某地產(chǎn)顧問公司法律常識培訓(xùn)(合同法)

1、法律常識培訓(xùn)(合同法)二四年八月合同是重要的法律行為合同是我們公司業(yè)務(wù)的載體，我們要認(rèn)識到合同的以下幾個特點：合同是一種民事法律行為，它以發(fā)生一定的民事法律后果為目的，以當(dāng)事人的意思表示為基本特征合同是一種雙方或多方法律行為合同是一種旨在產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的締約行為中華人民共和國合同法第二條 合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立 、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議（合同法第二條）。 合同對于當(dāng)事人各方而言，是產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)最重要的依據(jù)，由于房屋屬于不動產(chǎn)，標(biāo)的額高價值不菲，對當(dāng)事人各方的影響較大，因此法律規(guī)定有關(guān)房屋買賣租賃的合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，這就要求我們在合同的書寫過程中一定要嚴(yán)謹(jǐn)

2、規(guī)范。 要約與承諾 訂立合同是一個相互協(xié)商、討價還價、相互妥協(xié)的過程，合同法規(guī)定，締結(jié)合同分為兩個階段：第一個階段叫要約，第二個階段叫承諾. 要約是針對特定人發(fā)出的希望和他訂立合同的有具體內(nèi)容并表明自己要受其約束的意思表示（合同法第十四條），承諾是受要約人同意要約的意思表示。 我們XX在特區(qū)報、商報上做的那些樓盤信息屬于要約還是承諾呢？ 這些樓盤信息既不是要約，也不是承諾，而是要約邀請，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等都是要約邀請。要約可以撤回也可以撤銷，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時到達(dá)受要約人，撤銷

3、要約的通知應(yīng)當(dāng)在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。承諾只可以撤回不能夠撤銷，撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時到達(dá)要約人。 我們XX地產(chǎn)在在房屋買賣或是租賃中是要約方還是承諾方呢？ 我們XX地產(chǎn)既不是要約方也不是承諾方，我們是提供居間服務(wù)的居間方，也就是經(jīng)紀(jì)人。 我們XX既不是買方也不是賣方，既不是出租方也不是承租方，我們只不過是為交易雙方提供一個締約的平臺，為他們創(chuàng)造一個談判的機(jī)會，因此，我們也就用不著為合同標(biāo)的的各種狀況承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，合同中有關(guān)房屋交易的所有條件都是買賣、租賃雙方自己認(rèn)可確認(rèn)的，我們不可以隨便附合買賣雙方或是租賃雙方及其任意一方的各種無理要

4、求。 中華人民共和國合同法合同法第四百二十四條： 居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。 居間人的義務(wù)僅僅限于向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，除此之外，盡管合同上的空白部分、備注條款、補(bǔ)充約定可能全部都是由我們的業(yè)務(wù)員填寫，但我們不能對買賣或租賃合同內(nèi)容做任何承諾、保證或是證明。 中華人民共和國合同法 合同法第四百二十五條： 居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告 。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 居間人對合同有關(guān)的重要事實要盡

5、到一個適當(dāng)?shù)膶彶榱x務(wù)，如果由于我們審查不嚴(yán)或是某些業(yè)務(wù)員惡意操作的話，我們公司將承擔(dān)敗訴的不利后果。案例胡煒華訴葉世理、XX案 中華人民共和國合同法合同法第四百二十六條： 居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負(fù)擔(dān)。 由于交易雙方或是其中一方的原因合同沒有促成的情況，我們是不可以收取傭金的，雖然我們習(xí)慣上稱之為追傭，但事實上我們只能說是向其追償我公司的損失。 合同構(gòu)成的核心環(huán)節(jié)合同主體 法律對合同主體的要求是：主體適格合同標(biāo)的 合同都是圍繞著標(biāo)的來設(shè)計

6、和談判的 ，具體到我們的合同，標(biāo)的毫無疑問就是房屋 。合同履行 法律對履行的要求是完整、適當(dāng)、及時、如約 在合同主體方面書寫合同應(yīng)注意賣方、出租方如果是個人的話，賣方、出租方必須是房產(chǎn)證上的權(quán)利人本人。不是權(quán)利人本人的話，那么一定要提交本人的授權(quán)委托書（最好進(jìn)行公證 ），還要提交權(quán)利人本人及受托人雙方的身份證復(fù)印件。即使提交了上述法律文件及身份證明，在各種法律文書、合約、定金收據(jù)上簽署的一定要是委托人本人的名字（即真正的買賣雙方或租賃雙方的名字，要使合同對真正的交易雙方產(chǎn)生約束力，受托人必須在各種法律文書、合約、收據(jù)上簽署委托人的名字。在合同主體方面書寫合同應(yīng)注意當(dāng)事人（包括買賣雙方、租賃雙方

7、）必須年滿18周歲，如果當(dāng)事人年滿16周歲又是以自己的勞動收入為生活來源的話，他是可以簽署合約的，但如果不是這種情況的話，不滿18周歲的人不可以單獨簽署房屋買賣或是租賃的有關(guān)合約，必須在其監(jiān)護(hù)人、法定代理人的陪同下才可以完成，而且要由其監(jiān)護(hù)人、法定代理人也在相關(guān)的法律文書、合約上簽字確認(rèn)。 在合同主體方面書寫合同應(yīng)注意如果房屋屬于夫妻共有或基于繼承而造成的兄弟姐妹共有以及其他一切共有之情形，合約應(yīng)當(dāng)由所有共有人共同簽署，如果前來談判簽約的只是共有人其中的一部分，那么他必須提交沒有來的共有人同意轉(zhuǎn)讓或出租的書面材料以及公證授權(quán)委托書（這兩個可以合二為一） 最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民

8、法通則若干問題的意見第條共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。 在合同主體方面書寫合同應(yīng)注意如果當(dāng)事人雙方或有一方是公司的話，合約及相關(guān)法律文書、收據(jù)必須要有公司蓋章，而且前來簽約的代表人一定要提交公司的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（最好公司蓋章）、公司對他從事本次交易的授權(quán)委托書以及他本人的身份證復(fù)印件、名片等。如果當(dāng)事人雙方或一方是公司時，還有一種情況要防備，比如說：前來談判簽約的是子公司或分公司，而最終成交時卻變成了母公司或總公司，這種情況下我們追傭非常困難。 簽約涉及到作為標(biāo)的的房屋時應(yīng)注意 合同中一定要明確書寫房屋的

9、具體位置、名稱，如果該房屋的產(chǎn)權(quán)證上的名稱也就是報建名稱與該樓盤的推廣名不一致時，兩個名稱都要書寫在合同之上。經(jīng)紀(jì)人對房屋的質(zhì)量瑕疵與權(quán)利瑕疵不承擔(dān)任何擔(dān)保義務(wù)，經(jīng)紀(jì)人對房屋有一個適當(dāng)審查的義務(wù)，但僅僅限于適當(dāng)審查而已，只能對國地局的查檔單上載明的狀況予以說明，對房屋的表面狀態(tài)進(jìn)行簡單的介紹。 案例新浩城在合同履行過程中應(yīng)注意金額的大小寫一定要同時規(guī)范書寫，在金額大寫之后在括號內(nèi)留下小寫就不容易發(fā)生錯誤，規(guī)范的小寫書寫應(yīng)該在前面留下貨幣符號，小寫要保留小數(shù)點后兩位數(shù)。在合同履行過程中應(yīng)注意合同履行過程中對日期的確定一定要慎重，我們只可以對自己的行為予以承諾，對交易雙方的行為予以約定，但對國土部

10、門或是銀行以及其他部門的行為卻不能進(jìn)行確定或是說明，在確定行為日期時也就只能約定，在某個主體完成了一定行為后幾日內(nèi)去從事另一個行為，我們不能對該主體完成其自身行為的時間進(jìn)行肯定性的確認(rèn)。 在合同履行過程中應(yīng)注意定金的“定”非此“訂”，也不同于“履約保證金”、“誠意金”，只有定金才能適用定金罰則。 有關(guān)定金的法律條文是擔(dān)保法及其解釋中的相關(guān)規(guī)定： 第八十九條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。第九十條 定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定

11、金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。第九十一條 定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。 定金約定時應(yīng)注意定金必須用書面形式約定。 定金必須交付才能成效，所以就算是托管在我們公司，也必須在合約中約定由業(yè)主簽收后交由我公司托管，同時，業(yè)主必須在三方合約的最后面那一部分涉及定金的條款中簽收。交易糾紛的解決方式仲 裁 仲裁是一裁終局制的，仲裁的裁決一經(jīng)做出就即時生效，沒有上訴的機(jī)會，而且仲裁的費用高于訴訟 。訴 訟 糾紛解決方式中一般都要求約定為訴訟方式，最好約定向深圳市人民法院提起訴訟 。 訴訟舉證時應(yīng)注意 對當(dāng)事人主體身份的證明一定要認(rèn)真檢查，身份證原件和復(fù)印件一定要對照看，公司的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件最好要有公司蓋章，國土部門查檔單以及銀行的放款承諾函等書面材料最好長期保存，錄音取證的時候一定要冷靜，首先要表明自己的主體身份，然后確認(rèn)對方的主體身份，再對要確定的內(nèi)容一一予以說明，盡量不要自己說出實質(zhì)內(nèi)容后要對方確認(rèn)，而應(yīng)該是引導(dǎo)對方自己主動說出來。 例如A：“你上回說8月12號交樓的對吧” B：“嗯”A：“你上回告訴我是