7月鄭州房地產(chǎn)市場研究報告_35頁_同致行房地產(chǎn)營銷策劃方案大全

1、房地產(chǎn)營銷籌劃方案大全淡季不淡，鄭州樓市“走出觀望？眼花繚亂的促銷廣告，讓人們忘記了這個炎熱的季節(jié)，買房“送黃金、“送裝修、“明星演唱會、“名家講壇等樓市營銷廣告頻現(xiàn)報端，久違的“低首付也重回鄭州市場。果不其然，7月的市場數(shù)據(jù)，足以讓業(yè)內(nèi)舒口氣。供給量再上百萬，到達109.73萬平方米，環(huán)比增加2.2%，同比那么大幅增加962%，成交量大幅上升，到達99.45萬平方米，環(huán)比上漲31.7%，同比上漲8.2%。鄭州市場淡季不淡，供銷兩旺?？芍^繁榮依舊，但此刻的繁榮卻透著涼意。從5月開始的供大于求局面已持續(xù)3個月，建業(yè)胡總在7月最后一天接受采訪時的話讓業(yè)內(nèi)難以輕松：“大局部房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈是近5年

2、來最緊的一個時期。河南16家地產(chǎn)商成立的公司，主要目標是拿地，但不僅僅是拿地，還抱團過冬。同致行市場研究部認為：供求關(guān)系說明市場并未好轉(zhuǎn)，7月市場上五花八門的促銷手段實際上是試探性的調(diào)價行為，供方正在反復試探需方的價格預期。7月“量能夠逆市上升正是由于這些促銷手段以及局部大盤的集中投放所致。不可否認，鄭州市場潛在需求旺盛，這一點從7月的市場交易量以及調(diào)控以來非住宅市場連續(xù)3個月的成交放量詳見非住宅市場分析可以佐證。我們需對市場保持信心，但切不可過于樂觀，市場底尚未形成，客戶普遍缺乏價格上漲預期，觀望氣氛尚存，后市或需更大的優(yōu)惠力度來打破三個月以來的供大于求局面，促使市場筑底成功，重回平穩(wěn)健康開

3、展狀況。鄭州樓市“春天來的如此之快，亦或僅僅只是“回光返照？決定權(quán)在供方手中。目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc268858118 一、土地市場分析 PAGEREF _Toc268858118 h 1 HYPERLINK l _Toc268858119 二、行業(yè)熱點資訊 PAGEREF _Toc268858119 h 2 HYPERLINK l _Toc268858120 1、經(jīng)濟快訊 PAGEREF _Toc268858120 h 2 HYPERLINK l _Toc268858121 2、城市規(guī)劃 PAGEREF _Toc268858121 h 4 H

4、YPERLINK l _Toc268858122 3、地產(chǎn)資訊 PAGEREF _Toc268858122 h 7 HYPERLINK l _Toc268858123 三、樓市動態(tài) PAGEREF _Toc268858123 h 9 HYPERLINK l _Toc268858124 1、新盤分析 PAGEREF _Toc268858124 h 9 HYPERLINK l _Toc268858125 2、樓盤活動 PAGEREF _Toc268858125 h 12 HYPERLINK l _Toc268858126 四、數(shù)據(jù)樓市 PAGEREF _Toc268858126 h 20 HYPE

5、RLINK l _Toc268858127 1、商品房市場 PAGEREF _Toc268858127 h 20 HYPERLINK l _Toc268858128 2、商品住宅市場 PAGEREF _Toc268858128 h 21 HYPERLINK l _Toc268858129 3、商品非住宅市場 PAGEREF _Toc268858129 h 25 HYPERLINK l _Toc268858130 4、二手房市場 PAGEREF _Toc268858130 h 26 HYPERLINK l _Toc268858131 五、樓盤銷售top50列表 PAGEREF _Toc26885

6、8131 h 27 HYPERLINK l _Toc268858132 六、媒體監(jiān)控 PAGEREF _Toc268858132 h 30 HYPERLINK l _Toc268858133 1、各類物業(yè)投放頻次 PAGEREF _Toc268858133 h 30 HYPERLINK l _Toc268858134 2、各區(qū)域廣告投放 PAGEREF _Toc268858134 h 31 HYPERLINK l _Toc268858135 3、高頻次廣告樓盤 PAGEREF _Toc268858135 h 32 HYPERLINK l _Toc268858136 七、同致行簡介 PAGERE

7、F _Toc268858136 h 33一、土地市場分析數(shù)據(jù)來源：鄭州同致行研究中心2021年7月，鄭州市土地市場急劇萎縮，單月成交經(jīng)營性用地5幅不含工業(yè)用地，總用地面積僅3.77萬，環(huán)比減少97%。經(jīng)過5、6兩個月的市場放量，本月土地供給量大幅減少，是造本錢月土地市場趨冷的主要原因，另外房地產(chǎn)市場不明朗，開發(fā)商拿地也趨于謹慎。7月鄭州市土地交易圖2021年7月，鄭州土地市場異常冷清。成交的5幅地塊全部為協(xié)議出讓土地，無一通過招拍掛出讓。且經(jīng)濟適用房等保障性住房用地在前兩月集中劃撥后，本月也無成交。5幅地塊中，僅寒山路、馮莊路地塊為橄欖城工程用地，其余皆為定向用地，如銀行職工宿舍等。就區(qū)位分布

8、來看，本月成交地塊全部位于市內(nèi)，而且單塊地塊偏小，無大面積地塊成交。2021年7月鄭州市成交土地信息一覽表成交時間位置區(qū)域用途面積容積率成交總價萬元買受人出讓方式2010-7-5寒山東路南、馮莊東路西二七區(qū)其他普通商品住房用地104462.5878.53河南中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議出讓2010-7-19金水區(qū)工三街43號金水區(qū)其他普通商品住房用地744-57.24中國農(nóng)業(yè)銀行股份河南省分行協(xié)議出讓2010-7-19政六街東、紅旗路北金水區(qū)其他普通商品住房用地1623-292.70中國農(nóng)業(yè)銀行股份河南省分行協(xié)議出讓2010-7-22京廣南路東、航海路北二七區(qū)其他普通商品住房用地188463.4566

9、6.85鄭州市第三建筑工程協(xié)議出讓2010-7-29紫荊山路西、人民路南二七區(qū)批發(fā)零售用地6028-1200時計寶鄭州房產(chǎn)經(jīng)營管理協(xié)議出讓合計-37687-8095.33-數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)二、行業(yè)熱點資訊1、經(jīng)濟快訊1.1、上半年我省GDP增長14.3%今年上半年，全省經(jīng)濟社會開展繼續(xù)保持了好的趨勢、好的態(tài)勢、好的氣勢。預計全省生產(chǎn)總值比上年同期增長14.3%左右，同比加快6.1個百分點，增幅高出全國平均水平3.2個百分點。下半年，將圍繞開放招商、城鄉(xiāng)建設(shè)等重點，多策并舉，將好勢頭持續(xù)下去。7月16日省委召開經(jīng)濟形勢分析會，盧展工書記對當前形勢作出了精辟概括，他說：“上半年全省經(jīng)濟運行

10、總體向好，好在持續(xù)；當前經(jīng)濟社會開展依然面臨諸多矛盾和問題，難在持續(xù)；做好下半年的工作，重在持續(xù)。1.2、鋼價連跌十周出現(xiàn)年內(nèi)最大倒掛包括國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)在內(nèi)的種種不利因素已經(jīng)導致我國鋼價跌破本錢。受國家調(diào)控房地產(chǎn)等政策的影響，房地產(chǎn)開展和局部工程建設(shè)進度放緩，市場需求萎縮，4月鋼價到達年內(nèi)峰值后，進入下降通道。10-04-19河南鋼價倆月下跌11%7月5日，中國鋼材網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)貨市場上，以最具代表性的螺紋鋼為例，目前華東區(qū)域上海市場報價為3960元/噸，與兩個月前相比每噸下跌了430元。而河南市場目前報價為4040元/噸，與兩個月前相比每噸下跌了480元，下跌幅度逾11%。河南鋼企在第

11、一時間已經(jīng)做出回應(yīng)。記者得悉，安鋼集團于7月3日對其鋼鐵品種價格再次進行了下調(diào)。每噸價格下調(diào)40元100元。這已是安鋼在兩個月內(nèi)第五次下調(diào)鋼材價格。鋼價出現(xiàn)嚴重倒掛從中國鋼材網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，目前國內(nèi)鋼材出廠價和市場價產(chǎn)生嚴重倒掛現(xiàn)象，鋼材出廠價根本上比市場價高出400元/噸左右。中國鋼材網(wǎng)市場分析師李永偉表示。河南市場也與國家保持一致，以二級螺紋鋼為例，目前安鋼的螺紋鋼出廠價為4280元/噸，而鄭州市場的現(xiàn)貨價為4040元/噸，出廠價比市場現(xiàn)貨價高出240元/噸。中國鋼材網(wǎng)市場分析師李永偉說，目前鋼價已經(jīng)連續(xù)十周下跌。這是受到了國家調(diào)控房地產(chǎn)等政策的影響，房地產(chǎn)開展和局部工程建設(shè)進度放緩，鋼

12、材市場需求萎縮，鋼材價格進入下降通道。1.3、鄭東新區(qū)要建資本市場日前，工業(yè)和信息化部辦公廳批準了?關(guān)于河南省開展區(qū)域性中小企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易市場試點工作實施方案?，標志著中部六省中小企業(yè)快速融資的試點單位終于落地鄭東新區(qū)。工信部批文要求：試點工作要“圍繞中小企業(yè)產(chǎn)權(quán)、股權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)、培育等設(shè)計試點交易產(chǎn)品，重點推進非上市中小企業(yè)股權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)交易，穩(wěn)步推進標準化和連續(xù)交易。此舉不僅是對我國資本市場上主板、中小企業(yè)板、創(chuàng)業(yè)板市場建設(shè)的重要補充和完善，進而將逐步建立形成國家交易市場、區(qū)域性市場和專業(yè)化市場組成的多層次資本市場交易體系。河南省技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易所作為中部省份唯一的試點機構(gòu)，將搭建中部六省包括

13、知識產(chǎn)權(quán)交易在內(nèi)的中小企業(yè)產(chǎn)權(quán)、股權(quán)、債權(quán)交易平臺，為中小企業(yè)提供直接融資效勞。1.4、鄭州新區(qū)經(jīng)濟跑贏全市平均水平7月29日，鄭州新區(qū)召開工委工作會議，會議指出：鄭州新區(qū)2021年上半年主要經(jīng)濟指標增速高于鄭州市全市平均水平，完成生產(chǎn)總值179.8億元，同比增長14.5%。會議透露,上半年，鄭州新區(qū)主要經(jīng)濟指標增速明顯高于全市平均水平。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資保持了50%以上的高速增長，32個重點根底設(shè)施建設(shè)工程，完成投資62億元。簽約億元以上工程21個，10億元以上工程11個。今年下半年，新區(qū)將有76個新開工的重點工程，鄭州新區(qū)將重點推動華強文化科技產(chǎn)業(yè)基地、恒天重卡等產(chǎn)業(yè)工程和四港聯(lián)動、鄭

14、汴物流通道、地鐵一號線、綜合交通樞紐等根底設(shè)施工程。在鄭州新區(qū)管委會公布的2021年第二批重點建設(shè)工程中，重點建設(shè)工程57個，總投資596.9億元，年度方案投資58.6億元，其中新開工工程51個，總投資達517.3億元。2、城市規(guī)劃2.1、鄭汴新區(qū)規(guī)劃提交省人大審議7月28日，?鄭汴新區(qū)總體規(guī)劃?提交河南省十一屆人大常委會第十六次會議審議，副省長秦玉海向大會報告了?規(guī)劃?的主要內(nèi)容?？偯娣e2127平方公里原來初審通過的鄭汴新區(qū)，規(guī)劃總面積只有2077平方公里。新的規(guī)劃總面積已變?yōu)?127平方公里，相當于現(xiàn)在鄭州市區(qū)303平方公里的7倍大。范圍包括鄭州新區(qū)和開封新區(qū)，西至鄭州市中州大道、機場高速

15、公路、京廣鐵路，東起開封市金明大道，北起黃河南岸，南至中牟縣及開封市區(qū)南界。其中，鄭州新區(qū)面積1840平方公里，開封新區(qū)面積287平方公里。2021年居住人口270萬到2021年，城市功能區(qū)居住人口規(guī)模為270萬人左右。在新區(qū)內(nèi)，根本形成骨干聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、綜合交通樞紐。到2021年，鄭汴新區(qū)總?cè)丝诘竭_500萬人，城鎮(zhèn)化水平到達95%。建成五區(qū)一中心開展目標為：建設(shè)成為“五區(qū)一中心，即現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代復合型新區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革開展試驗區(qū)、對外開放示范區(qū)、環(huán)境優(yōu)美宜居區(qū)和區(qū)域效勞中心，形成“北部旅游、中部城市、南部農(nóng)業(yè)的城鄉(xiāng)經(jīng)濟開展格局，以8個城市功能區(qū)組團為主體。對鄭汴新區(qū)的定位是：中原

16、城市群新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化協(xié)調(diào)科學開展先導示范區(qū)，國家綜合交通樞紐、物流中心，區(qū)域效勞中心，全省經(jīng)濟社會開展的核心增長極。2.2、鄭州市首次明確航空港區(qū)作為鄭東新區(qū)開展的先行區(qū)7月27日，鄭州市召開市委工作會議部署了全市今年下半年工作，其中明確提出下半年全面推進鄭州新區(qū)建設(shè)，努力構(gòu)建復合型新城區(qū)，要把航空港區(qū)作為新區(qū)開展的先行區(qū)加快培育。航空港區(qū)是鄭州新區(qū)的重要功能組團和三大物流中心之一。按照“區(qū)港一體、協(xié)調(diào)開展的理念，航空港區(qū)采用“一核兩區(qū)一環(huán)的空間布局結(jié)構(gòu)?！耙缓思礄C場核心區(qū)，“兩區(qū)即物流商貿(mào)區(qū)和臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)，“一環(huán)即圍繞三個功能單元的南水北調(diào)總干渠封閉生態(tài)環(huán)廊，重點開展

17、航空物流業(yè)、飛機零部件制造及航空維修產(chǎn)業(yè)、汽車零部件研發(fā)制造、電子信息產(chǎn)品研發(fā)制造、現(xiàn)代效勞業(yè)等。區(qū)域內(nèi)還將規(guī)劃建設(shè)綜合保稅區(qū)，形成開放層次最高、優(yōu)惠政策最多、功能最齊全、手續(xù)最簡化的開放區(qū)域。2.3、鄭州擬建新加坡物流產(chǎn)業(yè)園近日新加坡國際企業(yè)開展局與河南省商務(wù)廳簽署了共建新加坡物流產(chǎn)業(yè)園合作備忘錄。該工程是河南省與新加坡兩地政府重點合作工程，將集中新加坡物流企業(yè)的能力，將鄭州打造成為全國重要的現(xiàn)代物流中心。據(jù)悉，新加坡物流產(chǎn)業(yè)園選址在鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)東部、鄭州國際物流產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，控制面積約10平方公里，是鄭州國際物流產(chǎn)業(yè)園的一局部。河南省和新加坡兩方將共同投資30億到50億元人民幣，用5年的

18、時間建成。根據(jù)開展規(guī)劃，該產(chǎn)業(yè)園將重點建設(shè)具有多式聯(lián)運、集裝箱中轉(zhuǎn)、貨運代理、保稅倉儲、分撥配送、流通加工、物品展示、信息效勞等多功能的國際標準物流園區(qū)。2.4、三環(huán)線上也有望建BRT7月8日，張桂蘭、王留柱等省人大代表調(diào)研鄭州公交，實地查看?鄭州城市公共交通條例?實施一年來的情況。在調(diào)研中，省人大代表了解到，由于場站建設(shè)力度不夠，公交公司2000多輛公交車晚上要停在大馬路上，約占總數(shù)的一半。省人大代表表示會將公交現(xiàn)狀反映給政府相關(guān)部門，催促貫徹執(zhí)行該條例。市公交總公司總經(jīng)理巴振東介紹，初步設(shè)想建設(shè)BRT2號線和3號線，將農(nóng)業(yè)路兩頭分別延伸至鄭東新區(qū)和高新區(qū)，航海路兩端延伸至西四環(huán)和經(jīng)開區(qū)，拉

19、大整個BRT的框架，在三環(huán)線(北三環(huán)、西三環(huán)、南三環(huán)和中州大道)上建BRT線路，分擔市區(qū)的交通壓力。目前，該線路正在找專家論證。2.5、商品房每百平方米配建1個車位汽車增長快，道路增長慢，這種矛盾在鄭州越來越突出。停車位對鄭州來說也是短缺的資源。日前，鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局完成了?鄭州市中心城區(qū)停車場專項規(guī)劃2021年2021年?修訂工作。為了嚴格配建停車場規(guī)劃管理工作，鄭州市已從5月21日起執(zhí)行?鄭州市建筑工程停車場庫配建指標設(shè)置標準?。根據(jù)規(guī)劃，鄭州市近期仍將以擴大停車供給為主，交通需求管理為輔。對城市核心區(qū)停車作適當限制，不鼓勵在城市中心地區(qū)長時間停車。到2021年鄭州市將在中心城區(qū)利用公園、

20、綠地、廣場建設(shè)公共停車場19處，總面積約17萬平方米，總車位4954個。所建公共停車場應(yīng)充分利用立體停車場，設(shè)置在建筑邊、綠地下、空地內(nèi)等。鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局制定了?鄭州市建筑停車配建指標試行規(guī)定?，對停車場庫的配建標準進行了嚴格規(guī)定。其中，商品房按照每百平方米0.81個車位配建；政策性保障住房按照每百平方米0.50.7個車位配建；省級以上行政辦公建筑按照每百平方米1.52個車位配建；市區(qū)級按照每百平方米11.5個車位配建；市區(qū)綜合商業(yè)大樓按照每百平方米0.50.8個車位配建；倉儲式購物中心按照每百平方米1.52個車位配建；醫(yī)院按照每百平方米11.5個車位配建；火車站按照35個車位/千旅客設(shè)計量

21、配建。?規(guī)定?還對賓館、商業(yè)效勞設(shè)施、文體公共設(shè)施、游覽場所、交通樞紐、學校等場所的停車場庫的配建標準進行規(guī)定，標準較以前大幅提高。3、地產(chǎn)資訊3.1、國土資源部發(fā)出通知要求加強和改良征地管理工作為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于做好征地工作的一系列指示精神，切實加強和改良征地管理，確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障，日前，國土資源部發(fā)出?關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知?，多措并舉，進一步標準征地管理工作。?通知?要求，推進征地補償新標準實施，確保補償費落實到位。全面實行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價、探索完善征地補償款預存制度、合理分配征地補償費。建立征地補償標準動態(tài)調(diào)整機制，根

22、據(jù)經(jīng)濟開展水平、當?shù)厝司杖朐鲩L幅度等情況，各地每2至3年對征地補償標準進行調(diào)整，逐步提高征地補償水平。未及時調(diào)整的，不予通過用地審查。按照確定的征地補償安置方案，及時足額支付；應(yīng)支付給被征地農(nóng)民的補償安置費，要直接支付給農(nóng)民個人，防止和及時糾正截留、挪用問題。?通知?對做好征地中農(nóng)民住房拆遷補償安置工作、解決好被征地農(nóng)民居住問題，標準征地程序、提高征地工作透明度等作了明確規(guī)定。?通知?要求，切實做好征地涉及的拆遷補償安置工作，先安置后拆遷，堅決制止和糾正違法違規(guī)強制拆遷行為；合理進行住房拆遷的補償安置，因地制宜采取多元化安置方式，妥善解決好被拆遷農(nóng)戶居住問題；統(tǒng)籌規(guī)劃有序推進征地拆遷。建設(shè)用

23、地批準后6個月內(nèi)，市縣國土資源管理部門應(yīng)將征地批后實施完成情況，通過在線報送系統(tǒng)及時報送上級主管部門。3.2、省統(tǒng)計局：上半年全省房價每平方米2928元7月28日，河南省統(tǒng)計局發(fā)布上半年房地產(chǎn)市場分析報告顯示：在房產(chǎn)政策的調(diào)控下，房屋施工、新開工、竣工面積增速放緩，商品房銷售增速高位回落，商品房銷售價格漲幅趨緩，宏觀調(diào)控政策效應(yīng)初步顯現(xiàn)。商品房投資增速中部第二 上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資807.89億元，比上年同期增長37.4%。全省房地產(chǎn)開發(fā)投資總量居全國第11位、中部六省第2位。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國的比重為4.1%，與上年同期持平。據(jù)統(tǒng)計，房屋施工、新開工、竣工面積增速均已放緩。商品房銷售

24、增速也持續(xù)回落，銷售價格漲幅趨緩。上半年，全省商品房銷售面積為1813.57萬平方米，同比增長30.7%，增速比上年同期加快10.6個百分點，但比今年前5個月有所回落。商品房混合價全國第27位上半年，全省商品房銷售混合價格為2928元/平方米，居全國第27位；同比上漲12.7%，居全國第20位，漲幅高于全國平均水平4.0個百分點。 省統(tǒng)計局分析稱，盡管全省房價在全國處于下游水平，但房價的過快上漲，必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。商品房銷售增速逐步回落，銷售價格漲幅趨緩，預示國家和地方出臺的一系列宏觀調(diào)控政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，但是供求雙方對市場預期的博弈尚未得到緩解，觀望氣氛已現(xiàn)且逐步濃厚。3.3、

25、受新政影響，6月鄭州公積金貸款額減少近五成國家房產(chǎn)新政出臺已經(jīng)百日，對房地產(chǎn)市場的影響也越來越明顯。鄭州住房公積金管理中心7月27日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份鄭州市級公積金貸款發(fā)放額為1.7億元，比5月份減少了近五成。數(shù)據(jù)顯示，5月份的時候市級公積金貸款發(fā)放額還在繼續(xù)增長，到達3.15億元。6月份，貸款發(fā)放量出現(xiàn)了大跳水，鄭州市級包括市本級和縣市區(qū)公積金貸款額為1.7億元，比5月份減少了1.45億元，減幅到達46%；使用貸款的家庭也從1434戶減少到798戶，減幅也到達44.35%。雖然6月份公積金貸款額出現(xiàn)了大幅下滑，但前幾個月仍在大幅增長，所以今年上半年本市公積金貸款發(fā)放量與去年同比仍有較大增

26、幅。數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月，市級公積金貸款發(fā)放了14.4億元，與去年同比增長了44%。3.4、16家河南外鄉(xiāng)地產(chǎn)大佬聯(lián)手欲造“聯(lián)合艦隊港交所上市的建業(yè)地產(chǎn)于7月5日將上述消息公之于世：建業(yè)、正商、天倫、東方、美景、亞新、金基不動產(chǎn)、鼎盛、嘉億、宋基、永威、亞星、超達、楷林、三杰、綠都等16家河南房地產(chǎn)企業(yè)，將共同出資成立一家合營公司河南地產(chǎn)商會投資股份。在16家股東中，河南建業(yè)和河南正商各出資2億元，以16.67%的持股并列第一大股東，河南天倫出資1.2億元，占10%股權(quán)，河南東方的出資額為1億元，占合資公司8.33%股權(quán)，其余各家均出資5000萬元，各占4.17%股權(quán)。從股東構(gòu)成來看，未來新

27、公司“地產(chǎn)聯(lián)合艦隊的意味甚為濃厚。公告披露，合資公司總注冊資本擬為12億元，經(jīng)營范圍包括物業(yè)開發(fā)、物業(yè)相關(guān)投資及代理效勞，主要投資方向是要在鄭州市鄭東新區(qū)從事物業(yè)開發(fā)及物業(yè)相關(guān)投資。“聯(lián)合艦隊注冊資本到達12億，通過信貸等金融杠桿可撬動百億資金，大大增加了企業(yè)的融資能力，在目前調(diào)控政策毫無退意的情況下，開發(fā)商資金鏈普遍趨緊，“聯(lián)合艦隊不失為明智的“抱團取暖，另一方面聯(lián)合后，可增加與綠地等資金實力雄厚的全國性房企在土地市場的競爭籌碼。3.5、路勁宣布徹底“搞定順馳 鄭州市場又添一實力房企 7月18日，一向低調(diào)的路勁地產(chǎn)集團下稱“路勁地產(chǎn)在上海世博會高調(diào)亮相，并于當日舉辦了盛大的宣傳活動。路勁基建

28、路勁基建，1098.HK董事局主席單偉豹對記者表示，這是因為收購順馳“完全梳理好了，不會再變了。順馳是當年進入鄭東新區(qū)的第一個跨區(qū)域大型開發(fā)企業(yè)，中央特區(qū)、第一大街是其當時在鄭州的代表作。但是由于公司發(fā)生變動，順馳未能更多的分享鄭東新區(qū)高速開展帶來的價值。經(jīng)過長達3年多的糾葛，路勁基建最終完成了對順馳的收購，據(jù)路勁地產(chǎn)人力行政中心經(jīng)理何欣透露，集團目前正在大肆招聘前期開展部拿地及工程技術(shù)相關(guān)人員。前幾年順馳糾紛還未解決，路勁基建無心開展，在鄭州僅有中央特區(qū)工程緩慢推進，目前已無后顧之憂，實力房企或?qū)l(fā)力鄭州市場。三、樓市動態(tài)1、新盤分析本月首次報廣新盤工程共2個，具體信息如下表所示：工程開發(fā)商

29、類型容積率位置體量萬首次報廣時間田園新城鄭州榮成置業(yè)小高層、高層2.5三全路、園田路西北107月22日東方.鼎盛時代東方鼎盛地產(chǎn)開展小高層、高層2.36金水東路與農(nóng)業(yè)東路南237月22日1.1、田園新城工程概況田園新城坐落于鄭州北部文化路與新柳路交叉口西200米路北，由鄭州榮成置業(yè)開發(fā)。工程總占地52畝，總建筑面積10萬，建筑密度24.67%，綠化率35%，容積率2.5，其中商業(yè)面積6557，地上停車位174個，地下停車位213個。社區(qū)內(nèi)坡地園林上下起伏、錯落有致，中央景觀帶長約300米，包含憶園亭廣場、階梯流水等多重立體景觀。工程共由12棟現(xiàn)代歐式風格板樓組成，一棟為18層的高層住宅，其余為

30、10棟11層小高層住宅和1棟11層公寓樓，總戶數(shù)約為880套，其中有5棟住宅樓標紅局部，大約140戶被市政協(xié)團購。預計本工程8月中旬開盤，本次開盤將把團購后剩余房源全部推出。 推廣分析田園新城于7月22日在大河報和河南商報同時首次報廣，也是截止7月月底唯一的兩次報廣。推廣力度較弱，本次報廣訴求語為“田園新城價值幾何，而且還發(fā)布了“近日即將開盤的銷售信息，但具體時間尚未公布。如果按置業(yè)參謀所說8月中旬開盤，那么短短20多天的積累客戶時間將會給營銷環(huán)節(jié)帶來較大壓力。戶型分析田園新城公寓戶型面積為45，獨立廚衛(wèi)，無陽臺。小高層戶型全為120-130三房戶型，一梯兩戶，南北通透，270度八角觀景窗是本

31、戶型的亮點。高層戶型有91-100兩房和三房戶型，兩梯四戶，三房為南北通透，二房為南向戶型，廚衛(wèi)雖存在采光缺乏的問題，但整體布局還算合理。 小高層A戶型三室二廳一衛(wèi) 約120 高層B戶型二室二廳一衛(wèi) 約91 同致行觀點田園新城位于鄭州市惠濟區(qū)，區(qū)位較為偏僻，但工程臨近海洋館，隸屬北區(qū)中央居住區(qū)，存在價值提升空間，且工程戶型設(shè)計合理，以舒適為主的戶型符合周邊居民需求特點。市政協(xié)在工程前期有局部團購，政府官員的入住從另一方面也提升了工程價值但從目前市場整體情況來看，未來工程要實現(xiàn)良好銷售，還需加強推廣力度，以提高工程影響力和群眾認可度。1.2、東方.鼎盛時代工程概況東方鼎盛時代工程位于鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)

32、東路與商鼎路交匯處東南角，工程總建筑面積約23萬平米，容積率2.43，是板塊內(nèi)少有的密度較低工程。工程位于鄭東CBD核心商務(wù)區(qū)的東南側(cè)，北接七里河、東臨鄭東新客站，南面是康平路小學、第九十六中學，一號地鐵站點也臨近工程。工程區(qū)域環(huán)境優(yōu)美、配套完備、交通順暢、生活便利。雖然目前工程周邊入住率較低，但工程區(qū)位優(yōu)越，自身綜合價值較高，具有較強吸引力。東方鼎盛時代農(nóng)業(yè)東路商鼎路一 期 東方鼎盛時代分兩期開發(fā)，共1700余戶，地下車位多達1551個。社區(qū)采取圍合式布局，建筑和戶型設(shè)計舒適度較高。一期為10棟樓，產(chǎn)品均為11-18層的薄板建筑，兩梯三戶，非常宜居。小區(qū)內(nèi)自設(shè)國際雙語幼兒園，與周邊的教育資源

33、形成全程教育體系。推廣分析東方鼎盛時代于7月22日在大河報上首次報廣，當月累計在大河報報廣3次，媒體推廣力度一般。工程7月31日售樓部公開，當日客戶蜂擁而至，再次印證了工程自身的強勢吸引力。戶型分析本工程戶型符合主流需求，面積在80-160之間，以85左右的兩房，110-130舒適三房為主，戶型布局設(shè)計合理，功能完善。兩房兩廳一衛(wèi) 約85 三室二廳二衛(wèi) 約130 工程兩房戶型均為兩梯三戶的設(shè)計,且近三分之二的戶型南北通透，明顯優(yōu)于周邊樓盤，在鄭州市較為罕見，因此本工程兩房在實用率及通透性上周邊工程不可比較，競爭優(yōu)勢明顯。工程三房優(yōu)勢更為明顯，南北通透，雙陽臺設(shè)計，且空間布局合理，平面結(jié)構(gòu)為兩梯

34、三戶及兩梯兩戶，較周邊工程戶型空間布局更為合理實用。同致行觀點東方鼎盛時代工程前身為“陽光.公園道，曾經(jīng)榮獲博鰲房產(chǎn)論壇2021年度中國房地產(chǎn)十大風氣樓盤，工程自身區(qū)位絕佳、產(chǎn)品優(yōu)勢突出，在09年因資金問題開始停滯。目前被東方鼎盛地產(chǎn)開展重新包裝推出，時下工程區(qū)域愈加成熟，在售樓盤卻寥寥無幾，競爭壓力極小，預計上市之后將再次掀起鄭東新區(qū)的熱銷高潮。2、樓盤活動2.1、7月樓市營銷活動概覽2021年7月鄭州樓盤營銷信息一覽表工程名稱營銷信息康橋.溪山御府7月3日全城VIP認籌。橡樹玫瑰城5000-10000元優(yōu)惠預約熾熱進行中。鑫苑.逸品香山持當日報廣于7月15日前至現(xiàn)場購房即可獲得6666元家

35、電基金。正商.幸福港灣精致兩居送15000元；幸福三居送25000元；局部房源送地下室。錦藝.國際華都購置指定戶型，暢享6666元家電大禮包。嘉辰時代公寓7月5日VIP會所招募全城盛大啟動。中豪.匯景灣中豪.匯景灣獨家冠名林憶蓮鄭州演唱會；7月17日開盤。建業(yè).密碼國際7月18日，建業(yè).密碼國際風范開盤！中原新城4萬元中原新城輕松購2房。鄭東寬HOUSE7月18日三期開盤，3重優(yōu)惠激情獻禮，交5000有時機抵14000元。美景鴻城7月3日二期開盤，當日勁銷1100余套。升龍鳳凰城到訪即可參加幸運轉(zhuǎn)盤抽獎；30全明雙氣首付2萬；認購兩房、三房最高優(yōu)惠3.8萬。清華.憶江南7月17日，中原游閑文化

36、論壇于清華.憶江南隆重舉行；7月18日，清華.憶江南杯少兒DIY才藝大賽正式開始。正商.明鉆最高優(yōu)惠20000元，看房送好禮。晶華城7月17日三期公開。東方.鼎盛時代7月31日東方鼎盛時代銷售中心開放。7月份，鄭州市有多個工程進行加推、開盤、認籌等活動，優(yōu)惠力度也依然較大，大多工程仍采用訂金抵房款的優(yōu)惠，開盤工程開盤當日優(yōu)惠通常都在總房款的3%-4%水平。同時還有較多工程采用購房送大禮以及抽獎活動，如送家電、禮包等，各工程均在堅挺房價的同時以大量優(yōu)惠吸引客戶，力求實現(xiàn)快速去化目標。而清華.憶江南、中豪.匯景灣等工程那么采用多樣化營銷手段頻繁推廣方式，通過贊助名人講座、舉行少兒活動、論壇活動等方

37、式聚集人氣，為工程后期銷售做足客戶積累。2.2、7月3日康橋.溪山御府VIP認籌2.2.1 工程概況康橋.溪山御府位于隴海路與嵩山路交匯處西南角金水河畔。工程總占地8.5萬平方米，總建筑面積40萬平方米，容積率4，綠化率為35%。本工程地處西區(qū)核心區(qū)域，生活氣氛相當成熟，周邊配套齊全，尤其教育、醫(yī)療資源十分優(yōu)越。工程分3期開發(fā)，第一期開發(fā)四棟樓，總建面為11萬平方米。建筑外立面采用Art-deco建筑風格，由為奧運會水立方建造外立面的中建國際公司承建。工程景觀設(shè)計由貝爾高林設(shè)計事務(wù)所擔當，欲打造市中心高檔住宅社區(qū)?？禈蛳接≌a(chǎn)品設(shè)計以57-86兩房和88-136三房為主，還有少量四房，產(chǎn)

38、品線豐富，適合不同人群的需要。產(chǎn)品戶型設(shè)計功能性、實用性非常突出，贈送面積創(chuàng)新方面采用較少。2.2.2推廣分析康橋溪山御府于5月11日首次報廣，5、6月份每月集中投放廣告13次，推廣力度較大。工程售樓部開放后，6月中旬相繼舉辦產(chǎn)品咨詢體驗、端午文化節(jié)等專場親民活動。工程在大學路航海路交叉口豎起大型廣告牌進行展示，首次認籌在嵩山路、隴海路沿線設(shè)置導視牌，引導展示較好。2.2.3認籌現(xiàn)場及優(yōu)惠7月3日，溪山御府工程VIP卡正式公開發(fā)行，現(xiàn)場人氣十足。從售樓部外?？寇囕v及與客戶交談發(fā)現(xiàn)辦卡客戶以周邊居住人群為主，大多為中老年客戶。至上午十點左右已辦理會員卡近300張，至周日辦卡大概有1200多張。本

39、次辦卡只需持5萬元銀行存款回執(zhí)單和身份證即可辦理，當天辦理VIP卡的可獲得由康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司送出的夏日床上藤席套裝一份。排卡序號不作為選房序號，VIP卡辦理一直持續(xù)至開盤前，開盤時持卡客戶可享受額外2%的購房優(yōu)惠。 2.2.4 同致行觀點溪山御府工程地處鄭州市西部老城區(qū)核心地段，區(qū)域內(nèi)大學路商圈已經(jīng)十分成熟，周邊醫(yī)療、教育配套資源豐富，區(qū)位優(yōu)勢突出，工程體量大、前期形象展示、推廣效果較好，對周邊居民具有較大吸引力。7月3日首次認籌，人氣相對較旺，兩天辦理會員卡1200多張，且工程客戶多為改善性需求客戶，對工程區(qū)位、品質(zhì)較為認可，預計開盤將取得較好的去化。2.3、7月3日英地.天驕華庭

40、VIP認籌工程概況 英地天驕華庭位于花園路農(nóng)科路口，工程總占地132畝，總建筑面積30萬平方米，容積率3.5，綠化率高達56，建筑密度低于22。社區(qū)分兩期開發(fā)，一期為6棟33層的高層住宅，戶型面積從78至143不等。社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有一所9班幼兒園、泛會所以及1.4萬平米的商業(yè)配套。工程周圍交通便利，居住氣氛濃厚，生活配套完善，人文氣氛較濃，是市區(qū)黃金地段之一，區(qū)位優(yōu)勢明顯。推廣分析英地天驕華庭自4月28日全城公開到7月3日VIP客戶認籌，共累計投放報廣11次，報廣力度較低，廣告主要訴求語以“一代天驕，靜享華庭為主，強調(diào)工程高品質(zhì)。在報廣之外，工程推廣還借助公交站牌廣告、道旗、戶外大牌、網(wǎng)絡(luò)等主流媒

41、體進行宣傳，目前來訪登記客戶已達5000余組。產(chǎn)品分析英地天驕華庭建筑風格將古典主義與現(xiàn)代簡約融合在一起。在規(guī)劃上，工程采用低密度大圍合的建筑布局模式，板點結(jié)合，打破城市街道一堵墻式的線性空間。園林整體布局以中央水景為主，散落在社區(qū)的小景觀為輔，并給予每一個景觀點以獨特的名稱，極大增強了客戶吸引力。目前工程一期一批房源為1、2、5號樓，戶型為80二房和120140三房，共計640套左右，其中二房400余套，三房缺乏200套。戶型設(shè)計方正實用，功能分區(qū)合理，動靜別離，并有較多的贈送面積，如落地凸窗、室內(nèi)花園、挑高景觀露臺等。88二室二廳 78二室二廳 140三室二廳 143三室二廳 活動分析英地

42、天驕華庭7月3日辦理VIP入會活動現(xiàn)場氣氛火爆。由于本次辦卡順序便是開盤選房順序，因此客戶熱情高漲，不少客戶在7月3日之前便在外場排起了長隊，工程人氣之旺可見一斑。本次認籌活動中，客戶需交納2萬元入會費辦理“英地會會員卡，由此享受開盤優(yōu)惠，認籌當天共辦理會員卡800余張。同致行觀點英地天驕華庭是高速集團在中心城區(qū)的一個品質(zhì)樓盤，工程優(yōu)勢明顯，賣點較多，產(chǎn)品與相鄰藍堡灣具有一定差異性，戶型面積集中在80140平方米左右，是市場主流需求戶型。工程開盤均價預計在8000元/左右，從目前認籌情況來看，客戶認可度較高，預計開盤即將熱銷。2.4、7月10日美之上開盤工程概況 美之上工程位于惠濟區(qū)三全路與索

43、凌路交匯處，由鄭州美景置業(yè)開發(fā)。工程規(guī)模較小，僅規(guī)劃有一棟26層高層、兩棟6層多層住宅，住宅規(guī)劃總戶數(shù)190余戶。工程臨近鄭州大學體育學院和省體育中心、北大學城，擁有一定人文氣氛，但當前人氣缺乏，配套稍顯欠缺，且工程規(guī)模較小，客戶接受度不強。推廣分析美之上工程于4月28日首次在大河報報廣，以“2021美景置業(yè)傾心力作美之上、“美麗之上，生活至尚為主要訴求，彰顯品質(zhì)生活形象。工程共于6月份發(fā)布7次報廣，以軟文結(jié)合硬廣的形式解析工程品質(zhì)、高性價比，以及具體產(chǎn)品信息，廣告力度相對較大。7月份發(fā)布報廣2次，告知開盤信息，開盤后推廣減弱。推售分析美之上此次開盤將3棟樓、190余套房源盡數(shù)推出，其中1、2

44、號樓為6層多層，均為兩個單元、一梯兩戶，主力戶型為103和134三房，戶型設(shè)計南北通透。3號樓為26層板式高層，僅一個單元，兩梯六戶，皆為85-90兩房。據(jù)現(xiàn)場調(diào)研來看，多層房源優(yōu)惠后開盤均價約為5800元/，高層房源優(yōu)惠后均價約為5200-5300元/，樓層價差不大。活動分析工程開盤之前經(jīng)過約3個月的公開蓄水期，約積累VIP客戶600組。開盤當日推出訂房優(yōu)惠凡7月10日-11日訂房者，可直減1萬元房款，并額外贈送1%房款優(yōu)惠。就選房結(jié)果來看，開盤當日銷售率約達80%，與其他工程相比，解籌率較高。 同致行觀點美之上工程區(qū)位一般，且工程本身規(guī)模較小，不具有社區(qū)性，在一定程度上增加了客戶心理排斥度

45、。但工程戶型設(shè)計皆為市場主流需求的兩房、三房，加上美景的品牌優(yōu)勢，較好的實現(xiàn)了工程快速去化。2.5、7月17日中豪.匯景灣一期開盤工程概況七里河心怡路金水東路一期 中豪.匯景灣由河南中豪置業(yè)開發(fā)，工程位于金水東路與心怡路交匯處，占地面積9.4萬平方米，總建筑面積達33萬平方米。工程臨近CBD中央商務(wù)區(qū)、CGD中央政務(wù)區(qū)以及未來新東站商圈，交通便利，周邊配套資源豐富，地段價值潛力較大。工程地塊方正，規(guī)劃為囊括住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓等多種物業(yè)類型的城市綜合體，整體采用ArtDeco建筑風格，為鄭東新區(qū)高品質(zhì)新盤。工程整體定位為灣景高尚住區(qū)，產(chǎn)品注重舒適度和品質(zhì)感。此次推出的四棟樓全部為1梯3戶，

46、最小戶型為88。兩房戶型88124，附帶贈送面積，可實現(xiàn)兩房變?nèi)?；三房戶?43，南北通透、闊綽舒適；少量四房戶型，面積到達178， 大客廳、大臥室，極具奢華。推廣分析中豪.匯景灣自5月首次公開以來，通過大河報等媒體一共報廣12次，頻率一般。該工程賣點較多，但在推廣時并不僅僅強調(diào)其“金水路、“新東站等地段優(yōu)勢廣為熟知的明顯優(yōu)勢，而是突出其臨七里河的“灣景噱頭七里河改造正在進行，較好的拔高了工程檔次，取得了較好的推廣效果。推售及價格分析中豪.匯景灣一期房源共計784套，其中主要為兩房、三房產(chǎn)品，輔以少量四房。工程5月開始積累客戶，6月26日公開認籌，當日認籌客戶接近1000組，情況較好。7月1

47、7日開盤，優(yōu)惠措施為兩房二萬抵四萬，三房以上二萬抵五萬，換算后優(yōu)惠幅度在2%-3%，優(yōu)惠后銷售價格6900-7900元/平方米，銷售均價約為7500元/平方米。開盤當日銷售場面火爆，銷售率約達90%。 同致行觀點中豪.匯景灣依托自身工程特點，客戶定位為改善型需求客戶，在產(chǎn)品設(shè)計以及營銷推廣等方面目標明確，尤其在推廣方面成功將產(chǎn)品形象拔高到高品質(zhì)住區(qū)。價格方面，該工程考慮了目前市場下行預期濃厚，改善型客戶最易觀望的實際情況，采取較為謹慎的定價策略，開盤價格在多數(shù)客戶預期之內(nèi)，且大多戶型均有大量面積贈送，最終依靠性價比爭取客戶決策，較好的實現(xiàn)了工程快速去化。2.6、7月18日建業(yè).密碼國際開盤工程

48、概況密碼國際和4#3#2#1# 建業(yè).密碼國際位于嵩山路與棉紡路交匯處北200米，由河南建業(yè)住宅建設(shè)開發(fā)。工程總占地1.4萬，總建筑面積約5.7萬，規(guī)劃總戶數(shù)476戶。工程建筑規(guī)劃設(shè)計由蘭閩先生擔綱，采用后現(xiàn)代建筑風格，白黃相間的立面凸顯立體感。工程隸屬碧沙崗商圈，并臨近二七商圈，周邊有蘇寧電器、丹尼斯、五星電器、國美電器等商業(yè)配套，距離碧沙崗公園約500米。推廣分析建業(yè).密碼國際推廣力度較小，自公開入市到開盤前夕共投放報廣11次，以整版和半版為主。形象期報廣以“風格派建筑 生而有別、“見你所未見 讓生活具有欣賞價值為主要訴求語，凸顯工程品質(zhì)、高端的形象，以硬廣結(jié)合軟文的方式進行產(chǎn)品細節(jié)解析，

49、并于6月20日舉行產(chǎn)品發(fā)布會和VIP招募活動。推售及價格分析建業(yè).密碼國際開盤推出1-3號三棟26層的高層住宅，皆為獨單元設(shè)計。其中1號樓為兩梯三戶，戶型為151.03四房、117.75和137.81三房；2號樓也為兩梯三戶設(shè)計，戶型分布為133.27和114.61三房、143.93四房；3號樓平層兩梯六戶，戶型為55.43和58.39一房、88.49三房。本次共推出297套房源，開盤當日售出126套，銷售率為42%，優(yōu)惠后均價約為7100-7200元/，暢銷戶型為88.49三房。優(yōu)惠活動開盤當日針對VIP客戶推出優(yōu)惠：一次性付款優(yōu)惠4%房款，并直減1萬元現(xiàn)金；按揭付款優(yōu)惠2%房款，并直減50

50、00元現(xiàn)金。凡7月18日以后購房者，各優(yōu)惠均減半。同致行觀點建業(yè).密碼國際位處成熟居住區(qū)，周邊配套齊全，人群吸附力較強。工程依據(jù)地段優(yōu)勢和建業(yè)的品牌影響力，在推廣力度較小的情況下，引起了較高的客戶關(guān)注度，因此在均價較高的情況下，相比周邊其他工程取得了較高銷售率。但工程本身規(guī)模較小，產(chǎn)品規(guī)劃上大戶型過多，面積較大，因此拉低了整體銷售率，就當日成交情況來看，140以上戶型銷售效果較差。四、數(shù)據(jù)樓市1、商品房市場2021年7月，商品房供給量持續(xù)維持高位，單月批準預售過百萬，到達109.73萬平方米，環(huán)比增加2.2%，同比那么大幅增加962%，成交量也出現(xiàn)較大幅度上升，到達99.45萬平方米，環(huán)比上漲

51、31.7%，同比8.2%，鄭州市場淡季不淡，供需兩旺主要是由于局部大盤集中開盤或簽約。價格方面，本月商品房成交均價自上月走高后，本月出現(xiàn)下滑，為6025元/，環(huán)比減少5.4%，同比上漲21.7%。 數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局從供求關(guān)系來看，市場并未好轉(zhuǎn)。本月雖然成交有所放量，但依然是供大于求，7月供求比為1：0.9，連續(xù)第三個月供求比小于1。數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局本月市場上五花八門的促銷手段實際上是試探性的調(diào)價行為，供方正在反復試探需方的心理價格預期。從本月供求來看，供方不可盲目樂觀，雖然鄭州市場潛在需求旺盛，但市場尚未探底，客戶普遍缺乏價格上漲預期，觀望氣氛依存，后市尚需更大的優(yōu)惠力度來打破三個

52、月以來的供大于求局面，促使市場筑底成功，重回平穩(wěn)健康開展狀況。2、商品住宅市場2.1、整體市場2021年7月，鄭州市商品住宅供給量97.02萬平方米，環(huán)比增加8.6%，同比那么大幅增加10倍。成交方面與整體市場相似，本月出現(xiàn)一定幅度反彈，成交量到達81.51萬平方米，環(huán)比增加37.5%，同比減少12.2%。成交均價5318元/平方米，自上月微降后本月環(huán)比再次小幅下降1.9%，同比那么上漲14%。供求關(guān)系方面，本月雖較上月有所緩和，但供求比依然小于1，供大于求局面持續(xù)。數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局2.2、細分市場、區(qū)域市場細分2021年7月，金水區(qū)依然是鄭州市商品住宅主要成交區(qū)域，該區(qū)域在售工程眾多，

53、一直是鄭州房地產(chǎn)活潑區(qū)域。管城區(qū)美景鴻城、新藍鉆等大盤本月集中開盤，成交量明顯提升，單月成交突破20萬，該區(qū)域房地產(chǎn)市場主要依靠大型城中村改造工程支撐。價格方面，鄭東新區(qū)本月成交均價再次沖高突破7000，到達7074元/平方米。鄭東新區(qū)房源稀缺，而需求旺盛，支撐了該區(qū)域價格持續(xù)走高。數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局、客戶來源細分從客戶來源來看，2021年1-7月，省內(nèi)其他地市是鄭州住房的主要客戶來源。該區(qū)域客戶1-7月累計成交量到達262萬平方米，占比到達50.11%。鄭州市區(qū)客戶成交量185.39萬平方米，占比35%，從成交價格來看，市區(qū)客戶成交量中有相當體量的經(jīng)濟適用房。 數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局、物

54、業(yè)類型細分從物業(yè)類型來看，高層住宅已經(jīng)成為鄭州市場的主流產(chǎn)品。2021年7月鄭州高層住宅供給量85.5萬平方米，成交量68.5萬平方米，占據(jù)8成以上市場份額，從供求關(guān)系來看，高層住宅已經(jīng)出現(xiàn)明顯供大于求局面，而多層住宅供給較少，需求旺盛，7月供求比高達1：2.8，市場對多層產(chǎn)品依然青睞有加。數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局、面積段細分從住宅市場面積細分來看，80-90、120-144平方米面積段套型是市場的主流套型，該面積段主要為舒適型的2房和3房產(chǎn)品，供給量和成交量均占據(jù)市場較大份額。從供求關(guān)系來看，由于本月整體市場供大于求，各面積段住宅也根本都是供大于求，其中90-100平方米產(chǎn)品供求最為懸殊，供求

55、比僅為1:0.3，市場去化壓力巨大，該面積段住房既無法做到舒適型的3房產(chǎn)品，也無法享受政策對90平方米以下套型的保護措施，市場接受度最低。另外，144平方米以上的大戶型產(chǎn)品本月出現(xiàn)供小于求，大戶型產(chǎn)品在鄭州市場去化速度較慢，市場規(guī)模一直較小，供方對此類產(chǎn)品的開發(fā)較為謹慎，但其市場需求不應(yīng)無視，市場潛力依然存在。數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局、價格段細分從住宅市場成交價格來看，5000-6000、6000-7000元/平方米占據(jù)鄭州市場主要價格區(qū)間，該價格區(qū)間7月成交量到達47.41萬平方米，占總量的58%。另外2500-3000元/平方米價格段7月成交量突破10萬平方米，該價格段主要為經(jīng)濟適用房，隨著

56、保障性住房建設(shè)力度不斷加大，經(jīng)濟適用房逐漸成為鄭州住宅市場的重要組成局部。數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局3、商品非住宅市場與住宅市場不同，鄭州市非住宅市場近階段市場活潑度極高。7月，非住宅供給量12.71萬平方米，環(huán)比減少29.4%，同比上漲742%。成交量那么創(chuàng)12個月以來新高，到達17.94萬平方米，環(huán)比增加10.7%，同比上漲15.4%。成交均價9234元/平方米，環(huán)比下降6.3%，同比上漲38.8%。2021年4月以來，得益于住宅市場宏觀調(diào)控的“擠出效應(yīng)，鄭州市非住宅市場供給開始放量，5月供給量更是沖高到26.42萬平方米，成交量跟隨供給持續(xù)走高，本月更是扭轉(zhuǎn)供求局面，出現(xiàn)供小于求。鄭州非住宅

57、市場可謂一片繁榮。 數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局2021年7月，鄭東新區(qū)匯智金融大廈等寫字樓工程放量成交，使東區(qū)依然引領(lǐng)鄭州非住宅市場。金水區(qū)作為鄭州市較為成熟的商務(wù)辦公區(qū)，非住宅市場一直較為穩(wěn)定。其他區(qū)域目前商務(wù)氣氛較弱，非住宅市場主要是社區(qū)底商，市場規(guī)模較小。 數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局4、二手房市場2021年7月，鄭州市二手房市場交易量22.13萬平方米，環(huán)比上漲18.3%，同比減少4.8%。備案成交均價為4252元/平方米，環(huán)比增加4.7%，同比增加29.4%。鄭州市二手房市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)。數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局五、樓盤銷售top50列表根據(jù)同致行研究中心對鄭州市主要在售樓盤的監(jiān)控，7月市區(qū)17

58、1個在售工程不含尾盤，共銷售商品房8007套，環(huán)比增長約35%。本月0成交工程共30個，較上月減少4個；銷售1-30套之間的工程有94個，比上月增加10個；銷售31-50套之間的工程有12個，比上月減少7個；銷售51-100套的工程14個，比上月增加1個；單月銷售超過100套的工程21個，比上月增加5個，TOP50工程具體成交情況請參見下表： 典型樓盤7月銷售套數(shù)top50 單位：、元/序號區(qū)域工程名稱成交套數(shù)成交面積成交均價開發(fā)企業(yè)開盤時間1管城區(qū)美景鴻城951825105625 河南美景鴻城置業(yè)2021.122金水區(qū)大觀611717655617 河南金林置業(yè)2021.63管城區(qū)正商新藍鉆5

59、11544746148 河南正商置業(yè)2021.104二七區(qū)帝湖花園476419853032 鄭州布瑞克房地產(chǎn)開發(fā)2005.65二七區(qū)升龍國際中心376230286880 鄭州尚錦房地產(chǎn)開發(fā)2021.56中原區(qū)中原新城327217426320 鄭州元龍房地產(chǎn)開發(fā)2021.127中原區(qū)九龍城204193974484 鄭州九龍城房地產(chǎn)有限責任公司2021.68金水區(qū)升龍鳳凰城203158596729 河南捷宏置業(yè)2021.119金水區(qū)清水苑小區(qū)202168464940 鄭州清水苑置業(yè)2021.510惠濟區(qū)托斯卡納192167365125 河南利海房地產(chǎn)開發(fā)2021.711二七區(qū)亞新.橄欖城一期189

60、79766813 鄭州亞新房地產(chǎn)開發(fā)2021.1112中原區(qū)西湖秋韻177154472021 河南天榮置業(yè)2021.413金水區(qū)曼哈頓廣場166108167154 河南升龍置業(yè)2007.214二七區(qū)海豫花園157117004258 鄭州海豫置業(yè)2021.615金水區(qū)河南天佑住宅小區(qū)142146102629 鄭州銀科置業(yè)2021.1016管城區(qū)幸福港灣136122185531 河南正商置業(yè)2021.917鄭東新區(qū)匯智金融大廈128416927586 鄭州匯智置業(yè)2021.618惠濟區(qū)美之上124116155310 鄭州春城置業(yè)2021.719中原區(qū)錦藝國際華都11383596433 鄭州翰園置業(yè)