房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中應(yīng)對(duì)稅務(wù)稽查策略分析

1、 土地增值稅清算中應(yīng)對(duì)稅務(wù)稽查策略分析 2013年6月20日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布 HYPERLINK /forum.php?mod=viewthread&tid=17186&_dsign=fe13206a 關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知（稅總發(fā)201367號(hào)），要求各地稅務(wù)部門(mén)從四個(gè)方面抓好土地增值稅清算。這是國(guó)家稅務(wù)總局繼2007年、2010年之后，第三次就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算問(wèn)題下發(fā)通知。此前兩次通知出臺(tái)，都曾引發(fā)市場(chǎng)震動(dòng)，時(shí)隔三年后，國(guó)家稅務(wù)總局再發(fā)通知，67號(hào)文明確要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全流程監(jiān)管，并提出2013年土地增值稅清算工作的重點(diǎn)，要求清算申報(bào)做到

2、全覆蓋、無(wú)死角。67號(hào)文要求，要對(duì)近幾年積壓未清算的項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，督促企業(yè)限期自行清算，對(duì)拒不清算的要嚴(yán)肅處理。近年來(lái)一直拖著沒(méi)有清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將會(huì)在今年迎來(lái)一次“大掃尾”。如何全面操控土地增值稅清算？如何通過(guò)稅收杠桿獲取稅收利益？企業(yè)如何做到未雨綢繆臨陣不亂？企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)如何由管錢(qián)轉(zhuǎn)變?yōu)閽赍X(qián)？企業(yè)如何自我調(diào)節(jié)？如何練好內(nèi)功？企業(yè)如何應(yīng)對(duì)財(cái)政緊縮下的新一輪土地增值稅稽查風(fēng)暴？如何在控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提下進(jìn)行納稅籌劃，創(chuàng)造節(jié)稅價(jià)值，又怎樣梳理稽查重點(diǎn)，應(yīng)對(duì)稅務(wù)稽查，這對(duì)我們每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都至關(guān)重要。針對(duì)此情，我們專(zhuān)門(mén)舉辦“房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中應(yīng)對(duì)稅務(wù)稽查策略分析”專(zhuān)題講座。本課程依

3、據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的基本法規(guī)和湖南省清算政策，以實(shí)際清算的案例介紹土地增值稅的申報(bào)業(yè)務(wù)流程和稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅日常申報(bào)業(yè)務(wù)和清算工作的經(jīng)驗(yàn)，以期達(dá)到徹底化解土地增值稅清算稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)之目的【課程大綱】第一講 不同方式取得土地清算中如何確定土地成本取得毛地如何確定土地成本？涉及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用該如何確定？取得凈地如何確定土地成本？涉及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用該如何確定？取得土地過(guò)程中涉及到哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)？第二講 土地增值稅清算實(shí)戰(zhàn)疑難問(wèn)題深度解析一、土地增值稅清算單位的確認(rèn)問(wèn)題1、土地增值稅清算分兩類(lèi)

4、還是分三類(lèi)？2、地下室和車(chē)位（車(chē)庫(kù)）歸屬于住宅還是其他商品房？3、分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目能否合并進(jìn)行土地增值稅清算？4、普通住宅不享受減免能否與非普通住宅或商業(yè)用房合并計(jì)算土地增值稅？二、土地增值稅清算收入確認(rèn)問(wèn)題1、未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票時(shí)如何確認(rèn)收入？2、房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)退房款如何確認(rèn)收入？ 3、房地產(chǎn)企業(yè)收取的違約金、更名費(fèi)是否繳納土地增值稅? 4、取得非貨幣性資產(chǎn)如何確認(rèn)土地增值稅清算收入？5、拆遷安置房如何確認(rèn)土地增值稅清算視同銷(xiāo)售收入？6、房地產(chǎn)企業(yè)自用、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是否需要征收土地增值稅？7、地上停車(chē)位、地下車(chē)位（人防/非人防）一次性收取租金是否繳納土地增值稅？8、房地產(chǎn)企業(yè)將車(chē)位無(wú)償交

5、付物業(yè)公司，物業(yè)公司收取租金，是否需要視同銷(xiāo)售征收土地增值稅？9、房地產(chǎn)企業(yè)未取得項(xiàng)目立項(xiàng)也未取得商品房預(yù)售許可證，違規(guī)銷(xiāo)售國(guó)有（集體）土地上建造的房產(chǎn)是否征收土地增值稅？10、稅務(wù)機(jī)關(guān)如何認(rèn)定房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低？ 三、土地增值稅清算開(kāi)發(fā)成本扣除問(wèn)題1、購(gòu)置土地環(huán)節(jié)支付的“招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌”傭金和購(gòu)地環(huán)節(jié)支付的中介公司（個(gè)人）介紹費(fèi)是否可以作為開(kāi)發(fā)成本扣除？2、土地出讓合同顯示為取得凈地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可否作為開(kāi)發(fā)成本扣除？3、土地征及及拆遷補(bǔ)償費(fèi)審核中常見(jiàn)問(wèn)題？4、關(guān)于審批項(xiàng)目規(guī)劃外所承建設(shè)施的支出可否在土地增值稅清算時(shí)進(jìn)行扣除？5、房地產(chǎn)企業(yè)精裝修商品房的裝修費(fèi)是否

6、可以作為開(kāi)發(fā)成本建筑安裝成本？6、房地產(chǎn)企業(yè)完工前的物業(yè)管理費(fèi)是否可以進(jìn)入土地增值稅的開(kāi)發(fā)成本？7、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)用是否可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？8、會(huì)所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本？9、土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？10、原始單據(jù)的審核，開(kāi)發(fā)成本記賬憑證后應(yīng)付什么樣的原始單據(jù)？11、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)審核中常見(jiàn)問(wèn)題？ 12、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)容易出現(xiàn)哪些問(wèn)題？13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)在土地增值稅清算中的涉稅處理四、土地增值稅清算開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除問(wèn)題1、房地產(chǎn)企業(yè)支付的銀行貸款利息低于土地及開(kāi)發(fā)成本之和的5%，可否在據(jù)實(shí)扣除和按比例扣除之間自由

7、選擇？2、房地產(chǎn)企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的5%計(jì)算還是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的10%計(jì)算？3、房地產(chǎn)企業(yè)所支付的銀行顧問(wèn)費(fèi)是否可以據(jù)實(shí)作為土地增值稅清算扣除項(xiàng)目？ 五、土地增值稅清算開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)倖?wèn)題1、如何確認(rèn)可售面積？總建筑面積、測(cè)繪面積與可售面積、不可售面積的區(qū)別與聯(lián)系？ 2、地下車(chē)位是否分?jǐn)偼恋爻杀荆?、土地成本按占地面積法還是按建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)?，企業(yè)如何選擇？4、建筑安裝工程費(fèi)按建筑面積法還是按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)偅髽I(yè)如何選擇？5、貸款利息據(jù)實(shí)扣除情況下按什么方法進(jìn)行分?jǐn)偅?、如何分配公共配套設(shè)施成本？7、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及利息費(fèi)用的四種

8、處理技巧六、土地增值稅清算后再轉(zhuǎn)讓剩余開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的問(wèn)題1、清算后再轉(zhuǎn)讓剩余開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是進(jìn)行二次清算還是簡(jiǎn)化處理？2、土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補(bǔ)確認(rèn)為土地增值稅扣除項(xiàng)目？3、正確把握土地增值稅清算時(shí)稅金的分?jǐn)偟谌v 土地增值稅清算中特殊事項(xiàng)納稅處理1、如何回避無(wú)效土地增值稅價(jià)格區(qū)間？2、銷(xiāo)售價(jià)格提升、但土地增值稅后毛利下降如何回避？3、土地增值稅清算離不開(kāi)合同管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何做好合同類(lèi)別管理？4、政府土地返還款涉及到清算中有哪些問(wèn)題？5、合作開(kāi)發(fā)如何定價(jià)謀劃？房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)所分得房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓如何計(jì)征土地增值稅？6、成立項(xiàng)目公司好還是分公司好？進(jìn)一步理解項(xiàng)目公司注銷(xiāo)時(shí)多繳納土地增值稅

9、導(dǎo)致虧損稅金退還問(wèn)題。7、土地增值稅的涉稅處理與清算技巧及其經(jīng)典例解8、商鋪?zhàn)≌?lián)體樓土地增值稅的計(jì)算方法9、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理10、土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓如何繳納土地增值稅第四講 特殊業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制與稅務(wù)規(guī)劃及現(xiàn)場(chǎng)解答【主講專(zhuān)家】簡(jiǎn)老師 我國(guó)資深稅務(wù)官員，從事稅收政策、稅務(wù)稽查工作近長(zhǎng)30年。注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、房地產(chǎn)估價(jià)師；現(xiàn)為中部某省地稅系統(tǒng)稽查人才庫(kù)成員；中國(guó)淘稅網(wǎng)特約指導(dǎo)專(zhuān)家，中南財(cái)稅網(wǎng)講師等。企業(yè)稅務(wù)疑難問(wèn)題處理專(zhuān)家，稅務(wù)局內(nèi)部講師。 近年來(lái)，經(jīng)常在中國(guó)稅務(wù)報(bào)等專(zhuān)業(yè)性報(bào)刊發(fā)表多篇文章，為企業(yè)答疑解惑，對(duì)企業(yè)稅收有著非常深入的研究和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，擅長(zhǎng)稅務(wù)籌劃、規(guī)避企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)等企業(yè)疑難綜合性問(wèn)題的解決。曾多次參與全國(guó)稅收大要案稽查工作！ 授課特點(diǎn)：準(zhǔn)確、透徹、簡(jiǎn)捷、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默?！九嘤?xùn)對(duì)象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所人員?！举Y 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料?！九嘤?xùn)時(shí)間】2013年10月25日至26日（兩天課程，周五周六）【培訓(xùn)地