房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程管理精髓概論及程序圖

1、PAGE PAGE 8 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程管理精髓概論 二OO七年十月八日第一章 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置一、房地產(chǎn)公司是資金密集型加人才密集型的企業(yè)；工程項(xiàng)目是在特定的資源和環(huán)境等約束條件下、具有明確目標(biāo)的一次性任務(wù)；有如行軍打仗，要有充分的準(zhǔn)備和很好戰(zhàn)略布置，才能取得戰(zhàn)斗的最終勝利。二、機(jī)構(gòu)設(shè)置原則：（1）不相容職務(wù)要分離；（2）組織機(jī)構(gòu)間要相互控制。 三、組織機(jī)構(gòu)框圖董事會(huì) 董事長(zhǎng)、總經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)部財(cái)務(wù)部人事部辦公室工程部計(jì)劃部采購(gòu)部產(chǎn)權(quán)部物業(yè)部 第二章 部門(mén)職責(zé)和任務(wù)一、董事會(huì)：1負(fù)責(zé)一切重大問(wèn)題的決定。如企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方案；包括土地的征購(gòu)方案、施工方案、房屋設(shè)計(jì)方案、營(yíng)銷(xiāo)方案、銷(xiāo)售價(jià)格。收

2、支預(yù)算；利潤(rùn)分配；勞動(dòng)工資；以及總經(jīng)理、各部門(mén)負(fù)責(zé)人的任免。2董事會(huì)應(yīng)立足于創(chuàng)新精神，創(chuàng)新是企業(yè)成功的秘訣。由于當(dāng)今房地產(chǎn)已屬買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點(diǎn)，企業(yè)必須在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不斷創(chuàng)新。房屋總是要建造在不同的建筑地段上的，因此房屋必然要根據(jù)不同地段的環(huán)境，不同的消費(fèi)群體，做出不同的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套；即使在地點(diǎn)、功能、布局上完全一致，也應(yīng)當(dāng)在造型、體量、色調(diào)上有所不同，想住戶之所想（人們內(nèi)心渴望既有高質(zhì)量的居住空間，又追求回歸自然、返樸歸真、崇高生態(tài)的生活氛圍），才能在當(dāng)今諸侯紛爭(zhēng)，硝煙彌漫的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中脫穎而出，立于不敗之地。 二、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理：負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會(huì)的重大決策，協(xié)調(diào)各部

3、門(mén)的工作以及協(xié)調(diào)企業(yè)與外界的關(guān)系。批準(zhǔn)本單位的各項(xiàng)規(guī)章制度，包括明確一般授權(quán)與特定授權(quán)的界限和責(zé)任，每類(lèi)經(jīng)濟(jì)的授權(quán)批準(zhǔn)程序，建立必要的檢查制度，工程預(yù)決算，工程材料采購(gòu)的控制措施。對(duì)出現(xiàn)特定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)處理的權(quán)力等級(jí)和批準(zhǔn)條件超過(guò)某部某級(jí)的批準(zhǔn)權(quán)限時(shí)，應(yīng)立即上報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)。 三、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部：1確認(rèn)并記錄所有真實(shí)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。 2及時(shí)并充分詳細(xì)地描述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，以便在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)做出適當(dāng)?shù)姆诸?lèi)； 3確定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的期間，以便將經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)記錄在適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)期間； 4在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中適當(dāng)?shù)乇磉_(dá)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和披露相關(guān)事項(xiàng)； 5按拆遷費(fèi)用、工程管理成本、建筑成本、物業(yè)管理成本進(jìn)行核算；監(jiān)督各項(xiàng)建設(shè)資金的使

4、用。 四、人事部、辦公室：負(fù)責(zé)單位干部、職工的培訓(xùn)，重要崗位人員的定期輪崗，注意職務(wù)分工的合理性，做到人盡其才。五、工程部：1負(fù)責(zé)實(shí)施擴(kuò)建項(xiàng)目的建設(shè)，保質(zhì)保量按期完成工程項(xiàng)目；2在項(xiàng)目管理過(guò)程中，充分利用外部力量，如招標(biāo)代理公司、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司的力量，花小錢(qián)辦大事，為公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)而努力，使之成為共同的奮斗目標(biāo)；3在選擇施工單位報(bào)名后，要認(rèn)真考察與篩選，不符合要求的應(yīng)堅(jiān)決剔除，不能手軟。掌握篩選施工隊(duì)伍的尺度，雖然要求是非常明確的，但在操作過(guò)程中要注意防范表面符合條件背后所隱藏的危險(xiǎn)。如有的施工單位名氣很大，但報(bào)名的項(xiàng)目經(jīng)理部實(shí)力有限；項(xiàng)目經(jīng)理掛靠大的施工公司等。六、計(jì)劃部：1負(fù)責(zé)工程建

5、設(shè)過(guò)程中的所有合同簽訂工作，所需合同基礎(chǔ)資料有相應(yīng)部門(mén)提供，同時(shí)對(duì)基礎(chǔ)資料進(jìn)行復(fù)核再監(jiān)督并做好存檔工作，合同草簽稿完成后需相應(yīng)部門(mén)簽署報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)、重大合同需報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)方可簽訂；2負(fù)責(zé)工程預(yù)算、工程進(jìn)度所需資金、工程進(jìn)度所需材料（可由代理公司提供）的計(jì)劃編制，發(fā)放并監(jiān)督各部門(mén)使用。3計(jì)劃部在人員緊缺時(shí)，可并入工程部統(tǒng)一管理。七、采購(gòu)部：1負(fù)責(zé)工程大宗材料的采購(gòu)工作；2采購(gòu)原則：在確保材料質(zhì)量的前提下，價(jià)格最低者為采購(gòu)對(duì)象；3采購(gòu)方式：內(nèi)部邀請(qǐng)招標(biāo)竟價(jià)；詢價(jià)招標(biāo)。八、營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)商品房的銷(xiāo)售工作；負(fù)責(zé)銷(xiāo)售策略的制定、宣傳、實(shí)施，開(kāi)展有效的促銷(xiāo)活動(dòng)，從而更加快、更加好地銷(xiāo)售商品房，實(shí)現(xiàn)快速回籠資金

6、的目標(biāo)。 九、產(chǎn)權(quán)部、物業(yè)管理部：1負(fù)責(zé)房屋產(chǎn)權(quán)的交易登記，含樓宇按揭登記，嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。 2負(fù)責(zé)房屋交付使用后的房屋的維修、治安、衛(wèi)生清掃等物業(yè)管理工作。 第三章 主要業(yè)務(wù)循環(huán)過(guò)程一、業(yè)務(wù)循環(huán)控制程序的建立 控制程序的建立要圍繞如何將各種會(huì)計(jì)信息及時(shí)、完整、真實(shí)地傳送到財(cái)務(wù)部這個(gè)信息樞紐中心。為了防止作弊，不相容職務(wù)要分離，組織機(jī)構(gòu)之間要相互控制。 二、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理室對(duì)各部門(mén)報(bào)告上來(lái)的涉及重大決策的事宜予以討論、決定或上報(bào)董事會(huì)，確保提供的會(huì)計(jì)信息是真實(shí)的。嚴(yán)格把握設(shè)計(jì)單位的選擇、承建商的確定以及材料供應(yīng)商的確定等環(huán)節(jié)。 三、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部及時(shí)籌措資金，保障工程建設(shè)資金的使用，對(duì)各職能部

7、門(mén)提供的會(huì)計(jì)信息予以確認(rèn)并記錄所有真實(shí)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；及時(shí)并充分詳細(xì)地描述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；計(jì)量經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的價(jià)值；確定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的期間。 三、工程部、計(jì)劃部根據(jù)批準(zhǔn)的招標(biāo)方案，實(shí)施招標(biāo)工作，組織監(jiān)理、施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)，保證承建商所用的建筑材料安全合格，并做到按時(shí)按質(zhì)完成施工任務(wù)。每月將完成的實(shí)際進(jìn)度情況及時(shí)報(bào)告給總經(jīng)理室，及時(shí)提供給財(cái)務(wù)部門(mén)安排資金以及進(jìn)行成本核算工作。 四、采購(gòu)部 1根據(jù)計(jì)劃部提供的進(jìn)度所需材料，按合理的經(jīng)濟(jì)批量進(jìn)行采購(gòu)工作；將已采購(gòu)材料的資料、驗(yàn)收記錄等經(jīng)相關(guān)部門(mén)簽署、批準(zhǔn)后報(bào)財(cái)務(wù)部門(mén)，以便財(cái)務(wù)部按采購(gòu)合同支付材料款項(xiàng)。2材料控制包括材料用量控制和材料價(jià)格控制：材料用量控制應(yīng)根據(jù)工程預(yù)算量進(jìn)行限額領(lǐng)料；材料價(jià)格控制包括：買(mǎi)價(jià)控制，通過(guò)市場(chǎng)行情的調(diào)查研究，在保質(zhì)保量的前提下貨比三家，擇優(yōu)購(gòu)料（詢價(jià)采購(gòu)、招標(biāo)采購(gòu)）。五、營(yíng)銷(xiāo)部 營(yíng)銷(xiāo)部將達(dá)到可以預(yù)售的商品房及時(shí)推出銷(xiāo)售，并將市場(chǎng)反映情況迅速反饋給公司決策層，以便制定包括價(jià)格調(diào)整在內(nèi)的促銷(xiāo)方案，及時(shí)反饋給工程部以便抓緊及時(shí)調(diào)整施工進(jìn)度，將已簽訂生效的預(yù)售商品房合同及時(shí)移交給財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部，以便財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部及時(shí)回籠資金，合理安排資金使用。 六、產(chǎn)權(quán)部、物業(yè)管理部1對(duì)回遷房、銷(xiāo)售房已銷(xiāo)售成功的，且財(cái)務(wù)部反映銷(xiāo)售款已收齊