新常態(tài)下的中國房地產(chǎn)業(yè)前景20151103(課件)

1、新常態(tài)下的中國房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)前景蔡穗聲2015-11-3共六十三頁 2014年11月9日習(xí)近平在亞太經(jīng)合組織（）工商領(lǐng)導(dǎo)人峰會上說：“中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出新常態(tài)。”速度“從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長”；結(jié)構(gòu)“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(shng j)”；動力“從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動”。共六十三頁前景：黯淡抑或光明？重新認(rèn)識“房地產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型(zhun xn)升級路在何方？共六十三頁前景(qinjng)：黯淡抑或光明？悲觀派：崩盤說樂觀派：還有15-20年，終結(jié)(zhngji)于城鎮(zhèn)化完成之日墻頭草派：隨著政策搖擺上半場下半場論，黃金白銀論我的觀點(diǎn)共六十三頁2014年末，我國城鎮(zhèn)化率5

2、4.77%（常住人口），“十三五”末要達(dá)到60%左右，每年1個百分點(diǎn)，約1300萬人口。2015-2025，十年時(shí)間轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口1億多，城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%。五中全會調(diào)整生育政策，全面實(shí)行2胎政策后，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化(binhu)，三口之家成為四口之家，需要父母或保姆照顧，戶型結(jié)構(gòu)也會增大了對三房、四房戶的需求。共六十三頁聯(lián)合國數(shù)據(jù)庫對中國人口(rnku)年齡結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)及測算從首置型購房者集中的人群(rnqn)看：2015-2020年間25-34歲人口將保持在2.4億左右，占總?cè)丝诒壤秊?7%。隨后該年齡段人口數(shù)量和占比快速下滑。從改善型購房者集中的人群看：2015-2035年間34-49歲

3、的人口達(dá)到3.1億以上，占總?cè)丝诘谋壤３衷?3%的高位。表明未來20年房地產(chǎn)處于改善型置業(yè)高峰期。綜合來看，今后5年，自住和改善型住房需求依然旺盛，這對于中國的住房市場將是強(qiáng)有力的支撐。共六十三頁剛需購房適齡(shlng)人口數(shù)及占比共六十三頁A股上市(shng sh)房企毛利率和凈利率走勢共六十三頁房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入中低利潤(lrn)行業(yè)范疇2013年房企的平均凈利潤率高達(dá)11.97%。2014年房企的平均凈利潤率降為10%。2015年上半年跌至9.1%左右。今年前3季度，包含萬科、招商等在內(nèi)的已公布三季度報(bào)告的58家上市公司，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3778億元，合計(jì)凈利潤282億元，平均凈利潤率只有7

4、.5%。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入中低利潤行業(yè)范疇，企業(yè)的競爭越來越激烈，核心盈利(yn l)能力下滑，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。將會有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域。共六十三頁房地產(chǎn)所處市場(shchng)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，許多行業(yè)產(chǎn)能過剩，轉(zhuǎn)型升級迫在眉睫?？傮w而言，城鎮(zhèn)住房短缺的時(shí)期已經(jīng)過去，供不應(yīng)求的狀況得到極大改善，供過于求在一些地區(qū)開始出現(xiàn)。住宅產(chǎn)品供需關(guān)系不平衡體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性短缺。同時(shí)(tngsh)，把視野從住宅擴(kuò)展至全業(yè)態(tài)：從國內(nèi)擴(kuò)展至國際，會有驚喜的發(fā)現(xiàn)共六十三頁中國（廣東）房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)增加值占GDP比重資料來源：2014中國統(tǒng)計(jì)年鑒、2014廣東統(tǒng)計(jì)年鑒；20

5、14年數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、廣東 統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。鐘武貞制表共六十三頁美國(mi u)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重張永岳、楊紅旭：房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的實(shí)證研究(ynji)及啟示，易居研究(ynji)2013年第1期共六十三頁美國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重1947年8%，50年代(nindi)末期超過10%，2008年高達(dá)13.4%，2010年回落至12%。共六十三頁日本房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)增加值占GDP比重張永岳、楊紅旭：房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系(gun x)的實(shí)證研究及啟示，易居研究2013年第1期共六十三頁日本房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重1980年以來在9%水平線上增長，2001年

6、達(dá)到(d do)12%，2009年接近14%。共六十三頁縱觀世界經(jīng)濟(jì)史，房地產(chǎn)業(yè)是伴隨整個市場經(jīng)濟(jì)一起成長的重要產(chǎn)業(yè)。在其發(fā)展歷程的不同階段，業(yè)態(tài)分布、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、融資方式、贏利模式都有差別。二戰(zhàn)后十多年，美國(mi u)、歐洲都進(jìn)行大規(guī)模的住宅建設(shè)。法國的馬賽公寓（1952，勒柯布西耶設(shè)計(jì)）就是這時(shí)期的代表作，300多戶1600多人居住在一棟單體建筑內(nèi)，宛如“小城”。這一階段早已過去了。房地產(chǎn)業(yè)在西方國家中依然是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。共六十三頁前景：黯淡(ndn)抑或光明？重新認(rèn)識“房地產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型升級路在何方？共六十三頁房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)的公告建設(shè)部公告第127號 20

7、03年3月17日2.0.7房地產(chǎn)業(yè) real estate industry從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。包括：房地產(chǎn)投資，開發(fā)（建筑(jinzh)除外），銷售、租賃、評估、咨詢顧問、物業(yè)管理，行業(yè)管理。屬第三產(chǎn)業(yè)。共六十三頁 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營對象不限于住宅。 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營方式不限于銷售(xioshu)。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大。共六十三頁主營業(yè)務(wù) 主營業(yè)務(wù)收入占比20042008廣東2008房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營90.33%87.27%78.30%提供服務(wù)9.67%12.73%21.70%其中： 物業(yè)管理4.63%6.79%11.33% 房

8、地產(chǎn)中介服務(wù)1.43%1.87%2.22% 其他房地產(chǎn)活動3.61%4.06%8.15%中國（廣東）房地產(chǎn)業(yè)收入(shur)結(jié)構(gòu)變化資料來源：第一、二次全國經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)(gngbo)。鐘武貞制表共六十三頁中國（2008）美國（2007）開發(fā)87.27%41.52%#住宅30.39%#土地11.13%服務(wù)12.73%#物業(yè)管理6.79%58.48%#房地產(chǎn)出租31.97%#房地產(chǎn)中介服務(wù)1.87%房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)14.93%#其他房地產(chǎn)活動4.06%#其他房地產(chǎn)活動11.58%中國(zhn u)與美國房地產(chǎn)業(yè)收入結(jié)構(gòu)對比資料來源：第二次全國(qun u)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)；崔裴在廣東房地產(chǎn)景

9、氣分析會的演講，2012年3月共六十三頁資料來源：第二次全國經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)(shj)公報(bào)；崔裴在廣東房地產(chǎn)景氣分析會的演講，2012年3月共六十三頁摘自：上海易居房地產(chǎn)研究院崔裴教授(jioshu)2012年3月22日在廣州演講共六十三頁共六十三頁WPC的經(jīng)營(jngyng)模式引自崔裴在廣東房地產(chǎn)景氣(jngq)分析會的演講PPT，2012年3月共六十三頁分析：WPC的經(jīng)營(jngyng)模式工廠主把廠房的產(chǎn)權(quán)讓渡給WPC公司，保留了租賃權(quán)。沉淀(chndin)在廠房產(chǎn)權(quán)上的龐大資金套現(xiàn)為生產(chǎn)流動資金。優(yōu)化了生產(chǎn)過程的資源配置。WPC公司在社會募集資金，收購廠房的產(chǎn)權(quán)。長期經(jīng)營管理，憑借租

10、賃權(quán)益獲取投資效益與管理效益。共六十三頁前景：黯淡抑或(yhu)光明？重新認(rèn)識“房地產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型升級路在何方？共六十三頁住宅產(chǎn)業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)，以往是重?cái)?shù)量，重面積，重裝修。對比歐洲、美國(mi u)。重質(zhì)量，重功能，重環(huán)保。產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)。共六十三頁轉(zhuǎn)變(zhunbin)商業(yè)模式轉(zhuǎn)變(zhunbin)：拿地建房銷售。開發(fā)（收購）策劃（資產(chǎn)、債務(wù)重組）裝修出租經(jīng)營管理。價(jià)值鏈條轉(zhuǎn)變：土地創(chuàng)造價(jià)值，供求緊缺創(chuàng)造價(jià)值。管理，服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值。融資模式轉(zhuǎn)變：商業(yè)貸款、預(yù)售樓花。信托基金、私募基金、股權(quán)融資金融價(jià)值鏈：募資-投資（開發(fā)或收購）-經(jīng)營-退出。行業(yè)進(jìn)化：住宅產(chǎn)業(yè)-房地產(chǎn)業(yè)-金融房地產(chǎn)業(yè)。企業(yè)升級：住宅業(yè)+

11、商業(yè)地產(chǎn)+金融房地產(chǎn)（上市，私募，信托）。企業(yè)競爭的主導(dǎo)權(quán)在于融資能力。企業(yè)急需的人才是金融，管理。共六十三頁引自崔裴在廣東(gung dng)房地產(chǎn)景氣分析會的演講PPT，2012年3月共六十三頁案例(n l)一：萬科的四大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型共六十三頁1、定位轉(zhuǎn)型(zhun xn)：城市配套服務(wù)商業(yè)務(wù)將全面圍繞城鎮(zhèn)化發(fā)展來做，為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供不同類型的房子。萬科未來50%以上的業(yè)務(wù)還是住宅，通過更多的增值服務(wù)挖掘商機(jī)，輕資產(chǎn)、重運(yùn)營。針對社區(qū)提供基本設(shè)施和服務(wù)，包括社區(qū)就餐空間的第五食堂，以社區(qū)實(shí)體店形式為萬科業(yè)主提供“一站式”管家式生活服務(wù)的幸福驛站，以兒童日常生活和感興趣的事物作為主題活動的第五

12、學(xué)堂，為過早放學(xué)的孩子提供免費(fèi)空間的四點(diǎn)半學(xué)校，為住戶提供不常用物品集中倉儲并安全配送服務(wù)的萬物倉，以及面向萬科業(yè)主和非業(yè)主提供房產(chǎn)顧問和生活助理方面服務(wù)的萬客會。針對城市提供大配套服務(wù)，從給城市提供配套服務(wù)設(shè)施，到提供養(yǎng)老、社區(qū)金融服務(wù)等。如在深圳前海建設(shè)的“企業(yè)公館”項(xiàng)目，類似產(chǎn)業(yè)園，主要針對金融機(jī)構(gòu)(jn rn j u)和相關(guān)企業(yè)；在杭州、青島、北京等城市嘗試社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。共六十三頁2、模式轉(zhuǎn)型：輕資產(chǎn)(zchn)，重運(yùn)營合作開發(fā)模式讓萬科以最小化的杠桿撬動起更多的土地和金融資源，并帶來銷售規(guī)模的急劇擴(kuò)張和資產(chǎn)收益率的不斷提升。許多項(xiàng)目完全由萬科操盤并使用萬科的品牌，在收益分配上可以得到

13、一些相應(yīng)的補(bǔ)償，相當(dāng)于輸出品牌和管理，可以提升萬科股東的資產(chǎn)回報(bào)率。第一，小股操盤。即萬科在合作項(xiàng)目中不控股，但項(xiàng)目仍有萬科團(tuán)隊(duì)操盤，通過輸出品牌和管理，放大自有資金投資回報(bào)率。截至2013年底，萬科開發(fā)項(xiàng)目398個，合作項(xiàng)目占比為52%；萬科項(xiàng)目中持股比例低于50%的項(xiàng)目有43個，占其所有開發(fā)項(xiàng)目的11%左右。第二，事業(yè)合伙人制度。要求項(xiàng)目所在一線公司管理層和該項(xiàng)目管理人員必須跟隨公司一起投資，員工初始跟投份額不超過項(xiàng)目資金峰值的5%?？梢愿玫亟鉀Q投資者與員工之間的利益(ly)分享。共六十三頁3、業(yè)務(wù)(yw)轉(zhuǎn)型：業(yè)務(wù)(yw)多元化2010年，萬科宣布將推行住宅產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)三

14、大戰(zhàn)略。商業(yè)地產(chǎn)，郁亮稱，未來萬科要將商業(yè)地產(chǎn)的占比從5%上升到20%。不僅涉足寫字樓、購物中心、商業(yè)街區(qū)等城市商業(yè)地產(chǎn)，也參與旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、城市垃圾場經(jīng)營。旅游地產(chǎn)，萬科第一個旅游地產(chǎn)項(xiàng)目廣東省惠州的雙月灣，將打造成珠三角雙海灣家庭旅游度假勝地，成為集居住、休閑、自然探險(xiǎn)、海濱假日于一體的大型高端生活區(qū)域。養(yǎng)老地產(chǎn)，北京(bi jn)、上海公司在兩地首先探索突破養(yǎng)老地產(chǎn)的成熟運(yùn)營模式。萬科將在中糧萬科長陽半島、五礦萬科、北京(bi jn)歡慶城項(xiàng)目中配備養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。北京(bi jn)“萬科幸福匯”已推出100多養(yǎng)老地產(chǎn)房源作為試點(diǎn)，是萬科在北京的首個養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。共六十三頁4、區(qū)域(

15、qy)轉(zhuǎn)型：布局海外2013年開始(kish)布局海外，與美國鐵獅門房地產(chǎn)成立合資公司，共同開發(fā)美國舊金山富升街201地塊；與新加坡吉寶置業(yè)正式簽約，合作開發(fā)位于新加坡丹那美拉的一個共管公寓項(xiàng)目。共六十三頁案例二：越秀地產(chǎn)的房地產(chǎn)金融(jnrng)模式越秀地產(chǎn)作為香港上市公司，充分利用越秀集團(tuán)旗下的越秀房地產(chǎn)信托基金、越秀金控集團(tuán)等資源，不斷推動深化房地產(chǎn)金融模式(msh)，成為了越秀地產(chǎn)的核心競爭優(yōu)勢。共六十三頁1、前端拿地的“地產(chǎn)(dchn)+基金”模式2013年6月廣州越秀金融控股集團(tuán)有限公司在廣州市國資委系統(tǒng)內(nèi)部發(fā)起了廣州國資產(chǎn)業(yè)股權(quán)發(fā)展基金。該基金和越秀地產(chǎn)進(jìn)行了5個項(xiàng)目的股權(quán)合作，

16、合作規(guī)模約150億元。股權(quán)分配越秀地產(chǎn)占5-20%，基金占比80-95%?；鸹貓?bào)設(shè)定為每年11-12%。地產(chǎn)與基金的合作模式，其優(yōu)勢是在兩年以后，即項(xiàng)目到了銷售階段才還錢。越秀地產(chǎn)前期用最少的自有資金，快速擴(kuò)大生產(chǎn)(shngchn)規(guī)模，加快了項(xiàng)目資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。通過該合作模式，越秀地產(chǎn)2014年在廣州、杭州、佛山和武漢購入7宗土地，總金額超過200億元。但實(shí)際由越秀地產(chǎn)支付的土地款還不到60億元。越秀地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率上升了不到7個百分點(diǎn)，負(fù)債水平依然保持在行業(yè)里的較低水平。共六十三頁2、中間環(huán)節(jié)的產(chǎn)融結(jié)合(jih)模式金融板塊是越秀集團(tuán)近年來重點(diǎn)培育的三大核心產(chǎn)業(yè)板塊之一，主要包括廣州越秀金

17、控集團(tuán)和香港越秀金控兩個組成部分。越秀集團(tuán)金融板塊目前總資產(chǎn)已超過1000億元，擁有銀行、證券、租賃、產(chǎn)業(yè)基金、融資擔(dān)保、小額貸款等多個境內(nèi)外金融業(yè)務(wù)平臺，業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)分布于美國、港澳及全國(qun u)20多個省份，基本形成了以銀行、證券為核心的國際化金融控股格局和“跨境經(jīng)營、全國(qun u)拓展”的業(yè)務(wù)發(fā)展布局。根據(jù)其發(fā)展戰(zhàn)略，越秀集團(tuán)的地產(chǎn)與金融兩個大板塊之間將形成常態(tài)化互動，未來越秀地產(chǎn)的發(fā)展模式將是“產(chǎn)融結(jié)合”。越秀產(chǎn)融結(jié)合的典型表現(xiàn)就是商業(yè)地產(chǎn)的“開運(yùn)金”模式：通過持有方式的變化和“開發(fā)+運(yùn)營+金融”的組合，對地產(chǎn)資源、商業(yè)資源和資本資源進(jìn)行高度整合，從而兼顧地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值、商業(yè)運(yùn)營價(jià)

18、值和不動產(chǎn)穩(wěn)定收益。這種組合也可以看作是“地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)營運(yùn)+資本運(yùn)作”，它最大的特點(diǎn)就是充分考慮到商業(yè)地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，必須通過結(jié)合金融來平衡資金、完善整條價(jià)值鏈。而根據(jù)其公司發(fā)展戰(zhàn)略，越秀地產(chǎn)在設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售、客服物管等其他環(huán)節(jié)，都將全面探索與金融資源融合。共六十三頁3、后端商業(yè)(shngy)項(xiàng)目的金融運(yùn)作越秀房地產(chǎn)投資信托基金于2005年在香港聯(lián)交所上市，是全球首只投資中國內(nèi)地物業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金。近年來越秀地產(chǎn)積極向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍，擁有廣州國際金融中心、維多利廣場、越秀新都會、財(cái)富廣場、白馬大廈、城建大廈等商業(yè)物業(yè)約67萬平方米，商業(yè)價(jià)值位居穗港兩地上市公司前列?；谠叫愕?/p>

19、產(chǎn)與越秀房托的平臺組合優(yōu)勢，越秀商業(yè)地產(chǎn)可以通過越秀房產(chǎn)基金最大程度地發(fā)揮融資優(yōu)勢、資金平衡優(yōu)勢和價(jià)值增值優(yōu)勢。越秀通過將自己開發(fā)建設(shè)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目從地產(chǎn)注入REITs，將已經(jīng)在地產(chǎn)平臺上證劵化的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目再次證券化，從而借助資本市場，大大加速商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)速度和資金的流轉(zhuǎn)(lizhun)速度。未來越秀房托基金將依托與越秀地產(chǎn)的常態(tài)化互動以及外部優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收購，不斷擴(kuò)大基金規(guī)模，打造獨(dú)特的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式和商業(yè)地產(chǎn)品牌。共六十三頁案例三：花樣(huyng)年的“輕資產(chǎn)+服務(wù)化” 花樣年集團(tuán)總裁潘軍認(rèn)為，未來民營房企很重要的一條出路是輕資產(chǎn)模式。為此，花樣年“量身定做”了一套“輕資產(chǎn)”模式，把花

20、樣年打造成為一個以金融為杠桿、以服務(wù)(fw)為平臺、以開發(fā)為工具的金融控股集團(tuán)，業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)展到包括金融服務(wù)(fw)、社區(qū)服務(wù)(fw)、物業(yè)管理、商業(yè)管理、酒店管理、文化旅游以及養(yǎng)生養(yǎng)老等其他七大領(lǐng)域。共六十三頁1.蛋糕(dngo)巨大：社區(qū)服務(wù)盈利空間可達(dá)百億別人在圈地，花樣年在圈社區(qū)。截至2013年年底，花樣年圈的社區(qū)覆蓋70個城市、650個社區(qū)。服務(wù)社區(qū)面積超過1億平方米，覆蓋100萬人口，成為中國最大的小區(qū)服務(wù)運(yùn)營商。另一方面，花樣年集團(tuán)物業(yè)經(jīng)營收入中有70%來自(li z)彩生活，彩生活利潤率較房地產(chǎn)高一倍。從社區(qū)服務(wù)市場空間看，到2020年花樣年服務(wù)的社區(qū)將超過10億平方米，覆蓋10

21、00萬人口。假設(shè)每人每月社區(qū)消費(fèi)2000元，一年2.4萬元，1000萬人的一年將消費(fèi)2400億元。如果按天貓模式收35%的傭金計(jì)算，就是72億至120億元的盈利。共六十三頁2.掌控端口：掌握終端(zhn dun)就掌握未來傳統(tǒng)的物業(yè)管理關(guān)注的是“物”，花樣年顛覆了傳統(tǒng)思維，將重點(diǎn)放在“人”身上，從被動服務(wù)轉(zhuǎn)化為積極的主動式服務(wù)?！懊赓M(fèi)”是花樣年增加客戶黏性的終極武器。通過整合資源，直接跟廠商合作，省去中間成本，產(chǎn)生團(tuán)購效應(yīng)。這種服務(wù)模式最終的結(jié)果是業(yè)主可以用較低的價(jià)格買到更多商品，彩生活憑借渠道和平臺從商家獲利，供應(yīng)商也能開拓新的渠道和銷售模式，社區(qū)住戶購買這些商戶的商品和服務(wù)可以獲得積分，積

22、分可以兌換管理費(fèi)和其他社區(qū)服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)“零物管費(fèi)”。三方共贏。未來，房子(fng zi)是社區(qū)的硬件，各種服務(wù)則是軟件，花樣年將通過服務(wù)營利?；幽晡磥砭褪且卫巫プ⊥ㄏ蛏鐓^(qū)的“服務(wù)端口”，因?yàn)檎l掌握了終端，誰就掌握了未來。共六十三頁3.基礎(chǔ)服務(wù)：“智慧(zhhu)社區(qū)”顛覆傳統(tǒng)物管面對傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)95%虧損格局，花樣年彩生活集團(tuán)2013年利潤差不多1億元，但投入從2002年至今一共才50萬元。其中，第一年略賠，第二年保平，第三年就回本，歷史(lsh)分紅2700萬元，形成了9000萬元的現(xiàn)金資產(chǎn)。如果基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)不到位，就不能得到社區(qū)住戶認(rèn)可。因此，在現(xiàn)階段對于花樣年來說，基礎(chǔ)的

23、物業(yè)管理服務(wù)仍不能丟棄，不過必須超越傳統(tǒng)服務(wù)模式。智慧社區(qū)是社區(qū)管理的一種新理念，是指充分利用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、移動互聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)的集成應(yīng)用，為社區(qū)居民提供一個安全、舒適、便利的現(xiàn)代化、智慧化生活環(huán)境，從而形成基于信息化、智能化社會管理與服務(wù)的一種新的管理形態(tài)的社區(qū)?；谶@樣的思路，彩生活用技術(shù)解放勞動力，提升項(xiàng)目管控集中度，降低成本的同時(shí)提升效率。共六十三頁4.社區(qū)(sh q)盈利：不收物業(yè)費(fèi)也能賺大錢長期來看，花樣年希望利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)，將客戶的需求用一種無店面的形式來實(shí)現(xiàn)類似社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容體現(xiàn)，而花樣年則從其中獲取中間服務(wù)費(fèi)用。對于社區(qū)的小業(yè)主，彩生活的增值服務(wù)板塊注入了房屋增

24、值的內(nèi)容。設(shè)置(shzh)專門的職能部門充當(dāng)房屋買賣雙方的媒介及專業(yè)服務(wù)提供者，為住戶配置家私家電和代收租金，為租戶提供酒店式服務(wù)及租金代付，并通過吸納服務(wù)小區(qū)社區(qū)住戶中小戶型房源，對其進(jìn)行統(tǒng)一承租、裝修，其后包裝、策劃、分租，以提高房屋整體租售價(jià)，起到一個資產(chǎn)經(jīng)營公司的作用。共六十三頁案例(n l)四：恒大的健康產(chǎn)業(yè)共六十三頁2015年2月7日，恒大集團(tuán)正式收購香港上市公司新傳媒，持股比例75%左右，隨后更名為恒大健康。恒大健康中期業(yè)績顯示(xinsh)，今年半年凈利潤1.2億港元，同比增986%。恒大健康入主不到半年時(shí)間就取得如此亮眼業(yè)績，是通過與世界知名醫(yī)療機(jī)構(gòu)的合作，引入國際先進(jìn)的醫(yī)療

25、技術(shù)與模式，滿足了國內(nèi)日益增長的高端醫(yī)療需求。共六十三頁1、社區(qū)健康(jinkng)管理今年6月18日，第一個恒大社區(qū)醫(yī)院在廣州金碧花園開業(yè)。該醫(yī)院是恒大健康聯(lián)手(lin shu)國內(nèi)外多家醫(yī)院，采用全球最先進(jìn)的健康大數(shù)據(jù)模型和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)共同打造。恒大互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院將推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式的落地，與社區(qū)養(yǎng)老中心結(jié)合，為社區(qū)長者提供健康管理、醫(yī)療保健、居家護(hù)理等服務(wù)，彌補(bǔ)家庭照料功能的弱化和社會機(jī)構(gòu)醫(yī)護(hù)養(yǎng)老資源的不足。恒大健康通過聯(lián)手世界著名醫(yī)學(xué)院、全國多家三甲醫(yī)院，致力于打造中國“互聯(lián)網(wǎng)+”社區(qū)健康管理服務(wù)第一品牌。通過整合線上線下醫(yī)療健康資源，建立開放性平臺，為居民提供線上線下相結(jié)合的各項(xiàng)醫(yī)療健康

26、服務(wù)。共六十三頁2、醫(yī)療(ylio)美容及抗衰老醫(yī)學(xué)美容是個機(jī)遇與競爭并存的市場，2014年中國美容產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值已超5100億，預(yù)計(jì)2018年市場規(guī)?？蛇_(dá)一萬億之巨。今年6月23日，恒大的第一個整形醫(yī)院恒大原辰醫(yī)學(xué)美容醫(yī)院在天津開業(yè)。除斥巨資進(jìn)口大量國際尖端設(shè)備外，恒大原辰醫(yī)學(xué)美容醫(yī)院的醫(yī)生與核心管理團(tuán)隊(duì)全部來自韓國。恒大原辰的最大優(yōu)勢就在于管理，韓國管理團(tuán)隊(duì)更能發(fā)揮韓國醫(yī)生的水平。目前，恒大原辰醫(yī)學(xué)美容醫(yī)院已經(jīng)形成(xngchng)大量的現(xiàn)金流，是支撐企業(yè)未來發(fā)展比較重要的板塊。恒大計(jì)劃2016年在重慶、上海和海南再設(shè)一些新的整形醫(yī)院。共六十三頁3、新型(xnxng)國際醫(yī)院9月25日，恒大健

27、康與哈佛附屬布萊根醫(yī)院舉行合作簽約儀式，雙方成為戰(zhàn)略合作伙伴。哈佛附屬布萊根醫(yī)院將為恒大健康提供醫(yī)療健康戰(zhàn)略性指導(dǎo)，包括新型醫(yī)療健康服務(wù)模型和系統(tǒng)等；同時(shí)，在醫(yī)療管理、培訓(xùn)，醫(yī)療設(shè)計(jì)，研究和病患照護(hù)以及臨床項(xiàng)目等領(lǐng)域，給予恒大健康全面(qunmin)支持。10月19日，恒大健康發(fā)布公告，將攜手世界級醫(yī)療和研究機(jī)構(gòu)，在海南博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)建設(shè)臨床、教學(xué)和科研三位一體的新型高端國際醫(yī)院和研發(fā)平臺。并針對腫瘤等對人類健康威脅最大、復(fù)雜性最高的疾病，引進(jìn)和發(fā)展最先進(jìn)的設(shè)備、技術(shù)和治療手段，用于臨床實(shí)踐。共六十三頁4、養(yǎng)老(yng lo)產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是恒大健康目前尚未浮出水面的一大板塊。作為健

28、康產(chǎn)業(yè)中與房地產(chǎn)結(jié)合最緊密的領(lǐng)域(ln y)，自然是恒大重點(diǎn)瞄準(zhǔn)的業(yè)務(wù)方向。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中國有2.3億的老齡人口，可支持4萬億元的市場規(guī)模，但針對性的生活照料、康復(fù)護(hù)理等服務(wù)仍相當(dāng)缺乏。恒大健康有意向在全國多個中心城市設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。共六十三頁案例(n l)五：佛山南海天安數(shù)碼城園區(qū)占地10萬平方米，建筑面積25萬平方米，規(guī)劃建設(shè)五棟科技產(chǎn)業(yè)大廈，總投資達(dá)10億元。園區(qū)于2006年12月動工興建，是南海區(qū)首個大規(guī)模、高起點(diǎn)科技地產(chǎn)項(xiàng)目，由天安數(shù)碼城（集團(tuán)）有限公司控股的佛山市天安數(shù)碼城有限公司投資建設(shè)。2012年建成后園區(qū)可容納800多家優(yōu)質(zhì)企業(yè)和提供逾萬名高素質(zhì)人才工作崗位，年產(chǎn)值將超過5

29、0億元。天安數(shù)碼城模式是市場化運(yùn)作的科技產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)、運(yùn)營(ynyng)機(jī)制。主要服務(wù)于中小民營科技企業(yè)，為他們創(chuàng)造適宜的營商環(huán)境與創(chuàng)新氛圍，通過聚集效應(yīng)形成核心產(chǎn)業(yè)競爭力與創(chuàng)新能力。共六十三頁案例(n l)六：梅州客天下旅游產(chǎn)業(yè)園客天下旅游產(chǎn)業(yè)園位于梅州市梅江區(qū)東升工業(yè)園旁，占地面積2000公頃，于2006年3月29日開工建設(shè)，預(yù)計(jì)投資總額30億元人民幣。園區(qū)以客家民俗文化旅游和以近郊森林休閑游憩娛樂活動等共同結(jié)合的旅游產(chǎn)業(yè)園為定位，以精品戰(zhàn)略打造梅州的會議接待、休閑娛樂、康體健身、雙轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)園群體等的休閑配套服務(wù)設(shè)施、和最具客家文化內(nèi)涵的人文景觀環(huán)境，吸引梅州市民、工業(yè)園區(qū)群體和國內(nèi)外客人(k rn)來度假。共六十三頁共六十三頁共六十三頁共六十三頁共六十三頁在住宅市場上撈金的機(jī)會減少，才能(cinng)開拓廣闊的前景城市基礎(chǔ)設(shè)施：港珠澳大橋口岸（格力( l)），汕頭濱海新城（中信PPP項(xiàng)目，168平方公里一級開發(fā)）。與互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)的物業(yè)：物流（富力航空物流產(chǎn)業(yè)園），倉儲，交通樞紐。與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相關(guān)的物業(yè)：工業(yè)園，創(chuàng)意園，科技園，觀光農(nóng)業(yè)。與體驗(yàn)相關(guān)的物業(yè)：餐飲，娛樂，休閑旅游，鄉(xiāng)村觀光農(nóng)業(yè)，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，如橫琴“海洋王國”，深圳“歡樂海岸”，肇慶“臺灣城”。