chǔ)運(yùn)用綜合平均法，選擇質(zhì)量指標(biāo)指數(shù)，其公計(jì)算結(jié)果說明復(fù)雜現(xiàn)象總體質(zhì)量指標(biāo)綜合變動(dòng)的方向和程度，也就是價(jià)格變動(dòng)對(duì)銷售額的影響。1）拉氏指數(shù)：拉氏指數(shù)將同度量固定在基期水平上，又被稱為“基期加權(quán)綜合指數(shù)”，拉氏公式實(shí)質(zhì)上是一個(gè)變化了的算術(shù)平均數(shù)的算法。拉氏價(jià)格指數(shù)公式為：其中 p1、q1期的質(zhì)量和物量值，表示 p0、q0 基期質(zhì)量和物量值。拉氏價(jià)格指數(shù)以基期商品的銷售量作為同度量，這說明它是

3、在基期的銷售數(shù)量和銷售結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上來各種商品的價(jià)格的綜合變動(dòng)程度的。2）帕氏指數(shù)：帕氏指數(shù)將同度量固定在期水平上，又被稱為“期綜合指數(shù)”，帕氏公式實(shí)際上是一個(gè)調(diào)和平均數(shù)的算法。帕氏價(jià)格指數(shù)的公式為：其中 p1、q1期的質(zhì)量和物量值，表示 p0、q0 基期質(zhì)量和物量值。帕氏價(jià)格指數(shù)以計(jì)算期商品銷售量作為同度量，這說明它是在計(jì)算期的銷售數(shù)量和銷售結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上來各種商品價(jià)格的綜合變動(dòng)程度的。3）指數(shù)：它是對(duì)拉氏指數(shù)和帕氏指數(shù)直接進(jìn)行平均的結(jié)果，又被稱為“理想指數(shù)”。指數(shù)的公式為：利用交叉指數(shù)公式得到的計(jì)算結(jié)果比較適中，能夠調(diào)和不同權(quán)數(shù)所引起的偏差。指數(shù)公式實(shí)質(zhì)上是一個(gè)幾何平均算法，幾何平均數(shù)的結(jié)果大

4、于調(diào)和平均數(shù)又小于算術(shù)平均數(shù)，所以還可以消除指數(shù)偏高或偏低的現(xiàn)象。指數(shù)的選擇在指數(shù)的選擇方面，指數(shù)偏誤是影響指數(shù)準(zhǔn)確度的重要原因，能夠消除這種偏誤的指數(shù)公式，無疑是科學(xué)的，但由于 Fish公式計(jì)算復(fù)雜，在實(shí)際計(jì)算中缺乏具體經(jīng)濟(jì)含義，在結(jié)果上得到的準(zhǔn)確性的改進(jìn)要遠(yuǎn)小于它在計(jì)算中所帶來的繁瑣?？紤]到商鋪指數(shù)同質(zhì)性的特點(diǎn)，選擇以基期物量作為同度量的拉氏指數(shù)計(jì)算。其基本計(jì)算公式如下所示：即該種店型期相對(duì)于基期的價(jià)格水平的變化。商鋪平均價(jià)格的計(jì)算步驟1）各類型（樓層）商鋪的平均價(jià)格2）該商圈的比較價(jià)格將該商圈的該期商鋪平均價(jià)格與基期商鋪比較價(jià)格相比即到該商圈該期的商鋪價(jià)格指數(shù)。指數(shù)以 2003 年第四季

5、度的基期的選擇：商鋪商鋪總水平比較價(jià)格為基準(zhǔn)，定為 100。計(jì)算期成交價(jià)格的推算在實(shí)際的價(jià)格的計(jì)算中，會(huì)出現(xiàn)沒有成交價(jià)格的商鋪的情況，采用一元線形回歸的方法對(duì)同一層樣本進(jìn)行回歸推算，折算出相應(yīng)的成交價(jià)。具體方法如下：在同一層中，根據(jù)一些樣本的實(shí)際成交價(jià)分別為 Y1、Y2Yn。對(duì)應(yīng)的報(bào)價(jià)分別是：X1、X2Xn。擬合直線為，由最小二乘法可以得出：由此可以根據(jù)計(jì)算期的報(bào)價(jià)得到該期的成交價(jià)。P.S：本指數(shù)體系處于試行階段，不妥之處請(qǐng)讀者，使之能不斷完善。由于百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪的占有率最高。經(jīng)過一個(gè)多月的實(shí)地調(diào)研，我們基本上掌握了本市的大型百貨商場(chǎng)、購物中心的情況，經(jīng)過認(rèn)真選擇樣本，本期內(nèi)刊率先推出

6、百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪指數(shù)。樣本選擇由于百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪面向的客群是全市居們，根據(jù)其特殊性選擇王府井、朝外、亞運(yùn)村、西單、CBD 這五個(gè)較為成商圈。在普查的基礎(chǔ)上，在各商圈中選擇不同檔次有代表特征的商場(chǎng)，最終挑選了 11 個(gè)商場(chǎng)作為樣本。表 1為進(jìn)行普查的部分商場(chǎng)的名稱。表 1：各商圈內(nèi)商場(chǎng)一覽表指數(shù)計(jì)算結(jié)果以及分析2004 年第二季度百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪總體及各商圈情況，如表2 所示：表 2：百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪平均和指數(shù)比較圖(：元/平方米天)商平均王府井商圈朝外商圈亞運(yùn)村商圈西單商圈中關(guān)村商圈CBD 商商鋪平均價(jià)格24.1130.1412.5613.2536.1118.0035

7、.05指數(shù)值83.95104.6235.9639.79139.0852.21132.22圈圈所屬商圈朝外商圈CBD 商圈王府井商圈西單商圈亞運(yùn)村商圈商圈阜成門-復(fù)興門商圈百貨商場(chǎng)購物中心藍(lán)島豐聯(lián)廣場(chǎng)商場(chǎng)太平洋百貨盈科店國貿(mào)商城貴友東方東安市場(chǎng)世都百貨王府井女子百貨西單華威商場(chǎng)西單 商城中友百貨首都時(shí)代廣場(chǎng)華聯(lián)商廈北辰購物中心華堂商場(chǎng)飄亮購物中心友誼商城友誼商店華堂商場(chǎng)奧百盛購物中心中心阜成門華聯(lián)商廈商圈橫比分析區(qū)域是經(jīng)營者和投資者首要考慮的。就各區(qū)域商鋪指數(shù)，本期不同區(qū)域作橫比分析。從分析中使投資者了解不同區(qū)域商鋪水平?？傮w情況分析百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪的平均為：24.11 元/平方米天從本期

8、數(shù)據(jù)可以看出：2004 年，的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)較為紅火。王府井、西單商圈商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析位于王府井、西單等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商鋪平均高居各類之，指數(shù)值也高于其它商圈近百點(diǎn)，且繼續(xù)呈穩(wěn)中有升的走勢(shì)。隨著金寶街大型綜合性項(xiàng)目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出。而另有說王府井將興建規(guī)模達(dá)數(shù)十萬平米的商城，屆時(shí)可將丹耀、新東安市場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)連通起來。加之現(xiàn)有的大型獨(dú)立商業(yè)設(shè)施東方廣場(chǎng)、老東安市場(chǎng)等其商圈內(nèi)的商業(yè)氛圍將更加濃厚。CBD 商圈商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析以商務(wù)概念的朝陽 CBD 商圈強(qiáng)調(diào)辦公功能和地區(qū)的特點(diǎn)，CBD 商圈內(nèi)呈現(xiàn)各行業(yè)百花齊放的現(xiàn)象，理想的商業(yè)氛圍更加受到投資商和經(jīng)營商的認(rèn)可。其商場(chǎng)

9、指數(shù)值已經(jīng)緊隨傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)。目前該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展情況較好，大型商業(yè)中心有國貿(mào)商城、中心商場(chǎng)等都具有很高的知名度。近三年內(nèi) CBD 區(qū)域?qū)⒂谐^ 50 萬平方米的新增商業(yè)面積，CBD 區(qū)域未來商業(yè)業(yè)態(tài)將以建筑綜合體中的連鎖小經(jīng)營店和休閑新概念型店、小規(guī)模精品型的 SHOPMALL 為主流。亞運(yùn)村商圈商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析以餐飲、超市等生活配套行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。本指數(shù)顯示該商圈百貨商場(chǎng)、購物中心的水平較低，這與商圈內(nèi)住宅項(xiàng)目的租售水平并不相益。究其原因：雖然該商圈內(nèi)商業(yè)氛圍較好，但對(duì)于百貨商場(chǎng)、購物中心這種面向全市消費(fèi)者的店型，在該商圈內(nèi)的承受能力還顯薄弱，盡管商圈內(nèi)有北辰購物中心、飄亮購物中心、華聯(lián)等大型商業(yè)設(shè)施，但其對(duì)全市居民的還稍顯薄弱。朝外商圈商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析朝外商業(yè)街作為CBD 的門戶，連通東二環(huán)和東三環(huán)路，是市總體規(guī)劃中五個(gè)市級(jí)商業(yè)中心之一。朝外大街規(guī)劃面積是 100 萬平方米，現(xiàn)在已經(jīng)建成了 64萬平方米。其業(yè)占三分之一，商務(wù)占三分之二，商業(yè)為商務(wù)鋪墊，目的是為了未來向CBD 平緩過渡。朝外商圈的飛速發(fā)展也使其商