房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法之收益法

1、房地產(chǎn)估價(jià)理論(lln)與方法 收益(shuy)法及其應(yīng)用共四十一頁目錄(ml)7.1收益(shuy)法概述7.2報(bào)酬資本化法的公式7.3收益期限的確定7.4凈收益的求取7.5報(bào)酬率的求取共四十一頁7.1收益(shuy)法概述含義 理論依據(jù) 估價(jià)對(duì)象和條件操作步驟 一、收益(shuy)法的含義1.含義：（收益資本化法、收益還原法）是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后通過資本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 報(bào)酬資本化法：是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各時(shí)期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相

2、加來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。共四十一頁資本化：將預(yù)測(cè)的未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)未來收益為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)價(jià)格，測(cè)算出的價(jià)值稱為收益價(jià)格2.收益法的理論依據(jù)預(yù)期原理決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是其歷史價(jià)格、開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的成本或者過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，而是房地產(chǎn)基于市場(chǎng)的未來所能帶來的收益。基本思路：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購(gòu)買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷(yun yun b dun)地獲取凈收益。如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格 收益性房地產(chǎn)價(jià)值高低的決

3、定因素（三因素）：未來凈收益的大小，獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，獲得凈收益的可靠性（也就是風(fēng)險(xiǎn)）。共四十一頁例1、（判斷題）房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。無形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益是予以考慮，但可通過(tnggu)選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮?！?009年真題】解析：如果選取較高的報(bào)酬率或資本化率，會(huì)使得最終的評(píng)估結(jié)果更低。這樣非但沒有考慮無形收益，反而還降低(jingd)了這種無形收益。應(yīng)該是選取較低的報(bào)酬率或資本化率。共四十一頁報(bào)酬資本化法3、收益法適用的估價(jià)對(duì)象 收益法的適用的估價(jià)對(duì)象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)

4、象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的潛在能力即可。4、收益法估價(jià)需要具備的條件房地產(chǎn)未來(wili)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測(cè)）5、收益法的操作步驟搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益（凈收益）。求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)。選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。共四十一頁1、一般公式一般公式收益(shuy)法的原理公式-V：房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格-A：房地產(chǎn)的未來凈運(yùn)營(yíng)(ynyng)收益-Y：房地產(chǎn)的報(bào)酬率-n：房地產(chǎn)的收益期限在實(shí)際估價(jià)中， 一般報(bào)酬率長(zhǎng)期維持不變，所以公式簡(jiǎn)化為：公式中的A、Y、n應(yīng)一致，而且一般以年為單位7.2報(bào)酬資本化法的公

5、式共四十一頁2、凈收益每年(minin)不變的公式以上均假設(shè)凈收益發(fā)生(fshng)在期末，如實(shí)際發(fā)生(fshng)在期初，則公式變形為共四十一頁例2、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年，不可(bk)續(xù)期，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。共四十一頁凈收益每年不變的公式的作用：直接用于測(cè)算價(jià)格。用于土地使用期限、收益期限等不同的房地產(chǎn)或者(huzh)租賃期限不同的租賃權(quán)價(jià)格之間的換算。例3、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同(h tong)，租用其中

6、1000m2的面積，約定租賃期限為20年 ，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，從第8年開始，租金保持固定不變?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似辦公樓的月租金為30元/m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10% 。請(qǐng)計(jì)算目前該承租人權(quán)益價(jià)值?！?008年真題】【解析】也就是租賃權(quán)價(jià)值。 年租金=30*12*1000=36萬元共四十一頁在不同(b tn)年期之間換算。兩房地產(chǎn)報(bào)酬率相等時(shí)，兩房地產(chǎn)報(bào)酬率不相等(xingdng)時(shí)，【重點(diǎn)】不同期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算，已知無限年的價(jià)格求有限年的價(jià)格共四十一頁例4、己知某收益(shuy)性房地產(chǎn)的收益(shuy)期限為50年，報(bào)酬率為8%，價(jià)格為4000元/m

7、2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于（）元/m2。【2006年真題】A.3816B.3899C.4087D.4920另外一種思路。因?yàn)檫@種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折現(xiàn)率計(jì)算其價(jià)值。4000=A/8%1-（1+8%）-50,解得A=326.97326.97/6%1-（1+6%）-40=4920共四十一頁3、凈收益(shuy)在前若干年有變化的公式 收益期限為有限年的公式收益期限(qxin)為無限年的公式-t:凈收益有變化的期限適用范圍： 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)其在未來35年或可以預(yù)測(cè)的更長(zhǎng)時(shí)期的凈收益做出估計(jì)，并且假設(shè)從此以后的

8、凈收益將不變，然后對(duì)這兩部分凈收益進(jìn)行折現(xiàn)處理，計(jì)算出房地產(chǎn)價(jià)格共四十一頁4.凈收益按一定(ydng)數(shù)額遞增的公式收益期限為有限年公式的假設(shè)前提凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來第n年為A+（n-1）b報(bào)酬率為Y,Y不等于零收益期限(qxin)為有限年n收益期限為無限年公式的假設(shè)前提凈收益未來第1年為A,此后按數(shù)額b逐年遞增,至未來第n年為A+（n-1）b報(bào)酬率大于零為Y收益期限為無限年共四十一頁5、凈收益(shuy)按一定數(shù)額遞減的公式公式: -b：凈收益逐年遞減的數(shù)額-未來第n年的收益：A-（n-1）b假設(shè)前提(qint)凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞減,未來第

9、n年的價(jià)值為A-（n-1）b報(bào)酬率為Y,Y不等于零收益期限為有限年n,且n小于等于A/b +1確定合理經(jīng)營(yíng)期年凈收益為零時(shí)的期限 A-（n-1）b=0，求出n共四十一頁例5、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后(c hu)每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定情況下的凈收益；如果報(bào)酬率為6%，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限n計(jì)算如下：令A(yù)-（n-1）b=0有25-（n-1）2=0n=252+1=13.5（年）該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為：A-（n-1）b=25-（13-1）2=1（萬元）該宗房

10、地產(chǎn)第14年凈收益為：A-（n-1）b=25-（14-1）2=-1（萬元）所以合理經(jīng)營(yíng)年限為13.5年。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：共四十一頁6、凈收益按一定比率遞增的公式(gngsh)收益期限為有限年的公式g：凈收益逐年遞增的比率，未來(wili)第n年的凈收益為A（1+g）n-1公式的假設(shè)前提凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增gY收益期限為有限年n 如g=Y時(shí)，共四十一頁7、凈收益按一定比率遞減的公式(gngsh) 收益期限為有限年的公式 收益(shuy)期限為無限年的公式有效毛收入逐年遞增的比率為gI,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率為gE有限年期的公式-I：有效毛收入 -E：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

11、-gI：I逐年遞增的比率 -gE：E逐年遞增的比率有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞減的比率不等，或者一個(gè)逐年遞增另一個(gè)逐年遞減無限年期的公式共四十一頁8、預(yù)知未來(wili)若干年后的價(jià)格的公式7個(gè)公式 公式一-V：房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格 -Ai:房地產(chǎn)未來(wili)t年期限的凈收益，簡(jiǎn)稱期間收益 -Vt：房地產(chǎn)在未來第t年末的價(jià)格 -t：持有房地產(chǎn)的期限公式二:上式中凈收益每年不變?yōu)锳,公式三：難以預(yù)測(cè)未來的價(jià)格，而能預(yù)測(cè)未來價(jià)格相對(duì)于當(dāng)前價(jià)格的變化率，增值率為共四十一頁公式四：如果預(yù)測(cè)(yc)的是未來價(jià)格每年上漲率為g，即Vt=V（1+g）t公式五：凈收益不是每年不變，而是按一定的數(shù)額(sh )b遞

12、增公式六：凈收益如果按一定的數(shù)額b遞減，共四十一頁公式七：凈收益如果(rgu)按一定的比率g遞增公式八，凈收益如果按一定(ydng)的比率g遞減共四十一頁1、含義：收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)(sh din)起至預(yù)期未來可以獲得 收益的時(shí)間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。土地使用權(quán)剩余期限是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至土地使用期限結(jié)束的時(shí)間。2、三種情況的處理：兩者同時(shí)結(jié)束，以其共同的期限作為收益期限。 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限，計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值

13、。 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。出讓合同中已約定不可續(xù)期的，以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限7.3收益期限(qxin)的確定共四十一頁1.凈收益測(cè)算的基本原理基于租賃收入測(cè)算凈收益投資法基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益利潤(rùn)法對(duì)于既有大量(dling)租賃收入又有營(yíng)業(yè)收入的，宜通過租賃收入求取凈收益（一） 基于租賃收入測(cè)算凈收益 基本公式：凈收益潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用相關(guān)概念：凈收益、潛在毛收

14、入、空置和收租損失、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，以及為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上成本費(fèi)用的區(qū)別（四個(gè)不包括）不包含抵押貸款還本付息額，如扣除為稅前現(xiàn)金流量不包含折舊（不包括建筑物、土地取費(fèi)費(fèi)用的折舊攤銷，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等折舊）不包含改擴(kuò)建費(fèi)用可用假設(shè)開發(fā)法來測(cè)算改擴(kuò)建項(xiàng)目不包含所得稅與特定業(yè)主經(jīng)營(yíng)狀況相關(guān)，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量7.4凈收益(shuy)的求取共四十一頁兩個(gè)重要指標(biāo)(zhbio)：（可以通過市場(chǎng)法提取獲得）共四十一頁例6、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物

15、的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限(ninxin)為35年；市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為（）萬元。【2006年真題】A.521B.533C.695D.711【解析】年租金收入5001201272（萬元） 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用7225%=18（萬元）凈收益72-18=54（萬元）共四十一頁例7、【多選題】某寫字樓的租金(zjn)為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。 【2008年真題】 A.電費(fèi)B.物

16、業(yè)管理費(fèi)C.水費(fèi)D.供暖費(fèi)E.房地產(chǎn)稅共四十一頁2、基于營(yíng)業(yè)(yngy)收入測(cè)算凈收益特點(diǎn)：業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒有分開與租賃收入測(cè)算凈收益的區(qū)別潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益3、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求?。ㄒ唬┏鲎獾姆康禺a(chǎn)凈收益的求取 計(jì)算公式：凈收益租賃收入由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用 租賃收入（2項(xiàng)）：租金收入、租賃保證金或押金的利息 出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用（6項(xiàng)）：維修費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，租賃費(fèi)用，租賃稅費(fèi)。 現(xiàn)實(shí)出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用名義租金，計(jì)算時(shí)要轉(zhuǎn)變成實(shí)際租金由雙方在租賃合同中約定。共四十一頁例8、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)

17、，年有效毛租金收入(shur)500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元. 【2009年真題】A.245 B.275 C.315 D.355【解析】水電供暖費(fèi)，不是(b shi)真正的房租，抵押貸款還本付息額也不包括在收益性房屋的使用成本中。500-30-50-65=355共四十一頁（二）營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)：凈收益=商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-商品銷售稅金及附加-管

18、理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：凈收益=產(chǎn)品銷售收入-生產(chǎn)成本-產(chǎn)品銷售費(fèi)用-產(chǎn)品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤(rùn)農(nóng)地凈收益的測(cè)算：凈收益=農(nóng)地年產(chǎn)值-各種費(fèi)用-投資利息-農(nóng)業(yè)稅-農(nóng)業(yè)利潤(rùn)自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取?？梢愿鶕?jù)同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來測(cè)算，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出(d ch)?；旌鲜找娴姆康禺a(chǎn)凈收益的求取3種方法 方法1：首先區(qū)分變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，再減去加總的固定費(fèi)用。 方法2：首先測(cè)算各種類型的收入，再測(cè)算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用 方法3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是

19、各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益共四十一頁4.求取凈收益應(yīng)注意的問題有形收益和無形收益：形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益;無形 收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益 在求取凈收益時(shí)既要包括有形收益，又要考慮各種( zhn)無形收益 無形收益難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)考慮，但可以通過選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復(fù)計(jì)算無形收益實(shí)際收益和客觀收益：實(shí)際收益是在當(dāng)前經(jīng)營(yíng)管理狀況下實(shí)際取得的收益，一般不能直接用于估價(jià)。 客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價(jià)的依據(jù)?！局攸c(diǎn)】租約的限制有租約限制的，

20、租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同中約定的租金，即實(shí)際租金，租賃期外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場(chǎng)租金共四十一頁【重點(diǎn)】承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估 成本節(jié)約資本化法，即：承租人權(quán)益價(jià)值=某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和 承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估等于剩余租賃期間各期合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和合同租金低于市場(chǎng)租金，承租人就有價(jià)值合同租金高于市場(chǎng)租金，承租人權(quán)益價(jià)值為負(fù)有租約限制下的價(jià)值無租約限制下的價(jià)值承租人權(quán)益價(jià)值樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能(knng)估計(jì) 估價(jià)時(shí)應(yīng)同時(shí)給出凈收益的三種估計(jì)值：樂觀估計(jì)值、保守估計(jì)值、最可能的估計(jì)值 除了評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則而應(yīng)選用較保守

21、的估計(jì)值外，其他目的的估價(jià)都應(yīng)選用最可能的估計(jì)值共四十一頁例8、就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。 【2009年真題】A.較樂觀(lgun)的估計(jì)值B.較保守的估計(jì)值 C.過高的估計(jì)值D.過低的估計(jì)值 E.最可能的估計(jì)值預(yù)測(cè)凈收益時(shí)存在樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)。如果(rgu)是評(píng)估抵押價(jià)值，那么根據(jù)謹(jǐn)慎原則，應(yīng)該選擇較保守的估計(jì)；如果(rgu)是評(píng)估抵押價(jià)值以外的其他價(jià)值，則應(yīng)該選擇最可能的估計(jì)值。CD的說法，過高或過低，這種說法本身就是錯(cuò)誤的。共四十一頁4、凈收益(shuy)流模式的確定 凈收益每年基本上固定不變 凈收益

22、A的求取方法：過去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法未來數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法未來數(shù)據(jù)資本化公式法（最合理的方法）凈收益每年基本上按照某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減凈收益每年基本上按照某個(gè)固定的比率(bl)遞增或遞減其他有規(guī)則的變動(dòng)情況共四十一頁1.報(bào)酬率的實(shí)質(zhì) 投資回收所投入資本的回收，即保本。 投資回報(bào)所投入資本全部回收以后所獲得(hud)的額外資金，即報(bào)酬。 報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入的資本 投資收益與風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)。所選取的報(bào)酬率，應(yīng)等同于獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率 房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)。不同地區(qū)、時(shí)期、用途、類型的房地產(chǎn)由于風(fēng)險(xiǎn)不同，所以報(bào)酬率也各不相同7.5報(bào)酬率的求取(qi q)共

23、四十一頁2、報(bào)酬率的求取方法(fngf)方法一 累加法：報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率 方法二 市場(chǎng)提取法：無限年期，利用公式Y(jié)=A/V 有限年期，利用公式采用(ciyng)試錯(cuò)法試算，再線性內(nèi)插收益按一定比例遞增且收益期限無限時(shí)，利用公式方法三 投資報(bào)酬率排序插入法：搜集與報(bào)酬率有關(guān)的資料；將不同類型的報(bào)酬率從低到高按順序排列；將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所處的位置根據(jù)位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率共四十一頁方法四 抵押貸款與自有資金的組合 資金來源：自有資金、抵押貸款抵押貸款常數(shù)年償還額/抵押

24、貸款金額由于抵押貸款通常是分期償還的，所以一般不利用抵押貸款利率來計(jì)算報(bào)酬率，而應(yīng)利用抵押貸款常數(shù)來計(jì)算公式：房地產(chǎn)價(jià)格=抵押貸款金額+自有資金額房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益房地產(chǎn)價(jià)格綜合(zngh)資本化率=抵押貸款金額抵押貸款常數(shù)+自有資金額自有資金資本化率綜合資本化率=貸款價(jià)值比率抵押貸款常數(shù)+（1-貸款價(jià)值比率） 自有資金資本化率共四十一頁例9 報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。 【2009年真題】 A.報(bào)酬率是投資回收與投入資本的比率 B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低，反之，報(bào)酬率應(yīng)高 C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得(hud)某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率 D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率【解析】報(bào)酬率是投資回報(bào)和投入資本的關(guān)系，A說成了投資回收。投