桂林客戶群分析

1、客戶群分析(fnx)恒越地產(chǎn)研究(ynji)小組一、市場(chǎng)分析共三十八頁(yè)外地(wid)市場(chǎng)本地(bnd)市場(chǎng)市場(chǎng)分析1、消費(fèi)者居住現(xiàn)狀2、消費(fèi)者需求狀況3、對(duì)于桂林市本地市場(chǎng)總結(jié)1、消費(fèi)者主體結(jié)構(gòu)2、地區(qū)自身優(yōu)勢(shì)3、外地置業(yè)城區(qū)選擇4、2010年樓盤外銷數(shù)量構(gòu)成共三十八頁(yè)消費(fèi)者居住(jzh)現(xiàn)狀根據(jù)調(diào)查(dio ch)，目前桂林市居民的家庭月收入在2000至2500元之間的比例最高，達(dá)18.25；6000元以上的高薪家庭比例最小，僅占1.8%。桂林的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，大部分的居民的居住現(xiàn)狀為自購(gòu)商品房，所占比例高達(dá)38.73%；其次，為出租房，占32.3%；經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的占13.7%；單位福

2、利分房的占10.27%；其他占5%。共三十八頁(yè)同時(shí)，高達(dá)56.76%的人群覺(jué)得買房難，房?jī)r(jià)高出所能承受(chngshu)范圍，23%的人群認(rèn)為不難，可以輕松買到自己心儀的房子，另外，還有20.24%的人群認(rèn)為買房較難，因?yàn)橘I房人多，看中的房源很難搶到。消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)看法(kn f)共三十八頁(yè)消費(fèi)者需求(xqi)狀況顯然(xinrn)，目前（2009年）高達(dá)3568元/平方米的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)80%人群的承受能力，令許多消費(fèi)者望而卻步。共三十八頁(yè)消費(fèi)者需求(xqi)狀況消費(fèi)者預(yù)購(gòu)(ygu)建筑面積另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購(gòu)買商品房，預(yù)購(gòu)的建筑面積也相對(duì)越大。共三十八頁(yè)消費(fèi)者的購(gòu)房計(jì)劃(jhu)

3、及購(gòu)房類型消費(fèi)者需求(xqi)狀況由此可見(jiàn)，消費(fèi)者的觀望心態(tài)占主體。共三十八頁(yè)消費(fèi)者需求(xqi)狀況購(gòu)房戶型(h xn)意向共三十八頁(yè)消費(fèi)者需求(xqi)狀況購(gòu)房動(dòng)機(jī)(dngj)共三十八頁(yè)桂林未來(lái)(wili)房?jī)r(jià)走勢(shì)由此可見(jiàn)，大部分消費(fèi)者對(duì)桂林房?jī)r(jià)看漲，同時(shí)，對(duì)長(zhǎng)期(chngq)房?jī)r(jià)的看法與近期的看法有相當(dāng)?shù)囊恢滦?。共三十八?yè)宏觀調(diào)控政策(zhngc)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房計(jì)劃的影響據(jù)調(diào)查，53.25%的消費(fèi)者的購(gòu)房計(jì)劃受宏觀調(diào)控政策的影響(yngxing)，而46.75%的消費(fèi)者則表示宏觀調(diào)控政策不會(huì)影響到他們的購(gòu)房計(jì)劃。面對(duì)當(dāng)前的宏觀政策，有購(gòu)房計(jì)劃的消費(fèi)者人群中，42.75%的選擇延緩購(gòu)買計(jì)劃；

4、看準(zhǔn)就買，不受宏觀政策影響的占47.25%；同時(shí)，有10%的人則認(rèn)為以后房?jī)r(jià)更高，趁別人猶豫趕緊買。共三十八頁(yè)對(duì)于桂林市本地市場(chǎng)(shchng)總結(jié)桂林居民對(duì)房屋的剛性需求將強(qiáng)，但是自購(gòu)商品房的比例(bl)卻只占39%；大部分的居民可以認(rèn)為房?jī)r(jià)高出所能承受的范圍，所以本公司在制定價(jià)格戰(zhàn)略的時(shí)候需要考慮當(dāng)?shù)鼐用竦某惺苣芰?；小戶型銷量需求多余大戶型，開(kāi)發(fā)商可以考慮以小戶型為主以滿足大部分消費(fèi)者需求；桂林市本地市場(chǎng)主要需求為普通商業(yè)住宅，高檔樓盤在本地市場(chǎng)銷售量不大，主要針對(duì)外地市場(chǎng)購(gòu)房者的首次置業(yè)明顯，交通環(huán)境和周邊配套是消費(fèi)者最關(guān)注的購(gòu)房因素點(diǎn)擊它共三十八頁(yè)消費(fèi)者主體(zht)結(jié)構(gòu)群體原因權(quán)重A

5、:在桂林學(xué)習(xí)、工作者桂林高校眾多，許多外地學(xué)子學(xué)成或南下或北上闖蕩，大城市幾年的打拼發(fā)現(xiàn)工資增速遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)的瘋漲，桂林的相對(duì)低房?jī)r(jià)、曾經(jīng)大學(xué)生活的小美好讓其產(chǎn)生了回歸心。較重B：向往桂林美景和良好環(huán)境享受桂林市美景及恬靜的生活逐年加重C:受桂林低房?jī)r(jià)吸引的外地購(gòu)房者桂林市與海南房地產(chǎn)市場(chǎng)十分相似，但房?jī)r(jià)卻是海南的1/4，而且相比廣西的南寧、柳州也屬于低檔次房?jī)r(jià)較輕D:外地炒房團(tuán)高鐵的建成和2個(gè)新區(qū)的發(fā)展以及桂林城市品質(zhì)的整個(gè)提升，潛力巨大較輕共三十八頁(yè)地區(qū)(dq)自身優(yōu)勢(shì)群體原因權(quán)重A: 山水和“新區(qū)”的完美結(jié)合擁有山水景觀優(yōu)勢(shì)、具備桂林特質(zhì)的中高端樓盤，往往成為外地購(gòu)房者的置業(yè)首選，外銷比例

6、較火較重B： 教育資源豐富、文化氛圍濃厚高校、初中、小學(xué)數(shù)量眾多，為下一代做準(zhǔn)備較重C:新版塊發(fā)展的巨大潛力設(shè)計(jì)有花園洋房、別墅、類別墅 等多種類型的產(chǎn)品，售價(jià)在380010000元間，CBD大盤成外銷大戶較輕共三十八頁(yè)外地置業(yè)城區(qū)(chngq)選擇七星區(qū)臨桂新區(qū)八里街外地置業(yè)城區(qū)選擇共三十八頁(yè)2010年樓盤外銷數(shù)量(shling)構(gòu)成共三十八頁(yè)若企業(yè)將客戶群分為本地市場(chǎng)和外地市場(chǎng)客戶群時(shí)，應(yīng)該綜合考慮(kol)各方面的比例，同時(shí)要根據(jù)消費(fèi)者的購(gòu)買習(xí)慣和購(gòu)買喜好進(jìn)行產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。寫(xiě)得有點(diǎn)欠缺。實(shí)在不得就這樣寫(xiě)上去啦總結(jié)(zngji)二、桂林市樓房需求分析共三十八頁(yè)（一）消費(fèi)者需求(xqi)

7、調(diào)查此次調(diào)查的對(duì)象主要為目前的購(gòu)房主力軍80后年輕人。問(wèn)卷登記率在90%以上，共收回有效問(wèn)卷335份，從而保證了能夠(nnggu)了解更真實(shí)、更全面的信息。共三十八頁(yè)意向購(gòu)買片區(qū)（09年十一）從圖1、圖2個(gè)圖表的對(duì)比情況可以看出，七星區(qū)仍是廣大購(gòu)房者置業(yè)的首選區(qū)域，其他的區(qū)域變化不大，唯一有變化的是去年墊底的臨桂新區(qū)今年超越八里 街，脫掉了“倒數(shù)第一”的帽子。這皆歸功于臨桂新區(qū)今年大張旗鼓的城建，各項(xiàng)配套設(shè)施在政府規(guī)劃中雛形初現(xiàn)，購(gòu)房者對(duì)于臨桂新區(qū)的各項(xiàng)預(yù)期開(kāi)始提高，從而 在市民心中的位置有了顯著提升。與臨桂相比，八里街的發(fā)展則稍顯滯后了。并且，在市區(qū)土地資源日益減少的情況下，開(kāi)發(fā)商的拿地目標(biāo)

8、(mbio)都開(kāi)始轉(zhuǎn)向臨 桂，2010年的新盤中臨桂樓盤就占了六成，住宅的郊區(qū)化是不可避免的。共三十八頁(yè)09年十一(ShY)跟10年五一比較2009年十一心理(xnl)價(jià)位2010年五一心理價(jià)位2009年十一桂林購(gòu)房者購(gòu)房置業(yè)所考慮的因素2010年五一桂林購(gòu)房者購(gòu)房置業(yè)所考慮的因素共三十八頁(yè)對(duì)樓盤類型(lixng)需求共三十八頁(yè)消費(fèi)者需求(xqi)分析從圖5、圖6可以看出，桂林購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)房要素的選擇上已經(jīng)有了明顯的變化。戶型成為購(gòu)房者首先考慮的要素，而不再是地段交通。這是一個(gè)可喜的變化，因?yàn)樵诠鹆址康禺a(chǎn)快速發(fā)展的今天，如果購(gòu)房者對(duì)于地段的依賴性不減的話，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展絕對(duì)是一個(gè)巨大

9、的拘囿。 通過(guò)以上的消費(fèi)者調(diào)查，桂林市消費(fèi)者對(duì)樓房的價(jià)格預(yù)期有小幅度上升，說(shuō)明對(duì)桂林市房地產(chǎn)發(fā)展前景看好，而且在購(gòu)房要素的選擇上已經(jīng)有了明顯的變化，戶型成為首要考慮的因素，而不再是交通地段，這位不在黃金地段的樓盤(lu pn)來(lái)說(shuō)是一個(gè)可喜的變化，也會(huì)對(duì)桂林市房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展起到積極地作用。共三十八頁(yè)三、客戶群分析(fnx)共三十八頁(yè)三、客戶群分析(fnx)1、桂林市2010上半年工薪報(bào)酬工資報(bào)酬持續(xù)增長(zhǎng)，居民消費(fèi)能力大幅提高上半年，桂林市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬為42.23億元，比上年同期增長(zhǎng)12.1%，其中職工工資總額為40.94億元，同比增長(zhǎng)12.2%。在崗職工平均工資(pn jn

10、 n z)14064元，比上年同期增加1401元，同比增長(zhǎng)11.1%。共三十八頁(yè)三、客戶群分析(fnx) 從桂林市2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好情況來(lái)說(shuō)，今年工資薪酬又能步入一個(gè)新的臺(tái)階，雖然今年的通貨膨脹稍微嚴(yán)重，但預(yù)計(jì)全年工資的漲幅已經(jīng)(y jing)超過(guò)CPI的漲幅，居民的生活水平在不斷提高。而且對(duì)于桂林市的發(fā)展預(yù)期也是保持比較樂(lè)觀的態(tài)度，對(duì)桂林市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也同樣持有信心共三十八頁(yè)三、客戶群分析(fnx)2、我國(guó)正加速進(jìn)入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老市場(chǎng)巨大（1）老齡人口數(shù)量龐大根據(jù)聯(lián)合國(guó)人口署的預(yù)測(cè)，到2020年我國(guó)60歲以上人口將占到總?cè)丝诘?6.7%，2050年將進(jìn)一步上升到31.1%，截至2008

11、年年底全國(guó)老年人口增至1.69億,占總?cè)丝诘?2.79%。預(yù)計(jì)到2050年進(jìn)入重度老齡化階段,屆時(shí)我國(guó)老年人口達(dá)到4.37億,占總?cè)丝?0%以上。中國(guó)內(nèi)地人口老齡化提速，老年人口出現(xiàn)首次增長(zhǎng)高峰，60歲以上人口將從“十一五”年均凈增480萬(wàn)提高到“十二五”的800萬(wàn)左右，2015年總量將突破2億，占總?cè)丝诘?4.8%。（2）遷徙性養(yǎng)老逐步?jīng)_破人們傳統(tǒng)觀念，必然加速旅游城市房地產(chǎn)發(fā)展。（3）老年人口大多(ddu)經(jīng)過(guò)一生的打拼和積蓄，個(gè)人財(cái)富水平較高。（4）2009年底,全市60周歲及以上老年人口為79.5萬(wàn)名,占總?cè)丝跀?shù)的15.54%。這一數(shù)字高出全國(guó)3個(gè)百分點(diǎn),高出廣西2個(gè)百分點(diǎn)。去年桂林市

12、老年人口較上年凈增35896人,而去年全市凈增人口33024人,老年人口凈增數(shù)超過(guò)總?cè)丝趦粼鰯?shù)2872人,這在桂林市人口記錄歷史上還是首次。共三十八頁(yè)三、客戶群分析(fnx)（按年齡與收入綜合劃分）在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51，打算租賃房屋使用權(quán)的占24，希望購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16，打算采取其他形式的占9。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)(sh q)市場(chǎng)前景看好。注明：由于時(shí)間關(guān)系，沒(méi)有來(lái)得及真正進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，只能根據(jù)網(wǎng)上其他城市或者前幾年的數(shù)據(jù)進(jìn)行推測(cè)模擬調(diào)查結(jié)果。樣本量為5000人，各類人群所占比例如下圖所示：共三十八頁(yè)三、客戶群分析(fnx)（

13、樣本分布情況）共三十八頁(yè)三、客戶群分析(fnx)（九大類收入人群所占比例）共三十八頁(yè)三、客戶群分析（年齡(ninlng)與收入的關(guān)系）共三十八頁(yè)九大(ji d)類客戶群分析一，低收入老年：收入低，不介意生活環(huán)境，只希望有個(gè)棲身之地，61%與子女一起住，而36%的老人住在養(yǎng)老院，還有少數(shù)老人自己找個(gè)地方搭起了自己的“家”。對(duì)于重新購(gòu)房的欲望幾乎為0。二，低收入中年：收入低，承擔(dān)(chngdn)家庭經(jīng)濟(jì)重?fù)?dān)，不太介意生活環(huán)境，對(duì)于二次置業(yè)的欲望不強(qiáng)烈。三，低收入青年：收入低，但是卻富有激情，38%與家庭成員一起居住，16%在外面租房子，29%單位分的福利房，3%有自己的房子，14%居住在其他地方。

14、有32%有欲望買價(jià)格低廉的房子。共三十八頁(yè)九大(ji d)類客戶群分析四、中收入老年：收入中等，45%與子女一起居住，23%只有兩個(gè)老人一起住，15%居住在單身公寓，10%愿意住在養(yǎng)老院，7%其他。希望有人陪著，注重房屋周邊的環(huán)境，開(kāi)始注重養(yǎng)生，對(duì)于五、中收入中年：收入中等，對(duì)于環(huán)境配套要求較高，多于一半的人滿足于目前的住房狀況，28%打算另外購(gòu)房做投資或居住。六、中收入青年：看重交通便利，配套設(shè)施環(huán)境，喜歡小戶型，購(gòu)房欲望(ywng)強(qiáng)烈，傾向于經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，性價(jià)比較高的房子。共三十八頁(yè)九大(ji d)類客戶群分析七、高收入老年：非常注重養(yǎng)生，對(duì)房屋周邊環(huán)境的建設(shè)有較高要求，配套健全，環(huán)境清幽，

15、喜歡旅游等休閑方式，68%的老年人希望(xwng)購(gòu)買適合養(yǎng)老的房子。八、高收入中年：開(kāi)始注重養(yǎng)生，喜歡旅游，希望所居住的房子能體現(xiàn)自己的身份地位，對(duì)于設(shè)計(jì)要求較高，45%的表示愿意購(gòu)買環(huán)境好的房子，以備以后養(yǎng)生九、高收入青年：喜歡大戶型，對(duì)戶型設(shè)計(jì)有較高要求，沖動(dòng)消費(fèi)，其中有52%希望再次置業(yè)。共三十八頁(yè)總結(jié)客戶群分析及對(duì)項(xiàng)目(xingm)定位的初步建議：1、桂林市購(gòu)房者對(duì)高檔公寓及別墅的需求量在27%左右，比例較大。說(shuō)明有進(jìn)3成的消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，對(duì)高檔樓盤的承受力較強(qiáng)。2、桂林市本地消費(fèi)者近7成對(duì)買房持觀望的態(tài)度，并有接近8成的消費(fèi)者認(rèn)為桂林市房?jī)r(jià)在未來(lái)兩年保持微漲趨勢(shì)。依據(jù)桂林市經(jīng)濟(jì)

16、發(fā)展形勢(shì)，兩年后居民的工資會(huì)有階段性的突破(tp)，經(jīng)濟(jì)水平定能上一個(gè)新的臺(tái)階，對(duì)高檔樓盤的承受力也會(huì)更強(qiáng)。3、外省人口進(jìn)入桂林旅游已經(jīng)成為規(guī)模經(jīng)濟(jì)。旅游人口一般屬于中高端收入著，經(jīng)濟(jì)水平高于桂林市本地人口。共三十八頁(yè)4、桂林市已經(jīng)(y jing)成為“國(guó)家旅游改革試驗(yàn)區(qū)和全國(guó)服務(wù)業(yè)的改革試點(diǎn)區(qū)域”“全國(guó)最佳休閑城市”等，桂林市優(yōu)美的山水風(fēng)景已成為家喻戶曉。近幾年桂林市利用秀麗的風(fēng)景以及休閑的生活方式，吸引一部分高收入人群進(jìn)駐桂林。5、中國(guó)老齡化趨勢(shì)不斷加強(qiáng)，老年年遷徙性養(yǎng)老已成為一種時(shí)尚。桂林市在綜合環(huán)境、空氣質(zhì)量、生活節(jié)奏個(gè)發(fā)面均符合養(yǎng)老理念。桂林市全市60周歲及以上老年人口為79.5萬(wàn)名,占總?cè)丝跀?shù)的15.54%。這一數(shù)字高出全國(guó)3個(gè)百分點(diǎn),高出廣西2個(gè)百分點(diǎn)。老年人經(jīng)過(guò)一生的積蓄打拼、經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)。（由于時(shí)間關(guān)系，未能進(jìn)行調(diào)查，假設(shè)基本符合）項(xiàng)目定位建議：中高檔樓盤 旅游地產(chǎn) 養(yǎng)老主題地產(chǎn)共三十八頁(yè)感謝您的關(guān)注(gunzh)共三十八頁(yè)感謝您的關(guān)注(gunzh)共三十八頁(yè)內(nèi)容摘要客戶群分析。恒越地產(chǎn)研究小組。桂林居民對(duì)房屋的剛性需求將強(qiáng)，但是自購(gòu)商品房的比例卻只占39%。購(gòu)房者的首次