房地產(chǎn)開發(fā)知識(shí)講座(定稿)1024

1、1234難得(nnd)是認(rèn)真可貴(k u)是堅(jiān)持掌握是基礎(chǔ)運(yùn)用是根本主講人關(guān)于學(xué)習(xí)的理念創(chuàng)新是靈魂5共四十七頁(yè)共四十七頁(yè)一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(fn li)規(guī)定與范圍共四十七頁(yè)二、建設(shè)工程分類(fn li)根據(jù)國(guó)標(biāo)建設(shè)工程分類標(biāo)準(zhǔn)GB/T50841-2013規(guī)定具體如 按自然屬性(shxng)和使用功能分類共四十七頁(yè)二、建設(shè)工程分類(fn li)1、按建設(shè)工程自然(zrn)屬性分類共四十七頁(yè)二、建設(shè)工程分類(fn li) 2、按使用功能分類： 1）房屋建筑工程 10）商業(yè)與物資工程 2）鐵路工程 11）農(nóng)業(yè)工程 3）公路工程 12）糧食工程 4）水利工程 13）石油天燃?xì)夤こ?5）市政工程 14

2、）海洋石油工程 6）煤炭(mitn)工程 15）火電工程 7）水運(yùn)工程 16）水電工程 8）海洋工程 17）核工業(yè)工程 9）民航工程 18）建材工程共四十七頁(yè)二、建設(shè)工程分類(fn li) 以上每一大類工程(gngchng)可分為：?jiǎn)雾?xiàng)工程(gngchng)、單位工程(gngchng)和分部工程等，基本單元為分部工程。 2、按使用功能分類： 19）冶金工程 25）航空與航天工程 20）有色金屬工程 26）兵器與船舶工程 21）石化工程 27）輕工工程 22）化工工程 28）紡織工程 23）醫(yī)藥工程 29）電子與通信工程 24）機(jī)械工程 30）廣播電影電視工程共四十七頁(yè)二、建設(shè)工程分類(fn l

3、i)1）建筑工程 （1）民用建筑工程(gngchng) （3）構(gòu)筑物工程 （2）工業(yè)建筑工程 2）土木工程 （1）道路工程 （5）水工工程 （2）軌道交通工程 （6）礦山工程 （3）橋涵工程 （7）架線與管溝工程 （4）隧道工程 （8）其他土木工程 3、建設(shè)工程按自然屬性細(xì)化分類：共四十七頁(yè)二、建設(shè)工程分類(fn li)3）機(jī)電工程 （1）機(jī)械設(shè)備工程 （2）靜置設(shè)備與工藝金屬結(jié)構(gòu)工程 （3）電氣工程 （4）自動(dòng)化控制儀表工程 （5）建筑智能工程 （6）管道工程 （7）消防工程 （8）凈化工程 （9）通風(fēng)與空調(diào)工程 （10）設(shè)備及管道(gundo)防腐與絕熱工程 （11）工業(yè)爐工程 （12）電

4、子與通信及廣電工程。 3、建設(shè)工程按自然屬性細(xì)化分類：共四十七頁(yè)三、房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)與建筑業(yè)的關(guān)系1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位作用 房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，及時(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，可提高(t go)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。共四十七頁(yè)三、房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)與建筑業(yè)的關(guān)系2、房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)

5、城市建設(shè)的作用 1）推動(dòng)城市規(guī)劃的實(shí)施與完善； 2）有利于減少投資成本（共公財(cái)政）； 3）為城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、文化及人民(rnmn)生活 提供載體； 4）為城市政府提供資金來(lái)源； 5）為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供融資途徑等（如BT 模式等）；共四十七頁(yè)三、房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)與建筑業(yè)的關(guān)系 3、建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)屬性對(duì)比： 建筑業(yè)：屬于第二產(chǎn)業(yè)，是勞動(dòng)密集型企業(yè)；屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結(jié)果就是建筑物和構(gòu)筑物(造房子)。 房地產(chǎn)業(yè)：是技術(shù)密集和資金密集型企業(yè)；則兼開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、租賃、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)(投資及賣房子)。 一

6、般從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商或承包商。 在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)往往(wngwng)形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系。 共四十七頁(yè)三、房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)與建筑業(yè)的關(guān)系4、項(xiàng)目開發(fā)參建單位的職責(zé)特點(diǎn)對(duì)比： 1）建設(shè)單位：為建設(shè)項(xiàng)目提供建設(shè)依據(jù)，提供管理控制環(huán)境，同時(shí)也應(yīng)是一個(gè)實(shí)施準(zhǔn)確判斷決策和實(shí)施整合的團(tuán)隊(duì)；（拍板）2）監(jiān)理單位：為建設(shè)目提供業(yè)主滿意的服務(wù)(fw)，同時(shí)也必須是一個(gè)綜合協(xié)調(diào)和控制能力很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)；（監(jiān)控）3）承包商（施工單位）：提供優(yōu)質(zhì)的建設(shè)工程產(chǎn)品，同時(shí)也應(yīng)是一個(gè)堅(jiān)強(qiáng)有力的實(shí)施組織指揮的團(tuán)隊(duì)；（生產(chǎn)）

7、4）勘察、設(shè)計(jì)單位：提供準(zhǔn)確滿足業(yè)主投資理念需求的服務(wù)，同時(shí)也應(yīng)是一個(gè)準(zhǔn)確及時(shí)地將業(yè)主投資意圖用圖紙文件反映出來(lái)的高智商技術(shù)服務(wù)的團(tuán)隊(duì)。（依據(jù)）5）政府主管部門：對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)實(shí)施監(jiān)督管理，保證開發(fā)活動(dòng)符合相關(guān)法律法規(guī)定要求和審批文件內(nèi)容。（監(jiān)督和保證）共四十七頁(yè)三、房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)與建筑業(yè)的關(guān)系 5、房地產(chǎn)公司與建筑公司工作要點(diǎn)對(duì)比： 房地產(chǎn)公司： 建筑公司： 規(guī)劃是龍頭 進(jìn)度計(jì)劃是主線 設(shè)計(jì)是關(guān)鍵 施工組織是核心 建設(shè)是重點(diǎn) 過(guò)程控制是關(guān)鍵 銷售是核心 安全施工是前提(qint) 融資是保證 工程質(zhì)量是保證共四十七頁(yè)四、開發(fā)項(xiàng)目各階段對(duì)投資的影響(yngxing)與控制1、

8、開發(fā)項(xiàng)目各階段對(duì)投資影響(yngxing) 1) 從項(xiàng)目決策到設(shè)計(jì)方案的確定-影響項(xiàng)目的投資的可能性為75%-95%; 2）技術(shù)設(shè)計(jì)階段-影響項(xiàng)目的投資可能性為35%-75%； 3）施工圖設(shè)計(jì)階段-影響項(xiàng)目投資的可能性為5%-35%； 4）施工階段的變更與工程發(fā)包-影響項(xiàng)目投資的可能性為0-10%。2、注意重點(diǎn): （1）項(xiàng)目決策直接影響項(xiàng)目投資;項(xiàng)目做出決策后,控制項(xiàng)目投資的關(guān)鍵在于工程設(shè)計(jì). （2）設(shè)計(jì)費(fèi)占整個(gè)投資(全壽命費(fèi)用)的1%以下,卻決定了幾乎全部隨后的費(fèi)用. 由此可見,設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)工程的效益是何等重要.共四十七頁(yè)四、開發(fā)項(xiàng)目各階段對(duì)投資的影響(yngxing)與控制3、控制手

9、段1）最有效的手段是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的相結(jié)合 從用人選擇上講:就要認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的復(fù)合型人才的重要性,從技術(shù)上講,追求的是房子安全,功能齊備完善,造型美觀好看;而從經(jīng)濟(jì)上講,越節(jié)約,用錢越少越好;二者的結(jié)合則是即經(jīng)濟(jì)又實(shí)用安全.2)建設(shè)階段投資控制要點(diǎn) （1）招標(biāo)發(fā)包與合同:競(jìng)爭(zhēng)價(jià)投資省,通過(guò)合同規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)(fngxin). （2）物資統(tǒng)一采購(gòu):大宗采購(gòu)吸引力強(qiáng),價(jià)低而質(zhì)優(yōu). (3)變更洽商控制:變更洽商越少,合同造價(jià)就越不會(huì)調(diào)整. (4)現(xiàn)場(chǎng)簽證控制:現(xiàn)場(chǎng)簽證越少,合同外增加部分的投資就越少. 共四十七頁(yè)五、開發(fā)項(xiàng)目不同階段對(duì)質(zhì)量形成的作用(zuyng)與影響1、項(xiàng)目可行性研究：確定工程項(xiàng)目的質(zhì)量要

10、求，并與投資目標(biāo)相協(xié)調(diào)。也直接影響項(xiàng)目的決策質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量。2、項(xiàng)目決策：確定工程項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量目標(biāo)水平(shupng)。3、工程勘察、設(shè)計(jì)：使得質(zhì)量目標(biāo)和水平具體化、為施工提供直接依據(jù)；工程設(shè)計(jì)質(zhì)量是決定工程質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是工程安全、適用、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境保護(hù)等措施得以實(shí)現(xiàn)的保證。4、工程施工：在一定程度上，工程施工是形成實(shí)體質(zhì)量的決定性環(huán)節(jié)。5、工程竣工驗(yàn)收：考核項(xiàng)目質(zhì)量是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求，是否符合決策階段確定的質(zhì)量目標(biāo)和水平，是對(duì)質(zhì)量的影響是保證最終產(chǎn)品的質(zhì)量。共四十七頁(yè)六、與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)相關(guān)的名詞術(shù)語(yǔ) 1、建設(shè)項(xiàng)目 是指按一個(gè)總體設(shè)計(jì)組織(zzh)施工，建成后具有完整的

11、系統(tǒng)，可以獨(dú)立地形成生產(chǎn)能力或者使用價(jià)值的建設(shè)工程。 按照建設(shè)項(xiàng)目管理的需要,可將建設(shè)項(xiàng)目分解為單項(xiàng)工程（所有住房、獨(dú)立的綜合服務(wù)用房、小市政等均為單項(xiàng)工程）、單位工程（棟號(hào)）、 分部工程（子分部工程）、分項(xiàng)工程和檢驗(yàn)批。 配套工程（即紅線內(nèi)市政工程）：就是我們常說(shuō)的室外水、電、氣、路、園林綠化景觀工程等。 一個(gè)單項(xiàng)工程可由一個(gè)或幾個(gè)單位工程所組成。共四十七頁(yè)六、與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)相關(guān)的名詞術(shù)語(yǔ)2、規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃（片規(guī)）和修建性詳細(xì)規(guī)劃?？傮w規(guī)劃與土地利用規(guī)劃是協(xié)調(diào)一致的。項(xiàng)目竣工六個(gè)月以內(nèi)，向規(guī)劃局報(bào)送有關(guān)竣工資料。 1、城市總體規(guī)劃

12、（總體規(guī)劃期一般20年，近期建設(shè)規(guī)劃的規(guī)劃期限為五年）： 由所在城市人民政府組織編制，經(jīng)本級(jí)人大常委會(huì)審議通過(guò)后，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。 主要內(nèi)容有：城市發(fā)展布局(bj)，功能分區(qū)，用地布局(bj)，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類專項(xiàng)規(guī)劃等。共四十七頁(yè)六、與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)相關(guān)的名詞術(shù)語(yǔ) 2、詳細(xì)(xingx)規(guī)劃 1）控制性詳細(xì)規(guī)劃： 市級(jí)規(guī)劃局（或規(guī)委會(huì)）組織編制，經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，報(bào) 本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和上一級(jí)人民政府備案。 2）修建性詳細(xì)規(guī)劃 （1） 重要地塊-可以由縣、鎮(zhèn)人民政府組織編制。 （2）一般項(xiàng)目-由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位

13、編制。 （3）修建性詳細(xì)規(guī)劃報(bào)市規(guī)劃局審定并公示。共四十七頁(yè)六、與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)相關(guān)的名詞術(shù)語(yǔ) 3、土地招、拍、掛 國(guó)家規(guī)定:從2004年8月31日開始,所有(suyu)經(jīng)營(yíng)性用地出讓,全部實(shí)行招、拍、掛制度。 土地招拍掛制度：是國(guó)家土地資源出讓、買賣的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度的簡(jiǎn)稱，具體是指國(guó)家在土地出讓或者買賣程序中的“招標(biāo)”“拍賣”“掛牌”交易的政策或規(guī)定。 土地摘牌：土地摘牌是指土地拍賣成功，與土地掛牌相對(duì)應(yīng)。 土地摘牌是取得土地使用權(quán)證，是進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)的前提共四十七頁(yè)六、與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)相關(guān)的名詞術(shù)語(yǔ) 4、工程“五證” （1）國(guó)有土地使用權(quán)證前期有可能

14、是使用證明 （2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （4）建設(shè)工程施工許可證 （5）商品房預(yù)售許可證 簡(jiǎn)稱“五證”。其中國(guó)有土地使用權(quán)證由市國(guó)土資源局核發(fā)(h f)， （2）、（3）證由市規(guī)劃局核發(fā)，建設(shè)工程施工許可證由市建委核 發(fā)，商品房預(yù)售許可證由房屋管理局核發(fā)共四十七頁(yè)六、與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)相關(guān)的名詞術(shù)語(yǔ)4、工程“五證”1）國(guó)有土地使用權(quán)證 有兩種情況： （1）按土地招拍掛取得土地的使用權(quán)合同，由土地局辦理用地臨時(shí)手續(xù)，待項(xiàng)目驗(yàn)收后再辦理每戶的國(guó)有土地使用權(quán)證。 （2）按土地招拍掛取得土地的使用權(quán)合同，由土地局辦理整個(gè)項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)證，待項(xiàng)目驗(yàn)收后向土地

15、局交還(jiohun)整個(gè)項(xiàng)目的土地使用證，由土地局再分解辦理到每戶的國(guó)有土地使用權(quán)證。 當(dāng)前基本上均按第二種情況辦理。共四十七頁(yè)六、與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)相關(guān)的名詞術(shù)語(yǔ) 4、工程“五證” 2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證 時(shí)間要求：以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后。 提交相應(yīng)文件： 持（1）建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件：（2）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。 由規(guī)劃局核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證 時(shí)間要求：修建性詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)后； 提交相應(yīng)文件： （1）使用土地的有關(guān)證明文件； （2）修建性詳細(xì)規(guī)劃 （3）建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。 規(guī)劃局審

16、核(shnh)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。并公示總平面圖共四十七頁(yè)六、與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)相關(guān)的名詞術(shù)語(yǔ)4）建設(shè)工程施工許可證（1）建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（3）施工場(chǎng)地三通一平完成、具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。（4）勘察合同、設(shè)計(jì)合同、施工合同、監(jiān)理合同。（5）圖紙(tzh)審查及圖紙(tzh)會(huì)審?fù)瓿?。?）施工組織設(shè)計(jì)己報(bào)審、按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。（7）投資許可證（或投資項(xiàng)目備案證）。（8）其他相關(guān)手續(xù)。詳見報(bào)審表。共四十七頁(yè)六、與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)相關(guān)的名詞術(shù)語(yǔ)5）商品房

17、預(yù)售許可證（1）辦理時(shí)間： 結(jié)構(gòu)封頂，高層結(jié)構(gòu)完成70%（一半以上可商量）。（2）提交主要資料：土地使用權(quán)證書建設(shè)用地規(guī)劃許可證及紅線圖建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證、施工合同、白蟻(biy)預(yù)防合同商品房預(yù)售方案其他相關(guān)資見報(bào)審資料目錄共四十七頁(yè)六、與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)相關(guān)的名詞術(shù)語(yǔ)5、工程建設(shè)（施工、監(jiān)理）招標(biāo) 時(shí)間：用地手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)和施工圖報(bào)審?fù)瓿珊筮M(jìn)行。提供文件： 1）立項(xiàng)批文 2）使用(shyng)土地證明 3）規(guī)劃許可證 4）設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料 5）資金證明文件等 在孝感市綜合招標(biāo)投標(biāo)交易中心填寫工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)入場(chǎng)登記表、工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)備案表，憑工程建設(shè)項(xiàng)目招

18、投標(biāo)入場(chǎng)登記表和相關(guān)資料到孝感市招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理局業(yè)務(wù)科辦理招標(biāo)事項(xiàng)核準(zhǔn)備案。 一般情況下建設(shè)單位招標(biāo)均委托代理公司具體實(shí)施。 一般選擇邀請(qǐng)招標(biāo)（邀請(qǐng)單位為3-5家）通過(guò)招標(biāo)，選擇施工隊(duì)伍或監(jiān)理單位共四十七頁(yè)六、與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)相關(guān)的名詞術(shù)語(yǔ) 6、索賠 在合同實(shí)施過(guò)程中，因?qū)Ψ礁淖兒贤瑘?zhí)行條件或違反合同約等非本方原因，給本方造成實(shí)際損失，本方要求對(duì)方給予補(bǔ)償?shù)囊环N正常途徑或方式。 索賠是否成立，必需同時(shí)具備以下幾個(gè)要件： 1）索賠理由成立； 2）有充分的證據(jù)資料； 3）在索賠規(guī)定的時(shí)限期(xinq)內(nèi)。 關(guān)于時(shí)限要求： 1）索賠事件發(fā)生28日內(nèi)發(fā)出索賠意向通知； 2）索賠意向

19、通知發(fā)出28天內(nèi)提交正式索賠報(bào)告； 3）收到索賠報(bào)告和有關(guān)資料后，若在28天內(nèi)既未予答復(fù)、也未給對(duì)方作進(jìn)一步要求，則視為索賠要求己經(jīng)認(rèn)可。共四十七頁(yè)六、與房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)相關(guān)的名詞術(shù)語(yǔ)7、工程變更-設(shè)計(jì)變更與工程洽商1）設(shè)計(jì)變更（1）建設(shè)單位因需要調(diào)整設(shè)計(jì)方案；（2）由于設(shè)計(jì)缺陷造成設(shè)計(jì)圖紙需要補(bǔ)充或修改原有設(shè)計(jì)； （3）凡涉及結(jié)構(gòu)安全(nqun)和使用功能改變等問(wèn)題； 以上應(yīng)由設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)變更通知單。2）工程洽商（1）建設(shè)單位裝修材料調(diào)整；（2）施工單位原因?qū)ο嚓P(guān)施工工藝等提出調(diào)換裝修材料等； 以上除涉及重大設(shè)計(jì)效果事項(xiàng)由設(shè)計(jì)單位會(huì)簽外，其他可由建設(shè)單位、施工單位和監(jiān)理單

20、位會(huì)簽即可。共四十七頁(yè)七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序(chngx)及所需證件主要程序 （1）投資(tu z)機(jī)會(huì)選擇與決策分析； （2）前期工作階段（立項(xiàng)、征地、規(guī)劃、拆遷、五通一平、 勘察設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、報(bào)建等）； （3）工程建設(shè)階段（實(shí)施階段）； （ ）（房屋預(yù)售：不能算作一個(gè)單獨(dú)的階段） （4）竣工驗(yàn)收、備案、移交階段。 （ ）辦證（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓-住戶土地證、房屋產(chǎn)權(quán)證）與售后服務(wù)。 （5）后評(píng)價(jià)階段。共四十七頁(yè)七、房地產(chǎn)開發(fā)主要(zhyo)程序及所需證件主要(zhyo)程序圖共四十七頁(yè)七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序(chngx)及所需證件 1、投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析(可研、環(huán)評(píng)) 本階段主要是開發(fā)商高

21、層考察，研究、分析和決策 1) 按企業(yè)戰(zhàn)略和所獲得的信息分析初定開發(fā)考察對(duì)象 2）收集(shuj)開發(fā)項(xiàng)目所在地總體規(guī)劃與控制性規(guī)劃情況； 3）收集開發(fā)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)及需求信息； 4）當(dāng)?shù)仨?xiàng)目投資開發(fā)政策情況； 通過(guò)以上信息的收集和調(diào)查研究分析，作出初步?jīng)Q策。經(jīng)企業(yè)高層進(jìn)一步考察、研究、分析、作出正式的投資決策。 委托相關(guān)咨詢單位完成可行性研究報(bào)告和環(huán)境影響評(píng)價(jià)并向當(dāng)?shù)匕l(fā)改委提出立項(xiàng)申請(qǐng).共四十七頁(yè)七、房地產(chǎn)開發(fā)主要(zhyo)程序及所需證件2、前期工作階段 1）立項(xiàng)（發(fā)改委） (1) 立項(xiàng)申請(qǐng)及企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等； （2）可行性研究報(bào)告； （3）環(huán)境影響評(píng)價(jià)； （4）土地征用意向合同; （

22、5）規(guī)劃方案預(yù)審意見; （6）選址(xun zh)意見書,當(dāng)前己基本取消。 拿到兩項(xiàng)手續(xù)。一是同意立項(xiàng)批復(fù)文件，二是企業(yè)投資項(xiàng)目備案證 共四十七頁(yè)七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序(chngx)及所需證件2）拿地：土地招、拍、掛與摘牌（土地局） （1）土地掛牌公告發(fā)出(fch)后，購(gòu)買掛牌文件； （2）提交申請(qǐng)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等文件，交保證金，取得竟買人資格確認(rèn)書； （3）參加競(jìng)拍，摘牌成功； （4）簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 （5）交出讓金，取得國(guó)有土地使用權(quán)證 拿地就是取得國(guó)有土地使用權(quán)證附:土地紅線圖申請(qǐng):現(xiàn)場(chǎng)勘界，釘出讓土地宗地紅線樁。共四十七頁(yè)七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序(chngx)及所需證件3）申

23、請(qǐng)(shnqng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局） 向規(guī)劃局提交下列文件：（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；（2）立項(xiàng)批文及企業(yè)投資項(xiàng)目備案證；（3）項(xiàng)目規(guī)劃方案；（4）其他相應(yīng)文件。規(guī)劃局審核批準(zhǔn)后核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證附:建設(shè)用地紅線圖.申請(qǐng):約定時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)勘界，釘規(guī)劃建設(shè)用地紅線控制樁 共四十七頁(yè)七、房地產(chǎn)開發(fā)主要(zhyo)程序及所需證件4）修建(xijin)性詳細(xì)規(guī)劃報(bào)批（規(guī)劃局）（1）向有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)部門提交規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案；（2）受委托的規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)；（3）修建性詳細(xì)規(guī)劃報(bào)批；（4）規(guī)劃局組織有關(guān)專家論證與市政府例會(huì)通過(guò)。 取得修建性詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)文件。共四十七頁(yè)七、房地

24、產(chǎn)開發(fā)主要程序(chngx)及所需證件5）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局） 向規(guī)劃局提交下列文件：（1）國(guó)有土地使用權(quán)證明文件；（2）建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案文件；（3）經(jīng)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃（含批文）；規(guī)劃局審核(shnh)合格后核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 公示: 審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總圖共四十七頁(yè)七、房地產(chǎn)開發(fā)主要(zhyo)程序及所需證件6）拆遷與五通一平(y pn)（現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備）（1）簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議；水電增容報(bào)裝;鋪通道路等;（2）組織現(xiàn)場(chǎng)拆遷；（3）場(chǎng)地平整；7）地質(zhì)勘察與施工圖設(shè)計(jì)（技術(shù)準(zhǔn)備）8）施工圖報(bào)審與備案（1）建筑工程施工圖審查（2）消防工程施工圖審查（3）節(jié)能工程

25、施工圖審查（4）人防工程施工圖審查（5）防雷接地工程施工圖審查 拿到審圖合格文件，為報(bào)建作準(zhǔn)備。其中在施工前尚需進(jìn)行消防和節(jié)能等項(xiàng)的專項(xiàng)備案工作。 共四十七頁(yè)七、房地產(chǎn)開發(fā)主要(zhyo)程序及所需證件9）工程建設(shè)招標(biāo)（監(jiān)理、施工）（1）與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)簽訂招標(biāo)代理合同（2）提供相關(guān)文件（前面己講）到招標(biāo)局備案；（3）開標(biāo)、定標(biāo)； (4)取得中標(biāo)通知書（確定監(jiān)理單位和施工單位）；招標(biāo)完成后辦理(bnl)質(zhì)量、安全備案。 共四十七頁(yè)七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序(chngx)及所需證件10）工程報(bào)建：取得建筑工程施工許可證 提交以下資料：（1）辦理報(bào)建手續(xù)申請(qǐng)書；（2）建筑工程施工許可申報(bào)表（施工組織設(shè)計(jì)

26、(shj)與質(zhì)量安全備案證）；（3）勘察合同；（4）設(shè)計(jì)合同；（5）監(jiān)理合同及監(jiān)理單位資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證復(fù)印件及現(xiàn)場(chǎng)委托書，委托人身份證復(fù)印件；（6）投資許可證（或企業(yè)投資項(xiàng)目備案證）；（7）國(guó)有土地使用權(quán)證；（8）建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 審核通過(guò)核發(fā)建筑工程施工許可證前期階結(jié)束。共四十七頁(yè)七、房地產(chǎn)開發(fā)主要(zhyo)程序及所需證件3、建設(shè)施工階段（實(shí)施階段）1）定點(diǎn)釘樁、放線、驗(yàn)線2）建設(shè)施工3）竣工(jngng)預(yù)驗(yàn)收。同時(shí)完成以下相關(guān)事項(xiàng)：4）規(guī)劃部門：竣工樓層及面積測(cè)量（核準(zhǔn)實(shí)際容積率）并出具測(cè)量報(bào)告，供規(guī)劃驗(yàn)收用。5）房產(chǎn)部門：分戶測(cè)量竣工面積，確定每戶分?jǐn)偡置娣e，每戶內(nèi)套面

27、積。并出具測(cè)量報(bào)告，供確定每戶銷售面積用。 共四十七頁(yè)七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序(chngx)及所需證件4、房屋預(yù)售需要提交的申報(bào)資料及應(yīng)具備的條件：1、申請(qǐng)書；建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)批文（核準(zhǔn)通知）；2、土地使用權(quán)證書；3、建設(shè)(jinsh)用地規(guī)劃許可證及紅線圖；建設(shè)(jinsh)工程規(guī)劃許可證；4、施工許可證；營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書；5、白蟻預(yù)防合同；6、工程施工合同；施工進(jìn)度計(jì)劃表；7、預(yù)售商品房分層平面圖；8、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書范本；9、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；商品房預(yù)售方案；10、前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案證明或方案及承諾書；11、孝感市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上創(chuàng)建動(dòng)態(tài)樓盤表及提交預(yù)售許可申請(qǐng)；12、現(xiàn)場(chǎng)勘察形象進(jìn)度及水電終端收費(fèi)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)情況（形象進(jìn)度要求：多層基本封頂，高層達(dá)到總層數(shù)的70%以上）。房管局審核合格，發(fā)給商品房預(yù)售許可證 共四十七頁(yè)七、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序(chngx)及所需證件5、工程竣工驗(yàn)收、備案與移交(yjio)階段1）工程驗(yàn)收 工程驗(yàn)收前，檔案館要進(jìn)行檔案預(yù)驗(yàn)收。（1）節(jié)能專項(xiàng)驗(yàn)收（2）環(huán)保專項(xiàng)驗(yàn)收（3）防雷接地專項(xiàng)驗(yàn)收（4）消防工程專項(xiàng)驗(yàn)收（5）人防專項(xiàng)驗(yàn)收（6）分戶驗(yàn)收（7）四方竣工驗(yàn)收。取得單位工程竣工驗(yàn)收文件。（8）向質(zhì)檢站等部門送審以上驗(yàn)