房地產(chǎn)法課件第4章

1、第四章 房地產(chǎn)開發(fā)法律(fl)制度共七十頁第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)(kif)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念(ginin) 1.定義：房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。 共七十頁2.含義（1）取得建設(jinsh)用地使用權，是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件； （2）包括兩種行為：土地開發(fā)-三通一平；七通一平房屋建設共七十頁二、房地產(chǎn)開發(fā)的分類1.按房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模不同，房地產(chǎn)開發(fā)可分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)、成片開發(fā)。 單項開發(fā)規(guī)模較小、占地少、項目功能單、配套設施(shsh)簡單。 小區(qū)開發(fā)：一是指新城區(qū)開發(fā)中的一個小區(qū)綜合開發(fā)，要求在開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)做到基礎設施和配套項目齊全

2、，功能完善；二是指在舊城區(qū)更新改造中的局部改建，即某個相對獨立的街坊的更新改造。 成片開發(fā)，一般指范圍廣闊、項目眾多、投入資金巨大、建設周期長的大型綜合開發(fā)。 共七十頁 2按房地產(chǎn)開發(fā)的范圍不同，房地產(chǎn)開發(fā)可分為(fn wi)新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造。 3.從房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)方面劃分，分為政府開發(fā)和非政府開發(fā)。 4按房地產(chǎn)開發(fā)的目的不同，房地產(chǎn)開發(fā)可分為經(jīng)營性開發(fā)和自用性開發(fā)。共七十頁 三、房地產(chǎn)開發(fā)(kif)的特點 1.綜合性強，涉及面廣； 2.工程量大，綜合成本高； 3.建設項目種類繁多； 4.與銀行關系密切。共七十頁 四、房地產(chǎn)開發(fā)的流程1 立項批復 (發(fā)改委) ；2 選址意見書 (管委

3、會) ；3 土地證 (國土局) ；4 地名申報 (民政局) ；5 建設用地規(guī)劃許可證 (規(guī)劃局) ；6 環(huán)評報告 （環(huán)保局,委托環(huán)評公司辦理）；7水保方案設計所需資料 (稅務局)；8 建設工程規(guī)劃許可證 (規(guī)劃局) ；9 消防審核申報表 (消防支隊 )；10 人民防空地下室建設審批表 (人防辦公室)；11規(guī)劃審查必須報送文件 (城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會 )；12 規(guī)劃設計方案申報 (規(guī)劃局) ；13 施工圖審查要件(yojin) (審圖機構(gòu))；共七十頁 14 建筑設計方案申報 （規(guī)劃局） ；15 監(jiān)理招投標及合同備案所需材料 (建設局) ；16 施工招投標及合同備案所需材料 (建設局) ；17 設計合同

4、審查備案所需材料 (建設局) ；18 工程安全文明施工備案手續(xù)材料 (建設局) ；19 委托質(zhì)量(zhling)監(jiān)督所需材料 (質(zhì)量(zhling)技術監(jiān)督局) ；20 建設工程施工許可證 (建設局) ；21 施工用水申請 (自來水公司) ；22 施工用電申請 (電力公司) ；23 辦理臨時占道、開口 (城管局) ；24 物價審批所需材料 (建設局) ；25 物業(yè)管理備案 (建設局) ；26 初始登記 (建設局)；27 商品房預售許可證 (建設局) 。共七十頁 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理(gunl)法律制度 共七十頁 一、城市土地利用規(guī)劃的概念和作用 （一）概念：城市規(guī)劃(chn sh u

5、hu)是指確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和布局，既指導城市的長遠發(fā)展，又具體部署城市近期的各項建設的有關城市發(fā)展綜合部署。城市規(guī)劃(chn sh u hu)是城市開發(fā)、建設和管理的主要依據(jù)，是城市發(fā)展的基礎。共七十頁（二）作用1.是政府調(diào)節(jié)土地(td)資源配置的重要手段；2.為房地產(chǎn)發(fā)展及其區(qū)位選擇提供了有利條件；3.是有效實施城市土地利用管理的科學依據(jù)。共七十頁二、城市土地利用規(guī)劃的基本內(nèi)容（一）城市土地利用總體規(guī)劃（一）城市土地利用總體規(guī)劃（1）對市縣轄行政區(qū)范圍的城鎮(zhèn)體系、交通體系、基礎設施、生態(tài)環(huán)境、風景旅游資源開發(fā)進行(jnxng)合理布置的綜合安排；（2）確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)城市人口及用地規(guī)模，劃定

6、城市規(guī)劃區(qū)范圍；（3）確定城市規(guī)劃用地發(fā)展方向和布局結(jié)構(gòu)，確定市區(qū)中心位置；（4）確定城市對外交通系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和布局，編制城市交通運輸和道路系統(tǒng)規(guī)劃，確定城市道路等級和干道系統(tǒng)、主要廣場、停車場及主要交叉路口形式；共七十頁（5）確定城市供排水、防洪、供電、通訊、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)等基礎設施的發(fā)展目標和總體布局，并協(xié)調(diào)發(fā)展； （6）根據(jù)城市防災要求，做出人防建設、防震防災規(guī)劃；（7）各級歷史文化名城的專門保護規(guī)劃；（8）確定舊城改造、用地調(diào)整的原則、方法和步驟，提出控制舊城人口密度的要求和措施；（9）對規(guī)劃區(qū)的自然(zrn)保護地帶、風景名勝、文物古跡、傳統(tǒng)街區(qū)，劃定保護和控制范圍，提出保護措施；（10）

7、編制近期建設規(guī)劃，確定近期建設目標、內(nèi)容和實施部署；（11）其他各項專業(yè)規(guī)劃。 共七十頁（二）城市土地利用功能分區(qū)規(guī)劃原則確定分區(qū)內(nèi)土地使用性質(zhì)、居住人口分布、建筑用地的容量(rngling)控制指標；（2）確定市、區(qū)級公共設施的分布及用地范圍；（3）確定城市主、次干道的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高，以及主要交叉口、廣場、停車場的位置和控制范圍；（4）確定工程干管的位置、走向、管徑、服務范圍以及主要工程設施的位置和用地范圍等。共七十頁（三）城市土地利用詳細規(guī)劃（1）建筑利用的種類和程度，包括層數(shù)、密度、容積率；（2）建筑形式、建筑物和基地與臨地境界的關系、建筑可占地和不可(bk)占地部分、

8、建筑物的位置；（3）建筑用地的規(guī)模，有關住宅占地的正面寬度和進深的最小值；（4）有關的附屬設施用地，如娛樂場、文化娛樂用地、停車場和車庫用地等；地；（9）廢棄場、下水處理用地和貯藏用地。 共七十頁 （5）根據(jù)城區(qū)(chngq)規(guī)劃，確定有關居住用建筑中最大的居住戶數(shù)；（6）根據(jù)城市規(guī)劃提供符合特殊需要的用地；（7）交通用地、步行空間、停車用地和與交通用地直接有關的用地；（8）公共設施用地（煤氣、上下水）及管道用。共七十頁三、房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)劃管理 要做好房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)劃管理，必須做到：（1）城市規(guī)劃部門要根據(jù)城市規(guī)劃實施的步驟和要求，編制城市國有土地使用權出讓規(guī)劃和計

9、劃。（2）城市國有土地使用權出讓前，必須制定控制性詳細規(guī)劃，出讓地塊，必須具有城市規(guī)劃部門提出的規(guī)劃設計條件及附圖(f t)。（3）出讓、轉(zhuǎn)讓合同必須附規(guī)劃設計條件及附圖(f t)，設計條件及附圖(f t)不得擅自更改，如確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準后，按程序辦理。（4）城市規(guī)劃部門應當加強對城市國有土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓過程的監(jiān)督檢查工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。共七十頁四、開發(fā)項目選址的規(guī)劃管理（1）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，必須有城市規(guī)劃主管部門批準的意見書；（2）建設項目選址意見書應當提供(tgng)建設項目的基本情況；（3）建設項目選址意見書的審批和發(fā)放實行分

10、級管理、層層報批或備案，不能放任不管；（4）選址意見書沒有簽發(fā)或簽發(fā)部門不是法定的規(guī)劃部門，則設計任務書不具備法律效力。共七十頁五、建設用地規(guī)劃審批管理（1）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設需要申請土地后，必須要持有國家批準(p zhn)的建設項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點；（2）城市規(guī)劃行政主管部門在收到申請之后，應當?shù)竭x址地點進行現(xiàn)場的調(diào)查和踏勘，并征求環(huán)境保護、消防安全、文物保護、土地管理、供水、供電等有關部門的意見； 共七十頁（3）城市規(guī)劃行政主觀部門經(jīng)過初審后，認為符合要求的，向建設單位提供建設用地地址與范圍的規(guī)劃紅線圖，提出規(guī)劃設計條件和要求，核定用地面積，并向建設單位核發(fā)建

11、設用地規(guī)劃許可證；（4）建設單位在獲得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以下地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上地方人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地；（5）未取得(qd)建設用地規(guī)劃許可證而取得(qd)建設用地批準文件、占用土地的，批準文件無效，占用的土地由縣級以上地方人民政府責令退回。共七十頁六、建設工程規(guī)劃管理（1）建設單位和個人進行工程建設應持有關批準文件；（2）城市規(guī)劃行政部門收到申請后，要對工程進行審查；（3）建設單位將設計方案提交城市規(guī)劃行政主管部門核查；（4）城市規(guī)劃行政主管部門核查后提出(t ch)修改意見；（5）建設單位委托設計單位進行施工圖設計，再報城市規(guī)劃

12、行政主管部門審查；（6）城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證；（7）建設單位申報開工手續(xù)；（8）對建設工程規(guī)劃檢查和驗收。共七十頁七、成片開發(fā)規(guī)劃管理（1）開發(fā)前進行可行性論證；（2）開發(fā)企業(yè)編制可行性研究報告；（3）開發(fā)企業(yè)必須在實施成片開發(fā)、滿足了土地可以轉(zhuǎn)讓的條件后，方可轉(zhuǎn)讓國有土地使用權；（4）建設(jinsh)單位履行有關報批手續(xù)，領取有關許可證件；（5）接受政府規(guī)劃部門的監(jiān)督和檢查。共七十頁案例(n l)分析甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了合作開發(fā)合同書，約定：雙方共同開發(fā)某小區(qū)，甲公司提供(tgng)土地使用權（甲公司提供(tgng)的土地系劃撥土地），乙公司提供(t

13、gng)資金，甲公司負責將該土地使用權辦理到乙公司名下，乙公司負責小區(qū)的勘探、規(guī)劃、設計、報建、建筑等工作，小區(qū)建成后，乙公司向甲公司支付利潤的20%。試分析：（1）合作開發(fā)合同書的性質(zhì)，說明理由；（2）合作開發(fā)合同書的效力，說明理由。共七十頁我來分析(fnx)合作開發(fā)協(xié)議書的性質(zhì)屬于土地轉(zhuǎn)讓合同。理由：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是指當事人訂立的以土地使用權、資金等作為共同投資、共享利潤(lrn)、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。本案例中甲乙雙方?jīng)]有共同投資、共享利潤、共擔風險，表面上是合作開發(fā)，實際上甲向乙支付土地，乙向甲支付價款，沒有與甲共同投資、共享利潤、共擔風險，所以實際上是甲向乙轉(zhuǎn)讓

14、土地使用權。（2）甲公司提供的土地使用權系劃撥土地使用權，劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過有批準權的行政部門批準，還需與土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同并交納土地出讓金，因甲公司沒有按照法定程序轉(zhuǎn)讓土地，即沒有經(jīng)過有批準權的行政部門批準，所以該合同無效。共七十頁案例(n l)分析合作建房合同約定，一方提供土地使用權，另一方提供資金，由提供土地使用權一方以自己名義單方單獨經(jīng)營，提供資金一方收取固定(gdng)利潤而不承擔經(jīng)營風險，這是名為合作建房實為借貸合同，分析該合同效力。共七十頁我來分析(fnx)該合同無效理由(lyu)：非金融企業(yè)之間的借貸行為違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此無效。共七十

15、頁 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)(kif)企業(yè)法律制度共七十頁一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(jngyng)的企業(yè)。正確理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的含義，應注意以下三點：1以營利為目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應是自主經(jīng)營(jngyng)、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束的經(jīng)濟實體，以獲取盈利為直接目的，其開發(fā)經(jīng)營(jngyng)活動必須講求經(jīng)濟效益；2營業(yè)內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(jngyng)；3依法律規(guī)定的條件、程序設立。共七十頁二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(qy)的種類 目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要有：1專營企業(yè)。是指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的企業(yè)：2兼營企業(yè)，是指經(jīng)批準從事房地產(chǎn)

16、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的其他企業(yè)；3項目公司，是指以開發(fā)項目為對象從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。共七十頁三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立(shl)條件 1有自己的名稱和組織機構(gòu)；2有固定的經(jīng)營場所。固定的經(jīng)營場所是指企業(yè)的住所，即為企業(yè)主要辦事機構(gòu)所在地。企業(yè)登記的住所只能有一個。在申請設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時，應提供固定經(jīng)營場所所有權或使用權的合法證明文件；3有符合國務院規(guī)定的注冊資本。進為保證投資開發(fā)房地產(chǎn)的能力，房地產(chǎn)開發(fā)的注冊資本必須適應房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，不得低于最低限額。 共七十頁 4有足夠的專業(yè)技術人員。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除具有資金密集的特點外，還具有技術密集的特點。因此，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有足夠

17、的、具有相當水平的會計、統(tǒng)計、財務、營銷等方面的經(jīng)濟管理人員和規(guī)劃、設計、施工等方面的工程技術人員：5法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。目前，這一規(guī)定主要是指設立房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司(n s)或股份有限公司(n s)以及設立外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，必須具備公司(n s)法和外商投資企業(yè)法有關的規(guī)定。共七十頁四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立程序 1申請登記。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。申請企業(yè)法人登記，經(jīng)企業(yè)法人主管機關審核，準予登記注冊的，領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，取得法人資格。依法需要辦理企業(yè)法人登記的，未經(jīng)企業(yè)法人的主管機關核準登記注冊，不得從事經(jīng)營活動；2發(fā)給營業(yè)執(zhí)照。

18、工商行政管理部門對符合法律規(guī)定條件的登記申請，應當自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合條件的不登記，并應當說明(shumng)理由；3備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的30日內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府確定的部門備案。共七十頁四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理 為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，促進(cjn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定將房地產(chǎn)專營企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個等級，即資質(zhì)一級企業(yè)、資質(zhì)二級企業(yè)、資質(zhì)三級企業(yè)、資質(zhì)四級企業(yè)和資質(zhì)五級企業(yè)。（一）資質(zhì)標準共七十頁資質(zhì)一級企業(yè)的條件：1自有流動資金5000萬元以上，注冊資金不低于50

19、00萬元；2有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人；3設有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經(jīng)濟師以上(含經(jīng)濟師)職稱的總經(jīng)濟師。工程技術、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務(ciw)等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；共七十頁具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷； 4近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)(linx)4年建筑工程質(zhì)量合格率達100，優(yōu)良率達20。共七十頁資質(zhì)二級企業(yè)的條件：1自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元；2有職稱的建筑、土木

20、工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得(bu de)少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于lO人；3工程技術、財務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；4近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100，優(yōu)良率達10。共七十頁資質(zhì)三級企業(yè)的條件：1自有流動資金800萬元以上，注冊資金不低于800萬元；2有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)(zhuny)管理人員不得少于10人，其中具有中級職稱的管理人員不得少于5人；3工程技術、財務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱

21、，其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員；具有2年,從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；4累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達100。 共七十頁資質(zhì)四級企業(yè)的條件：1自有流動資金100萬元以上，注冊資金不低于100萬元；2有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人；3工程技術負責人具有相應專業(yè)中級職稱，財務人員具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員。資質(zhì)五級企業(yè)條件：自有流動資金不低于30萬元，具體(jt)標準由省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門制定。共七十頁 （二）各資質(zhì)等級的

22、房地產(chǎn)開發(fā)公司的業(yè)務范圍 1.一級資質(zhì)：承擔房地產(chǎn)項目的建設規(guī)模不受限制，建設技術復雜程度不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。 2.二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目，承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政管理(gunl)部門確定。共七十頁第四節(jié) 建設工程項目招投標法律(fl)制度共七十頁 五、房地產(chǎn)開發(fā)(kif)企業(yè)的終止1.依行政規(guī)定、法院裁決而被撤銷；2.自行解散；3.企業(yè)破產(chǎn)；4.其他原因。共七十頁建設工程項目的招標投標，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設定“開發(fā)建設項目”這一標的(bio de)，邀請若干個建設單位進行秘密報價競爭，由房地產(chǎn)

23、開發(fā)企業(yè)從中選擇優(yōu)勝者，并與之達成協(xié)議，簽訂合同，按合同實施的法律行為。一次完整的招投標活動，包括招標、投標、評標、中標等主要過程法律依據(jù)：招投標法；建筑工程招標投標管理辦法共七十頁一、招標 房屋建設的招標，是指業(yè)主設定標的并標明其擬發(fā)包工程的內(nèi)容和要求等，從而(cng r)招引或邀請那些愿意承包并符合投標資格的承包者對承包該工程所采用的施工方案和要求的價格等進行投標的活動。 性質(zhì)-要約邀請 共七十頁（一）招標人1.招標人具備的條件： (1)招標人為法人或其他組織，能獨立承擔責任。（2）要有可以依法進行招標的建筑工程項目。2.招標的建筑工程項目的條件：（1）工程按審批程序經(jīng)批準并列入國家或當?shù)?/p>

24、年度計劃；(2)有設計單位提供的施工圖紙、概算、預算和有關資料；(3)建設(jinsh)用地已經(jīng)辦理了征用手續(xù)，建筑物和住戶已全部拆遷，現(xiàn)場的“三通一平”已落實，(4)資金、材料、機械設備來源渠道已落實并保證供應，(5)城市基建部門已核發(fā)建筑許可證。 共七十頁（二）招標文件1.工程質(zhì)量說明2.設計圖紙和技術資料3.工程量清單4.資金證明和工程款支付方式5.主要材料供應方式6.特殊工程施工要求7.投標書編制(binzh)說明8.日程安排9.施工合同條件10.投標保證金共七十頁（三）招標工程標的工程標底由招標人在發(fā)布招標廣告之前提出，報建設主管部門和建設銀行復核。標底編制時，除工程直接按定額和當?shù)?/p>

25、市場價格計算外，施工管理費、法定利潤和技術裝備費等，均應按國家、地方現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。施工人員的調(diào)遣費、運輸費、“三通一平”費、臨時(ln sh)工程費、各項施工措施費和預算不可預計費等，都應計入工程造價，對此標底應嚴格保密，不得泄漏。 共七十頁標的文件(wnjin)（1）招標工程綜合說明（2）招標工程一覽表（3）標底價共七十頁（四）招標方式1.公開招標2.邀請招標（五）投標單位資格審查（1）企業(yè)注冊(zhc)證明和技術等級（2）主要施工經(jīng)歷（3）技術力量簡況（4）正在施工的承建項目（5）資金及財務狀況共七十頁二、投標房屋建設的投標，是指愿意承包(chngbo)房屋建設的施工單位，根據(jù)招標文件向招

26、標人報送投標方案的法律行為。投標方式屬要約性質(zhì)，只要招標人選中了投標方案，投標人與招標人就可以依據(jù)此方案訂立承發(fā)包合同。 共七十頁投標文件：(1)綜合說明 (2)工程總報價和價格組合的分析 （3）施工方案和機械設備（4）主要施工方法和保證質(zhì)量的措施（5）計劃開、竣工日期 （6）項目負責人和主要技術人員簡歷業(yè)績（7）對合同主要條件(tiojin)的確認 共七十頁三、開標在規(guī)定的時間地點公開進行，由主持人主持，邀請所有投標人參加。四、評標評標由依法組建(z jin)的評標委員會負責共七十頁五、定標確定中標企業(yè)的主要依據(jù)是：標價合理，能保證質(zhì)量和工期，經(jīng)濟效益好，社會效益高。所有投標企業(yè)的標價都高于

27、標底時，如屬標底計算錯誤，應按實際情況予以(yy)調(diào)整；如果標底無誤，通過評標剔除不合理部分，確定合理標價和中標企業(yè)。確定中標企業(yè)后，雙方應在一個月內(nèi)簽訂承發(fā)包合同，借故拒絕簽訂合同的招標或中標企業(yè)，應賠償由此而給對方造成的經(jīng)濟損失。共七十頁六、招標管理機構(gòu)中央(zhngyng)-建設部省、自治區(qū)、直轄市-建設廳市、縣-建設局七、招標程序共七十頁 第五節(jié) 建筑工程的 施工(sh gng)管理與監(jiān)理法律制度共七十頁一、建筑工程的施工(sh gng)管理制度房屋建設項目在履行法定程序，并通過招標、投標、中標后，即按設計圖紙付渚施工，從而使房屋建設進入實質(zhì)階段施工。施工企業(yè)應具備的條:1.國家規(guī)定的

28、注冊資本2.法定專業(yè)技術人員3.技術裝備4.其他條件共七十頁（一）建筑施工企業(yè)(qy)的資質(zhì)管理建筑施工企業(yè)的資質(zhì)管理主要包括三部分內(nèi)容；1、確定資質(zhì)標準：一級企業(yè)：具有20年以上的施工經(jīng)歷，近15年來承擔過兩個以上大型工業(yè)建設項目的主體工程施工；企業(yè)經(jīng)理具有十年以上從事施工管理工作經(jīng)歷；具有一定數(shù)量的工程技術等專業(yè)人員；固定資產(chǎn)在1500萬元以上，流動資金在400萬元以上；企業(yè)年總產(chǎn)值在4000萬元以上。 共七十頁二級企業(yè)：具有12年以上的施工經(jīng)歷，近10年來承擔過兩個以上中型工業(yè)建設項目的主體工程施工；企業(yè)經(jīng)理(jngl)具有8年以上從事施工管理工作經(jīng)歷；具有一定數(shù)量的工程技術等專業(yè)人員；

29、固定資產(chǎn)在800萬元以上，流動資金在200萬元以上；企業(yè)年總產(chǎn)值在2000萬元以上。 共七十頁三級企業(yè)：具有8年以上的施工(sh gng)經(jīng)歷，近5年來承擔過兩個以上中型工業(yè)建設項目的主體工程施工(sh gng)；企業(yè)經(jīng)理具有5年以上從事施工(sh gng)管理工作經(jīng)歷；具有一定數(shù)量的工程技術等專業(yè)人員；固定資產(chǎn)在150萬元以上，流動資金在40萬元以上；企業(yè)年總產(chǎn)值在500萬元以上。 共七十頁四級企業(yè)：具有4年以上的施工經(jīng)歷，近3年來承擔過6層民用建筑工程施工；企業(yè)經(jīng)理具有5年以上從事施工管理工作經(jīng)歷；具有一定數(shù)量的工程技術等專業(yè)人員；固定資產(chǎn)在150萬元以上，流動資金在40萬元以上；企業(yè)年總

30、產(chǎn)值在500萬元以上。2、認定(rndng)企業(yè)資質(zhì)等級：認定(rndng)企業(yè)資質(zhì)等級，由建設行政主管部門根據(jù)確定的資質(zhì)標準和企業(yè)達到標準的實際情況，給建筑企業(yè)核定資質(zhì)等級，經(jīng)審核合格的，由審批部門向企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)等級證書。共七十頁3、劃定企業(yè)的經(jīng)營范圍：一級企業(yè)可承包各種通用(tngyng)工業(yè)與民用建設項目的施工；二級企業(yè)可承包30層以下，30米跨度以下的房屋建筑，高度100米以下的構(gòu)筑物的建筑施工；三級企業(yè)可承包12層以下，21米跨度以下的房屋建筑；四級企業(yè)可承包6層和15米跨度以下的民用房屋建筑施工。共七十頁（二）建筑工程的施工許可管理建筑工程開工(ki gng)前，建設單位應當按照國

31、家有關規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取許可證。未取得施工許可證的建設單位不得擅自開工(ki gng)，但工程投資額在30萬元以下或者建設面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申辦許可證。共七十頁 （三）建設工程的施工現(xiàn)場管理(gunl) 目前加強施工現(xiàn)場管理，著重抓好工程質(zhì)量、材料消耗、場容場貌、機械設備、經(jīng)濟核算和安全施工等六個方面。共七十頁（四）建筑工程的施工質(zhì)量管理與竣工驗收管理1、建筑工程的施工質(zhì)量管理：建筑工程的施工質(zhì)量必須(bx)符合國家有關建筑工程安全標準的要求，建設單位不得以任何理由，要求建筑施工企業(yè)在施工過程中，違反法律、行政法規(guī)和建筑工程質(zhì)量標準，降低工程質(zhì)量。共七十頁2、竣工驗收管理：經(jīng)竣工驗收的建筑工程必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備(jbi)國家規(guī)定的其他竣工條件。經(jīng)工程驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用。共七十頁二、建設工程的監(jiān)理1建筑工程監(jiān)理的