[福建]公寓住宅項目定位及產(chǎn)品優(yōu)化方案

1、XX項目定位及產(chǎn)品優(yōu)化方案謹呈：福建省XX有限公司2011年2月18日福州XX營銷策劃有限公司 項目前詹 市場分析 項目定位 規(guī)劃布局建議 建筑設計建議 形式風格建議報告體系第一部分 項目前瞻項目背景前瞻 XX縣即將推出的又一大盤 XX打造江景生活、品質住宅標桿項目 2011年XX縣政府重點支持打造項目 XX市場供應量一年內趨于放量FOCUS ONE 項目以什么產(chǎn)品入市（項目定位）FOCUS TWO 如何平衡項目檔次和造價成本第二部分 市場分析 XX經(jīng)濟背景分析 XX產(chǎn)分析 房地產(chǎn)市場分析XX縣，總體面積大，人口少，城市鎮(zhèn)率不足30%XX位于福建省西北部，處武夷山脈東南麓，扼閩江支流金溪中下游

2、，東臨順昌，西接泰寧，南連明溪，北毗邵武，東南與沙縣接壤，總面積2246.7平方公里。境內山峰林立，溪流密布，最高峰海拔1640.2米。年平均氣溫在19.8C ，年平均降雨量2027毫米。戶籍人口17萬人（2006年），其中非農(nóng)人口4.71萬人。全縣轄6個鎮(zhèn)、7個鄉(xiāng)：古鏞鎮(zhèn)、萬安鎮(zhèn)、高唐鎮(zhèn)、白蓮鎮(zhèn)、黃潭鎮(zhèn)、水南鎮(zhèn)、光明鄉(xiāng)、漠源鄉(xiāng)、南口鄉(xiāng)、萬全鄉(xiāng)、安仁鄉(xiāng)、大源鄉(xiāng)、余坊鄉(xiāng)。距三明市中心128千米。 礦藏有煤、鐵、銅、石灰石、磷礦。風景區(qū)有天階山下的玉華洞等景點。 XX福銀高速向莆高鐵2012，向莆鐵路一開通，XX經(jīng)濟通通通 XXXX資源豐富，全縣山地面積288萬畝，其中有林地面積283萬畝，毛竹林

3、44萬畝，森林覆蓋率達84.5%林木蓄積量1598萬立方米，立竹量4600多萬根，是我國南方重點林業(yè)縣、中國毛竹之鄉(xiāng)。全縣可開發(fā)水電資源31.5萬千瓦。已發(fā)現(xiàn)的地下礦產(chǎn)有石灰石、煤、鐵、螢石、石英等36種，其中石灰石遠景儲量達13億噸，居福建之首。2012年向莆鐵路通車后，為XX打開通往沿海及內陸地區(qū)的財富通道。開發(fā)區(qū)，接沿海經(jīng)濟轉型，促XX經(jīng)濟騰飛XX經(jīng)濟一發(fā)區(qū)是經(jīng)國家發(fā)改委批準設立的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，規(guī)劃總用地面積為1554公頃（23310畝）。開發(fā)區(qū)下設三園，即：北郊工業(yè)園80公頃，洋仂工業(yè)園274公頃，積善工業(yè)園1200公頃。2010年園區(qū)建設初具規(guī)模。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)累計完成投資近4億元，完

4、成一、二期場地平整近6000畝，供水、供電、道路、管網(wǎng)等基礎設施不斷完善。已完成簽約入園項目10個，累計合同投資額41.15億元，有8個項目已開工建設 工業(yè)園訂單很給力，XX發(fā)展需再努力一期工程主要包括：積善啟動區(qū)、洋布小區(qū)土地平整和園區(qū)積善大橋以及22萬伏變電站建設。計劃總投資1.5億元 。已與三農(nóng)集團簽訂三個項目合同，總投資約7億元；與中瑞合資的瑞奧麥特公司簽訂了半固態(tài)輕合金生產(chǎn)制造項目，投資金額達3000萬美元；與浙江客商簽訂了年產(chǎn)1萬噸、總投資5000萬元的植物多元醇項目。 園區(qū)規(guī)劃大量住宅，XX房價恐遭平抑積善工業(yè)園總規(guī)劃面積12平方公里（約18000畝），位于XX縣城北側，距縣城6

5、公里，福銀高速4公里，向莆鐵路XX火車站6公里，省道204線貫穿開發(fā)區(qū) 。產(chǎn)業(yè)布局為精細化工、半固態(tài)金屬加工，工業(yè)園集生產(chǎn)、辦公、科研、金融、居住為一體XX縣全縣歷年經(jīng)濟發(fā)展狀況 GDP 增速 增速排名 全市 734.24 13.4 1 永安 138.06 13.7 62 梅列 115.75 12.2 123 沙縣 81.42 14.0 34 尤溪 78.83 12.7 115 三元 58.14 13.5 106 大田 52.39 13.7 67 寧化 41.82 13.6 88 XX 41.39 13.9 49 泰寧 39.35 13.8 510 清流 31.11 14.3 111 建寧 3

6、0.07 14.2 212 明溪 25.92 13.6 8 2009年三明各縣經(jīng)濟發(fā)展狀況XX縣近年GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長，但與其他縣市相比，經(jīng)濟水平偏低XX經(jīng)濟資料來源：2005年合肥統(tǒng)計年鑒零售總額較小，2009年受金融危機影響，增速放緩；城鎮(zhèn)居民收入2007年以來持續(xù)保持高速增長；但年均增幅逐漸遞減；社會消費品零售總額城鎮(zhèn)居民人均收入XX人均收入與零售總額比值較小，且增幅放緩2009年房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，完成開發(fā)投資2.45億元，商品房竣工面積6.88萬平方米，完成銷售6.92萬平方米。用好適度寬松的貨幣政策，融資能力全面提升。加強中小企業(yè)投融資擔保體系建設，新批辦貸款擔保公司2

7、家、擴大資本金1家，不斷提高融資服務水平。全年新增商業(yè)銀行貸款9.15億元，政策性銀行貸款4.09億元，總計達13.24億元，是2008年的5.6倍。 完成開發(fā)投資2.45億元商品房竣工面積6.88萬平方米完成銷售6.92萬平方米商業(yè)銀行貸款13.24億元，是2008年的5.6倍。 XX樓市進入高速發(fā)展期，但年消化量有限 XX經(jīng)濟背景分析 XX產(chǎn)分析 房地產(chǎn)市場分析調控過冷放寬貨幣政策降低購房門檻減免購房稅款放寬購房限制地方救市紛涌2008調控過熱較寬松貨幣政策房貸利率7折政策減免二手房交易稅收90平米以下住宅減免契稅國十條出臺，拉內需2009繼續(xù)抑制房價【2011年政策轉向】 歷年房地產(chǎn)調控

8、回顧緊縮貨幣政策年內兩次加息二套首付50%取消房貸7折政策二套房貸利率上浮10%，三套限貸2010緊縮貨幣政策1月份已加息一次上海重慶開征房產(chǎn)稅，最高稅點1.2%新國八條出臺,二套房首付60%72個城市限購第三套其它政策制定中2011溫總理：進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作 1月26日溫家寶總理主持召開國務院常務會議，部署進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作，一場誰也沒有預料到的嚴厲宏觀調控竟然可以這么早的到來。國務院會議確定了幾條極為嚴厲的政策，最關鍵的三條：一、將二套房首付提高到了60%以上；二、對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；三、國務院明確，各直轄市、計劃單列市、省會城市和

9、房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施，制定房價調控目標 。 新“國八條”可以說是我國近幾年來有房地產(chǎn)調控政策以來最嚴厲的政策組合，可見政府監(jiān)管部門對目前高房價帶來的問題已經(jīng)有充分的認識。2011年1月，國務院出臺“史上最嚴厲”調控措施 ：“國八條”，引發(fā)市場進入觀望期2011中央嚴厲打擊調控房價，預計今年商品房成交量或跌至低谷，價格先抑后于高位運行，如今一線城市已開始顯現(xiàn)，上半年將影響二三線城市，下半年影響地級市并最終影響到縣級城市；今年人民幣繼續(xù)升值，CPI維持高位勿傭置疑，直接導致外貿(mào)型企業(yè)利潤減少，老百姓收入減少，消費指數(shù)下降，特別是房地產(chǎn)等大宗商品。貨幣

10、緊縮政策，導致熱錢流出樓市，也將導致房地產(chǎn)成交價量下滑；縣級城鎮(zhèn)化進程加快，將提供持續(xù)的需求動力；預計2011年上半年順勢推高，全年平穩(wěn)發(fā)展。2011年宏觀趨勢預測 XX經(jīng)濟背景分析 XX產(chǎn)分析 房地產(chǎn)市場分析名稱一品上苑日照東門三期圖片位置XX縣古鏞鎮(zhèn)龍池楓昌貫XX縣東門街基本情況總用地面積約60畝，總建筑面積15000，規(guī)劃總戶數(shù)近800戶，綠化率達30%，13棟多層住宅樓及7棟高級公寓實幼、實小、一中一街之隔。項目集大型超市、商業(yè)步行街、娛樂城、高檔住宅為一體，一、二期已經(jīng)是實景現(xiàn)房，較成熟，市場口碑好。三期共有14棟高層，11-25層，以18層為主。主推廣陽光楓昌，博望寶邸 望族一覽眾

11、山小建筑類型聯(lián)排別墅、洋房、多層、高層小高層、高層面積及總價情況高層：81二房、124三房洋房：125三房、133三房、157大三房：別墅：221/241四房三廳五衛(wèi)住宅：112、120、132、149三房兩廳兩衛(wèi)銷售價格高層：4000元/ 別墅約10000元/未定，預計住宅價格5500元/銷售情況位置較偏，銷售不理想目前登記中，還未銷售名稱三華城天源水都圖片位置XX縣三華路橋頭南則XX縣水南天源國際大酒店旁邊基本情況4號樓2010年12月開盤，平均價格每平方米超過5000元一期號樓2010年9月開盤，平均價格每平方米超過4000元，二期兩棟100多戶在內部登記建筑類型高層、群房商業(yè)小高層面積

12、及總價情況住宅：110-125三房、部分四房商業(yè)：沿街商業(yè)住宅：120三房、139四房銷售價格一期4900元/ 二期價格未出住宅價格 3500-4000元/銷售情況二期登記中第一期已售完，二期目前在公開期，還未銷售三華項目戶型平面圖樓盤名稱建筑面積建筑形式主力戶型核心賣點入市時間競爭指數(shù)一品上苑總用地面積約60畝，總建筑面積15000聯(lián)排別墅、洋房、多層、高層82平方米兩房，124平方米三房陽光楓昌，博望寶邸2011年上半年日照東門三期總用地面積27135平方米；總建面積66209平方米三期共有14棟高層，11-25層，以18層為主。112、120、132平方米三房，149平方米四房實幼、實小

13、、一中一街之隔，永輝大型超市2011年下半年三華城二期總用地面積35248平方米；總建面積118233平方米7棟18層高層127平方米三房、150平方米四房地段、新華都商業(yè)2011年上半年天源水都總用地面積13000多平方米；總建面積30000多平方米5棟11層小高層建筑127平方米三房、138平方米小四房水景與酒店2010年下半年區(qū)域競爭指數(shù)圈定從區(qū)域距離、項目質素、產(chǎn)品構成、推出的時間進行競爭指數(shù)界定，日照東門三期將是本案最大的競爭對手。第三部分 項目定位 項目地塊分析 項目SWOT分析 項目定位 項目戶型配比建議項目周邊配套欠缺，距離老城區(qū)交通便利，位于臨江第二排，不具備高檔樓盤開發(fā)條件

14、項目的旁邊為XX首個準五星酒店，且位于臨江第二排兩大賣點。但超市、醫(yī)院、學校、公園等與生活相關的配套都距項目較遠。光有江景優(yōu)勢，不足以彌補以上生活配套的不足。特別是在縣城，這些配套是最重要的。他們希望有超市，但不一定要有江景。因此，本案不足以開發(fā)高端樓盤條件。本案項目SWOT分析STOW區(qū)位環(huán)境：處于城東南，是目前城市尚未開發(fā)的區(qū)域。周邊配套準五星級酒店。交通環(huán)境：位于二橋橋頭堡，直通老城區(qū)資源環(huán)境：有水，自然資源比較好，是開發(fā)住宅的好地方。周邊配套：周邊一片荒地，無任何生活配套，2-3年內依然需要依靠主城。市場環(huán)境：區(qū)位認知度較低、成熟度較低、前景認知不明。周邊環(huán)境：項目南側、西側都是空地，

15、影響項目的檔次。市場抗性：市場對橋北東區(qū)的認可度最高，對橋南抗性較大。市場機會：政府為了加快推進農(nóng)民進城， XX房地產(chǎn)即將迎來快速發(fā)展的轉型期。開發(fā)機會：依托自然資源及政府重點支持作為后盾，以及XX消費力、消費觀念的提高，為開發(fā)奠定基礎。入市機會：目前XX在售市場供應量有限，抓緊入市，能提早鎖定客源。但同時需要在建筑、戶型、配套等方面創(chuàng)新，有自已的賣點，防止未來供應放大后在市場中處于下風。宏觀因素：當前，國家依然以調控房價，限購令已全面滲透到二、三線城市，這將地一步控制需求市場，未來一年內房地產(chǎn)總體走勢依然存在不確定性。需求因素：XX工業(yè)園將規(guī)劃有大量住宅，將分食主城的客源。如果主城的價格過高

16、，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城買房的意愿會下降。項目定位地段因素：決定本案不具備開發(fā)高檔樓盤條件。政策因素：投機性炒房，會繼續(xù)受到抑制，二套、三套房在市場中的比重將下降，剛性需求唱主角。市場因素：未來一年內，XX縣城將有日照東門三期、三華項目等新方源推出，工業(yè)園內亦有低端的住宅推出，因此對于XX年僅7萬平米的消化量來說，未來競爭的風險需防范。開發(fā)因素：對于企業(yè)來說，降低成本，又能以較好的品質、適中的價格去化產(chǎn)品，迅速回籠資金，是上上策。綜合以上四大因素，融景建議本項目的定位是：以首次置業(yè)的客源為主，價格、戶型適中，擁有良好的性價比（戶型創(chuàng)新+江景）戶型定位（結合市場調研和客戶調研定出）戶型比例35-50左右兩

17、房1590-105的小三房一衛(wèi)的占30110-125的 大三房占30135-140左右的小四占20以上160以上復式占5調查中也有部分的客戶需求單身公寓，考慮未來市場環(huán)境因素，價格將不斷攀升，單身公寓將能創(chuàng)造更高的回款價值。所以在規(guī)劃的時候，也可考慮規(guī)劃一棟的單身公寓戶型。第四部分 項目規(guī)劃布局建議 規(guī)劃要旨 院落構圖 三維空間 停車場 景觀環(huán)境資源的挖掘項目規(guī)劃布局建議規(guī)劃要旨這里討論的是技術之外的問題，通常談及居住區(qū)規(guī)劃時，要涉及間距、日照、朝向、流線及消防等，這些要素屬于技術問題。技術問題多立足于滿足居住生活的基本需求，然基本需求解決之后，規(guī)劃設計還需要做些什么呢？這些才是項目致勝的關鍵

18、！項目規(guī)劃布局建議院落構圖之所以稱“院落構圖”在于關注的焦點是建筑構成之“院落”而不是建筑構圖或景觀軸線之類。規(guī)劃師之重要職責即在于塑造室外環(huán)境空間院落。以建筑等元素構筑院落。其要素主要包括：圖底關系、積極/消極空間、庭院分級三部分。設計師在規(guī)劃圖落筆之初，多勾勒建筑之圖形，對建筑構成之院落圖形的漠視，住往使規(guī)劃總圖呈現(xiàn)出圖案化傾向。如右圖所示：項目規(guī)劃布局建議院落構圖分級庭院積極/消極空間中心庭院區(qū)域庭院區(qū)域庭院消極空間積極空間項目規(guī)劃布局建議三維空間“院落構圖”表現(xiàn)于規(guī)劃的總平中，是二維的。而作為人們戶外活動場所的環(huán)境空間是三維的，建筑高度便是極重要的因素。其要素主要包括：空間尺度、天際線

19、變化及空間趨向三部分?；钴S而不復雜的天際線高低錯落的空間趨向項目規(guī)劃布局建議停車場地下車庫地面特征其經(jīng)濟性體現(xiàn)在于，此時地下車庫如結合以立體停車體系：步行系統(tǒng)在上，車行系統(tǒng)在下，車行道為露天下沉式，以立交橋解決人車流交叉，則地下車庫已接近地上建筑特征了。車庫不必再完全按地下室標準來建造，其土建、設備、防水投資均大幅下降。考慮到XX地下車庫很難銷售，且造價高，建議本案規(guī)劃完全室外性質的架空層停車場。項目規(guī)劃布局建議景觀資源的挖掘，天然的財富價值優(yōu)良天然地貌的用地可遇不可求，而擁有外部景觀資源的用地也依然寶貴。天然資源的魅力往往往是居住區(qū)內的人工園景所難以比擬的，對其公眾的號召力是毋庸置疑的。江景

20、是本地塊最大的賣點，因素，在設計條件允許的情況下，建議盡量按以下方案進行排列布局。曲線布局增長觀江景延展面風車型平面利于觀江景第五部分 項目建筑設計建議 優(yōu)秀戶型設計參考優(yōu)秀戶型借鑒優(yōu)秀戶型借鑒優(yōu)秀戶型借鑒優(yōu)秀戶型借鑒優(yōu)秀戶型借鑒 三房兩廳兩衛(wèi)+入戶花園 建筑面積130-140平米優(yōu)秀戶型借鑒 三房兩廳兩衛(wèi)+入戶花園 建筑面積115-118平米優(yōu)秀戶型借鑒 三房兩廳兩衛(wèi)+雙陽臺 建筑面積123平米優(yōu)秀戶型借鑒 三房兩廳兩衛(wèi)+入戶花園 建筑面積126-139平米優(yōu)秀戶型借鑒 三房兩廳兩衛(wèi)+入戶花園 建筑面積124-135平米第六部分 項目形式風格建議 外立面風格建議 外立面色彩建議 外立面材料建

21、議 展示部分產(chǎn)品建議 景觀規(guī)劃建議項目產(chǎn)品定位建議-外立面風格建議現(xiàn)代中式風格中式風格中式風格 是以宮廷建筑為代表的中國古典建筑風格，氣勢恢弘、壯麗華貴、高空間、大進深、雕梁畫棟、金壁輝煌，造型講究對稱，色彩講究對比裝飾材料以木材為主，圖案多龍、鳳、龜、獅等，精雕細琢、瑰麗奇巧。但中式風格的裝修造價較高，且缺乏現(xiàn)代氣息，而且沒有一定投入很難實現(xiàn)立面的完美化，因此不建議本項目使用。 項目產(chǎn)品定位建議-外立面色彩建議商貿(mào)、居住、舊城用色分析旅游區(qū)、居住區(qū)用色分析寫字樓、商務公寓用色分析高端住宅區(qū)用色分析基本色：外墻面主要的配色對象，在人的視野范圍內面積最大，觀看時間最長部分的顏色。 輔助色：外墻面

22、其他配色對象的顏色，其色彩在色相、亮度和飽滿度上應與基本色相協(xié)調，并允許有所變化。 點綴色：建筑中需重點加以點綴的顏色，如建筑的入口、標志屋頂檐口等細部裝飾，其面積應不大于輔助色的面積，其色彩可在色相、亮度和飽滿度上與基本色有較大的變化。 建筑色彩基本元素功能區(qū)特征建議色彩搭配居住街區(qū)，集中居住片區(qū)結合城市色彩規(guī)劃布局，作為過渡區(qū)的居住區(qū)建筑色彩規(guī)劃，可按不同片區(qū)劃分，以1-2種主色調為主，相對成片布局。其色彩應該給人溫馨、淡雅的感覺，選取高明度低彩度的色彩。旅游依托山水環(huán)境由于此類建筑位于山青水秀處，應保證空間形態(tài)通透開敞的格局，色彩以環(huán)境綠色為主，點綴一些黃、紅、白等鮮明色彩。道路旁快速干

23、道沿線以大塊面積布局、節(jié)奏性變化為主，宜用淺色系，與沿路深色調綠色形成對比，滿足快速行車中運動的視線景觀感受為主。主干道車流、人流量大，街道空間尺度大應注意分不同區(qū)段確定一個基色調，重點考慮屋頂、屋檐墻體的色彩要求，特別是要有利于烘托城市整體天際輪廓線。考慮到江西的氣候特點，宜采用淺黃、灰、棕等偏冷色系為主，但沿街底層及裙樓色彩則可適當豐富，以滿足行人的觀賞要求。城市支路沿街建筑色彩應在豐富變化中求得統(tǒng)一，其基色調的確定可以根據(jù)其街道的功能特性及建筑性質綜合確定，創(chuàng)造一個色彩豐富協(xié)調的氛圍空間。特殊節(jié)點標志性建筑由于位于城市的核心部位，其地理空間格局具有各自獨特性，因此色彩應該突出整個城市基調

24、，并與周邊城市建筑基色形成色彩的反差，以進一步突出其標志性。工業(yè)區(qū)工業(yè)基礎濃厚近十年建設發(fā)展的多是一些高科技工業(yè)區(qū)，現(xiàn)代化的生產(chǎn)流程決定了其建筑風格和色彩的多樣性，其建筑色彩應體現(xiàn)現(xiàn)代化大工業(yè)的氣息，以藍色、白色、紅色、黃色等明度高的色彩為主。項目產(chǎn)品定位建議-外立面色彩建議推 薦建筑立面材料也是各式各樣，選擇合適的材料不但能另建筑更加美觀，也可以節(jié)約一定的成本石材人造飾面石材特點人造石材是人工根據(jù)實際使用中的問題而研究出來的，它在防潮、防酸、防堿、耐高溫、拼湊性方面都有長足的進步 。但其自然性不足。一般不用于對建筑品質要求較高的項目。適用范圍公共建筑、普通住宅備注：人造石適合應用在一些惡劣環(huán)

25、境中，因為紋理相對太假，極少被用于裝飾性較強的項目如高檔別墅、高檔寫字樓、高檔商業(yè)。 天然飾面石材大理石特點大理石的質感柔和美觀莊重，格調高雅，是裝飾豪華建筑的理想材料 ，但其產(chǎn)生的輻射會對人體形成不好的影響，而且造價高。適用范圍天然大理石可制成高級裝飾工程的飾面板，用于賓館、展覽館等公共建筑工程內的室內墻面地面、窗臺板、服務臺、電梯間門臉的飾面等。備注：空氣中所含的酸性物質和鹽類對大理石都有腐蝕作用，導致邊面失去光澤甚至破壞，因此，絕大部分大理石不適合作外立面材料?；◢弾r特點花崗巖不易風化，顏色美觀，在戶外使用能長期保持光澤不變，大多數(shù)高檔建筑物的外墻都用花崗石裝飾，也是大廳地面和露天雕刻的

26、首選之材。適用范圍商業(yè)樓、高檔寫字樓、公共建筑、高檔住宅。備注：一般用在建筑的底下二到四層，主要是給建筑物增加厚重牢固的感覺，因其成本較高，產(chǎn)生的輻射會對人體形成不好的影響，同時自重也比較大，通常不用于整幢高層建筑。天然文化石特點抗壓強度和耐磨率介于花崗巖和大理石之間，且吸水性低，易安裝，耐酸性好，不易風化，耐熱耐凍 ，色彩豐富，無論是屋面、外墻、地坪，都是一種理想的建筑材料.適用范圍高檔別墅、公共建筑備注：一般用于建筑外立面的局部點綴。項目產(chǎn)品定位建議-外立面材料建議不建議使用涂料特點優(yōu)點: 較為經(jīng)濟，整體感強，裝飾性良好、施工簡便、維修方便，首次投入成本低，即使起皮及脫落也沒有傷人的危險，

27、而且便于更新?lián)Q代，豐富不同時期建筑的不同要求，進行維護更新以后可以提升建筑形象。同時，在涂料里添加防水劑可以一次施工就解決防水問題。缺點:質感較差，容易被污染、開裂。同時，壽命較短，此外用涂料的外墻在水泥凝固后收縮會在外立面產(chǎn)生一些裂紋，雖然新型的彈性涂料可以解決這一問題，但彈性涂料的成本較高。適用范圍住宅、工業(yè)建筑、商用建筑、公共建筑備注：多層住宅及一般工業(yè)建筑和公共建筑的外墻裝飾宜使用壽命期5年以上的建筑涂料，高層建筑宜使用壽命期10年以上的建筑涂料。臨海城市的建筑物要重點選擇耐鹽霧性好的涂料；在酸雨污染的地區(qū)，應選則具有耐酸雨性質的外墻涂料；南方多雨地區(qū)應選擇防霉、防藻性能好的外墻涂料。

28、常用品牌介紹加拿大MITON(密頓）、立邦、英國ICI、多樂士、新加坡極環(huán)涂裝飾、英國亞士漆、上海式瑪卡龍、上海申真阿里佳、大師、北京紅獅等價格費用：抽樣調查顯示：國內生產(chǎn)的涂料，價格約3050元/平方米 。進口涂料要比國產(chǎn)涂料貴20%-50% 。 維護成本每4-5年更新、清洗一次，更新費用為1-1.2元每平方米。應用項目舉例金域藍灣：根據(jù)近海易受海風侵蝕的地理特點，綜合考慮樓1-3期的樓體高度等各種因素，選用英國品牌ICI優(yōu)質外墻涂料。其具有較好的耐老化、耐腐蝕、耐磨損能力。萬科城：進口高級外墻涂料熙園：進口高級外墻涂料建議選用項目產(chǎn)品定位建議-外立面材料建議墻磚特點優(yōu)點： 在于堅固耐用，具

29、備很好的耐久性和質感，并具有易清洗、防火、抗水、耐磨、耐腐蝕和維護費用低等特點。耐久性包括了耐臟、耐舊、耐擦洗、壽命長，特別是在環(huán)境污染比較大、空氣灰塵多的地區(qū)，無疑具有非常大的優(yōu)勢。缺點：首次投入成本較高，施工難度大。適用范圍公共建筑、住宅、商業(yè)建筑種類外墻釉面磚、外墻瓷磚、外墻亞光磚、外墻印花磚、外墻仿石磚、外墻仿古磚、劈開磚價格常規(guī)的外墻，施工下來連人工帶材料費，在80-150元每平米。 維護成本更新費用為1-1.2元每平方米。應用項目舉例香港嘉皇臺：外立面用的高級瓷磚雅頌居：外立面鋪砌瓷磚配襯仿石磚建議選用項目產(chǎn)品定位建議-外立面材料建議其他LOW-E玻璃 Low-E玻璃的特點：冬季，

30、它對室內暖氣及室內物體散發(fā)的熱輻射，可以像一面熱反射鏡一樣，將絕大部分反射回室內，保證室內熱量不向室外散失，從而節(jié)約取暖費用。夏季，它可以阻止室外地面、建筑物發(fā)出的熱輻射進入室內，節(jié)約空調制冷費用。同時，Low-E玻璃還可避免光污染的產(chǎn)生。 在新的建筑節(jié)能規(guī)范條件下，這種材料將占領主流市場，成為發(fā)展趨勢。 適用范圍：商業(yè)樓、寫字樓、公共建筑、高層住宅 費用：約200-300元每平方米鋁合金特點：耐久性好，不褪色，無裂紋，色差小。 抗污染能力強，清潔方便，便于維護。且能承載一定荷載，承受一定撞擊，安全度高。 加工性能好，平整度高。 重量輕，強度高，抗震性好。 鋁合金耐撞擊性差，一般不用在建筑的低

31、層。適用范圍：商業(yè)樓、寫字樓、公共建筑、高層住宅費用：300*300：40-50元木百葉、金屬百葉、塑料百葉 百葉的特點：百葉在建筑立面上的組合使用，為立面的造型做出了突出的貢獻，甚至開始主導某些建筑的外立面的設計。其功能為密封性、通風與遮陽兼顧、消防自動排煙 。適用范圍：住宅、辦公樓費用：木百葉：70-200元每平方米，金屬百葉：50-100元每平方米項目產(chǎn)品定位建議-外立面材料建議本項目建議外立面材質外墻涂料 外墻涂料 3-5年就需要清潔重刷。國內生產(chǎn)的涂料，價格約3050元/平方米外墻磚 瓷磚、條形磚是國內普通住宅外墻最常用的建材。堅固耐用，具備很好的耐久性和質感，并在全國的房地產(chǎn)市場上

32、，使用率最高。常規(guī)的外墻瓷磚，施工下來連人工帶材料費，在80-150元每平米。 鋁合金鋁合金窗框如果大面積使用，一般不用在建筑底層。（耐撞擊性差）40-50元：300*300木百葉、金屬百葉實木百葉、鋁合金百葉起到通風、遮陽等作用，造價低。木百葉：70-200元/平米金屬百葉：50-100元/平米項目產(chǎn)品定位建議-外立面材料建議說完了項目的立面，產(chǎn)品本身的視覺展示，包括展示區(qū)、景觀等也是項目品質提升不可或缺的一環(huán)產(chǎn)品（公共主體部分社區(qū)入口） 宏偉的社區(qū)入口，可以提升項目的品質，項目公開銷售時，更可以在視覺上提升項目的價值。也可成為城市的獨特風景。項目產(chǎn)品定位建議-展示部分產(chǎn)品建議項目產(chǎn)品定位建議-展示部分產(chǎn)品建議產(chǎn)品（公共主體部分大堂) 如果有考慮做樣板區(qū)，增加實景展示，高挑高、布局豐富、裝飾性更豪華的大堂配置。會在項目銷售的時候提升項目