房地產(chǎn)項目可行性研究報告

1、花園城光華大道(d do)項目 可行性研究報告共五十一頁報告(bogo)綱要第一部分(b fen)、項目政策背景第二部分、區(qū)域市場分析第三部分、競爭樓盤分析第四部分、項目解讀第五部分、銷售策略（周期）共五十一頁一、項目(xingm)政策背景共五十一頁項目政策(zhngc)背景 2006、2007年，國家出臺一系列涉及土地、房地產(chǎn)等的行政、稅收、金融等方面的政策，以加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。對于抑制房價持續(xù)上漲(shngzhng)、控制控制房地產(chǎn)泡沫收到了一定的成效。共五十一頁關(guān)于(guny)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 政策概要時間:2007年2月1日起對象:開發(fā)全部竣工、

2、完成銷售項目； 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)措施(cush):對以上房產(chǎn)項目應(yīng)該進行土地增值稅清算,最低稅率為30，最高稅率為60。影響:開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅金就越多觀點：. 房地產(chǎn)公司主營利潤率大幅下降 房地產(chǎn)項目并購需要重估成本， 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流發(fā)生變化。共五十一頁關(guān)于落實(lush)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見觀點：.可以大大增加對中低收入尤其是城市白領(lǐng)們購房的供應(yīng)量對普通市民住房的供應(yīng)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向(zhunxing)供略大于求，這時價格會明顯降下來。 政策概要時間: 2006年6月1日起措施:新審批、新開工的商品住

3、房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上明確用于中低價位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權(quán)的居住用地，應(yīng)當(dāng)主要用于安排90平方米以下的住房建設(shè)影響：住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整共五十一頁限制用地項目目錄(ml)、禁止用地項目目錄(ml)政策概要時間:2006年12月12日對象:別墅(bish)開發(fā)項目,低密度、大套型住宅項目，賽車場等10余類項目措施:對以上房產(chǎn)項目項目被列入限制用地項目。影響:別墅開發(fā)等項目用地將嚴格被限制.觀點：.別墅供給量將繼續(xù)減少，別墅存量市場的成交量及成交價的提升老式住宅市場將會慢慢地從低谷中走出.特別是花園洋房，其成交

4、量和成交價格還將有一定的調(diào)整空間。 共五十一頁物權(quán)法 （與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)(xinggun)內(nèi)容）觀點：消除(xioch)了消費者對于房屋70年之后產(chǎn)權(quán)問題的憂慮；促使物業(yè)管理規(guī)范化，市場化；加大了城市動拆遷難度；明確了小區(qū)道路以及車庫的歸屬問題；對于開征物業(yè)稅創(chuàng)造了前提條件。政策概要時間:2007年10月1日實施措施:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期；建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要要征地先依法補償安置住宅建設(shè)不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議可申請預(yù)告登記影響:公民不動產(chǎn)權(quán)利受到更加規(guī)范的法律保護.共五十一頁“國六條(li tio)

5、”觀點：普通購房者會采取持幣觀望態(tài)度。有效房源會得到釋放更大程度上抑制了炒房與哄抬(hngti)房價部分長線的投資者更好的獲利政策概要時間:2006年5月17日措施:套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70以上中低價位、中小套型普通商品住房年度土地供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70從2006年6月1日起，購房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入全額征收營業(yè)稅。嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件：房地產(chǎn)企業(yè)項目資本金比例必須達到35以上?？罩?年以上的商品房不得抵押權(quán)。個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費

6、；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。 影響:住房結(jié)構(gòu)調(diào)整.共五十一頁政策法規(guī)借貸調(diào)控(dio kn)政策 2007年9月27日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于(guny)加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，通知明確：政策回顧：嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理 對項目資本金(所有者權(quán)益)比例達不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款； 嚴格住房消費貸款管理 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基

7、準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。 共五十一頁政策法規(guī)借貸調(diào)控(dio kn)政策嚴格商業(yè)用房購房貸款管理 利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗收的房屋(fngw)；商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍。 政策回顧：加強房地產(chǎn)信貸征信管理 加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風(fēng)險防范工作 嚴格規(guī)范土地儲備貸款管理 商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。 共五十一頁政策法規(guī)借貸(jidi)調(diào)控政策政策(zhngc)回顧： 2007年12月5日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布了

8、中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知，通知明確： 以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù) 對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng) 地平均水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款 政策執(zhí)行。已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的， 按前款規(guī)定執(zhí)行。 共五十一頁政策法規(guī)借貸(jidi)調(diào)控政策現(xiàn)有影響：投資性購房得到(d do)明顯的抑制 從以上數(shù)據(jù)可以看出，新政后觀望者增多,成交量大幅下跌。9月開始,受銀行借貸政策調(diào)控,樓市出現(xiàn)拐點,商品房成交開始大幅下降共五十一頁政策法

9、規(guī)借貸調(diào)控(dio kn)政策現(xiàn)有影響：房價無明顯影響，仍為上漲(shngzhng)趨勢 持續(xù)上漲無回落 從以上數(shù)據(jù)可以看出，新政雖對成交量有較大影響，但并未影響房價的上漲趨勢。共五十一頁短期內(nèi)將持續(xù)(chx)影響投資需求，自住需求影響有限 自住需求分為無房和有第一套住房、希望購買第二套以改善居住條件兩種。對于購買第一套住房的自住需求者來說，該政策沒有(mi yu)任何影響，但對改善型需求來說則可能會使其推遲改善計劃。由于各銀行間房貸政策有細微的差別，改善型需求客戶還是可以在銀行之中選擇。 在房地產(chǎn)資產(chǎn)絕對值持續(xù)增值的情況下，投資者仍會選擇購房，因為相對于第二套房產(chǎn)貸款利率成本的增加，房產(chǎn)持續(xù)

10、增值帶來的收益可以抵消損失。但由于目前政策走勢的不明朗，投資者短期內(nèi)將繼續(xù)持觀望態(tài)度，最終影響其決定的將是利率成本與房產(chǎn)投資收益兩者之間的關(guān)系。 政策法規(guī)借貸調(diào)控政策共五十一頁我們的視角未來(wili)市場短期內(nèi)持續(xù)(chx)低糜 從目前市場現(xiàn)狀來看，受第二套房首付及利率提高政策的影響，市場觀望者增多，整個成都市場的交易情況較之上半年大幅回落，各樓盤銷售速度放緩，客戶爭奪激烈。本月，關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知出臺，對第二套房認定標(biāo)準(zhǔn)進行確定，可以看出，其后續(xù)細則將相繼出臺。我們認為，由于政策的陸續(xù)出臺，將有更多的客戶持續(xù)觀望，樓市在短期內(nèi)將持續(xù)低糜。 根據(jù)城市發(fā)展及政策走向綜合分析

11、，我們認為，成都市場未來將表現(xiàn)出以下幾個特征：共五十一頁兩次觀望，再次(zi c)回暖 從6月新特區(qū)建立后房價的驟漲可以看出，城市化進程的加速直接帶動了樓市發(fā)展的加速度。而目前新特區(qū)建立對城市的意義還無明顯體現(xiàn)，相關(guān)細則(xz)尚未出臺。伴隨新特區(qū)籌建工作的推進，各項優(yōu)惠政策的推出，城市經(jīng)濟將實現(xiàn)大的飛躍，將再次刺激樓市升溫。同時，08年奧運會的舉辦，將刺激中國整體經(jīng)濟步入一個新的臺階，帶動各行業(yè)的加速發(fā)展。 根據(jù)國八條、國六條實施后的市場經(jīng)驗來看，政策影響約在5-6個月左右，因此，08年的3、4月份，樓市將有短期的回暖。 但是，奧運會結(jié)束之后，全國經(jīng)濟將步入不確定態(tài)勢，將導(dǎo)致成都房地產(chǎn)市場進

12、入第二個觀望期。但根據(jù)目前國家的經(jīng)濟政策，在08年10月后國家可能會出臺市場利好政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場及其他關(guān)聯(lián)行業(yè)進入回暖期。我們的視角未來市場共五十一頁二、區(qū)域(qy)市場分析共五十一頁08年市場(shchng)熱點預(yù)測光華大道建設(shè)路區(qū)域華僑城國際新城南九龍倉恒大城和黃.彩疊園金河谷仁和春天大道珠江國際花園中新公園大道河畔新世界雅居樂花園、麓山國際社區(qū)新鴻基項目二十四城龍湖新地塊鳳凰城、中海蘭亭九龍倉項目南城都匯金域藍灣共五十一頁溫江競爭/參考(cnko)樓盤分布圖仁和(rn h)春天大道藍光.香瑞湖萬科朗潤園錦繡森鄰西 花 汀和黃.彩疊園在售樓盤未售樓盤成都七中珠江花博會地塊本案美泉紀圖中

13、樓盤位置可能與實際有一定差異中鐵地塊金河谷邊城.香格里珠江國際花園恒大城中新.公園大道區(qū)域市場樓盤研究潛在項目國創(chuàng)地塊中森地塊共五十一頁三、競爭(jngzhng)樓盤分析共五十一頁仁和春天(chntin)大道地理位置成都光華大道成都七中對面規(guī) ?？傉嫉孛娣e：400畝 ； 總建筑面積：50萬 ；總戶數(shù)：3600戶物業(yè)形態(tài)高層,小高層,聯(lián)排別墅,雙拼別墅 平面布置主要為圍合式布局，外圍為電梯公寓，內(nèi)圈為花園洋房和別墅設(shè)施配套外部配套：成都七中，濕地公園，花博會展館內(nèi)部配套：五星級商業(yè)會所，春天國際幼兒園,春天超市,網(wǎng)球訓(xùn)練場,籃球場,游泳池戶型配比（2期）G8 三室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積:113-11

14、7 配比：26.09%G7 兩室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積:85 配比：56.52%G6 三室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積:117-122 配比：17.39% 綠化率60%建筑密度24.00%容積率1.8銷售進度銷售率：南區(qū)3期已售罄；南區(qū)4期10月底推出；價格均價：8000元/10000元/（南區(qū)4期）管 理 費物管費：電梯公寓1.6元/平方米開發(fā)商成都市江安春置業(yè)投資有限公司營銷推廣開盤時間：南區(qū)4期10月底推出；銷售周期：項目分南北區(qū)開發(fā)營銷賣點1優(yōu)美的自然環(huán)境2江安河環(huán)繞，良好的建筑品質(zhì)和物管3 城市原灘,世界級理想居住地. 共五十一頁珠江國際(guj)花園地理位置成都市光華大道花博會旁 規(guī) 模占地面積

15、:60畝;建筑面積：23萬平方米物業(yè)形態(tài)精裝修高層電梯公寓設(shè)施配套外部配套:成都七中、花博園、國色天香等；自身配套:家樂福和30000平米的商業(yè)街戶型配比兩室兩廳一衛(wèi) 建筑面積:84.05-87.97平米 比例：12% 三室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積:120.48-131.52平米 比例：88%綠化率20%容積率5.4銷售進度1期當(dāng)日售罄；2期11月推出價格（1期）起價：4384元/平米；均價:4900元/平米；最高價：5262元/平米開發(fā)商廣東珠江投資有限公司 建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格營銷推廣開盤時間：2007年8.25日（1期）銷售周期：8.11日收取誠意金;2期11月推出；營銷賣點1項目為光華大道上

16、為數(shù)不多的精裝修樓盤。2項目東臨碧落湖公園一覽碧落湖景，北望蜿蜒流淌的江安河與四季如春的花博園。西有香頌島別墅社區(qū)，南臨成都市溫江區(qū)區(qū)政府，周邊林立眾多大型開發(fā)商開發(fā)的高檔次小區(qū)，居住氣氛濃厚。3區(qū)域交通發(fā)達，位于成都市城西三環(huán)路外，光華大道北側(cè)。4引進了家樂福作為整個社區(qū)配套，整個區(qū)域的配套得到了完善，商業(yè)價值也得到了提升。共五十一頁萬科朗潤園地理位置青羊區(qū)光華大道 規(guī) ?？傉嫉孛娣e：60畝，住宅建面：108000，商業(yè)建面1500；總戶數(shù)：992戶物業(yè)形態(tài)電梯公寓以及多層平面布置主要為半圍合多層；高層電梯公寓折板排布設(shè)施配套外部配套：中小學(xué)：成都七中實驗中學(xué)等；幼兒園：金蘋果幼兒園；建信奧

17、林匹克花園有各種體育設(shè)施；溫江政府規(guī)劃，沿光華大道兩側(cè)將修建商業(yè)長廊；中高檔餐飲雍雅山房已經(jīng)進入光華大道。內(nèi)部配套：休閑商業(yè)街戶型配比 （首期房源） A戶型 兩室兩廳一衛(wèi) 71 約占：37.5% B戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 102 約占：25% C戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 98 約占：37.5% 銷售進度2期多層目前剩余20余套；3號樓推出當(dāng)日僅售40余套價格（3期）最低價：4650元/；均價：5500元/平米 最高價：7020元/平米開發(fā)商成都萬科房地產(chǎn)有限公司 建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約營銷推廣開盤時間：2007年5月12日（1期）；10月13日（3期）銷售周期：1期到3期銷售為5個月的銷售周期營銷賣點1區(qū)域交

18、通便捷，樓盤環(huán)境位置優(yōu)越，風(fēng)景迷人；2.周邊配套日趨成熟；3.項目運用折板排布，最大限度地滿足了朝向的需求共五十一頁錦繡(jnxi)森鄰地理位置溫江區(qū) 公金路與光華大道交界處 規(guī) 模（2期）規(guī)劃用地面積：56063；總建筑面積：108079；居住總戶數(shù)：632戶（2期）物業(yè)形態(tài)別墅 （2期花園洋房 小高層）平面布置組團式布局設(shè)施配套周邊配套：7中；金蘋果幼兒園；麥德隆、西單商場、紅旗超市；中行、建行內(nèi)部配套：森林劇場，滑板區(qū)，游泳池，籃球場，網(wǎng)球場等 戶型配比（1期）A1-A2/A3-A5 4室4廳3衛(wèi)/3室3廳2衛(wèi) 121.54-135.18 配比：72.22%B1-B2/B3-B5型 4室

19、4廳3衛(wèi)/3室3廳2衛(wèi) 124 -188 配比：22.22%C1-C2/C3-C5型 4室4廳3衛(wèi)/3室3廳2衛(wèi) 113 -204 配比：5.56% 綠化率35%建筑密度23.50%容積率1.31銷售進度銷售率：1期售罄；價 格2期 洋房6500元/；電梯未定（明年推出)1期 洋房4500元/；電梯4000元/ 開發(fā)商成都華新國際房地產(chǎn)公司建筑風(fēng)格原生態(tài)住宅區(qū)營銷推廣開盤時間：06年9月（1期）；2期10月底推出；銷售周期：1期銷售周期為1年；營銷賣點1 三面采光、270度景觀、超大樓間距的“獨棟板式小高層”。2一梯兩戶“獨棟板式”結(jié)構(gòu)的小高層電梯公寓，高低錯落有致。3. 原創(chuàng)“開放式退臺花園

20、洋房”，圍合內(nèi)外的景觀相互呼應(yīng)，均好、互動。共五十一頁西花汀地理位置位于光華大道臨近溫江城區(qū)1公里處，距光華大道垂直距離約200米規(guī) ?？傉嫉孛娣e：60015 ，建筑面積：164513平米 ；總戶數(shù)：1095戶 物業(yè)形態(tài)小高層 公寓 平面布置主要為東西走向的空間組團設(shè)施配套外部配套：完善的配套設(shè)施：包括6所中學(xué)、13所小學(xué)、25所幼兒園、21處農(nóng)貿(mào)市場、3所醫(yī)院、2處門診所、3個體育場及居民場，商業(yè)、金融、郵電設(shè)施，同時配套行政管理和社區(qū)服務(wù)。內(nèi)部配套：超市、菜場、會所、學(xué)校、書店、網(wǎng)吧、醫(yī)療、電影院等 戶型配比D型 三室兩廳兩衛(wèi) 130 配比:占32.14%E型 兩室一廳一衛(wèi) 93 配比:占

21、32.14%K型 三室兩廳兩衛(wèi) 143 配比:占17.86%N型 三室兩廳兩衛(wèi) 133 配比:占17.86%綠化率35%建筑密度20.24%容積率2.4公攤率17%-20%銷售進度銷售率：3期銷售完畢；4期樓王預(yù)計年底推出；價格（3期2批次）均價：4400元/平米營銷推廣開盤時間： 1期2006.12.2；2期2007.4.8；3期2批次8月26日銷售周期：1期-3期周期約9個月；營銷賣點1 項目處于外光華新城“國際生態(tài)居住長廊”核心價值圈。2 270度的水岸風(fēng)情，并且項目處于城西“上風(fēng)上水”。3. 緊鄰800畝花博園生活自然風(fēng)光。4 美國EDSA打造原生態(tài)社區(qū)園林，20%低建筑密度。共五十一

22、頁邊城(bin chn)香格里地理位置成都市溫江區(qū)光華大道（花博會館斜對面） 規(guī) 模占地面積：87356平米，建筑面積：214959.1平米，總戶數(shù)1299戶；物業(yè)形態(tài)4+1、5+1疊院洋房、高層電梯公寓設(shè)施配套外部配套：光華大道、花博園、家樂福、成都7中等；內(nèi)部配套：圣芭芭拉會所、室外游泳池、大型社區(qū)廣場等。戶型配比一期疊院產(chǎn)品配比：4+1疊院 套數(shù)：550套 配比：85.14%；5+1疊院 套數(shù)：96套 配比：14.86%；平面布置項目主要為組團式布局，項目由10個組團組成。綠化率35%容積率1.89銷售進度1期洋房售罄；尚未推出價 格（1期洋房）價格區(qū)間為5000-6500元/開 發(fā) 商

23、成都溫江區(qū)天祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷推廣開盤時間：9月2日（1期）銷售周期：項目分2期開發(fā)，目前為項目一期組團銷售階段；營銷賣點1、法式風(fēng)情的高品質(zhì)社區(qū)；2、臨河而居的詩意情結(jié)；3、專享低層密度社區(qū)；4、便利的交通和優(yōu)良的居住環(huán)境。共五十一頁香瑞湖地理位置溫江區(qū)城西光華大道上，七中側(cè) 規(guī) 模占地：120000,建筑面積：22萬，(電梯14.2萬) ；總戶數(shù)：266席聯(lián)排，1064電梯物業(yè)形態(tài)電梯洋房，聯(lián)排別墅平面布置電梯公寓為行列式+半圍合式布局；聯(lián)排別墅為組團式布局設(shè)施配套外部配套：七中國際學(xué)校、金蘋果幼兒園、森宇音樂花園、建信奧林匹克花園內(nèi)部配套：商業(yè)會所，湖濱公園，主題廣場等戶型配比 (

24、香草國際2期)B型 三室兩廳兩衛(wèi) 123-126 配比:占50%C型 三室兩廳一衛(wèi) 106-107 配比:占38.96%D型 二室二廳一衛(wèi) 89 配比:占11.04% 綠化率35%建筑密度23.50%容積率1.17銷售進度銷售率：100%；整個項目在10月初已經(jīng)銷售完畢；價格（4期）電梯：均價：4300元/平米； 最低價：3990元/平米； 最高價：4760元/平米；管 理 費物管費：1.2元/月.平米營銷推廣開盤時間：2006年7月（1期）；07.8.25日4期開盤銷售周期：項目銷售期歷經(jīng)1年；營銷賣點1 區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，珍稀的居住資源，優(yōu)秀完善的產(chǎn)品和居住配套規(guī)劃。 2 構(gòu)筑了邁阿密式建筑景

25、湖組團式園林三庭院式空間，使建筑，園林、 空間三環(huán)相套，從而形成整個小區(qū)的和諧自然之美。 3獨立的半地下附屬功能區(qū)，將主人和服務(wù)人員的動線分開。4前中后三庭院的設(shè)計，每一戶都設(shè)計了獨特的細節(jié)，庭院生活個性化。共五十一頁金河谷(hg)地理位置成都市光華大道江安河畔（成都七中旁）規(guī) ?？傉嫉孛娣e：600畝；凈用地面積：430畝；總建筑面積：68萬（1期16萬）；建筑類型高層,聯(lián)排別墅,雙拼別墅 配套商業(yè)街、商業(yè)中心、幼稚園、游泳池、雙網(wǎng)球場、一個籃球場、健身會所等戶型區(qū)間(1期)兩室兩廳一衛(wèi) 建筑面積：8790 三室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積：129-141四室兩廳兩衛(wèi) 建筑面積：139-162綠化率60

26、%容積率1.95銷售進度11月18日開盤價 格1期價格在6000-20000元/開發(fā)商成都市金瑞泰置業(yè)有限公司 物業(yè)管理香港悅?cè)A物管營銷賣點1.開發(fā)商歷經(jīng)三年打造的“國家級”風(fēng)景社區(qū)。2.1.6公里江安河環(huán)繞，與七中緊鄰。3.項目坐擁城市河谷生活瀑布，享受豐富的園林景觀。4. 項目自身完美配套體系，包括五星級會所。共五十一頁恒大城(d chn)地理位置成都市光華大道三段花博會主場館對面規(guī) ?？傉嫉孛娣e：17萬；總建筑面積：62萬；住宅建筑面積：52萬；商業(yè)建筑面積：10萬；會所：7000；物業(yè)形態(tài)小高層，高層電梯設(shè)施配套外部配套：華西醫(yī)院及規(guī)劃中的長庚醫(yī)院、金蘋果幼兒園、家樂福、成都七中、80

27、0畝生態(tài)花博園等內(nèi)部配套： 恒溫泳池、餐廳、會議室、舞蹈室、兒童樂園等戶型區(qū)間兩房/三房/四房 建筑面積：80140平米 綠地率40%容積率3.69機動車位3500個銷售進度尚未開盤營銷節(jié)點目前正在發(fā)放VIP卡；首期推出11+1小高層，共1000多戶現(xiàn)房房源價 格價格未定建筑風(fēng)格新古典主義開發(fā)商成都市溫江區(qū)鑫金康置業(yè)有限責(zé)任公司營銷賣點1新古典主義建筑，開放式圍合布局。2客廳6.9米挑高，一梯二戶及一梯四戶3近10000中央湖景、三大景觀軸，東南亞皇家園林。4 . 項目自身配套7000湖畔名流會所.共五十一頁中新公園(gngyun)大道地理位置成都市青羊區(qū)光華大道.錦繡森鄰與建信奧林匹克花園之

28、間規(guī) 模項目總占地面積：342畝；1期占地：118畝；總戶數(shù):一期共2162戶物業(yè)形態(tài)23-31層精裝修電梯公寓配套家樂福、金蘋果幼兒園、成都七中、800畝生態(tài)花博園及項目自身配套戶型區(qū)間一房/兩房/三房/四房 建筑面積：56-190綠地率35%容積率3.33停車位1888個銷售進度尚未開盤價 格價格未定建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡約開發(fā)商成都中新錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷賣點1光華大道上大規(guī)模的精裝修樓盤。2.自身配套完善，并且交通方便。3自身景觀資源豐富，園林富有特色共五十一頁區(qū)域(qy)樓盤-價格（均價）價格(jig):元/數(shù)據(jù)來源：市場報價 價格小結(jié)：光華大道沿線目前在售的項目，價格大多突破500

29、0元/，其中仁和春天大道南區(qū)樓王已經(jīng)達到8000-10000的均價，大大地拉升了該區(qū)域樓盤的價格。同時在年底前要推出的金河谷、恒大城、珠江國際花園2期及和黃.彩疊園等大規(guī)模高品質(zhì)項目更會將該片區(qū)的住宅價格往上推動。共五十一頁區(qū)域樓盤(lu pn)-主力戶型 供應(yīng)特征： * 主力戶型- 1、120-150平米中大型3房為區(qū)域主要供應(yīng)產(chǎn)品 次要戶型- 從上圖可以看出區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的供應(yīng)量巨大，產(chǎn)品線較為(jio wi)豐富，其中120-150的舒適性三房占了很大的比重；本項目的同質(zhì)化產(chǎn) 品面臨的競爭較會比較激烈。 2、 81100平米中大型2房供應(yīng)量也占一定比例 從板塊內(nèi)部看，金河谷、恒大城、中新公園

30、大道及和黃彩疊園均有80-90的兩房，對于本項目會存在一定的競爭。但是鑒于兩 房在這些項目中所占比例較小，也會在一定程度上減少與本項目的競爭。 3、101-120平米的緊湊型三房為區(qū)域市場稀缺型產(chǎn)品 從上圖可以看出100-120的產(chǎn)品在該區(qū)域較稀缺，這會極大發(fā)揮出本項目的產(chǎn)品優(yōu)勢。共五十一頁區(qū)域(qy)樓盤供應(yīng)量-07年底至09年從以上對區(qū)域內(nèi)典型的較大(jio d)規(guī)模項目未來供應(yīng)量的大概統(tǒng)計，可以預(yù)見年底到09年區(qū)域內(nèi)的放量較大(jio d)，明年本案面臨的市場競爭將會比較激烈。共計：323萬共五十一頁區(qū)域樓盤(lu pn)-客戶情況樓盤客戶情況 仁和春天大道 年齡：3055歲居多，以中老

31、年人為主 職業(yè)：以成都西邊、西南邊政府公務(wù)員及公司中層以上為主 家庭結(jié)構(gòu)：多為一家3口及一家三代人同住 吸引點：原灘生態(tài)居住環(huán)境、交通便利、社區(qū)配套完善、投資升值潛力等 置業(yè)目的：多為改善居住環(huán)境，養(yǎng)老，為子女念書方便，及看重未來升值潛力 置業(yè)次數(shù)：2-3次居多萬科.朗潤園 年齡：2555歲 職業(yè)：溫江本地及城西職員為主、二級城市生意人或公務(wù)員 家庭結(jié)構(gòu)：兩房客戶多為年輕夫婦、3房多是一家3口、部分一家三代人同住。 交通工具：多為電動車、自行車、公交車、5-8萬左右私家車、少數(shù)有10萬以上私家車。 吸引點：項目自身配套及環(huán)境、交通便利、正個片區(qū)居住環(huán)境等。 置業(yè)目的：多為改善居住環(huán)境，養(yǎng)老。

32、置業(yè)次數(shù)：2次為主珠江國際花園年齡：2855歲 職業(yè)：政府公務(wù)員、生意人或企事業(yè)單位中高層 家庭結(jié)構(gòu)：兩房客戶多為年輕夫婦、3房多是一家3口、部分一家三代人同住。 交通工具：5-8萬左右私家車或10萬以上私家車。 吸引點：項目自身配套及精裝房產(chǎn)品及開發(fā)商實力 置業(yè)目的：多為改善居住環(huán)境，投資升值。 置業(yè)次數(shù)：2次以上 共五十一頁區(qū)域樓盤(lu pn)-客戶情況樓盤客戶情況西花汀年齡：2450歲，年齡層次較為廣泛 職業(yè)：以城西公司職員及政府公務(wù)員居多 家庭結(jié)構(gòu)：多為一家3口或一家三代人同住。 交通工具：多為電動車公交車、5萬左右私家車、少數(shù)有十萬以上私家車。 吸引點：旁邊的碧落湖公園、交通便利、

33、社區(qū)配套完善等。 置業(yè)目的：多為改善居住環(huán)境，養(yǎng)老以及投資升值。 置業(yè)次數(shù)：1-2次為主錦繡森鄰年齡：2850歲，以中老年人居多 職業(yè)：以生意人及公司、企業(yè)中高層為主 家庭結(jié)構(gòu)：多是一家3口、及一家三代人同住，也有部分是兩口之家購買 交通工具：多為5-8萬以上私家車、部分有十余萬以上私家車 吸引點：光華大道大環(huán)境、便利的交通、完善的社區(qū)配套、高檔的生活品質(zhì)等。 置業(yè)目的：多為改善居住環(huán)境及看重未來升值潛力。 置業(yè)次數(shù)：2次為主香瑞湖.香草國際年齡：3550歲，以中年人居多（別墅）；25-35歲，以中青年居多（電梯洋房） 職業(yè)：以生意人及公司，企業(yè)高層為主（別墅）；以公司員工、政府職員為主（電梯

34、洋房） 家庭結(jié)構(gòu)：別墅客戶多為3代同堂，電梯客戶多為年輕夫婦、一家3口、部分一家三代人同住。 交通工具：多為15萬以上私家車（別墅）；電動車、公交車及5-12萬左右小車（電梯洋房） 吸引點：樓盤品質(zhì)、環(huán)境、交通便利、社區(qū)配套完善等。 置業(yè)目的：多為改善居住環(huán)境，以及為子女念書方便，及看重未來升值潛力。 置業(yè)次數(shù)：2-3次居多客戶小結(jié)：光華大道沿線樓盤客戶主要以城西客戶為主，隨著(su zhe)整個市場的發(fā)展本區(qū)域客戶覆蓋面也越來越廣。同時隨著(su zhe)和黃、珠江、恒大等知名開發(fā)商的進入，為該區(qū)域帶來了相當(dāng)部分的外地投資客戶；客戶大多認同溫江良好的居住環(huán)境，同時認準(zhǔn)了該區(qū)域未來巨大的升值發(fā)

35、展?jié)摿?。共五十一頁市?shchng)、競爭小結(jié)宏觀政策眾多房產(chǎn)新政策的出臺都對當(dāng)前成都房產(chǎn)市場產(chǎn)生(chnshng)了一定的負面的影響，但 是這種不利因素持續(xù)周期不會太長，對明年銷售的本項目影響將不大；市場供需從以上分析可以看到08年區(qū)域內(nèi)大量的項目將會面向市場，并且都是品牌實力 開發(fā)商打造的中高檔社區(qū)，如和黃彩疊園、金河谷、恒大城等；本項目在明年將 會面臨較為激烈的市場競爭。市場價格從以上分析可以看到目前光華大道沿線的價格已經(jīng)突破5000元/，并且隨著 年底眾多中高端項目的推出，整個區(qū)域的價格將會被逐漸拉升。主力產(chǎn)品目前該區(qū)域產(chǎn)品主要為別墅、電梯，花園洋房。從這點可以看出整個片區(qū)的產(chǎn)品 形

36、態(tài)較為豐富，但是電梯已經(jīng)占據(jù)整個區(qū)域的主導(dǎo)供應(yīng)產(chǎn)品地位； 區(qū)域客戶該區(qū)域客戶的來源不僅包括城西本地，還有本市其它區(qū)域及二級城市、外省客戶。 選擇在該區(qū)域置業(yè)不僅看重本區(qū)域良好的居住環(huán)境，更是看準(zhǔn)了該地段的升值潛力?？偨Y(jié)：對整個市場及宏觀政策的分析，可以預(yù)見明年區(qū)域內(nèi)的市場競爭將會比較激烈。共五十一頁四、項目(xingm)解讀共五十一頁溫江城區(qū)及光華大道沿線(ynxin)配套分析教育配套：柳城幼兒園、成都外國語實驗學(xué)校，成都七中、西南財經(jīng)大學(xué)、成都中醫(yī)藥大學(xué)、四川交通學(xué)院等；醫(yī)療配套：溫江區(qū)中醫(yī)院、溫江區(qū)人民醫(yī)院、成都市第五人民醫(yī)院,溫江區(qū)婦幼保健站等；商業(yè)配套：家樂福、柳城誼苑商業(yè)街、繁華時代

37、商業(yè)街、金強廣場、巨龍五星級酒店、魚鳧國都溫泉酒店、擬建中的家樂福等；交通配套：溫江交通發(fā)達，路面佳，尤其是不到10公里的光華(gunghu)大道直連成都市區(qū)，十分便捷，公交201路也可直達溫江市區(qū)等，距離項目車程8分鐘左右；社區(qū)配套：超市、會所、游泳池等社區(qū)配套周全。溫江新城CBD：商貿(mào)、商務(wù)辦公、會議會展、文化娛樂、旅游休閑為主導(dǎo)功能的城市中心綜合區(qū)域。醫(yī)療、生活配套車行8分鐘教育配套交通配套車行35分鐘車行5分鐘溫江新城共五十一頁項目(xingm)產(chǎn)品園林景觀游泳池金巴蘭假日(jir)公園共五十一頁項目(xingm)產(chǎn)品園林景觀建筑立面采用(ciyng)大面積雙層中空玻璃，采光觀景游刃有

38、余地異國風(fēng)情板式小高層建筑。采用開敞，散落式布局，成就社區(qū)無敵景觀視野。大面寬，小進深戶型設(shè)計。視線開闊。共五十一頁路網(wǎng)發(fā)達，交通便捷置信生活方式巴厘島熱帶風(fēng)情戶型設(shè)計小區(qū)(xio q)內(nèi)部環(huán)境品牌美譽度成都正式成為新特區(qū)且溫江為試點區(qū)域(qy)花博園將被打造為溫江新城CBD區(qū)域輻射擴大，客戶層面擴大，消費群 體擴大SWOT分析SWOT國家9.28日出臺的新政策對房產(chǎn)的調(diào)控區(qū)域內(nèi)競爭激烈區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商聚集機會利用片區(qū)發(fā)展前景光華大道花博園地塊威脅規(guī)避選擇入市時機（規(guī)避直接競爭）+產(chǎn)品品質(zhì)與客戶市場細分（規(guī)避同質(zhì)競爭）+研究政策及對策優(yōu)勢利用企業(yè)品牌+優(yōu)質(zhì)服務(wù)特色景觀資源戶型土地價格較高周邊配套尚不