天津宏觀地產(chǎn)市場走勢分析報告

1、16/16 HYPERLINK :/ 更多企業(yè)學(xué)院：中小企業(yè)管理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層管理49套講座+16388份資料中層管理學(xué)院46套講座+6020份資料國學(xué)智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學(xué)院56套講座+27123份資料各階段員工培訓(xùn)學(xué)院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學(xué)院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)管理學(xué)院52套講座+ 13920份資料財務(wù)管理學(xué)院53套講座+ 17945份資料銷售經(jīng)理學(xué)院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓(xùn)學(xué)院72套講座+ 4879份資料2006XX宏觀地產(chǎn)市場走勢分析（一）XX宏觀經(jīng)濟(jì)分析2005年XX財政收入實(shí)現(xiàn)725.5億

2、元，比上年同口徑增長26.8%，“十五”期間，全市財政收入累計(jì)實(shí)現(xiàn)2360億元，年均遞增24.3%，收入增長幅度和增收數(shù)額創(chuàng)歷史最好水平。GDP近幾年來，XX的國民經(jīng)濟(jì)保持兩位數(shù)的高速發(fā)展，是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最具活力、發(fā)展最為穩(wěn)健的區(qū)域之一。2000-2005年XXGDP增長情況2005年XX市實(shí)現(xiàn)全市國民生產(chǎn)總值3663.9.94億元，同比增長超過20%，發(fā)展勢頭良好。固定資產(chǎn)投資額2005年，全市固定資產(chǎn)投資達(dá)到1516.8億元，同比增長20.5%，增長幅度連續(xù)3年保持在20%，固定資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)連續(xù)快速增長。固定資產(chǎn)投資額是反映一個地區(qū)房地產(chǎn)市場熱度的重要指標(biāo)，XX固定資產(chǎn)投資額的持續(xù)快速上升，表明房

3、地產(chǎn)處在良好的上升通道中，仍有進(jìn)一步穩(wěn)定發(fā)展的潛力。XX產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征從XXGDP構(gòu)成情況上看，XX的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是第二、三產(chǎn)業(yè)，而以各類工業(yè)所代表的第二產(chǎn)業(yè)，給XX貢獻(xiàn)超過50%的GDP。目前XX市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了第二、三產(chǎn)業(yè)“32”的5大板塊：以電子信息和現(xiàn)代醫(yī)藥業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)板塊；以石油、化工、冶金等裝置型重化工業(yè)為主的臨港工業(yè)板塊；以汽車、造船業(yè)為主的交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)板塊；以物流、社會服務(wù)業(yè)、金融、房地產(chǎn)為主的先進(jìn)服務(wù)業(yè)板塊；以傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)為主的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)板塊。（二）XX市微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境人均GDP2005年全市人均生產(chǎn)總值增加到35000元，按當(dāng)年匯率折算，折合4351美元，比上年增長

4、13.8%，標(biāo)志著XX市人均GDP進(jìn)入高速增長期。1994-2004年XX人均GDP增長情況人均可支配收入與人均消費(fèi)性支出到2005年，XX市城市居民人均可支配收入為12639元，人均消費(fèi)性支出為9653元，同比增長率分別為10.22%和9.7%，居民收入水平顯著上升。2000-2005年XX市城市居民人均可支配收入與人均消費(fèi)性支出統(tǒng)計(jì)二、城市發(fā)展規(guī)劃分析（一）“十一五”城市建設(shè)目標(biāo)與XX市城市總體規(guī)劃(20052020年)在06年3月，XX2006年規(guī)劃建設(shè)管理工作會議上公布了XX“十一五”城市建設(shè)的目標(biāo)，并對2006年建設(shè)和管理工作進(jìn)行部署?！笆晃濉逼陂g，本市城建工作將重點(diǎn)拓展對外交通，

5、提高城市基礎(chǔ)設(shè)施承載能力，改善城市環(huán)境，創(chuàng)建生態(tài)宜居城市。預(yù)計(jì)五年間，本市市政公用設(shè)施投資將達(dá)到1180億元，房地產(chǎn)投資將達(dá)到2760億元。軌道交通總里程達(dá)到130公里；海河上游基建面積480萬平方米；公共交通運(yùn)營線路達(dá)到766條；新建各類公建設(shè)施1200萬平方米；人均住房建筑面積30平方米；國務(wù)院總理溫家寶22日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議聽取了XX市和建設(shè)部關(guān)于XX城市總體規(guī)劃修編工作與審查情況的匯報，審議并原則通過了XX市城市總體規(guī)劃(20052020年)。會議在審議XX城市總體規(guī)劃時指出，這次規(guī)劃修編進(jìn)一步明確城市性質(zhì)定位，把濱海新區(qū)的發(fā)展作為重點(diǎn)，符合XX市的實(shí)際情況和發(fā)展要求。會議

6、指出，要突出XX的發(fā)展特色和比較優(yōu)勢，進(jìn)一步推進(jìn)濱海新區(qū)的開發(fā)開放，增強(qiáng)和完善濱海新區(qū)為區(qū)域服務(wù)的綜合功能，充分發(fā)揮XX在環(huán)渤海區(qū)域的服務(wù)、輻射和帶動作用。努力把XX市建設(shè)成為國際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市。（二）濱海新區(qū)定位成為XX市副中心在全市的總體規(guī)劃中，濱海新區(qū)核心區(qū)上升為XX市的副中心，構(gòu)成全市“武清中心城區(qū)濱海新區(qū)核心區(qū)”發(fā)展主軸，以與“寧河漢沽濱海新區(qū)核心區(qū)大港”東部沿海發(fā)展帶。未來XX城區(qū)將以中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)為主、副中心，以“中心城區(qū)濱海新區(qū)核心區(qū)”為主體，結(jié)合東部沿海發(fā)展帶，構(gòu)筑“T”型帶狀組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。在外圍發(fā)展居住就業(yè)綜合型城市組團(tuán)，利用河流、濕地等自然生

7、態(tài)條件，構(gòu)筑網(wǎng)絡(luò)狀綠地與開敞空間系統(tǒng)。（三） “新家園”建設(shè)推動城市邊緣發(fā)展根據(jù)XX市房地產(chǎn)業(yè)“十一五”規(guī)劃，XX市將實(shí)施“新家園”建設(shè)。按照“在城市發(fā)展軸區(qū)域內(nèi)、有配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)條件、距外環(huán)線10公里”的原則，規(guī)劃建設(shè)10個居住新區(qū)，集中建設(shè)普通商品住房，每個新區(qū)的用地規(guī)模都在300公頃以上。預(yù)計(jì)五年內(nèi)，全市近郊將至少增加30平方公里(3000公頃)的居住用地。按1.5的容積率計(jì)算，可形成4500萬建筑平方米的住宅，按人均30建筑平方米計(jì)算，至少可吸納150萬人口在郊外定居。未來主要承擔(dān)居住功能的，將是西青城區(qū)、海河新城以與“雙街”、“雙口-青光”、“小淀”、“新立”、“雙港”、“大寺”

8、、“小站”、“葛沽”、“東麗湖”等10個組團(tuán)這些區(qū)域?qū)⒊蔀槿蘸笞≌_發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)，而城市中心區(qū)將不再負(fù)擔(dān)主要的居住功能。將城市中心區(qū)定位“區(qū)域性管理、服務(wù)和商貿(mào)中心”為主要職能，居住將逐步淡出。（四）海河改造促進(jìn)海河沿線開發(fā)提速海河開發(fā)是XX市政府工作的重點(diǎn)。2002年，XX市政府公布了海河沿線的投資、改造計(jì)劃：由三岔河口到外環(huán)線為海河的上游段，主要體現(xiàn)親水的國際化大都市形象，建設(shè)以現(xiàn)代化公共設(shè)施為核心內(nèi)容的XX服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶、景觀帶和文化帶，截至2010年，計(jì)劃投資520億元；由外環(huán)線到二道閘為中游段，規(guī)劃為生態(tài)的海河風(fēng)景旅游區(qū)和生態(tài)能源、信息技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè)為主的田園式的研究發(fā)展區(qū)，截至201

9、0年，計(jì)劃投資180億元；由二道閘至入?？跒橄掠味危?guī)劃為以內(nèi)河港口物流、貿(mào)易、加工區(qū)和濱海城市中心景觀為內(nèi)容的特色區(qū)域，截至2010年，計(jì)劃投資350億元。根據(jù)建設(shè)計(jì)劃，05年下半年開工柳林橋、國泰橋、吉兆橋，改造光華橋和大光明橋。臨河道路拓寬改造和堤岸建設(shè)也將繼續(xù)實(shí)施， 2007年底將基本完成上游區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為招商引資、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)造條件。海河改造計(jì)劃到2008年初，全面完成海河上游規(guī)劃范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。啟動中游區(qū)域建設(shè)。創(chuàng)造條件，加快商貿(mào)和文化設(shè)施建設(shè)。到2010年，基本建成古文化街商貿(mào)區(qū)、鳳凰商貿(mào)城、水上運(yùn)動世界、和平商貿(mào)廣場等一批商業(yè)設(shè)施，建成近代工業(yè)博物館、新文化中

10、心、少兒藝術(shù)中心等一批文化設(shè)施，合計(jì)建筑面積480萬平方米。未來海河沿線將涌現(xiàn)大量公建產(chǎn)品，對市場形成短期壓力。（五）交通體系建設(shè)日漸完善XX市的交通道路系統(tǒng)規(guī)劃主要包括兩個部分，一個為中心城區(qū)快速路系統(tǒng)（2000-2010），另一個為城市軌道交通系統(tǒng)（2000-2020）。中心城區(qū)快速路系統(tǒng)為環(huán)形放射式（簡稱為三環(huán)十四射）：由外環(huán)線和中環(huán)線的大部分路段、西北半環(huán)、東南半環(huán)組成兩個快速環(huán)線，與京津路、普濟(jì)河道、金鐘河大街、衛(wèi)國道、張貴莊路、津塘路、大沽南路、解放南路、衛(wèi)津南路、復(fù)康路、西青道等14條放射線共同組成中心城區(qū)快速路系統(tǒng)。XX市快速路系統(tǒng)建設(shè)工程將建成全長145公里，寬百米左右、雙向

11、8車道的快速路，設(shè)計(jì)時速60至80公里。由位于外環(huán)線與中環(huán)線之間的“兩個半環(huán)”、“兩橫兩縱”和“三條聯(lián)絡(luò)線”組成，總投資達(dá)173億元?？焖俾肪W(wǎng)建設(shè)分三期進(jìn)行，計(jì)劃于2007年完工。中心市區(qū)道路骨架系統(tǒng)圖中心城區(qū)軌道交通系統(tǒng)：采用地上高架和地下涵洞相結(jié)合的方式，向南北兩側(cè)延伸現(xiàn)有的一號地鐵線位，同時新增六條以放射式線網(wǎng)結(jié)構(gòu)建設(shè)中心城區(qū)的軌道交通系統(tǒng)。規(guī)劃線路總長度達(dá)到154公里，線網(wǎng)密度為0.47公里/平方公里，承擔(dān)中心城區(qū)客運(yùn)總量的50以上。XX市新的城市軌道線網(wǎng)遠(yuǎn)期規(guī)劃為9條線路，其中地鐵8條，輕軌1條。地鐵1號線工程將于2005年12月竣工并投入運(yùn)營，全長26.188公里，共設(shè)車站22座。

12、輕軌中山門至開發(fā)區(qū)段已投入運(yùn)營，2期將于2006年投入運(yùn)營。地鐵2、3號線工程計(jì)劃2007年竣工。XX市軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃建設(shè)示意圖（六）城市特點(diǎn)與優(yōu)劣勢分析綜合以上資料與分析，XX市城市發(fā)展主要具有以下優(yōu)勢：GDP增長速度超過全國平均增長速度，國民經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展時期，其中房地產(chǎn)業(yè)增長速度略高于同期GDP增長速度。XX市固定資產(chǎn)投資額出現(xiàn)大幅度提高，在GDP中占有較大比例，城市化進(jìn)程顯著。人均GDP快速增長，至2003年已超過3000美元，標(biāo)志XX市房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速增長期，“十一五”規(guī)劃目標(biāo)為：人均國內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到7000美元。人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出逐年增長，居民置業(yè)觀念不斷與市場

13、接軌，個人住房貸款水平有望進(jìn)一步提高。人均住房面積逐年增長，勢頭良好，可預(yù)見的未來將穩(wěn)中有升。海河開發(fā)帶動了海河周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并且縮小了海河兩岸的區(qū)域性差異。十一五規(guī)劃為XX整體城市布局確立了方向，在XX的整體城市格局中，從大的城市規(guī)劃發(fā)展上看，未來主要將是東部濱海新區(qū)的崛起，成為與XX傳統(tǒng)市區(qū)雙城并立的雙核心發(fā)展格局。軌道交通和快速路的建設(shè)將拉動XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并進(jìn)一步縮小XX市區(qū)地域性差異。城市發(fā)展的劣勢在于：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，經(jīng)濟(jì)總量不大。城市化進(jìn)程處于加速發(fā)展階段，相對于國內(nèi)其他大城市，城市化水平不高。人均收入雖然在快速上漲中，但目前水平仍較低，城市居民消費(fèi)能力較弱。城市吸引力較弱

14、，XX人口總數(shù)相比同級別大城市偏少，尤其是外來人口總數(shù)與所占人口比例較少，與、XX等發(fā)達(dá)大城市相比具有較大差距；從城市發(fā)展角度來看，XX市南部地區(qū)較北部地區(qū)發(fā)達(dá)，發(fā)展中心偏向南部，從政府制定的發(fā)展策略來看，XX市未來的主導(dǎo)發(fā)展方向?qū)⑾驏|部與南部移動。三、XX市住宅市場06、07年發(fā)展走勢（一）市場供應(yīng)量變化趨勢按照XX市“十一五”規(guī)劃，未來五年內(nèi)，XX市公用設(shè)施投資將達(dá)到1180億元，房地產(chǎn)投資將達(dá)到2760億元。新建各類公建設(shè)施1200萬平方米，住宅7000萬平方米，預(yù)計(jì)2010年達(dá)到人均住房建筑面積30平方米。按XX建委規(guī)劃，06年房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目計(jì)劃比05年增長25%，其中新開工面積20

15、00萬平米，其中住宅1600萬平方米，加上05年的留轉(zhuǎn)施工項(xiàng)目，06年在施住宅面積將比05年增加400萬平方米左右，創(chuàng)歷史最高?？⒐っ娣e上，06年，XX市計(jì)劃竣工面積1500萬平米。可以確定，06、07年，XX市的市場整體供應(yīng)量將有顯著提升，在需求增長相對平緩的狀態(tài)下，市場供應(yīng)的放量無疑將對整體銷售形勢造成壓力，但主要將集中在外環(huán)沿線區(qū)域，中環(huán)內(nèi)供應(yīng)將保持平穩(wěn)。（二）區(qū)域分布與產(chǎn)品形態(tài)變化趨勢伴隨供應(yīng)的放量，06、07年，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將做出較大的調(diào)整，區(qū)域分布與產(chǎn)品形態(tài)也將出現(xiàn)變化。1、市場供應(yīng)分布變化趨勢城市版圖擴(kuò)張，主要向東、西、南發(fā)展XX城市發(fā)展戰(zhàn)略逐步東移，濱海新區(qū)納入城區(qū)范圍，輕軌、

16、高速公路、城際鐵路、快速路、地鐵二號線等一系列城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使河?xùn)|、東麗成為市區(qū)連接濱海新區(qū)與的重要一環(huán)，區(qū)域地產(chǎn)市場也將因此獲得廣闊發(fā)展前景。XX東部地區(qū)目前整體地產(chǎn)市場偏于中檔、實(shí)用，產(chǎn)品面積控制較為適宜。由于河?xùn)|地區(qū)為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，可開發(fā)用地較多，土地成本較低，因此區(qū)域項(xiàng)目多為多層和小高層，容積率偏低，適合于純居住產(chǎn)品開發(fā)。而同時地產(chǎn)市場處于發(fā)展中，也使區(qū)域土地稀缺性較弱，開發(fā)強(qiáng)度低，具備開發(fā)中大規(guī)模，舒適居住項(xiàng)目的條件。城市向西擴(kuò)張主要指XX西部西青區(qū)中北鎮(zhèn)正在建設(shè)的區(qū)域。規(guī)劃中為建成占地4平方公里，建筑面積400萬平方米的西部新城大型居住板塊。目前，已經(jīng)有萬科、招商、金廈、上投等

17、多家大開發(fā)商在中北鎮(zhèn)進(jìn)行大規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，區(qū)域成熟度迅速提升，板塊形象在不斷完善中，目前市場上主要以普通多層與小高層產(chǎn)品為主，價格在42004700元/平方米，未來23年預(yù)期價格還將有1000元/平方米的提升潛力。而城市中心南移則表現(xiàn)在自02年順馳進(jìn)行藍(lán)水系列開發(fā)以來，梅江區(qū)域聚集了一批實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商進(jìn)行區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)，區(qū)域形象與項(xiàng)目檔次不斷上升。目前梅江區(qū)域已在XX人的心目中樹立了高檔區(qū)域的形象，奠定了作為XX高檔區(qū)域的基礎(chǔ)。而在此基礎(chǔ)上，松江進(jìn)行梅江南整體規(guī)劃開發(fā)，萬隆取得梅江灣200萬平方米的整體開發(fā)權(quán)，使區(qū)域在近年內(nèi)存在四百萬平米以上的潛在供應(yīng)，將使區(qū)域繼續(xù)保持較高熱度

18、，帶動南部區(qū)域市場穩(wěn)定發(fā)展，在未來幾年內(nèi)，大梅江板塊仍然成為XX地產(chǎn)高檔市場的熱點(diǎn)。中高檔產(chǎn)品回歸中心城區(qū)05年之前，XX市高端產(chǎn)品集中在大梅江板塊。但是，由于大梅江區(qū)域目前在售產(chǎn)品規(guī)劃與市場需求脫節(jié)以與市政配套仍不夠便利等一系列原因，宏觀調(diào)控后，大梅江板塊項(xiàng)目的銷售速度一直較為低迷，新項(xiàng)目入市節(jié)奏也相對放緩。與此同時，隨著海河開發(fā)改造，市中心土地價值飛速上升，豪宅回歸中心城區(qū)的趨勢開始顯現(xiàn)，06、07年，這一趨勢將日漸明顯。老城廂、五大道與海河沿線以與尚未開發(fā)完成的奧運(yùn)板塊將成為未來兩年XX市高檔住宅的主要聚集地。老城廂區(qū)域老城廂的開發(fā)改造促使06、07年區(qū)域內(nèi)將有大批中、高端項(xiàng)目上市，后現(xiàn)

19、代城、富力城都將有產(chǎn)品推出。此外，10號地等別墅項(xiàng)目也將推入市場。從產(chǎn)品形態(tài)上看，老城廂區(qū)域?qū)⑿纬筛邔雍蛣e墅的組合型產(chǎn)品，尤其市中心的經(jīng)濟(jì)型別墅將成為區(qū)域亮點(diǎn)。五大道區(qū)域五大道區(qū)域由于地塊稀缺，土地供應(yīng)有限。但是，由于地域優(yōu)越的配套資源和人文環(huán)境，將可能出現(xiàn)XX市最高端的頂級豪宅。06、07年，除在售的犀地項(xiàng)目、賽頓中心外，潛在公建類地塊中的公寓部分也將占有較大比例。海河沿線海河規(guī)劃中，中段區(qū)域和平區(qū)主要以商務(wù)區(qū)為主。因此，除東馬路的仁恒項(xiàng)目外，泰達(dá)城、海河大道、海河新天地等項(xiàng)目均分布在發(fā)展程度相對較低的紅橋、河北與河?xùn)|區(qū)，作為區(qū)域改善型住宅，在XX屬于中高端產(chǎn)品。但是，由于避開了高端產(chǎn)品的競

20、爭，憑借海河的概念與景觀優(yōu)勢，依靠周邊豐富的客源和成熟的配套，因此一般均能取得優(yōu)秀的銷售速度。本案雖位于整體品質(zhì)較高的河西區(qū)，但也處于河西與河?xùn)|的交界處，由于市政配套相對市中心不足、人文環(huán)境相對較弱，過去為老工業(yè)區(qū)，未經(jīng)過大力度推廣，相對為河西的發(fā)展落后位置，項(xiàng)目定位于市區(qū)中高端產(chǎn)品。市場認(rèn)可度較低售價，難以達(dá)到XX市最高水平。 但在明確項(xiàng)目定位，控制好產(chǎn)品總價前提下，仍可預(yù)期良好的銷售狀態(tài)。中端安居型產(chǎn)品向外發(fā)散06年，XX市將實(shí)施新家園建設(shè)計(jì)劃，即在中心城區(qū)周邊地區(qū)規(guī)劃建設(shè)10個新型居住區(qū)，包括東南部雙港；東部華明、軍糧城北；東北部大畢莊；北部小淀、西北部雙街、雙口；西部中北；西南部張窩；

21、南部大寺。從05年起，規(guī)劃用8到10年全部建成。到2010年，將累計(jì)竣工2000萬平方米，居住人口約54萬人。隨著外環(huán)線以內(nèi)可開發(fā)用地日漸緊張，土地成本不斷上漲，迫使中端安居型產(chǎn)品 向外擴(kuò)散。“新家園”計(jì)劃的啟動表明：未來兩年內(nèi)XX樓市外擴(kuò)步伐加快，尤其是城市西南部片區(qū)，南開、西青都成為城市發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。城市周邊的市政配套也將在新家園計(jì)劃實(shí)施中逐步完善，因此該計(jì)劃對環(huán)城區(qū)域項(xiàng)目的檔次與價格都有一定的拉升，同時逐漸成為中等收入客群置業(yè)的主要選擇。產(chǎn)品形態(tài)變動趨勢在產(chǎn)品形態(tài)上，外環(huán)線內(nèi)以高層為主，外環(huán)線外小高層為主將逐漸成為主流。中心城區(qū)高層為絕對主流，市郊主要以小高層為主整體走勢上，外環(huán)線以里

22、將以高層為產(chǎn)品的絕對主流，市郊以小高層為主，這一產(chǎn)品形式的分布主要與政府用地規(guī)劃有關(guān)，逼迫市場供應(yīng)做出類似調(diào)整。 老城廂內(nèi)重新出現(xiàn)別墅類產(chǎn)品，但不是大趨勢受規(guī)劃限制，老城廂內(nèi)將規(guī)劃別墅產(chǎn)品。06、07年，XX別墅市場的亮點(diǎn)將集中在老城廂區(qū)域。但是，由于市中心用地日趨緊缺，別墅類產(chǎn)品回歸市中心顯然僅為個案，難以成為市場主流。別墅項(xiàng)目在06、07年供應(yīng)將相對穩(wěn)定目前XX市豪宅的需求量較小，加上政府規(guī)劃的限制，短期內(nèi)別墅供應(yīng)比重將不會大量推出。主要仍以消化05年以前推出項(xiàng)目的后期為主，僅老城廂地塊有新的別墅項(xiàng)目推出。（三）整體價格的走勢由于06年市場供應(yīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，中低價位住宅的供應(yīng)、成交總量與

23、比例都將顯著增長，因此對房價的整體漲幅有一定抑制，價格平穩(wěn)略有漲升，預(yù)計(jì)房價的整體上漲幅度為1015%，07年，將繼續(xù)保持著一趨勢。但是，在此基礎(chǔ)上，各區(qū)域均價的變動狀況將有一定差別：一般改善型住宅項(xiàng)目單價保持穩(wěn)定隨著XX市高端產(chǎn)品購買力的持續(xù)釋放以與宏觀調(diào)控的影響，市內(nèi)中高端改善項(xiàng)目的單價將穩(wěn)定于7000元/平米左右的水平，難于繼續(xù)保持高速上漲?？梢钥闯?，目前市區(qū)中環(huán)以內(nèi)主力戶型在130平米左右的改善型住宅明顯在7000元/平米左右的水平形成價格阻力。購買力承受能力與發(fā)展商預(yù)期售價在此形成較穩(wěn)定的平衡，單價將在未來一段時間保持穩(wěn)定。中心區(qū)域公寓單價繼續(xù)上升雖然改善型高端產(chǎn)品的單價將保持平穩(wěn)，

24、但是，市中心五大道、南京路、老城廂與海河和平節(jié)點(diǎn)等區(qū)域的項(xiàng)目由于土地的稀缺性與配套環(huán)境的優(yōu)越性，單價將進(jìn)一步上升。在06、07年，區(qū)域內(nèi)有可能出現(xiàn)單價10000元/平米以上的產(chǎn)品，市場將開始出現(xiàn)位置、環(huán)境、自身品質(zhì)均首屈一指的高端豪宅產(chǎn)品。邊緣組團(tuán)價格持續(xù)上升城市邊緣組團(tuán)主要定位于中低端安居產(chǎn)品。由于現(xiàn)階段板塊內(nèi)的配套設(shè)施相對較缺乏、交通系統(tǒng)仍不夠發(fā)達(dá)，便利性差，因此價格較低。但是，由于05年以前XX市中低端產(chǎn)品供應(yīng)的缺乏和整體價格的上升，邊緣各組團(tuán)的產(chǎn)品供不應(yīng)求。需求的旺盛推動了價格上漲，產(chǎn)品價格的上升促使土地價格上升，由于需求彈性較小，土地價格的上升進(jìn)一步壓迫新增供應(yīng)單價的上漲。由此，邊緣

25、組團(tuán)的價格將在06、07年持續(xù)上漲，預(yù)計(jì)將達(dá)到5000元/平米的水平。中端產(chǎn)品價格空間較小由于邊緣組團(tuán)產(chǎn)品價格的上升和市中心中高端產(chǎn)品單價的保持穩(wěn)定，壓縮了市內(nèi)其它地區(qū)產(chǎn)品的定價空間，河北區(qū)中環(huán)線以外、南開西廣開、紅橋芥園道等區(qū)域的項(xiàng)目單價將保持在57006200元/平米的水平，主要以吸引項(xiàng)目周邊客群為主。（四）市場走勢小結(jié)預(yù)計(jì)06年，XX市各項(xiàng)目價格將根據(jù)位置，穩(wěn)定在中心區(qū)與大梅江7000元/平米，中外環(huán)6000元/平米、外環(huán)沿線5000元/平米三個檔次上，市中心還將有部分均價突破10000元/平米水平的頂級豪宅。整體價格差距不明顯，導(dǎo)致客群的劃分相對模糊。邊緣組團(tuán)產(chǎn)品和市中心頂級豪宅的推出

26、是推動價格上漲的主力。但是，由于邊緣組團(tuán)中低端產(chǎn)品的放量，產(chǎn)品供應(yīng)比例發(fā)生變化，整體價格漲幅將保持穩(wěn)定。XX寫字樓樓市場趨勢分析寫字樓市場現(xiàn)狀1.1、存量寫字樓規(guī)模目前XX市共有對外出售、出租的寫字樓宇100余座，其中市場上較有影響的30余座，共180.8萬平米，其中寫字樓部分100.4萬平米，占總建筑面積的54.4%。除友誼路區(qū)域主要以純寫字樓為主，其它區(qū)域甲級寫字樓大多為綜合體建筑，配套業(yè)態(tài)較齊備，業(yè)態(tài)互動性較強(qiáng)。1.2、寫字樓區(qū)域分布目前，XX寫字樓主要集中在南京路沿線、小白樓CBD、友誼路圍堤道區(qū)域、鞍山西道、十一經(jīng)路五個區(qū)域。此外，東站區(qū)域、南市與海河沿線等寫字樓分布也相對密集。1.

27、3、租、售狀況從需求情況看，甲級寫字樓基本保持了較高的入住率。綜合考慮租金和入住率狀況發(fā)現(xiàn)，南京路沿線和小白樓區(qū)域的項(xiàng)目租金水平最高，并在此基礎(chǔ)上保持了80%左右的入住水平。而其它區(qū)域的寫字樓即使自身檔次較高，租金水平也與市中心區(qū)域項(xiàng)目有較大差距，體現(xiàn)了客群對寫字樓位置的重視。從銷售情況看，除信達(dá)廣場售價16000元/平米外，目前在售的大部分核心區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目均價在10000元/平米左右，次級區(qū)域?qū)懽謽窃?0008000元/平米之間。相比之下，核心區(qū)域?qū)懽謽峭顿Y回報率更高，但難以保證足夠的銷售速度，與目前XX市場寫字樓銷售的冷淡與市民投資意識的冷淡與落后有直接關(guān)系；而次級區(qū)域的寫字樓往往報出超

28、出租金承受范圍的售價，提前預(yù)支寫字樓升值的增值空間，同樣影響了銷售速度。整體看，銷售速度難以得到保證是XX市寫字樓市場的普遍難題。06、07年市場趨勢分析2.1、供應(yīng)量變動趨勢 06、07年，XX市寫字樓市場將呈現(xiàn)出明顯的放量趨勢。隨著海河節(jié)點(diǎn)、地鐵上蓋的開發(fā)與市政府對解決“停緩建”工程力度的加大，06、07年，將有大量的寫字樓項(xiàng)目推向市場，加劇市場的競爭。預(yù)計(jì)06年，XX市寫字樓的推出量在40萬平米左右。未來兩年內(nèi)，XX市將要動工的寫字樓或以寫字樓為主的大型綜合體項(xiàng)目將超過121萬平米，加之較小體量的寫字樓，預(yù)期07年寫字樓項(xiàng)目投放量將超過80萬平米，競爭將更加激烈。目前市場存量寫字樓出租狀

29、況尚可，但銷售則面臨了銷售速度緩慢的困境，考慮到寫字樓的供應(yīng)增加速度遠(yuǎn)超過需求的增長速度，未來寫字樓項(xiàng)目必將面臨更激烈的競爭，市場環(huán)境不利于寫字樓產(chǎn)品，尤其是邊緣區(qū)域，缺乏足夠競爭優(yōu)勢的寫字樓產(chǎn)品的推出。2.2、供應(yīng)分布變動趨勢在潛在寫字樓的區(qū)域分布上，主要表現(xiàn)為中央質(zhì)變，兩側(cè)擴(kuò)充的現(xiàn)象。當(dāng)前寫字樓最集中，商務(wù)氛圍最濃厚的中央商務(wù)區(qū)小白樓南京路一線將成為甲級寫字樓的主要聚集區(qū)，并將區(qū)域向外發(fā)散到南站區(qū)域。出現(xiàn)寫字樓的數(shù)量進(jìn)一步密集與質(zhì)量的提升，XX最高檔次寫字樓的主要聚集區(qū)的地位將進(jìn)一步穩(wěn)固。而在中央商務(wù)區(qū)的延長線鞍山西道以與中央商務(wù)帶南北兩翼河西友誼路與河北東站前廣場區(qū)域，也將有部分寫字樓入市，從而進(jìn)一步擴(kuò)散XX寫字樓的分布區(qū)域，形成一線為主，兩翼聯(lián)動的格局。由此，沿地鐵、海河，小白樓CBD區(qū)域?qū)⑴c南京路沿線、十一經(jīng)路區(qū)域與海河廣場、南站CBD等新興地塊聯(lián)系起來，開始由點(diǎn)、線向面的轉(zhuǎn)化，以南京路沿線和海河沿線為主干，以和平區(qū)為主體，包括河西區(qū)小白樓、河?xùn)|區(qū)十一經(jīng)路、南站區(qū)域，向西延伸到南開區(qū)萬德莊地區(qū)的商務(wù)中心區(qū)格局輪廓將于明