[山東]臨沂2014年房地產(chǎn)市場研究報告_secret

1、PAGE PAGE - 18 -2014年臨沂市房地產(chǎn)市場研究一、2014年臨沂市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況：今年以來，全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體保持平穩(wěn)態(tài)勢。前三季度，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2740.2億元，增長10.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值255.1億元，增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1400.8億元，增長11.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1084.3億元，增長9.1%。 1、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢穩(wěn)定，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展較好前三季度，全市農(nóng)林牧漁業(yè)完成增加值255.1億元，增長3.9%。其中，農(nóng)、林、牧、漁業(yè)分別增長3.6%、8.9%、3.2%和5.5%。 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)快速發(fā)展。全市新建優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園區(qū)62個，其中農(nóng)業(yè)30個，林業(yè)19個，畜牧

2、10個，漁業(yè)3個；新增種植業(yè)基地面積241123畝，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)新擴(kuò)建14.1萬畝，基地10萬畝。全市培育品牌66個，“三品一標(biāo)”認(rèn)證64個，進(jìn)入超市、電商農(nóng)產(chǎn)品品牌37個，新建品牌專賣店、專柜50個。 2、工業(yè)運(yùn)行平穩(wěn)，建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展前三季度，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1470.6億元，增長14.83%。其中，輕工業(yè)完成562.3億元，增長14.7%；重工業(yè)完成908.3億元，增長15.8%。全市工業(yè)用電量210億千瓦時，增長10%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值7239.3億元，增長15.4%，其中產(chǎn)值過億元企業(yè)發(fā)展至1861戶，同比增加261戶。億元以上企業(yè)完成產(chǎn)值6243.9億元，占規(guī)模以上

3、工業(yè)產(chǎn)值的86.3%。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入7062.5億元、利潤372.2億元、利稅567.2億元，分別增長15.9%、11.6%和13.9%。其中，收入過億元企業(yè)1839戶，同比增加283戶；利稅過千萬元企業(yè)達(dá)到1525戶，同比增加255戶，累計(jì)實(shí)現(xiàn)利稅475.9億元，增長18.2%。建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。3、固定資產(chǎn)投資保持較快增長前三季度，全市完成固定資產(chǎn)投資1795.7億元，增長17%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成投資18.6億元、908.7億元和868.4億元，第一產(chǎn)業(yè)增幅下降12.1%，第二、三產(chǎn)業(yè)分別增長18%和16.9%。工業(yè)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，技改和裝備制造業(yè)投資快速增

4、長，高耗能行業(yè)投資大幅回落。房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長。完成投資251.7億元，增長23.1%；新開工面積1029.8萬平方米，增長28.7%。商品房銷售面積538.2萬平方米，增長1.7%。4、內(nèi)外消費(fèi)需求趨好，價格水平總體穩(wěn)定前三季度，全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額1465.3億元，增長12.8%。其中，城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)零售額1108億元，鄉(xiāng)村市場實(shí)現(xiàn)零售額357.3億元，分別增長13%和12.2%。從行業(yè)看，批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額1366億元，增長13.1%；住宿餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額99.3億元，增長8.9%。糧油、食品、飲料、煙酒類實(shí)現(xiàn)零售額153.4億元，增長18.5%；服裝、鞋帽、針紡織品類實(shí)現(xiàn)零售額5

5、9.7億元，增長25.3%；家用電器和音像器材類、家具類、建筑及裝潢材料類商品零售額分別增長16.1%、1.6%和18.5%；金銀珠寶類商品零售額增長23.7%；汽車類商品零售額增長15.5%。 全市居民消費(fèi)價格指數(shù)（CPI）同比上漲2.4%；工業(yè)產(chǎn)品價格緩中趨穩(wěn)，工業(yè)生產(chǎn)者出廠、購進(jìn)價格同比分別回落2.1%和1.8%。5、民間投資和招商引資形勢較好 民間投資占據(jù)主導(dǎo)地位，前三季度完成投資1619億元，增長16.2%，總量占全部投資的89.6%，同比下降1.2個百分點(diǎn)，對全市投資增長的貢獻(xiàn)率達(dá)86.5%。9月末，全市私營企業(yè)6.2萬家，個體工商戶29萬戶；個體私營經(jīng)濟(jì)注冊資金1982億元。6、

6、旅游業(yè)健康發(fā)展 前三季度，全市共接待旅游總?cè)藬?shù)3697.1萬人次，增長9.6%，實(shí)現(xiàn)旅游總收入302.8億元，增長13.5%。其中，國內(nèi)旅游人數(shù)3683.7萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入298.3億元，分別增長9.7%和13.8%；接待入境游客13.4萬人次，下降5.6%，入境旅游外匯收入7326.3萬美元，下降5.6%。7、財(cái)政、稅收保持穩(wěn)定，金融保險運(yùn)行穩(wěn)健 前三季度，全市公共財(cái)政收入192.3億元，增長15.9%。其中，稅收收入165.3億元，增長16.8%，占公共財(cái)政收入的86%。增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅四項(xiàng)主體稅種完成99.3億元，增長21.1%。公共財(cái)政支出321.9億元，增長

7、22.7%。 8、居民收入增加，保障和改善民生取得新進(jìn)展 居民收入水平提高。前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22190元，增長10.4%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入11265元，增長12.6%。就業(yè)和社會保障工作取得新進(jìn)展。城鎮(zhèn)新增就業(yè)再就業(yè)8.7萬人，轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力15.46萬人次。全市企業(yè)基本養(yǎng)老保險、機(jī)關(guān)事業(yè)單位養(yǎng)老保險、城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險和城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險參保人數(shù)分別達(dá)到78.27、23.15、210.22、55.7、94.93、52.3和545.02萬人，共征繳各項(xiàng)社會保險費(fèi)（含城鄉(xiāng)居民）92.44億元。重點(diǎn)支出保障較好。各級財(cái)政用于民生方面的支出達(dá)到217.7億元

8、，增長23.8%，占全市公共財(cái)政支出的68%，比去年同期提高1個百分點(diǎn)。二、2014年臨沂市房地產(chǎn)市場狀況概述：2.1土地市場分析2.2商品房市場分析2014年商品住房月度總體供應(yīng)量比2013年逐步提高，整體供應(yīng)量保持穩(wěn)步小幅增長態(tài)勢。2014年住宅新增供應(yīng)量主要集中在4、5以及8、9月份兩個時間段，主要以蘭山以及南坊區(qū)域?yàn)橹鳌?014年月度成交量較2013年整體明顯降低，主要集中在蘭山、南坊區(qū)域，這主要是由于大量剛需住宅南坊區(qū)域本年度集中上市所致。北城新區(qū)高于蘭山區(qū)整體均價處于領(lǐng)先地位，3月份河?xùn)|區(qū)整體均價出現(xiàn)微小下滑趨勢，這主要是由于階段高層住宅大量面市所致；南坊、蘭山整體均價在2013年

9、月度整體增長的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)滯漲現(xiàn)象，并與下半年呈現(xiàn)下降趨勢；2014年城市整體均價保持在4500-5000元之間，經(jīng)開區(qū)、羅莊區(qū)均價最低，南坊、蘭山價格最高。2014年各類產(chǎn)品月度成交均價有起有伏，整體波動較大，整體以4-5月、8-9月兩個節(jié)點(diǎn)為上升趨勢，其余月份開發(fā)公司通過各類促銷活動引導(dǎo)價格呈下降趨勢。2.3區(qū)域市場分析：2.3.1南坊區(qū)域市場分析：項(xiàng)目名稱開發(fā)商占地面積建筑面積產(chǎn)品形態(tài)開盤時間主力戶型主力面積銷售價格(起價、均價、最高價、車位價)分高層與洋房銷售進(jìn)度存量情況（剩余幾棟高層、幾棟洋房、戶型、推出計(jì)劃）226畝別墅、洋房、小高層2012.72013.9/2014.05三室兩廳一

10、衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、復(fù)室高層：110-120，4+1F洋房：120-240,6F洋房100高層：均價6000，4+1F洋房：8000（1F9000-10000）6F洋房6000左右去化95%別墅：5套洋房：10-20套145畝31萬洋房、30F高層2013.10.21/2014.05.31兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)高層：90、125、137洋房售罄，高層認(rèn)籌3萬抵5萬，實(shí)售價格4900-5000,特價房92折整體去化率85%剩余3棟高層存量銷售30-50套210畝67萬洋房、小高、高層2013.7兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)高層：80-170洋房：96-157洋房均價6

11、800元，一層帶院價格8000元（負(fù)一層3000元每平米，帶產(chǎn)權(quán)），高層均價5000元洋房去化率80%，高層去化65%2015年推出高層128畝24萬洋房、高層2013.4.21二室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)洋房：120高層：85-129洋房1F8700,高層均價5200洋房剩余1套14.9萬28.5萬別墅、6+1、9+1洋房、高層二室、三室、頂樓復(fù)式洋房：135-207高層：90-124洋房：均價8700,1F11000，頂樓復(fù)式8300，高層4800-5600去化90%項(xiàng)目處于清盤狀態(tài)26.6萬80萬洋房、小高層、高層2014.5兩室兩廳、三室兩廳、頂層復(fù)式、四室兩廳洋房：130

12、-220多層：80-130洋房均價：7800,1F11600-12000；高層4500-5000一期洋房去化50%，高層去化75%正推出23、24兩棟高層200套16萬50萬洋房、高層2014.7二室兩廳、三室兩廳、洋房：120-240洋房均價：7200，一層8000-9000，高層：均價5300洋房去化85%，11萬21萬洋房、高層2014.6兩室兩廳、三室兩廳洋房： 130，高層90-140洋房均價：7000，11F高層均價：5300小高層、高層去化85%，洋房去化95%剩余高層2015年推出310畝洋房、高層2012.12.22、2013.5.42014.8三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)平墅

13、：300-400洋房：130、140、180高層：100-127洋房均價：7500，高層：5300；洋房去化率70%，高層去化65%2015年推出洋房300套，高層200套100畝16萬平米高層、洋房、商鋪2013.11.302014.05三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)洋房108、147、160平米高層：80-130均價6100元、一層7000多，頂層7400元，高層3900-4500洋房全部開盤共8棟樓，去化率60%，高層開盤去化率30%2015年計(jì)劃推出高層400套左右210畝31萬平米洋房、高層一期2013.08.31二期10.06三期12.072014.6洋房：80-130平米；高層79-

14、109平米D戶型，B1戶型洋房：起價：5100均價：5500最高：7000高層：起價：3660均價：4600最高：5200洋房剩余6棟封存不售、高層剩余6棟樓年前無計(jì)劃，年后推出400-500套110畝21萬平米高層、公寓、商業(yè)2014年5月二室二廳、三室兩廳80-120平米起價4300均價4600最高5200元推出兩棟高層銷售40%2015年剩余8棟高層預(yù)計(jì)推出500套左右10萬50萬平米高層、小高層、公寓、寫字樓、酒店二室二廳三室兩廳80、90、100、110、120、130平米均價4600-4800最高5100累計(jì)推出房源900套左右，已售600套左右2015年推出將全部為高層預(yù)計(jì)在60

15、0套左右100畝22.3萬平米高層18-26層2013.995、112、117112、117起價4100元均價4400-4600最高5400元推出1、2、3、5、6號樓整體去化率65%2015年預(yù)計(jì)推出400套左右100畝高層34層2013.05.01三室95平米95起價4200均價4900最高價57001#5#7#12#6#10#11#已銷售90%以上2015年住宅部分清盤處理、商業(yè)銷售為主219畝40多萬小高及高層17+128層2013.07.072014.05二室85平米、三室115平米、12585、115起價4000最早均價4500后期均價4800最高54001-7#8#13#已經(jīng)售罄

16、、12#在售882套房子共剩余5套2015年將推出三期高層預(yù)計(jì)600套左右240畝26萬高層2011年四室、五室300-400平米起價5900均價6500最高價7400車位10萬整體去化率85%以上2015年大戶型尾盤清收階段南坊2014年在售主要洋房及高層項(xiàng)目超過20個以上，主要以沿河板塊洋房與內(nèi)陸板塊高層為主，總體規(guī)模在500萬平方米以上，開發(fā)量居三區(qū)之首，競爭激烈；同期銷售的洋房項(xiàng)目15個，同期銷售的主要高層項(xiàng)目（含綜合業(yè)態(tài)項(xiàng)目）25個以上，板塊集中、推出時間重疊、推出產(chǎn)品同質(zhì)化高，份額搶奪加??；產(chǎn)品供給初步形成以沂蒙路為分界線，以東以改善型洋房和大面積高層產(chǎn)品為主；以西為普通剛需類高層

17、產(chǎn)品為主；土地資源的稀缺北移造成交通的不便利性，迫使開發(fā)商著手高端產(chǎn)品開發(fā)更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的創(chuàng)新性及高附加值諸如：院落、露臺、層高、新型材料運(yùn)用等，吸引市場關(guān)注；普通產(chǎn)品開發(fā)注重研究購房心理，從面積戶型、經(jīng)濟(jì)能力等入手提升關(guān)注度；營銷模式更加注重通過銷售體驗(yàn)區(qū)、樣板展示區(qū)、物業(yè)形象等形象展示營造營銷價值；競爭格局催生剛需類產(chǎn)品營銷模式更加直白諸如：零首付、一成首付、低起價、特價房、定額入住等；改善類產(chǎn)品也不得不在堅(jiān)守品質(zhì)推廣路線的同時尋找新的營銷突破口；南坊區(qū)域價格受開發(fā)品質(zhì)以及地域因素影響，價格一直領(lǐng)先其他區(qū)域，洋房均價在5500-7500元之間，高層均價在4500-4900元之間,2014年在

18、整體市場環(huán)境影響下價格呈現(xiàn)不同程度的下調(diào)；2.3.2河?xùn)|區(qū)域市場分析高層部分洋房部分2014年河?xùn)|市場產(chǎn)品供應(yīng)呈現(xiàn)井噴局面，特別是沿河區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品如高層集中上市，市場供需失衡嚴(yán)重，呈現(xiàn)惡性的價格競爭格局。當(dāng)前沿河洋房價格在5300-6100元/平米之間，高層價格在4200-4800元/平米之間；內(nèi)陸洋房價格在4500-5100元/平米之間（基本銷售完畢），高層價格在3500-4500元之間，近幾年河?xùn)|住宅價格受制于開發(fā)、配套、居住理念等因素，一直沒有較大的跨越，難以留住高端客戶群體。長期以來大量的普通住宅存在，嚴(yán)重制約著價格的提升及居住理念的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致高端產(chǎn)品去化速度較慢，高端冷、低端熱的銷售

19、局面長期存在。市場單一難以吸引其他區(qū)域人群購買，加上供需失衡，開發(fā)公司以價換量的目的難以達(dá)成，反而給市場造成恐慌局面。2.3.3羅莊區(qū)域市場分析項(xiàng)目名稱營銷代理產(chǎn)品形態(tài)開盤時間開盤均價銷售進(jìn)度VIP卡發(fā)售及銷售優(yōu)惠形式小高層（11層）2013.7.14均價38005000抵1萬，日增50高層（11層/17層）二期2013.9.8均價3900二期VIP卡10000抵20000元，按揭99折高層（28層）2013.7.6均價3800一期70%VIP卡10000抵20000元多層/洋房一期2012.9均價3300/3600一期70%5萬元定金洋房（5+1）二期2012.12.23均價3400三期95

20、%四期售卡10000抵20000元高層(17層）一期2011.8均價3200一期售罄二期VIP卡20000抵30000元高層（17層)一期2012.8均價3300一期95%二期不售卡，當(dāng)天交1萬可選房高層(18層）二期201212.30均價3300售罄VIP卡15000，享20000元優(yōu)惠高層（21層）2012.12.9均價3300VIP卡1000，享97折優(yōu)惠小高層(11層）2012.5.21均價3100售罄二期10000抵20000元多層2012.8均價2900售罄當(dāng)前各項(xiàng)目受位置、價格等因素影響，產(chǎn)品供給與去化量參差不齊。羅莊老城區(qū)洋房相比沿河板塊去化速度較快。 羅莊老城區(qū)板塊近期推出部

21、分項(xiàng)目，實(shí)收均價在3600-4200元/平米左右，部分項(xiàng)目含簡裝。在售項(xiàng)目以（?。└邔訛橹?，實(shí)收均價在3800元/平米左右?？偨Y(jié)：1、2014年臨沂市各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢，行業(yè)產(chǎn)能過剩開始凸顯，個別區(qū)域如經(jīng)開區(qū)、南坊、河?xùn)|開始出現(xiàn)供需拉大局面；2、2014年各區(qū)域整體銷售價格呈現(xiàn)震蕩式趨勢，整體價格特別是下半年出現(xiàn)小幅下行趨勢，但是個別區(qū)域如環(huán)境、綜合配套、區(qū)域價值等優(yōu)勢明顯的區(qū)域價格依舊成上漲態(tài)勢，如南坊五洲湖區(qū)域，但是銷量比較平穩(wěn)。3、剛需購買占市場主導(dǎo)，品質(zhì)路線、客戶路線、體驗(yàn)路線、服務(wù)路線式綜合開發(fā)理念成為新的市場支撐點(diǎn)；4、隨著中心城區(qū)土地開發(fā)待斃，近郊區(qū)域開發(fā)正在走強(qiáng)迫式中低端產(chǎn)品以及誘導(dǎo)式高端產(chǎn)品開發(fā)路線；三、2014年房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分析：1、宏觀市場持續(xù)低迷，行業(yè)改革、洗牌、整合將會在一段時期內(nèi)持續(xù)，對開發(fā)商開發(fā)實(shí)力、資金鏈條提出新的挑戰(zhàn)。2、經(jīng)濟(jì)蕭條，購房者持幣觀望氛圍濃厚，多次置業(yè)者資金流向優(yōu)勢地段，優(yōu)勢產(chǎn)品，優(yōu)勢開發(fā)項(xiàng)目；改善置業(yè)型客戶收緊錢袋謹(jǐn)慎置業(yè)；剛性需求群體決策困難，追逐利益，整體市場需求收縮。3、土地、規(guī)劃要求、人員成本、管理成本、信貸成本、材料成本、房產(chǎn)稅等一系列成本的提高，與短期內(nèi)收入水平提高形成矛盾，迫使行業(yè)利潤不斷壓縮、透明，行業(yè)將向理智、薄利、平穩(wěn)趨勢過度，彰顯開發(fā)公司綜合實(shí)