房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析

1、第七章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(fngxin)分析共十九頁房地產(chǎn)投資(tu z)風(fēng)險分析風(fēng)險識別(shbi) 風(fēng)險估計 風(fēng)險評價 風(fēng)險規(guī)避共十九頁風(fēng)險(fngxin)識別風(fēng)險： 指某一個事件的不確定性和他可能帶來的不確定的結(jié)果的綜合效應(yīng)；是普遍存在的，也是不可能避免的。房地產(chǎn)風(fēng)險： 1、投資額大，回收期長 2、房地產(chǎn)投資自由(zyu)進(jìn)入或者退出市場難度大概括： 房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險行業(yè)，不確定性伴隨其始終，對房地產(chǎn)起決定作用概括：房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險行業(yè)，不確定性伴隨其始終，對房地產(chǎn)起決定作用。 共十九頁房地產(chǎn)投資風(fēng)險(fngxin)的特點1、多樣性 由于房地產(chǎn)投資的整個過程涉及(shj)社會、

2、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各個方便，因而其風(fēng)險表現(xiàn)出多樣性，相互間的變化呈現(xiàn)出極其復(fù)雜的關(guān)系。2、變現(xiàn)性 由于房地產(chǎn)投資投入的資金量大，周期長，并且房地產(chǎn)市場是個不完全市場，房地產(chǎn)也不像其他資產(chǎn)如存款、國庫券等隨時變現(xiàn)，因而變現(xiàn)風(fēng)險也較大。3、補(bǔ)償性 由于房地產(chǎn)投資具有風(fēng)險，因而投資者一般對承擔(dān)的這一風(fēng)險在經(jīng)濟(jì)上要求補(bǔ)償，這一補(bǔ)償也叫風(fēng)險溢價或風(fēng)險回報。共十九頁風(fēng)險(fngxin)類型A、按照風(fēng)險來源,可以將房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險：是指對市場內(nèi)所有房地產(chǎn)投資項目都產(chǎn)生影響的、投資者無法避免或者消除的風(fēng)險,主要包括通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率(

3、ll)風(fēng)險、政策風(fēng)險、風(fēng)險、或然損失風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險：是指只對市場內(nèi)個別房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生影響,投資者個體可以設(shè)法避免或通過投資組合方法消除的風(fēng)險,主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)、險、資本價值風(fēng)險、機(jī)會成本風(fēng)險、時間風(fēng)險、持有期風(fēng)險、未來運營費用風(fēng)險等。共十九頁風(fēng)險(fngxin)類型B、按風(fēng)險性質(zhì)因素不同，將房地產(chǎn)投資風(fēng)險分為政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)(jngj)風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險和國際風(fēng)險。共十九頁風(fēng)險(fngxin)類型政策(zhngc)風(fēng)險政治環(huán)境風(fēng)險經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險金融政策變化風(fēng)險環(huán)保政策變化風(fēng)險法律風(fēng)險共十九頁風(fēng)險(fngxin)類型社會(sh

4、hu)風(fēng)險城市規(guī)劃風(fēng)險 區(qū)域發(fā)展風(fēng)險 公眾干預(yù)風(fēng)險住客干預(yù)風(fēng)險治安風(fēng)險容積率變化風(fēng)險建筑覆蓋率變化風(fēng)險用途的相容性風(fēng)險近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險共十九頁風(fēng)險(fngxin)類型購買力風(fēng)險住戶規(guī)模(gum)變動風(fēng)險單元住宅面積變化風(fēng)險經(jīng)濟(jì)風(fēng)險市場供求風(fēng)險 財務(wù)風(fēng)險 地價風(fēng)險融資風(fēng)險國民經(jīng)濟(jì)狀況變動風(fēng)險通貨膨脹風(fēng)險利率變化風(fēng)險資金變現(xiàn)風(fēng)險開發(fā)費用變化風(fēng)險稅率變動風(fēng)險共十九頁風(fēng)險(fngxin)類型技術(shù)(jsh)風(fēng)險建筑材料改變和更新風(fēng)險 建筑施工技術(shù)和工藝革新風(fēng)險建筑設(shè)計變動和計算失誤風(fēng)險設(shè)備故障、損壞或施工事故風(fēng)險建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險信息風(fēng)險共十九頁風(fēng)險(fngxin)類型自然(zrn)

5、風(fēng)險火災(zāi)風(fēng)險風(fēng)暴風(fēng)險洪水風(fēng)險地震風(fēng)險氣溫風(fēng)險共十九頁風(fēng)險(fngxin)類型國際(guj)風(fēng)險 國家風(fēng)險 國際政策風(fēng)險 國際投資環(huán)境風(fēng)險 貨幣匯率變化風(fēng)險 國際貨幣利率變化風(fēng)險 國際經(jīng)營風(fēng)險共十九頁風(fēng)險(fngxin)估計風(fēng)險估計是對風(fēng)險發(fā)生可能性的大小、可能出現(xiàn)的后果(hugu)、可能發(fā)生的時間和影響范圍大小等的估計。風(fēng)險估計的作用是為分析整個系統(tǒng)的風(fēng)險或某一類風(fēng)險提供基礎(chǔ)，并進(jìn)一步為制訂風(fēng)險管理計劃、風(fēng)險評價、確定風(fēng)險應(yīng)對措施和進(jìn)行風(fēng)險監(jiān)控提供依據(jù)。共十九頁風(fēng)險(fngxin)估計1.收集數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行風(fēng)險估計時要收集和風(fēng)險相關(guān)的數(shù)據(jù)和資料。這些數(shù)據(jù)和資料可以從過去類似房地產(chǎn)開發(fā)

6、項目的經(jīng)驗總結(jié)和記錄中取得，可以從自然環(huán)境、社會環(huán)境的歷史資料中取得，也可以在項目開發(fā)過程(guchng)中取得。但是由于影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的因素眾多，所以有價值的、可供使用的歷史數(shù)據(jù)資料未必完備。此時，可以采用專家調(diào)查等方法獲得具有經(jīng)驗性的主觀評價資料。 2.建立風(fēng)險模型 以取得的有關(guān)風(fēng)險的數(shù)據(jù)資料為基礎(chǔ)，對風(fēng)險發(fā)生的可能性和可能的結(jié)果給出明確的量化的描述，即風(fēng)險模型。該模型可以描述不確定因素與風(fēng)險發(fā)生概率的關(guān)系，以及不確定因素與可能損失的關(guān)系。 共十九頁風(fēng)險(fngxin)估計3.風(fēng)險發(fā)生的概率和后果估計 風(fēng)險模型建立后，就可以用適當(dāng)?shù)姆椒ㄈス烙嬅恳伙L(fēng)險事件發(fā)生的概率和可能(knng)造成

7、的后果。通常用概率來表示風(fēng)險事件發(fā)生的可能(knng)性，可能(knng)的后果則用費用損失來表示。 4.風(fēng)險評價 經(jīng)對不同風(fēng)險發(fā)生概率和可能出現(xiàn)的后果估計，就具備了對整體風(fēng)險或某一部分風(fēng)險，或某一階段風(fēng)險進(jìn)行評價的條件。通常是將風(fēng)險的發(fā)生概率和可能的影響程度和范圍結(jié)合起來進(jìn)行評價。共十九頁風(fēng)險(fngxin)估計的內(nèi)容1.風(fēng)險發(fā)生可能性的估計 風(fēng)險估計的首要任務(wù)是分析和估計風(fēng)險發(fā)生的概率，即風(fēng)險發(fā)生可能性的大小，這是風(fēng)險分析估計中最為重要的一項工作(gngzu)，但常常也是最困難的一項工作(gngzu)。主要原因在于和房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險相關(guān)的系列數(shù)據(jù)收集相當(dāng)困難，并且不同開發(fā)項目差異性較大，

8、可能引起較大誤差。 2.風(fēng)險后果嚴(yán)重程度的估計 風(fēng)險估計的第二項任務(wù)是分析和估計風(fēng)險發(fā)生后果的嚴(yán)重程度，即風(fēng)險可能帶來的損失大小。在房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險研究中，本文采取了由專家估計風(fēng)險影響程度，并給予量化的方法。 共十九頁風(fēng)險估計(gj)的內(nèi)容3.風(fēng)險影響范圍估計 風(fēng)險估計的第三項任務(wù)是對風(fēng)險影響范圍的估計，包括分析風(fēng)險可能影響的部位，或可能影響的方面和工作。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險要考慮開發(fā)項目的實施過程和特點(tdin)，以及該項目的功能與使用價值應(yīng)用情況綜合分析。 4.風(fēng)險發(fā)生時間估計 風(fēng)險出現(xiàn)的時間估計也是風(fēng)險估計的一部分，風(fēng)險出現(xiàn)的時間估計關(guān)系到對風(fēng)險的控制，即如何降低風(fēng)險發(fā)生的概率及降

9、低損失。風(fēng)險發(fā)生時間的估計與房地產(chǎn)開發(fā)項目自身的特征有關(guān)。共十九頁風(fēng)險(fngxin)估計的主要方法 1.利用已有數(shù)據(jù)資料分析風(fēng)險概率分布 當(dāng)積累有較多的數(shù)據(jù)資料時，可以通過對數(shù)據(jù)資料的分析，找出 風(fēng)險的概率分布。 2.利用理論概率分布確定風(fēng)險的概率 實踐中，有些(yuxi)風(fēng)險事件的發(fā)生是一種較為普遍的現(xiàn)象，前人已有較多的探索或研究，并且得到了這些風(fēng)險事件的隨機(jī)變化的規(guī)律，即分布的規(guī)律。對于這種情況，可根據(jù)具體情況，利用已知的理論概率分布求得風(fēng)險發(fā)生的概率。 3.用主觀概率分析風(fēng)險發(fā)生的概率 由于建設(shè)工程項目具有明顯的一次性和單件性，不同項目的可比性較差。當(dāng)可靠的客觀資料較少時，可以由專家根據(jù)以往經(jīng)驗，給出風(fēng)險發(fā)生的主觀概率。 4.風(fēng)險損失的估計 風(fēng)險損失涉及到開發(fā)項目的投資、建設(shè)和出售等方面，對于風(fēng)險損失的估計應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，從上述三個方面考慮。共十九頁內(nèi)容摘要第七章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析。指某一個事件的不確定性和他可能帶來的不確定的結(jié)果的綜合效應(yīng)。是普遍存在的，也是不可能避免的。房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險行業(yè)，不確定性伴隨其始終，對房地產(chǎn)起決定作用概括：房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險行業(yè)，不確定性伴隨其始終，對房地產(chǎn)起決定作用。由于房地產(chǎn)投資的整個過程涉及社會(shhu)