《商業(yè)地產(chǎn)策劃方案》

1、重慶天地商業(yè)街策劃提案薈萃精華，服務(wù)社區(qū)2010-12-14卓越團隊我們完成的內(nèi)容社區(qū)式商業(yè)地產(chǎn)全程策劃Community commercial real estateA、前期商業(yè)計劃書B、中期成本控制計劃C、后期營銷策劃時間：2010年10月15日2010年12月6日卓越團隊前 言 社區(qū)商業(yè)是以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民消費為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。 隨著城市化進程的加快，城市綜合體開發(fā)已成一種典型的開發(fā)模式，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)是決定綜合體開發(fā)成功的關(guān)鍵因素。那么如何進行社區(qū)商業(yè)布

2、局，社區(qū)商業(yè)開發(fā)的成本控制又該怎樣計劃，以及如何進行社區(qū)商業(yè)的營銷招商是本案主要解決的問題?！狙芯糠椒ā砍?步 設(shè) 想社區(qū)式商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)計劃書、成本控制計劃、營銷策劃等）具體的項目研究社區(qū)式商業(yè)地產(chǎn)的成功與失敗的案例終端消費者調(diào)研（研究市場的需求量、預(yù)測市場的發(fā)展?jié)摿Γ┙?jīng)濟調(diào)研（對政策、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、固定資產(chǎn)投資增長幅度、城市開發(fā)費率、地價、配套投資等）多方案論證、比較選擇最優(yōu)方案、研究技術(shù)可行性項目定位與市場定位確定項目規(guī)模提出產(chǎn)品定位并對規(guī)劃設(shè)計給出一定的建議全面研究項目在開發(fā)過程中經(jīng)濟運行的合理性財務(wù)分析（計算投資、研究資金運作方式、項目概算、生產(chǎn)經(jīng)營成本）經(jīng)濟分析（投入和產(chǎn)出的成果分

3、析、市場銷售價格動態(tài)分析）提出項目的項目融資模式研究商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本以及制定成本控制計劃前期市場調(diào)研資料提出項目營銷策劃對三個部分進行整合和完善，制作展示PPT第一階段：目標(biāo)計劃第二階段：商業(yè)策劃第三階段：成本計劃第四階段：營銷策劃第五階段：收尾階段項目定位1業(yè)態(tài)規(guī)劃2營銷策劃3成本控制計劃4財務(wù)分析5總結(jié)6目錄 Contents項目定位123456業(yè)態(tài)規(guī)劃營銷策劃成本控制計劃財務(wù)分析總結(jié) 【項目定位】全面研究項目的可行性，經(jīng)濟合理性，準(zhǔn)確的進行項目定位，形成項目方案。市場調(diào)研項目實地調(diào)研終端消費調(diào)研項目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃建議典型案例調(diào)研SWOT分析財務(wù)分析所謂商業(yè)地產(chǎn)，就是為商業(yè)流通領(lǐng)域搭建一個

4、實體平臺調(diào)研重慶市整體的經(jīng)濟運行情況，土地市場情況，地區(qū)規(guī)劃前景對項目立項有極其重要的意義。1、 市場調(diào)研通過網(wǎng)上查資料，實地考察調(diào)研，走訪有關(guān)政府部門，盡量全面分析最新的市場動態(tài)，預(yù)測未來的發(fā)展情況和方向。選擇一個有前景的商業(yè)地產(chǎn)投資類型，需要發(fā)展商前瞻的眼光宏觀經(jīng)濟分析城市規(guī)劃交通建設(shè)房地產(chǎn)相關(guān)政策土地市場分析商業(yè)地產(chǎn)市場分析地塊發(fā)展規(guī)劃分析宏觀經(jīng)濟分析城市規(guī)劃交通建設(shè)房地產(chǎn)相關(guān)政策土地市場分析商業(yè)地產(chǎn)市場分析地塊發(fā)展規(guī)劃分析宏觀經(jīng)濟分析城市規(guī)劃交通建設(shè)房地產(chǎn)相關(guān)政策土地市場分析商業(yè)地產(chǎn)市場分析地塊發(fā)展規(guī)劃分析宏觀經(jīng)濟分析城市規(guī)劃交通建設(shè)房地產(chǎn)相關(guān)政策土地市場分析商業(yè)地產(chǎn)市場分析地塊發(fā)展規(guī)

5、劃分析宏觀經(jīng)濟分析城市規(guī)劃交通建設(shè)房地產(chǎn)相關(guān)政策土地市場分析商業(yè)地產(chǎn)市場分析地塊發(fā)展規(guī)劃分析宏觀經(jīng)濟分析城市規(guī)劃交通建設(shè)房地產(chǎn)相關(guān)政策土地市場分析商業(yè)地產(chǎn)市場分析地塊發(fā)展規(guī)劃分析市場調(diào)研結(jié)論重慶市GDP增長快速，尤其是又規(guī)劃出兩江新區(qū)、寸灘保稅港區(qū)，未來經(jīng)濟一定會高速發(fā)展；重慶市城市化程度低，隨著城市化的進程加快，未來房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟發(fā)展的引擎，固定資產(chǎn)投資加大；本地塊規(guī)劃交通四通八達，真正實現(xiàn)半小時主城的地區(qū)之一，地塊有交通優(yōu)勢；國家加大房地產(chǎn)的調(diào)控力度，但尚沒有涉及到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的打壓政策，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不受限制；土地市場收緊，大型房地產(chǎn)企業(yè)集中拿地，呈現(xiàn)量少價增的態(tài)勢，更應(yīng)注重土地價值的開

6、發(fā)和利用；本地塊屬于化龍橋居住組團的核心地塊，未來規(guī)劃形成集居住、購物、旅游、休閑于一體的大型城市綜合體。2、 終端消費者調(diào)研任意商業(yè)項目的商業(yè)價值都是通過消費者在其項目內(nèi)的消費行為實現(xiàn)的，因此，消費者的消費水平、消費習(xí)慣、消費需求直接影響商業(yè)項目的定位及經(jīng)營狀況。60份消費者問卷調(diào)查涵蓋重慶天地社區(qū)、周邊住宅區(qū)人口構(gòu)成人口素質(zhì)居民收入消費水平消費習(xí)慣消費需求人口結(jié)構(gòu)：調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本社區(qū)主要人群集中在3040歲的人群，占總?cè)藬?shù)的40%，另外還有有25% 的1830歲人群，所以本社區(qū)人口結(jié)構(gòu)以中青年為主。注重商品價格注重商品品質(zhì)、愿意嘗試新事物沖動型消費，愿意為新鮮事物以及休閑娛樂等付費這部分主要

7、是暫無收入的學(xué)生群體天地社區(qū)居民收入屬于重慶市中等偏上的水平人口構(gòu)成人口素質(zhì)居民收入消費水平消費習(xí)慣消費需求每月到商場消費的平均消費水平1000-3000元的消費額度占有相當(dāng)數(shù)量人群，說明天地社區(qū)居民具有一定的消費潛力消費水平與收入水平成正比人口構(gòu)成人口素質(zhì)居民收入消費水平消費習(xí)慣消費需求很多人只是去逛逛，那么如何把這些閑逛人群變成實際的購買力，是值得我們研究的問題娛樂消費日益增多，人們對娛樂休閑的場所有越來越多的訴求商品種類購物環(huán)境商品價格123因收入水平的提高，重慶天地社區(qū)消費者的消費習(xí)慣也隨之變化，對商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性和環(huán)境為主要選擇因素，對一站式購物休閑的需求增加消費習(xí)慣是指消費者所生活

8、的地域、國家、風(fēng)俗、習(xí)慣、歷史等眾多因素綜合作用形成的，是一種潛移默化的文化，他根植于消費者的潛意識中，影響消費者的消費行為人口構(gòu)成人口素質(zhì)居民收入消費水平消費習(xí)慣消費需求社區(qū)業(yè)主對最希望增加一些社區(qū)娛樂健身場所和增加社區(qū)商業(yè)的品牌種類休閑娛樂方面的需求主要集中在美容健身，以及重慶人喜歡到茶館里打麻將，另外很多人十分期待能有個社區(qū)影院終端消費者調(diào)研總結(jié)重慶天地社區(qū)人口增長快速，且人口素質(zhì)將有較大程度的提升，對居住環(huán)境及配套設(shè)施的需求也相應(yīng)提升區(qū)域內(nèi)的就近便利消費為消費者本地化消費奠定基礎(chǔ)，同時消費者對商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性、商品種類的多樣性、購物環(huán)境等需求強烈娛樂休閑類場所較其他業(yè)態(tài)的需求大，而原有

9、商業(yè)街等商業(yè)物業(yè)因自身硬件及定位原因，品牌檔次高，無法滿足消費者更高的需求?？商峁┴S富業(yè)態(tài)及中高檔次品牌百貨及購物中心可提供豐富貨品 大型倉儲式超市可提供娛樂休閑服務(wù) 美容中心、健身會所、茶樓3、 項目實地調(diào)研重慶天地社區(qū)商業(yè)市場調(diào)研及分析針對消費者的消費需求，現(xiàn)有及未來的商業(yè)市場是否可以滿足消費者不斷提升的消費需求？對現(xiàn)有及未來商業(yè)市場的分析顯示出重要的作用?，F(xiàn)有商業(yè)市場檔次高，未來大型的居住生活區(qū)與現(xiàn)有的商業(yè)市場并不匹配，存在很大的市場空白；現(xiàn)有商業(yè)市場水平的層次也決定了所屬區(qū)域內(nèi)生活水平及消費水平的檔次。就目前化龍橋現(xiàn)有商業(yè)市場情況來看，消費者的消費水平還處在較低水平；現(xiàn)有重慶天地市場在

10、住宅大盤的推出之際，也紛紛打造底鋪商業(yè)。未來有較大體量的商業(yè)放量，且多以住宅配套商業(yè)為主，使商業(yè)布局呈現(xiàn)出分散發(fā)展的趨勢。目前絕大部分在售住宅項目對商業(yè)的定位及租售策略均不明確；區(qū)域內(nèi)缺乏政府商業(yè)規(guī)劃，現(xiàn)有商業(yè)放量基本為開發(fā)商行為，很難控制商業(yè)整體形象及檔次的定位；絕大多數(shù)商業(yè)項目都是為配合住宅銷售推出，對外宣傳多以大型超市作為其賣點，但據(jù)我們了解，部分項目的硬件并不適合引進大型超市的要求。商業(yè)市場調(diào)研總結(jié)4、 典型社區(qū)商業(yè)案例調(diào)研分析他山之石，可以攻玉圖7.1 位置圖美麗山水社區(qū)商業(yè)類型：散點臨街底商經(jīng)營類型：超市、休閑、娛樂美食、健身、茶館等商業(yè)總規(guī)模：1萬平方米商業(yè)經(jīng)營面積：1萬平方米地

11、理位置：地處沙坪壩以東，江北區(qū)西南?？拷称簤紊倘樯鐓^(qū)中規(guī)模不大、功能不全的簡單社區(qū)型商業(yè)網(wǎng)點布置形勢可借鑒之處1、社區(qū)商業(yè)布置時候一定要考慮原來存在的商業(yè)，設(shè)置數(shù)量要合理2、沿街布置，吸收外部客源3、以娛樂美食和便利店為主美麗山水圖7.2 業(yè)態(tài)及規(guī)劃主力店(永輝超市/ 好樂迪)餐飲休閑娛樂 美容美發(fā)個人護理診所銀行服裝服飾家居飾品兒童游樂及用品書店1.餐飲方面，九鼎紅街引進各種品牌中餐店、特色餐飲店、西式快餐店、江湖菜等不同風(fēng)味菜系，彌補沙坪壩區(qū)商業(yè)的空缺，使豐富多樣的餐飲種類更貼近普通消費者。2.休閑方面，九鼎紅街引入特色的書吧、網(wǎng)吧、茶樓、咖啡廳、美容美發(fā)、康體中心等各類休閑業(yè)態(tài)，讓他

12、們在工作、生活、學(xué)習(xí)之余或者在疲憊的旅行途中有一個享受閑情逸致的場所。3。娛樂方面，這個片區(qū)又是以年輕，時尚的高支人群為主，九鼎紅街想引入一些特色的夜店、KTV、酒吧、迪吧、電玩娛樂城等，滿足這類人群的娛樂欲望。4.購物方面，九鼎紅街進駐了眾多大大小小的品牌專賣、休閑服飾、琳瑯精品等各類店鋪。5.其商業(yè)氛圍的制造、商業(yè)布局的規(guī)劃和商鋪的引入都值得我們借鑒九鼎名都項目借鑒調(diào)研項目天驕年華地理位置天驕年華座落于重慶市沙坪壩區(qū)東南方向向與九龍坡區(qū)交界處，距沙區(qū)政府西北方向500米左右，西臨鳳天大道周邊環(huán)境A區(qū)背靠龍洞灣，利用原有地形高差，梅園、竹園設(shè)置地下車庫，梅、蘭、竹園沿街設(shè)商業(yè)門面，基本保持和

13、最大利用原有地形地貌，從而降低了建筑成本目標(biāo)消費人群25-45歲的追求品質(zhì)、崇尚時尚的中高收入人群，以區(qū)域內(nèi)住宅人群為主項目規(guī)模商業(yè)面積2萬平方米建筑模式沿街住宅底商業(yè)態(tài)布局家樂福作為其第一主力店，成為整個商業(yè)區(qū)中聚集人氣的中心，各類型餐飲品牌豐富并集中，形成特色餐飲街。娛樂、服裝服飾、家居、兒童游樂及用品、銀行等特點商業(yè)街為圍合式沿街布置形式，較易形成商業(yè)氛圍，便于消費者到達不同商戶。整個小區(qū)文化氛圍濃郁、且業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)提升了整個社區(qū)的檔次，使天驕年華社區(qū)熱鬧與恬靜相得益彰，多方面的滿足消費者對環(huán)境與商品的綜合性需求。1、運營目標(biāo)以客戶的滿意度為主；2、開發(fā)理念借鑒：先做好商業(yè)，再賣地產(chǎn)；

14、3、招商布局觀念不同，大型商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營可簡單概分三個業(yè)態(tài)板塊：休閑、餐飲娛樂和購物。例如餐飲業(yè)態(tài)是垂直分布，滿足不同需求層次的客戶的要求。這樣做的優(yōu)越性在于，它不至于將潛在的目標(biāo)客戶置之門外。重慶天地商業(yè)街商業(yè)定位典型案例調(diào)研市場調(diào)研項目實地調(diào)研終端消費調(diào)研社區(qū)內(nèi)不存在其他商業(yè)競爭，市場未得到滿足隨著社區(qū)人口的增長，逐漸形成大型居住社區(qū)，對商業(yè)的訴求越來越旺盛瑞安：依托重慶天地社區(qū)的人群構(gòu)成優(yōu)勢，建大型綜合商業(yè)綜合體！尋找自己的專屬契機用住宅開發(fā)土地，在社區(qū)中心交通便利的地方建兩條商業(yè)街。以服務(wù)社區(qū)居民為主的大型商業(yè)綜合體 項目市場定位【市場定位】僅僅是服務(wù)社區(qū)就夠了嗎？重慶市工業(yè)校有在校生

15、8000多人，二十九中有在校生3000以上，在加上教師以及教師家屬，化龍橋片區(qū)土著人口，紅巖村土著人口，調(diào)研發(fā)現(xiàn)化龍橋地區(qū)沒有一個上檔次的購物中心，平時人們的日常消費都要跑到沙坪壩或者解放碑。他們也應(yīng)該成為我們的消費者。把“社區(qū)商業(yè)”的原始定義上升到“外向型社區(qū)商業(yè)”的新的理論層次重慶天地社區(qū)背后隱藏的是什么？想念一個可以自由方便購物的地方，不用做公交，幾步就可以到達。住宅的人氣可以帶動商業(yè)的發(fā)展，完善齊全的商業(yè)又會增加住宅的人氣，相輔相成，既然不僅僅是服務(wù)社區(qū)，那我們的商業(yè)體量和品種就需要增加。正是天地項目關(guān)鍵的附加值所在。這也是市區(qū)很多商業(yè)所不具備的資源。外向型社區(qū)商業(yè)街重慶天地社區(qū)背后隱

16、藏著那些沒有被滿足的群體中檔商業(yè)的品牌經(jīng)營者！客戶定位商家在追逐利益的時候，總是會選擇那些最能為他們創(chuàng)造利潤的地方，龐大的市場空白，喜人的未來規(guī)劃，無疑會首先成為他們關(guān)注的焦點，重慶天地商業(yè)街已經(jīng)領(lǐng)先了。市場定位+客戶定位以服務(wù)社區(qū)居民為主的大型商業(yè)綜合體把項目定位在明確上升為主題，并與名稱整合項目定位外向型社區(qū)商業(yè)街中檔商業(yè)的品牌經(jīng)營者消費群定位：社區(qū)居民、周邊原住民、周邊學(xué)校師生主題定位：都市時尚巴渝風(fēng)情街市場定位客戶定位項目定位歸結(jié)【項目戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)】本案的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)實現(xiàn)三旺與三贏三旺即實現(xiàn)銷售旺、租賃旺和經(jīng)營旺三贏即實現(xiàn)發(fā)展商、投資者和經(jīng)營者通贏傳統(tǒng)的商業(yè)考慮的多是銷售，租賃和經(jīng)營基

17、本不受開發(fā)商重視，最后結(jié)果可能達到了開發(fā)商盈利，但是投資者和經(jīng)營者運作困難。本案綜合考慮各項因素，以實現(xiàn)“三旺、三贏”為主要目標(biāo)關(guān)鍵點為投資者、經(jīng)營者提供具有競爭力的產(chǎn)品及實質(zhì)性的經(jīng)營支持（硬性及軟性）選擇適宜的贏利經(jīng)營模式全面貫徹實施讓投資者迅速建立并持續(xù)增強投資信心的整合營銷策略 項目定位1業(yè)態(tài)規(guī)劃2營銷策劃3成本控制計劃4財務(wù)分析5總結(jié)6 社區(qū)配套商業(yè)規(guī)模= 項目人口* 人均商業(yè)面積 （社區(qū)商業(yè)人均商業(yè)規(guī)?？刂圃?.4-0.6平方米/人）人均面積推算法體量定位：總量3萬平方米，分三層（地下一層，地上兩層）商業(yè)體量大型主力店位置、樓層、硬件等建議位置：位于主干道十字路口，展示效果優(yōu)越，受主

18、力店客戶喜歡環(huán)境：因主力店聚客能力強，日常經(jīng)營將給住宅人群帶來一定的嘈雜，將其放在靠近路口的位置最大程度的優(yōu)化內(nèi)部住宅人群的居住環(huán)境硬件條件：選擇最具有硬件修改優(yōu)勢的，便于根據(jù)主力店的需求重新設(shè)計的位置市 政 道 路社區(qū)道路雍江苑一期社區(qū)道路雍江藝庭一期重慶天地一期雍江苑二期雍江藝庭二期重慶市工業(yè)學(xué)校和二十九中學(xué)校以及原有社區(qū)化龍橋小學(xué)擬建社區(qū)商業(yè)擬建社區(qū)商業(yè)紅巖村主力店商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃建議日常生活大型超市小型便利店大型專業(yè)賣場家庭生活家居家電兒童聚會生活餐飲休閑娛樂健康生活健身診所藥店美好生活美容美發(fā)服裝服飾一站式購物、一家休閑、一天逛街！各種物業(yè)所占比例【贏利經(jīng)營模式】本項目贏利經(jīng)營模式建

19、議：根據(jù)重慶天地商業(yè)街的功能布局及業(yè)態(tài)分布，考慮到開發(fā)商前期資金投入能力及資金回籠需要，建議三種基本模式（只售不租、只租不售、不租不售）組合運用。前三年全部出租，三年后分割銷售同時又與主力商家合作。保證商場銷售、招商、經(jīng)營三贏，有效兼顧眼前利益和長遠利益。【贏利分析】經(jīng)營模式設(shè)定業(yè)態(tài)位置可售面積（M）出售價格(元/平米)金額(萬元)備 注出 售百貨商場B11000130001300次主力店F2、F16000160009600暫按加權(quán)價預(yù)估零售商鋪B1、F1美食街F1、F25500160008800大型餐飲F21200130001560文化娛樂場所F290001300011700合計32960經(jīng)

20、營模式設(shè)定業(yè)態(tài)位置可租面積（M）出租價格(元/平米/月)金額(萬元/年)備 注出 租百貨店B1、F11000353.5暫按加權(quán)價預(yù)估算,出租率按90%計中型超市B1250010025合計28.5最高出售額預(yù)算注：1、上述兩個盈利分析表中僅按最高和最低出售額算了兩種方案，實際銷售過程中，出售額度應(yīng)該介于兩者之 間按一定的比例進行租、售分配。 2、各類業(yè)態(tài)的租售建議僅做參考，具體是租是售需等實質(zhì)性招商洽談才能決定。項目定位1業(yè)態(tài)規(guī)劃2營銷策劃3成本控制計劃4財務(wù)分析5總結(jié)6目錄 Contents 成功的營銷策略：將項目的產(chǎn)品競爭力與形象力發(fā)揮至最大限度，為項目銷售、招商創(chuàng)造巨大的勢能。而策略的制勝

21、，依賴于全方位資源整合和完美的執(zhí)行。如何迅速、全方位建立投資者、商家對項目的投資信心，是本案營銷成功的關(guān)鍵所在?！維WOT分析】劣勢W重慶天地內(nèi)部現(xiàn)存商業(yè)分流消費者地塊內(nèi)地形不規(guī)則，給規(guī)劃造成一定難度重慶天地社區(qū)總體定位較高，會對本項目中檔定位有一定影響機會O區(qū)域內(nèi)市場存在空白區(qū)域內(nèi)存在高端、中端、低端等各類消費群化龍橋舊城改造，天地項目成為他們購房點威脅T未來市場競爭按中端設(shè)置商業(yè)，可能影響高端消費者數(shù)量，影響利潤。優(yōu)勢S區(qū)域前景好區(qū)域社區(qū)人口多/交通便利區(qū)域經(jīng)濟前景好，規(guī)劃人口較多社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)是個空白，未來發(fā)展前景好全面分析項目面臨的機會和威脅，利用優(yōu)勢針對不同商家，落實不同招商手段，各

22、個擊破C、自買自營A、自租自營更看重這里的升值潛力，重慶天地是渝中區(qū)未來大力發(fā)展的地區(qū)，重慶天地未來也是這個地區(qū)的中心，那么中心的商鋪升值潛力巨大。把可預(yù)計的潛在購買者分為三組即看重這里的升值潛力，又看重這里的商業(yè)氛圍，準(zhǔn)備長期持有自己經(jīng)營，重慶天地長期規(guī)劃是大型國際社區(qū)，人口多商業(yè)需求量大。B、自買出租重慶天地商業(yè)街輻射人口多，周邊存在巨大市場空白，這里的商鋪很賺錢，這里的租金很便宜引起全面關(guān)注社會關(guān)注：產(chǎn)生社會效益，樹立使命感形象，口碑迅速傳播終端消費者關(guān)注：后期良性經(jīng)營的客源基礎(chǔ)，制造未來繁榮投資者關(guān)注：最終產(chǎn)生購買刺激投資人產(chǎn)生“未來繁榮景象”的眾人認(rèn)同感其次：產(chǎn)生購買行為樹立地區(qū)“商

23、業(yè)中心”的地位遞進式分類銷售造勢造夢首先：全方位推廣圓夢【營銷策略圖解】市場推廣主題：巴渝風(fēng)情、都市時尚閃亮百貨樓、領(lǐng)略新時尚；傳世小鋪面、一鋪養(yǎng)三代；民俗風(fēng)情街、笑迎百萬客。 【營銷策劃】第一階段：概念推廣：讓整個城市了解巴渝風(fēng)情商業(yè)街時間：2個月任務(wù)：引起全城話題，讓“巴渝風(fēng)情商業(yè)街”成為一種各個商家眼中的賺錢寶地，讓重慶天地的餐飲，休閑娛樂，便利店，超市，專賣店都整合于這一商業(yè)街之下。這個城市飄蕩著“巴渝風(fēng)情商業(yè)街”的話題。重慶天地商業(yè)街項目階段推廣節(jié)奏第二階段：引導(dǎo)商戶：讓商戶更多的了解商業(yè)街的加盟方式優(yōu)惠政策時間：2個月任務(wù)：大幅度宣傳商業(yè)街前景，然后在宣傳前期招商的優(yōu)惠政策，給商戶

24、形成心里落差，勾起投資加盟欲望。這么有前景的商業(yè)街，前期免租、減租，一定要加盟。第三階段：實際招商階段時間：開街開始任務(wù)：全面展示項目，讓商戶贊嘆于如此好的商機的同時，也驚喜于免租減租的優(yōu)惠優(yōu)越于其他地方投資。旺鋪、精品商業(yè)街。【銷售階段劃分】鑒于本項目的實際情況，為了對整個銷售過程實施有效的控制。特此將銷售周期分為以下四個銷售期，其時間跨度為一年。銷售準(zhǔn)備期內(nèi)部認(rèn)購期強勢推廣期2個月 -準(zhǔn)備工作安排 - 前期宣傳2個月 -內(nèi)部認(rèn)購 -提前宣傳 -把握營銷 -推廣要點五個月 -銷售環(huán)節(jié)的管理與監(jiān)控 -營銷工作流程及基本要求調(diào)節(jié)休整期尾盤銷售3個月 -統(tǒng)計、調(diào)整信息反饋，總結(jié) -個性銷售策略重點

25、工作內(nèi)容重點營銷策略銷售目標(biāo)準(zhǔn)備期內(nèi)部銷售期強銷售期尾盤銷售期1.工地現(xiàn)場清理沒花、搭設(shè)風(fēng)格新穎清新的售樓部。2.合約書、預(yù)約單、各種紀(jì)錄表制作完成。3.培訓(xùn)資料編制完成4.價格表制作完成5.人員培訓(xùn)工作完成6.刊登引導(dǎo)廣告7.銷售人員進駐1.確定銷售策略及營銷計劃；2.銷售宣傳物料設(shè)計、印刷及制作；3.銷售法律文件的完備；4.銷售現(xiàn)場包裝設(shè)計；5.第三方資源的整合（媒體、協(xié)會等）；6.銷售團隊的建立1.目標(biāo)客戶的有效啟動；2.全面開展認(rèn)籌工作；3.媒體資源的有效利用；4.內(nèi)部認(rèn)購5.免租招商1.內(nèi)部認(rèn)購客戶分類2.電話營銷3.分析研究客戶反映情況4.修正后期發(fā)展戰(zhàn)略以及經(jīng)營目標(biāo)1.媒體宣傳：

26、加強媒體廣告，本階段主要以硬件和軟文為主，電臺廣告發(fā)布開盤信息；銷售工作：確保解籌成功率，市場反饋信息的有效分析和策略的及時調(diào)整；2.活動營銷：啟動盛大的開盤儀式。1.媒體宣傳：通過硬性廣告和軟文推廣進一步強化項目地位。2.營銷工作：有效啟動老帶新客戶優(yōu)惠政策，通過促銷活動進一步推進盤尾銷售。1.解籌并公開發(fā)售；2.系列促銷活動全面開展；3.媒體廣告全面展開。1.根據(jù)市場反饋及時調(diào)整營銷策略；2.媒體廣告繼續(xù)。針對即將推向市場的物業(yè)進行大量的蓄客，挖掘潛在客戶、準(zhǔn)客戶啟動商業(yè)銷售和招商工作商業(yè)物業(yè)銷售和招商完畢全面推進招商和銷售工作【銷售各階段主要工作】項目定位1業(yè)態(tài)規(guī)劃2營銷策劃3成本控制計劃4財務(wù)分析5總結(jié)6目錄 Contents 成本控制重慶天地商業(yè)街開發(fā)項目成本控制方案主要由成本控制目標(biāo)體系和成本控制實施體系組成【成本控制計劃】第一，在激烈的市場競爭中，為了將每一筆投入高效率地轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品和服務(wù)，為了進一步提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，項目成本控制日益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的重點。