房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

1、房地產(chǎn)企業(yè)管控(un kn)模式和流程管理課程附件：房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 共三十頁設(shè)計(jì)配合采購策劃、總包監(jiān)理(jin l)招標(biāo)地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工項(xiàng)目(xingm)取得項(xiàng)目策劃階段竣工入伙產(chǎn)品交付階段項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程采購組織項(xiàng)目論證項(xiàng)目取得市場(chǎng)調(diào)研初步項(xiàng)目定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案項(xiàng)目定位概念規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目營銷招商方案策劃租售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累）方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入園手續(xù)配合租售事務(wù)管理成本前期成本估算測(cè)算設(shè)計(jì)階段成本控制及測(cè)算、形成控制性目標(biāo)成本確定合約框架動(dòng)態(tài)成本管理工程實(shí)施階

2、段的成本管理結(jié)算產(chǎn)品交付管理入住事務(wù)管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃許可證國有土地使用證規(guī)劃許可證 （辦理房地產(chǎn)預(yù)售施工許可證（ 基礎(chǔ)提前施工報(bào)建） 許可證）產(chǎn)權(quán)初始登記工程施工配合物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè)公司選聘銷售配合工程條件評(píng)估投資估算投資目標(biāo)執(zhí)行監(jiān)控項(xiàng)目計(jì)劃動(dòng)態(tài)管理項(xiàng)目后評(píng)估項(xiàng)目運(yùn)營策劃（含項(xiàng)目計(jì)劃）景觀/專項(xiàng)二次設(shè)計(jì)、部品策劃內(nèi)部立項(xiàng)項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃會(huì) 方案評(píng)審會(huì)方案設(shè)計(jì)階段 初設(shè)-施工圖階段主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 程管理階段銷售管理階段房地產(chǎn)開發(fā)基本模式（7階段、7專業(yè)、53個(gè)關(guān)鍵活動(dòng)/節(jié)點(diǎn)）共三十頁里程碑節(jié)點(diǎn)(ji din)集團(tuán)(jtun)增加的15個(gè)節(jié)點(diǎn)某標(biāo)桿企業(yè)的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（集

3、團(tuán)25、城市公司）1. 投資分析完成2. 概念設(shè)計(jì)3. 規(guī)劃用地許可證4. 基礎(chǔ)施工圖完成5. 施工報(bào)建圖完成6. 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證7. 節(jié)能審批通過8. 室外綜合管網(wǎng)與景觀施工圖完成9. 取得施工許可證10.基礎(chǔ)開工11.（銷售展示區(qū)實(shí)施計(jì)劃確定）12.（銷售展示區(qū)開放時(shí)間）13.外腳手架拆除14.室外配套、園建完成15.模擬驗(yàn)收及整改完成城市公司增11個(gè)1. 項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間2. 施工至正負(fù)零3. 交付風(fēng)險(xiǎn)檢查完成. 裝修樣板房樣板驗(yàn)收. 土建單位與安裝單位工作面移交1. 項(xiàng)目定位(分解)2. 規(guī)劃方案3. 單體方案4. 施工圖設(shè)計(jì). 總包監(jiān)理確定. 開工. （達(dá)預(yù)售條件）. 結(jié)構(gòu)封頂.

4、竣工備案1.集中入園共三十頁4共三十頁5產(chǎn)品定位、營銷管理 地塊調(diào)查、客戶細(xì)分/體驗(yàn)研究、競(jìng)品調(diào)研、可行性研究 項(xiàng)目定位、產(chǎn)品建議（集團(tuán)產(chǎn)品品類、產(chǎn)品線支撐） 營銷策劃總案 品牌管理、會(huì)員管理 營銷推廣 銷售模式選擇、合作單位選擇及控制 展示區(qū)設(shè)計(jì)、工程管理 銷售現(xiàn)場(chǎng)管理 內(nèi)部認(rèn)籌、開盤、入伙(r hu)、售后服務(wù)、權(quán)證辦理、 數(shù)據(jù)分析、后評(píng)價(jià)共三十頁6規(guī)劃設(shè)計(jì)管理建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)任務(wù)書、深度要求設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃（各階段）勘察設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)全程跟蹤管理設(shè)計(jì)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理前期介入不同階段、不同設(shè)計(jì)單位、不同層級(jí)設(shè)計(jì)管理部門的穿插協(xié)作設(shè)計(jì)與報(bào)批報(bào)建、招標(biāo)采購的緊密互動(dòng)材料、設(shè)備選型，材料確樣

5、/封樣設(shè)計(jì)評(píng)審（關(guān)注各專業(yè)協(xié)調(diào)）、設(shè)計(jì)優(yōu)化、設(shè)計(jì)監(jiān)理設(shè)計(jì)變更管理變更提出單位變更類別（需否通過設(shè)計(jì)部門？）變更技術(shù)審查變更預(yù)警/估算( sun)變更后的圖紙管理變更實(shí)施確認(rèn)（設(shè)計(jì)合同履約）共三十頁7規(guī)劃設(shè)計(jì)管理（續(xù)）施工中的設(shè)計(jì)配合設(shè)計(jì)交底、圖紙(tzh)會(huì)審深化設(shè)計(jì)、綜合管線設(shè)計(jì)樣板驗(yàn)收、確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)設(shè)計(jì)效果監(jiān)督 注：設(shè)計(jì)合同的約束條款設(shè)計(jì)后評(píng)價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)化工作共三十頁設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)院例：規(guī)劃設(shè)計(jì)改進(jìn)信息(xnx)渠道內(nèi)外部檢查、設(shè)計(jì)評(píng)審、圖紙(tzh)會(huì)審標(biāo)桿學(xué)習(xí)、行業(yè)資訊 規(guī)劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目后評(píng)價(jià)/管理評(píng)審案例庫、設(shè)計(jì)任務(wù)書、審圖要點(diǎn)、產(chǎn)品/部品標(biāo)準(zhǔn)等示意物業(yè)管理處、集團(tuán)客服部(維修報(bào)告及投訴)建立

6、如下圖所示的規(guī)劃設(shè)計(jì)改進(jìn)機(jī)制顧客滿意信息員工合理化建議共三十頁9概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體(dn t)設(shè)計(jì)施工圖部品設(shè)計(jì)(shj)標(biāo)桿企業(yè)通過流程的知識(shí)化，實(shí)現(xiàn)了質(zhì)量和效率的提升！初步設(shè)計(jì)傳統(tǒng)設(shè)計(jì)管理流程某地產(chǎn)公司現(xiàn)行設(shè)計(jì)流程：產(chǎn)品創(chuàng)新研究剛剛才起步，對(duì)住宅產(chǎn)品沒有系統(tǒng)的研究成果，部品定板則是由事業(yè)部在工程實(shí)施階段配合規(guī)劃創(chuàng)意中心選定，設(shè)計(jì)周期長，一旦要趕“開盤”，就經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“忙中出亂、亂中出錯(cuò)”的情況。共三十頁10拿地節(jié)點(diǎn)(ji din) 方案(fng n) 報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖 部品材料定板封樣論證階段工程管理規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)市政施工圖設(shè)計(jì)部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖 擴(kuò)

7、初 報(bào)建 施工圖 報(bào)建概念規(guī)劃方案產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案銷售示范區(qū)策劃市政概念及方案住宅設(shè)計(jì)管理流程參考標(biāo)桿優(yōu)秀企業(yè)設(shè)計(jì)管理思路部品材料調(diào)研提高有效性及效率！共三十頁11開發(fā)報(bào)批報(bào)建流程國土規(guī)劃部門報(bào)建辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)、核實(shí)地價(jià)規(guī)劃、建筑方案報(bào)建初步設(shè)計(jì)報(bào)建施工圖報(bào)建規(guī)劃查丈、規(guī)劃驗(yàn)收建設(shè)主管部門報(bào)建工程招投標(biāo)或直接發(fā)包基坑支護(hù)(zh h)方案?jìng)浒笜痘崆笆┕ぴS可證施工合同備案墻體材料使用手續(xù)施工許可證辦理燃?xì)夤こ舔?yàn)收項(xiàng)目竣工驗(yàn)收計(jì)劃主管部門報(bào)建計(jì)劃立項(xiàng)固定資產(chǎn)投資許可證共三十頁12開發(fā)報(bào)批報(bào)建流程（續(xù)）消防局報(bào)建方案報(bào)建擴(kuò)初報(bào)建施工圖報(bào)建消防工程竣工驗(yàn)收環(huán)保局報(bào)建項(xiàng)目環(huán)境影

8、響審批，提出環(huán)境評(píng)估報(bào)告環(huán)保驗(yàn)收（包括發(fā)電機(jī)機(jī)房噪音單項(xiàng)驗(yàn)收、排污(pi w)驗(yàn)收、排煙與隔油驗(yàn)收）城管辦報(bào)建占用綠化及人行道的審批開路口審批營銷廣告審批供電部門報(bào)建水務(wù)部門報(bào)批鏈接：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建一覽表共三十頁13工程計(jì)劃管理項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃工程進(jìn)度控制總計(jì)劃、總計(jì)劃評(píng)審記錄(jl)、總計(jì)劃調(diào)整施工圖交付計(jì)劃及調(diào)整情況承建商進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃及調(diào)整情況甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃及調(diào)整情況樣板確認(rèn)計(jì)劃及調(diào)整情況施工過程控制計(jì)劃施工總進(jìn)度計(jì)劃報(bào)表及評(píng)審意見（內(nèi)/外控計(jì)劃？）施工月進(jìn)度計(jì)劃及評(píng)審意見施工周進(jìn)度計(jì)劃及評(píng)審意見延長工期報(bào)審表或報(bào)告（考核及問責(zé)）共三十頁房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃(jhu)體系戰(zhàn)略規(guī)劃年度計(jì)劃月度

9、(yud)計(jì)劃項(xiàng)目總體控制計(jì)劃項(xiàng)目銷售計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目資金計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目招標(biāo)采購計(jì)劃項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃統(tǒng)籌項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃戰(zhàn)略層面（概念計(jì)劃）戰(zhàn)術(shù)層面（執(zhí)行計(jì)劃）實(shí)施層面（滾動(dòng)計(jì)劃）共三十頁總進(jìn)度(jnd)計(jì)劃ABCDP1P2P3里程碑計(jì)劃(jhu)標(biāo)段計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃四級(jí)計(jì)劃如何制訂計(jì)劃 分級(jí)計(jì)劃示意圖共三十頁項(xiàng)目開發(fā)(kif)總計(jì)劃示例共三十頁項(xiàng)目(xingm)施工進(jìn)度計(jì)劃（四級(jí)節(jié)點(diǎn)，有約300個(gè)節(jié)點(diǎn)）共三十頁供應(yīng)商（供方）管理供應(yīng)商資源庫供應(yīng)商準(zhǔn)入初次考察評(píng)價(jià) 禁用、不合格、準(zhǔn)入級(jí)、合格級(jí)、優(yōu)秀級(jí)、戰(zhàn)略級(jí)履約(lyu)過程評(píng)

10、價(jià)按重要性分級(jí)評(píng)審（評(píng)審主體層級(jí)、頻次）評(píng)審信息渠道與付款審批節(jié)點(diǎn)捆綁合同履約完成后評(píng)價(jià)年度評(píng)審定級(jí)、調(diào)級(jí)思考？什么樣的施工單位才是好的施工單位？什么樣的監(jiān)理單位才是好的監(jiān)理單位？共三十頁招標(biāo)采購管理招標(biāo)采購計(jì)劃（按照項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃和合約規(guī)劃、前置）招標(biāo)委托（盡量做到圖紙完備、標(biāo)準(zhǔn)明確）招標(biāo)文件的編制和審查工程量清單、標(biāo)底編制邀請(qǐng)招標(biāo)過程控制（數(shù)量、準(zhǔn)入門檻、可競(jìng)爭(zhēng)性、異常狀況應(yīng)對(duì)）開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、談判、定標(biāo)中標(biāo)通知書的簽發(fā)招標(biāo)后評(píng)價(jià)(pngji) 紀(jì)律要求及審計(jì)的介入共三十頁20評(píng)標(biāo)過程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別：1、評(píng)標(biāo)組人員的資質(zhì)、能力、公正性？2、評(píng)標(biāo)準(zhǔn)則的合理性3、技術(shù)標(biāo)針對(duì)性和雷同性4、材料設(shè)備是否存在被

11、限制品牌的排他性陷阱5、材料設(shè)備是否未明確檔次6、是否存在不平衡報(bào)價(jià)7、對(duì)低于合理成本的投標(biāo)(tu bio)者是否進(jìn)行質(zhì)詢？8、評(píng)標(biāo)過程是否存在泄密風(fēng)險(xiǎn)？9、評(píng)標(biāo)組是否能得到有關(guān)投標(biāo)者不良業(yè)績(jī)的信息？10、評(píng)標(biāo)過程是否關(guān)注是否掛靠投標(biāo)？是否圍標(biāo)、串標(biāo)？風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別評(píng)價(jià)運(yùn)用評(píng)標(biāo)管理(gunl)流程關(guān)鍵點(diǎn)識(shí)別？共三十頁合約管理之工程分判合同管理合約規(guī)劃：工程分判范圍的劃分及其相互關(guān)系認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)及材料樣板策劃項(xiàng)目整體施工招標(biāo)方案及計(jì)劃（含結(jié)算形式）招標(biāo)采購合同談判（一次、二次）合同編號(hào)(bin ho)、歸檔、傳遞（包括保密）合同內(nèi)、外部交底和解釋辦理工程保險(xiǎn)和保險(xiǎn)索賠事宜合同履約的推動(dòng)（如計(jì)劃、會(huì)議、激勵(lì)

12、）合同履約檢查評(píng)價(jià)（檢查監(jiān)督分判合同執(zhí)行情況，建立承建商履約情況記錄）合同執(zhí)行偏差的原因分析及糾偏調(diào)整、信息反饋（供方資信評(píng)價(jià)）；合同后評(píng)價(jià)共三十頁合約管理之物資(wz)分判合同管理（補(bǔ)充）編制甲供物資采購進(jìn)度計(jì)劃組織工程物資的招標(biāo)工作及評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作提供需送樣報(bào)審物資的樣品工程維修備用物資的移交及工程剩余物資處理工作工程物資的統(tǒng)計(jì)工作乙供物資的詢價(jià)工作共三十頁工程成本管理立項(xiàng)(l xin)階段區(qū)域、參照產(chǎn)品成本數(shù)據(jù)庫調(diào)研、建立產(chǎn)品定位建議、部品建議編制項(xiàng)目建安成本匡算編制分部分項(xiàng)工程成本匡算設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)要求編制項(xiàng)目建安成本估算、預(yù)算目標(biāo)成本、責(zé)任成本編制成本控制建議書發(fā)包階段編制項(xiàng)目工程量

13、清單、標(biāo)底商務(wù)標(biāo)評(píng)比招標(biāo)談判、交底材料、設(shè)備認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)共三十頁24工程成本管理（續(xù)）施工階段制項(xiàng)目資金投入計(jì)劃(jhu)明細(xì)變更、簽證預(yù)警、動(dòng)態(tài)管理審核工程進(jìn)度款、補(bǔ)充預(yù)算建安成本動(dòng)態(tài)評(píng)估竣工階段工程竣工結(jié)算外審單位的運(yùn)用和管理內(nèi)審審核保固金的支付成本后評(píng)價(jià)共三十頁思考(sko)： 成本(chngbn)投入與產(chǎn)品定位、客戶定位？最低價(jià)中標(biāo)的思考？ 目標(biāo)成本的剛性？目標(biāo)成本的階段和精細(xì)程度？何為成本預(yù)警？如何實(shí)施？變更、簽證的編號(hào)重要嗎？一單一算？一月一結(jié)？造價(jià)工程師的管理？共三十頁26施工準(zhǔn)備及施工階段之技術(shù)管理項(xiàng)目管理策劃書（不僅是技術(shù)管理內(nèi)容）圖紙管理圖紙會(huì)審審查(shnch)要點(diǎn)編制圖紙會(huì)

14、審紀(jì)要及補(bǔ)充設(shè)計(jì)變更圖紙會(huì)審與圖紙的標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)變更管理施工組織設(shè)計(jì)施工組織設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)施工單位總平面布置的關(guān)注施工方案專家論證、重要工藝方法標(biāo)準(zhǔn)（合約附件）、方案交底監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則的審查規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的管理適用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)清單、檢查測(cè)量管理基準(zhǔn)點(diǎn)座標(biāo)測(cè)量報(bào)驗(yàn)資料沉降及變形觀測(cè)記錄儀器配備的要求及校準(zhǔn)共三十頁施工(sh gng)過程之工程質(zhì)量管理建立質(zhì)量目標(biāo)、明確甲方管控重點(diǎn)精密的合約系統(tǒng)和管理項(xiàng)目策劃設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)控制（驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、封樣、品牌及合格證驗(yàn)收、復(fù)檢、平行檢測(cè)、甲供材料現(xiàn)場(chǎng)移交、材料退場(chǎng)管理）方案先行樣板引路：樣板清單樣板交底、樣板驗(yàn)收（大面積施工前15天）、樣板返工、樣板檔案實(shí)物交底、考試(k

15、osh)甲方進(jìn)行技術(shù)交底 工序控制措施 人機(jī)料法環(huán)控制，工作面交接，會(huì)議的管理驗(yàn)收的控制（檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部、交工驗(yàn)收、專項(xiàng)驗(yàn)收內(nèi)部預(yù)驗(yàn)）檔案資料標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量通病預(yù)防成品保護(hù)措施 對(duì)監(jiān)理的管理 示例鏈接：監(jiān)理單位管理流程共三十頁28風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別評(píng)價(jià)運(yùn)用房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)(zhngdin)控制的工序房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量控制關(guān)鍵點(diǎn)（工序）1 驗(yàn)線2 工程質(zhì)量樣板的制作與交底3 混凝土澆灌(jiogun)4 滲漏5總平標(biāo)高、管線標(biāo)高、外網(wǎng)管線鋪設(shè)6橋梁預(yù)制（含預(yù)應(yīng)力）、道路沉降控制7 工作面移交8 水管試壓、通水試驗(yàn)昆明某小區(qū)的樁位偏差案例：由于未履行放線復(fù)核程序，導(dǎo)致樁位偏差達(dá)200-900mm，給公司造成直接經(jīng)濟(jì)損失達(dá)300萬元，如果算上相關(guān)的工期延誤等間接損失，那就更多了共三十頁其他(qt)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管理要點(diǎn) 工程安全及文明施工管理安全目標(biāo)危險(xiǎn)源辨識(shí)及評(píng)價(jià)安全管理方案、施工組織設(shè)計(jì)檢查安全投入、重視重大危險(xiǎn)源控制（包括設(shè)備驗(yàn)收、運(yùn)行、安裝(nzhung)及拆卸；易燃材料的控制）、危險(xiǎn)作業(yè)作業(yè)許可制、將安全及文明施工管理績(jī)效作為對(duì)施工單位、監(jiān)理、項(xiàng)目部檢查評(píng)價(jià)的重要項(xiàng)目重視公司品牌影響公司對(duì)項(xiàng)目部的檢查評(píng)價(jià)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)共三十頁內(nèi)容摘要房地產(chǎn)企業(yè)管控模式和流程管理。規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案。工程施工配合、租售配合及入園手續(xù)配合。某標(biāo)桿企業(yè)的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（集團(tuán)25、城