2012年銅陵市某項目價格建議

1、XXXX1號樓價格建議2012年3月18日XX事業(yè)部XXXX項目組謹呈：銅陵XXXX房地產(chǎn)集團有限公司項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖商業(yè)市場分析商業(yè)銷售價格建議項目宣傳推廣執(zhí)行住宅市場分析住宅本體分析住宅價格建議商業(yè)本體分析第一部分第二部分項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖商業(yè)市場分析商業(yè)銷售價格建議項目宣傳推廣執(zhí)行住宅市場分析住宅本體分析住宅價格建議商業(yè)本體分析第一部分第二部分春節(jié)后，各地樓市人氣和成交量出現(xiàn)較明顯回升春節(jié)后，各地樓市成交量持續(xù)攀升，3月第一周的成交量比2月第一周增長200%近期的周度成交量已達到去年下半年的平均水平，高于去年國慶后的成交量水平成交以首置等剛性需求占主導(dǎo)監(jiān)測城市：上海、廣州、深圳

2、、天津、沈陽、濟南、長沙、成都、貴陽、昆明、佛山、東莞、中山 宏觀市場分析限購限貸后成交量大幅萎縮，購買需求積壓時間長從重點城市整體走勢來看，自2011年2月限購以來，各地成交量下滑趨勢持續(xù);現(xiàn)時的成交量只相當于限購前的約5成，購房需求積壓時間長監(jiān)測城市：北京、上海、廣州、深圳、天津、沈陽、濟南、南京、長沙、合肥、西安、成都、貴陽、昆明、 佛山、東莞、中山 宏觀市場分析政策預(yù)調(diào)微調(diào)，流動性有所好轉(zhuǎn)，信貸對首次置業(yè)需求放松 第二次下調(diào)存款準備金率。2月24日央行再次下調(diào)存準率0.5個點，繼上年12月份第二次下調(diào)；各地首套房貸款利率已經(jīng)回到基準利率，部分銀行還出現(xiàn)一定幅度的利率優(yōu)惠。宏觀市場分析近

3、期多個地方政策微調(diào)，雖然部分叫停，但市場仍然受益并一定程度改善購房者預(yù)期宏觀市場分析2月部分開發(fā)商以價換量拉動業(yè)績提高2月部分開發(fā)商以價換量、業(yè)績有所提高。從已公布業(yè)績的幾家房企來看，保利、富力2月業(yè)績較為理想：2月份該公司銷售均價同比、環(huán)比均有明顯降幅，但對銷售量的帶動亦十分明顯。與此相對地，萬科、恒大暫未見采取大規(guī)模降價促銷活動，2月取得業(yè)績并無太大亮點。宏觀市場分析2012年兩會主要經(jīng)濟目標：經(jīng)濟增長率8年來首次低于8%經(jīng)濟增長目標8年來首次低于8%，一方面來自經(jīng)濟下行壓力確實有所加大，另一方面亦是為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型提供空間。對于管理層來說，“拐彎”時的適當減速符合宏調(diào)預(yù)期，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型之下，全國赤

4、字安排較前兩年有所減縮，M2亦有所下降。但失業(yè)率控制線繼續(xù)保持在4.6%的水平，所以，在當前經(jīng)濟下行壓力加大的背景之下，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型以不造成顯著的失業(yè)率提升為前提。宏觀市場分析宏觀市場分析2012年兩會定調(diào)房地產(chǎn)：調(diào)控不動搖、價格回理回歸2012年兩會關(guān)于房地產(chǎn)的表述：我們堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，確保調(diào)控政策落到實處、見到實效。投機、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房價環(huán)比下降，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。 房地產(chǎn)市場調(diào)控處于關(guān)鍵階段 繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸。采取有效措施，增加普通商品住房供給。

5、繼續(xù)推進保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成500萬套，新開工700萬套以上。抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度。加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。 定調(diào)樓市調(diào)控不動搖，估計未來地方調(diào)控政策難以松動當前樓價仍有下降空間，對首次、合理購買需求有可能定向放松樓市調(diào)控將長期化限購/限價等行政手段的退出要等到房地產(chǎn)稅等長效機制全面鋪開調(diào)控政策再加碼可能性低滿足剛性買家購房需求或成2012年樓市機會發(fā)改委副秘書長、新聞發(fā)言人李樸民3月7日接受中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合訪談時表示：今年要完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策，支持居民的

6、合理購房需求。 2月7日，央行召開金融市場工作座談會，央行表示今年將繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，加大對保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，滿足首次購房家庭的貸款需求，對第一套自住性購房給予政策性貸款優(yōu)惠。 工、農(nóng)、中、建四大行在內(nèi)部召開了研究全面落實差別化房貸政策的座談會，會上，四大行共同提出，將切實滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價，在基準利率的基礎(chǔ)上根據(jù)風(fēng)險原則合理定價首套房貸款利率，但首套房首付比例仍然執(zhí)行30%的 相關(guān)標準。 此外，還將提高住房貸款審批效率。四大行在討論會上還表示，將積極支持資質(zhì)良好的開發(fā)企業(yè)進行有市場需求的普通商品住房建設(shè)，增加普通商

7、品房的有效供給。發(fā)改委央 行四大銀行房貸額度將對首次置業(yè)者傾斜，首套房貸利率重回基準，不排除重現(xiàn)優(yōu)惠利率。從兩會上關(guān)于“采取有效措施，增加普通商品住房供”給的調(diào)性，及四大銀行座談會內(nèi)容來看，房企開發(fā)中小戶型、低總價產(chǎn)品有可能獲得一定程度的信貸資金支持。地方政府也有可能對房企購買中小戶型地塊給予優(yōu)惠政策。宏觀市場分析宏觀市場分析購買需求積壓一年，政策預(yù)調(diào)微調(diào)，帶動剛性需求釋放；破八定調(diào)，開發(fā)公司應(yīng)順應(yīng)政策導(dǎo)向，降價促銷，以價換量；兩會后市場調(diào)整持續(xù)，關(guān)注政策微調(diào)的市場機會，積極出貨。宏觀市場總結(jié)2012年1月，銅陵量價齊跌，累計成交量為210套，環(huán)比上月數(shù)減少154套，環(huán)比跌幅達42.3%，同比

8、2011年1月減少682套，跌幅達76.46%，2月份住宅成交292套，環(huán)比增加82套，漲幅為26.11%，同比減少22套，跌幅為7%，住宅銷量為兩年多期間最低水平；2012年1月，銅陵市住宅均價為4683.8元/平米，環(huán)比2011年12月增加183.4元/平米，漲幅4.1%；同比2011年1月增加89.8元/平米，漲幅為2.0%；2月份住宅均價為4525.0元/平米，環(huán)比減少158.8元/平米，跌幅為11.49%，同比減少630元/平米，跌幅為11.49%；主要原因在于1月份到2月份開發(fā)公司推盤力度大幅下滑，市場仍深受政策影響，客戶觀望依然嚴重，近期購房意愿持續(xù)降低，市中心高價樓盤銷售不佳，

9、郊區(qū)盤低價入市，銷量激增，如柏莊香域、高速XX天地項目1、2月份集中備案，拉低了整個銅陵市房價。微觀房地產(chǎn)分析市中心板塊微觀房地產(chǎn)分析案名規(guī)模物業(yè)類型主力面積（）銷售均價（元/平米）成交價（元/平米）已售貨量在售套數(shù)剩余貨量XX公館21萬方高層88-120530050005.86萬方65套15萬方XXXX城8.6萬方小高層高層96-134540053008.6萬方35套XXX園8萬方高層96、120、140740068005萬方75套3萬方XX印象4.3萬方高層90740073004.3萬方120套XX大廈1.2萬方高層公寓50毛坯8200精裝12000毛坯8000精裝100001.2萬方18

10、套XX公館2.7萬方高層96-120毛坯8500精裝12000毛坯8000精裝100002.7萬方186套XXX府16.78萬方多層、高層130高層5300多層6000高層4700多層58007萬方60套高層20套多層9萬方案名現(xiàn)優(yōu)惠政策XX公館一次性付款98折、按揭99折，看房團優(yōu)惠300元/平，VIP卡優(yōu)惠100元/平。之前購買的老業(yè)主700元/平的補差價，交房時支付?，F(xiàn)在3998元/平起價。XXXX城一次性付款可優(yōu)惠200元每平。凡購100以上房源皆可享優(yōu)惠100元/。XXX園一次性付款9.6折、公積金貸款9.8折。目前有20套特價房，5980元/起（毛坯）XX印象一次性付款優(yōu)惠250元

11、/，按揭貸款優(yōu)惠170元/。XX大廈7717元/平米起，按揭99折，一次性97折。老帶新來客戶獲得1000元獎勵。新客戶獲得5000元大禮包。 XX公館毛坯房直接優(yōu)惠700元/平米，精裝修直接優(yōu)惠1000元/平米。XXX府按揭可享受97折優(yōu)惠，一次性付款可享受95折優(yōu)惠市中心板塊微觀房地產(chǎn)分析案名規(guī)模物業(yè)類型主力面積（）銷售均價（元/平米）成交價(元/平米）已售貨量在售套數(shù)剩余貨量托萊多1.3萬方別墅洋房80-140洋房6500別墅15000洋房6000別墅15000洋房56套別墅36套洋房56套別墅100套天潤嘉城15萬方高層90、120560053003萬方40套12萬觀瀾逸品23萬方多層

12、高層80、131多層5800多層56001.2萬方1套21萬環(huán)天井湖板塊微觀房地產(chǎn)分析案名現(xiàn)優(yōu)惠政策托萊多洋房： 購100平以下總房款立減3萬 100-120立減4萬 120以上 立減5萬別墅：別墅一次性95折，按揭99折、分期96折天潤嘉城300元/優(yōu)惠，同時享受9.8折；一次性付款享受房款總價減20000元優(yōu)惠。 觀瀾逸品一次性98折，按揭99折，除此額外優(yōu)惠3000元/套案名規(guī)模物業(yè)類型主力面積銷售均價成交價已售貨量在售套數(shù)剩余貨量高速XX天地63萬方多層、高層87、115、133多層7400高層5200多層6900高層50008萬方110套51萬方柏莊香域24.3萬方多層、高層85、1

13、17、160多層6300，高層4400多層6000，高層42005萬方30套19萬方恒大綠洲86萬方高層80-90、11070006700-680025.5萬方200套60萬方XXX城18萬方高層、多層92、113、1406000510016萬方400套2萬方萬泰水晶城20萬方多層、高層86、100高層4060-4980高層420020萬方160套萬泰翡翠城30萬方多層、高層80-121高層6300高層600030萬方60套經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊微觀房地產(chǎn)分析經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊微觀房地產(chǎn)分析案名現(xiàn)優(yōu)惠政策高速XX天地優(yōu)惠一：備案價格立減500元/； 優(yōu)惠二：持小鎮(zhèn)居民申請卡最高享受總房款1萬元優(yōu)惠；優(yōu)惠三

14、：七天內(nèi)簽約，總房款立減1萬元；優(yōu)惠四：付款方式優(yōu)惠，最高可享96折；按揭無優(yōu)惠；柏莊香域一次性付款200元/，10-30天付清，99折；按揭995折；公積金997折恒大綠洲特價房10套，一口價，總價48萬/套起，最高優(yōu)惠22萬/套XXX城按時簽約付款享受10平方5元/平，按揭100元/平米，開盤優(yōu)惠200元/平，一次性享受300/平。共計約10萬萬泰水晶城購買1-5層的客戶優(yōu)惠2000元/套；購買6層及以上的客戶優(yōu)惠5000元/套。 萬泰翡翠城3月25日起，推出約10套特價房，4500元/平米起（特價房全在1樓）微觀市場總結(jié)：2012年第一季度銅陵房地產(chǎn)住宅市場同比2011年，量價齊跌；各項

15、目受市場影響，普遍銷售不暢，積壓房源較多，后續(xù)推貨壓力增大；以多重優(yōu)惠帶動項目銷售，銷量較好的樓盤均為優(yōu)惠較大的項目或直接降價的樓盤，如高速XX天地享受多重優(yōu)惠，XX公館直接補差價近1000元/平米；在售新盤均于較低的價格進入市場，普遍低于客戶心理預(yù)期價位，贏得了一定的市場份額，如XX高速天地以4306元/平米入市，銷售均價在5000元/平米；XX公館5208元/平米入市，近期更以3998元/平米入市，柏莊香域3708元/平米入市等。微觀房地產(chǎn)分析1號樓本體分析1號樓處于項目西北角，位居XX大道與XXX路交匯處；1#樓總建筑面積7981.98平米，其中商業(yè)1575.59平米，住宅4969.96

16、平米，為商住一體樓1號樓共25層，1-3層為商業(yè)，4-25層為住宅，為整個項目最高的一棟樓；1號樓總共有91套房源，整棟樓共有B1、B3兩種戶型，其中B1戶型共42套，B3戶型為49套，以B1戶型為78平米、B3戶型96平米為主，戶型均為二室二廳一衛(wèi)。2#3#4#9#6#7#5#8#商業(yè)商業(yè)1#幼兒園1號樓本體分析戶型以B3、B1戶型為主，戶型面積較小且單一，通過與在售房源對比來看，1號樓戶型不利于市場去化；1號樓位于交通主干道，噪聲影響較大；1號樓商住一體，公攤大，得房率低，且其中40套為經(jīng)濟適應(yīng)房，價格相對較低，會對客戶心理產(chǎn)生較大的抗性；1號樓居于項目西北端，從居住舒適度來看，較6、8、

17、9號樓位置較差、景觀差、視野差。樓棟名稱6號樓8號樓9號樓銷售面價（元/平米）775178477606項目名稱XX花園XX公館XX公館XX天地銷售面價（元/平米）7787850053005200（一） 以競爭項目為參考：目前在售競爭項目中，物業(yè)多為高層，市中心主要以XX花園、XX公館、XXX園、XX印象這幾個樓盤為主，所以本案要以目前在售且是本案主要競爭項目的XX花園、XX公館為參考項目；（二） 以銷售為導(dǎo)向：以銷售較好的XX公館、高速XX天地為主要參照對象；（三） 同時結(jié)合1號樓所處項目位置、景觀、戶型、公攤、視野等多重因素定價。（四）采用市場比較法對1號樓進行合理定價。1號樓定價原則1號樓

18、價格建議7000元/平米綜合市場因素及1號樓自身優(yōu)劣勢建議1號樓銷售面價為：項目報告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖商業(yè)市場分析商業(yè)銷售價格建議項目宣傳推廣執(zhí)行住宅市場分析住宅本體分析住宅價格建議商業(yè)本體分析第一部分第二部分銅陵商業(yè)網(wǎng)點布局根據(jù)銅陵市“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃所知，銅陵商圈規(guī)劃為：“一個市級商業(yè)中心、五個區(qū)域級商業(yè)中心副和十六個社區(qū)級商業(yè)中心”。 一市級：主城區(qū)中心區(qū)市級商業(yè)中心； 五區(qū)域級：東部城區(qū)商業(yè)中心、南部城區(qū)商業(yè)中心、環(huán)湖新區(qū)商業(yè)中心、西湖新區(qū)商業(yè)中心、車站新區(qū)商業(yè)中心； 十六個社區(qū)級商業(yè)中心：結(jié)合城市居住區(qū)中心規(guī)劃布置；12條特色商業(yè)街，加快城市中心區(qū)的形成和城市新區(qū)的建設(shè)。銅陵商業(yè)市場

19、/總體規(guī)劃銅陵未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃將形成“1-5-16”金字塔形結(jié)構(gòu)，銅陵將發(fā)展成為皖中南區(qū)域性商貿(mào)中心城市環(huán)湖新區(qū)商業(yè)中心東部城區(qū)商業(yè)中心西湖新區(qū)商業(yè)中心南部城區(qū)商業(yè)中心主城區(qū)商業(yè)中心車站新區(qū)商業(yè)中心春江花月雙星國際置地財富廣場銅陵大市場幸福家園XXXXXXXXX府井湖大市場濱江花園商業(yè)街金獅苑民生廣場銅陵商業(yè)市場/在售商業(yè)分布全市商業(yè)項目分布較散，占據(jù)主城區(qū)絕版地段商業(yè)，多采用對外招租的形式，僅少量房源出售占據(jù)絕版地段的商業(yè)在售項目（置地財富廣場、雙星國際）多采用對外招租方式，但租金較高，部分二、三樓 對外銷售，價格約為8000元/平米左右；全市在售商業(yè)較為分散，且純商業(yè)項目較少，多為住宅底商

20、。其他區(qū)域級商圈在售項目均采取對外銷售的方式，均價約1.5萬元/平米，后期租金約在30-60元/平米左右；目前銅陵市商業(yè)發(fā)展并不成熟，除了主城區(qū)，不同地段商業(yè)價格差并未拉開。主要在售對比項商業(yè)目分布從位置、物業(yè)類型、商業(yè)特征等方面進行綜合考慮，選擇以下在售項目作為商業(yè)定價參照緊鄰項目的有XX公館、項目由北延伸的有XXX城、XXX城、XXXXXX、項目南部的有XX花園、XXXX城。本案主要競爭對手商業(yè)分析XX公館XXX城XXX城XXXXXXXX花園XXXX城位置銅陵XXXXX站東側(cè)總體量27070.93商業(yè)體量2670物業(yè)特征1、2層底商，分層銷售主力面積56、84、1488商業(yè)布局沿項目西邊X

21、X大道及項目南邊售價情況均價35200，無優(yōu)惠政策推售日期2011年11月20日銷售情況一層3套為回遷，1套抵押凍結(jié)，已售1套（回遷），在售102、106、201套，二層整層XX公館本案主要競爭對手商業(yè)分析XX公館XX大道2F1FXX公館底商共計8套，其中四套對外出售，其余為回遷，50-1500平米；其中有套對外出售，面向XX大道2套，均價50000元/平米，里面2套30000元/平米，開間為4.2-5.4米，進深約13米，一層層高為3.9米，二層為3.5米。二層1480米，整層出售，單價14800元/平米分析：XX公館為本項目最直接競爭對手，但由于項目商鋪體量少，競爭力弱，目前在售四套，整體

22、銷售均價為3.5萬，因總價較高，推廣1個多月，一套未售。XXX城位置銅陵市XX大道中段111號（XXX廠）總體量8萬商業(yè)體量1.2萬物業(yè)特征1、2、3層，分層銷售主力面積50-120平米商業(yè)布局沿XX大道，北臨XX一路，均為主干道裙樓商鋪售價情況50均價2.8萬，120均價2.7萬優(yōu)惠政策一次性付款9.6折，按揭貸款9.8折推售日期2011年12月中下旬銷售情況二、三層備案顯示凍結(jié)，一層沿街商鋪共48套，備案顯示已售4套剩44套在售本案主要競爭對手商業(yè)分析XXX城XXX城商業(yè)為三層社區(qū)底商，一層在售70-160平米，單價為9000-12000元/平米，二三層抵押700-2600平米；在售一層：

23、70-160平，21套，以120平為主力，均價2.7萬；27-60平，27套，以50平為主力，均價為2.8萬；目前備案顯示簽約2套，均為50平，單價3.8萬（位置較好，且戶型?。Ｒ咽蹅浒?套，均為73平，單價2.7萬，共計銷售4套。分析：XXX城商業(yè)分布在XX大道與XX一路沿街。積聚新城與老城區(qū)客戶群，位置較好，且產(chǎn)品本身戶型較小，總價較低，整體均價在2.7-2.8左右。本案主要競爭對手商業(yè)分析XXX城位置銅陵市XX大道東側(cè)總體量18萬商業(yè)體量三期0.7萬物業(yè)特征一層單層主力面積40-60，商業(yè)布局目前三期商鋪主要沿運機路，XX大道轉(zhuǎn)角處部分商業(yè)售價情況預(yù)售均價2.6萬優(yōu)惠政策只接受一次性付

24、款，9.8折推售日期未對外公開銷售情況本案主要競爭對手商業(yè)分析XXX城1、XXX城目前在售三期商業(yè)沿北面運機路，為6#、19#、20#、21#的1層底商，其中21#底商靠近XX大道。總共25套商業(yè)，目前6#、21#兩棟底商13套顯示抵押凍結(jié)，均價為3.8萬/平。剩余12套未對外銷售，預(yù)售均價為2.6萬/平，多為50平，實際對外售價1.6-2.6萬/平。分析：XXX城一期商業(yè)已經(jīng)交付使用，社區(qū)商業(yè)氛圍已經(jīng)成型。目前三期預(yù)售商鋪沿北，鋪面位置一般。運機路相對較臟亂。預(yù)售均價為2.6萬/平，多為50平小戶。產(chǎn)品本身戶型較小，總價較低，易去化。本案主要競爭對手商業(yè)分析XXXXXX位置銅陵市XX大道與X

25、X一路交匯處項目總體量30萬商業(yè)體量0.3萬物業(yè)特征一、二層聯(lián)賣主力面積180商業(yè)布局主要沿XX大道，目前大多數(shù)已交付使用售價情況均價3-4萬優(yōu)惠政策無優(yōu)惠推售日期2010年9-10月銷售情況二期商鋪備案顯示銷售3套，未售22套本案主要競爭對手商業(yè)分析XXXXXX1、XXXXXX二期在售商鋪為XX大道北段沿街商鋪，為2層聯(lián)體銷售2、二期商鋪共計25套，大部分鋪面上下兩層面積差不多，一層預(yù)售4萬元/平米，二層預(yù)售3萬元/平米。但從成交備案（3套）來看，180平米（90+90），成交均價1.76萬/平。分析：XXXXXX沿XX大道中段鋪面大多已招租，且一期商鋪已經(jīng)交付，加之項目對面萬泰翡翠城的商業(yè)

26、帶動，整體商業(yè)氛圍相成熟。但由于鋪面為兩層聯(lián)賣，預(yù)售備案1層比2層貴1萬左右。但主力面積為多180平，上下各90平。大多均為90平，整個面積較大，總價較高。通過成交備案得知，鋪面成交價在1.76萬/平XX大道本案主要競爭對手商業(yè)分析XX花園位置XX大道與XXX路交匯處總體量20萬商業(yè)體量1.1萬物業(yè)特征一、二層聯(lián)賣主力面積160(一層90，二層60）商業(yè)布局主要分布在長江二路、世紀聯(lián)華西側(cè)售價情況以拍賣形式出售，拍賣成交價在1.7萬左右，流拍后成交均價在1.6左右優(yōu)惠政策無優(yōu)惠推售日期2010年12月銷售情況除去1、2、3號樓底商回遷，一期21套商鋪拍賣17套，目前在售2套本案主要競爭對手商業(yè)

27、分析XX花園1、XX花園自2010年12月初拍賣21間商鋪，當天拍賣17間，拍賣成交均價在1.7168萬，面積主力為150-300平。其中大部分鋪面2層面積大于1層商業(yè)。非拍賣的商鋪成交均價為1.6049萬（流拍的鋪面大多面積較大，位置相對較偏，單價較低），面積在200平以上。分析：通過XX花園上次商鋪銷售情況梳理，對于大面積、高總價，首付50%及貸款壓力，客戶更容易接受小面積鋪面，拍賣成交價1.7萬，非拍賣成交價在1.6萬，單價相對較低，但總價高，且商鋪結(jié)構(gòu)一般。成交客戶以投資居多。XXXX城位置XX大道XXXX技術(shù)學(xué)院旁（XXXX市場）總體量86000商業(yè)體量0.5萬物業(yè)特征二層為合家福超

28、市，一層分內(nèi)、外鋪單獨銷售主力面積主力以50平米小戶型為主商業(yè)布局雙層商業(yè)，二層為合家福超市，一層商業(yè)網(wǎng)點售價情況內(nèi)鋪均價1.1-1.2；外鋪價格2.7優(yōu)惠政策無優(yōu)惠推售日期2011年5月銷售情況共42間鋪面，已售33套，剩余9套，2間內(nèi)鋪，4間外鋪。本案主要競爭對手商業(yè)分析XXXX城商鋪以二層引進合家福超市做市場引爆點，一層單層對外銷售。分內(nèi)、外鋪銷售。內(nèi)鋪成交均價1.1-1.2萬/平，價格區(qū)間為8000-1.2，目前還剩2套200平大面積內(nèi)鋪；外鋪成交均價為2.7萬/平，價格區(qū)間為2.3-3.2，目前還剩4套外鋪，位置及面都相對較大。分析：XXXX城位處項目南面，分流部分市區(qū)客源，但南邊整

29、體區(qū)域較差，商業(yè)氛圍相對較低端，項目附近六中也即將搬走。但由于其產(chǎn)品面積以50左右小戶型主力為主，內(nèi)鋪均價1.1-1.2；外鋪價格2.7，總價低，且項目引進合家福超市，吸引了部分小型投資客。XXXX城商業(yè)位置：沿XXX路與XX大道主干道分布 地段研判一：本項目受茂源大市場及北京路菜市場、及兩條主干道商業(yè)輻射；受XXX路下穿立交橋、長途汽車站搬遷、家樂福意向進駐，遠景升值潛力大；地段研判二：本項目位于城市場干道XXX路與XX大道交匯，車流量大，人流難于聚焦，商業(yè)氛圍不易形成。商業(yè)本體分析商業(yè)市場總結(jié)1、從目前在售的主要底鋪項目來看，整體分散零散，無特色的商業(yè)氛圍包裝，無商業(yè)定位，且整體貨量不多，

30、無太多入市推廣。2、多數(shù)以小面積、低總價，以分割銷售為主，2層聯(lián)售的鋪面一般總價較高。目前大部分底鋪已經(jīng)交付使用，形成了一定的商業(yè)氛圍。本案主要競爭對手商業(yè)分析位置沿XXX路沿XX大道網(wǎng)點分布1號樓01網(wǎng)點1號樓02-07網(wǎng)點面積839.85平米735.74約平米合計1575.59平米套數(shù)1套6套層數(shù)為3層為2層結(jié)構(gòu)梁柱較多結(jié)構(gòu)較好層高3.6米3米開間約20.85米6-8.5米進深約4.4米7.8米項目本體分析1號樓商業(yè)：結(jié)構(gòu)、開間均較為合理，利用率較高，主力面積在90-155平之間，相比其他樓盤，商鋪鋪面偏大，可購買客戶群趨窄；商業(yè)價值：位于主干道交匯處，商業(yè)價值潛力大，利于多業(yè)態(tài)組合。項目本體分析位居XX