建筑物區(qū)分所有權(quán)法釋

1、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。 第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 解讀：界定業(yè)主。業(yè)主逐漸從經(jīng)濟學(xué)概

2、念演化為法律概念，并在物業(yè)管理中被廣泛地使用。實踐中認(rèn)定“業(yè)主”往往是指“房屋的所有權(quán)人”，而“房屋所有權(quán)人”一般又以物權(quán)登記為準(zhǔn)(不排除未經(jīng)登記取得所有權(quán)的情形)，因此，現(xiàn)實中對“業(yè)主”的概念理解是狹義的理解，未包括“準(zhǔn)業(yè)主”（嚴(yán)格講是可以認(rèn)定為業(yè)主的人），為了避免引導(dǎo)影響準(zhǔn)業(yè)主的業(yè)主權(quán)，本條明確將業(yè)主的范疇。物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定可認(rèn)定為為業(yè)主的情形有：1）因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓成為業(yè)主的；2）因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的； 3）因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立物權(quán)的情形；4）另外基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合

3、法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人也是業(yè)主（“合法占有”應(yīng)理解為“交付”，不見得就得住進去人）。實踐中，現(xiàn)有法律可以推出上述認(rèn)定結(jié)論，本條主要是歸攏明確一下。第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。 解讀：物權(quán)法第七十條 業(yè)主對

4、建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。我們認(rèn)為，可被認(rèn)定為專有部分的車位、攤位等特定空間以及規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，可以由開發(fā)商出賣或出租等（即便不能登記）。專有部分的認(rèn)定條件：1）構(gòu)造獨立。能明確區(qū)分；2）利用獨立，可排他使用；3）可以登記為特定業(yè)主的所有權(quán)客體（不排除小范圍內(nèi)的共同共有情形）。雖然如此規(guī)定，恐怕實踐中仍然很難認(rèn)定。整棟建筑物當(dāng)然可以成為專有部分，只要其能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)

5、定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 解讀：共有部分的認(rèn)定：1）法律行政法規(guī)規(guī)定屬于共有部分的；2）基本結(jié)構(gòu)部分：基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)龋?）公共通行部分：通道、樓梯、大堂等；4）公用附屬設(shè)施、設(shè)備：消防、公共照明等；5）結(jié)構(gòu)部分：

6、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；6）不屬于專有也不屬于其他主體所有的場所和設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，一般依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)（按份共有），有除外情形的不算（建筑區(qū)劃內(nèi)并非“非專有部分即為共有部分”：屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地）。 第四條 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。 解讀：很特殊的規(guī)定，即如何認(rèn)定無償對共有部分（屋頂、業(yè)主專有部分對應(yīng)的外墻面以及其他共有部分）的使用是正當(dāng)?shù)模疤崾牵?）基于專有部分特定

7、使用功能的合理需要，外墻面安裝空調(diào)、字號牌匾；2）不違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約；3）不損害他人合法權(quán)益。第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。 前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。 解讀：“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”是指：1）按照配置比例滿足，超出比例的可不予以滿足，對外處置；2）滿足的方式可以靈活，包括售、租、贈等，可以混合使用各種滿足方式。物權(quán)法第七十四條第一款和第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先

8、滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！钡诹鶙l 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。 解讀： 進一步說明業(yè)主共有車庫的認(rèn)定條件，即“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃車位之外的占道或增設(shè)的車位”。物權(quán)法第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！钡谄邨l 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七

9、）項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”。 解讀：補充明確由業(yè)主共同決定的“其他重大事項”的范圍。物權(quán)法第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 “（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項?！卑ǜ淖児灿胁糠值挠猛?、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管

10、理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，尤其注意“業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)當(dāng)共同決定的事項”也屬此范圍。另外，管理規(guī)約的作用很大，各方面要重視。第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定： （一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算； （二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 解讀：物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定“決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決

11、定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！蔽餀?quán)法第八十條規(guī)定“建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定?！蔽餀?quán)法規(guī)定了業(yè)主共同決定的事項和新的表決規(guī)則。業(yè)主大會表決采取“專有部分面積”+“業(yè)主人數(shù)”的雙重計算規(guī)則，由于原先的規(guī)定有不足，但對于如何確定“專有部分面積”和“業(yè)主人數(shù)”，物權(quán)法沒有細化，有的地方規(guī)定，如上海規(guī)定，業(yè)主人數(shù)按產(chǎn)權(quán)證書數(shù)量計算人數(shù)，并規(guī)定“建筑物總面積”為所有業(yè)主享有“專有部分的面積”的總和。解釋此條明確建筑物總面積=專有部分面積之和，不

12、包括公攤面積，否則會發(fā)生不能做出表決或者不公平的情形。第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定： （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算； （二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 解讀：由于物權(quán)法原先的規(guī)定有不足，但對于如何確定“專有部分面積”和“業(yè)主人數(shù)”，物權(quán)法沒有細化，此條明確業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，不按實際業(yè)主人數(shù)計算，并且一位業(yè)主擁有多處專有部分面積的除外，僅計算為一人。總?cè)藬?shù)=專有部分?jǐn)?shù)量（一人有多個專有部分的計為一人）。

13、第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。 解讀：物權(quán)法第七十七條規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”“住改商”有三個條件：1）住改商得符合規(guī)定（包括法律、法規(guī)以及管理規(guī)約）；2）遵守規(guī)定并按規(guī)定辦理住改商手續(xù)；3）得取得“有利害關(guān)系的業(yè)主”的同意。筆者曾參

14、與了一個開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)擅自將公共門廳大堂隔斷出租的案件，被告想方設(shè)法證明經(jīng)過過半人數(shù)的業(yè)主過半面積的業(yè)主同意，此規(guī)定明確“少數(shù)服從多數(shù)”在“住改商”問題上不可行。第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。 解讀：為了防止過于機械地認(rèn)定“有利害關(guān)系的業(yè)主”，在相鄰關(guān)系的基礎(chǔ)上，又明確了“有利害關(guān)系的業(yè)主”的兩層范圍：1）整棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主；2）能證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的其他業(yè)主（舉證責(zé)

15、任）。第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。 解讀：行使撤銷權(quán)的期限：自業(yè)主知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定之日起一年內(nèi)。行使期限應(yīng)該理解為一個除斥期間，不是訴訟時效。一般情況下，“應(yīng)當(dāng)知道”的判斷標(biāo)準(zhǔn)以業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定公布、公示或傳達等業(yè)主稍加注意就能得知作為標(biāo)準(zhǔn)。第十三條 業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持： （一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、

16、使用情況； （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄； （三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況； （四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況； （五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。 解讀：業(yè)主的知情權(quán)的規(guī)定。本條雖然沒有明確負(fù)責(zé)公開的責(zé)任主體，但是也可相應(yīng)推斷，比如開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等都可能成為信息公開的義務(wù)人。第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 屬于前款所稱擅自進行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)

17、利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。 解讀：對于第一款肯定是毫無疑問，無需筆者贅述。對于第二款，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他行為人擅自進行經(jīng)營的，行為人不用擔(dān)心其擅自經(jīng)營的合理成本沒有著落，但應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。物業(yè)管理條例第五十五條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！钡谑鍡l 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)、管

18、理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”： （一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用； （二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀； （三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修； （四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。 解讀：本條進一步采取列舉和概括的方式界定了“損害他人合法權(quán)益的行為”的范圍。其中包括對外墻面形狀和顏色的違規(guī)破壞和改變，例如擅自裝防護窗或者擅自涂漆等。

19、第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。 專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。 解讀：物業(yè)實際使用人很可能因租賃等而不是實際業(yè)主，物業(yè)實際使用人因建筑物區(qū)分所有權(quán)發(fā)生糾紛的，適用本解釋。物業(yè)實際使用人的權(quán)利和義務(wù)按照1）法律法規(guī)、2）管理規(guī)約、3）業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定、4）與業(yè)主的約定來確定。因此，物業(yè)使用人不能以其不是實際業(yè)主為由主張不受前述規(guī)定的束縛。第十七條 本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格

20、購買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對外銷售的包銷人。 解讀：一般認(rèn)為，商品房包銷是指商品房開發(fā)商以合同的形式，約定將商品房授權(quán)給包銷人銷售，從中賺取差價，包銷人承擔(dān)銷售剩余商品房的購買義務(wù)的行為。如果包銷人全部銷售，則不存在此情形，包銷人自己購買未能售出的部分后再以自己名義對外銷售時，其可參作建設(shè)單位。第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。 解讀：本條屬“物權(quán)法定”的體現(xiàn)，效力級別相對于法律和行政法規(guī)，地方法規(guī)和部門規(guī)章、地方規(guī)章都不是物權(quán)歸屬爭議認(rèn)定的依據(jù)。第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。 因物權(quán)法施行后實施的行為引起的

21、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。解讀：物權(quán)法（自2007年10月1日起施行）施行后實施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋；2）本解釋施行前（2009年10月1日）已經(jīng)終審，不適用本解釋。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋2009年10月1日起施行為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國民法通則、中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國合同法等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。 第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂

22、的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。 解讀：明確了前期物業(yè)管理合同對業(yè)主有約束力，業(yè)主雖然不是前期物業(yè)管理合同簽署人，但卻是當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)遵守前期物業(yè)服務(wù)合同的約定。前期物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)的確特殊，值得探討，是為了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)由開發(fā)商和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署的合同。提及“前期物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)，則不能不提及“物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)，前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同是兩個不同的有名合同，不應(yīng)被混淆。前者的性質(zhì)其簽署方和約束方的特殊性而區(qū)別于后者。物業(yè)管理條例曾將“物業(yè)管理委托

23、合同”改為“前期物業(yè)服務(wù)合同”，“委托合同”改為“服務(wù)合同”，似乎是對合同的性質(zhì)界定的一種導(dǎo)向，但首先是對物業(yè)企業(yè)角色定位的導(dǎo)引。目前物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)有委托合同性質(zhì)說、完成服務(wù)內(nèi)容性質(zhì)說、混合性質(zhì)說、非典型合同說，說法不一。本解釋似乎認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是一種委托性質(zhì)的合同（因其也用“轉(zhuǎn)委托”的說法）。第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持： （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同； （二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。 前款

24、所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。 解讀：現(xiàn)實中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本上是開發(fā)商控制，因此前期物業(yè)服務(wù)合同難免出現(xiàn)利益沖突的條款。解釋為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，規(guī)定了物業(yè)合同等相關(guān)合同或條款（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）的幾種無效情形：（1）為了防止物業(yè)服務(wù)市場混亂，物業(yè)管理條例第四十條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。”解釋規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)委托無效?，F(xiàn)實中有物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包和分包的情形，如果屬于轉(zhuǎn)包情形容易發(fā)生類似建筑市場轉(zhuǎn)包的不良后果?！皩⑽飿I(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人”包括一并委托給專業(yè)性的服

25、務(wù)企業(yè)或非專業(yè)性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也包括肢解轉(zhuǎn)委托或轉(zhuǎn)包的情形也應(yīng)屬無效范疇。（2）免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款無效（即便給與了提示和說明）。此條款的法律依據(jù):合同法第四十條規(guī)定“具有合同法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！贝说却_認(rèn)之訴業(yè)主委員會可以提出，業(yè)主也可提出，兩者均可作為原告。第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者

26、賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。 解讀：此條容易理解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)依據(jù)包括：1）法律法規(guī)；2）行業(yè)規(guī)范；3）合同約定；4）公開的服務(wù)承諾和服務(wù)細則。不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)務(wù)必在物業(yè)服務(wù)合同列為明示條款，但這也不能超越合同法第五十三條的免除責(zé)任無效：（1）造成對方人身傷害的；（2）因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。同時注意，并非是發(fā)生此種情形只能業(yè)主委員會出面起訴，業(yè)主具備訴訟主體地位，業(yè)主可以自行起訴。此等違約賠償之訴業(yè)主委員會可以提出，業(yè)主也可提出，兩者均可作為原告。第四

27、條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 解讀：業(yè)主的違規(guī)（違反法律法規(guī)和管理規(guī)約）或違約處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以視情況作為原告起訴業(yè)主。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。（物業(yè)管理條例第十七條）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，

28、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。（物業(yè)管理條例第二十二條、第二十三條）第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。 業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。 解讀：物業(yè)服務(wù)條例第四十一條、第四十四條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費

29、應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第六條、第七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基

30、準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管服務(wù)收費還應(yīng)當(dāng)符合國家發(fā)展改革委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）（發(fā)改價格20072285號）、關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定的通知 （發(fā)改價檢20041428號）等文件、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注意按上述規(guī)定收費，應(yīng)避免：1）擅自擴大收費范圍；2）擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)；3）重復(fù)收費。第1）、2）項針對施行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，第3）同時針對實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。當(dāng)然，此條規(guī)定并非說物業(yè)服務(wù)

31、企業(yè)就不能擴大收費范圍或者提高收費標(biāo)準(zhǔn)，而是應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定。第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 解讀：本條規(guī)定了業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費前置程序：先行書面催交，催交后，業(yè)主有兩種反應(yīng)的情況下才可起訴主張物業(yè)費：1）拒絕交納；2）在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納。至于合理期限如何判斷，就不好說了，我想一周的時間算合理吧。口頭或電話等催繳方式“不好使”，不過

32、這里的“書面”應(yīng)當(dāng)與合同法第十條第二款合同“書面”簽訂方式所指相同。既然如此，物業(yè)公司應(yīng)有業(yè)主確定的書面送達地址或聯(lián)絡(luò)方式。合同法第十條第二款法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。物業(yè)公司依照合同或其他規(guī)定提供了服務(wù)，業(yè)主以未享受（閑置房屋、外出不在等）或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（不用電梯等）等理由無理拒交物業(yè)服務(wù)費或者要求給與優(yōu)惠時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以不予以答應(yīng)，人民法院將不予支持業(yè)主的此類訴求或抗辯。不過，現(xiàn)實中多大數(shù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完全按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，或者業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不到位為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的。如果物

33、業(yè)服務(wù)企業(yè)完全按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)負(fù)有舉證責(zé)任。第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 解讀：屬于物業(yè)管理條例第四十二條的重復(fù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可主動要求業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人在租賃或借用等合同中約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，屆時物業(yè)服務(wù)企業(yè)可要求業(yè)主與物業(yè)使用人承擔(dān)連帶支付責(zé)任。需要注意的是，發(fā)生物業(yè)費拖欠案件：1）可以僅起訴業(yè)主；2）起訴業(yè)主后追加實際使用人，或者直接將業(yè)主和物業(yè)使用人在起訴時列為共同被告。此類案件列業(yè)主與實際使用人為共同被告，不能僅列物業(yè)使用人

34、為被告。筆者以為，如有三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主或者物業(yè)實際使用人達成合同或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)達成交納物業(yè)服務(wù)費的協(xié)議的情況，可以僅起訴物業(yè)實際使用人。上述將物業(yè)實際使用人列為被告的案件中，物業(yè)的實際使用人可以提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行合同或者合同履行不完全的抗辯。物業(yè)管理條例第四十二條規(guī)定“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納?！钡诎藯l 業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服

35、務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。 解讀：本條規(guī)定了業(yè)主大會只要按照物權(quán)法第七十六條以及最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋20097號）第八條和第九條的規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)公司的決定后，業(yè)主委員會可以作為原告直接起訴解除與物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同。值得注意的是，這里未明確需要有法定的事實理由解除，而是明確按照法定的程序做出。筆者以為，如提前解聘屬于無法定理由解除的，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應(yīng)該給與賠償，當(dāng)然物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求繼續(xù)履行則不會被支持。業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費

36、，物業(yè)公司可向相關(guān)業(yè)主主張，不能直接向業(yè)主委員會主張（反訴或抗辯）。物權(quán)法第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定：（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 物業(yè)管理條例第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（

37、七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服