[福建]住宅小區(qū)價(jià)格評(píng)估報(bào)告指導(dǎo)書(shū) _secret

1、 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 課 程 設(shè) 計(jì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：莆田市XX項(xiàng)目2#樓1002房委托方：X X X X估價(jià)方：X X X X估價(jià)人員：X X X X估價(jià)作業(yè)日期：2015.6.7-2015.6.11估價(jià)報(bào)告編號(hào)：X房估字XX第XX號(hào)目 錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc40154800 致 委 托 方 函1 HYPERLINK l _Toc40154801 估 價(jià) 師 聲 明2 HYPERLINK l _Toc40154802 估價(jià)的假設(shè)和限制條件3 HYPERLINK l _Toc40154803 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 致 委 托 估 價(jià) 方 函XXX：

2、受您的委托，我公司于2015年6月7日至6月11日，對(duì)位于莆田市城廂區(qū)XX路項(xiàng)目2#樓1002房，房屋建筑面積為83平方米。該戶型為2室2廳1廚1衛(wèi)的公寓。房屋所有權(quán)證證號(hào)為X證字第號(hào)的房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，為確定房屋買賣交易提供參考依據(jù)。根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地收集資料、分析計(jì)算，并與估價(jià)時(shí)點(diǎn)莆田市類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2015年6月7日的價(jià)格及單價(jià)為：房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫房地產(chǎn)正常成交價(jià)格774805元柒拾柒萬(wàn)肆仟捌佰零伍圓整房地產(chǎn)正常成交單價(jià)9335元/m2

3、玖仟叁佰叁拾伍圓整每平方米 XXX房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 法定代表人：XXX 致函日期 ： 2015年6月11日估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。四、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。五、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。六、我公司估價(jià)人員2015年6月7日致電莆田市國(guó)土資源管理局檔案室查詢

4、委估宗地使用年限，國(guó)土資源管理局檔案管理人員電話告知：委估宗地在2007年9月取得土地，法定使用年限為40年(從2007年9月到2047年9月)，委估宗地的剩余使用年限為32年。 七、參加本次估價(jià)的估價(jià)師簽名：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： xxx 資格證書(shū)號(hào)：10903238注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： xxx 資格證書(shū)號(hào)：10903220注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： xxx 資格證書(shū)號(hào)：10903129 估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本次估價(jià)的假設(shè)前提 估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓； 洽談交易期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持穩(wěn)定； 市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變； 交易雙方都具有完全市場(chǎng)信

5、息，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)；本報(bào)告在評(píng)估過(guò)程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來(lái)剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。二、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)（1）本次估價(jià)未對(duì)估價(jià)對(duì)象做建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測(cè)量和實(shí)驗(yàn)，本次評(píng)估假設(shè)其基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的無(wú)重大質(zhì)量問(wèn)題；（2）假設(shè)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無(wú)抵押情況或原有的抵押情況已注銷。三、估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理（1）估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下的市場(chǎng)價(jià)格參考，估價(jià)時(shí)沒(méi)有考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒(méi)有考慮估價(jià)對(duì)象將來(lái)可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交

6、易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般變會(huì)發(fā)生變化。（2）估價(jià)結(jié)果未考慮未來(lái)處置風(fēng)險(xiǎn)；（3）估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其運(yùn)營(yíng)企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營(yíng)決策失誤或市場(chǎng)動(dòng)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響；四、本報(bào)告使用的限制條件（1）本報(bào)告僅為委托人提供估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)讓買賣市場(chǎng)價(jià)值參考，不作它用；（2）本報(bào)告使用期限為2015年6月7日至2016年6月7日。即估價(jià)目的在報(bào)告完成后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)，估價(jià)結(jié)果可作估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值參考，超過(guò)一年，需重新進(jìn)行估價(jià)； （3）實(shí)地查勘時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試，不可能確定其內(nèi)部缺損。本報(bào)告專為委托人所使用，

7、未經(jīng)本機(jī)構(gòu)同意，不得向委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供。報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上。五、其他說(shuō)明（1）估價(jià)過(guò)程中遇到的不確定因素、或有事項(xiàng)非估價(jià)人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此類事項(xiàng)不承擔(dān)任何責(zé)任。（2）委托人應(yīng)對(duì)所提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)，如因資料的失真、不完整等原因引起的后果，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告一、委托方委托人：XXX住址：莆田市城廂區(qū)XX路聯(lián)系電話：XXXXXXX二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：xxx房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)： 二級(jí)資質(zhì)證書(shū)編號(hào)：XXXXXXX資質(zhì)有效期：3年（2014年6月7日至20

8、17年6月7日）單位住址：莆田市城廂區(qū)學(xué)園中街1133號(hào)法定代表人：XXX聯(lián)系電話：XXXXXXX三、估價(jià)對(duì)象 物質(zhì)實(shí)體狀況 1.建筑物狀況（1）委估建筑物于2010年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為90%，房屋建筑面積為83平方米。該戶型為該戶型為2室2廳1廚2衛(wèi)的公寓。 （2）為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高24層，委估對(duì)象屬2#樓602房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。小區(qū)外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；內(nèi)裝飾地面一層為花崗巖和木地板，墻面刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴?xiàng)；電照線路暗設(shè)；每層裝修高檔；小區(qū)配置兩部客梯、一部貨梯，電梯間裝修一般；設(shè)地下停車場(chǎng)。2.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀

9、委估房地產(chǎn)現(xiàn)作住宅用，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度均為五通一平。3.周圍環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于項(xiàng)目2#樓1002房，交通方便，人流量大，但周圍環(huán)境較好，目前是莆田市城廂區(qū)市靠中心的商業(yè)住宅地段。 權(quán)益狀況委估對(duì)象位于項(xiàng)目2#樓1002房，房屋所有權(quán)證證號(hào)為房權(quán)證字第號(hào)，權(quán)屬私人所有。由于資料方面的原因，其它項(xiàng)權(quán)利是否受限無(wú)法核實(shí)。 四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)買賣交易提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2015年6月7日。六、價(jià)值定義本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、在本報(bào)告的全部限制條件下、莆田市房地產(chǎn)市場(chǎng)自由開(kāi)放、完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。所謂公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是在公開(kāi)市場(chǎng)最可能形成的價(jià)格；采用公開(kāi)

10、市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)住宅，經(jīng)濟(jì)使用年限為60年，已使用8年，尚可使用52年；但委估宗地法定使用年限為40年(從2007年9月到2047年9月)，即委估宗地剩余使用年限為32年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限32年計(jì)算的市場(chǎng)價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)本次估價(jià)依據(jù)了國(guó)家有關(guān)法律和國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部頒布的法律、法規(guī)和政策性文件，以及評(píng)估房地產(chǎn)的相關(guān)資料，主要有： 行為依據(jù)委托評(píng)估函。 法律法規(guī)依據(jù)1.中華人民共和國(guó)土地管理法。2.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法。3.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

11、（GBT 502912015）。4.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T 18508-2014)。5.本公司估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查所獲得的有關(guān)資料。（三） 產(chǎn)權(quán)依據(jù) 委托方提供的國(guó)有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證復(fù)印件八、估價(jià)原則 合法原則。 公平原則。 最高最佳使用原則。 替代原則。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 綜合分析原則及多種方法比較原則。九、估價(jià)方法估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和莆田市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用市場(chǎng)比較法和收益還原法來(lái)測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫房地產(chǎn)正常成交價(jià)格774805元柒拾柒萬(wàn)肆仟

12、捌佰零伍圓整房地產(chǎn)正常成交單價(jià)9335元/m2玖仟叁佰叁拾伍圓整每平方米估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：xxx 資格證書(shū)號(hào)：10903238注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：xxx 資格證書(shū)號(hào)：10903220注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：xxx 資格證書(shū)號(hào)：10903129估價(jià)作業(yè)日期 2015年6月7日至2015年6月11日。十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告有效期為1年，即從2015年6月7日至2016年6月7日估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況分析位于莆田學(xué)院后面，底層出租或辦公使用，上層為居住使用，屬于商業(yè)住宅。委估房產(chǎn)名稱2#樓1002房委估房產(chǎn)地址莆田市城廂區(qū)XX路項(xiàng)目2#樓1002房權(quán)屬狀況私

13、人所有規(guī)劃用途公寓、住宅建筑面積83m2建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土建成年代2010年9月入住記錄2011年12月裝修情況精裝修成新率90%交通狀況項(xiàng)目周邊有荔城大道、梅園西路、學(xué)園北路，荔城大道和學(xué)園北路為南北向交通干道，而梅園路則為東西向干道。公交路線1路、6路、7路、9路、21路教育配套莆田學(xué)院、波斯特雙語(yǔ)幼兒園、逸夫小學(xué)、文獻(xiàn)中學(xué)醫(yī)院配套莆田醫(yī)院、康復(fù)醫(yī)院生活配套世紀(jì)之春超市、永輝超市、三信電子城、建行、農(nóng)行、中行、下磨市場(chǎng)二、區(qū)位狀況分析估價(jià)對(duì)象位于莆田市項(xiàng)目2#樓1002房，于2010年建成，裝修高檔，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為90%。周邊有荔城大道、梅園西路、學(xué)園北路，荔城大道和學(xué)園北路為

14、南北向交通干道，而梅園路則為東西向干道，交通便捷，環(huán)境較好。市場(chǎng)背景近年來(lái)，莆田市GDP增速長(zhǎng)期位列福建省前列，以福建省沿海城市作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶頭城市來(lái)帶動(dòng)省內(nèi)其他非沿海地區(qū)城市，且把莆田市列入省內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展城市，這對(duì)房地產(chǎn)有直接促進(jìn)作用。截止目前，隨著莆田市市政建設(shè)和生活基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完善，莆田市人流凝聚力大，購(gòu)房及租房需求不斷上升，二手房市場(chǎng)火熱，整體保持著向上的發(fā)展形勢(shì)。莆田市市場(chǎng)分析：經(jīng)調(diào)查，莆田市房地產(chǎn)交易價(jià)格近年來(lái)處于不斷增長(zhǎng)的狀態(tài)中，根據(jù)調(diào)查資料分析，雖然2015年的房?jī)r(jià)較14年有所下降，但是正在持續(xù)回暖，未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)不斷提升。三、權(quán)益狀況分析 1、土地權(quán)益狀況 土地所有權(quán)

15、為國(guó)家所有；依法或依約定XXX對(duì)該國(guó)有土地享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利；目前該土地已占使用年限為8年剩余32年；無(wú)其他特殊情況。2、建筑物權(quán)益狀況房屋所有權(quán)：該房屋的所有權(quán)人為一人，房屋所有權(quán)是雷燕單獨(dú)擁有；建筑物區(qū)分權(quán)為完全產(chǎn)權(quán)出租或占用情況：無(wú)出租和占用情況其他權(quán)利設(shè)立情況：沒(méi)有設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)其他特殊情況：達(dá)到了法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件；不屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為廚子的財(cái)產(chǎn)；無(wú)拖欠建設(shè)工程價(jià)款；未被列入征收、征用范圍；沒(méi)有依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制；房屋建設(shè)等手續(xù)齊全；房屋所有權(quán)明確或者歸屬無(wú)爭(zhēng)議；非臨時(shí)建筑；為合法建筑。物業(yè)管理情況：z物業(yè)管理

16、公司自二一年九月正式進(jìn)入為全體業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)以來(lái)，得到了全體業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的大力支持，得到了業(yè)主及區(qū)、市級(jí)政府主管部門的認(rèn)可，z物業(yè)管理公司也獲得城廂區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、莆田市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、莆田市園林式花園式達(dá)標(biāo)單位等稱號(hào)，同時(shí)于二一一年通過(guò)ISO9001、ISO14001、OHS18001認(rèn)證。四、最高最佳使用分析委估房地產(chǎn)位于莆田市城廂區(qū)，周圍多為商鋪、住宅，配套設(shè)施齊全，交通便捷,人流量較大。委估房地產(chǎn)位于莆田市項(xiàng)目2#樓1002房，現(xiàn)作住宅使用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途(住宅)為最高最佳使用。五、估價(jià)方法使用根據(jù)估價(jià)

17、對(duì)象的具體狀況，在對(duì)其進(jìn)行實(shí)地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后，估價(jià)人員認(rèn)真分析了影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的相關(guān)因素，考慮到目前與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較活躍，且類似交易案例較多，可以采用采用市場(chǎng)比較法來(lái)評(píng)估其價(jià)值。同時(shí)該公寓可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可用收益法求取其價(jià)格。因此，確定采用市場(chǎng)比較法和收益法作為本次評(píng)估的方法。遵循市場(chǎng)比較法可比實(shí)例的的選取原則，根據(jù)估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料，在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)

18、行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）市場(chǎng)比較法采用市場(chǎng)比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn)檔次市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)莆田市房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，分別選取如下可比實(shí)例：1.確定比較因素比較案例估價(jià)對(duì)象世紀(jì)豪園3#1606宏豐嘉園5#1408中天華苑2#1203交易價(jià)格(元/m2)待估9524963910125建筑面積83858385總樓層24321824交易情況待估正常正常正常交易時(shí)間2015.6.

19、72015.5.72015.3.72015.1.7區(qū)域因素地段位置一般較好較好較好物業(yè)類型較好較好較好較好交通狀況方便方便方便方便公共配套設(shè)施較完善較完善較完善較完善環(huán)境狀況一般較好較好一般城市規(guī)劃較好較好較好較好個(gè)別因素新舊程度90%90%90%95%房屋朝向南北南北南北南北所在樓層10161412戶型兩室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)通風(fēng)采光較好較好較好較好結(jié)構(gòu)質(zhì)量鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土裝修情況精裝修中等裝修簡(jiǎn)裝修精裝修景觀一般較好較好一般 2.確定比較因素系數(shù)比較案例估價(jià)對(duì)象世紀(jì)豪園3#1606宏豐嘉園5#1408中天華苑2#1203交易價(jià)格(元/m2)待

20、估9524963910125交易時(shí)間2015.6.72015.5.72015.3.72015.1.7交易情況100100100100區(qū)域因素地段位置100105104103物業(yè)類型100100100100交通狀況100105104100公共配套設(shè)施100100100100環(huán)境狀況100103103101城市規(guī)劃100100100100個(gè)別因素新舊程度100100100108房屋朝向100100100100所在樓層100100102101戶型100100100100通風(fēng)采光100100100100結(jié)構(gòu)質(zhì)量100100100100裝修情況1009085100景觀100102102100綜合修正10

21、0100.4100101 3.確定比準(zhǔn)價(jià)格比較案例世紀(jì)豪園宏豐嘉園中天華苑交易價(jià)格(元/m2)9524963910125交易日期2015.4.72015.3.72015.5.7交易情況100/100100/100100/100房地產(chǎn)狀況100/100.4100/100100/101另?yè)?jù)調(diào)查得知：從2015年1月1日至2015年6月7日該類型住宅市場(chǎng)價(jià)值每月遞增1%.各可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格：世紀(jì)豪園：9524100/100.4100/100（1+1%）2=9676.73元/宏豐嘉園：9639100/100100/100（1+1%）3=9931.07元/中天華苑：10125100/101100/100

22、（1+1%）=10125元/采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均綜合得出比準(zhǔn)價(jià)格為：(9676.73+9931.07+10125)/3=9910.93元/（二）收益法由于該住宅樓可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可用收益法求取其價(jià)格。通過(guò)調(diào)查莆田市同類型、同地段、同規(guī)模，裝飾大致相同的住宅在裝修后的月出租價(jià)格一般為3000元/月。計(jì)算公式：（A為房屋出租年純收益 ；Y為還原率；V為收益總價(jià)值；n為房屋使用年限） 2.年總收益=300012=36000元 3.年費(fèi)用=年管理費(fèi)+ 年維修費(fèi)+ 保險(xiǎn)金+ 年稅金 年管理費(fèi)=年租金4%=360004%=1440元 年維修費(fèi)=房屋重置價(jià)格2%=1450830.2%

23、=240.7元 年保險(xiǎn)金=房屋現(xiàn)值0.2%=1450830.2%=240.7元 稅費(fèi)查閱相關(guān)資料包括營(yíng)業(yè)稅：月租金收入3%，即30003%=90；城建 稅：營(yíng)業(yè)稅7%，即907%=6.3；教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅3%，即903%=2.7；地方教育附加：營(yíng)業(yè)稅1%，即901%=9； HYPERLINK /doc/5349603.html t /doc/_blank 房產(chǎn)稅：月租金收入4%，即30004%=120； HYPERLINK /doc/5351773.html t /doc/_blank 印花稅：月租金收入0.1%，即30000.1%=3。上述項(xiàng)合計(jì)稅費(fèi)為：231元。個(gè)人所得稅=（3000-8

24、00）20%=440元年稅金=(440+231)12=8252元 4.年凈收益=年總收益-年費(fèi)用=36000-1440-240.7-240.7-8052=26026.6元 5.確定還原率還原利率是收益還原法中一個(gè)重要的因素，目前國(guó)內(nèi)、國(guó)際確定還原利率的方法很多，這里主要采用復(fù)合投資收益率法，其公式為：還原利率一年期貸款利率70期望得到的利潤(rùn)30；一年期貸款利率為5.10%；期望得到的利潤(rùn)設(shè)為10，則：還原利率5.10%70%10%30%6.57 6.計(jì)算收益價(jià)格收益價(jià)格=344438元房地產(chǎn)單價(jià)=344438/83=4149.86元/平方米七、估價(jià)結(jié)果確定1.房地產(chǎn)正常交易的確定由市場(chǎng)比較法測(cè)

25、算出的房地產(chǎn)單價(jià)為9910.93元/m2，由收益法測(cè)算出的房地產(chǎn)單價(jià)為4149.86元/m2，兩者差異較大，由于房地產(chǎn)估價(jià)以市場(chǎng)比較法為主，收益還原法為輔，根據(jù)兩種估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格的接近程度，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，取二者的加權(quán)平均值，市場(chǎng)比較法為90%，收益法為10%，并取整，則。委估房地產(chǎn)的單價(jià)=9910.9390%4149.8610%=9335元/m2委估房地產(chǎn)價(jià)格=933583=774805元附件戶型圖樣板圖三、區(qū)域景觀周邊配套總結(jié)本學(xué)期我們工程管理專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)課程進(jìn)行了學(xué)習(xí)，所謂“一分耕耘，一分收獲”，雖然編制報(bào)告的過(guò)程并沒(méi)有想象中的順利，但是總的來(lái)說(shuō)在這整個(gè)過(guò)程我們都收益良多。這次房地產(chǎn)課程設(shè)計(jì)，總體存在的問(wèn)題還是較多的，細(xì)節(jié)方便做的不夠。例如，缺了估價(jià)報(bào)告的封面，土地與房屋使用年限不明確，具體說(shuō)明各個(gè)比較因素是怎么估算的。通過(guò)老師的指導(dǎo)，讓我們對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)有了一定認(rèn)識(shí)。整個(gè)估價(jià)作業(yè)期間，我們上網(wǎng)查閱質(zhì)料，翻閱書(shū)籍，實(shí)地考察進(jìn)一步加深了對(duì)房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也對(duì)市場(chǎng)比較法和收益法的計(jì)算方法和過(guò)程掌握得更加