房地產(chǎn)開發(fā)用地 含征收補償

1、第三章房地產(chǎn)開發(fā)(kif)用地傳統(tǒng)(chuntng)國有土地使用制度分析國有土地使用權(quán)出讓制度國有土地使用權(quán)劃撥制度國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度國有土地使用權(quán)租賃制度集體土地征用制度城市房屋拆遷制度共一百二十八頁一、傳統(tǒng)國有土地使用(shyng)制度分析從生產(chǎn)資料的社會主義改造完成直到1980年開始國有土地使用(shyng)制度的改革，是傳統(tǒng)的國有土地使用(shyng)制度階段，即“無償、無限期、無流動”的使用制度。 共一百二十八頁（一）傳統(tǒng)土地使用(shyng)制度的特點行政調(diào)撥即土地由國家行政機關(guān)調(diào)撥使用(shyng)，具體包括兩個方面：（1）行政劃撥，（2）行政調(diào)用。無償無限期使用禁止土地的市

2、場轉(zhuǎn)讓共一百二十八頁（二）傳統(tǒng)土地使用(shyng)制度的弊端忽視價值規(guī)律，未能有效利用和合理配置土地；影響(yngxing)城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市建設(shè)資金的良性循環(huán)；影響企業(yè)經(jīng)濟核算和經(jīng)濟管理水平的提高；滋生官僚主義，影響廉政建設(shè)。共一百二十八頁（三）傳統(tǒng)土地(td)使用制度的改革國有土地使用制度改革的重心是城市土地使用制度改革，其改革的基本思路是從無償使用向有償使用、從行政劃撥向市場出讓轉(zhuǎn)變。大體上是從以下三個方面逐步展開、逐步推行(tuxng)：一是收取城市土地使用費；二是征收城鎮(zhèn)土地使用稅；三是實行城市土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓。共一百二十八頁城市(chngsh)土地儲備制度城市土地儲備制

3、度，是指由城市政府委托的機構(gòu)通過征用、收購、換地、轉(zhuǎn)制和到期回收等方式，從分散的土地使用者手中把土地集中起來，并由政府或者(huzh)政府委托的機構(gòu)組織進行土地開發(fā)，在完成了房屋的拆遷、土地的平整等一系列前期開發(fā)工作后，根據(jù)城市土地出讓年度計劃，有計劃地將土地投入市場的制度。共一百二十八頁二、國有土地使用權(quán)出讓(chrng)制度 土地(td)市場土地使用權(quán)出讓市場土地使用權(quán)交易市場（轉(zhuǎn)讓、出租、抵押）一級市場二級市場共一百二十八頁（一）國有土地使用權(quán)出讓(chrng)概念土地(td)使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)

4、出讓金的行為。共一百二十八頁土地使用權(quán)出讓(chrng)的法律特征 土地使用權(quán)出讓是一種民事法律行為。土地使用權(quán)出讓是一種設(shè)權(quán)行為。土地使用權(quán)出讓是一種有償行為。土地使用權(quán)的出讓付隨著特殊(tsh)義務(wù)。這里的特殊義務(wù)表現(xiàn)在三個方面：（1）權(quán)利的期限性；（2）土地使用權(quán)作為物權(quán)必須符合物權(quán)法定主義原則的要求；（3）權(quán)利客體的特定性。共一百二十八頁（二）國有土地使用權(quán)出讓(chrng)的范圍 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第2條、城鄉(xiāng)規(guī)劃法第2條、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第2條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓范圍包括以下兩個(lin )層次的內(nèi)容土地使用權(quán)出讓的土地僅限于國有土地，而且是城鎮(zhèn)國有土地。城

5、市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用為國有土地之后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用權(quán)出讓的土地一般是具有商業(yè)性利益的土地，即具有房地產(chǎn)交易性質(zhì)的土地。共一百二十八頁（三）土地(td)使用權(quán)出讓方式 招標(biāo)(zho bio)出讓協(xié)議出讓拍賣出讓掛牌出讓共一百二十八頁城市(chngsh)房地產(chǎn)管理法第12條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有(mi yu)條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。共一百二十八頁物權(quán)

6、法第137條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取(ciq)出讓或者劃撥等方式。 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。 嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。共一百二十八頁、協(xié)議(xiy)出讓協(xié)議出讓，是指由土地使用者向政府提出(t ch)用地申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，再由出讓方與受讓方協(xié)商地價、用地年限、付款方式和時間以及用地的其他條件并達成一致而出讓建設(shè)用地使用權(quán)。在此種法律關(guān)系中，出讓方是市、縣人民政府國土資源主管部門，受讓方是符合法定條件的意向用地者（單位或公民個

7、人）。共一百二十八頁關(guān)于(guny)協(xié)議出讓方式的說明一般程序為：申請階段協(xié)商階段簽約階段履約階段。在履約階段，受讓方按照合同約定支付出讓金，出讓方按照合同約定提供出讓的土地(td)使用權(quán)，并辦理登記。 合同雖然已經(jīng)訂立但是未辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓登記的，不發(fā)生建設(shè)用地使用權(quán)出讓的效力，因為登記是建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同生效的公示要件。共一百二十八頁、招標(biāo)(zho bio)出讓 招標(biāo)出讓，是指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合規(guī)定條件的人以書面投標(biāo)方式，向出讓方競投某塊土地的使用權(quán)，出讓方選擇(xunz)報價符合底價最優(yōu)者與之簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同并向其出讓建設(shè)用地使用權(quán)的制度。一般程序為：招標(biāo)投標(biāo)定標(biāo)簽

8、約履約 共一百二十八頁（）關(guān)于(guny)招標(biāo)招標(biāo)的法律性質(zhì)是要約邀請而不是要約。出讓方稱為招標(biāo)人，記載招標(biāo)人意思表示的文書稱為標(biāo)書，標(biāo)書通常以招標(biāo)通告的形式(xngsh)表現(xiàn)。招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)編制招標(biāo)文件，其內(nèi)容包括以下主要事項：出讓土地的位置、面積、出讓期限、用地性質(zhì)、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、報名截止日期、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)以及報名條件等。共一百二十八頁（）關(guān)于(guny)投標(biāo) 投標(biāo)是經(jīng)招標(biāo)人審查合格的人，接受招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求(yoqi)和條件向招標(biāo)人發(fā)出訂立合同的意思表示，該意思表示人稱為投標(biāo)人，記載其意思表示的投標(biāo)文件又稱為投標(biāo)書、標(biāo)單。標(biāo)單的性質(zhì)是投標(biāo)人向招標(biāo)人發(fā)

9、出的訂立合同的要約。根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法第29條規(guī)定，投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。共一百二十八頁（）關(guān)于(guny)定標(biāo) 定標(biāo)是招標(biāo)人公布所有的投標(biāo)并公開進行評比，對評定最優(yōu)投標(biāo)人允諾與其訂立合同的意思表示。定標(biāo)又稱決標(biāo)，一般經(jīng)過開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)三個階段。定標(biāo)的性質(zhì)應(yīng)視兩種情況而定：一是定標(biāo)是對投標(biāo)的完全同意，定標(biāo)即為承諾，合同即成立，任何一方均不得(bu de)違法，否則承擔(dān)違約責(zé)任；二是定標(biāo)若不是對投標(biāo)完全同意，只是選擇中標(biāo)人作為簽定合同的對象，則定標(biāo)不是承諾，尚須經(jīng)過簽約階段，合同

10、才成立。共一百二十八頁（）關(guān)于(guny)簽約 招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)簽訂建設(shè)(jinsh)用地使用權(quán)出讓合同。共一百二十八頁（）關(guān)于(guny)履約中標(biāo)人依照合同的約定支付出讓金，招標(biāo)人依照合同的約定提供出讓的建設(shè)(jinsh)用地使用權(quán)；中標(biāo)人尚須辦理登記，領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證書，方可取得建設(shè)用地使用權(quán)。 共一百二十八頁招標(biāo)結(jié)果(ji gu)的公告招標(biāo)活動結(jié)束后，出讓人應(yīng)當(dāng)在10個工作日內(nèi)將招標(biāo)結(jié)果在土地有形市場(shchng)或者指定的場所、媒介公布。共一百二十八頁3、拍賣(pimi)出讓拍賣出讓，是出讓在在眾多的買方中，選定最高報價者作為受讓方并與之簽訂合同，向其出讓土地使用權(quán)

11、的制度。拍賣出讓一般適用于商業(yè)用地、高檔住宅樓用地、高檔娛樂設(shè)施用地。拍賣出讓建設(shè)用地使用權(quán)的一般程序是：發(fā)布拍賣公告資格審查(shnch)組織拍賣會簽約登記 共一百二十八頁4、掛牌(gupi)出讓 掛牌出讓(chrng)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓主要適合那些地塊小、起價低、參加競買者較少的建設(shè)用地使用權(quán)的出讓。 共一百二十八頁（）掛牌(gupi)出讓的程序 發(fā)布掛牌出讓的公告在掛牌公告規(guī)定的起始日，出讓人將掛牌宗地的相關(guān)信息(xnx)在

12、掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布符合條件的競買人填寫報價單報價出讓人確定報價后更新報價單報價出讓人繼續(xù)接受新的報價出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人 共一百二十八頁（）掛牌(gupi)時間掛牌時間(shjin)不得少于 10 個工作日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。共一百二十八頁（）掛牌(gupi)結(jié)果的確定 在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交。在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外。在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件

13、的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓(chrng)人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。 共一百二十八頁（）掛牌(gupi)結(jié)果的公告掛牌出讓成交后，競得人要與出讓人簽訂成交確認書。掛牌出讓活動結(jié)束后，出讓人應(yīng)在10個工作日內(nèi)將掛牌出讓結(jié)果在指定(zhdng)的場所、媒介公布。受讓人按照出讓合同的約定，付清全部國有土地使用權(quán)出讓金。 共一百二十八頁（四）批準(zhǔn)(p zhn)權(quán)限 城市房地產(chǎn)管理法第11條規(guī)定(gudng)：“土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會

14、同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。 直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定?！惫惨话俣隧摚ㄎ澹┏鲎?chrng)年限 土地使用權(quán)出讓年限，是指國家(guji)許可受讓人在獲得的國有土地上使用土地的期限。共一百二十八頁、土地(td)使用權(quán)出讓的最高年限 城市房地產(chǎn)管理法第13條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限(ninxin)由國務(wù)院規(guī)定。根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例暫行條例第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文

15、化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。共一百二十八頁2、合同約定(yudng)的出讓年限 合同約定的出讓年限不得超過法律(fl)規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限。共一百二十八頁3、出讓年限(ninxin)的計算一般而言，土地使用權(quán)出讓年限，以領(lǐng)取土地使用證之日為期間(qjin)的起算點；劃撥土地使用權(quán)補辦出讓合同的出讓年限，按出讓合同雙方當(dāng)事人約定的時間計算；通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。共一百二十八頁4、出讓年限(ninxin)的屆滿與續(xù)展 土地使用(shyng)權(quán)出

16、讓合同約定的使用(shyng)年限屆滿，土地使用(shyng)者需要繼續(xù)使用(shyng)土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。 共一百二十八頁物權(quán)法第148條 建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要(xyo)提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。共一百二十八頁關(guān)注住宅建設(shè)用地使

17、用權(quán)期限屆滿怎么(zn me)處理？焦點1續(xù)期還是收回(shu hu)？焦點2有償還是無償？共一百二十八頁物權(quán)法第149條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定(gudng)辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定(gudng)辦理。共一百二十八頁（六）出讓(chrng)土地使用權(quán)收回制度 土地使用權(quán)的收回，是指國家將國有土地使用權(quán)以出讓合同的方式確定給土地使用者開發(fā)利用后，由于(yuy)法定事由的發(fā)生，國家收回土地使用權(quán)致使土地使用者不再享有土地使用權(quán)的行為。 共一百二十

18、八頁收回土地(td)使用權(quán)主要有四種情形土地使用者違反城市規(guī)劃或土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定而開發(fā)利用土地，被國家強制收回。土地使用者必須按照出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限屆滿，國家自動(zdng)收回。在土地使用權(quán)期限屆滿前國家因社會公共利益的需要提前收回土地使用權(quán)。為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的?；卣率坠?/p>

19、一百二十八頁三、國有土地使用權(quán)劃撥(hub)制度土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者(huzh)將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為?；卣率坠惨话俣隧摚ㄒ唬┩恋?td)使用權(quán)劃撥的特征通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制；無須支付土地使用權(quán)出讓金；通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除符合(fh)法律規(guī)定的條件外，不能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。共一百二十八頁（二）土地(td)使用權(quán)劃撥的適用范圍根據(jù)土地管理法的規(guī)定，下列建設(shè)用地可以(ky)采取劃撥方式取得國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

20、和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。共一百二十八頁（三）劃撥土地使用權(quán)取得(qd)的程序用地單位提交(tjio)用地申請土地行政主管部門審查和報批土地劃撥核發(fā)國有土地使用證共一百二十八頁（四）劃撥(hub)土地使用權(quán)的行使劃撥土地使用權(quán)取得之后，其行使必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定(gudng)。1、土地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途；2、土地使用權(quán)人在行使權(quán)利時，如遇社會公共利益需要，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。3、劃撥土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)必須遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

21、共一百二十八頁關(guān)于(guny)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓(zhunrng)房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓(zhunrng)的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。 共一百二十八頁補充(bchng)資料2005年，最高人民法院頒布關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同(h tong)糾紛案件適用法

22、律問題的解釋，該司法解釋主要包括以下三個方面的內(nèi)容： 土地使用權(quán)出讓合同糾紛 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛 共一百二十八頁一、關(guān)于土地(td)使用權(quán)出讓合同糾紛關(guān)于出讓方與合同的效力關(guān)于協(xié)議方式(fngsh)出讓的效力關(guān)于辦理出讓批準(zhǔn)手續(xù)的問題受讓方改變約定土地用途的問題共一百二十八頁（一）關(guān)于(guny)出讓方與合同的效力在出讓合同中，出讓方是市、縣人民政府土地管理部門，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方簽訂的出讓合同無效。本解釋實施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴(q s)前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。 共一百二十八頁

23、（二）關(guān)于協(xié)議(xiy)方式出讓的效力經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，應(yīng)當(dāng)認定土地使用權(quán)出讓合同約定的價格條款無效。當(dāng)事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)予支持；受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成(zo chn)的損失，由當(dāng)事人按照過錯承擔(dān)責(zé)任。 共一百二十八頁（三）關(guān)于(guny)辦理出讓批準(zhǔn)手續(xù)的問題土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受讓方請求(qngqi)解除合同的，應(yīng)予支持。 共一百二十八頁（四）受讓方改

24、變約定土地用途(yngt)的問題受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定(yudng)的土地用途，當(dāng)事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持。受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。 共一百二十八頁二、土地(td)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛關(guān)于轉(zhuǎn)移登記與合同(h tong)效力的關(guān)系關(guān)于“一地數(shù)賣”的處理關(guān)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的問題共一百二十八頁（一）關(guān)于登記與合同效力(xio l)的關(guān)系土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為

25、由，請求確認合同無效的，不予支持。轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(zhngsh)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。 共一百二十八頁（二）關(guān)于“一地(y d)數(shù)賣”的處理土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，這就是實務(wù)中所稱的“一地數(shù)賣”的情形。在上述轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下(yxi)情形分別處理。共一百二十八頁第一步已經(jīng)(y jing)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持。共一百二十八頁第二步均未辦理土地使用權(quán)變

26、更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行(lxng)土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持。共一百二十八頁第三步均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行(xinxng)支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持。共一百二十八頁第四步合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求(qngqi)履行合同的，應(yīng)予支持。未能取得土地使用權(quán)的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。 共一百二十八頁（三）關(guān)于劃撥土地(td)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地

27、使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。 土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照(nzho)補償性質(zhì)的合同處理。土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。 共一百二十八頁三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用

28、權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容(nirng)的協(xié)議。 共一百二十八頁（一）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)(kif)經(jīng)營資質(zhì)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者(huzh)已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。 共一百二十八頁（二）關(guān)于(guny)劃撥土地使用權(quán)出資土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立(dngl)合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效。但起訴前已

29、經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。 共一百二十八頁（三）關(guān)于投資超出合作合同(h tong)的處理 對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，首先由當(dāng)事人進行協(xié)商。當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯確定(qudng)。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定。沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。 共一百二十八頁（四）關(guān)于(guny)房屋實際建筑面積房屋(fngw)實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋(fngw)實際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定

30、。房屋實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。 共一百二十八頁（五）關(guān)于房地產(chǎn)項目(xingm)利益的分配下列情形下當(dāng)事人請求分配利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實所造成的損失，由當(dāng)事人按照(nzho)過錯承擔(dān)。共一百二十八頁

31、（六）對違法建筑損失(snsh)的責(zé)任當(dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋(fngw)，被認定為違法建筑責(zé)令拆除時造成損失的責(zé)任：、當(dāng)事人協(xié)商；、協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人過錯確定；、過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；、沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。共一百二十八頁（七）關(guān)于(guny)利潤分配的兩種特殊情況合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資(tu z)數(shù)額確定利潤分配比例，當(dāng)事人未足額交納出資的，按照當(dāng)事人的實際投資比例分配利潤。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。共一百二十八頁案例(n l)分析1甲公司擁有雄厚的資金，但是(dnsh)苦于手頭沒

32、有國有建設(shè)用地使用權(quán)。后來遇到了乙公司，乙公司雖然有地但是(dnsh)缺乏開發(fā)資金。乙公司答應(yīng)將手中的土地交與甲公司聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，但是(dnsh)乙公司提出不承擔(dān)在開發(fā)過程中的任何經(jīng)營風(fēng)險，開發(fā)結(jié)束后，乙公司只要求分得五千萬元的利潤即可。在開發(fā)過程中，雙方發(fā)生糾紛?，F(xiàn)在法官對于雙方當(dāng)初簽署的合同性質(zhì)產(chǎn)生了疑惑。共一百二十八頁案例(n l)分析2甲公司準(zhǔn)備對其擁有國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地進行開發(fā)，因缺乏資金，后找到乙公司。乙公司答應(yīng)出資兩千萬元與甲公司聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，但是乙公司提出不承擔(dān)在開發(fā)過程中的任何風(fēng)險，開發(fā)結(jié)束后，乙公司收回原來的兩千萬元并且分得兩千萬元利潤。在開發(fā)過程中，雙方(shu

33、ngfng)發(fā)生糾紛?，F(xiàn)在法官對于雙方(shungfng)當(dāng)初簽署的合同性質(zhì)產(chǎn)生了疑惑。共一百二十八頁（八）“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同(h tong)”的認定合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的。合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的。合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的。合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他(qt)形式使用房屋的。共一百二十八頁四、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(zhunrng)制度 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用權(quán)人在其權(quán)利年限有效范圍內(nèi)，將其受讓的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移給他人的行為(xngwi)。和土

34、地使用權(quán)出讓相比，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于土地二級市場。共一百二十八頁（一）轉(zhuǎn)讓(zhunrng)方式 根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第19條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換(jiohun)和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第36條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！惫惨话俣隧摚ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓(zhunrng)方式出售、交換、贈與、繼承這里的繼承包括法定繼承和遺囑繼承。廣義的繼承還包括企業(yè)合并分立的情況，企業(yè)合并分立亦

35、發(fā)生土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)。另外，以土地使用權(quán)入股也是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式之一。以提供土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件(tiojin)，其土地使用權(quán)是否轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)視聯(lián)營形式而定（1）法人型聯(lián)營：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓；（2）合伙型聯(lián)營，土地使用權(quán)亦發(fā)生移轉(zhuǎn)，由聯(lián)營各方共同使用；（3）合同型聯(lián)營，土地使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)讓。共一百二十八頁（二）土地(td)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則 （）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。（2）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)后需改變(gibin)土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，簽

36、訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。1.權(quán)利義務(wù)同時移轉(zhuǎn)原則2.產(chǎn)權(quán)一致原則3.效益不可損原則共一百二十八頁（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(zhunrng)的生效條件 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓除須具備民事法律行為的一般生效條件(tiojin)外，尚須具備以下生效要件：3.須辦理土地使用權(quán)過戶登記1.土地使用權(quán)須具備可轉(zhuǎn)讓的條件 2.當(dāng)事人須訂立書面轉(zhuǎn)讓合同共一百二十八頁1、土地使用權(quán)須具備可轉(zhuǎn)讓(zhunrng)的條件（1）以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進行(

37、jnxng)投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)支持有房屋所有權(quán)證書。共一百二十八頁1、土地使用權(quán)須具備可轉(zhuǎn)讓(zhunrng)的條件（2）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批(shnp)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地

38、使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。共一百二十八頁1、土地使用權(quán)須具備(jbi)可轉(zhuǎn)讓的條件（3）擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不具有禁止轉(zhuǎn)讓的情形 A、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的； B、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； C、依法收回土地使用權(quán)的； D、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； E、權(quán)屬有爭議的； F、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； G、法律(fl)、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。共一百二十八頁五、國有土地使用權(quán)租賃(zln)制度 國有土地租賃，是指國家將國有土地使用

39、權(quán)出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政(xngzhng)主管部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地使用權(quán)租賃，是指土地使用權(quán)人在土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的年限內(nèi)，將土地使用權(quán)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。共一百二十八頁（一）國有土地租賃(zln)與國有土地使用權(quán)租賃(zln)的區(qū)別 租金(zjn)包含的內(nèi)容不同 主體不同 客體不同 限制條件不同 共一百二十八頁（二）國有土地租賃的相關(guān)法律(fl)問題 關(guān)于國有土地租賃的問題，限于(xiny)時間，這里就不展開論述了。 共一百二十八頁（三）土地使用權(quán)租賃(zln)的有效條件 1、土地使用權(quán)

40、人須具備出租條件以出讓方式取得土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)人須按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用證，并按土地使用權(quán)出讓合同約定期限投資開發(fā)土地。對于房屋建設(shè)工程，須完成(wn chng)開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)用地的須形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；土地出租時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，出租土地時，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，與政府有關(guān)部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或以出租所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。2、土地使用權(quán)的出租應(yīng)當(dāng)隨同地上建筑物、其他定著物一起出租3、

41、簽訂土地租賃合同4、出租人須依法辦理登記共一百二十八頁六、集體土地征收（征用(zhngyng)）制度（一）土地征收概述土地征收，是指國家或政府為了公共目的而強制取得土地所有權(quán)人的土地，并依法給予補償(bchng)的行為。中國社會科學(xué)院2004年2005年“社會形勢分析與預(yù)測”課題報告中明確指出，在當(dāng)前困擾中國的七大社會問題中，“農(nóng)民失地引起的社會矛盾加劇”排在首位。 共一百二十八頁、外國土地征收(zhngshu)制度的歷史沿革土地征收制度，最早出現(xiàn)在法國。1789年人權(quán)宣言中宣示：“人民私有財產(chǎn)權(quán)為神圣不可侵犯之權(quán)利，非依法律認定為公共需要，并履行正常補償，不得加以剝奪?！痹搰?791制定的

42、憲法序言中也有類似(li s)規(guī)定。1810年法國制定公用征收法，開征收立法的先河，隨后德、英、日、美等國家和地區(qū)均對此進行立法。共一百二十八頁、中國土地(td)征收制度的歷史沿革我國的土地征收制度，是在50年代為了適應(yīng)建國后的經(jīng)濟建設(shè)而建立起來的。1953年政務(wù)院關(guān)于國家(guji)建設(shè)征用土地辦法1958年國務(wù)院國家建設(shè)征用土地辦法1982年國務(wù)院國家建設(shè)征用土地條例現(xiàn)行憲法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法實施條例以及征用土地公告辦法均對該項制度進行了確認。共一百二十八頁當(dāng)前(dngqin)立法2004年3月14日第十屆全國人民代表大會第二次會議通過了憲法修正案，將憲法第10條第

43、3款修改為：“為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收(zhngshu)或者征用并給予補償?！蓖晷抻喌耐恋毓芾矸ǖ?條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！惫惨话俣隧撏恋卣魇张c土地征用(zhngyng)的區(qū)別土地征收與土地征用最大的差別在于征用不會(b hu)改變土地的所有權(quán)，而征收會改變土地的所有權(quán)。共一百二十八頁、土地征收(zhngshu)關(guān)系的主要特征土地征收法律關(guān)系的主體雙方都是特定的。土地征收的對象是農(nóng)民集體的土地。征收土地是法律賦予國家的專有權(quán)力。征收土地必須(bx)依法進行。共一百二十八頁（二）土地征收(zhngshu)

44、的原則土地征收權(quán)由國家統(tǒng)一(tngy)行使原則 兼顧國家、集體和個人利益的原則 合理利用土地的原則 共一百二十八頁（三）土地征收(zhngshu)的審批權(quán)限和程序征地程序(chngx) 審批權(quán)限 共一百二十八頁1、審批(shnp)權(quán)限土地管理法第45條規(guī)定，因建設(shè)需要征收集體所有的土地的，必須按以下批準(zhǔn)權(quán)限，由省級以上人民政府批準(zhǔn)： （1）征收基本農(nóng)田或基本農(nóng)田以外的耕地超過(chogu)35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院審批。 （2）征收基本農(nóng)田以外的耕地在35公頃以下，其他土地在70公頃以下的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。 共一百二十八頁關(guān)于土地(td)用途

45、管制根據(jù)土地管理法規(guī)定，國家實行用途管制制度。政府在行使征收土地審批權(quán)時，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批(shnp)手續(xù)。其中經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批。共一百二十八頁2、征地程序(chngx)用地者提出申請 土地(td)管理機關(guān)報批 建設(shè)用地申請 劃撥土地 共一百二十八頁（四）征收(zhngshu)土地的補償 根據(jù)土地管理法第47條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途(yngt)給予補償?！闭鞯匮a償費的使用 征地補償費的標(biāo)準(zhǔn) 征地補償費 共一百二十八頁1、征地補償費征地補償費是國家建設(shè)征收土地時，為補償被征地單位所

46、受的損失而向其支付的款項。征地補償費一般包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。另外，征收城市郊區(qū)(jioq)菜地的，用地單位還應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。征收土地的各項費用應(yīng)當(dāng)自征地補償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)全額支付。 共一百二十八頁2、征地補償費的標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)世界上大多數(shù)國家的土地征用法或者相應(yīng)的法律中都把“公平的市價”或“公正的補償”作為征地的補償原則。和西方實行土地私有制的國家不同，我國的征地補償費實質(zhì)上是對農(nóng)民(nngmn)在被征收土地上的長期投資、投入的人力的補償，而非土地所有權(quán)的價格，也不是土地的市場價格。共一百二十八頁中國(zhn

47、u)的補償標(biāo)準(zhǔn)征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。依照(yzho)上述規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)

48、、直轄市規(guī)定。共一百二十八頁3、征地補償費的使用(shyng)根據(jù)土地管理法實施條例第25條的規(guī)定，土地(td)補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。 共一百二十八頁（四）集體土地征收(zhngshu)制度存在的問題現(xiàn)存(xincn)問題深層原因共一百二十八頁1、現(xiàn)存(xincn)問題土地征收過多、過濫

49、，失地問題嚴峻。補償標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)偏低，存在壓低和拖欠補償費的現(xiàn)象。補償方式單一，不利于保障農(nóng)民的長遠生計。補償金發(fā)放監(jiān)管不力。共一百二十八頁2、深層原因(yunyn)根本原因?qū)φ?zhngf)征收權(quán)缺乏有效制約土地征收范圍過寬土地征收程序不健全征地補償制度滯后土地產(chǎn)權(quán)不明晰土地稅費制度不適當(dāng)共一百二十八頁七、國有土地上房屋征收(zhngshu)與補償憲法第十三條第3款 國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償(bchng)。城市房地產(chǎn)管理法第六條國有土地上房屋征收與補償條例 2011年1月19通過，2011年1月21日施行。共一百二十八頁城市

50、(chngsh)房地產(chǎn)管理法第6條第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議決定對中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法作如下修改： 在第一章“總則”中增加一條，作為第六條：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅(zhzhi)的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！?共一百二十八頁房屋征收(zhngshu)與補償條例規(guī)定第二條：為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。第三條：房屋征收與補償應(yīng)當(dāng)遵循(zn xn)決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果

51、公開的原則。共一百二十八頁（一）相關(guān)(xinggun)主體市、縣級人民政府(rnmnzhngf)（作出征收決定）房屋征收部門（組織實施）房屋征收實施單位（承擔(dān)具體工作） 房屋征收實施單位不得以營利為目的。被征收房屋所有權(quán)人（單位、個人）共一百二十八頁房屋征收部門(bmn)與房屋征收實施單位的關(guān)系條例第五條第二款房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托(witu)范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。共一百二十八頁（二）征收(zhngshu)事由（一）國防和外交的需要(xyo)；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育

52、、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。共一百二十八頁房屋(fngw)征收與規(guī)劃（第九條）依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣

53、泛征求(zhngqi)社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。共一百二十八頁（三）房屋征收補償(bchng)程序1、房屋(fngw)征收部門擬定征收補償方案3、市、縣政府發(fā)布房屋征收公告4、房屋征收部門調(diào)查房屋情況并公布調(diào)查結(jié)果2、市、縣政府作出房屋征收決定6、實施搬遷5、市、縣政府進行補償共一百二十八頁1、房屋征收部門擬定征收補償(bchng)方案房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府(rnmnzhngf)。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。共一百二十八頁注意(zh y)市、縣級人民政府(rnmnzhngf)應(yīng)當(dāng)將征求意

54、見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。共一百二十八頁2、市、縣政府作出征收(zhngshu)決定市、縣級人民政府作出房屋征收(zhngshu)決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。共一百二十八頁3、市、縣政府發(fā)布(fb)房屋征收公告市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方

55、案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回(shu hu)。被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。 共一百二十八頁4、房屋征收部門調(diào)查房屋情況(qngkung)并公布調(diào)查結(jié)果房屋征收部門應(yīng)當(dāng)(yngdng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。共一百二十八頁房屋征收(zhngshu)范圍確定后的法律后果不得在房屋征收范圍內(nèi)實施不當(dāng)增加補償費用的行為，如新建、擴建、改建房屋，改變房屋用途等。違反規(guī)定實施的，不予

56、補償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)(yngdng)將前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。共一百二十八頁5、市、縣政府進行(jnxng)補償對被征收人進行補償，是國有土地上房屋征收的核心工作。目前我國城市房屋拆遷中矛盾之所以激化，往往和補償問題直接(zhji)相關(guān)。共一百二十八頁（1）補償主體(zht)與補償范圍補償主體： 作出房屋征收決定(judng)的市、縣級人民政府。補償范圍： （1）被征收房屋價值的補償； （2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。共一百二十八頁（2）補償(bchng)標(biāo)準(zhǔn)對被征收房屋(fngw)價值的補償，不得低