房地產估價-第七章-假設開發(fā)法

1、第七章 假設(jish)開發(fā)法共二十三頁Click To Type Slide Title第一(dy)PPT模板網(wǎng)：學 習 要 求 了解假設開發(fā)法中開發(fā)費用、銷售費用、銷售稅金(shu jn)及開發(fā)利潤的組成和標準。熟悉假設開發(fā)法的概念、理論依據(jù)、適用范圍和條件、操作步驟。掌握假設開發(fā)法的基本公式及計算中各個項目的求?。徽郜F(xiàn)法和傳統(tǒng)計息法的應用。共二十三頁I. 假設開發(fā)法的基本原理II. 假設開發(fā)法的基本公式III. 動態(tài)分析和靜態(tài)分析方法IV. 假設開發(fā)法運用舉例V. 小結與習題目 錄共二十三頁7.1假設(jish)開發(fā)法的基本原理一、假設開發(fā)(kif)法的概念假設開發(fā)法，又稱剩余法、余值法

2、、預期開發(fā)法、倒算法（相當于成本法的倒算），是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。共二十三頁要不要(byo)拿地？共二十三頁二、假設(jish)開發(fā)法的理論依據(jù)由于假設開發(fā)法是從未來的角度(jiod)預測評估房地產的價格，其基本理論依據(jù)與收益法相同，即預期收益原理，與投資者獲取投資收益的基本思路相符合。 假設開發(fā)法更深層的理論依據(jù)來源于地租理論、商品價格構成理論。 共二十三頁三、假設開發(fā)(kif)法的適用范圍和適用條件適用范圍：假設開發(fā)(kif)法適用于具有投資開發(fā)(kif)或再開發(fā)(kif)潛力的待開發(fā)(kif)房地

3、產的估價，包括以下情形。1、待開發(fā)的土地有5種情況：由生地開發(fā)成熟地然后租售；由生地開發(fā)成房屋然后租售；由毛地開發(fā)成熟地然后租售；由毛地開發(fā)成房屋然后租售；由熟地開發(fā)成房屋然后租售。2、可裝修改造或可改變用途的舊房由舊房裝修改造為新房然后租售。3、在建工程在建工程續(xù)建完成然后租售。共二十三頁適用條件： 運用假設開發(fā)法，應結合待開發(fā)房地產狀況正確選擇(xunz)最佳開發(fā)利用方式，準確預測開發(fā)完成后的房地產價值及開發(fā)過程中發(fā)生的各項成本費用，具體條件如下： 假設開發(fā)法的適用條件 （1）要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策； （2）要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產法規(guī)； （3）要有一個完整、公開及透

4、明度高的房地產資料庫； （4）要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關房地產投資開發(fā)和交易的稅費清單； （5）要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給計劃。共二十三頁四、假設(jish)開發(fā)法的操作步驟假設開發(fā)法的操作步驟 1調查待開發(fā)房地產的基本情況； 2選擇最佳的開發(fā)利用方式； 3估計開發(fā)經營期； 4預測開發(fā)完成后的房地產價值； 5測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費(各項內涵及算法和成本法章節(jié)中講述一致)； 6進行具體計算，求出待開發(fā)房地產的價值。假設開發(fā)法的其他用途 1確定擬開發(fā)場地的最高價格。 2確定開發(fā)項目的預期(yq)利潤。 3確定開

5、發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。 共二十三頁7.2假設開發(fā)法的基本(jbn)公式假設開發(fā)法最基本的公式 待開發(fā)房地產的價值開發(fā)完成后的房地產價值開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費 假設開發(fā)法按估價對象細化的公式 估價對象：土地（生地，毛地，熟地）、在建工程、舊房生地：指已完成土地使用批準手續(xù)（包括土地使用權出讓手續(xù)）可用于建筑(jinzh)的土地，該建筑(jinzh)用地上無基礎設施，或者有部分基礎設施，但尚不具備完全的“三通”條件，同時地上地下待拆除的房屋、構筑物尚未拆遷。毛地：指已完成土地使用批準手續(xù)（包括土地使用權出讓手續(xù)），具備“三通”或者條件更完備的基礎設施

6、，但未進行拆遷的可用于建筑的土地。熟地：指具有完善的基礎設施，且地面平整，可用于建筑的土地。共二十三頁 求生地價值的公式1、將生地(shngd)開發(fā)成熟地的情況生地價值 = 開發(fā)完成后的熟地價值一由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用一投資利息-銷售稅費一開發(fā)利潤一購買待開發(fā)生地支付的稅費2、將生地開發(fā)成房屋的情況生地價值 = 開發(fā)完成后的房地產價值-由生地開發(fā)成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-購買待開發(fā)生地支付的稅費共二十三頁（二） 求毛地價值(jizh)的公式1、將毛地開發(fā)成熟地的情況毛地價值 = 開發(fā)完成后的熟地價值-由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-

7、銷售稅費-開發(fā)利潤-購買(gumi)待開發(fā)毛地支付的稅費2、將毛地開發(fā)成房屋的情況毛地價值 開發(fā)完成后的房地產價值由毛地開發(fā)成房屋的開發(fā)成本一管理費用一投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤購買待開發(fā)毛地支付的稅費共二十三頁（三） 求熟地(shd)價值的公式熟地價值 開發(fā)完成后的房地產價值-由熟地開發(fā)成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤(lrn)-購買待開發(fā)熟地支付的稅費共二十三頁（四） 求在建工程(gngchng)價值的公式在建工程價值 續(xù)建完成后的房地產價值-續(xù)建中的開發(fā)成本-管理費用-投資(tu z)利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-購買待開發(fā)在建工程支付的稅費共二十三頁（五） 求

8、舊房價值(jizh)的公式舊房價值 裝修改造完成后的房地產價值裝修改造的開發(fā)成本一管理費用一投資利息(lx)一銷售稅費一裝修改造投資利潤一購買舊房支付的稅費共二十三頁7.3動態(tài)分析和靜態(tài)(jngti)分析方法 運用假設開發(fā)法估價必須(bx)考慮資金的時間價值。在實際操作中處理資金時間價值可以采用折現(xiàn)和計算利息兩種方式。采用折現(xiàn)的方式考慮資金時間價值的假設開發(fā)法，可稱為折現(xiàn)法；采用計算利息的方式考慮資金時間價值的假設開發(fā)法，可稱為傳統(tǒng)計息法。共二十三頁 折現(xiàn)法也稱動態(tài)法，即要將不同時點發(fā)生的收入(shur)、支出全部折現(xiàn)到估價時點進行加減運算。傳統(tǒng)法也稱靜態(tài)法，不需要對發(fā)生在不同時點的收入、支出

9、進行折現(xiàn)，而通過投資利息的單獨計算來體現(xiàn)時間價值。共二十三頁 折現(xiàn)法（動態(tài)法）的基本公式待開發(fā)房地產的價值 = 開發(fā)完成后的房地產的折現(xiàn)值（開發(fā)成本折現(xiàn)值+管理費用折現(xiàn)值+銷售稅費折現(xiàn)值）投資者購買待開發(fā)房地產時支付的稅費 傳統(tǒng)(chuntng)計息法（靜態(tài)法）的基本公式待開發(fā)房地產的價值 = 開發(fā)完成后的房地產價值（開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤）投資者購買待開發(fā)房地產時支付的稅費 共二十三頁分析(fnx)習題7-1&7-2共二十三頁課后作業(yè)(zuy)1.假設(jish)開發(fā)法的適用條件？計算題（1）共二十三頁最后(zuhu)一組PPT第一組：計算題2第二組：某舊廠房的建筑

10、面積為5000平方米，根據(jù)其位置，適宜改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交出讓金等費用400元/平方米（按建筑面積計），同時取得40年的建設用地使用權。預計購買該舊廠房買房需要繳納的稅費為其價格的4%；改造期為1年，改造費用為平方米建筑面積1000元；改造完成后即可全部出售，售價為每平方米4000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用，該費用預計為售價為2%；銷售稅費預計為售價的6%。請利用上述資料采用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法測算(c sun)該舊廠房的正常購買價格總價和單價（折現(xiàn)率12%）共二十三頁THANK YOU共二十三頁內容摘要第七章 假設開發(fā)法。折現(xiàn)法和傳統(tǒng)計息法的應用。假設開發(fā)法，又稱剩余法、余值法、預期開發(fā)法、倒算法（相當于成本法的倒算），是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。由于(yuy)假設開發(fā)法是從未來的角度預測評估房地產的價格，其