工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析

1、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析工業(yè)園區(qū)的概念工業(yè)園區(qū)指由政府規(guī)劃建設(shè)的，供水、供電、供氣、通訊、道路、倉(cāng)儲(chǔ)及其它配 套設(shè)施齊全、布局合理且能夠滿足工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理立法不完善隨著城市建設(shè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活設(shè)施的改善，成片的住宅小區(qū)、公 寓、寫字樓、商廈、工業(yè)園區(qū)的建成，房屋售后物業(yè)管理也越來越重要。社會(huì)化、 專業(yè)化的物業(yè)管理是改革開放過程中出現(xiàn)的新生事物，由于缺乏相應(yīng)的物業(yè)管理 法律規(guī)范，致使物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的大量糾紛得不到及時(shí)解決。我國(guó)自1994 年以來，就開始了物業(yè)管理的立法工作，并已基本形成體系。但是到目前為止，還沒有一部權(quán)威性很強(qiáng)的法律，或者說，還沒有一部全

2、國(guó)人大 制定并通過的物業(yè)管理專門法律。而且法規(guī)大多數(shù)都是針對(duì)一般物業(yè)管理而言 的，要么過于原則，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)只是泛泛而談；要么根本不涉及物業(yè)管理市 場(chǎng)問題。那么，物業(yè)管理市場(chǎng)整體管理、物業(yè)管理市場(chǎng)招投標(biāo)及管理、物業(yè)管理 市場(chǎng)需求主體及管理、物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行秩序的管理等，都還沒有制定相應(yīng)的法 律法規(guī)，沒能用明確的法律法規(guī)來規(guī)范。而且，就一般物業(yè)管理法律法規(guī)來說，也存在著明顯的不全面、不嚴(yán)密、不具體、 不夠協(xié)調(diào)的缺陷。例如，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)中最主要的權(quán)利主體一一物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、 使用人的法律地位、權(quán)利義務(wù)，所有的法律法規(guī)都沒有做出非常具體、明確、便 于操作的規(guī)定。我們應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，物業(yè)管理企業(yè)的某些職能

3、與政府的某些職能存在重疊和交叉，特 別是在居住環(huán)境、清潔衛(wèi)生、消防治安、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)等方面。 由于二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出發(fā)點(diǎn)不同，可能 會(huì)在工作中引發(fā)各種沖突。對(duì)此除了及時(shí)溝通、消除誤解外，還需要法律上確定 二者各自職責(zé)范圍及其在相關(guān)領(lǐng)域的配合機(jī)制。對(duì)于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理來講，我國(guó)的立法更是相對(duì)滯后。至今，尚無一部關(guān)于工 業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)。在司法實(shí)踐中，涉及工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理大多參照 住宅小區(qū)的法律規(guī)范執(zhí)行。此外，由于對(duì)工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中遇到的相關(guān)法律理 論問題研究不夠深入，導(dǎo)致在工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中產(chǎn)生的許多法律糾紛難以處 理。工業(yè)園區(qū)的市場(chǎng)

4、化程度不高目前，全國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)處于一種一觸即發(fā)的狀態(tài)。這種市場(chǎng)化的導(dǎo)火索一旦點(diǎn) 燃，整個(gè)物管市場(chǎng)則會(huì)烽煙四起。我們可以預(yù)測(cè)，未來3-5年是中國(guó)物業(yè)管理市 場(chǎng)的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”。到2010年末，全國(guó)性的物業(yè)管理品牌格局將基本形成，屆時(shí)， 一個(gè)企業(yè)再想進(jìn)入物管市場(chǎng)，分得一杯羹，困難更大，為時(shí)已晚。所以，對(duì)一個(gè) 物管企業(yè)而言，目前是搶占物管市場(chǎng)的最佳良機(jī)。當(dāng)前獲得物業(yè)管理市場(chǎng)的方式 主要有如下三種：通過公開招投標(biāo)占領(lǐng)市場(chǎng)這種方式就是通過公開招投標(biāo)的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。這是物業(yè)管理市場(chǎng)化最根 本的方式。但目前通過公開招投標(biāo)方式獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)比較少，在整個(gè)物 業(yè)管理市場(chǎng)所占的比例也小，而且主要集中在

5、一些政府的公共型物業(yè)。通過協(xié)議招標(biāo)方式占領(lǐng)市場(chǎng)這種方式就是通過協(xié)議招標(biāo)的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。一般是較優(yōu)秀物業(yè)的開發(fā)商 邀請(qǐng)一些知名品牌的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。目前，在物業(yè)管理市場(chǎng)上，這種方 式比較常見，而且項(xiàng)目數(shù)目較多。通過自建自管方式擁有市場(chǎng)這種情況就是房地產(chǎn)開發(fā)商將所開發(fā)的物業(yè)委托給下屬的物業(yè)管理公司進(jìn)行管 理。這是目前非常普遍的一種現(xiàn)象。這種管理方式影響了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。由于工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)較低，業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力有限、 管理難度大等，對(duì)市場(chǎng)化的物業(yè)管理企業(yè)吸引力較小，這類物業(yè)的市場(chǎng)化程度不 高，一般由政府指定或開發(fā)商自建的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。規(guī)劃布局不夠合理

6、，房屋設(shè)計(jì)的使用功能不夠全面從目前來看，無論是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，還是經(jīng)省、市人民政府 批準(zhǔn)設(shè)立的省、市級(jí)開發(fā)區(qū)，雖然都是按照全面規(guī)劃、因地制宜、綜合開發(fā)、配 套建設(shè)的方針建設(shè)工業(yè)園區(qū)的，但大量的工業(yè)廠房從設(shè)計(jì)上就沒有全面考慮房屋 的使用功能，規(guī)劃布局也不夠合理。比如，許多標(biāo)準(zhǔn)廠房的衛(wèi)生間很少，且分布 不合理，導(dǎo)致入駐企業(yè)員工入廁難，這樣一來，就大大增加了物業(yè)管理的難度， 致使我們的物業(yè)管理員成了“消防隊(duì)員”，處處救火。工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施不夠完善我國(guó)的開發(fā)區(qū)大都建在遠(yuǎn)離市區(qū)或在市區(qū)的邊緣，地理位置雖然優(yōu)越，但基礎(chǔ)設(shè) 施配套設(shè)施不夠完善。無論是以高新技術(shù)為主的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為

7、主的 工業(yè)開發(fā)區(qū)，還是以金融商貿(mào)為主的金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，其供水、供電、供氣、排 水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫(yī)院、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施、配套 設(shè)施都不很完善。工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r現(xiàn)階段，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)尚未真正形成規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的發(fā)展格局， 除深圳、上海、北京等城市物業(yè)管理市場(chǎng)相對(duì)成熟之外，全國(guó)大部份地區(qū)物業(yè)管 理處于起步階段，市場(chǎng)化程度偏低。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展程度已達(dá)到一定水平的 深圳市來看，目前仍存在著以下問題：以數(shù)量型為行業(yè)發(fā)展的主要特征造成企業(yè)數(shù)量多、分布廣、規(guī)模小、規(guī)模效益 差、發(fā)展后勁不足等問題，以2000年末的統(tǒng)計(jì)資料為例，全市擁有1

8、100家大小 規(guī)模不一的物業(yè)管理企業(yè)，正式注冊(cè)的僅500家，按2000年全市物業(yè)開發(fā)量約 800萬平方米計(jì)算，1100家物業(yè)管理企業(yè)平均分配不足1萬平方米。企業(yè)發(fā)展趨同化、企業(yè)運(yùn)作方法雷同，低水平、重復(fù)性的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍大量涌現(xiàn)， 從而形成管理手段落后，管理水平參差不一，產(chǎn)品（服務(wù)）結(jié)構(gòu)不合理，低檔次 產(chǎn)品（服務(wù)）多，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本居高不下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力差的局面。由于物業(yè)管理行業(yè)普遍存在低水平重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，大量小而全的物業(yè)管理企 業(yè)勢(shì)必造成資源配置不合理、資源浪費(fèi)的嚴(yán)重后果：一方面“五臟俱全”的機(jī)構(gòu) 使人力、物力、財(cái)力浪費(fèi)極大，企業(yè)成本增加；另一方面形成各類工程技術(shù)人員 工作量極不飽和，復(fù)雜的現(xiàn)代化設(shè)

9、施、設(shè)備出現(xiàn)的重大技術(shù)問題仍需依賴專業(yè)公 司；同時(shí)，庫存?zhèn)溆貌牧?、低耗物料又占用企業(yè)大量流動(dòng)資金，造成流動(dòng)資金沉 淀。僅以開發(fā)商項(xiàng)目支持為優(yōu)勢(shì)，政府指導(dǎo)價(jià)為保護(hù)傘，以純粹的物業(yè)管理作為主業(yè)， 運(yùn)用“五臟俱全”的組織結(jié)構(gòu)養(yǎng)活一大批從業(yè)員工的企業(yè)發(fā)展模式在一定程度上 仍延續(xù)著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下后勤管理方式，未從根本上改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制給企業(yè)發(fā) 展帶來的種種弊端，這種模式已經(jīng)明顯不能適應(yīng)成熟的市場(chǎng)、變化的市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng) 的市場(chǎng)的發(fā)展需求。從全國(guó)范圍的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，觀念落后、法制不健全已成為嚴(yán)重制約全行業(yè) 整體規(guī)范發(fā)展的關(guān)鍵因素，而國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)存在體制改革和產(chǎn)權(quán)制度改革方 向不明確的問題則嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展進(jìn)程。工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理發(fā)展?fàn)顩r從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來看，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐的加快，工業(yè)園區(qū)的建設(shè)不斷加強(qiáng)，工業(yè) 園區(qū)的物業(yè)管理市場(chǎng)也日趨發(fā)展成熟，政府及開發(fā)商在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中所充當(dāng)?shù)慕巧?將順應(yīng)市場(chǎng)變化而逐漸改變，政府在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中所起的調(diào)控作用也將隨著市場(chǎng)的 規(guī)范發(fā)展而逐步淡化，工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理正逐步向規(guī)范化、法治化邁進(jìn)。從國(guó)際市場(chǎng)來看，隨著我國(guó)加入WTO,大批國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)駐給國(guó)內(nèi)物 業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展帶來直接影響，使國(guó)內(nèi)企業(yè)面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力和沖擊。WTO 帶來的是公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。如果說是機(jī)遇，對(duì)國(guó)內(nèi)外企