2017年農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、 2017年農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)可行性研究報(bào)告第一章：總論1.1、項(xiàng)目提出的背景1.2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1.3、編制可研工作的依據(jù)和范圍第二章：市場(chǎng)預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模2.1、市場(chǎng)預(yù)測(cè)2.2、建設(shè)規(guī)模第三章：建設(shè)條件和場(chǎng)址方案.3.1、場(chǎng)址的地理位置3.2、場(chǎng)址的自然環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件3.3、場(chǎng)址地形地貌情況3.4、場(chǎng)址的外部協(xié)作條件第四章：設(shè)計(jì)方案4.1、項(xiàng)目構(gòu)成4.2、立面造型4.3、建筑規(guī)模4.4、建筑防火要求4.5、排水系統(tǒng)及環(huán)保處理4.6、電氣要求4.7、防雷接地要求4.8、抗震要求4.9、平面布置4.10、建筑裝飾工程第五章：組織機(jī)構(gòu)和人員編制5.1、組織機(jī)構(gòu)5.2、人員編制及來(lái)源第六章：工程進(jìn)

2、度6.1、工程進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃表第七章：投資估算與資金籌措7.1、投資估算7.2、資金籌措第八章：財(cái)務(wù)測(cè)算與評(píng)價(jià)8.1、財(cái)務(wù)測(cè)算說(shuō)明8.2、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)測(cè)算8.3、現(xiàn)金流量測(cè)算8.4、不確定性分析8.5、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8.6、社會(huì)效益分析第九章：結(jié)論與建議9.1、結(jié)論9.2、建議第一章總論1.1、項(xiàng)目提出的背景在黨的十五大報(bào)告指出“以市場(chǎng)為導(dǎo)向使社會(huì)生產(chǎn)適應(yīng)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求的變化”強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中新起到的作用。加快市場(chǎng)體系培育，是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重要環(huán)節(jié)之一。我市在“十五”規(guī)劃指出大力開發(fā)中西部地區(qū)的建設(shè)為重點(diǎn)，積極發(fā)展現(xiàn)代流通組織形式，在重要商品的產(chǎn)地，銷地或集散地，在推進(jìn)農(nóng)業(yè)化過(guò)程

3、中，加強(qiáng)市場(chǎng)建設(shè)，培育形成本地生產(chǎn)要素市場(chǎng)和農(nóng)產(chǎn)品體系，是*市“十五”期間的重要任務(wù)之*市*區(qū)是*市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是中西部開發(fā)城市，市委市政府十分重視*區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，隨城市化進(jìn)程的加快，寶慶西路人口的增長(zhǎng)。市區(qū)兩級(jí)政府非常關(guān)心雪峰市場(chǎng)的建設(shè)，根據(jù)市區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，多次實(shí)地考察研究、論證并達(dá)成共識(shí)，相當(dāng)必要盡快建設(shè)雪峰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。為此福建省漳州市震鴻貿(mào)易有限公司提出對(duì)*區(qū)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)。1.2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性：（一）市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本要素。2016年*區(qū)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到7.6億元，比上一年增長(zhǎng)10.3，高于全市平均水平3.2個(gè)百分點(diǎn)，其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別為1.26

4、億元、3.93億元、2.45億元，分別比上年增長(zhǎng)4、10.3、14，*區(qū)地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)流通業(yè)發(fā)展滯后，目前寶西路從二紡機(jī)到資江二橋仍無(wú)中型以上市場(chǎng)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)，因此加快市場(chǎng)建設(shè)是該區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。（二）為加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效途徑，振興國(guó)民經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)第一、二產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，增加社會(huì)勞動(dòng)力就業(yè)，保持社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。但是第三產(chǎn)業(yè)在*區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中是滯后的產(chǎn)業(yè)。雪峰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建設(shè)將成為中等規(guī)模的綜合市場(chǎng)，對(duì)提高本區(qū)域工業(yè)品的產(chǎn)銷率及農(nóng)副產(chǎn)品的商品率具有重要意義。從而促進(jìn)第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將增加許多的就業(yè)機(jī)會(huì)，因此該項(xiàng)目的建設(shè)是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。（三）建設(shè)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合

5、市場(chǎng)，搞活農(nóng)產(chǎn)品的流通，有利于更多農(nóng)產(chǎn)品來(lái)這里設(shè)立營(yíng)銷窗口，擴(kuò)大營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，提高市場(chǎng)占有率，從而更有利于促進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)的發(fā)展。1.3、編制可研工作的依據(jù)和范圍（一）依據(jù)（1）征用土地協(xié)議書；（2）*市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案等；（3）*市人民政府招商引資的若干優(yōu)惠政策的規(guī)定。（二）范圍本可研僅對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目，按照國(guó)家計(jì)委“關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的可行性分析的要求”進(jìn)行分析研究。該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積：8407m爲(wèi)停車場(chǎng)用地面積790平方米，雪峰市場(chǎng)的建設(shè)采用穩(wěn)建快速的方式進(jìn)行。第二章市場(chǎng)預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模2.1、市場(chǎng)預(yù)測(cè)：據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，*區(qū)寶慶西路二紡機(jī)至資江二橋內(nèi)有行政事業(yè)單位1個(gè)、生產(chǎn)企業(yè)6

6、3家、主要大型企業(yè)2家，住戶6180戶，履蓋人口3.2萬(wàn)人，個(gè)體工商戶500家，據(jù)預(yù)測(cè)*區(qū)發(fā)展力度加大，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，有更多的工商戶會(huì)到市場(chǎng)興業(yè)發(fā)展。同時(shí)，在市場(chǎng)開始建設(shè)后，可通過(guò)各種宣傳手段，向全市招商，為生產(chǎn)者提供營(yíng)銷窗口，擴(kuò)大市場(chǎng)的知名度。對(duì)三號(hào)馬路及衛(wèi)校對(duì)面的沿街?jǐn)[推還清潔寬闊道路，解決交通阻塞現(xiàn)象，給城市的管理規(guī)范化，起到積極作用。*區(qū)二紡機(jī)至資江二橋行政單位及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)基本情況，見(jiàn)表21表22：分類行業(yè)數(shù)量生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況備注戶數(shù)營(yíng)業(yè)額行政機(jī)關(guān)2集體經(jīng)濟(jì)63個(gè)體工商戶500表22果蔬生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)基本情況表汰足種植面積產(chǎn)值運(yùn)銷營(yíng)業(yè)額備注品種（畝）（萬(wàn)元）（戶）（萬(wàn)元）水果1000701008

7、0蔬菜2000140200120說(shuō)明2.2、建設(shè)規(guī)模根據(jù)預(yù)測(cè),該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模如下:建設(shè)用地面積：8407總建筑面積13078功能分區(qū)情況：底層為專業(yè)菜市場(chǎng)，層高4.8米，建筑面積4260“臨街門面，二至五層為住宅，層高三米有二室二廳、三室二廳，復(fù)式結(jié)構(gòu)戶型。第三章：建設(shè)條件和場(chǎng)址方案3.1、場(chǎng)址的地理位置項(xiàng)目場(chǎng)地位于*市*區(qū)寶慶西路*市計(jì)算機(jī)廠往酒廠方向，屬樟樹垅居委會(huì)管轄四號(hào)馬路樟樹垅小學(xué)對(duì)面，距寶慶西路150米，距沿江路100米，相臨雪峰路，地理位置優(yōu)越，陸路交通便利，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟆?.2、場(chǎng)地的自然環(huán)境，社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件：場(chǎng)地所在地屬盆地性氣候，平均氣溫16C無(wú)霜期約250300天，年日

8、照1920小時(shí)，年降雨量在860毫米一1260毫米。目前全區(qū)人口數(shù)為32萬(wàn)人，環(huán)境保護(hù)工作指標(biāo)已達(dá)到。3.3、場(chǎng)址地形地貌情況：地形地貌場(chǎng)地屬于典型的湘中丘陵地貌，與河床沖積階地地貌相匯處由上覆素填土、耕田沖積成因土及下覆基巖所成的地貌呈臺(tái)階式，地形較平坦開闊，場(chǎng)地地面黃海高程為227.6m221.0m,由糕向赫傾斜。3.4、場(chǎng)址外部協(xié)作條件：（）場(chǎng)址周邊概況。場(chǎng)址周邊有市酒廠、市印刷機(jī)器廠、二紡機(jī)、城西電業(yè)局、市計(jì)算機(jī)廠、*日?qǐng)?bào)社、*電視臺(tái)通用電器廠，覆蓋居民人口約8萬(wàn)人。（二）交通運(yùn)輸。場(chǎng)址位于國(guó)道320線（寶慶西路）的北側(cè)。市新規(guī)劃的雪峰路直通南站上高速公路，往北向通江北連接207國(guó)道、

9、蔡鍔路，市場(chǎng)邊四向環(huán)路有樟樹垅路、二條小區(qū)道路進(jìn)出商品，陸路運(yùn)輸方便快捷。（三）場(chǎng)址公共配套條件。場(chǎng)址位于樟樹垅路南邊、休閑廣場(chǎng)占地面積5320平方米，配有處停車場(chǎng)，可停汽車20輛、摩托車100輛、自行車200輛中滿足住戶的需要，公廁垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站各座，水電已全部到位，消防、公共設(shè)施配套齊全。第四章：設(shè)計(jì)方案4.1、項(xiàng)目構(gòu)成：一、主要構(gòu)成一層為專業(yè)菜市場(chǎng)、水果、家畜、水產(chǎn)類市場(chǎng)；二層靠雪峰路沿街為辦公場(chǎng)所，其余二到五層為住宅。見(jiàn)項(xiàng)目構(gòu)成表4一序號(hào)功能名稱建設(shè)內(nèi)容層數(shù)峰1采市場(chǎng)服務(wù)區(qū)建筑面積：4320m21農(nóng)貿(mào)2鋪面服務(wù)區(qū)建筑面積：736im1綜3二層辦公服務(wù)區(qū)建設(shè)面積：1022m2合市4二層至五層

10、住宅服務(wù)區(qū)建筑面積：7000m24場(chǎng)5二層樓中花園面枳：1500m2二、立向造型1、簡(jiǎn)約明塊的立面處理手法，具有時(shí)代主流氣息。主體色彩為桔紅色，三色磁磚，窗臺(tái)為白色、高雅大方。2、立面基本為對(duì)稱形式突出入口，在視覺(jué)上形成對(duì)稱，主立面屋頂采用一些造型斜坡屋面，中間一幢主立面屋頂采用一種博士帽飛檐形式，輕盈充滿動(dòng)感，如大鵬展翅，又好似招財(cái)進(jìn)寶，象征大市場(chǎng)生意，蒸蒸日上財(cái)源廣進(jìn)。三、建筑規(guī)模：本方案總建筑面積13078。一層為菜市場(chǎng)層高4.8米，沿街為鋪面。二層沿雪峰路為樟樹垅居委會(huì)辦公場(chǎng)所。二至五層為住宅，層高3米有復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅、三室二廳、二室二廳住宅約70戶。配備一處停車場(chǎng)，一塊休閑綠地。四、建

11、筑防火設(shè)計(jì)本方案建筑高度為20米，為多層建筑。消防安全按GBJl687中要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。五、排水系統(tǒng)（環(huán)保處理）1、室外排水系統(tǒng)：室外排水采用雨污合流制，集中從二處排至城市污水檢查井。2、室內(nèi)排水系統(tǒng)：所有建筑排水采用兩污分流、重水排水，其中菜市場(chǎng)采用明溝單獨(dú)排出，糞便污水排出經(jīng)化糞池處理后排至室外污水檢查井，其它污水直接排到外污水檢查井，屋面雨水經(jīng)雨落管排至室外污水檢查井。六、電氣本農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)總安裝容量約500千伏安，屬三類用電負(fù)荷，采用一路電源供電，選一臺(tái)10KV變壓器可滿足用電要求.七、防雷接地本農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)屬二級(jí)防雷建筑物，在屋頂沿1墻設(shè)避雷帶，利用柱內(nèi)主筋做引下線，基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋做接地極，接地電

12、阻RW10歐姆。八、抗震：根據(jù)中國(guó)地震強(qiáng)度區(qū)劃，場(chǎng)址地區(qū)地震基本烈度為7度，建筑物按地震基本烈度7度設(shè)防。4.2、平面布置：1、臨雪峰路做為主立面，按規(guī)劃要求留退位線做為加寬人行道。2、平面設(shè)計(jì)，考慮市場(chǎng)人流進(jìn)出較多，四面臨街，設(shè)2個(gè)主入口。在雪峰路，市場(chǎng)被臨街獨(dú)立面包圍，即便于菜市場(chǎng)的封閉式管理，同時(shí)也方便了市民購(gòu)物及菜場(chǎng)本身的噪音等問(wèn)題的解決3、二至五層為住宅。住宅建在二層面平臺(tái)上，二層適宜的綠化設(shè)計(jì)，身處鬧市卻又遠(yuǎn)離塵器，使之成為一塊都市綠洲。4.3、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（表一）序號(hào)項(xiàng)目名稱單位面枳備注1規(guī)劃用地面積2m8407.972總建筑面積，2m130583建筑密度%47.64容積率

13、%1.35綠地率%15建構(gòu)筑物一覽表（表二）編號(hào)名稱建筑面積備注1采市場(chǎng),5056m22辦公場(chǎng)地.1002im3住宅7000m24合計(jì)13058m結(jié)構(gòu)形式：一層為柱架結(jié)構(gòu)，二至五層為磚混結(jié)構(gòu)，廚房大廳及衛(wèi)生間為現(xiàn)澆板屋面為現(xiàn)澆板?？傇靸r(jià)估算:建安造價(jià)按580元/m2計(jì)算，建安工程總造價(jià)估算為757.5萬(wàn)元人民幣。4.4：建筑裝飾工程：一、裝飾要求雪峰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為寶慶西路較獨(dú)特的建筑，小區(qū)道路包圍中央，因此場(chǎng)址內(nèi)的外裝飾要求樸實(shí)、大方、一致。二、主要裝飾項(xiàng)目1、外墻均采用江豐牌三色桔紅色面磚。2、底層鋪面為鋁合金卷閘門、門窗為經(jīng)閣鋁材90系列推拉窗。沿街的窗不得向道路空間延伸。3、樓地面工程：底層

14、菜市場(chǎng)內(nèi)為廣場(chǎng)地磚，推位為白色磁磚、鋪面及二層辦公為水磨地面。4、住宅內(nèi)地面不作裝飾，水泥砂漿抹平，內(nèi)墻墻體為一般涂料刷白。5、燈具：安裝線盒及普通照明燈具。第五章：組織機(jī)構(gòu)和人員編制5.1、組織機(jī)構(gòu)：依照公司法：由福建省漳州市震鴻貿(mào)易有限公司成立*市天潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。其組織機(jī)構(gòu)示意如下董事會(huì)I總經(jīng)理I物業(yè)工程財(cái)務(wù)市場(chǎng)總工程師管理部技術(shù)部行政部營(yíng)銷部這些部門在總經(jīng)理的授權(quán)下，進(jìn)行下列管理工作。（一）負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的策劃及實(shí)施工作，加快市場(chǎng)的建設(shè)速（二）負(fù)責(zé)對(duì)外的招聘，以及財(cái)務(wù)管理工作。有關(guān)單位履行必要的法律手續(xù)等法律事務(wù)工作和辦公室行政工作、安全保衛(wèi)工作。（三）負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理工作、制定經(jīng)營(yíng)所需

15、物質(zhì)的采購(gòu)計(jì)劃，并組決實(shí)施，進(jìn)行成本核算和成本控制。（四）負(fù)責(zé)購(gòu)置和維修固定資產(chǎn)設(shè)備的工作，負(fù)責(zé)能源的管理工作。5.2、人員編制及來(lái)源*市天潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有13貯公司，人員編制21人。董事會(huì)2人，總經(jīng)理1人。財(cái)務(wù)與行政管理部門4人工程技術(shù)部3人市場(chǎng)營(yíng)銷部3人牧業(yè)管理部8人董事會(huì)依據(jù)有限公司的要求組成、總經(jīng)理由董事會(huì)決定。各部門的經(jīng)理由總經(jīng)理決定，報(bào)董事會(huì)審批及備案。其余人員可采取面向社會(huì)招聘，擇優(yōu)錄用的形式。第六章：工程進(jìn)度根據(jù)市場(chǎng)需求，前期工作進(jìn)展情況，外部協(xié)作條件和建設(shè)規(guī)模，擬定本項(xiàng)目建設(shè)期18個(gè)月，項(xiàng)目在2017年8月開始進(jìn)行前期工作，爭(zhēng)取2003年10月份全部竣工。6.1、工程進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃表工程施工形象進(jìn)度計(jì)劃表第七章：投資估算與資金籌措7.1、投資估算投資估算說(shuō)明：1、前期工作費(fèi)：設(shè)計(jì)費(fèi)按每平方米12元計(jì)算，地質(zhì)勘察費(fèi)6萬(wàn)元，咨詢費(fèi)5萬(wàn)元，開辦費(fèi)30萬(wàn)元。2、土地費(fèi)：土地面積8407m2,每平方