御尚城項(xiàng)目精裝修實(shí)施分析

1、全裝修住宅工程(gngchng)案例分析及探討2014年3月22日匯報(bào)(hubo)人：張尊愛蘇州地區(qū)技術(shù)部共九十七頁目 錄一、全裝修住宅發(fā)展?fàn)顩r介紹二、關(guān)于推進(jìn)住宅全裝修工作的意見摘要三、現(xiàn)階段全裝修房開發(fā)狀況四、成品住房裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)解讀摘要 五、案例分析-質(zhì)量通病六、案例分析-總結(jié)七、中銳御尚城精裝修項(xiàng)目的分析思考(sko)八、中銳御尚城精裝修項(xiàng)目的產(chǎn)品定位及指標(biāo)九、中銳御尚城精裝修項(xiàng)目的策劃十、結(jié)束語錄共九十七頁一、住宅(zhzhi)全裝修的發(fā)展?fàn)顩r 隨著新型城鎮(zhèn)化的深入發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建房理念在改變、社會責(zé)任感在增強(qiáng)，老百姓的購房觀念也在發(fā)生變化，全裝修住宅的市場占有率逐步提高，這

2、些情況的存在和變化，需要政府及行業(yè)主管部門在推行住宅全裝修工作上有新的舉措和要求。 多年來，由于缺乏國家層面的頂層設(shè)計(jì)和土地、財(cái)稅、金融等多方面的政策支持，住宅全裝修工作始終沒有引起足夠的重視。國家層面，只是原建設(shè)部于2002年7月頒發(fā)了商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則，部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心配套出臺了商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)，2008年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部又下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知，僅僅是一個(gè)部門就住宅全裝修的某些工作做了相關(guān)政策規(guī)定，住宅全裝修工作整體目標(biāo)、要求、工作措施等沒有系統(tǒng)(xtng)全面的制定和提出，曾經(jīng)提出的到2010年基本消滅“毛坯房”的目標(biāo)成為泡

3、影，住宅全裝修工作基本停留在紙面上。 共九十七頁一、住宅全裝修的發(fā)展(fzhn)狀況 但銷售毛坯房的各種弊端和對資源、環(huán)境的浪費(fèi)以及對小區(qū)物業(yè)管理的影響與目前新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求嚴(yán)重相悖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建房理念在改變、社會責(zé)任感在增強(qiáng)，老百姓的購房觀念也在發(fā)生變化，全裝修住宅的市場占有率逐步提高，這些情況的存在和變化，需要在推行住宅全裝修工作上有新的舉措和要求。全國已有部分省市把推動住宅全裝修作為推進(jìn)住宅現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化、裝配化、成品化的重要切入點(diǎn)，通過出臺多項(xiàng)政策和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確立了新建商品住宅全裝修建設(shè)的比例要求，加強(qiáng)了全裝修住宅設(shè)計(jì)、施工、交付使用的管理。 今年1月1日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了

4、關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部綠色建筑行動方案的通知，明確提出“住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要加快建立促進(jìn)建筑工業(yè)化的設(shè)計(jì)、施工、部品生產(chǎn)等環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)體系，推動結(jié)構(gòu)件、部品、部件的標(biāo)準(zhǔn)化，豐富標(biāo)準(zhǔn)件的種類，提高通用性和可置換性。推廣(tugung)適合工業(yè)化生產(chǎn)的預(yù)制裝配式混凝土、鋼結(jié)構(gòu)等建筑體系，加快發(fā)展建設(shè)工程的預(yù)制和裝配技術(shù)，提高建筑工業(yè)化技術(shù)集成水平。支持集設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、施工于一體的工業(yè)化基地建設(shè)，開展工業(yè)化建筑示范試點(diǎn)。積極推行住宅全裝修，鼓勵(lì)新建住宅一次裝修到位或菜單式裝修，促進(jìn)個(gè)性化裝修和產(chǎn)業(yè)化裝修相統(tǒng)一”。這個(gè)文件的出臺，從國務(wù)院的角度明確了要積極推行住宅全裝修工作，是非常重要的政策性

5、文件，具有積極的指導(dǎo)作用，必將對今后一個(gè)時(shí)期的住宅全裝修工作產(chǎn)生重要影響。共九十七頁一、住宅全裝修(zhungxi)的發(fā)展?fàn)顩r 近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部以第49號公告發(fā)布了國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)住宅室內(nèi)裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，進(jìn)一步完善了現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)對新建住宅室內(nèi)裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收的要求。同時(shí)，住建廳又印發(fā)了關(guān)于推進(jìn)住宅全裝修工作的意見，明確了住宅全裝修的范圍、原則，提出了住宅全裝修的工作目標(biāo)和任務(wù)，規(guī)定了住宅全裝修的具體工作內(nèi)容，從加強(qiáng)住宅全裝修項(xiàng)目管理、住宅產(chǎn)業(yè)化基地建設(shè)、相關(guān)政策支持、強(qiáng)化開發(fā)企業(yè)自身能力建設(shè)以及監(jiān)督(jind)落實(shí)等方面提出了具體要求。 共九十七頁二、 關(guān)于(guny)推進(jìn)住宅全裝修

6、工作的意見摘要 在住建廳出臺的關(guān)于推進(jìn)住宅全裝修工作的意見中，明確了各行業(yè)主管 部門的責(zé)任，形成了工作合力，將有效推進(jìn)住宅全裝修工作全面開展。1、規(guī)劃部門應(yīng)根據(jù)本地區(qū)住宅全裝修的工作任務(wù)，在提出住宅項(xiàng)目規(guī)劃條件時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、企業(yè)資質(zhì)等級等情況明確該項(xiàng)目全裝修住宅開發(fā)建設(shè)要求、面積、比例等內(nèi)容。規(guī)劃部門核發(fā)的住宅項(xiàng)目規(guī)劃條件批準(zhǔn)文件抄送同級房地產(chǎn)管理(gunl)部門。2、新建住宅建筑設(shè)計(jì)施工圖要與建筑裝飾裝修設(shè)計(jì)施工圖實(shí)行一體化精細(xì)化設(shè)計(jì)，一并報(bào)施工圖審查機(jī)構(gòu)審查。無建筑裝飾裝修設(shè)計(jì)施工圖的住宅項(xiàng)目，施工圖審查機(jī)構(gòu)對其審查申請不予受理。施工圖審查機(jī)構(gòu)依據(jù)規(guī)劃部門出具的材料，按項(xiàng)目核定全裝

7、修住宅設(shè)計(jì)面積和比例，并在審查文件中予以說明，同時(shí)抄送同級房地產(chǎn)管理部門。共九十七頁二、 關(guān)于推進(jìn)住宅全裝修工作的意見(y jin)摘要 3、新建住宅項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目建筑主體工程和建筑裝飾裝修工程同步招投標(biāo)。招標(biāo)文書沒有住宅項(xiàng)目建筑裝飾裝修工程內(nèi)容的，建設(shè)工程招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)不予組織招投標(biāo)。4、實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)前期介入管理。新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證前，在房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一組織下，通過公開招投標(biāo)等方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目施工現(xiàn)場，參與包括共用設(shè)施設(shè)備、管線、物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公活動用房等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，以及全裝修、驗(yàn)收等與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的管理事項(xiàng)，

8、實(shí)施物業(yè)前期介入管理。5、加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)管。明確和強(qiáng)化設(shè)計(jì)、施工企業(yè)及施工圖審查、監(jiān)理和檢測等專業(yè)機(jī)構(gòu)在住宅項(xiàng)目建設(shè)過程中的責(zé)任。嚴(yán)格執(zhí)行成品住房裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等國家、地區(qū)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交房時(shí)必須向購房者提供裝修質(zhì)量保證書和裝修、建筑材料環(huán)保認(rèn)證書，包括裝修明細(xì)表，裝修平面圖和主要材料及部品的生產(chǎn)廠家，并執(zhí)行有關(guān)(yugun)的保修期；在住宅使用說明書中載明設(shè)施設(shè)備相關(guān)指標(biāo)，并明確使用方法和維護(hù)要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其銷售的住宅裝修質(zhì)量負(fù)第一責(zé)任，并負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后維修、保修服務(wù)等。共九十七頁二、 關(guān)于(guny)推進(jìn)住宅全裝修工作的意見摘要 6、房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)住宅全裝修項(xiàng)

9、目實(shí)施過程的監(jiān)督管理，依據(jù)規(guī)劃部門、施工圖審查機(jī)構(gòu)等的批準(zhǔn)文件做好全裝修項(xiàng)目跟蹤檢查工作。要建立住宅全裝修月報(bào)制度，將住宅裝修施工納入到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊管理中。7、推行住宅主體工程和裝修工程分部驗(yàn)收、交叉施工制度。在保證施工現(xiàn)場安全和工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，施工單位要制定施工技術(shù)預(yù)案組織好主體工程和裝修工程的交叉施工，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)要制定相應(yīng)的工作規(guī)程做好主體工程和裝修工程的分部驗(yàn)收。8、實(shí)行住宅裝修分戶驗(yàn)收制度。住宅項(xiàng)目竣工后，項(xiàng)目建設(shè)單位(dnwi)應(yīng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、物業(yè)服務(wù)等單位(dnwi)對裝修工程進(jìn)行分戶驗(yàn)收（包括住宅室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量驗(yàn)收）。沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加，以及沒有組

10、織住宅裝修分戶驗(yàn)收或住宅裝修分戶驗(yàn)收不合格的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門不予組織進(jìn)行項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。全裝修住宅分戶驗(yàn)收（包括住宅室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量驗(yàn)收）和竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用。共九十七頁三、現(xiàn)階段全裝修(zhungxi)房開發(fā)狀況（領(lǐng)頭羊萬科） 大智慧阿思達(dá)克通訊社2月27日訊，2月27日晚間，萬科（000002.SZ/200002.SZ）發(fā)布2012年年報(bào)顯示，2012年，萬科全年共實(shí)現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，同比分別增長20.5%和16.2%。萬科總裁郁亮稱，2013年開始，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向工廠化，萬科的工廠化將以“兩提一減”為目標(biāo)，即“提高質(zhì)量，提高

11、效率，減少對人工的依賴”。郁亮透露，2013年，萬科將力爭在主流產(chǎn)品中實(shí)現(xiàn)15%的項(xiàng)目內(nèi)外墻無砌筑，15%的項(xiàng)目內(nèi)外墻免抹灰，以及10%的項(xiàng)目采用PC外墻。萬科方面稱，2012年，萬科裝修交付的比例已經(jīng)超過80%，綠色三星住宅占全國的比例也達(dá)到44%。（全國2007年新開工精裝修房占53.4%，2008年新開工精裝修房將達(dá)到80%，2009年萬科不再建毛坯房；上海萬科2008年的項(xiàng)目將100實(shí)現(xiàn)全裝修，并計(jì)劃在2009年達(dá)到65的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，2010年實(shí)現(xiàn)100的綠色、生態(tài)建筑開發(fā)。）萬科方面稱，除了在產(chǎn)品定位上面向普通購房者，萬科也開始將提高生活配套服務(wù)作為工作重點(diǎn)。2012年，第五食堂、萬物

12、倉、幸福(xngf)驛站在內(nèi)的一系列創(chuàng)新內(nèi)容的推出，使萬科的服務(wù)領(lǐng)域延伸到餐飲、倉儲、綜合便利等業(yè)主生活的各個(gè)方面。郁亮認(rèn)為，在以自住需求為主導(dǎo)的行業(yè)下半場，豐富的生活配套將成為公司產(chǎn)品競爭力的重要來源。 共九十七頁三、現(xiàn)階段全裝修房開發(fā)(kif)狀況（領(lǐng)頭羊萬科） 1) 工廠化東莞、上海、北京基地2) 戰(zhàn)略合作伙伴與供應(yīng)商、承建商建立長期合作機(jī)制，不以項(xiàng)目為單位。3) 住宅精細(xì)化研究與清華大學(xué)等研究機(jī)構(gòu)合作進(jìn)行住宅精細(xì)化研究，充分體現(xiàn)以人為本4) 裝修房培訓(xùn)學(xué)校(xuxio)培訓(xùn)內(nèi)容全面系統(tǒng)，包括：對售樓員培訓(xùn)、施工工藝培訓(xùn)等等。5) 全面家居解決方案 與松下、博洛尼、海爾、西門子等各品牌公

13、司合作。共九十七頁三、現(xiàn)階段全裝修房開發(fā)(kif)狀況（綠城）1)自2003年以來已建設(shè)了綠城深藍(lán)廣場、翡翠城、綠城杭州蔚藍(lán)公寓、麗江公寓 、 杭州藍(lán)庭綠城、北京百合公寓等精裝修住宅40多個(gè)。2)在建筑設(shè)計(jì)階段，邀請了室內(nèi)(sh ni)設(shè)計(jì)師介入戶型優(yōu)化;3)精裝修的概念延伸到大堂和單元門廳等公共空間；4)分別與上海市建筑裝飾、浙江亞廈 裝飾、蘇州金螳螂、杭州正大裝飾 簽訂了“樣板房室內(nèi)裝修工程施工 合作框架協(xié)議書” 共九十七頁三、現(xiàn)階段全裝修房開發(fā)(kif)狀況（各大城市所占比例） 目前國內(nèi)主要城市的消費(fèi)者裝修觀念已經(jīng)發(fā)生很大變化，逐漸接受了精裝修產(chǎn)品，如北京、上海、廣州、深圳等地，精裝修已

14、發(fā)展到較成熟的地步。在2005年中國精裝修樓盤高峰論壇上，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化中心發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示：北京：北京新建裝修住宅占到其總量的25%30%，市中心新建樓盤的裝修比例達(dá)到70%左右。北京市居民愿意購買精裝修房的比例超過60%。不僅高檔住宅大多選擇精裝，就連一些中檔樓盤也開始嘗試精裝?？梢哉f，目前精裝住宅已經(jīng)成為北京樓市的發(fā)展趨勢。上海：上海新建裝修住宅占到其總量的35%。上海市中心裝修比例從2002年的40%上升到2004年的70%以上(yshng)，徐匯區(qū)全裝修房的比例已經(jīng)達(dá)到80%，中心區(qū)域的全裝修房的比例也基本超過40%。在2005年，市中心新建住宅的全裝修房比例達(dá)到70%以上，郊縣區(qū)

15、域的裝修房比例為15%-20%之間。到2010年，上海全裝修住宅占新建商品住宅的比例在中心城區(qū)達(dá)到6070，其他地區(qū)力爭達(dá)到3040（上海房地局）至2012年，估計(jì)全裝修房所占比例：廣州70%、深圳45%、成都50%、杭州60%。共九十七頁三、現(xiàn)階段全裝修房開發(fā)(kif)狀況（蘇州） 蘇州精裝修房從高新區(qū)發(fā)源到園區(qū)的嶄露頭角，再到吳中區(qū)的初試牛刀；從青庭國際公寓開啟精裝修公寓的先河，到郎詩國際街區(qū)(ji q)的熱銷；經(jīng)過幾年的發(fā)展，精裝房在數(shù)量增加的同時(shí)，也逐漸的被市場認(rèn)可。縱觀全市的精裝修房源分布發(fā)現(xiàn)，目前蘇州的精裝修房源主要集中在園區(qū)。 例如白塘壹號（均價(jià)：13500元/平） 、萬科國際廣

16、場（均價(jià)：15000元/平 ）、中海國際社區(qū)均價(jià)：（12000元/平 ）、朗詩國際街區(qū)（均價(jià)：13500元/平 ）、萬科玲瓏灣（均價(jià)：17000元/平）等。還有市區(qū)金茂府（均價(jià)：25000元/平）、新地國際公寓（均價(jià)：22000元/平）和風(fēng)雅致（均價(jià)：19500元/平）、太湖黃金水岸（均價(jià)：19000元/平）等。目前蘇州全裝修在售樓盤有23個(gè)，21家在售房企。項(xiàng)目均由業(yè)內(nèi)享有很高知名度的品牌開發(fā)商所打造，如中海、萬科等，這些開發(fā)商要么是行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)袖企業(yè)，要么就是精裝修房的開發(fā)“專業(yè)戶”。 共九十七頁三、現(xiàn)階段全裝修房開發(fā)(kif)狀況（蘇州） 蘇州房產(chǎn)協(xié)會副會長盛承懋： 精裝修房選擇低耗能材料

17、修建、統(tǒng)一裝修，減少了能源的消耗(xioho)、廢料的產(chǎn)生。雖然在建設(shè)成本上有一定的增加，房價(jià)也會隨之略微上漲，但總體價(jià)格將不會有太多的變化。共九十七頁三、現(xiàn)階段全裝修房開發(fā)(kif)狀況（蘇州） 業(yè)內(nèi)人士： “精裝修房是對開發(fā)(kif)商的資金周轉(zhuǎn)能力、產(chǎn)品的開發(fā)(kif)設(shè)計(jì)能力、產(chǎn)品工藝和質(zhì)量等綜合實(shí)力的重大考驗(yàn)，對于不少開發(fā)(kif)企業(yè)來說這些都是要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的，所以目前蘇州市場上初園區(qū)及中心地帶還是主要以毛坯房銷售為主?！?然而標(biāo)準(zhǔn)出臺后，必將增加未來蘇州精裝房的數(shù)量。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“無論是從政策、還是環(huán)保的角度講，精裝修房將是未來房地產(chǎn)發(fā)展的大勢所趨?！?共九十七頁四、成品(

18、chngpn)住房裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)解讀 一、廉租房、經(jīng)適房同樣適用標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)將住房分為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和商品住房三類。每種類型的成品住房都提供了最低配置標(biāo)準(zhǔn)，滿足(mnz)各種經(jīng)濟(jì)收入的家庭拎包入住的需求。 二、既有住房裝修也可參照執(zhí)行 本標(biāo)準(zhǔn)適用于新建成品住房裝修的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和驗(yàn)收。既有住房的裝修可參照執(zhí)行。 共九十七頁四、成品住房裝修(zhungxi)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)解讀 三、使用質(zhì)量合格、環(huán)保材料 標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)匯集了主要部品和材料的質(zhì)量指標(biāo)、復(fù)試項(xiàng)目，特別對涉及人身監(jiān)控、環(huán)保等項(xiàng)目要進(jìn)行復(fù)試，無論是在樣板房階段(jidun)，還是在驗(yàn)收階段(jidun)，都要提供環(huán)境監(jiān)測報(bào)告，保證成品住房交付

19、時(shí)達(dá)到環(huán)保要求。嚴(yán)禁使用國家明令淘汰的部品、材料。成品住房裝修工程所采用的部品、材料的質(zhì)量、規(guī)格、品種和有害物質(zhì)限量等符合設(shè)計(jì)要求和國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。四、基層質(zhì)量驗(yàn)收合格后再施工 成品住房裝修前應(yīng)進(jìn)行交接驗(yàn)收，并在基層的質(zhì)量驗(yàn)收合格后進(jìn)行裝修工程施工。共九十七頁四、成品(chngpn)住房裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)解讀 五、裝修一體化 對裝修施工，標(biāo)準(zhǔn)分為墻面工程、天棚工程、樓地面(dmin)工程、內(nèi)門窗工程、細(xì)部工程、防水工程、廚衛(wèi)設(shè)備及管道安裝、電氣工程、采暖空調(diào)及通風(fēng)工程、智能化工程十大部分，細(xì)到墻面涂刷的手法，室內(nèi)開關(guān)離地面(dmin)的高度，都逐一做了明確。重點(diǎn)突出了裝修一體化(設(shè)計(jì)、施工和

20、管理)理念，體現(xiàn)老百姓關(guān)注的如交付標(biāo)準(zhǔn)問題、部品材料、安全問題、污染控制及質(zhì)量保證等方面進(jìn)行了具體的規(guī)定，對住宅品質(zhì)提升涉及的聲、光、熱及室內(nèi)環(huán)境等給予了強(qiáng)調(diào)，將節(jié)能減排、低碳環(huán)保的要求貫穿其中，推廣應(yīng)用先進(jìn)成熟的環(huán)保節(jié)能產(chǎn)品等。共九十七頁四、成品住房裝修(zhungxi)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)解讀 六、裝修質(zhì)量不低于樣板房 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，成品房裝修工程施工前應(yīng)先做樣板房，驗(yàn)收合格后再進(jìn)行每套住宅的裝修施工，且在合同約定的交房日期30日后方可對樣板房進(jìn)行處理，讓消費(fèi)者全程監(jiān)督，避免貨不對板。樣板房的另一功能(gngnng)是保證材料的環(huán)保，標(biāo)準(zhǔn)指出，成品房裝修應(yīng)對樣板房進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境污染控制檢測，達(dá)標(biāo)后才能批量施

21、工。七、分戶驗(yàn)收 為確保每套住房各功能空間的使用功能正常、觀感質(zhì)量符合要求，強(qiáng)調(diào)在單位工程竣工驗(yàn)收前須進(jìn)行分戶驗(yàn)收。共九十七頁四、成品住房裝修(zhungxi)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)解讀 七、分戶驗(yàn)收 為確保每套住房各功能空間的使用功能正常、觀感質(zhì)量符合要求，強(qiáng)調(diào)在單位工程竣工驗(yàn)收前須進(jìn)行分戶驗(yàn)收。 樣板套是建設(shè)單位提供給業(yè)主(yzh)參照選擇的空間效果，也是住戶所購成品住房裝修效果的實(shí)物質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，其所用的部品材料、施工工藝、裝修效果燈應(yīng)是建設(shè)單位對住戶的承諾，所以強(qiáng)調(diào)成品住房裝修工程的質(zhì)量不應(yīng)低于樣板套的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。另外，室內(nèi)環(huán)境檢測質(zhì)量必須合格是分戶驗(yàn)收的基本要求。對計(jì)量檢查規(guī)定偏差范圍，即90%及以上檢

22、查點(diǎn)在允許偏差范圍內(nèi)，最大偏差不超過允許偏差的1.2倍。當(dāng)分戶驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)影響使用功能的滲漏、裂縫等缺陷時(shí)，必須進(jìn)行返修或返工，返修或返工部位重新組織驗(yàn)收，直至全部符合要求。共九十七頁四、成品住房(zhfng)裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)解讀 八、墻面工程：裝修過程中不得(bu de)破壞墻體原有內(nèi)保溫或外保溫系統(tǒng)。九、天棚工程：重型燈具電扇及其他重型設(shè)備禁安裝在吊頂龍骨上。十、樓地面工程：廚房、衛(wèi)生間、露天陽臺等在面層鋪貼前應(yīng)檢查防水、防潮質(zhì)量，驗(yàn)收合格后方可施工。 十一、內(nèi)門窗工程：應(yīng)采用有生產(chǎn)合格證的成品套裝門窗。十二、細(xì)部工程：細(xì)部工程所用材料應(yīng)符合環(huán)保、防火等要求。十三、防水工程：防水隔離層嚴(yán)禁滲透，坡

23、向應(yīng)正確，排水通暢。 共九十七頁四、成品住房裝修(zhungxi)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)解讀 十四、廚衛(wèi)設(shè)備及管道安裝：廚衛(wèi)設(shè)備及管道安裝推廣運(yùn)用節(jié)水器具。十五、電氣工程：接地(PE)或接零(PEN)支線應(yīng)單獨(dú)與接地(PE)與接零(PEN)干線相連接，不得串聯(lián)連接。 十六、采暖、空調(diào)及通風(fēng)工程：采暖、空調(diào)及通風(fēng)工程安裝后應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)試，并應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求。 十七、智能化工程:已完成多媒體信息箱、對講門禁等裝置(zhungzh)不應(yīng)改裝。共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病。共九十七頁五、案例分析-質(zhì)量(zhling)通病。共九十七頁五、案例分析(fnx)-質(zhì)量通病設(shè)計(jì)的問題提前性a.設(shè)計(jì)應(yīng)在裝修入場(r

24、 chn)前做好現(xiàn)場的勘察，依據(jù)現(xiàn)場情況提出整改意見及圖紙的完善。b.在裝修的準(zhǔn)備階段，設(shè)計(jì)要發(fā)放試用圖紙，對相關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)要點(diǎn)交底，實(shí)施現(xiàn)場的勘察論證。c.在裝修對土建的驗(yàn)收階段，設(shè)計(jì)應(yīng)主導(dǎo)圖紙會審工作，及時(shí)下發(fā)完整正式施工圖紙。d.在裝修施工階段，設(shè)計(jì)應(yīng)針對現(xiàn)場反饋情況進(jìn)行及時(shí)、準(zhǔn)確的調(diào)整（涉及配套、安裝，必須進(jìn)行圖紙會審）。共九十七頁五、案例分析(fnx)-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例分析(fnx)-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例分析-質(zhì)量(zhling)通病共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例分析(fnx)-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例分析-質(zhì)量(zhling)通

25、病共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例分析-質(zhì)量(zhling)通病共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例分析-質(zhì)量(zhling)通病共九十七頁五、案例分析-質(zhì)量(zhling)通病共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例分析(fnx)-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病 土建地面 (土建衛(wèi)生間基礎(chǔ)砼地面的預(yù)留標(biāo)高不足影響衛(wèi)生間的防水、防滲處理) 1、衛(wèi)生間基礎(chǔ)砼地面的預(yù)留標(biāo)高不足，無法完成干濕區(qū)高度落差(luch)，無法有效完成衛(wèi)生間門口擋水處理，易造成表層水外溢、滲

26、流。 2、衛(wèi)生間基礎(chǔ)砼地面的預(yù)留標(biāo)高不足，會造成防水做完后無法完成防水墊層，直接在防水層面作業(yè)施工，容易破壞防水層。 3、進(jìn)行衛(wèi)生間砼地面標(biāo)高預(yù)留，要充分考慮找平層、地?zé)?、防水墊層、飾面材料及面材粘接層的厚度。 4、土建進(jìn)行衛(wèi)生間地面砼施工，應(yīng)嚴(yán)格按要求做好地面標(biāo)高的預(yù)留；做好砼地面平整度的控制，清除落地灰及裸露鋼筋頭；做好電氣管線的預(yù)埋，避免二次施工影響地面標(biāo)高。共九十七頁五、案例分析-質(zhì)量(zhling)通病 共九十七頁五、案例分析(fnx)-質(zhì)量通病 共九十七頁五、案例分析-質(zhì)量(zhling)通病 共九十七頁五、案例分析(fnx)-質(zhì)量通病 土建電氣（未按圖紙要求進(jìn)行電氣管線的預(yù)埋，導(dǎo)

27、致樓板打眼，破壞電氣管線） 1、土建電氣預(yù)埋時(shí)，如不按照圖紙要求進(jìn)行施工，那么裝修施工打眼時(shí)，在認(rèn)為沒有電氣管線的位置，卻打斷了預(yù)埋管線。 2、 尤其以衛(wèi)生間電氣不按圖施工最為嚴(yán)重，直接導(dǎo)致有些金屬件帶電，極易引發(fā)(yn f)人身傷亡事故。 3、所以土建電氣預(yù)埋時(shí)，一定要按圖施工，并在衛(wèi)生間等關(guān)鍵部位施工后，在墻面畫出預(yù)埋管線的走向，在裝修施工打眼時(shí)，可有效避開預(yù)埋的管線，減少施工中的事故。共九十七頁五、案例分析-質(zhì)量(zhling)通病 共九十七頁五、案例分析-質(zhì)量(zhling)通病土建(t jin)GRC風(fēng)管GRC風(fēng)管應(yīng)高出樓板5CM，現(xiàn)場實(shí)際情況如何封堵？共九十七頁五、案例分析-質(zhì)量(

28、zhling)通病共九十七頁五、案例分析(fnx)-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例分析(fnx)-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例分析-質(zhì)量(zhling)通病共九十七頁五、案例分析(fnx)-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例分析-質(zhì)量(zhling)通病共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例分析-質(zhì)量(zhling)通病共九十七頁五、案例分析-質(zhì)量(zhling)通病輕鋼龍骨的施工工藝不規(guī)范，應(yīng)雙面T字接口，自攻釘固定。決不允許用氣釘固定。所有預(yù)埋件、隱蔽水電(shu din)都應(yīng)十字放線定位。共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病所有(s

29、uyu)預(yù)埋件、隱蔽水電、面層緊固都應(yīng)十字放線定位。共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病復(fù)雜(fz)吊頂應(yīng)在地面放樣、制作后組裝。以保證吊頂?shù)暮侠硇浴?zhǔn)確性共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病隱蔽(ynb)施工的標(biāo)準(zhǔn)共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病施工(sh gng)中的安全共九十七頁五、案例分析(fnx)-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例分析-質(zhì)量(zhling)通病共九十七頁五、案例分析(fnx)-質(zhì)量通病共

30、九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例分析(fnx)-質(zhì)量通病兩種材料同一品牌，材料品質(zhì)截然不同，材料進(jìn)場時(shí)一定要鋸切抽樣檢查，成品材料要有檢驗(yàn)(jinyn)報(bào)告、合格證。材料的質(zhì)量問題共九十七頁五、案例分析-質(zhì)量(zhling)通病材料在運(yùn)輸過程(guchng)中一定要輕拿輕放，避免不必要的材料損耗。材料的運(yùn)輸問題共九十七頁五、案例分析-質(zhì)量(zhling)通病材料的問題 1、材料控制：a.提前上報(bào)材料品牌、型號，進(jìn)行報(bào)驗(yàn)；根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果確 定品牌種類；每批次入場材料必須經(jīng)過門崗登記、提供 合格證及相關(guān)檢測報(bào)告、監(jiān)理現(xiàn)場檢查核實(shí)(hsh)、并通報(bào)監(jiān) 測部門經(jīng)許可，方可進(jìn)行使

31、用。未按規(guī)定入場材料的使 用，所涉及的工程面全部鏟除返工。 b.對于油漆、乳膠漆及其它特殊涂料，采取甲供或甲指定 品牌代理進(jìn)行供貨。 2、現(xiàn)場控制：由相關(guān)檢測的權(quán)威部門進(jìn)駐現(xiàn)場，從材料的入場、施工過 程、驗(yàn)收過程進(jìn)行控制防范。共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例分析(fnx)-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病共九十七頁五、案例分析(fnx)-質(zhì)量通病 材料(cilio)擺放共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病文明施工措施：a.實(shí)施文明施工制度，執(zhí)行相應(yīng)獎(jiǎng)罰條例。 b.落實(shí)施工承包區(qū)段(q dun)責(zé)任人，配備專管保安、 清掃人員。 c.工程聯(lián)檢。

32、共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病文明施工(sh gng)管理問題共九十七頁五、案例(n l)分析-質(zhì)量通病 保潔目的：a.發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量及成品保護(hù)遺漏點(diǎn),及時(shí)整改。 b.保潔到位，促使(csh)業(yè)主順利完成驗(yàn)收。問題：a.保潔工作不到位，引發(fā)拒接、投訴的問題。 b.保潔方式不適當(dāng)造成物件的損壞。共九十七頁六、案例分析(fnx)-總結(jié) 業(yè)主驗(yàn)收常見問題地板(dbn)鋪裝空鼓、色差、劃痕。門窗等成品件、潔具浴具及配套物件的劃傷、破損。壁紙的拼花、接縫、色差；石材的拼接縫、裂紋、缺陷、 色差；瓷磚的色差、破損、空鼓。門、窗開啟關(guān)閉的靈活性、牢固性、密封性。開關(guān)、插座安裝的牢固性、整齊一致性、

33、使用靈活性； 龍頭、角閥及浴具配件安裝的牢固性、密實(shí)性。線條安裝不平直、拼接顯縫、邊角開裂。石材臺板、套口及潔具安裝周邊縫隙的密封性、防滲性。裝飾面霉變、污染情況。保潔工作不到位，隱蔽處存在施工垃圾；異味；噪音及 隔音不良。共九十七頁六、案例(n l)分析-總結(jié)易引發(fā)業(yè)主索賠的問題1、棚面灰層脫落；墻體灰層空鼓脫落。2、屋面漏雨；墻體裂縫、透寒。3、水管滲漏引發(fā)的浸泡事件。4、電氣設(shè)備安裝漏電安全保護(hù)不到位引發(fā)的觸電事件。5、飲用供水水質(zhì)污染，管道存在不潔凈(jijng)雜質(zhì)。6、易碎物件缺乏安全性引發(fā)的傷人事件。7、材料不環(huán)保，室內(nèi)環(huán)境污染物超標(biāo)。8、因工程質(zhì)量問題引發(fā)的未及時(shí)入住。9、交房

34、標(biāo)準(zhǔn)與樣板房材料品牌、信號不一致。共九十七頁七、針對中銳御尚城精裝修項(xiàng)目(xingm)的分析思考 從以上國家政策、市場分析、及蘇州市場全裝修房的占有率，我們可以看到，基于每個(gè)精裝修樓盤檔次定位的不同，其精裝修的定位也有一定的差異。對于那些在住宅精裝修方面具有相當(dāng)成熟經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)而言，精裝修作為樓盤標(biāo)準(zhǔn)配置已成為主流趨勢，將精裝修作為產(chǎn)品的有力賣點(diǎn)促進(jìn)銷售打造產(chǎn)品和開發(fā)商品牌的樓盤，其精裝修的設(shè)計(jì)、檔次、用材、施工管理等方面都具有較高的水平。檔次高品質(zhì)好的精裝修住宅的認(rèn)可度很高，對于金字塔尖的消費(fèi)人群而言，基于其閱歷和人生經(jīng)驗(yàn)，高檔次高品質(zhì)的精裝修才能真正打動這類消費(fèi)者，平庸和大眾化的精裝修反

35、而會令客戶對樓盤產(chǎn)生負(fù)面的評價(jià)和認(rèn)知。從調(diào)研個(gè)案看，裝修價(jià)格占房價(jià)比例視每個(gè)樓盤情況而定，一般市場的裝修價(jià)格根據(jù)裝修方式的不同，約占銷售單價(jià)的10%20%左右，高檔精裝修樓盤的精裝修投入甚至(shnzh)達(dá)到樓盤售價(jià)的30以上(如蘇州金茂府）。 我們中銳地產(chǎn)對全裝修房至今才剛剛嘗試，蘇州園區(qū)中銳御尚城項(xiàng)目是我們?nèi)b修工程的第一個(gè)項(xiàng)目，從市場形態(tài)、開發(fā)節(jié)奏等已落后于那些知名開發(fā)企業(yè)，對于我們第一次嘗試，我們的產(chǎn)品定位、產(chǎn)品開發(fā)、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目管理、物業(yè)管理及后期維護(hù)服務(wù)是我們中銳集團(tuán)的每一位同仁及領(lǐng)導(dǎo)值得思考的問題。共九十七頁八、針對中銳御尚城精裝修項(xiàng)目(xingm)的產(chǎn)品定位及指標(biāo) 中銳御尚城

36、精裝修項(xiàng)目目前計(jì)劃分兩個(gè)標(biāo)段，1、高層部分高層部分戶型設(shè)計(jì)為120平方米及140平方米為主。對本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位(dngwi)及指標(biāo)，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)多次對蘇州地區(qū)特別是園區(qū)附近樓盤的考察，初步已確定如下：具體見附件2、小高層部分小高層部分戶型設(shè)計(jì)以160平方米為主。（待定）共九十七頁九、針對(zhndu)中銳御尚城精裝修項(xiàng)目管理策劃劃一、范圍(fnwi)管理 二、時(shí)間管理 三、質(zhì)量管理 四、成本及合同管理 五、信息及資料管理 六、組織集成管理共九十七頁一、范圍(fnwi)管理1、梳理、明確的招標(biāo)、施工界面，從設(shè)計(jì)階段開始，設(shè)計(jì)范圍與施工范圍一致，室內(nèi)墻體、預(yù)埋管線、點(diǎn)位按精裝圖設(shè)計(jì)到位，避免二次改造造成

37、浪費(fèi)。2、在施工階段進(jìn)行書面的工作界面的驗(yàn)收和移交，避免重復(fù)和遺漏，減少不必要的浪費(fèi)，控制成本：3、建議公共部位和室內(nèi)精裝修由一家裝修單位完成；按樓棟和單元合理劃分施工標(biāo)段；4、設(shè)計(jì)范圍 根據(jù)合約規(guī)劃(guhu)的發(fā)包范圍要求完成設(shè)計(jì)圖紙內(nèi)容；5、現(xiàn)場施工界面分析建議（詳見合約規(guī)劃和界面文件） 共九十七頁二、時(shí)間(shjin)管理1、設(shè)計(jì)(shj)內(nèi)裝設(shè)計(jì)方案簡潔，減少細(xì)部線條及復(fù)雜造型設(shè)計(jì)，降低成本。內(nèi)部墻體、預(yù)留預(yù)埋管線、點(diǎn)位按精裝施工圖布置到位，避免二次改造造成浪費(fèi)；圖紙整合建筑、電氣、設(shè)備（空調(diào)、地暖、熱水、智能化、門窗欄桿百葉、護(hù)窗欄桿）防止后續(xù)施工時(shí)出現(xiàn)二次開洞、二次施工；在保證效

38、果的基礎(chǔ)上，材料選擇建議采用通用性強(qiáng)的材料，易于替換；2、招標(biāo)梳理詳細(xì)的合約規(guī)劃和架構(gòu)，編制招標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，提前準(zhǔn)備有關(guān)招標(biāo)技術(shù)文件；3、工程編制詳細(xì)的A、B節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；梳理全過程的總進(jìn)度計(jì)劃；合理安排進(jìn)場時(shí)間和工期，做好穿插施工的安排；按照總進(jìn)度計(jì)劃編制月進(jìn)度計(jì)劃、周進(jìn)度計(jì)劃；要求各參建單位編制詳細(xì)材料采購、加工計(jì)劃，人力資源計(jì)劃，現(xiàn)場施工計(jì)劃，定期檢查落實(shí)情況；共九十七頁三、質(zhì)量(zhling)管理1、圖紙質(zhì)量管理施工前確認(rèn)：圖紙深度（大樣、節(jié)點(diǎn)）、范圍、設(shè)計(jì)交底(jio d)、審圖（分階段審圖）、圖紙管理。2、材料、設(shè)備封樣報(bào)驗(yàn)制度所有面層材料和設(shè)備需封樣，進(jìn)場材料按照封樣材料檢查報(bào)驗(yàn)，建立

39、臺賬；3、樣板現(xiàn)行制度確定最終效果，確定開間進(jìn)深凈高尺寸，確定墻地磚、吊頂尺寸；確定設(shè)施設(shè)備安裝點(diǎn)位數(shù)量、位置、細(xì)部做法；4、成品保護(hù)制度成品保護(hù)合同約定、方案要求、現(xiàn)場實(shí)施檢查、獎(jiǎng)懲措施1、建立完善的質(zhì)保體系與規(guī)章制度樣 板 先 行共九十七頁三、質(zhì)量(zhling)管理2、明確建設(shè)(jinsh)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化建造標(biāo)準(zhǔn)立足于成本，充分考慮客戶的需求，在達(dá)到國家設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，在不超預(yù)期成本的前提下，盡量提高客戶感知度。編制圖文并茂的施工要求技術(shù)文件作為合同的附件，在施工時(shí)參照執(zhí)行。共九十七頁三、質(zhì)量(zhling)管理3、根據(jù)合約架構(gòu)，合理劃分施工(sh gng)界面共九十七頁三、質(zhì)量(

40、zhling)管理4、制定標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)做法，明確工藝流程編制針對性的技術(shù)文件，嚴(yán)格按國家、地方及行業(yè)的標(biāo)注執(zhí)行。共九十七頁過程管理1、書面交接制度（確定工作面完成情況、開間進(jìn)深凈高尺寸、預(yù)留預(yù)埋）、2、隱蔽驗(yàn)收現(xiàn)場簽驗(yàn)制度（按戶按房間(fngjin)制定過程隱蔽驗(yàn)收會簽制度）；3、集中加工制度；（對需要切割、分割和現(xiàn)場加工的原則需集中加工，現(xiàn)場只負(fù)責(zé)安裝）4、會議制度；（圖紙交底會議、現(xiàn)場協(xié)調(diào)會）5、強(qiáng)化(qinghu)過程管理，加強(qiáng)交接驗(yàn)收共九十七頁三、質(zhì)量(zhling)管理6、細(xì)節(jié)決定成敗(chngbi)，關(guān)注細(xì)節(jié)節(jié)點(diǎn)質(zhì)量通病分析對當(dāng)?shù)爻Ｒ娀蚯捌诠こ坛霈F(xiàn)的質(zhì)量缺陷進(jìn)行分析，明確本期工程質(zhì)量管理的重點(diǎn)。一般住宅常見的質(zhì)量通