合肥西環(huán)五大街城市綜合體項目

1、共一百一十二頁賣給誰怎么(zn me)賣賣什么(shn me)共一百一十二頁賣什么(shn me)不得不面對的市場(shchng)環(huán)境項目環(huán)境分析市場挑戰(zhàn)與機遇項目資源整合共一百一十二頁一、不得不面對的市場(shchng)環(huán)境共一百一十二頁1. 市場走勢與政策(zhngc)博弈國務院再念緊箍咒:收地征繳增值地價 央行連續(xù)加息及提高(t go)二次房貸首付抑制投機開征物業(yè)稅 增加經濟適用房、廉租房的建設規(guī)模 物業(yè)稅征收可能被提上日程。 從2005年國務院出臺“國八條”算起，包括后來的“國六條”、限制外資政策、加強住房保障、提高二次房貸首付、歷次加息以及提高存款準備金率，兩年多的時間，調控政策出臺

2、之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產發(fā)展史上均屬罕見 。如今，政府、開發(fā)商、消費者三方博弈正進入膠著階段，宏觀調控與市場競爭均任重而道遠，妄斷房價必漲或必跌都只是戲言。部分房企在部分地區(qū)做出的有限讓步更多的只是加速資金回籠的促銷手段，稱不上具有全局意義的關鍵節(jié)點。共一百一十二頁2. 發(fā)展中的合肥(h fi)，機遇中的合肥(h fi)經過2006年和2007年上半年的房價徘徊期后，2007年下半年合肥商品房市場明顯轉好，新建商品房成交面積和成交金額迅速增大，價格穩(wěn)步上揚。合肥城市大建設加快。城市人口日漸(rjin)增多。到2010年，合肥市域人口將達到580萬人。土地供應的趨

3、緊。土地價格的飆升。合肥作為長江三角經濟圈的重要輻射地帶，正受到國內外領袖企業(yè)的熱情關注。沃爾瑪、麥德龍、法國歐尚、英國、百安居、臺灣好又多等大批世界強企業(yè)紛紛看好合肥，蜀山區(qū)是他們投資興業(yè)首選區(qū)域。柳州兩面針、浙江綠城、榮事達等國內著名企業(yè)也打算在蜀山區(qū)得到進一步發(fā)展。這對正在升溫的合肥商業(yè)地產經濟無疑是個利好。 四大因素推動房價上揚 共一百一十二頁3.威脅(wixi)與挑戰(zhàn)2008年合肥市的房價將會穩(wěn)中有升，但漲幅過大的可能性不大。國家收緊了消費環(huán)節(jié)的信貸閘門，明確了“第二套房”的標準。合肥住房公積金貸款政策趨嚴。重點打擊“囤房惜售” 預（銷）售環(huán)節(jié)中的違法、違規(guī)行為。經濟適用住房及廉租住

4、房項目開工(ki gng)建設。濱湖新區(qū)建設投入的加大，土地供應量加大。宏觀政策 共一百一十二頁合肥的商業(yè)地產正在崛起，隨著眾多(zhngdu)城市綜合體項目陸續(xù)上馬，將引發(fā)合肥商業(yè)版圖的顛覆性改變，傳統(tǒng)以四牌樓為核心商圈的地位將逐步被新的國際化生活商業(yè)圈取代。信地城市廣場樂客來國際(guj)商業(yè)中心明發(fā)商業(yè)廣場博澳麗苑金地國際城 88街元一柏莊 哈街綠地海頓 饕界新華學府 合鉆&市場競爭 情景街區(qū)商業(yè)開發(fā)城市綜合體商業(yè)開發(fā)共一百一十二頁二、項目(xingm)環(huán)境分析共一百一十二頁商 業(yè)市 場 調 研共一百一十二頁項目(xingm)城市機理圖共一百一十二頁2.商業(yè)(shngy)分析項目 名稱漢

5、嘉都市森林 新華合鉆街區(qū) 百協(xié)大溪地規(guī) 模30006萬約1萬售 價9200元/10000（橙街、金街）單層小鋪20000（合鉆紫街）元/ （沿街）最高13000 最低9000 均價12000單間面積100左右35190 104160 商鋪層高3.6m/3.85m（上/下）4.2m4.5m（單層）3.3m/3.95.1m（上/下） 5.5m6.6m（單層） 3.3m/4m（上/下）返祖/包租無無， 僅銷售無， 僅銷售綜合 點評優(yōu)：面積較多樣化，便于不同客戶群體投資，價位適中。劣：所處位置并無其他商圈遙相呼應。 周邊配套相對成熟，價格偏高，面積多樣，具有地段優(yōu)勢；洞察全局，合肥西整體消費力持續(xù)上升

6、，投資價值更凸顯。價格偏高，懷寧路周邊環(huán)境太不成熟。 區(qū)域一公里范圍內商業(yè)(shngy)分析共一百一十二頁項目 名稱金地 88街中西街元一 哈街規(guī) 模商業(yè)17000 1萬平米3.3萬售 價均價2000030000元/嘉山路 均價1.7萬元/青龍路 均價1.2萬元/鳳臺路 均價1.4萬元/淮南路 均價0.9萬元/ 巢湖路 1F 1.52.3萬元/2F 0.50.7萬元/LOFT 整體售價約1000萬/套沿銅陵南路兩層聯(lián)體，均價1.3萬元/單間面積60120，進深7-14米，可分隔28-110351000商鋪層高3.7m/4.8m（上/下）兩層（三層的有一幢） 全單層結構 返祖/包租前三年租金一次

7、性折算24%沖抵房價，前三年租金收益歸鋪主（8%/年） 不返租，有統(tǒng)一商業(yè)運營商返租9年，前6年年回報8%，后三年回報8.5%，前三年租金一次性折算24%沖抵房價。 銷售及招租情況銷售率95%二期銷售率80%特色主題餐飲招商活動進行中，租金3050元/平米/月，采用滿四年贈一年租金、滿一年贈1個月的優(yōu)惠形式 銷售率90%招商租金1F約40100元/平米.月，2F月2035元/平米.月 綜合 點評門面房較多，規(guī)模較大，開發(fā)商以返租方式，進行整體招商。開發(fā)商負責三年返租，一旦招商失敗，外街影響不大，但內街會損失慘重。地理位置較偏，商業(yè)氛圍不成熟，商業(yè)定位單一，以餐飲為主，目前片區(qū)人口密度不高，客戶

8、群有限，商業(yè)開發(fā)有一定壓力地理位置偏，商業(yè)環(huán)境比較獨立，定位為酒吧特色文化街區(qū)。 合肥典型商業(yè)街市場(shchng)分析共一百一十二頁. 近期代表性商鋪(shn p)銷售價格調查分析 樓盤名稱單間面積層 高銷售模式單 價萬振逍遙苑106270，進深10m，開間3.65.4雙層2.9m/3.6m（上/下）僅銷售1200016000元/（二層整體出售價格）百協(xié)大溪地104160單層5.5m6.6m雙層3.3m/4m（上/下）僅銷售單層13000元/雙層9000元/注：沿街金地88街60120，進深7-14米，可分隔兩層（三層的有一幢）雙層3.7m/4.8m（上/下）返租：前三年總價8%返利，之后業(yè)

9、主自主管理，僅限休閑、餐飲、娛樂業(yè) 均價2000025000元/漢嘉都市森林180400，進深11m，開間不等雙層3.6m/3.85m（上/下）僅銷售9200元/新華合鉆街區(qū)35190單層4.2m4.5m雙層3.3m/3.95.1m（上/下）僅銷售10000（橙街、金街）單層小鋪20000元/（合鉆紫街）元一哈街35-1000招商租金1F約40100元/平米.月，2F月2035元/平米.月返租9年，前6年年回報8%，后三年回報8.5%，前三年租金一次性折算24%沖抵房價。 巢湖路 1F 1.52.3萬元/2F 0.50.7萬元/LOFT 整體售價約1000萬/套沿銅陵南路兩層聯(lián)體，均價1.3萬

10、元/共一百一十二頁分析：推出的商鋪面積：在35-120平米之間，哈街推出LOFT1000的旗艦店。從銷售率上分析，面積較小的單層商鋪總價底，銷售率高。而面積200以上(yshng)比較尷尬，銷售及招租都有一定難度。樓層層高：單層4.2-5.6米區(qū)間，雙層3-4米區(qū)間。從銷售率上看，單層層高5.1米以上市場熱銷。雙層3.3米以上左右比較理想。銷售方式及價格：從目前市場各大商鋪銷售情況分析，傳統(tǒng)的只售營銷模式無法提升商業(yè)價值，8000元/銷售價格均偏低。而“金地88街”、“哈街”等售后三年8%年返租、售后統(tǒng)一經營管理的模式，不僅銷售率高，而且銷售價格均價在13000元/左右。結論：本項目近5萬平米

11、規(guī)模的商業(yè)建議以售后返租及統(tǒng)一運營管理等商業(yè)運營開發(fā)模式。不僅利于項目實現(xiàn)價值最大化，同時也保障項目開發(fā)的成功及后期商業(yè)圈的成熟培育，做到項目開發(fā)、投資客戶、經營商家等雙贏。共一百一十二頁. 中興黃潛交口項目商鋪租金(zjn)、售價投資分析示例客戶在享受高額租金收益回報的同時享受商鋪自身價值的增值，數(shù)據(jù)顯示合肥市近4年商鋪的自身價值年漲幅大都在10%以上，高的超過20%，如淮河路步行街、寧國南路商業(yè)街等街區(qū)(ji q)商業(yè)等。商鋪投資方案（一）商鋪投資方案（二）區(qū)區(qū)13萬，投資總價值50萬商鋪（以單價2萬元/平米計算）轉帳52萬，投資總價值200萬商鋪（以單價2.5萬元/平米計算）條目支出收入

12、備注條目支 出收 入備注首付款25,00005成首付首付款100,00005成首付前3年租金回報12,00008%回報率前3年租金回報48,00008%回報率首筆支出13,0000元首筆支出52,0000元月供285810年按揭月供1143410年按揭月租金收入33338%回報率月租金收入133338%回報率租金要求133元/平米月租金要求167元/平米月共一百一十二頁小戶型公寓(gngy)商務(shngw)及酒店式公寓市場分析共一百一十二頁. 小戶型面積(min j)調查共一百一十二頁. 小戶型銷售價格調查(dio ch)共一百一十二頁. 客戶(k h)需求調查共一百一十二頁名稱位置價格（單

13、/標準）入住率7+1黃山路441號180/21871%皖蓉賓館信達大廈一樓148/16870%168快捷酒店淮河路小花園站牌對面208/22885%奧之風寧國南路768號138/15065%萬錦快捷酒店淮河路301號128/16870%一路同行望江路139號158/16860%金朗賓館桐城路148號180/21073%新亞 文采壽春路交長江路198/21868%相王賓館桐城北路8號168/19870%中辰快捷酒店金寨南路157號238/28867%金大塘賓館長江東路1071號198/22870%安然賓館榮事達大道157號228/26863%文一快捷酒店桐城南路31號108/14860%如家三孝

14、口店長江中路512號189/20975%如 家雙崗店（輕工商城對面）169/18945%旭日賓館氣象局對面148/17860%城市之家勝利路大空1號（1路車）129/13970%路客128逍遙津斜對面198/20890%天庭商務賓館桐城南路428號168/25855%. 合肥市快捷酒店租金(zjn)及入住率調查共一百一十二頁結論：目前在售公寓戶型面積(min j)在35-60之間，帶精裝修，價格在4200元/左右。有統(tǒng)一的酒店式服務管理。租金18-25元/月/左右。 從06年來合肥中心地段的小戶型公寓(gngy)式樓盤受到追棒。酒店式公寓(gngy)以投資型辦公、小戶型自住、酒店出租以及戶面積

15、較小，總價底等優(yōu)勢逐漸成為合肥的置業(yè)熱門。第一，小面積，低總價，投資風險小，轉讓出租回報大。酒店的租金要比公寓高，而酒店式服務公寓單位小，好管理，易出租。第二，產品功能兼投資和自用性質都可以。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店、傳統(tǒng)公寓和傳統(tǒng)辦公樓的各自的長處，因此受商務人士歡迎。第三，酒店式服務公寓也是投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的首選。第四，宏觀形勢向好，市場需求大，有升值空間。第五，面積小、總價低、月供負擔輕，對年輕一族尤其是外來專業(yè)人才格外有吸引力。共一百一十二頁從對合肥中環(huán)內的部分快捷酒店（賓館）調查(dio ch)可以看出，快捷酒店這一新興的酒店業(yè)態(tài)正在被市場接受，優(yōu)質的服務，適中的價格為其

16、贏取了廣泛的客戶基礎。對黃潛交口地段分析后，采用保守估算方法，對項目酒店式公寓做入下投資分析，供參考。. 黃潛交口項目(xingm)酒店式公寓投資分析酒店式公寓投資方案（一）酒店式公寓投資方案（二）區(qū)區(qū)2.64萬投資單套40平米總價值22萬酒店式公寓僅僅3.96萬元投資單套60平米總價值33萬元酒店式公寓條目支出收入備注條目支出收入備注首付款4,40002成首付首付款6,60002成首付前1年租金回報1,76008%回報率前1年租金回報2,64008%回報率首筆支出2,6400元首筆支出3,9600元月供132820年按揭月供199220年按揭月租金收入15128%回報率月租金收入20168%

17、回報率租金要求（ 120元/天間，按入住率70%計算，再去除40%酒店管理運營費用=實際收益率）租金要求（ 160元/天間，按入住率70%計算，再去除40%酒店管理運營費用=實際收益率）回報測算：1201月70%60%=1512元/月回報測算：160 1月70%60%=2016元/月共一百一十二頁三、市場(shchng)挑戰(zhàn)與機遇共一百一十二頁1. 本案(bn n)的開發(fā)契機城市區(qū)域(qy)商業(yè)升級項目位于二環(huán)與一環(huán)之間，地段交通有一定優(yōu)勢，但黃山路雖然作為景觀大道，卻一直以來對商業(yè)開發(fā)有一定的制約性，近年來片區(qū)高檔樓盤的開發(fā)已成規(guī)模，之前的城市配套已經不能滿足城市需求，該區(qū)域的商業(yè)配套嚴重滯

18、后，這對項目商業(yè)開發(fā)是一個契機。共一百一十二頁2. 尋求(xnqi)市場差異化 戰(zhàn)略大師告訴(o s)我們：戰(zhàn)略就是差異化。為了獲得市場上的競爭優(yōu)勢，為了在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展，必須與眾不同。同時在價格、產品、渠道、服務、品牌等許多方面實現(xiàn)差異化。 隨著合肥的商業(yè)地產大量入市，商業(yè)地產的開發(fā)必須尋找新的出路。差異化定位戰(zhàn)略是避免同質化競爭最好的方式。我們的項目差異化應該與時俱進，融入新元素，高起點，填補西區(qū)商圈市場空白，導入國際化商業(yè)運營理念，以使我們在市場競爭上保持絕對優(yōu)勢。共一百一十二頁3. 差異化定位(dngwi)三個方向公寓：以酒店服務、花園品質、商務交流為功能滿足的定位： 主流

19、精英的派對場商業(yè)：以休閑娛樂，時尚潮流，購物消費(xiofi)，主題文化，餐飲美食的定位： 五街合一體驗式情景主題商業(yè)街寫字樓：以商務辦公，身份交流，人文智慧為核心功能滿足的定位 匯聚財智先鋒的國際甲級寫字樓共一百一十二頁四、項目(xingm)擁有的資源共一百一十二頁項目(xingm)總平面共一百一十二頁1）合肥最高樓城市新地標2）核心地段合肥富人區(qū)3）五合一歡樂主題體驗式情景商業(yè)街區(qū)4）財智匯聚，強強整合四大(s d)價值項目(xingm)有什么？共一百一十二頁景觀大道黃山路與城市(chngsh)運動公園政治(zhngzh)商務中心中環(huán)核心文化氛圍濃厚高校林立便捷交通城市軌道沿線高尚居住板塊

20、合肥富人區(qū)核心地段共一百一十二頁合肥(h fi)最高樓180米共一百一十二頁五街合一(h y)商業(yè)街時尚(shshng)街體驗街文化街創(chuàng)意街歡樂主題體驗式情景商業(yè)街區(qū)木火金土水迎合了人們的逛街、購物、休閑娛樂的消費需求。強調 “五街合一”即：“商業(yè)街”、“文化街”、“時尚街”、“創(chuàng)意街”、“體驗街”，完全實現(xiàn)了吃、喝、玩、樂、購的消費新體驗。共一百一十二頁財智匯聚(hu j)安徽知名品牌地產開發(fā)商香港商業(yè)(shngy)運營商臺灣商業(yè)規(guī)劃設計合肥首家奧特萊斯國際名品折扣店合肥市首家國際名品文化街政府授牌共一百一十二頁賣給誰 尋找一群人他們的特點他們如何(rh)界定鎖定他們共一百一十二頁尋找(xn

21、zho)一群人共一百一十二頁他們(t men)的特點一、主要分布(fnb)在合肥本地，其次是安徽各地區(qū)縣市，再次江浙滬等地的投資客。 共一百一十二頁二、主要階層并非塔尖頂部，而是介于中部偏上白領之間的金領及小私營業(yè)主，處在職業(yè)生涯發(fā)展期和上升期，經濟前景(qinjng)和支付能力看好。 他們(t men)的特點共一百一十二頁三、主要的消費目標并非終極消費，在追求舒適居住的同時，帶有強烈的為其將來發(fā)展和個人能力提高(t go)提供便利條件及事業(yè)保值增值的目的。他們(t men)的特點共一百一十二頁四、信息取得主要是報刊的經濟(jngj)新聞、時事 新聞、專業(yè)廣告及專業(yè)周刊，其次是朋友、家人及同事

22、傳達推動（無意識的居多），再次是電子網絡及現(xiàn)場媒體。 他們(t men)的特點共一百一十二頁五、欣賞上流社會的生活(shnghu)方式，會出沒于各種上流社會交際場所，如各類俱樂部活動及社會團體的邀請活動等。1. 他們(t men)的特點共一百一十二頁2. 目標(mbio)客戶群介定、居住增值和投資獲益皆有，以前者占主體。、小戶型公寓及住宅面對白領一族，首次置業(yè)為主。、商業(yè)及寫字樓面對高級白領、私企業(yè)主為主，國企、政府實力派，成功自由職業(yè)人士次之。、以具備高學歷。、類群具有(jyu)相當?shù)穆殬I(yè)、事業(yè)危機意識，并積極尋求發(fā)展。、年齡在25歲45歲之間。總之，他們在消費取向上更注重現(xiàn)代化時尚化國際化

23、；對消費品的要求更高，注重其美觀、性能好、實用、投資增值保值、服務的專業(yè)化等。共一百一十二頁3. 鎖定(su dn)他們據(jù)此，我們?yōu)楸卷椖?xingm)提出初步的策略構想。近年來受政策打壓住宅開發(fā)，投資渠道過窄單一，持續(xù)通貨膨脹等幾大因素困擾，客戶更關心他們投資保值。 就本項目而言，20萬平米規(guī)模的城市綜合體，必須迎合時代的需求，提供獨特鮮明的商業(yè)、公寓、寫字樓等新投資產品及產品價值，同時在營銷上還需注入新概念及媒體包裝手法來吻合客戶群消費取向，以此在激烈樓市競爭中脫穎而出，實現(xiàn)項目低風險快速開發(fā)。共一百一十二頁最適合(shh)的最具競爭力共一百一十二頁怎么(zn me)賣打開芝麻之門，項目定

24、位5大問題如何(rh)解決？怎么做？共一百一十二頁一、打開(d ki)芝麻之門，項目定位共一百一十二頁項目三大核心(hxn)競爭力組合產品(chnpn)立方體商業(yè)嘉年華功能城市綜合體優(yōu)勢組合商業(yè)：五街合一全新商業(yè)業(yè)態(tài)組合，集“潮流、時尚、娛樂、休閑、購物”的五合一體驗式PARTY生活。功能：五行合一城市生活綜合體酒店式公寓甲級寫字樓主題體驗式商業(yè)街高檔公寓假日休閑公園。產品：立方空間體、漫游式商街體系，內廊式坡形走道，可引導行走者由一個入口經內廊坡道上行至二層品牌店，再經空中小街進入另一個樓座的商業(yè)區(qū)。、45-95的BOX國際公寓，贈送超大空間。共一百一十二頁 商業(yè)(shngy)新城 地理(d

25、l)地標心理地標 城市名片項目定位及未來發(fā)展方向和目標區(qū)域中心市場的發(fā)力點不僅在于業(yè)態(tài)的區(qū)分，而更在于特色的持有；一個真正能體現(xiàn)城市名片高度的綜合體，應該能夠讓人們隨時 SHOPPING、VISITING、以及ENJOYING的狀態(tài)之中。項目定位思路共一百一十二頁2. 市場(shchng)定位市場(shchng)領先者市場追隨者市場補缺者高檔中高檔中檔市場地位客戶及產品定位市場挑戰(zhàn)者高檔中高檔中檔形象定位中國合肥國際化城市生活綜合體共一百一十二頁3. 定位(dngwi)核心理念 古人從生活實踐中總結出來，他們認為世界萬物都是由金、木、水、火、土五種元素構成的，在不同的事物(shw)上有不同的表

26、現(xiàn)。項目充分借鑒易經五行的核心元素，將本案城市綜合體即：“寫字樓”、“酒店式公寓”、“高檔住宅”、“休閑運動公園”及“主題商業(yè)街”，使其成為“金、木、水、火、土”易經五行的完美表現(xiàn)?！疚逍泻弦弧俊疚褰趾弦弧坑狭巳藗兊墓浣帧①徫?、休閑娛樂的消費需求。強調 “五街合一”即：“商業(yè)街”、“文化街”、“時尚街”、“創(chuàng)意街”、“體驗街”，完全實現(xiàn)了吃、喝、玩、樂、購的消費新體驗。全面開啟合肥首站的平價奢華盛宴，讓更多的人體驗品質生活和精明消費的樂趣。南大街：國際品牌折扣及精品走廊 + 北大街：臺灣美食娛樂共一百一十二頁土火木金水餐飲(cn yn)娛樂運動(yndng)休閑公園文化交流商務辦公及公寓住宅

27、商業(yè)購物【五合一】共一百一十二頁金金光(jn un)碧色，彩輝奪目合肥時尚(shshng)潮流的領導者TRENDY奧特萊斯國際品牌折扣店 潮 流西環(huán)五大街OUTLETS核心定位：以品牌薈萃、價格實惠為核心，以折扣購物、輕松休閑為基礎，全面開啟合肥的平價奢華盛宴，讓更多的人體驗品質生活和精明消費的樂趣。共一百一十二頁TRENDY奧特萊斯國際品牌折扣店 潮 流金 關于(guny)奧特萊斯：英譯“工廠出口”；在中國上海、南京、北京等地的選址處在城市外環(huán)沿線地理位置。（本案完全符合該業(yè)態(tài)選置要求）共一百一十二頁木五行(wxng),木之為陽氣動躍觸地而出也 合肥(h fi)運動主題公園SPORTY 動

28、感城市運動主題休閑公園起到潛山路人群向黃山路聚集，以帶活南大街商業(yè)人氣。共一百一十二頁SPORTY 動感(dn n)城市運動(yndng)主題休閑公園戶外攀巖廣場競技急速滑板音樂噴泉休憩園林木共一百一十二頁水“集水”就是(jish)“聚財”世界(shji)名品走廊文化VIP國際高檔品牌匯聚地 南大街核心概念：得到政府支持的合肥西區(qū)中心最具文化、最具潮流的世界名品走廊共一百一十二頁世界名品(mn pn)走廊（南大街獨立街鋪）文化(wnhu)藝術藏館美體SPA珠寶首飾商務會館酒吧茶社韓國料理高檔酒樓香水服飾水共一百一十二頁火臺灣風情主題(zht)美食一條街 HAPPY 快 樂臺灣風情主題(zht)

29、美食一條街“熱火朝天，紅紅火火” 項目北大街，其核心定位娛樂餐飲一條街，臺灣美食、五星級數(shù)碼影院共一百一十二頁數(shù)碼(shm)影院風味(fngwi)餐飲風味美食娛樂酒吧數(shù)碼影院動漫電玩臺灣風情主題美食一條街火共一百一十二頁土凡建邦國,以土圭土其地,而制其域。城市高峰(gofng)，財智匯聚GATHER 繁華(fnhu)匯財智匯聚共一百一十二頁空中花園(huyun)挑高大堂星級物管5A甲級城市地標50-75精裝修8米層高入戶(r h)大堂18層以上送精裝飾統(tǒng)一酒店式服務管理簽約3年8%/年返租酒店式公寓甲級寫字樓宜商宜住公寓45-65商務公寓純東、西、南朝向每兩層送公共空中露臺GATHER 繁華匯

30、財智匯聚土共一百一十二頁4. 項目(xingm)命名共一百一十二頁項目(xingm)名釋義：西環(huán)意為合肥西部中心，合肥第一個強調(qing dio)“西環(huán)”口號，合肥西環(huán)線潛山路及黃山路地理坐標。形象鮮明，與中環(huán)一曲相同，又有市場差異性。中心事在四方,要在中央。韓非子揚權，指國家或區(qū)域生活、工作、娛樂、購物、政治文化最高匯聚的地方。中心與中興諧音。西環(huán)中心作為城市大型綜合體項目，項目集高檔商場、寫字樓、商務公寓和星級酒店于一身，建成后將是合肥西區(qū)一張亮麗的“城市名片”，成為西區(qū)乃至合肥市極具代表性的標志性建筑。共一百一十二頁西環(huán)中心(zhngxn)商 業(yè) 高檔精品(jn pn)公寓 商務酒店式

31、公寓 甲級寫字樓 商業(yè)廣場注：商業(yè)在整個項目開發(fā)中起到關鍵性作用，因此商業(yè)的市場形象也是項目品牌形象的核心。共一百一十二頁【西環(huán)五大街】：充分借鑒五街合一五行合一中“5”的核心元素，結合項目商業(yè)街區(qū)為主的物業(yè)特性，并將“時尚、潮流、體驗、娛樂、購物(u w)”五街合一商業(yè)功能作為易經五行特性進行規(guī)劃，使其成為“金、木、水、火、土”易經五行的完美表現(xiàn)。商業(yè)(shngy)命名：共一百一十二頁奧運五環(huán)易經(y jn)五行第五(d w)大道五星級標準萬科第五園共一百一十二頁共一百一十二頁共一百一十二頁共一百一十二頁共一百一十二頁5. 主廣告語（商業(yè)(shngy)）生活(shnghu)就像嘉年華 共一百

32、一十二頁居繁華(fnhu)之上5. 主廣告語（項目(xingm)總）共一百一十二頁戰(zhàn)略最終效果必然來自于戰(zhàn)術的行動，戰(zhàn)略決定成功(chnggng)的性質，戰(zhàn)術決定成功(chnggng)的概率。共一百一十二頁二、問題如何解決(jiju)，怎么做？共一百一十二頁 項目(xingm)價值提煉商業(yè)價值合肥富人區(qū)商業(yè)財富圈商務價值與政務新區(qū)聯(lián)接與互動(h dn)生活價值富人區(qū)豐富的生活資源文化價值國際與本土的文化對話地標價值合肥西環(huán)中心財智標桿項目價值結構共一百一十二頁 推廣思路(sl)及手段1. 賣合肥(h fi)以大發(fā)展時期新合肥的經濟、政治、文化、商業(yè)、工業(yè)等綜合競爭力的城市價值為契機。整合合肥城

33、市資源，進行造勢，借新合肥提升商業(yè)投資環(huán)境及項目形象和社會影響力。手段：發(fā)起尋找城市名片活動舉辦經濟發(fā)展戰(zhàn)略論壇以合肥的名義參加中國大型房地產住交會新合肥，新都市（攝影比賽）共一百一十二頁 推廣(tugung)思路2. 賣西環(huán)（地段(ddun)）合肥只有一座山在西部，合肥引以為豪的科技城在西部，合肥的富人區(qū)在西部，合肥政治中心的西部手段：西西里的美麗傳說（征文炒作）為什么合肥富人扎堆西環(huán)在西環(huán)，一群城市精英創(chuàng)業(yè)激情曲合肥西環(huán)無限可能的發(fā)展空間（媒體報道）跟蹤報道有關項目地段潛黃路重大工程進展情況共一百一十二頁 推廣(tugung)思路3. 賣概念(ginin)【五合一】手段：如何建立有差異化、

34、容易引起消費者共鳴的概念，是本案快速被市場認知的關鍵?！拔鳝h(huán)五大街” ：【五行合一】天人合一的財富觀、生活觀、世界觀這一獨特而整體的概念詮釋了項目獨特性，即“居住生活、商業(yè)購物、休閑娛樂、商務辦公、投資置業(yè)”五大功能特點，【五街合一】迎合了人們對區(qū)域和諧發(fā)展與繁榮的見解。利用新聞繕稿利用媒體廣告開展情景體驗營銷活動利用網絡繁華匯客戶會成立共一百一十二頁 推廣(tugung)思路4. 賣(項目(xingm)產品以城市運營商的形象宣傳發(fā)展商，以鮮明的高人一等的形象定位，對公眾進行心理占位。以項目獨特的銷售主張和利益賣點鎖定目標客戶。手段：參加合肥房展會（春季或秋季）戶外、報紙、網絡、樓書、銷售現(xiàn)場

35、等媒體項目信息的覆蓋奧特萊斯登陸合肥，舉行簽約進駐儀式招商新聞發(fā)布會SP活動營銷繁華匯時尚雜志創(chuàng)刊共一百一十二頁 銷售策略1.入市(r sh)時機從工程進度方面 項目正式啟動，土建已正負(zhn f)OO，可以全面展開宣傳攻勢從市場環(huán)境方面 商業(yè)銷售，考慮到商業(yè)受大政策環(huán)境影響同時，需有一個市場預 熱階段，通過不斷的宣傳刺激來達到銷售時機的火候（招商）從項目售賣條件 項目首期取得預售許可證，待客戶儲籌到一定數(shù)量即可公開發(fā)售注：商業(yè)銷售前要取得政府的相關政策支持售樓部5月中旬前交付使用（室內裝修及戶外廣場園林）08年7月前樣板房開放（室內裝修及軟裝飾）8#9#11#樓土建結束，商業(yè)街鋪局部外立面

36、包裝裝修及街區(qū)局部園林綠化營造。共一百一十二頁從機會(j hu)營銷方面結 論08年“金九銀十”期間公開(gngki)發(fā)售結合以上幾個方面的綜合考慮，建議開售時間為：8月底9月初為了更好的營造項目之勢，建議提前三個月入市蓄客，作前期積累。入市宣傳時間：4月底5月初（擇一吉日）1.入市時機共一百一十二頁階段時間推售單位支撐點第一期08.9月中旬08.10月中下旬北公寓+南公寓售樓部形象展示及外界的影響力第二期09年初 8#9#11#住宅現(xiàn)場的感染力第三期09年中下旬商業(yè)硬環(huán)境展示/商業(yè)氛圍營造第四期09年底寫字樓外立面/實景分期開發(fā)(kif)劃分總攬每一階段都有新產品注入(zh r)，每一階段都

37、會形成熱銷！共一百一十二頁銷售進度(jnd)計劃 5月初(yuch)，誠意登記 9月中下旬，公開發(fā)售10月底加推南公寓樓09年中旬寫字樓客戶儲籌中2009年初商業(yè)客戶誠意客戶登記，商業(yè)招商進行中2009年中下旬商業(yè)全球發(fā)售 09月初推售8#9#11#樓2009年下旬寫字樓全球發(fā)售 共一百一十二頁 銷售(xioshu)節(jié)點第一步：A 賣商務公寓(gngy)（西環(huán)國際公寓/北）策略1：宣傳西環(huán)中心區(qū)位發(fā)展趨勢及未來前景策略2：宣傳新的生活方式策略3：宣傳優(yōu)質的生活資源策略4：宣傳小戶型商務公寓高性價比策略1：宣傳西環(huán)中心區(qū)位發(fā)展趨勢及未來前景策略2：宣傳酒店式公寓新的生活方式策略3：宣傳優(yōu)質的酒店

38、式服務管理策略4：宣傳精裝修、精裝飾高性價比策略5：宣傳3年返租超底置業(yè)門檻 B 賣酒店公寓（西環(huán)國際公寓/南）開盤前工程要求：售樓部5月中旬交付使用，樣板間7月中旬交付使用共一百一十二頁 銷售(xioshu)節(jié)點第二步：賣住宅(zhzhi)（西環(huán)名仕館）策略1：宣傳西環(huán)中心區(qū)位發(fā)展趨勢及未來前景策略2：宣傳蜀山風光自然生態(tài)資源及富人區(qū)人文環(huán)境策略3：宣傳優(yōu)質的物業(yè)服務管理策略4：宣傳空中復式戶型高性價比策略5：宣傳西環(huán)名仕館精英人群生活方式南大街沿三棟住宅土建結束，需包裝局部商業(yè)商鋪。展示商業(yè)氛圍及形象共一百一十二頁 銷售(xioshu)節(jié)點第三步：賣商業(yè)(shngy)（西環(huán)五大街）策略1：

39、吸引品牌商家入駐策略2：合理的業(yè)態(tài)組合策略3：宣傳新的投資創(chuàng)富模式策略4：商鋪竟拍活動策略5：返租3年8%年高收益回報策略6：提供優(yōu)質的后續(xù)經營支持服務須主體建筑完工，商業(yè)街街區(qū)局部園林及街道局部商鋪包裝。營造商業(yè)氛圍以提升商鋪價值。要點一：如資金壓力較大，先宣傳銷售北大街商業(yè)臺灣美食一條街。如沒有資金壓力，則南北商業(yè)一體推出。要點二：10#商業(yè)街主力店只考慮1F2F整體銷售。要點三：北大街商業(yè)1F2F整體銷售。共一百一十二頁 銷售(xioshu)節(jié)點第四步：賣寫字樓（西環(huán)匯峰）策略1：吸引品牌企業(yè)進駐策略2：與行業(yè)協(xié)會舉辦各種商務活動，吸引企業(yè)高管參與策略3：宣傳西環(huán)匯峰是企業(yè)家的制高點策略

40、4：宣傳西環(huán)中心(zhngxn)豐富的經營商務資源策略5：宣傳新的商務模式策略6：宣傳高性價比寫字樓功能配套共一百一十二頁（1）.賣多少價錢(ji qin)（銷售均價） ？商務公寓 4800元/（北每兩層送公共空中(kngzhng)花園）酒店式公寓 5300元/ （南含精裝修及軟裝飾）寫字樓 6000元/高檔公寓 5000元/ （空中復式HOUSE,大露臺，客廳挑空）北大街（去掉返租后實收12000元/）南大街（去掉返租后實收13000元/）商業(yè)街商鋪價格制定措施? 共一百一十二頁入市價比同區(qū)市場價提高5-10%，設置較大折扣空間，隨認簽時間和開盤次數(shù)遞減；從折扣上保持價格上升。項目中后期則視

41、情況逐步(zhb)調升價格，并嚴格執(zhí)行折扣，做到平開高走。 具體價格依照開盤前12個月的市場及走勢確定（2）. 價格(jig)走勢 ？價格制定措施? 共一百一十二頁項目(xingm)價格走勢圖示價格(jig)物業(yè)類型公寓寫字樓商業(yè)樓層，戶型面積及南北、東西朝向差異商業(yè)主力品牌店進駐及招商返租情況樓層景觀朝向及價格差異共一百一十二頁（3）促銷(c xio)政策！酒店式公寓(gngy) （含精裝修及軟裝飾，簽約1年的8%年返租）價格制定措施? 酒店式公寓投資方案（一）酒店式公寓投資方案（二）區(qū)區(qū)2.64萬投資單套40平米總價值22萬酒店式公寓僅僅3.96萬元投資單套60平米總價值33萬元酒店式公寓

42、條目支出收入備注條目支出收入備注首付款4,40002成首付首付款6,60002成首付前1年租金回報1,76008%回報率前1年租金回報2,64008%回報率首筆支出2,6400元首筆支出3,9600元月供132820年按揭月供199220年按揭月租金收入15128%回報率月租金收入20168%回報率租金要求（ 120元/天間，按入住率70%計算，再去除40%酒店管理運營費用=實際收益率）租金要求（ 160元/天間，按入住率70%計算，再去除40%酒店管理運營費用=實際收益率）回報測算：1201月70%60%=1512元/月回報測算：160 1月70%60%=2016元/月共一百一十二頁商鋪(s

43、hn p)（簽約3年-5年8%年返租，統(tǒng)一招商管理）（3）促銷(c xio)政策！價格制定措施? 商鋪投資方案（一）商鋪投資方案（二）區(qū)區(qū)13萬，投資總價值50萬商鋪（以單價2萬元/平米計算）轉帳52萬，投資總價值200萬商鋪（以單價2.5萬元/平米計算）條目支出收入備注條目支 出收 入備注首付款25,00005成首付首付款100,00005成首付前3年租金回報1200008%回報率前3年租金回報48,00008%回報率首筆支出13,0000元首筆支出52,0000元月供285810年按揭月供1143410年按揭月租金收入33338%回報率月租金收入133338%回報率租金要求133元/平米月

44、租金要求167元/平米月共一百一十二頁1 蓄客策略(cl)【暗渡陳倉(n d chn cng)】指在項目未拿到預售許可證的情況下，借用“繁華匯”的非營利性會員性的會員式組織，為本項目開設“繁華匯特區(qū)”體驗活動，在項目咨詢期間，凡有意購買本項目的客戶只需在指定銀行定期存入指定金額,即可憑回單在本項目換取金卡一張。憑卡可在本項目取得預售許可證后優(yōu)先選房，并獲得優(yōu)先選房的各種優(yōu)惠。繁華匯特區(qū)體驗金卡2 蓄客方式注：購房僅為金卡的服務內容之一，此卡為客戶提供除購房外更多價值儲 籌繁華匯VIPNO:0000001西環(huán)中心廣場（4）促銷策略！共一百一十二頁2008.4月前 5-6-7-8 8- 9-10

45、11-2009.1 2009/3-5概念(ginin)導入期 會員認籌期 公開發(fā)售期 強銷期及二期預熱 二期認籌一期推廣分為(fn wi)五個階段，即概念導入期、內部認籌期、公開發(fā)售期、持續(xù)熱銷期、二期過渡期。銷售動態(tài)曲線（5）一期營銷推廣進度布置1.售樓部交付使用2.戶外廣告牌出街3.銷售物料制作4.現(xiàn)場展示到位5.銷售人員培訓1.樣板間開放2.繁華匯成立3.形象概念宣傳4.開盤信息發(fā)布5.產品解析會1. 產品賣點宣傳2. 取得預售文件3. 公開銷售4. 開盤信息發(fā)布5. 假日狂歡節(jié)1. 釋放剩余單元促銷信息，強化交易量。2. 二期形象片出街3. 一期客戶及繁華匯會員聯(lián)誼，傳遞二期項目信息共

46、一百一十二頁營銷包裝(bozhung)及媒體組合？1. 銷售(xioshu)中心要點1：具備4大功能：項目銷售接洽、項目商業(yè)招商、項目樣板間展示、多媒體演示要點2：內裝修高檔，有品位，現(xiàn)代感強要點3：室外需種植園林、景觀小品要點4：室外還需有能提供舉辦大型活動的廣場空間要點5：造型新穎，獨特的現(xiàn)代主義風格，大體塊、大色塊要點6：提供銀聯(lián)卡刷卡機，便于客戶交款要點7：銷售中心及樣板間的保潔、保安人員均由專業(yè)的品牌物管公司提供項目面子及第一品牌形象展示中心共一百一十二頁讓人耳目一新(r m y xn)的概念營銷中心共一百一十二頁會呼吸(hx)的房子多媒體互動(h dn)售樓處一角共一百一十二頁營銷

47、包裝(bozhung)及媒體組合？2. 媒體廣告雜志：選用財經周刊，經理人雜志，時尚雜志、股票證券等專業(yè)時尚雜志，股票證券等專業(yè)時尚刊物。電子媒體：建立銷售網站配合合肥有線臺夜間靜屏畫面。繁華匯內刊：與合肥知名娛樂、餐飲、服飾、高檔奢侈品品牌聯(lián)盟打造一款實用的消費手冊，在各類上流社會活動場所派發(fā)資料（內部展示性派發(fā)）設立直通上門服務。報紙：合肥晚報、新安晚報、商報力求大氣經典，版面大小、風格要統(tǒng)一，內容表達同時刊登(kndng)中、英文，突出國際化風格，大小以整版版面為佳，采用形象廣告加賣點信息。戶外：在合肥主要路段投放大型戶外廣告牌5-8塊；公汽站候車亭牌及選取20條線路大巴流動車身廣告。雜

48、志報紙網站戶外客戶會共一百一十二頁圍墻(wiqing)形象解構主義共一百一十二頁戶外(h wi)導示廣場地面(dmin)細節(jié)處理共一百一十二頁3. 樣板房要點1：公寓樣板房建議就是交房標準要點2：樣板房設置溫馨的導示說明要點3：寫字樓裝修一個示范單位，風格簡約、現(xiàn)代，要求對智能化集中體現(xiàn)要點4：商業(yè)街做一個示范區(qū)，營造商業(yè)主題風格及氣氛要點5：項目現(xiàn)場(xinchng)圍墻的看樓通道細致包裝，安全與形象功能并重要點6：需設置4套樣板間，公寓2套主力戶型；8#9#11#樓2套主力戶型營銷(yn xio)包裝及媒體組合？住宅公寓商務公寓酒店式公寓共一百一十二頁4. 宣傳(xunchun)物料要點1：樓書、折頁、單張、海報(hibo)制作要點2：銷售禮品制作要點3：三維動畫設計制作及投放要點