世邦物業(yè)接管驗(yàn)收專項(xiàng)培訓(xùn)教材

1、2009年1月物業(yè)接管驗(yàn)收培 訓(xùn) 大 綱 一、接管的準(zhǔn)備工作 二、正式接管 三、接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 四、接管驗(yàn)收的主要項(xiàng)目 五、遺留問題的確認(rèn) 六、接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 七、接管驗(yàn)收應(yīng)遵循的原則 八、接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備的工具 九、存在的常見質(zhì)量問題分析接管驗(yàn)收的作用通過接管有關(guān)物業(yè)文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，充分發(fā)揮社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。促使開發(fā)企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，達(dá)到工程質(zhì)量要求，減少日常管理過程維修養(yǎng)護(hù)工作量。通過接管驗(yàn)收和接管合同的 簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。一、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

2、1. 派出專業(yè)技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)了解情況，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃。 2. 定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，認(rèn)真填寫現(xiàn)場(chǎng)檢查記錄表，及時(shí)進(jìn)行總結(jié)歸納，并向開發(fā)商及相關(guān)單位反映發(fā)現(xiàn)問題并協(xié)商解決辦法。 3. 提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心中有數(shù)。 一、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作4. 準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格5. 事先協(xié)調(diào)開發(fā)商、總包，制定關(guān)于接管驗(yàn)收后遺留問題的處理方法及進(jìn)場(chǎng)整改須遵守的管理規(guī)定，并簽訂遺留問題處理協(xié)議。6. 成立物業(yè)接管小組7. 前期資料的提供8. 安全接管二、正式接管工作1. 待四方驗(yàn)收合格后開發(fā)商、物業(yè)公司、總包及監(jiān)理公司開始正式進(jìn)行接管工作。2. 接管工作主要

3、分設(shè)備、鑰匙的實(shí)物接管及資料的接管。3. 在正式接管前三天請(qǐng)開發(fā)商通知物業(yè)公司進(jìn)行預(yù)檢，待物業(yè)公司預(yù)檢完成后，再正式進(jìn)行三方接管驗(yàn)收工作，屆時(shí)物業(yè)公司將出詳細(xì)接管計(jì)劃及時(shí)間安排。4. 設(shè)備、鑰匙的實(shí)物接管逐層進(jìn)行，驗(yàn)收完項(xiàng)目馬上封閉，物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理（整體接管驗(yàn)收結(jié)束前，現(xiàn)場(chǎng)的成品保護(hù)責(zé)任及安全責(zé)任由總包負(fù)責(zé)），資料的接管同步進(jìn)行。 二、正式接管工作5. 設(shè)備試運(yùn)行 物業(yè)公司協(xié)同安裝公司對(duì)設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測(cè)試。6. 遺漏問題及缺損項(xiàng)目的整改 總包負(fù)責(zé)對(duì)遺漏問題及缺損項(xiàng)目的整改， 并會(huì)同各方與物業(yè)公司進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。7. 物業(yè)材料的接管驗(yàn)收 發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司 移交相關(guān)資料 7.1 物

4、業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： a) 項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)資料； b) 規(guī)劃許可證； c) 投資許可證； d) 土地使用合同； e) 建筑開工許可證； f ) 用地紅線圖；7.2 綜合竣工驗(yàn)收資料： a) 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）； b) 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書； c) 建設(shè)消防驗(yàn)收合格證； d) 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證； e) 供水合同； f) 供電協(xié)議書、許可證； g) 供氣協(xié)議書、許可證； h) 有線電視合格證； i) 通信設(shè)施合格證； j) 電梯準(zhǔn)用證；錄用面談程序與內(nèi)容7.3 施工設(shè)計(jì)資料： a) 地質(zhì)報(bào)告書； b) 全套設(shè)計(jì)

5、圖紙； c) 圖紙會(huì)審記錄； d) 設(shè)計(jì)變更通知單； e) 工程預(yù)決算報(bào)告書； f) 重要的施工會(huì)議紀(jì)要； g) 隱蔽工程驗(yàn)收記錄； h) 沉降觀測(cè)記錄； i) 其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄。7.4 機(jī)電設(shè)備資料 a) 機(jī)電設(shè)備出廠合格證； b) 機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求有中文）； c) 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告； d) 設(shè)備報(bào)修卡、保修協(xié)議。 1、接管驗(yàn)收 是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，對(duì)物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。 2、竣工驗(yàn)收 是政府行為，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和任何建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收由政府建設(shè)、行政主管部門負(fù)責(zé)，組

6、成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。三、接管驗(yàn)收 1.樓宇本體硬件設(shè)施： 主體結(jié)構(gòu)、樓地面面層及基層、內(nèi)墻面、頂棚、衛(wèi)生間及陽臺(tái)地面、門及窗、樓梯及扶手、木裝修工程、飾面及油漆、電器插座、有線電視、開關(guān)、燈具、水表、電表、燃?xì)獗?、衛(wèi)生潔具、給排水設(shè)備設(shè)施、門鈴及對(duì)講 等。四、驗(yàn)收接管的主要項(xiàng)目2. 公共配套設(shè)施： 天臺(tái)、散水坡、避雷設(shè)施、路燈及裝飾燈、綠化、道路、室外消火栓、樓宇標(biāo)志、垃圾站、停車場(chǎng)、溝井、護(hù)坡及擋土墻、臺(tái)階及踏步、水池及水箱、招牌及廣告牌等。四、驗(yàn)收接管的主要項(xiàng)目 3. 機(jī)電設(shè)備： 電梯設(shè)備 變配電設(shè)備 中央空調(diào)設(shè)備 消防監(jiān)控設(shè)備 給排水設(shè)備 保安監(jiān)控

7、設(shè)備（同消防監(jiān)控設(shè)備）四、驗(yàn)收接管的主要項(xiàng)目1.對(duì)驗(yàn)收資料中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表中，并交發(fā)展商及施工單位相關(guān)人員簽字確認(rèn)。2.對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表中，請(qǐng)發(fā)展商及施工單位相關(guān)人員簽字確認(rèn)。五、遺留問題的確認(rèn)五、遺留問題的確認(rèn)3. 對(duì)資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊。4. 對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)發(fā)展商及施工單位明確解決時(shí)間，并跟進(jìn)解決。 5. 未能按時(shí)解決而影響物業(yè)管理的問題，按遺留問題處理協(xié)議處

8、理,和備忘錄交總辦歸檔長(zhǎng)期保存。六、接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 土建結(jié)構(gòu)檢驗(yàn) （1）主體結(jié)構(gòu) （2）外墻不得滲水 （3）屋面 （4）樓地面 （5）裝修六、接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 （1）供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 （2）中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 （3）消防系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 （4）運(yùn)輸設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 （5）管道燃?xì)庀到y(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 （6）電信系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 （7）有線電視網(wǎng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 （8）閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 （9）給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 市政設(shè)施驗(yàn)收 （1）道路 （2）砂井 （3）供水管道 （4）化糞池 （5）紅線內(nèi)六、接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)七、接管驗(yàn)收應(yīng)遵循的原則 2.1 原則性與靈活性相結(jié)合

9、2.2 細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合 八、驗(yàn)收時(shí)準(zhǔn)備的工具 （1） 試電筆、帶二相三相插頭和電源顯示開關(guān)的插座（插入屋內(nèi)各個(gè)電源插座檢查電源是否已全部接通） （2）鋼卷尺 （3）小錘子 （4） 電筒 （5） 抹布 （6） 盛水器具 （7） 計(jì)算器 （8） 筆 、紙 八、驗(yàn)收時(shí)準(zhǔn)備的工具（9）易貼便條一疊 （寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找） （10）小鏡子: 觀察難以看到的地方，如門底是否上油漆 。（11）紙巾: 檢查馬桶排水功能，喉管是否滲水（12）鋁梯 （13）報(bào)紙，塑料袋: 做閉水試驗(yàn)。九、存在的常見質(zhì)量問題1. 給排水系列： 包括水管、水龍頭、水表是否完好；下水道是否有建筑垃圾堵塞；馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現(xiàn)象等。2. 門窗系列： 包括框架是否平整、牢固、安全；門窗是否密縫、貼合；門鎖、窗鉤有無質(zhì)量問題；玻璃是否防水密封等。3. 墻面、屋頂、地板系列：包括是否平整、起殼、起砂、剝落；有否裂縫、滲水；瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實(shí)等。 質(zhì)量報(bào)告九、存在的常見質(zhì)量問題4. 墻面、屋頂、地板